Suur Ameerika Jäähalli OÜ hagi OÜ EJHL Kinnisvara vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.07.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse OÜ EJHL Kinnisvara apellatsioonkaebus, kaebuse hind 6360,45 eurot liik, hind Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall apellatsioonkaebus, kaebuse hind 0 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja (vastustaja): Suur Ameerika Jäähalli OÜ (registrikood 11038632), lepingulised esindajad esindajad vandeadvokaadid Tarmo Repp ja Raiko Lipstok Kostja (apellant 1): OÜ EJHL Kinnisvara (registrikood 12981687), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aarne Akerberg ja Indrek Lillo Apellant 2: Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall (registrikood 90006609), seaduslik esindaja juhatuse liige TU Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel: AS ÜHISTEENUSED (registrikood 11052490), seaduslik esindaja juhatuse liige HP Kohtuistungi toimumise aeg
12.02.2020
1(31)
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 05.07.2019 otsus tühistada ja jätta Suur Ameerika Jäähalli OÜ hagi OÜ EJHL Kinnisvara vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks või alternatiivselt 03.02.2016 ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.
5.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta Suur Ameerika Jäähalli OÜ kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jätta tema enda kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Suur Ameerika Jäähalli OÜ (hageja) esitas 19.02.2016 Sihtasutus Lastestaadioni Jäähalli (sihtasutus) vastu hagi üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks või alternatiivselt ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. 25.10.2016 määrusega asendas maakohus esialgse kostja OÜ-ga EJHL Kinnisvara (kostja).
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja (üürnik) ja sihtasutus (üürileandja) 16.02.2005 üürilepingu (üürileping) hoonestusõiguse, mis asub kinnisasjal asukohaga Suur-Ameerika tn 14, Tallinn (kinnistu), üürimiseks. Üürilepingu objektiks olid kinnistule hoonestusõiguse alusel rajatavad sotsiaalotstarbega ehitised (sotsiaalehitis).
3.Sihtasutus asus üürilepingut tahtlikult ja järjekindlalt rikkuma, mistõttu edastas hageja 15.10.2015 nõudeavalduse üürilepingu täitmiseks, õiguskaitsevahendite rakendamiseks ja leppetrahvi nõudes.
4.Sihtasutus rikkus üürilepingu punkti 4.10, mille kohaselt kohustus väljastama ja tagama notariaalselt tõestatud volikirja olemasolu, mille alusel on võimalik teostada üürilepingu kohaste ehitiste ehitamiseks vajaminevaid toiminguid ning mille rikkumisel on ettenähtud üürilepingu punkti 6.2 kohaselt leppetrahv 1000 eurot ehk 63,91 eurot päevas. Sihtasutus kuulutas 06.10.2015 kehtetuks üürilepingu punkti 4.10 kohase volikirja. Hagejal on seetõttu välistatud punktis 4.3 tulenevate sotsiaaltarbega ehitiste rajamine.
5.Sihtasutus ei seadnud hageja huvides üürilepingu punkti 3.2.2 kohast hüpoteeki, mistõttu keeldus hageja üürilepingu punkti 3.2 ja 3.2.2 kohaselt üüri maksmisest. Hageja teavitas nõudeavalduses, et keeldub võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 1 ja § 111 2(31)
lg 1 koostoimes üüri maksmise (p 3.1) ja ehitiste rajamise (p 4.3) kohustuste täitmisest seni, kuni kostja ei ole üürilepingu rikkumisi lõpetanud. Sihtasutus nõudeavaldusele ei reageerinud.
6.Hoolimata üürilepingu punktist 5.2.10 tulenevast keelust omandas sihtasutus 30.10.2015 lepingu alusel kinnistu ja võttis selleks otstarbeks kohustusi vähemalt 1 522 000 eurot ning koormas kinnistu hüpoteegiga summas 2 700 000 eurot Osaühingu Thorsten, milline äriühing on sihtasutuse juhatuse liikme TU ainuomandis, kasuks.
7.Hagejal ei ole üüri- ja maamaksu võlgnevust, hageja deponeeris vastavad summad tagasivõtmatult notari deposiitkontol. 01.02.2016 esitas hageja järjekordse üürilepingu täitmise nõude.
8.03.02.2016 edastas sihtasutus hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, millele hageja vastas 12.02.2016. Üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, sest ülesütlemiseks puudusid nii formaalsed eeldused kui ka materiaalsed alused ning alternatiivselt on üürilepingu ülesütlemine tühine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.
9.Üürilepingu ülesütlemiseks puudusid formaalsed eeldused: 1) ülesütlemine ei ole tehtud mõistliku aja jooksul. Sihtasutus sai enamikest rikkumistest teada 21.09.2015 ehk ligi kuus kuud tagasi ja mõnest rikkumisest oli teadlik juba aasta tagasi; 2) ülesütlemine on vastuolus üürilepingu punktiga 7.2. Ühegi teates toodud väidetava hageja rikkumise juhuks ei ole üürilepingus ette nähtud ülesütlemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise õigust; 3) sihtasutus ei tohi kasutada hageja vastu õiguskaitsevahendeid olukorras, kus sihtasutus ise takistab hagejal üürilepingu täitmist; 4) sihtasutus ei andnud hagejale üürilepingu väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks VÕS § 196 lg 2 kohast mõistlikku täiendavat tähtaega.
10.Üürilepingu ülesütlemiseks puudusid materiaalsed alused: 1) hageja ei ole rikkunud üürilepingu punktist 5.1.3 tulenevat krediidi andmise kohustust. Hagejal oli õigus nõuda laenu tagastamist vastavalt laenulimiidilepingule ning esitada sihtasutuse vastu pankrotiavaldus, kuna sihtasutuse netovara oli negatiivne. Pooled ei pikendanud laenulepingut ning hageja ei olnud kohustatud jätkama sihtasutusele laenu andmist olukorras, kus sihtasutus ei seadnud laenu tagatiseks hüpoteeki; 2) hageja ei ole rikkunud üürilepingu punktist 4.3 tulenevat kohustust rajada kinnistule sotsiaalehitis. Arendustegevus on olnud takistatud, kuna sihtasutusel on olnud erimeelsused Tallinna linnaga, mistõttu on olnud takistatud arendustegevuseks vajaliku finantseeringu saamine. Sihtasutuse ja Tallinna linna vahelise erimeelsuse lahendamiseks sõlmisid sihtasutus, Tallinna linn ja hageja 06.10.2009 ühiste kavatsuste protokolli (ÜKP), mis nägi ette põhimõtted üürilepinguga seotud arendustegevuse jätkamiseks ning arendustegevuse finantseerimise hoonestusõigusele seatava hüpoteegi abil. ÜPK-ga muudeti varasemat planeeringut ning jätkati Suur-Ameerika tn 14 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamise protsessi, mis nägi ette mh jäähalli ning kommertsialasel eesmärgil arendatavate ehitiste rajamise. Pärast kostja juhatuse 3(31)
vahetust 10.08.2015 asus kostja nii üürilepingut, ÜKP-d kui ka varasemat aastate pikkust koostööd eirama/rikkuma; 3) hageja ei ole kinnistut kasutanud vastuolus sihtotstarbega. Üürilepingu punkti 5.3 kohaselt on hagejal õigus anda lepingu objekt kolmandate isikute allkasutusse ilma üürileandja nõusolekuta. Hageja on sõlminud lepingu AS-ga Ühisteenused 20.12.2007 ning sihtasutus ei ole aastate jooksul hagejale ühtegi etteheidet esitanud; 4) hagejal ei ole üüri- või maamaksuvõlga, summad on deponeeritud tagasivõitmatult notari deposiitkontol. VÕS § 298 kirjeldatud eriregulatsioon ei välista üldistel alustel VÕS kohaste õiguskaitsevahendite kasutamist. Hagejal oli lisaks õigus keelduda üüri ja maamaksu tasumisest VÕS § 110 ja § 111 sätestatu koostoimes; 5) hageja ei ole rikkunud üürilepingu punkti 4.2, mille kohaselt on üürnikul õigus enda nimel ja arvel projekteerida ja ehitada kinnistule ehitisi ja mille kohaselt kohustub üürnik tagama, et vastavad ehitused oleksid projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ja üldtunnustatud ehitusreeglite järgi kooskõlas õigusaktidega; 6) hagejal oli õigus esitada pankrotiavaldus sihtasutuse pankroti väljakuulutamiseks.
11.Sihtasutus käitus üürilepingu täitmisel hea usu põhimõtte vastaselt ega teinud koostööd üürilepingu täitmiseks. Sihtasutus käitus üürilepingu täitmisel vastuoluliselt, mistõttu on üürilepingu ülesütlemine ka tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 86 lg 1 ja § 138 lg 1 koostoimes tühine.
12.Üürilepingu näol ei ole tegemist tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, vaid poolte vahel majandust- ja kutsetegevuses sõlmitud lepinguga ning pooltel oli võimalik lepingu sisu mõjutada. Ka tüüptingimuste regulatsiooni kohaldamisel ei ole üürilepingu punkt 7.2 vastuolus VÕS § 42 lg 2 p 2, sest kostjale on jäänud üürilepingu rikkumiste korvamiseks mitmed teised tagatised ja õiguskaitsevahendite kasutamise võimalused. Üürilepingu punkti 6.2 kohaselt on üürileandjal õigus nõuda sotsiaalehitiste valmimisega viibimise korral leppetrahvi. Üürilepingu punktis 6.3 sätestatud viivis 0,05% päevas on ligi kaks korda suurem seadusjärgsest viivisest. Seega ei ole õiguskaitsevahendid kuidagi ebaproportsionaalselt ühe poole kahjuks kaldu ning kõne alla ei saa tulla mõne punkti tühisus.
13.Alusetud on väited, et sihtasutuse pankroti väljakuulutamisega üürileping lõppes. PankrS § 50 lg 1 kohaselt jääb üürileping kehtima ka pärast üürileandja pankroti välja kuulutamist.
14.Üürileping on käsitletav ühe tervikuna ega ole jagatav kolmeks eraldi osaks: üürileping, käsundusleping ja krediidileping. Üürilepingut ei muuda teist liiki lepinguks asjaolu, et lepingu põhiline rahaline väärtus seisneb üüripinna välja arendamises ja väärtustatud üüripinnalt omakorda tulu teenimises. Kostja vastuväited
15.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata.
4(31)
16.Sihtasutus ütles hagejaga sõlmitud üürilepingu üles 03.02.2016 teatega. Hageja nõue tuvastada üürilepingu kehtivus tuleb jätta rahuldamata, kuna käesoleval ajal ei ole üürileping enam kehtiv.
17.Sihtasutus ütles üürilepingu üles mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai teada ülesütlemise asjaoludest. Mõistlikku tähtaega tuleb vaadata iga rikkumise puhul eraldi. Hageja viide üürilepingu punktile 6.4 on eksitav, kuna see käsitleb leppetrahvi ja viivise nõude esitamist. Sihtasutus tugines üürilepingu ülesütlemisel 8 erinevale rikkumisele, millest igaüks on eraldi aluseks. Üürivõlgnevuse osas on sihtasutus tuginenud 2016 esimese poolaasta üürivõlgnevusele, mis tuli tasuda 10. jaanuariks ettemaksuna ning maamaksu võlgnevuse osas 2015 maamaksu teise osamakse tasumata jätmisele, mis tuli tasuda 01.10.2015. Seega on ülesütlemisega viivitamine kuus kuud eksitav. Sihtasutus on ülesütlemisel tuginenud ka üürilepingu punkti 5.1.3 rikkumisele ja pankrotiavalduse esitamisele, millest samuti ei olnud üürilepingu ülesütlemise hetkeks möödunud kuus kuud. Hageja avaldas 22.09.2015 pankrotiavalduses, et ei kavatsegi üürilepingu eesmärke saavutada, seega on ilmselge, et sihtasutuse pankroti väljakuulutamisel oleks üürileping lõppenud. Seega ei olnud üürilepingu ülesütlemise hetkeks möödunud kuus kuud ajast, millal sihtasutusele sai teatavaks, et hageja ei kavatsegi üürilepingu eesmärke saavutada.
18.Üürilepingu punkt 7.2 on tühine VÕS § 42 lg 3 p 2 ja § 44 alusel, kuna punktiga välistatakse teise lepingupoole õiguskaitsevahendite kasutamine. Üürilepingus ei ole sätestatud ühtegi juhtu, mille esinemisel võib üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda. Üürilepingu punkt 7.2 on vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega ja seega tühine.
19.Ülesütlemine ei ole vastuolus VÕS § 101 lg-ga 3. Hageja ei ole esitanud sätte kohaldamise eelduseks olevaid asjaolusid. Hageja ei ole ära näidanud, milline sihtasutuse tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus põhjustas ülesütlemise avalduses esitatud kaheksa rikkumist. Sihtasutus ei ole takistanud hagejal täitmast üürilepingu punkte 5.1.3, 4.2 ja 4.3, ei ole takistanud üüri ja maamaksu tasumist, ei ole takistanud üürilepingu eesmärgi saavutamist. Sihtasutus ei ole sundinud kasutama hagejat üürilepingu eset vastuolus selle sihtotstarbega.
20.Sihtasutus ei pidanud andma hagejale täiendavat tähtaega rikkumiste lõpetamiseks juhindudes VÕS § 196 lg-st 2. Hageja rikkus kohustusi, mille täpne järgimine oli sihtasutuse huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Esinesid VÕS § 116 lg 2 punktides 2-4 sätestatud juhud, mille juhul ei pea rikkumise lõpetamiseks täiendavat tähtaega andma. Hageja rikkus kohustusi tahtlikult ja rikkumine andis sihtasutusele mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida kohustusi ka edaspidi. Rikkumiste puhul oli tegemist oluliste lepingurikkumistega.
