Täitmine › Otsuse täitmise viisi määramine

Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 8 sätestab, et hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. TMS § 74 lg 8 alusel eksperdi määramise korral peab kohus kontrollima, kas eksperdi arvamus vastab seaduse nõuetele, sh kas ekspert on vastanud temale esitatud küsimusele ning kas eksperdi arvamuse kujunemine on arvamusest selgelt jälgitav. Praegusel juhul vastasid eksperdi arvamused igati seaduse nõuetele ning selles esitatud seisukoha kujunemise käik ja ekspertiisi lähteandmed olid selgesti jälgitavad. Võlgnik seadis kahtluse alla käesoleva tsiviilasja raames koostatud ekspertarvamustes esitatud järeldused, tuginedes riiklikult tunnustatud eksperdi DT koostatud hindamisaktidele. Kohtu hinnangul ei lükanud need ümber riiklikult tunnustatud eksperdi VL ekspertarvamustes avaldatut ega muutnud seda ebausaldusväärseks. VL vastas korduvalt põhjalikult võlgniku erinevatele küsimustele, selgitades, miks on tema ekspertarvamustes ja DT hindamisaktides jõutud erinevate järeldusteni. Ekspert selgitas piisavalt põhjalikult, miks ta kohaldas just tema poolt valitud kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära. Ekspert on erapooletu ja täidab talle antud ülesanded oma parima äranägemise ja teadmiste põhjal. Seejuures ei saa ega ka pea ekspert lähtuma menetlusosaliste suunistest ega soovidest kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära arvestamisel. Pelgalt see, et menetlusosalisele ei meeldi ekspertarvamuste tulem, ei anna alust ekspertiisi õigsuses kahtlemiseks. Võlgniku 27.08.2018 menetlusdokumendis esitatud taotlus kordusekspertiisi tegemiseks tuli jätta rahuldamata, sest see oli esitatud hilinenult. TsMS § 298 lg 3 kohaselt peavad menetlusosalised esitama kohtule mõistliku aja jooksul oma vastuväited ekspertiisi tegemise suhtes, ekspertiisi tegemist puudutavad taotlused ning ekspertiisi puudutavad lisaküsimused. Hiljem esitatut võib kohus arvestada üksnes juhul, kui see ei venita kohtu arvates asja lahendamist või kui menetlusosalisel on hilinemiseks mõjuv põhjus ja ta on seda piisavalt põhistanud. Võlgnik avaldas pärast eksperdiarvamuste kohtule esitamist korduvalt soovi eksperti täiendavalt küsitleda ja ei taotlenud varem kordusekspertiisi tegemist. Seega ei teatanud võlgnik õigeaegselt oma soovist kordusekspertiis läbi viia. Pealegi oleks kordusekspertiisi määramine põhjustanud niigi pikale veninud menetluse täiendavat venimist. Põhjus, miks menetlus venis, seisnes võlgniku ja sissenõudja II tegevuses. Võlgnik esitas korduvalt eksperdile küsimusi ja sissenõudja II hoidis menetlusest kõrvale. Ka võlgniku ja sissenõudja II arvamus, et kinnisasjade hinnad võivad käesolevaks ajaks olla muutunud võrreldes eksperthinnangute tegemise ajaga, ei tähendanud, et menetluses koostatud eksperthinnangud oleksid valed ning asjas tuleks määrata kordusekspertiis. Eelnev ei olnud kordusekspertiisi eesmärk. Pealegi selgitas ekspert istungil, et vanade kaubanduspindade (nagu praegu hinnatavad objektid) hinnad ei olnud kahe aasta jooksul muutunud. Veel enam, tegelik kinnisasja hind kujuneb välja enampakkumise käigus. Kuivõrd kohus määras riiklikult tunnustatud eksperdi kinnisasjade uueks hindamiseks, ekspert edastas kohtule ekspertarvamused, kohus andis pooltele võimaluse väljendada eksperthinnangu osas oma seisukohad, küsis eksperdilt täiendavaid küsimus ja korraldas ärakuulamise, võimaldades menetlusosalistel eksperdile ka vahetult küsimusi esitada, oli sellega kohtutäituri nõue täidetud ja menetlus tuli lõpetada. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 172 lg 1 alusel poolte endi kanda. Määruskaebused

