Tsiviilasi nr 2-18-18362
Kohus
Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Haide Rimmel
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.august 2019.a Tallinna kohtumaja
Tsiviilasja number
2-18-18362
Tsiviilasi
A Bi hagi S Bi vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagi hind 3500 eurot
Hageja: A B (isikukood xxxx); lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Ene Mõtte ja Helen Tomberg Kostja: S B (isikukood xxxx); lepinguline esindaja: vandeadvokaat Nigul Saar
Menetluse liik
Kirjalik menetlus ja kohtuistung 25.06.2019.a
Hagi rahuldada osaliselt.
Menetluskulude jaotus Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebekord Pooled võivad esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse tervikuna kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue Hageja A Ba esitas 04.12.2018.a hagi ja 27.06.2019.a muudetud nõude S Bi vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja alates 10.10.2013,a kinnistu asukohaga xxxx kaasomanikud. Korteriomand maksis 120000 eurot, millest omaosalusest suurema osa tasus hageja. Kostja võttis korteriomandi ostmiseks laenu 90000 eurot. Korter koormati hüpoteegiga 117000 eurot. Hageja soovib kaasomandi lõpetada, kuid kostja ei ole nõus hageja pakutud viisiga. Hageja nõuded 1) Lõpetada A Bi ja S Bi kaasomand korteriomandile xxxx (kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa xxxx) kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel. 2) Jagada korteriomandi müügist pärast täitekulude kandmist üle jääv raha A Bi ja S Bi vahel võrdsetes osades selliselt, et S Bi tulemiosast täidetakse kõigepealt S Bi ja Danske Bank A/S Eesti filiaali vahel sõlmitud laenulepingust nr. xxxx tulenevad kohustused. Kohustuse täitmiseks annab S B kohtuotsusega kohtutäiturile tagasivõtmatu nõusoleku Danske Bank A/S Eesti filiaali laenulepingust nr xxxx tuleneva nõude rahuldamiseks S Bile kaasomandi müügist väljamaksmisele kuuluvast osast ning lubada kohtutäituril teha S Bi arvelt laenu tagastamiseks ülekanne vastavalt hüpoteegipidaja poolt esitatud avaldusele selles toodud laenu jäägi suurusele ning toodud hüpoteegipidaja arveldusarvele. 3) Avaliku enampakkumise läbiviijaks määrata kohtutäitur Kristiina Feinman. Kostja vastuväited Kõik korteri omandamise ja omamisega seotud kulud on kandnud kostja üksi – müügitehingu kulud, pangalaenuga seotud kulud (s.h intressid ja kindlustus), korteri ostu oma finantseering, korteri remondi ja hooldamisega seotud kulud, kõik kommunaalkulud jne. Vaatamata sellele, et hageja on 1⁄2 ulatuses korteri kaasomanik, kes on kohustatud oma omandiga seotud kulude kandmisest osa võtma, ei ole hageja seda käesoleva ajani teinud. Kuna kostja on hageja väitel võtnud 90000 eurot pangalaenu eesmärgiga, et tasuda müüjale korteriomandi omandamise tasu, siis on kostja osa olnud 3⁄4 osa ostuhinnast. Hageja tasus korteriomandi omandamiseks 25% ostuhinnast ja kostja tasus 75% ostuhinnast, samas omanike osad kaasomandis olid 50/50. Kostja väide korteriomandi soetamisel tehtud panuste olulise ebavõrdse suuruse kohta on tõendamist leidnud ka hageja esitatud tõenditega, mille kohaselt on hageja kandnud kostja kontole 29900 eurot, mille kostja olevat omakorda kandnud notari deposiiti müügitehingu tasu maksmise eesmärgil. Hageja ei ole hagis tuginenud asjaolule, et korteriomandi hüpoteegiga koormamine krediidiasutuse kasuks tooks laenulepingu rikkumise puhul hüpoteegi realiseerimisel õigusliku tagajärje ainult kostja omandiosa suhtes (täitemenetluses müüakse kostja 1⁄2 mõttelises osas omand), mistõttu saab järeldada, et kaasomandi tekke algusest peale oli
pooltel kokkulepe, et laenukohustuse eest vastutavad mõlemad kaasomanikud panga ees solidaarselt ja omavahelises suhtes võrdsetes osades. Hageja taotlus määrata kohtuotsuse täimise korrana, et korteriomandi müügihinnast enampakkumise kulude mahaarvamisel omanike võrdsetest osadest toimuks vaid kostjale kuuluvast hinna osast krediidiasutuse kogu laenujäägi kustutamine, ei ole seetõttu õiglane. Hageja ja kostja omandasid tagatisvara võrdsetes osades ja nende vastutus tagatisvara omandamise eesmärgil võetud laenu tagasimaksmise kohustuse täitmisel on eelduslikult samuti võrdne. Hageja ei ole toonud esile asjaolusid, miks tagatisvara omandamise tasu maksmiseks võetud laenu eest vastutab ainult üks kaasomanikest ja teine mitte. Kostja leiab, et omanike kohustuste võrdsuse tõttu tuleb korteriomandi enampakkumisest saadud rahast kanda kõigepealt enampakkumise kulud, seejärel tasutakse pangale kostja ja panga vahelise kokkuleppe alusel laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise laenujääk (hüpoteegi kustutamise eeldus) ja ülejääv summa jagatakse võrdselt poolte vahel. Kohtu põhjendused ja järeldused Kohus, olles uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. A Bile ja S Bile kuulub võrdsetes 1⁄2 mõttelistes osades kinnistu xxxx. Kinnistu on omandatud 10.10.2013.a. Pooled soovivad kaasomandi lõpetada, kuid ei ole kokkuleppele jõudnud kaasomandi lõpetamise viisis. Hageja ja kostja olid abielus ajavahemikul 12.08.2016.a kuni 20.09.2017.a. Kuna korteriomandi on pooled omandanud enne abielu, siis ei ole tegemist ühisomandiga. Hageja väitel on korteriomandi väärtuseks ligikaudu 150000 eurot. Hageja ei ole vara väärtust tõendanud. Kostja on vara väärtusele vastu vaielnud, kostja ei ole nimetanud ka kaasomandi omapoolset hinda. Hageja nõue kaasomand lõpetada on võimalik lahendada ilma vara väärtust kindlaks määramata. Ainuke kaasomandi lõpetamise viis, mida hageja on soovinud, on kaasomandi lõpetamine avalikul enampakkumisel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, kui nõudeõigus ei ole kaasomanikevahelise kokkuleppega välistatud. Pooled ei ole väitnud ega esitanud tõendeid selles, et kaasomanikud oleksid kokku leppinud kaasomandi lõpetamise nõude välistamises. Seega tuleb nõue kaasomandi lõpetamiseks AÕS § 76 lg 1 alusel rahuldada. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Ainuke nõudena esitatud kaasomandi lõpetamise viis on kinnistu müük avalikul enampakkumisel. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem.
Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Kuna taotletud on vaid üht kaasomandi lõpetamise viisi, ei saa kohus hinnata, milline kaasomandi lõpetamise viis koormab pooli kõige vähem Kostja ei ole kaasomandi lõpetamisele avalikul enampakkumisel vastu vaielnud. Kohus määrab kinnistu müügi avalikul enampakkumisel. Avalikul enampakkumisel saadakse kinnistu müümisel kõige õiglasem hind ja pooled saavad omandikaotuse eest kõige õiglasema hüvitise. Eeltoodu põhjal tuleb hagi rahuldada. A Bi ja S Bi kaasomand kinnistule xxxx tuleb lõpetada, müües kinnistu avalikul enampakkumisel. AÕS § 77 lg 2 kohaselt tuleb enamapakkumisel saadud raha jagamisel hinnata kaasomandi osade suurust. Poolte osad kaasomandis on võrdsed. Hageja on väitnud, et korteri omandamisel tasus tema sissemakse 29900 eurot. Hageja on esitanud kirjalikud tõendid selles, et 07.10.2013.a on ta S Bi arvele kandnud 20000 eurot selgitusega „korter“ ja 9900 eurot selgitusega „korter“. Pooled ostsid korteri 10.10.2013.a. Kuna ülekanded on tehtud kolm päeva enne korteri ostmist ning kuna S B on väitnud, et nimetatud summa tasus korteri ostmiseks tema, kuna summa oli tema kontol st S B on õigeks võtnud, et 29900 eurot kasutati korteri sissemakseks, siis peab kohus tõendatuks, et korteri sissemakseks 29900 tasuti hageja A Bi vahenditest. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et kostja võttis korteri ostmiseks Danske Pangast laenu 90000 eurot. Danske Panga 14.06.2019.a teatise kohaselt on S Bi ja AS-i Danske Bank vahelise laenulepingu xxxx laenujääk 73135,04 eurot. Korteri hind oli 120000 eurot, seega tasus hageja korteri omandamiseks 1⁄4 osa ja kostja 3⁄4 osa. Eeltoodu ei oma aga õiguslikku tähendust, kuna AÕS § 77 lg 2 kohaselt jagatakse müügitulem vastavalt kaasomanike osadele. Kaasomanike osad korteriomandis on võrdsed. Hageja nõue on, et kaasomandi võõrandamise järel täidetakse S Bi osast langevast tulemiosast kõigepealt S Bi ja Danske Bank A/S Eesti filiaali vahel sõlmitud laenulepingust nr. xxxx tulenevad kohustused. Samuti on hageja nõue, et laenu tagastamise kohustuse täitmiseks annab kostja kohtuotsusega kohtutäiturile nõusoleku tema osast laenukohustuse täitmiseks, Kostja seisukoht on, et laen on poolte võrdne kohustus. Kohus tuvastas, et korteriomand on laenukohustuse tagamiseks koormatud hüpoteegiga summas 117000 eurot AS-i Danske Bank kasuks. Hüpoteek on seatud kogu kinnistule sh ka hageja kaasomandiosale. Seega on hageja võtnud endale lepingulise kohustuse tagada oma kaasomandiosaga kostja võetud laenu. Eeltoodust tulenevalt ei ole hagejal alust nõuda, et laenukohust kaetakse vaid kostja osast müügitulemis. Hageja tagab laenu kostjaga võrdselt ning laen tuleb tagastada mõlema kaasomaniku osade arvelt võrdselt. TsMS § 445 lg 1 kohaselt kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva.
Hageja on taotlenud, et enampakkumise teostab kohtutäitur Kristiina Feinmann. Kohus jätab nimetatud taotluse rahuldamata, kuna kohtu arvates kaasomandi lõpetamist ei saa seada sõltuvusse kohtutäituri isikust. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja on hagiavalduses palunud kostjalt välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivu 300 eurot. TsMS § 138 lg 1 sätestab, et menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 p 2 kohaselt on kohtukuluks muu hulgas riigilõiv. Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Haide Rimmel kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.