21.Sihtasutusel oli õigus üürileping üles öelda alljärgnevatel põhjustel: 1) üürnik rikkus üürilepingu punkti 5.1.3; 2) üürnik rikkus üürilepingu punkti 4.3; 3) üürnik kasutab kinnistut vastuolus sihtotstarbega; 4) üürnikul on üürivõlgnevus 2016 esimese poolaasta eest; 5) üürnikul on maamaksu võlgnevus 2015 maamaksu teise makse osas; 6) üürnik rikub üürilepingu punkti 4.2; 7) üürnik ei ole ca 12 aasta jooksul üürilepingu eesmärki saavutanud; 8) üürnik esitas kohtule 22.09.2015 pankrotiavalduse üürileandja pankroti väljakuulutamiseks. 5(31)
22.Üürilepingu punkti 5.2.10 (üürileandja laenu võtmise keeld) täitmine oleks olnud sihtasutusel võimalik üksnes kui hageja oleks täitnud üürilepingu punkti 5.1.3 (üürniku laenu andmise kohustus). Lisaks on üürilepingu punkt 5.2.10 tühine vastuolu tõttu heade kommetega ning hea usu põhimõttega. Heade kommetega kooskõlas ei saa olla olukord, kus üürilepingu punkt 5.2.10 annab hagejale täieliku kontrolli sihtasutuse üle ning võimaldab hagejal kostja majandustegevuse seisata. Majandustegevuse seiskamine on õigusvastane VÕS § 1049 kohaselt.
23.Sihtasutusel või kostjal puudus kohustus teavitada hagejat kinnistu omaniku vahetumisest ja hoonestusõiguse kustutamise taotlemisest. Kuna üürileping on lõppenud seoses ülesütlemisega 03.02.2016, siis ei olnud sihtasutus alates nimetatud kuupäevast kohustatud üürilepingut täitma.
24.Hageja etteheited sihtasutusele üürilepingu punkti 4.10 rikkumise kohta on põhjendamatud. Volikirja väljastamise nõue on aegunud. Üürileping ei määra tähtaega, mille jooksul tuleb notariaalselt tõestatud volikiri väljastada. Juhinduda tuleb VÕS § 82 lg-st 3. Mõistlik aeg notariaalse volikirja väljastamiseks oleks olnud üks kuu ehk sihtasutus oleks pidanud andma volikirja hiljemalt 16.03.2005. Hageja nõue muutus sissenõutavaks 17.03.2005. Nõude aegumistähtaeg on kolm aastat tulenevalt TsÜS § 146 lg-st 1. Hageja nõudis esmakordselt volikirja väljastamist 15.10.2015. Sihtasutus ei ole 06.10.2015 kehtetuks kuulutanud üürilepingu punkt 4.10 kohast volikirja. 06.10.2015 kuulutas sihtasutus kehtetuks SN-le antud volikirja, mitte hagejale antud volikirja. SN-le antud volikiri ei vastanud üürilepingu punktile 4.10. SN-le oli antud volikiri 5-ks aastaks, mitte tagasivõtmatuna ning volikiri on antud ligi 10 aastat pärast üürilepingu sõlmimist. SN-le anti volikiri 16.12.2014. Kui hageja sai kuni 16.12.2014 ilma volikirjata ehitiste rajamisega tegeleda, siis on väär hageja väide, et kostja poolt üürilepingu punkti 4.3 rikkumise tõttu olevat välistatud hagejal ehitiste rajamine.
25.Isegi, kui üürileping ei lõppenud ülesütlemise tõttu, siis ei ole üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused läinud üle kostjale. Kuna sihtasutus ei olnud hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud ja rikkus ka muid hoonestusõiguse tingimusi, siis tekkis kostjal kinnisasja omanikuna õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks AÕS § 2441 lg 1 alusel. Sihtasutus kui hoonestaja ja kostja kui kinnistu omanik teostasid 03.02.2016 tehinguga hoonestusõiguse omanikule tagasilangemise õigust. Kinnisasja käsutamisel tuleb eristada võlaõiguslikku ja käsutustehingut. Hageja eksib, et 03.02.2016 lepingus sisaldub võlaõiguslik kokkulepe hoonestusõiguse omanikule langemise kohta. Nimetatud lepingus sisaldub käsutusleping (asjaõigusleping) hoonestusõiguse üleandmiseks hoonestajalt omanikule. Võlaõiguslik kokkulepe hoonestusõiguse omanikule langemise kohta sisaldub 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punktis 8.3. Hageja, kui selle lepingu suhtes kolmas isik, ei saa tugineda hoonestusõiguse lepingu tühisusele. Kuna hoonestusõigus on langenud kostjale kui kinnistu omanikule AÕS § 2441 alusel, siis AÕS § 2443 lg 2 eesmärgist tulenevalt ei ole hoonestaja poolt hagejaga sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused kostjale üle läinud. AÕS § 2443 lg 2 on erinorm VÕS § 291 lg 1 üldnormi suhtes, seetõttu ei kohaldu hoonestusõiguse langemisel VÕS § 291 lg 1. Käesoleval juhul on üürilepingu sõlminud hoonestaja. 6(31)
26.Isegi, kui asuda seisukohale, et üürileping ei lõppenud sihtasutuse poolt ülesütlemise tõttu ja üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on üle läinud kostjale, siis lõppes üürileping 28.02.2017. Hoonestusõigus kanti kostja nimele 30.08.2016. Üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantud märkus muutus ebaõigeks kandeks AÕS § 2443 lg 2 alusel. Kostja tegi 15.11.2015 juhindudes VÕS § 323 lg-le 1 tingimusliku ülesütlemisavalduse, milles avaldas, et juhul kui kohus asub seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv ja üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on üle läinud kostjale, ütleb kostja üürilepingu üles alates 28.02.2017.
27.Hageja eksitab kohut summade deponeerimisega. Hoiustamisega ei saa lugeda hagejat üüri ja maamaksu tasunuks, kuna hageja poolt tehtud hoiustamisavalduses sisaldub rida tingimusi, mille saabumine on eelduseks hageja poolt hoiustatud summade väljamaksmisele. Sihtasutus ei pea hageja tingimusi täitma selleks, et saada kätte hoiustatud üür ja maamaks.
28.Sihtasutus ei nõustunud sellega, et hageja tegeleks jäähalli rajamise asemel korterelamute rajamisega. Kohustus rajada just jäähall tulenes 27.08.2003 Tallinna linna ja sihtasutuse vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu punktist 5.2. Üürileping sõlmiti sellele eesmärgil, et hoonestaja kohustuste täitmisega tegeleks sihtasutuse asemel hageja. Tallinna Linnavalitsuse 15.12.2014 selgituses on märgitud, et hoonestaja polevat nõudluse puudumise tõttu huvitatud jäähalli rajamisest, kuid ükski sihtasutuse huvides tegutsev isik ei ole seda kirja kirjutanud. Jääb arusaamatuks, millise hoone rajamisega hageja tegeles 2005-2014. Hageja on üksnes korraldanud parkimisteenust ja teeninud väga suurt tulu.
29.Tulenevalt VÕS § 163 ei saa hageja nõuda leppetrahvi kehtetu kohustuse rikkumise eest. Kehtivat kohustust notariaalselt tõestatud volikirja väljastamiseks ei saa tulla lihtkirjalikust üürilepingust. Olematu leppetrahvi nõudega ei saa hageja põhjendada ka üüri ja maamaksu mittetasumist. Isegi kui hagejal oleks leppetrahvi nõue, siis ei oleks selle olemasolu andnud alust keelduda üüri ja maamaksu tasumisest olukorras, kus kumbki pool ei olnud teinud tasaarvestusavaldust.
30.Sihtasutuse ja hageja vahel 16.02.2005 sõlmitud leping on segatüübiline leping, mis sisaldab endas üürilepingu omaseid sätteid, käsunduslepingule omaseid sätteid seoses ehitamis- ja arendustegevusega ning krediidilepingule omaseid sätteid. Samas ei ole leping osadeks jagatav.
31.Lepingust tulenevad õigused ja kohustused ei ole kostjale üle läinud ka seetõttu, et käsunduslepingust ega krediidilepingust tulenevad õigused ja kohustused ei lähe üle hoonestusõiguse omaniku muutmise tõttu.
32.Vaidlusalune üürileping koormas hoonestusõigust. Hageja ei arvesta sellega, et üürilepingu sõlmimiseks puudus kinnistu tolleaegse omaniku Tallinna linna nõusolek. Samuti puudus Tallinna linna nõusolek üürilepingu kohta märkuste kandmiseks hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku, mida nõuab AÕS § 249 lg 2. Kuna sihtasutusel puudus kinnistu omaniku nõusolek hoonestusõiguse käsutamiseks ja Tallinna linn ei ole ka hiljem käsutust heaks kiitnud, siis ei ole hoonestusõiguse käsutamine (üürilepinguga koormamine) kehtiv. Seega on üürileping algusest peale kehtetu ja hageja ei ole üürilepingust tulenevaid õigusi hoonestusõiguse suhtes heauskselt omandanud. Kehtetu leping ei saanud sihtasutuselt üle minna kostjale. 7(31)
Maakohtu otsus
33.Maakohus rahuldas 05.07.2019 otsusega hagi ja tuvastas, et hageja ja sihtasutuse vahel 16.02.2005 sõlmitud üürileping ei lõppenud 03.02.2016 sihtasutuse poolse üürilepingu erakorralise ülesütlemisavaldusega. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, v.a sihtasutuse kulud, mis jäid tema enda kanda.
34.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: kinnistu asukohaga Suur-Ameerika tn 14, Tallinn (registriosa nr 2340001) omanikuks oli perioodil 10.05.2000 – 28.09.2015 Tallinna linn; 27.08.2003 sõlmisid Tallinna linn ja sihtasutus hoonestusõiguse seadmise lepingu, mille alusel pooled koormasid linna omandis oleva Suur-Ameerika tn 14, Tallinn kinnistu hoonestusõigusega sihtasutuse kasuks 50-ks aastaks; sihtasutus oli hoonestusõiguse omanik perioodil 16.11.2003-30.08.2016; 16.02.2005 sõlmisid hageja kui üürnik ja sihtasutus tähtajalise hoonestusõiguse (registriosa number 15159801), mis asub kinnisasjal (registriosa nr 2340001) asukohaga Suur-Ameerika tn 14,Tallinn, üürilepingu tähtajaga 16.12.2053; üürilepingu punkti 5.1.3 järgi kohustusid pooled sõlmima krediidilepingu, mille kohaselt avatakse hagejale krediit summas vähemalt 600 000 krooni, kuid mitte rohkem kui 100 000 krooni kalendrikuus, intressiga 6% aastas; 14.07.2004 sõlmisid hageja ja sihtasutus laenulimiidilepingu (SAJH-LSHJ, 0,6 MEEK; 14-07-2004), mille kohaselt pidi hageja andma sihtasutusele laenu 600 000 krooni ehk 38 346,99 eurot intressiga 6% aastas, mis tuli tasuda igakuiselt vastavalt arvetele, alates 01.07.2004, kuid mitte rohkem kui 100 000 krooni ehk 6391,16 eurot kuus; hageja ja sihtasutus sõlmisid igal aastal laenulimiidilepingule lisa, millega pikendasid laenu tagastamise tähtaega kuni 31.12.2014 ja/või suurendasid laenulimiiti; hageja andis sihtasutusele 2015 laenu: 1100 eurot 31.03.2015; 1000 eurot 07.05.2015 ja 3100 eurot 29.06.2015; 06.10.2009 sõlmisid hageja, sihtasutus ja Tallinna linna ühiste kavatsuste protokolli (ÜKP), mis nägi ette põhimõtted üürilepinguga seotud arendustegevuse jätkamiseks ning arendustegevuse finantseerimise hoonestusõigusele seatava hüpoteegiga; 22.09.2015 esitas hageja Harju Maakohtule avalduse sihtasutuse pankroti välja kuulutamiseks; 07.12.2015 tasus sihtasutus hagejale pankrotiavalduses märgitud kohustuse täitmiseks 233 266,56 eurot; 23.09.2015 võõrandas Tallinna linn kinnistu asukohaga Suur-Ameerika tn 14, Tallinn (registriosa nr 2340001) Toom-Kuninga OÜ-le, kes kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 28.09.2015; 06.10.2015 kuulutas sihtasutus kehtetuks SN-le 16.12.2014 antud notariaalse volikirja; 15.10.2015 ja 22.01.2016 edastas hageja sihtasutusele nõudeavalduse üürilepingu täitmiseks ja muude õiguskaitsevahendite rakendamiseks ning leppetrahvi nõudes; 30.10.2015 lepinguga võõrandas Toom-Kuninga OÜ kinnistu, asukohaga SuurAmeerika tn 14, Tallinn (registriosa nr 2340001) sihtasutusele. Tehinguga võttis sihtasutus endale kohustusi 1 522 000 eurot ja koormas kinnistu Osaühingu Thorsten 8(31)
kasuks summas 2 700 000 eurot. Sihtasutus kanti omanikuna kinnistusraamatusse 19.11.2015; 03.02.2016 edastas sihtasutus hagejale hoonestusõiguse üürilepingu ülesütlemise teate; 12.02.2016 edastas hageja sihtasutusele vastuse, milles leidis, et üürilepingu ülesütlemine on kehtetu/tühine; 03.02.2016 kinnistamisavalduse alusel kanti 17.02.2016 kinnistu asukohaga SuurAmeerika tn 14, Tallinn omanikuna sisse OÜ EJHL Kinnisvara ning 30.08.2016 hoonestusõiguse asukohaga Suur-Ameerika tn 14, Tallinn omanikuna sisse OÜ EJHL Kinnisvara; 25.04.2016 kohtumäärusega leidis kohus, et hagejal on põhistanud tuvastushuvi olemasolu käesoleva hagi esitamisel.
35.Pooled vaidlesid selle üle, kas 16.02.2005 hageja ja sihtasutuse vahel sõlmitud üürileping on kehtiv ning kas kostjale on üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle läinud.
36.Maakohus asus seisukohale, et pooled on sõlminud üürilepingu, mis on käsitatav ühtse tervikuna ja see ei ole osadeks jagatav. Üürilepingu punktis 4 toodud kokkulepe ehitustegevuse kohta kinnistul on käsitatav üürniku poolt asjale tehtavate parendustena VÕS § 285 tähenduses. Üürilepingu esemeks on kinnistu koos sellele rajatavate ehitistega, milleks üürileandja on andnud üürnikule nõusoleku. Tavapärane praktika äripindade üürilepingute osas on, et üürilepingu kehtivuse jooksul ehitatakse või arendatakse äripind valmis, milleks on vaja üürileandja nõusolekut. Seega ei kuulu lisaks kohaldamisele käsunduslepingu sätted. Kohus ei nõustunud ka, et kohaldamisele peaks kuuluma krediidilepingule sätestatud seaduse sätted. Lepingu punktist 5.1.3 tuleneb üksnes kohustus sõlmida krediidileping. Üürnik ja üürileandja on sõlminud 14.07.2004 lepingu punktile 5.1.3 vastava krediidilepingu, millega on sätestanud üürileandjale laenu andmise ning laenu tagastamise kohustus. Lepinguid saab pidada omavahel seotuks, kuid nimetatu ei tähenda, et pooled on soovinud üürilepingu jagada erinevateks lepinguteks ja kõiki lepingutingimusi koos tõlgendades asus kohus seisukohale, et poolte tahe ja avaldused on suunatud üürilepingule kui tervikule.