Tsiviilasja eesmärk ei olnud täidetud, sest 20.01.2017 koostatud hindamisakt ei kajastanud objektiivset turuhinda, kuivõrd menetlus lõpetati 12.09.2018. Ka olid määruse põhjendused vastuolulised või põhjendamata. Nimelt märkis kohus, et kordusekspertiisi eesmärk ei olnud saada kaasajastatud ekspertarvamus, kuid jättis selgitamata, mis on kordusekspertiisi eesmärk. Kirjanduses on selgitatud, et kordusekspertiisi tegemise aluseks on ka ekspertiisi aluseks olnud asjaolude ebaõigsus. Olukorras, kus ekspertiisi aluseks olevad asjaolud olid muutunud (kinnisvara hinnad tõusnud), oli põhjust väita, et ekspertiisi aluseks olnud asjaolud olid ebaõiged. Kohus jättis analüüsimata võlgniku ja sissenõudja II väited seoses kinnisvara üldise hinnatõusuga ning ei põhjendanud ka nendega arvestamata jätmist. Ekspertarvamus oli ebaõige ka põhjusel, et VL väitis istungil, et kinnisvara hinnad ei olnud kahe aastaga tõusnud, kuid kohtu hinnangul oli üldteada, et kinnisvara hinnad on tõusnud. Samuti oli arvamus ebaõige, sest ekspert lähtus valest kapitalisatsioonimäärast ja vananenud võrdlustehingutest. Arusaamatu oli, miks lähtus ekspert Punane 50/52 kinnistu puhul 10%-lisest kapitalisatsioonimäärast. Võlgniku taotlus kordusekspertiisi läbiviimiseks ei olnud esitatud hilinenult. Esmakordselt taotles võlgnik seda sisuliselt 21.03.2018 menetlusdokumendis, kui palus ekspertarvamuse täiendamist ja parandamist. Kohus neid taotlusi ei lahendanud. Kohtu etteheide menetluse venitamisele ei olnud kohane.