37.Puudus vaidlus ja jõustunud Harju Maakohtu määrusega tsiviilasjas nr 2-16-13795 on tuvastatud, et kostja omandas vaidlusaluse hoonestusõiguse omanikule langemise tõttu AÕS § 2441 alusel, kuna 03.02.2016 notariaalses dokumendis on hoonestaja möönnud hoonestusõiguse enda nimele kandmist ning hoonestaja on andnud tahteavalduse hoonestusõiguse omandi üleminekuks kinnisasja omanikule. Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud 05.12.2017 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-14871 on tuvastatud, et hageja ei ole kohustatud andma kostjale nõusolekut kinnistusraamatu märgete kustutamiseks. Tuvastatud on, et hoonestusõiguse omanikule langemise korral tuleb järgida kinnistusraamatuseadus (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 6 sätestatut, mille järgi märke kustutamiseks on vajalik käesoleval juhul hageja nõusolek ja kuna hageja ei ole nõusolekut andnud, siis viitega AÕS § 2443 lg 2 ei ole märgete kustutamine põhjendatud. Seega on tõendatud ja tuvastatud, et kostja on hoonestusõiguse omandanud omanikule langemise tõttu, märgete kustutamiseks on vajalik hageja nõusolek ning kostjale on üle läinud juhindudes VÕS § 291 lg-st 2 hageja ja sihtasutuse vahel sõlmitud üürileping. Lisaks peab kostja lubama hagejal kasutada hoonestusõiguse 9(31)
üürilepingut VÕS § 324 lg 1 järgi. Seega hoonestusõiguse koormamine üürilepinguga on kehtiv ning üürileping on sihtasutuselt üle läinud kostjale.
38.Kohus ei nõustunud kostjaga, et üürilepingu sõlmimiseks puudus Tallinna linna nõusolek ja Tallinna linn ei ole ka seda hiljem heaks kiitnud. Tallinna linn on kaudse tahteavaldusega heaks kiitnud hageja ja sihtasutuse vahel sõlmitud hoonestusõiguse üürilepingu ja selle osas märke kandmise kinnistusraamatusse (TsÜS § 68 lg 3; § 111 lg 1). Tõendatud on, et 06.10.2009 sõlmisid hageja, sihtasutus ja Tallinna linna ÜKP, mis nägi ette põhimõtted üürilepinguga seotud arendustegevuse jätkamiseks ning arendustegevuse finantseerimise hoonestusõigusele seatava hüpoteegiga. ÜKP-s on hoonestajana käsitletud hagejat. Seega võib kohtu hinnangul järeldada, et Tallinna linn oli teadlik, et hageja ja sihtasutuse vahel on sõlmitud 16.02.2005 hoonestusõiguse üürileping ning Tallinna linn kiitis üürilepingu sõlmimise heaks, vastasel juhul ei oleks hagejat kui hoonestajat kaasatud ÜKP sõlmimisse ja detailplaneeringu läbiviimise läbirääkimistesse seoses jäähalli ehitamisega Tallinna linnale kuuluvale kinnistule.
39.Täidetud olid üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused, s.o sihtasutus esitas hagejale 03.02.2016 avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates avalduse hagejale kättetoimetamise päevast, hageja sai avalduse kätte 03.02.2016 ning üürilepingus sisalduvad VÕS § 325 lg 2 p 1-3 sätestatud andmed.
40.Tulenevalt üürilepingu punktist 7.2 võib üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda üksnes lepingus otse ettenähtud juhtudel. Lepingus üürileandjale ühtegi juhtu lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ette ei olnud nähtud. Kohus, tõlgendades lepingu punkti 7.2 koos teiste lepingutingimustega, asus seisukohale, et lepingu punktist 7.2 ei saa järeldada, et pooled soovisid välistada üürileandja õiguse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning välistada VÕS § 313 kohaldamise. Kohus asus seisukohale, et poolte soov oli näha ette lepingus üürileandja õigused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuid kuna vastavaid õigusi lepingus toodud ei ole, siis on jäetud üürileandjale õigus leping üles öelda seaduses sätestatud alustel, kuna puudub ammendav loetelu, mille alusel üürileandja võiks lepingu üles öelda. Nimetatu on järeldatav ka asjaolust, et üürilepingu punktis 7.3 on üürnikule ette nähtud õigused, millal üürnik võib lepingu erakorraliselt üles öelda. Seega ei ole poolte õigused võrdselt lepinguvabaduse printsiibist lähtuvalt kaitstud. Kohus märkis seoses kostja väidetega, et üürileandjal on üürilepingu rikkumiste korvamiseks mitmed teised tagatised ja õiguskaitsevahendite kasutamise võimalused, et hinnates ja tõlgendades kõiki lepingus toodud üürnikule ja üürileandjale ette nähtud õiguskaitsevahendeid üürilepingu rikkumise korral, on õiguskaitsevahendid ebaproportsionaalselt üürileandja poole kahjuks kaldu ning seetõttu TsÜS § 138 lg 1 mõttes hea usu põhimõttega vastuolus. Lepingust nähtuvalt on üürileandjale ette nähtud õiguskaitsevahendina üksnes leppetrahvi nõue tulenevalt üürilepingu punktist 6.2 ning seda üksnes juhul, kui sotsiaalotstarbega ehitised on valminud ning üürileandja on laenud, intressid ja ülalpidamiskulud tasunud ja viivisenõue 0,05% päevas tulenevalt üürilepingu punktist
6.2.Puudus vaidlus, et hageja ei ole ca 12 aasta jooksul asunud sotsiaalotstarbega ehitist ehitama. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et üürilepingu punkt 7.2 on hea usu põhimõttega vastuolus ning pooled ei ole välistanud üürniku õigust öelda üürileping üles seaduses sätestatud korras. 10(31)
41.Järgmisena kontrollis maakohus, kas üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud.
42.Hageja ei ole rikkunud üürilepingu punktist 5.1.3 tulenevat laenu andmise kohustust. Hageja on täitnud üürilepingu punktist 5.1.3 tuleneva kohustuse ja on sõlminud sihtasutusega laenulimiidilepingu ja on alates 01.07.2004 avanud sihtasutusele laenulimiidi summas vähemalt 600 000 krooni, kuid mitte rohkem kui 100 000 krooni kalendrikuus. Puudus vaidlus, et hageja andis sihtasutusele vastavalt laenulepingule laenu kokku põhisummas 132 943,25 eurot. Kohus ei nõustunud kostjaga, et laenu tagastamine pidi toimuma üksnes tasaarvestuse teel. Kohus leidis, et poolte vahel sõlmitud krediidilepingut ning üürilepingut on põhjendatud pidada omavahel seotuks, mistõttu tuli kohtu hinnangul krediidi tagastamise kohustuse hindamisel lähtuda ka krediidilepingus sätestatust. Hageja oli õigustatud laenulepingu lõppemisel sihtasutuselt laenu tagasi nõudma. Kostja ei tõendanud, et pärast laenulepingu tähtaja saabumist tehtud ülekannetega soovisid pooled ilma lisakokkuleppe sõlmimiseta kaudsete tahteavaldustega laenulepingu tähtaega pikendada või laenulimiiti suurendada. Tõendatud ei olnud, et hageja ja sihtasutus sõlmisid 2015 kirjalikud kokkulepped (lisad) laenulimiidi suurendamiseks või tähtaja pikendamiseks. Pooltel ei olnud tavaks laenulepingu limiiti muuta või tähtaega pikendada üksnes maksete teostamisega. Seega oli hageja õigustatud nõudma sihtasutuselt laenu tagastamist peale laenulepingu lõppemist. Kohus toetas hageja seisukohta, et hagejal oli õigus jätta rahuldamata sihtasutuse 21.09.2015 laenutaotlus täiendava laenu saamiseks, kuna sihtasutus ei olnud seadnud laenu tagatiseks hoonestusõigusele hüpoteeki. Laenulepingu punktist nähtub, et tegemist oli hageja diskretsiooniotsusega, kas ta väljastab laenu ilma hüpoteeki seadmata või mitte. Asjaolu, et hageja on väljastanud varasemalt laenu ilma sihtasutuse poolse hüpoteegi seadmiseta, ei tähenda, et hageja pidigi seda tegema lõpmatult.
43.Samuti ei olnud sihtasutus õigustatud üles ütlema üürilepingut põhjendusel, et hageja esitas Harju Maakohtule avalduse sihtasutuse vastu pankroti väljakuulutamiseks. Kohus ei nõustunud kostjaga, et 22.09.2015 pankrotiavalduse esitamine oli loomult käsitatav hageja tahtliku õigusvastase tegevusena sihtasutusele kahju tekitamise eesmärgil, mis põhjendaks üürilepingu ülesütlemist. Sihtasutusel oli kohustus hagejale tagastada laen, sihtasutuse netovara oli 2014 negatiivne, hageja andis sihtasutusele tähtajad laenu tagastamiseks ning esitas pankrotihoiatused. Sihtasutus laenu ei tagastanud.
44.Hageja ei ole rikkunud üürilepingu punkti 4.3. Puudub vaidlus, et hageja ei ole asunud ehitama üürilepingus kokkulepitud sotsiaalotstarbega ehitisi. Pooled ei ole üürilepingus kokku leppinud, mis ajal hageja peab ehitama hakkama. Tulenevalt üürilepingu punktist 7.4 kohustub üürnik lepingu lõppemisel andma ehitised koos kõigi nende oluliste osade ja päraldistega üürileandjale. Lepingu punkti 7.1 alusel leping kehtib kuni 16.12.2053. Hageja tõendas, et ta ei ole saanud arendustegevusega tegeleda seoses sihtasutuse ja Tallinna linna vaheliste erimeelsustega. Üürilepingu punkti 4.11 alusel kinnistu ehitiste projekteerimise ja ehitamise kulutuste hüvitamist finantseerib üürnik nii omavahendite kui pangalaenu arvelt. Tulenevalt üürilepingu punktist 3.2.2 on üürnikul õigus keelduda punktis 3.1 nimetatud kohustuse täitmisest kui hiljemalt 01.06.2005 ei tagata hoonestusõigusele seatava hüpoteegiga üürniku kohustusi üürniku poolt määratud isiku ees summas, mis tagab üürniku poolt ehitiste projekteerimise ja ehitamiseks võetava 11(31)
laenu vähemalt summas 25 miljonit krooni. Lepingu punkti 4.11 järgi koormab üürileandja hoonestusõiguse hüpoteegiga Eestis registreeritud krediidiasutuse kasuks määras, mis on vajalik üürniku poolt võetava laenu tagamiseks. Tallinna linna ja sihtasutuse vahel 27.08.2003 lepingu punkti 7.2 järgi hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigustega on vajalik omaniku nõusolek, mille kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse. Üürilepingu punkti 5.2.8 alusel kohustub üürnik muutma enne 01.06.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingut selliselt, et hoonestusõiguse koormamiseks hüpoteegiga ei ole vaja kinnistu omaniku nõusolekut või hankima vajalikud nõusolekud hoonestusõiguse koormamiseks hüpoteegiga enne 01.05.2005 Eestis registreeritud krediidiasutuse kasuks summas, mis tagab üürniku poolt ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks võetud laenu. Puudus vaidlus, et hoonestusõigusele ei ole seatud eelnimetatud hüpoteeki. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et sihtasutus oleks muutnud enne 01.06.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingut selliselt, et hoonestusõiguse koormamiseks hüpoteegiga ei ole vaja kinnistu omaniku nõusolekut või hankinud vastavad load hoonestusõiguse koormamiseks hüpoteegiga. Seega ei saanud hageja ka teavitada enne 01.06.2005 sihtasutust, millise krediidiasutuse kasuks hageja soovib hüpoteegi seadmist. Eeltoodu tõttu ei olnud hageja ka kohustatud alustama ehitustegevusega.
45.06.10.2009 Tallinna linna, sihtasutuse ja hageja kui hoonestaja vahel sõlmitud ÜKP-ga on tõendatud, et 18.05.2000 Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 17 kehtestatud Veetorni tn, Suur-Ameerika tn ja Tuvi tn vahelise maa-ala detailplaneering ei võimaldanud muutunud õigusaktide tõttu ehituskeelu ala ületamata täismõõtmetes jäähalli ehitamist, mistõttu oli vajalik koostada uus detailplaneering ja muuta hoonestusõiguse tingimusi. Lisaks nähtub protokollist, et pooled leppisid kokku, et jäähalli majandamiseks ja ehitamiseks on vajalik hoonestusõigus võõrandada selle arendamiseks moodustatud hagejale ja koormata hoonestusõigus hüpoteegiga ning, et protokoll on vajalik kõrvaldamaks takistused Suur-Ameerika tn 14 kinnistule jäähalli rajamise ees seisvad takistused. Järelikult ei olnud hagejal ka võimalik asuda sotsiaalotstarbega ehitist ehitama, kuna varasem detailplaneering seda ei võimaldanud ning Tallinna linna ja sihtasutuse vahel olid käimas kohtuvaidlused. ÜKP-s toodud koostöö päädis sellega, et 23.08.2012 Tallinna Linnavolikogu otsustega nr 115 ja 116 muudeti varasemat planeeringut ja jätkati Suur-Ameerika tn 14 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamise protsessi, mis nägi ette jäähalli ning kommertsiaalsel eesmärgil arendatavate ehitiste rajamise. ÜKP-st tuleneva otsuse täitmiseks võõrandas Tallinna linn 23.09.2015 müügilepingu alusel kinnistu asukohaga Suur-Ameerika 14 hagejaga samasse kontserni kuuluvale äriühingule Toom-Kuninga OÜ, mis kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 28.09.2015. Seega sai alles nimetatud ajast võimalikuks hoonestusõiguse koormamine hüpoteegiga hageja kasuks, mille tulemusel hageja oleks saanud finantseeringu ja asuda rajama sotsiaalotstarbega ehitisi. Nimetatu tõttu ei saanud hageja pöörduda sihtasutuse poole hüpoteegi seadmiseks enne 01.06.2005. Puudus vaidlus, et vastavat hüpoteeki ei seatud. Sihtasutus kasutas hoopis ostueesõigust, mille tulemusel võõrandas Toom-Kuninga OÜ 30.10.2015 lepinguga kinnistu Suur-Ameerika tn 14 sihtasutusele, mille tulemusel sai sihtasutus nii kinnistu kui ka hoonestusõiguse omanikuks. Sihtasutus võõrandas omakorda vaidlusaluse 12(31)
kinnistu ja hoonestusõiguse kostjale. 03.02.2016 kinnistamisavalduse alusel kanti 17.02.2016 kinnistu Suur-Ameerika tn 14 kui ka hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse kostja. Sihtasutus ega kostja ei ole vaidlusalusest üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud ega seadnud hageja kasuks hüpoteeki, vaatamata asjaolule, et hageja on nõudnud järjepidevalt üürilepingu täitmist ja rikkumiste kõrvaldamist. 01.02.2016 pöördus hageja sihtasutuse poole kirjaga arendustegevuse jätkamiseks. Sihtasutus tühistas 06.10.2015 SN-le 16.12.2014 väljastatud notariaalse volikirja, mis oli vajalik hagejale arendustegevuseks. Tulenevalt üürilepingu punktist 4.10 väljastab üürileandja üürnikule tagasivõtmatu volikirja notariaalselt tõestatud vormis, mis on vajalik kinnistule ehitiste rajamiseks, sh ehituslubade ja kasutuslubade taotlemiseks ja muude kooskõlastuste saamiseks. Puudus vaidlus, et SN on hageja juhatuse liige. Volikiri on väljastatud õigesti hageja juhatuse liikmele SN-le. Kohus nõustus kostjaga, et volikiri ei ole väljastatud tagasivõtmatult, kuid see ei tähenda, et volikiri ei vasta üürilepingu punktile 4.10. 28.06.2004, 13.03.2007 ja 27.05.2010 notariaalsetest volikirjadest, nähtub, et pooled lähtusid oma praktikas sellest, et volikiri väljastatakse teatud perioodiks ning aktsepteerisid vastavat käitumist (VÕS § 25 lg 1). Kohus ei nõustunud kostjaga, et 28.06.2004 väljastatud notariaalne volikiri ei puutu käesolevasse vaidlusesse, kuna vaidlusalune üürileping sõlmiti alles 16.02.2005. Hageja ja sihtasutuse vahel oli ka 28.06.2004 sõlmitud üüri- ja arendusleping, mille kohta oli tehtud kanne registriosa number 15159801 kolmandasse jakku. Seega algas poolte koostöö kinnistu ja hoonestusõigusega juba varasemalt, mistõttu on asjakohatud kostja väited, et 28.06.2004 väljastatud notariaalne volikiri ei puutu käesolevasse vaidlusesse. Hageja ja sihtasutuse vahel tekkinud praktikast tulenevalt vastasid sihtasutuse poolt hagejale väljastatud volikirjad üürilepingu punktile 4.10 ning sihtasutus tühistas põhjendamatult hagejale väljastatud volikirja ning asus takistama hagejat üürilepingu kohaste kohustuste täitmisel. Asjakohatu on kostja väide, et hageja volikirja nõue on aegunud.
46.Seoses hageja väidetega, et hageja ei pidanud rajama jäähalli, vaid ehitama sotsiaalotstarbega ehitise, märkis maakohus, et hinnates koos 28.06.2004 üüri- ja arenduslepingut, vaidlusalust üürilepingut ja 27.08.2009 ÜKP-d, oli hagejale teada, et hagejalt oodatakse jäähalli rajamist. Nimetatu ei oma ka asjas tähtsust, kuna kohus tuvastas eelnevalt, et hageja ei ole rikkunud üürilepingu punkti 4.3.
47.Eeltoodust tulenevalt ei saanud sihtasutus ega kostja oodata, et hageja ehitaks valmis sotsiaalotstarbega ehitised, kuna hagejal oli arendustegevus takistatud. Tõendamata on, et hageja ei soovinud detailplaneeringu kehtestamist ning, et hagejal ei olnudki kavatsust sotsiaalotstarbega ehitisi rajada. Asjaolu, et jäähalli rajamise vajadus langes ära ning et sihtasutus ega kostja ei soovinud 2015 ega ka käesoleval hetkel jäähalli rajamist, nähtus mh 10.12.2018 detailplaneeringu algatamise taotlusest. Seega oli põhjendamatu ülesütlemisavalduses ette heita, et hageja ei ole asunud sotsiaalotstarbega ehitisi ehitama ning et sotsiaalotstarbega ehitiste rajamine oli huvi püsimise eelduseks üürilepingu täitmise vastu. Eeltoodust tulenevalt ei saanud sihtasutus 16.02.2005 üürilepingut üles öelda juhindudes VÕS § 196 lg 1 põhjendusel, et hageja on rikkunud üürilepingu punkti 4.3 ja et hageja ei ole asunud ehitama sotsiaalotstarbega ehitisi.
13(31)
48.Kohus leidis, et hageja ei ole rikkunud üürilepingu punkti 4.2. Puudus vaidlus, et hageja ei ole enda nimel ja arvel projekteerinud ja ehitanud kinnistule ehitisi. Tõendatud on, et sihtasutus tasus AS-le Nord Projekt jäähalli projekti ja detailplaneeringu koostamise eest kokku 525 424 krooni ehk 33 580,71 eurot. Üürilepingu punktist 4.2 ei tulene hagejale kohustust enda nimel ja arvel projekteerida ja ehitada. Punktist 4 ja selle alapunktidest järeldub vaid ehitustegevuse, s.h projekteerimise, seotus sotsiaalehitise eelarvega. Hagejal ei ole üürilepingust tulenevalt mitte igal juhul kulutuste kandmise kohustust, vaid üksnes juhul, kui täidetud saavad ka kostja poolsed kohustused ning realiseerub lepingu eesmärk. Lisaks tuvastas kohus eelnevalt, et hagejal oli projekteerimine ning ehitamine takistatud sihtasutuse ja hiljem kostja tegevuse tõttu, seega ei saanud sihtasutus oodata, et üürnik enda nimel ja arvel projekteerib ja ehitab. Samuti ei tõendanud kostja, et sihtasutus oleks kulutuse nõude hagejale esitanud. Eeltoodust tulenevalt ei saanud sihtasutus üürilepingut üles öelda juhindudes VÕS § 315 lg 1 p 1 ja 2 põhjendusel, et hageja on rikkunud üürilepingu punkti 4.2.
49.Seoses väitega, et hageja kasutas kinnistut vastuolus sihtotstarbega, puudus vaidlus, et 20.12.2007 sõlmisid hageja ja Ühisteenused AS kinnistu üürilepingu nr EP-07/0237, mille alusel hageja andis Ühisteenused AS kasutusse tasu eest kinnistu, et rajada kinnistule autoparkla ja osutada üürniku poolt parkimisteenust. Tõlgendades kõiki lepingutingimusi koos, nähtus, et hageja sai küll enda valdusesse ja kasutusse kinnistu ja hoonestusõiguse, kuid hagejal oli õigus allüürile anda ilma üürileandja nõusolekuta üksnes hoonestusõigus. Hageja ei tõendanud, et tal oli õigus ilma üürileandja nõusolekuta anda allüürile Ühisteenused AS-le ka kinnistu parkimisteenuse osutamiseks. Seega ei kasutanud hageja kinnistut sihtotstarbeliselt. Kuigi kohus leidis, et hageja ei kasutanud kinnistut sihtotstarbeliselt, asus kohus seisukohale, et sihtasutusel puudus alus nimetatud põhjusel üürilepingu ülesütlemiseks. Ühisteenused AS on kasutanud kinnistut parkimisteenuse osutamiseks alates 2007. Sihtasutus pöördus hageja poole vastava rikkumisega alles 21.09.2015 nõudekirjas, kus palus selgitusi, miks kinnisasja kasutatakse tasulise parklana ja millised lepingud on sõlmitud. Usutav ei ole, et sihtasutus ei teadnud varasemalt, et kinnistut kasutatakse parklana. Sihtasutus ei öelnud 16.02.2005 üürilepingut üles mõistliku aja jooksul põhjendusel, et hageja kasutab kinnistut sihtotstarbe vastaselt. Sihtasutus ei ole ka andnud hagejale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks juhindudes VÕS § 196 lg 2. Eeltoodust tulenevalt ei saanud sihtasutus üürilepingut üles öelda VÕS § 315 lg 1 p 1 ja 2 järgi põhjendusel, et hageja ei ole kasutanud kinnistut sihtotstarbeliselt.
50.Üüri ja maamaksu tasumise kohustuse täitmise osas ei nõustunud maakohus hagejaga, et hageja oli õigustatud hoiustama tasumisele kuuluva üüritasu ja maamaksu summa notari juures hageja enda määratletud tingimustel. VÕS § 298 ei võimalda maamaksu hoiustamist. VÕS § 298 lg 1 toodud õiguskaitsevahendi kohaldamise eelduseks on kas puudus üüritud asjal või takistus, mis ei võimalda üüritud asja kasutada. Puudub vaidlust selle üle, et hageja kasutab ja on kasutanud üüritud objekti 2015 ja 2016. Kohus leidis, et puudustena üüritaval asjal või üüritud asja kasutamist takistavate puudustena võivad olla üürilepingust tulenevate muude kohustuste rikkumised. Hageja esitas sihtasutusele 15.10.2015 lepingu täitmise, muude õiguskaitsevahendite ning leppetrahvi nõude. Antud avalduses nõudis hageja hagejalt üürilepingu punktis 4.10 märgitud 14(31)
volituse väljastamist, kuna ilma volikirjata on välistatud lepingus ette nähtud sotsiaalehitiste rajamine. Ühtlasi teatas hageja, et kuna sihtasutus ei ole seadnud lepingus ette nähtud hüpoteeki, keeldub hageja üüri tasumisest kooskõlas lepingu punktiga 3.2 ja 3.2.2. Seega oli kohtu hinnangul üüri ja maamaksu hoiustamise põhjuseks takistus üüritud asja kasutamisel, kuna hagejal ei olnud ilma volikirjata ning hüpoteegita võimalik üürilepingut täita. Hageja tõendas, et sihtasutus sattus vastuvõtuviivitusse VÕS § 119 lg 1 mõttes, kui sihtasutus ei täitnud volikirja väljastamise kohustust ja hüpoteegi seadmise kohustust.
51.Kohus leidis, et hageja seadis hoiustamise avalduses hoiustatu väljamaksmiseks tingimused, milliste esitamiseks hagejal üürilepingust tulenevalt õigust ei olnud. Nimelt ei näinud hageja ja sihtasutuse vahel sõlmitud üürilepingu punkt 4.10 erinevalt hageja hoiustamisavalduses märgitust ette, et sihtasutus oleks pidanud hagejale väljastama volikirja hoonestusõiguse käsutamise, sealhulgas selle muutmise ja koormamise suhtes sõlmitavate asjaõiguslepingute jaoks. Kohus osundas, et kui üürileping oleks vastava kohustuse ette näinud, oleks see pidanud olema AÕS § 242 kohaselt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Üürileping ei andnud hagejale õigust nõuda kinnistule seatud hüpoteekide kustutamist. Kuivõrd üürileping ei olnud sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, ei andnud see hagejale õigust nõuda enda äranägemisel hüpoteekide seadmist kinnistule. Sellist nõudeõigust ei tulene ka ühestki üürilepingu punktist. Lisaks eeltoodule viitas hageja hoiustamise avalduses, et sihtasutus peaks hoiustatu kättesaamise eeldusena esitama kohtulahendi, mille kohaselt ei olnud hagejal õigust keelduda üürilepingu täitmisest ning sihtasutus peab olema tasunud hagejale hoiustamise avalduses märgitud leppetrahvi. Pärast kõigi eelviidatud tingimuste täitmist oleks hoiustamisele kuuluva summa väljamaksmine endiselt sõltunud hageja vastavasisulise tahteavalduse tegemisest. Seoses sellega, et hageja seadis hoiustatu väljamaksmiseks tingimused, milliste esitamiseks hagejal üürilepingust tulenevalt õigust ei olnud, leidis kohus, et hagejal ei olnud nimetatud tingimustel õigust üüri ja maamaksu hoiustada.
52.Lisaks leidis kohus, et üürilepingu punkt 3.2.2 ei näinud üldse ette, et hagejal oleks olnud õigust keelduda lisaks üüri tasumisele maamaksu tasumisest.
53.Kohus nõustus aga hagejaga, et isegi, kui hagejal puudus deponeerimise õigus, siis oli hagejal õigus keelduda oma kohustuste täitmisest sihtasutuse ees, sh üüri ja maamaksu tasumisest, VÕS § 110 ja § 111 alusel. Eeltoodust tulenevalt ei saanud sihtasutus üürilepingut üles öelda juhindudes VÕS § 316 lg 1 p 2 ja 3 põhjendusel, et hageja on võlgnevuses üüri ja maamaksu tasumisega.
54.Isegi kui ülesütlemine oleks kehtiv, siis juhindudes VÕS § 196 lg 2 ja 3 ei ole sihtasutus andud hagejale mõistlikku tähtaega väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks ega ole öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul peale rikkumisest teada saamist. Kohus ei nõustu kostjaga, et rikkumised olid nii olulised, et sihtasutus ei pidanud andma täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Kohus nõustus hagejaga, et sihtasutus pidi olema ülesütlemisavalduses toodud rikkumistest teadlik hiljemalt 21.09.2015, sh asjaolust, et kinnistut kasutatakse parklana juba 2007. Ülesütlemisavaldus esitati alles 03.02.2016.
15(31)
55.Eeltoodud põhjendustest tulenevalt asus kohus seisukohale, et 16.02.2005 üürileping ei ole lõppenud 03.02.2016 ülesütlemisavaldusega. Kuna kohus tuvastas, et ülesütlemine ei ole kehtiv, siis ei hinnanud kohus, kas ülesütlemine on vastuolus heade kommetega.
56.Kuna hagi rahuldati (otsuse põhjendustes ekslikult, et hagi jäi rahuldamata), siis jättis kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses kostja kanda. Sihtasutuse kulud jäid tema enda kanda. Kostja apellatsioonkaebus
57.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada, v.a resolutsiooni p 1 osas, millega rahuldati menetlusosaliste taotlused dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks, ja teha määrus, millega jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
58.Sihtasutus esitas 28.03.2016 maakohtule taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, kuna hagejal puudub tuvastushagi esitamiseks õigustatud huvi. Harju Maakohtu 25.04.2016 määrusega jäeti taotlus rahuldamata. Otsuses maakohus tuvastushuvi olemasolu ja tuvastushagi lubatavust ei põhjendanud. Tulenevalt TsMS §st 660 lg-st 2 esitab kostja 25.04.2016 määrusele vastuväite apellatsioonkaebuses.