seisukohtadest ja tõenditest, et ekspert eksis eelneva vastu, s.t puudub alus arvata, et ekspert VL ekspertarvamused ei vasta seaduses sätestatud nõuetele. Ekspert põhjendas veenvalt eksperthinnangus, kohtule kirjalikult esitatud vastustes ja kohtuistungil menetlusosaliste küsimustele vastates, miks juhindus hinnangu andmisel just nendest väärtustest, mis kajastusid ekspertarvamustes. Nii selgitas ekspert, et Tallinna kaubanduskeskuste keskmine kapitalisatsioonimäär on 7,5-8,5%, kuid kuna Punane 50/52 kinnistu on keskmisest halvemas asukohas, kvaliteedi poolest kehvem ja väiksema arvu rentnikega, on ka kinnistu kapitalisatsioonimäär kõrgem (II kd lk 162). Ka on hõlpsalt jälgitavad eksperdi põhjendused, miks on Pae 80 kinnistu asukoha kvaliteet B, mitte A. Ekspert selgitas, et Pae 80 kinnistu asukoht on kindlasti parem kui Punane 50/52 kinnistu asukoht, mis sai samuti asukoha tähiseks B, kuid kehtiv EVS:875 standard ei luba enam kasutada -/+ märke kvaliteediklasside tähtede juures ja kumbki kinnisasi ei olnud A-kategooria asukohas, millele vastab nt Sikupilli keskus (II kd lk 80 pöördel, 156 pöördel, 162 pöördel). Seega leidis maakohus vaidlustatud määruses toodud põhjendustel õigesti, et võlgniku ja sissenõudja II mittenõustumine eksperdi poolt määratud hinnaga ei anna alust asuda seisukohale, et ekspert on hinnatavate objektide turuväärtuse määramisel eksinud. Nad ei ole maakohtule esitatud seisukohas eksperthinnangule ega ka määruskaebustes toonud kohtu ette asjaolusid, mis annaksid alust kahelda käesolevas asjas kohtu määratud eksperdi hinnangute õigsuses võlgnikele kuuluvate kinnisasjade väärtuse osas. Kuivõrd kohtutäituri taotlusel maakohtu poolt määratud ekspert on läbi viinud võlgnike kinnisasjade uue hindamise ja esitanud kohtule oma eksperthinnangu hinnatava vara turuhinna kohta ning määruskaebustes esiletoodu ei anna alust eksperthinnangu järelduste õigsuses kahtlemiseks ega uue ekspertiisi korraldamiseks, on maakohus õigesti asjas menetluse lõpetanud. Ka ei eksinud maakohus, kui jättis võlgniku kordusekspertiisi taotluse läbi vaatamata põhjendusega, et see esitati hilinenult. Menetlusosalised peavad menetluses esitama oma taotlused nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik (TsMS § 329 lg 1). Ekspertiis valmis ja saadeti kohtule 16.02.2017 ning kohus küsis menetlusosalistelt sellele seisukohta 01.03.2017. Samas taotles võlgnik kordusekspertiisi läbiviimist alles 27.08.2018, s.o pärast 16.08.2018 toimunud istungit, kus kohus määras lõpplahendi tegemise kuupäeva. Kõnealuse taotluse esitamisena ei olnud käsitletav võlgniku 21.03.2018 menetlusdokumendis väljendatud seisukoht, et ekspertarvamust tuleks võlgniku soovitud viisil täiendada/parandada. Seega esitas võlgnik taotluse hilinenult. Ringkonnakohus selgitab täiendavalt, et hindamise tulemusena saadud arestimisaktis märgitud hind on enampakkumisel üksnes alghinnaks (TMS § 82 lg 1). Asja tegelik müügihind kujuneb välja enampakkumise käigus. Olukorras, kus arestimisel määratud hind osutub tegelikkuses turuhinnast madalamaks, müüakse asi eelduslikult enampakkumisel alghinnast kõrgema hinnaga. Menetluskulud

385 eurot (3 tundi 30 minutit tunnihinnaga 110 eurot). Arvestades määruskaebuste mahtu, argumentide korduvust võrreldes menetluses esitatud varasemate väidetega, argumentide ühtelangevust määruskaebustes ning määruskaebustele esitatud seisukoha lakoonilisust, ei saanud kummalgi juhul kuluda võlgnikul ja sissenõudjal II teise menetlusosalise määruskaebusega tutvumisele ja sellele vastuse koostamisele enam kui 2 tundi. Mõlema esindaja tunnitasud (võlgniku esindajal 100 eurot, sissenõudja II esindajal 110 eurot) olid mõistlikud ja kooskõlas turusituatsiooniga. Eelnevat silmas pidades tuli võlgnikul sissenõudjale II hüvitada võlgniku määruskaebuse menetlemisega tekkinud põhjendatud menetluskulu 220 eurot (2 x 110) ja sissenõudjal II tuli võlgnikule hüvitada sissenõudja II määruskaebuse menetlemisega tekkinud põhjendatud menetluskulu 200 eurot (2 x 100). Kooskõlas TsMS § 445 lg-ga 1 tasaarvestab kohus vastastikused nõuded ja nii tuleb tasaarvestuse tulemusena võlgnikul hüvitada sissenõudjale II menetluskulu 20 eurot. Sissenõudja II palus välja mõista alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, mis tuleb rahuldada. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur

/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.