59.Maakohus rikkus TsMS § 368 lg 1 ja TsMS § 423 lg 2 p 2. Hageja ei ole välja toonud, milline on tema õiguslik huvi, et kohus tuvastaks 16.02.2005 üürilepingu kehtivuse või 03.02.2016 üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse. Selliseks õiguslikuks huviks ei saa olla huvi, et kostja täidaks üürilepingut. Kui hageja taotleb tegelikult, et kostja täidaks üürilepingut, siis tuvastusnõue ei ole kohane, sest hageja saaks esitada vastava täitmisnõude. Tuvastusnõude rahuldamine ei sunni kostjat üürilepingut täitma ja tuvastusnõuet rahuldava kohtuotsuse resolutsioon ei ole sundtäidetav.
60.Maakohus rikkus TsMS § 439, mille kohaselt kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Hageja sõnastas lõplikult oma nõuded 18.11.2016 hagiavalduse terviktekstis järgmiselt: tuvastada Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall ja Suur Ameerika Jäähalli OÜ vahel 16.02.2005 sõlmitud üürilepingu kehtivus või alternatiivselt Suur Ameerika Jäähalli OÜ-le 03.02.2016 Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall tehtud 16.02.2005 üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus. Üürilepingu kehtivuse tuvastamine ja asjaolu tuvastamine, et üürileping ei ole lõppenud 03.02.2016 ülesütlemisavaldusega, on täiesti erinevad tuvastused olukorras, kus kostja on menetluses väitnud, et hiljem toimunud hoonestusõiguse tagasilangemise tõttu ei ole üürileping sihtasutuselt kostjale üle läinud, ja isegi kui üürileping oleks kostjale üle läinud, siis on kostja üürilepingu uuesti üles öelnud 15.11.2016 tingimusliku ülesütlemisavaldusega, millisel juhul on üürilepingu lõppemise päevaks 28.02.2017. Kui üürileping ei ole kostja suhtes kehtiv või üürileping ei ole kostjale üle tulnud või on lõppenud hilisema ülesütlemise tõttu, siis ei oma tähtsust asjaolu tuvastamine, et üürileping ei lõppenud 03.02.2016 erakorralise ülesütlemisavaldusega.
61.Kostja on nõus, et leping on käsitletav ühtse tervikuna ega ole osadeks jagatav. Samas ei nõustu kostja maakohtu seisukohaga, et lepingule ei kohaldu lisaks üürilepingut reguleerivatele sätetele ka käsunduslepingut ja krediidilepingut reguleerivad sätted. Arvestades poolte esitatud väiteid ja VÕS § 29 lg 1, võib järeldada, et vaidlusaluse 16(31)
lepingu sõlmimisel oli poolte ühiseks tahteks kokku leppida lisaks hoonestusõiguse oluliseks osaks olevate ehitiste kasutamisele ka kinnistu väljaarendamises ning see oli lepingu sõlmimise eesmärgiks. Sihtasutus kui hoonestusõiguse omaja andis üürnikule õiguse saada enda kasutusse tulevikus püstitavas ehitises äriruumid, ehitise püstitamise ülesanne oli lepingu kohaselt üürniku kohustus (käsund) ja seda kohustust täidetakse sihtasutusele antava krediidi kaudu. Kuna käsund on siiani täitmata, ei saa rääkida üürisuhte täitmisest, kuna ei ole ehitisi, mis oleks üürniku kasutuses, s.t otseses valduses. Seetõttu ei saanud üürileping kostjale üle tulla. Käsunduslepingut ja krediidilepingut reguleerivate sätete kohaldamisel tuleks asuda seisukohale, et leping ei ole kostjale üle läinud isegi juhul, kui leping ei lõppenud sihtasutuse 03.02.2016 ülesütlemisavaldusega. Seadus ei näe ette, et hoonestusõiguse omaniku muutumisel läheks hoonestusõiguse uuele omanikule üle käsundusleping või krediidileping.
62.Õige on maakohtu seisukoht, et kostja omandas vaidlusaluse hoonestusõiguse omanikule langemise tõttu AÕS § 2441 alusel. Samas leidis maakohus ebaõigesti, et VÕS § 291 lg-st 2 juhindudes on kostjale üürileping üle läinud. Hoonestusõiguse omanikule langemisel AÕS § 2441 alusel ei tule maatüki omanikule kaasa hoonestaja sõlmitud võlaõiguslikud üürilepingud. Samuti mõistis maakohus valesti Riigikohtu 15.06.2016 määruses (tsiviilasjas nr 3-2-1-66-16) väljendatud seisukohta VÕS § 291 lg 2 kohaldamise osas. Riigikohtu seisukohta tuleb mõista selliselt, et juhul kui üürileping varem hoonestusõiguse seadmise tõttu hoonestajale üle ei läinud, siis ka hoonestusõiguse lõpetamisel ei saa üürileping kinnisasja (maatüki) omanikule üle minna. Kuna kinnistu omanik ei ole hagejaga üürilepingut sõlminud, vaid üürilepingud on pärast hoonestusõiguse seadmist sõlminud hoonestaja (sihtasutus), siis ei ole tegemist eelpool nimetatud Riigikohtu määruses kirjeldatud olukorraga.
63.Üürilepingu esemeks oli hoonestusõigus, mille esemeks omakorda saavad olla hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised (AÕS § 241 lg 5). Üürilepingu esemeks sai olla konkreetne äriruum. Järelikult sai hageja üürilepingu alusel õiguse nõuda enda valdusse hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitistes asuvaid äriruume. Kuna vaidlust ei ole selles, et hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised on rajamata, siis ei ole täidetud hoonestusõiguse üürilepingu ülemineku otsese valduse eeldus, mille kohaselt peab üürilepingu esemeks olev asi (hoonestusõiguse alusel püstitatavates ehitistes asuvad äriruumid) olema üürniku otseses valduses. Hagejal valdus puudub, seega ei saanud üürileping kostjale üle minna.
64.Kohtul tuli kindlaks teha, kas vaidlevate poolte vahel oli kehtiv üürileping. Maakohus asus ebaõigele seisukohale, et üürileping kehtib seetõttu, et Tallinna linn on kaudse tahteavaldusega heaks kiitnud hageja ja sihtasutuse vahel sõlmitud hoonestusõiguse üürilepingu sõlmimise ja selles osas märke kandmise kinnistusraamatusse. Lisaks vorminõuetele kehtib tehingu tegemise nõusoleku suhtes nõue, et sellist nõusolekut ei saa anda kaudselt mingi teoga väljendades ega vaikimisi. Kuna sellist nõusolekut hoonestusõiguse koormamiseks ei ole maatüki omanik andnud, siis ei ole kehtiv hoonestusõiguse koormamine üürilepinguga ja selline käsutus on kehtetu TsÜS § 114 alusel. Seejuures ei ole hageja menetluses tuginenud asjaolule, et Tallinna linn oleks (kaudse) tahteavaldusega heaks kiitnud üürilepingu ja selles osas märke kandmise
17(31)
kinnistusraamatusse. TsMS § 5 lg-test 1 ja 2 tulenevalt ei oleks maakohus tohtinud hageja eest asjaolu ja tõendit esitada.
65.Üürileping on vastuolus hoonestusõiguse koormamise keeluga. Vastavalt AÕS § 249 lg 1 teisele lausele ei või hoonestusõigust koormata hoonestusõigusega. Praegusel juhul andis sihtasutus edasi kinnistu hoonestamise kohustuse hagejale üürilepingu alusel, kuna üüriesemeks on hoonestusõigus. Seetõttu on üürileping tühine ka TsÜS § 87 alusel, mille kohaselt seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine.
66.Maakohus leidis õigesti, et ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud.
67.Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja ei ole rikkunud üürilepingu p-st 5.1.3 tulenevat laenu andmise kohustust ja hagejal oli õigus jätta rahuldamata sihtasutuse 21.09.2015 laenutaotlus täiendava laenu saamiseks. Maakohus pidi üürilepingu p-st 5.1.3 ja 14.07.2004 krediidilepingust tuleneva poolte tahte tuvastamiseks lähtuma ka üürilepingu punktist 5.2.10 ja sihtasutuse õiguslikust staatusest, samuti maakohtu tuvastatud asjaolust, et hageja väljastas sihtasutusele laenu ka 2015. Sellisel juhul oleks maakohus pidanud jõudma järeldusele, et hagejal oli üürilepingu p-st 5.1.3 tulenev kohustus anda sihtasutusele laenu ja mitte nõuda laenu tagastamist üürilepingu kehtivuse ajal muul viisil kui tasaarvestuse teel. Ei saa nõustuda maakohtu järeldusega, et kostja ei toonud kohtu ette asjaolusid, millest nähtuks, et hageja soovis pankrotiavalduse esitamisega sihtasutusele kahju tekitada. Hageja poolt üürilepingu p-st 5.1.3 tuleneva laenu andmise kohustuse rikkumine andis sihtasutusele õiguse üürileping üles öelda VÕS § 196 lg 1 ja 2 alusel. Hageja poolt pankrotiavalduse esitamine andis sihtasutusele õiguse üürileping üles öelda VÕS § 196 lg 1 alusel. Maakohus jättis viidatud sätted kohaldamata.
68.Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja ei rikkunud üürilepingu p-st 4.3 tulenevat sotsiaalehitise ehitamise kohustust, kuna pooled polevat kokku leppinud, mis ajal peab hageja ehitama hakkama ja hagejal polevat olnud võimalik ehitama asuda, kuna detailplaneering polevat seda võimaldanud. Otsusest jääb mulje, et kohus leidis, et alles üürilepingu lõppemise ajaks peaksid sotsiaalehitised valmima. Tegelikult oli lepingu eesmärk selles, et ehitised saaksid valmis mõistliku aja jooksul lepingu sõlmimisest, kuna üksnes siis oleks leping saavutanud oma eesmärgi. Hagejal tuli üürnikuna arvestada hoonestusõiguse sisus sätestatud tingimusi, mille kohaselt kohustus hoonestaja lõpetama jäähalli ehitustööd ja vormistama ehitiste kasutusload hiljemalt 12 kuu jooksul hoonestusõiguse tekkimise päevast arvates.
69.Asjaolu, et hoonestusõigusele ei seatud hüpoteeki, ei saanud olla takistuseks hageja poolt üürilepingu täitmisele asumiseks. Maakohus ei andnud hinnangut kostja väitele, et hageja on kasutanud enam kui 10 aasta jooksul kinnistut mittesihipäraselt parkimise korraldamisest tulu teenimiseks, kuid ei ole mitte sentigi saadud tulust kulutanud sotsiaalehitiste rajamiseks. Lepingust tulenevalt oli hageja kohustuseks sotsiaalehitised rajada, mistõttu pidi hageja ise korraldama kõikide sotsiaalehitiste rajamiseks vajalike eelduste täitmise, sh vajadusel taotlema Tallinna linnalt detailplaneeringu muutumist, ehitusloa väljastamist ja korraldama muud asjaajamist.
70.SN-le 16.12.2014 antud volikiri ei olnud üürilepingu p 4.10 kohane ja seega selle tühistamine 06.10.2015 ei saanud mõjutada hageja tegevust varasema 10 aasta jooksul. Hageja ei suutnud sotsiaalehitiste arendamisega tegeleda hoolimata sellest, et sihtasutus 18(31)
oli hagejale varem regulaarselt andnud volikirjad. Võttes arvesse, et ka 16.12.2014 antud notariaalne volikiri kehtis enne tühistamist ligemale aasta, siis kehtisid volikirjad kokku 10 aasta jooksul, kuid hoolimata sellest ei asunud hageja lepingut täitma. Hageja ja sihtasutuse vahel puudub notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis kohustaks sihtasutust hagejale volikirja väljastama.
71.Ebaõige on maakohtu järeldus, et KAMP Arhitektidelt 2015 tellitud Suur-Ameerika 14 hoonestusettepanek ei tõenda, et hagejal ei olnud kavatsust sotsiaalotstarbega ehitisi rajada. Hagejal oli lepingu kohaselt õigus rajada ka äriotstarbega ehitisi, kuid hagejal ei olnud õigust jätta sotsiaalehitisi (jäähalli) üldse rajamata. Jäähalli rajamise vajaduse äralangemine on tingitud sellest, et hageja ei suutnud ega soovinudki jäähalli 10 aasta jooksul valmis ehitada. Maakohtu viide 10.12.2018 detailplaneeringu algatamise taotlusele on asjakohatu, kuna üürileping oli nimetatud taotluse esitamise ajaks ülesütlemise tõttu lõppenud või ei läinud see kostjale üle.
72.Maakohus ei järginud kõiki hageja lepingurikkumiste põhjuste kohta esile toodud asjaolusid tuvastades VÕS-st tulenevat vastutusstandardit, s.o võlgnik vastutab oma kohustuse rikkumise eest alati, v.a kui ta tõendab, et tema kohustuse rikkumise tingis vääramatu jõud. Seetõttu on ebaõige maakohtu järeldus, et Tallinna linna ja sihtasutuse vaheline vaidlus on hagejapoolsele lepingu rikkumisele vabandatav asjaolu (vääramatu jõud VÕS § 103 lg 2 mõttes) arendustegevuse kohustuse täitmise osas. Samuti ei ole maakohus põhjendanud, milline on põhjuslik seos hagejalt volikirja äravõtmise, samuti hüpoteegi seadmata jätmise ja hagejapoolse lepingu rikkumise vahel.
73.Maakohus rebis üürilepingu kontekstist välja punkti 4.2. Hageja kohustus kanda sotsiaalehitiste projekteerimise ja ehitamisega seotud kulud tulenes üürilepingu p-st 4.2 koosmõjus üürilepingu p-dega 2.2 ja 4.11. Üürilepingu p 2.2 kohustas hagejat andma valminud sotisaalotstarbega ehitised sihtasutuse valdusesse. Üürilepingu p 4.11 kohustas hageja kinnistule ehitiste projekteerimise ja ehitamise kulutuste hüvitamist finantseerima nii omavahendite kui pangalaenu arvelt. Kostjale jääb arusaamatuks, millise sihtasutuse tegevuse tõttu (mille kohus olevat eelnevalt tuvastanud) oli hagejal projekteerimine ja ehitamine takistatud. Kuna hageja tegeles kinnistule korterelamute projekteerimisega ja oli võimeline kandma sellega seotud kulud, siis oleks hageja saanud tegeleda kinnistule ka sotsiaalehitiste projekteerimisega ja kandma sellega seotud kulud.
74.Maakohtu etteheited kostjale projekteerimise ja ehitamise takistamise kohta ei ole asjakohased, kuna üürileping lõppes sihtasutuse ülesütlemisavaldusega 03.02.2016, kuid hoonestusõigus kanti kostja nimele alles 30.08.2016.
75.Kostja ei pidanud tõendama hageja poolt kulude mittekandmist, kuna tegemist on negatiivse asjaoluga. Hageja ei väitnud, et ta oleks kulusid kandnud. Seetõttu on põhjendamatu maakohtu etteheide, et kostja ei tõendanud, et sihtasutus oleks kulutuse nõude hagejale esitanud. Kulude kandmisest pikaajaline keeldumine andis sihtasutusele mõistliku põhjuse eeldada, et hageja ei täida kulude kandmise kohustust ka edaspidi. Seega esinesid VÕS § 116 lg 1 p-des 2 – 4 toodud asjaolud, mistõttu ei pidanud sihtasutus VÕS § 196 lg 2 teise lause kohaselt määrama hagejale täiendavat tähtaega.
76.Põhjendamatu on maakohtu etteheide, et sihtasutus ei öelnud üürilepingut üles mõistliku aja jooksul põhjendusel, et hageja kasutab kinnistut sihtotstarbe vastaselt. Kostja ei saa tõendada negatiivset asjaolu, et sihtasutus ei teadnud varem, et kinnistut kasutatakse 19(31)
parklana. Kui hageja seda väidab, siis oleks hageja pidanud vastavat asjaolu ka tõendama. Pealegi võib üürileandja alati nõuda, et üürnik täidaks oma kohustust kasutada asja vastavalt sihtotstarbele (VÕS § 276 lg 2), selliseks nõudeks ei ole sätestatud mingit tähtaega ja selle nõude esitamiseks ei ole tähtsust asjaolul, kui kaua üürileandja teadis asja ebasihipärasest kasutamisest. Kuna kinnistu oli antud allüürile parkimisteenuse osutamiseks Ühisteenused AS-le, siis tuleb arvestada VÕS § 288 lg-s 5 sätestatut, et üürnik vastutab ka nende kolmandate isikute tegevuse eest, kellele üürnik asja kasutuse üle andis.
77.Maakohtu järeldus, et sihtasutus ei andnud hagejale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks juhindudes VÕS § 196 lg-st 2, on ekslik. Juhul, kui üürniku lepingurikkumine seisneb üüritud asja sihtotstarbele mittevastavas kasutamises, võib üürileandja erakorraliselt lepingu üles öelda VÕS § 315 lg 1 p 1 alusel, mille kohaldamise eelduseks on üürileandja poolt eelneva hoiatuse tegemine üürnikule selle kohta, et asja kasutatakse sihtotstarbele mittevastavalt. Seega ei pidanud sihtasutus andma üürnikule tähtaega sellise rikkumise kõrvaldamiseks VÕS § 196 lg 2 järgi.
78.Maakohus asus ebaõigele seisukohale, et hageja oli õigustatud keelduma üüri ja maamaksu tasumise kohustusest VÕS § 110 ja § 111 koostoimes. Hageja poolt üüri ja maamaksu tasumise kohustuse rikkumine ei saanud olla enam vaidlusalune tuvastus, kuna jõustunud kohtulahenditega tsiviilasjas nr 2-16-15490 on tuvastatud, et hagejal oli üürivõlgnevus 2016 esimese poolaasta eest ja 2015 maamaksu teise osamakse võlgnevus. Kui hagejal oleks olnud õigus keelduda üüri või maamaksu tasumisest, siis ei oleks kohus tsiviilasjas nr 2-16-15490 saanud hagejalt sihtasutuse kasuks vastavaid võlgnevusi välja mõista (TsMS § 457 lg 1 ja § 460 lg 1). Üürileandja ei pidanud andma üürnikule TsMS § 196 järgi täiendavat tähtaega ja üürilepingu erakorraline ülesütlemine toimus mõistliku aja jooksul.
79.Kuna hagi oleks tulnud jätta läbi vaatamata või rahuldamata, siis vastavalt TsMS § 168 lg 2 või § 162 lg 1 oleks tulnud jätta menetluskulud hageja kanda.
80.Maakohus jättis otsuse resolutsioonis sihtasutuse menetluskulud tema enda kanda. Kuna sihtasutus ei osale menetluses arvates 25.10.2016, siis on ebaõige pärast seda sihtasutuse (kui menetlusvälise isiku suhtes) suhtes otsuse tegemine. Sihtasutuse menetluskulud on käsitatavad sihtasutuse menetlusõigusjärglase kostja OÜ EJHL Kinnisvara menetluskuludena ja hagi rahuldamata jätmise või hagi läbi vaatamata jätmise korral väljamõistetavad kostja OÜ EJHL Kinnisvara kasuks. Sihtasutuse apellatsioonkaebus
81.Sihtasutus esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles tema menetluskulud jäeti tema enda kanda ja teha selles osas uus otsus, millega jätta menetluskulud hageja kanda.
82.Kostja asendamise tagajärjel on maakohtu menetluses nii uus kostja kui ka esialgne kostja, kellel on menetluskulude osas kõik poolele kehtivad õigused. Seega on esialgsel kostjal õigus taotleda oma menetluskulude jätmist hageja kanda juhul, kui otsus tehakse hageja kahjuks (TsMS § 162 lg 1). Maakohtu otsusest nähtub, et otsus puudutab esialgse kostja õigusi, kuna menetluskulude jaotamise osas on maakohus teinud otsuse esialgse kostja suhtes. Asendatud kostja suhtes tuleb kohaldada TsMS § 208 lg 1 teist 20(31)
lauset, mille kohaselt asendatud kostja suhtes loetakse hagi tagasivõetuks. Kui hageja võtab hagi tagasi, kannab ta kostja menetluskulud (TsMS § 168 lg 4).
83.Eeltoodud põhjustel palub esialgne kostja jätta maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 168 lg 4 alusel hageja kanda või alternatiivselt, juhul, kui ringkonnakohus jätab uue kostja (OÜ EJHL Kinnisvara) apellatsioonkaebuse alusel määrusega hagi läbi vaatamata või otsusega rahuldamata, palub apellant sel alusel jätta maakohtu menetluses kantud menetluskulud hageja kanda. Vastustaja seisukohad
84.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebustele vastu ja palus jätta need rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Vahepealne menetlus
85.04.10.2019 määrusega kaasas ringkonnakohus menetlusse hageja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isiku AS ÜHISTEENUSED. Kolmas isik vaidles apellatsioonkaebustele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
86.Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning jagada menetluskulud vastavalt tehtavale lahendile.
87.Ringkonnakohus võtab tsiviilasja lahendamisel aluseks järgmised faktilised asjaolud, mille toimumise osas olid pooled ühel meelel: • kinnistu registriosa nr 2340001 omanikuks oli perioodil 10.05.2000 – 28.09.2015 Tallinna linn; • 27.08.2003 sõlmisid Tallinna linn ja sihtasutus hoonestusõiguse seadmise lepingu, mille alusel pooled koormasid linna omandis oleva kinnistu (registriosa nr 2340001) hoonestusõigusega sihtasutuse kasuks 50-ks aastaks; • sihtasutus oli hoonestusõiguse omanik perioodil 16.11.2003-30.08.2016; • 16.02.2005 sõlmisid hageja kui üürnik ja sihtasutus hoonestusõiguse üürilepingu tähtajaga kuni 16.12.2053; • 06.10.2009 sõlmisid hageja, sihtasutus ja Tallinna linna ühiste kavatsuste protokolli, mis nägi ette põhimõtted üürilepinguga seotud arendustegevuse jätkamiseks ning arendustegevuse finantseerimise hoonestusõigusele seatava hüpoteegiga; • 23.09.2015 võõrandas Tallinna linn kinnistu (registriosa nr 2340001) Toom-Kuninga OÜ-le, kes kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 28.09.2015; • 06.10.2015 kuulutas sihtasutus kehtetuks SN-le 16.12.2014 antud notariaalse volikirja; • 15.10.2015 ja 22.01.2016 edastas hageja sihtasutusele nõudeavalduse üürilepingu täitmiseks ja muude õiguskaitsevahendite rakendamiseks ning leppetrahvi nõudes; • 30.10.2015 võõrandas Toom-Kuninga OÜ kinnistu (registriosa nr 2340001) sihtasutusele. Tehinguga võttis sihtasutus endale kohustusi 1 522 000 eurot ja koormas kinnistu hüpoteegiga Osaühingu Thorsten kasuks summas 2 700 000 eurot. Sihtasutus kanti omanikuna kinnistusraamatusse 19.11.2015;
21(31)
• 03.02.2016 edastas sihtasutus hagejale hoonestusõiguse üürilepingu ülesütlemise teate; • 03.02.2016 kinnistamisavalduse alusel kanti 17.02.2016 kinnistu (registriosa nr 2340001) omanikuna kinnistusraamatusse kostja ning 30.08.2016 hoonestusõiguse (registriosa nr 15159801) omanikuna sama isik;
88.Esmalt käsitleb ringkonnakohus kostja väiteid puutuvalt nõude selgusega. Hageja on hagi terviktekstis esitanud nõude järgmiselt: tuvastada sihtasutuse ja hageja vahel 16.02.2005 sõlmitud üürilepingu kehtivus või alternatiivselt hagejale 03.02.2016 sihtasutuse tehtud 16.02.2005 üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus (III kd, tl 21). Ringkonnakohus nõustub, et sellisel viisil alternatiivselt esitatud tuvastusnõue on vastuoluline, kuna alternatiivselt esitatud nõue on oma ulatuselt piiratud ainult sooviga saada õiguslik hinnang 03.02.2016 erakorralisele ülesütlemise avaldusele, kuid esimesena esitatud nõude lahendamine eeldab ka alternatiivselt esitatud nõude lahendamist ning lisaks sellele ka muude asjaolude tuvastamist, mis on esitatud üürilepingu kehtivuse ja kostjale ületulemise ning pärast 03.02.2005 toimunud ülesütlemise kohta. Maakohus on vaidlustatud otsuse resolutsioonis tuvastanud, et 16.02.2005 üürileping ei lõppenud 03.02.2016 ülesütlemisega ja otsuse põhjendustes tuvastanud ka selle, et leping oli enne ülesütlemist kehtiv ning kostja on üürileandja, kuid ei tuvastanud, kas kostja poolt 15.11.2016 tehtud tingimuslik ülesütlemisavaldus (III kd, tl 24-25) lõpetas lepingu või mitte. Seega on maakohus lahendanud nii esimesena kui ka alternatiivselt esitatud nõude, kuid esimesena esitatud nõue on lahendatud puudulikult, sest kõiki kohtu ette toodud olulisi väiteid ega kõiki tõendeid ei ole otsuses hinnatud ega asjaolusid tuvastatud (TsMS § 442 lg 8). Ringkonnakohus leiab, et eeltoodud minetused on võimalik ringkonnakohtul kõrvaldada. Ringkonnakohus kontrollib esmalt hageja esimesena esitatud nõude tuvastada 03.02.3005 üürilepingu kehtivus lahendamist. Kolleegium märgib, et ka Riigikohus on selgitanud, et sisuliselt saab tuvastushagi esemena käsitleda lepingulise õigussuhte olemasolu, mitte aga ülesütlemis- või taganemisavalduse kehtivust või kehtetust (vt nt Riigikohtu 03.10.2013 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-79-13, p 10).
89.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hagi oleks tulnud TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätta läbi vaatamata seoses hagejal tuvastushuvi puudumisega. TsMS § 368 lg 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Maakohus jättis sihtasutuse taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks 25.04.2016 määrusega rahuldamata (II kd, tl 56). Määruses nõustus maakohus hageja põhjendustega tuvastushuvi kohta, mille kohaselt on hageja tuvastushuvi põhjendatud sellega, et sihtasutuse poolt on seatud üürilepingu kehtivus kahtluse alla, rikutud üürilepingut, öeldud see põhjendamatult üles ja sekkutud hageja allkasutuslepingutesse. Seega oli hageja tuvastushuvi suunatud sellele, et vältida kostja poolt üürilepingu kehtivuse vaidlustamist, s.t õiguslikult ebaselget olukorda, mis ohustab hageja õiguslikku positsiooni ja toob kaasa vajaduse selguse saamiseks. Kolleegium leiab, et kuna poolte vahel oli vaidlus üürilepingu kehtivuse üle, siis oli hagejal olemas tuvastushuvi lepingu kehtivuse tuvastamiseks ja TsMS § 368 lg 1 järgi oli tuvastushagi esitamine lubatud. Seega on ebaõige kostja apellatsioonkaebuse seisukoht, et hageja oleks pidanud oma õiguste kaitseks esitama eraldi iga väidetava 22(31)
kostja rikkumise kõrvaldamiseks sooritusnõude. Arvestades, et üürilepingus on kokku lepitud mitte ainult asja üürimises, vaid leping sisaldab ka käsundile omaseid kokkuleppeid ehitus- ja arendustegevuse kohta, ning seda, et poolte vahel on vaidlus mitme üürilepingust tuleneva kohustuse täitmise üle, on kolleegiumi arvates lihtsam, otstarbekam ja ökonoomsem esitada tuvastushagi lepingu kehtivuse tuvastamiseks kui mitu erinevat sooritusnõuet, mis lepingu kehtivuse osas ei anna lõplikku selgust.
90.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse väiteid lepingu kehtivuse kohta puutuvalt lepingu sõlmimisel Tallinna linna nõusoleku puudumisega. Kostja leidis, et hoonestusõiguse suhtes üürilepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse märke kandmiseks pidi AÕS § 249 lg 2 järgi olema Tallinna linna kui üürilepingu sõlmimise aegse kinnisasja, millele oli seatud üürilepinguga koormatud hoonestusõigus, omaniku notariaalne nõusolek. AÕS § 249 lg 2 kohaselt hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega on vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud. Kinnistusraamatu registriosa nr 15159801 I jao kande nr 1 kohaselt hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks asjaõigustega on vajalik kinnistu nr 2340001 igakordse omaniku nõusolek vastavalt 27.08.2003 lepingu punktidele 7.1 ja 7.2 (I kd, tl 18-19). Maakohus tuvastas vaidlustatud otsuses, et Tallinna linna nõusolek oli vajalik ja Tallinna linn oli üürilepingu kaudse tahteavaldusega heaks kiitnud. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega ja kostjaga, et üürilepingu sõlmimiseks hoonestusõiguse üürile andmiseks ja üürilepingu kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse oleks vajalik kinnistu omaniku nõusolek. Üürileping on võlaõiguslik leping ja seda ei muuda asjaõiguseks ka märke kinnistusraamatusse kandmine. Võlaõigusliku koormatise jaoks omaniku nõusoleku sätestamine on vastuolus hoonestusõiguse olemusega, kuna AÕS § 248 lg 1 järgi ei või hoonestusõigust kitsendada selle õiguse olemusega vastuolus olevate tingimustega. Hoonestusõiguse olemus tuleneb AÕS §-st 241 ja hoonestusõiguse omanikul on hoonestusõiguse suhtes kõik kinnisasja omaniku õigused, kui need ei ole piiratud seadusega või tehinguga. Kuna üürileping ega märge kinnistusraamatus ei ole asjaõigused, siis üürilepingu sõlmimiseks ega märke kandmiseks ei olnud vajalik kinnistu omaniku nõusolek. Täiesti meelevaldne on ringkonnakohtu arvates kostja apellatsioonkaebuse käsitlus, mille kohaselt tuleks 16.02.2005 üürilepingut sisustada kui hoonestusõiguse seadmise lepingut ja kuna AÕS § 249 lg 1 järgi hoonestusõigust ei või koormata hoonestusõigusega, siis on leping TsÜS § 87 järgi tühine. 16.02.2005 lepingus ei sisaldu asjaõiguslepingut ja see, et üürilepingu järgi on üürnik kohustatud hoonestusõigusega koormatud kinnistule ehitama hooned, ei tähenda, et tegemist oleks hoonestusõiguse koormamisega hoonestusõigusega. Seega on maakohtu otsuses toodud järeldus Tallinna linna nõusoleku vajalikkus kohta ebaõige ja hageja ja sihtasutuse vaheline üürileping oli kehtiv. Kuna Tallinna linna nõusolek ei olnud vajalik, siis pole vajadust kontrollida ka seda, kas Tallinna linn andis nõusoleku üürilepingu sõlmimiseks kaudse tahteavaldusega.
91.Kostja ei ole vaidlustanud maakohtu järeldust, et üürileping on käsitletav ühise tervikuna, kuigi see sisaldab ka käsunduslepingule ja krediidilepingule omaseid kokkuleppeid. Kostja vaidlustab aga maakohtu järelduse selle kohta, et üürilepingust tulenevad käsundi- ja krediidikokkulepped on talle sihtasutuselt üle tulnud. Kolleegium 23(31)
nõustub maakohtu lepingu tõlgendamise teel tehtud järeldusega, et 16.02.2005 üürileping on olenemata sellest, et sisaldab ka teistele õigussuhetele omaseid kokkuleppeid, tervikuna käsitletav üürilepinguna ja sellele kohalduvad võlaõigusseaduse üürilepingu sätted. Seega on leping tervikuna VÕS § 291 lg 1 järgi kostjale kui kinnistu ja hoonestusõiguse omanikule üle tulnud ja ta on käesoleval ajal üürileandja.
92.VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 291 lg 2 kohaselt pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üüritud asjale hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omajale. Kolleegiumi hinnangul kohaldub VÕS § 291 lg 2 ka vastupidises olukorras, s.t hoonestusõiguse lõpetamisel. VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda (Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-16, p-d 14-16). Ringkonnakohtu arvates ei anna kostja apellatsioonkaebuse väidete alusel teha eelnevalt viidatud Riigikohtu lahendi osas kostja soovitud järeldust, et üürileping talle üle ei tulnud. Seega on ebaõige kostja seisukoht, et AÕS § 2441 järgi hoonestusõiguse omanikule langemisel ei tule maatüki omanikule kaasa hoonestaja sõlmitud üürilepingud.
93.Asjaolu, et üürilepingut ei sõlminud mitte kinnistu omanik, vaid hoonestaja, ei tähenda, et üürileping ei läheks üle kinnistu omanikule. Maakohtust erinevat järeldust ei anna teha kostja väide, et üürnikul puudus üüritud asja otsene valdus, kuna hoonestusõiguse alusel püstitatavad hooned ei olnud valmis. Üürilepingu p 2.1. järgi oli üürilepingu esemeks kogu kinnistu ja sellele hoonestusõiguse alusel rajatavad hooned ja samas punktis sisaldus kinnitus, et kinnistu on lepingu sõlmimise ajaks üürnikule üle antud. Seega oli üürilepingu objekt hageja valduses ja see, et hoonestusõiguse alusel rajatavad hooned ei olnud valminud, ei tähenda, et hagejal üürilepingu eseme valdus puudus. Seega on õige maakohtu järeldus, et kostja on alates kinnistu ja hoonestusõiguse omandamisest 16.02.2005 üürilepingus üürileandja.
94.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu järeldusi puutuvalt üürilepingu ülesütlemisse. Sihtasutus edastas hagejale 03.02.2016 üürilepingu ülesütlemisavalduse, millega ütles lepingu üles avalduse kättesaamise päeval (I kd, tl 52-54). Avalduses oli esile toodud kaheksa hageja poolset üürilepingu rikkumist, mis andsid avalduse järgi sihtasutusele võlaõigusseaduses sätestatud alustel õiguse leping üles öelda.
95.Hageja väitis, et üürilepingu punkt 7.2. järgi võib üürileandja lepingu üles öelda ainult üürilepingus otse ettenähtud juhtudel, mistõttu ei saa üürilepingut VÕS-st tulenevatel alustel üles öelda. Vaidlust ei ole, et üürilepingus üürileandjale aluseid üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kokku lepitud ei ole. Pooled vaidlesid selle üle, kas lepingu punkt 7.2. on kehtiv. Maakohus tuvastas, et punkt 7.2. ei ole tüüptingimus, milles ei ole poolte vahel enam vaidlust, kuid leidis VÕS § 29 järgi lepingut 24(31)
tõlgendades, et vaidlusalune punkt on TsÜS § 138 lg 1 mõttes hea usu põhimõttega vastuolus ja pooled ei ole välistanud ka lepingu erakorralist ülesütlemist seadusest tulenevatel alustel. Vastuses apellatsioonkaebusele on hageja nimetatud järelduse vaidlustanud.
96.Õige on maakohtu järeldus, et äriruumi üürilepingu puhul võivad pooled leppida kokku alustes, millal saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kuid selline kokkulepe peab olema proportsionaalne ja mitte jätma üürileandjat ilma õiguskaitsevahenditest. Üürilepingu punktis 7.3. olid kokku lepitud alused, millal üürnik saab lepingu üles öelda, kusjuures aluste loetelu oli jäetud lahtiseks viisil, kus lepingu punkti 7.3.4. järgi oli üürnikul võimalik leping üles öelda igasuguste üürileandja rikkumiste korral, kui üürileandja ei kõrvalda neid kolme kuu jooksul. Samuti ei olnud üürniku jaoks välistatud üürilepingu ülesütlemine seadusest tulenevatel alustel. TsÜS § 138 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Kolleegium leiab, et eelviidatud säte ei anna alust tuvastada tingimuse tühisust, kuid koosmõjus VÕS § 6 lg-ga 2, mille kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu, on kohtul võimalus kaaluda, kas üürilepingu punktis 7.2. toodud piirang üürileandjale on vastavuses hea usu põhimõttega. VÕS § 6 lg 2 kohaldamisel tuleb kohtul lepinguosaliste huvide kaalumiseks tõlgendada üürilepingut VÕS § 29 järgi, mida maakohus on vaidlustatud otsuses ka teinud, selleks, et tuvastada, kas üürileandja poolt seadusest tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise välistamine on vaidlusaluse üürilepingu korral proportsionaalne ja ei kahjusta üürileandjat ülemääraselt. Ainuüksi see, et üürileandja ja üürniku õigused lepingu lõpetamiseks on ebaproportsionaalsed, sellist järeldust veel teha ei anna, kuna lepingu sisust tulenevalt võivad poolte kohustused ja riskid olla erinevad ja sellel põhjusel võib olla põhjendatud piirata ühe poole õigust lepingu ülesütlemiseks. Iseenesest on õige vastustaja seisukoht, et lepingust tulenes üürnikule kohustusi, mis olid nii kaalult kui väärtuselt oluliselt suuremad üürileandja kohustustest ja lepinguga kaasnevatest riskidest. Nimelt pidi üürnik ehitama kinnistule sotsiaalehitised (lepingu punkt 4.3.), mis pärast valmimist jäid üürniku kasutusse, kuid üürileandjal selliseid kohustusi polnud. Hageja rõhutas, et piisavad õiguskaitsevahendid oli kokku lepitud üürilepingus, mille punkt 6.2. järgi võis üürileandja, kui üürnik ei ehita sotsiaalobjekte tähtaegselt valmis, nõuda leppetrahvi 1000 krooni päevas ja kui ei tasuta lepingus kokkulepitud makseid, nõuda viivist 0,05% päevas. Kolleegium ei nõustu hageja käsitlusega, et tema poolt viidatud õiguskaitsevahendid on piisavad, et tagada üürileandjale üürnikuga võrreldes proportsionaalne kaitse üürniku rikkumiste korral ja seda ennekõike lepingu 50-aastast tähtaega arvestades. Õige on see, et üürnikul oli kohustus ehitada sotsiaalobjektid, kuid see toimus üürileandja poolse finantseeringu arvel (lepingu punktid 4.3.-4.7.), seega ei pidanud lõppkokkuvõttes tegema üürnik kulutusi. Heade kommetega ei ole kooskõlas ringkonnakohtu arvates see, kui 50-aastase kestvusega üürilepingu korral on üürileandjal välistatud igasugune võimalus lepingut üles öelda vaatamata sellele, kas üürnik lepingut üldse täidab või mitte. Seega ei kuulunud üürilepingu punkt 7.2. VÕS § 6 lg 2 järgi kohaldamisele hea usu põhimõttest lähtuvalt ja kostjal oli õigus üürileping üles öelda VÕS-s sätestatud alustel.
25(31)
97.VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 196 lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2–4 sätestatud juhtudel. Üldreeglina täiendava tähtaja määramist üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel on Riigikohus jaatanud tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 20.12.2004 tehtud otsuse p-s 22. Lisaks võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai (VÕS § 196 lg 3).
98.Maakohus tuvastas, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused, mis tulenevad VÕS § 325 lg-st ja lg 2 p-dest 1-3, olid täidetud. Eeltoodud järeldust ei ole menetlusosalised ringkonnakohtu menetluses vaidlustanud.
99.Küll aga on poolte vahel vaidlus selles, kas ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. Ülesütlemisavalduses on tuginetud kaheksale erinevale erakorralise ülesütlemise alusele ja kostja on seisukohal, et iga avalduses toodud alus annab ka eraldi aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kolleegium nõustub, et iga rikkumine, mis on ülesütlemisavalduses esile toodud, võib olla aluseks, et üürileping erakorraliselt üles öelda. Ringkonnakohus ei lähtu üürniku väidetavate rikkumiste tuvastamisel ülesütlemisavalduses toodud aluste järjestusest, vaid kontrollib menetlusökonoomiast lähtudes maakohtu järeldusi enda poolt määratud järjekorras.
100.Ülesütlemisavalduse punkti 4 järgi oli hagejal üürivõlgnevus 2016 esimese poolaasta eest. Üüri tasumise kohustus tulenes üürilepingu punktist 3.1., mille kohaselt oli üüri suuruseks 5300,38 eurot (82 933 krooni) aastas ja see tuli tasuda punkti 3.3. järgi võrdsetes osades ehk 2650,19 eurot hiljemalt 10. jaanuariks ja 10. juuliks ettemaksuna järgneva poolaasta eest. Kuna hageja ei olnud 2016 esimese poolaasta üüri tasunud, oli tegemist lepingust tuleneva kohustuse rikkumisega. Ülesütlemisavalduse punkti 5 kohaselt oli hagejal tasumata 2015 maamaksu teine osamaks 3298,25 eurot, milline kohtus tulenes üürilepingu punktist 3.4. Hageja väidete kohaselt on ta üüri ja maamaksu deponeerinud notari kontole ja lisaks oli hagejal õigus VÕS § 110 ja § 111 järgi jätta üür tasumata, kuna üürileandja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, ning aluse üüri tasumisest keeldumiseks annab ka üürilepingu punkt 3.2.2., mille kohaselt on õigus keelduda üüri maksmisest juhul, kui hiljemalt 01.07.2005 üürileandja poolt ei tagata hoonestusõigusele seatava hüpoteegiga üürniku kohustusi üürniku poolt määratud isiku ees summas, mis tagab üürniku poolt ehituse projekteerimise ja ehitamiseks võetava laenu vähemalt summas 25 miljonit krooni.
101.VÕS § 316 lg 1 p-de 1-3 järgi üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Kuna üür tuli tasuda 26(31)
ette, siis 10. jaanuariks tasumisele kuuluva üürimakse summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üürimakse, samuti ületas 2015 teise poolaasta maamaks kolme kuu eest maksmisele kuuluva kõrvalkulude summa. Maakohus tuvastas, et hageja poolt üüri ja maamaksu deponeerimine notari kontol ei olnud VÕS § 120, § 278 ja § 298 järgi õiguspärane, kuid hagejal oli õigus üüri ja maamaksu tasumisest keelduda VÕS § 110 ja § 111 järgi, kuna sihtasutus rikkus üürilepingu punktidest 3.2.2. ja 4.10. tulenevaid kohustusi. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et üüri ja maamaksu deponeerimiseks seadusest tulenev alus puudus, mistõttu ei saanud lugeda kohustust täidetuks võla deponeerimisega, kuna hoiustatud summade väljamaksmiseks hageja poolt seatud tingimused ei tulenenud üürilepingust ja hoiustatud summad sai välja maksta ainult hageja avalduse või kohtuotsuse alusel.
102.Jõustunud Harju Maakohtu 12.10.2017 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-15490 on hagejalt sihtasutuse kasuks välja mõistetud mh 2015 teise poolaasta maamaksu ja 2016 esimese poolaasta üüri võlg (IV kd, tl 159-173). Tallinna Ringkonnakohtu 08.03.2018 otsusega (IV kd, tl 174-181) muudeti osaliselt maakohtu 12.10.2017 otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata. TsMS § 457 lg 1 järgi on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega olid eelviidatud kohtuotsused hagejale ja esialgsele kostjale kohustuslikud osas, milles mõisteti hagejalt sihtasutuse kasuks välja 2015 teise poolaasta maamaks ja 2016 esimese poolaasta üür. TsMS § 460 lg 1 järgi kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Hageja sai sihtasutuse eriõigusjärglaseks seoses üürilepingu üleminekuga VÕS § 291 lg 1 järgi, kuna ta omandas kinnistu ja hoonestusõiguse. Poolte vahel oli vaidlus selles, kas tsiviilasjas nr 2-16-15490 tehtud kohtuotsusega tuvastatud asjaoludel hageja kohustus tasuda sihtasutusele maamaksu ja üüri on siduv ka käesolevas menetluses pooltele. Kolleegium ei nõustu hageja käsitlusega, et kostjale oleks tsiviilasjas nr 2-16-15490 tehtud lahend kehtiv ainult siis, kui kostja oleks olnud kaasatud sellesse menetlusse kolmanda isikuna. Kolleegiumi arvates kehtib TsMS § 460 lg 1 järgi tsiviilasjas nr 216-15490 tehtud kohtuotsus kostja suhtes ka ilma selleta, et kostja oleks olnud kaasatud tsiviilasjas nr 2-16-15490 menetlusse. Oluline on kolleegiumi arvates see, et sihtasutusele, kes oli käesoleva asja esialgne kostja ja kes ütles üürilepingu üles, oli tsiviilasjas nr 2-16-15490 tehtud lahend siduv. Eeltoodu tõttu on see ka praegusele kostjale, kui üürilepingu järgsele uuele üürileandjale siduv. Arvestades, et VÕS § 291 lg 1 järgi üürilepingu üleminekul on sisuliselt tegemist VÕS § 179 mõttes lepingu ülevõtmise erandjuhuga, kus pole vajalik teise lepingupoole nõusolek, on TsMS § 460 lg-st 1 tulenevalt eelmise üürileandja (sihtasutuse) ja hageja kui üürniku vahelises vaidluses üüri ja maamaksu üle tehtud kohtuotsus kehtiv ka praegusele üürileandjale, see on kostjale.
103.Seega on Harju Maakohtu 12.10.2017 ja Tallinna Ringkonnakohtu 08.03.2018 otsustes tuvastatud asjaolud hageja üüri- ja maamaksuvõla ja selle väljamõistmise kohta hagejalt sihtasutuse kasuks siduvad ka käesolevas asjas. Õige on hageja väide, et tsiviilasjas nr 2-16-15490 hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue, võrreldes käesolevas menetluses vaidluse all olevate asjaoludega, kattuvad ainult osaliselt. Eelviidatud maa27(31)
ja ringkonnakohtu otsuste kohaselt ei olnud hagejal alust, et keelduda üüri- ja maamaksu tasumisest sihtasutusele VÕS § 110 ja 111 järgi. Üürilepingu punkti 3.2.2. järgi oli hagejal õigus keelduda üüri tasumisest, kui hiljemalt 01.06.2005 ei tagata hoonestusõigusele seatava hüpoteegiga hageja kohustusi hageja poolt määratud isiku ees, mis tagab hageja poolt ehitise projekteerimiseks ja ehitamiseks võetava laenu vähemalt summas 25 miljonit krooni. Ringkonnakohus leidis 08.03.2018 otsuses, et sellise sissenõutavaks muutunud kohustuse olemaolu seisuga 15.10.2015 (hageja avaldus kostjale üüri tasumisest keeldumise kohta) või seisuga 23.12.2015 (võla hoiustamise avaldus notarile) ei ole hageja põhistanud ega tõendanud. Seega arvestades tsiviilasjas nr 2-16-15490 tuvastatut, ei olnud hagejal tulenevalt kostja või sihtasutuse poolt üürilepingu punkti 3.2.2. rikkumisest õigus keelduda VÕS § 110 ja § 111 järgi oma kohustuse täitmisest.
104.Üürilepingu punktist 4.10. tuleneva volikirja väljaandmise kohustuse täitmata jätmisele kostja poolt ei ole hageja tsiviilasjas nr 2-16-15490 VÕS § 110 ja § 111 kohaldamisega seonduvalt tuginenud. Ringkonnakohus leiab, et ka üürilepingu punkti
4.10.rikkumine kostja poolt ei anna alust hagejale, et keelduda üüri ja maamaksu tasumisest. Üürilepingu punkti 4.10. järgi oli üürileandja kohustatud väljastama üürnikule tagasivõtmatu notariaalse volikirja, mis on vajalik kinnistule ehitiste rajamiseks, sh ehituslubade ja kasutuslubade taotlemiseks ja muude kooskõlastuste saamiseks. Ringkonnakohus leiab, et üürileandja poolt volikirja väljaandmise eesmärgiks oli võimaldada üürilepingus kui oma sisult komplekslepingus sisalduvate käsundile omaste kokkulepete täitmist hageja poolt. Sellisteks kokkulepeteks oli üürilepingu alusel kasutatavale kinnistule sotsiaalobjektide projekteerimine ja ehitamine hageja poolt, milleks oli vajalik üürileandja kui hoonestusõiguse omaniku volitus. Vaidlust ei ole, et ehitamisele suunatud kokkuleppeid ei olnud lepingu kehtivuse ajal täitma asutud. Samas üüri ja maamaksu tasumine oli ette nähtud selle eest, et hageja kasutas üürilendjale hoonestusõiguse alusel kuuluvat kinnisasja. Seega ei olnud hageja poolsel üüri- ja maamaksu tasumise kohustuse ja kostja kohustuse anda välja volikiri vahel otsest seost, mis välistab hagejal VÕS § 110 lg 1 järgi oma kohustuse täitmisest keeldumise õiguse.
105.Maakohus leidis vaidlustatud otsuses, et kostja ei ole andnud hagejale VÕS § 196 lg-te 2 ja 3 järgi mõistlikku tähtaega rikkumiste kõrvaldamiseks ja maakohtu arvates ei olnud tegemist oluliste rikkumistega, milliste puhul ei ole täiendava tähtaja andmine vajalik. Kolleegium eeltoodud maakohtu järeldusega ei nõustu.
106.VÕS § 116 lg 4 järgi lepingust taganemine kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti VÕS § 116 lg 2 p-s 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida.
107.VÕS § 116 lg 2 p 2 sätestab olulised lepingurikkumised, mh on oluliseks lepingurikkumiseks see, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kostja on 28(31)
esile toonud, et üüri maksmise kohustuse täpne järgimine hageja poolt oli sihtasutusele oluline, kuna üüri tuli tasuda samas summas ja tähtaegadel, mil sihtasutus pidi tasuma kinnistu omanikule hoonestusõiguse tasu, ja üüri tasumata jätmine pani sihtasutuse raskesse olukorda, kuna tal polnud võimalik maksta kinnistu omanikule. 06.12.2016 vastuses hagiavalduse terviktekstile tõi kostja eeltoodud asjaolud esile (III kd, tl 89). Hageja sellele maakohtu menetluses selgesõnalisi vastuväiteid esitanud ei ole, kuid väitis, et üüri summa on võrreldes sellega, mis oleks olnud üürileandja tulu hoonete valmimisel, väga väike, mistõttu ei saanud olla üürileandja põhihuvi üüri saamine. Üürilepingu punkti 3.3. viimase lause kohaselt on üürnikul õigus tasuda hoonestusõiguse tasu üürileandja eest otse kinnistu omanikule vastavalt hoonestusõiguse seadmise lepingule. Sellisel juhtumil loetakse üürniku lepingust tulenev üüri tasumise kohustus täidetuks. 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu punkti 9.1. kohaselt pidi hoonestaja (sihtasutus) tasuma Tallinna linnale tasu 82 933 krooni aastas, mis kuulus tasumisele kahes osas 10. jaanuariks ja 10. juuliks ettemaksuna järgneva poolaasta eest (III kd, tl 115). Seega oli üür ja hoonestusõiguse tasu täpselt sama suur ja tasuda tuli samadel tähtaegadel. Arvestades eeltoodut, nõustub kolleegium kostjaga, et üüri tasumine hageja poolt oli sihtasutuse jaoks oluline sooritus, mille arvel sai tasuda kinnistu omanikule hoonestusõiguse eest. 2015. aastaks olid faktiliselt arendustegevusega seonduvad toimingud kas lõppenud või poolte ja kinnistu omaniku vaheliste suhete tõttu nurjunud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et selleks ajaks oli jäähalli rajamine, mis oli ennekõike kinnistu omaniku huvi, muutunud võimatuks uue detailplaneeringu kehtestamise tõttu. Seega oligi üürilepingu sisuks jäänud ainult kinnistu kasutamine hageja poolt, mille eest oli kohane vastusooritus üüri tasumine summas, mille pidi üürileandja tasuma kinnistu omanikule hoonestusõiguse tasuna.
108.Kostja väidete kohaselt pidi üürileandja maamaksu tasuma riigile ja eeltoodu tõttu oli talle oluline hageja poolt maamaksu tasumine. Hageja sellele vastu vaielnud ei ole, kuid on väitnud, et hoonestajal ei olnud riigi ees võlgnevust. Kolleegiumi arvates ei saa hageja väitest järeldada, et sihtasutuse jaoks ei olnud maamaksu tasumine hageja poolt oluline. Kolleegium nõustub kostjaga, et juhul, kui üürileandja poleks riigile maamaksu tasunud, oleks see võinud kaasa tuua hoonestusõigusele nõude pööramise.
109.VÕS § 116 lg 2 p 4 järgi on oluliseks lepingurikkumiseks see, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Hageja 23.12.2015 üüri ja maamaksu hoiustamisavalduse kohaselt soovis hageja deponeerida maamaksu ja üüri summad kuni 2053. aastani, s.o kuni üürilepingu lõpuni (I kd, tl 43-45). Kolleegium leiab, et eeltoodust võis lepingu ülesütlemise ajal üürileandja järeldada, et hageja ei kavatse täita lepingut kuni lepingu lõpuni. Kostja on eeltoodule viidanud 06.12.2016 menetlusdokumendis (III kd, tl 89).
110.Seega oli sihtasutusel VÕS § 116 lg 2 p-de 2 ja 4 ning lg 4 viimase lause järgi õigus leping üles öelda ilma täiendavat tähtaega andmata. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et ta kannaks lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult
29(31)
suurt kahju, mis võiks välistada üürilepingu ülesütlemise ilma täiendavat tähtaega andmata (VÕS § 116 lg 4 esimene lause).
111.Maakohus leidis vaidlustatud otsuses, et sihtasutus ei kasutanud õigust üürilepingu ülesütlemiseks mõistliku aja jooksul sellest, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kolleegium maakohtu arvamust ei jaga. Üüri tasumise tähtaeg oli 10.01.2016 ja maamaks tuli tasuda 01.10.2015, mistõttu oli nende lepingurikkumiste puhul toimunud ülesütlemine mõistliku aja jooksul. Kuna ringkonnakohus leiab, et hageja poolt üüri ja maamaksu tasumata jätmine andis sihtasutusele aluse üürilepingu ülesütlemiseks, siis ülejäänud avalduses toodud väidetavate lepingurikkumiste osas ringkonnakohus ei pea vajalikuks tuvastada, kas ülesütlemine oli toimunud mõistliku aja jooksul.
112.Arvestades eeltoodut on sihtasutus 03.02.2016 avaldusega üürilepingu VÕS § 313 lg 1 ja 316 lg 1 p-de 2 ja 3 järgi õigesti erakorraliselt üles öelnud põhjusel, et hageja on rikkunud lepingut, jättes tasumata enam kui kolme kuu eest maamaksu ja üüri. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks tulenevalt menetlusökonoomia põhimõttest hinnata ülejäänud aluseid üürilepingu ülesütlemiseks, mis olid toodud 03.02.2016 avalduses. Arvestades eeltoodut tuleb hagi üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Eeltoodud nõuet lahendades on ringkonnakohus sisuliselt lahendanud ka hageja alternatiivselt esitatud nõude.
113.Samuti ei ole vajalik hinnata poolte väiteid pärast 03.02.2016 toimunu kohta. Kolleegium märgib, et kostja etteheide maakohtu otsusele, et hinnatud ei ole ülesütlemisavalduse p-s 7 toodud asjaolusid lepingu ülesütlemiseks, on õige, kuid kuna ülesütlemisavalduse p-des 4 ja 5 toodud lepingurikkumiste tõttu oli erakorraline ülesütlemine õiguspärane, siis ei ole vajalik hinnata seda, kas lepingu eesmärgi saavutamine oli ülesütlemise ajaks võimatu, mis oleks andnud aluse üürileping üles öelda VÕS § 196 lg 1 järgi.
114.Maakohus tagas 04.03.2016 määrusega hagi ja reguleeris esialgselt õigussuhet viisil, kus hagejal on õigus kasutada hoonestusõigust (registriosa number 15159801) asukohaga Suur-Ameerika tn 14 16.02.2005 sõlmitud üürilepingus sätestatud tingimustel kuni menetluse lõpuni. Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 386 lg 4 järgi hagi tagamine tühistada.
115.Vaidlustatud otsusega jättis maakohus sihtasutuse menetluskulud tema enda kanda, mille peale esitasid kaebuse nii sihtasutus kui ka kostja. TsMS 166 sätestab, et poole asendamisel vaidlusaluse eseme võõrandamise või nõude loovutamise korral kannavad asendatud ja asendav pool solidaarselt vastaspoole menetluskulud, kui otsus tehakse vastaspoole kasuks. Kohus määrab kulude jaotuse teisiti, kui see oleks eelnimetatud viisil ilmselt ebaõiglane. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta jaotas menetluskulud TsMS § 166 esimesest lausest erinevalt. Seega on maakohtu otsuse menetluskulude jaotus eeltoodud osas ebaõige. Kolleegium ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, et sihtasutuse menetluskulusid oleks tulnud käsitleda tema kuludena ega ka sihtasutuse apellatsioonkaebuse seisukohaga, et tema menetluskulude jaotamisel oleks tulnud kohaldada TsMS § 168 lg 4.
116.Seoses ringkonnakohtu otsusega hagi rahuldamata jätmisega ja apellatsioonkaebuste rahuldamisega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi menetluskulud 30(31)
mõlemas kohtuastmes jätta hageja kanda. Menetlusse kaasatud kolmanda isiku kulud jäävad TsMS § 167 lg 2 järgi tema enda kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava otsuse või määruse jõustumist.