1.Jätta kõik menetluskulud hageja Marje Johansoni kanda.
2.Määrata kostjate Nele Annuk, Kadri Okas ja Tuuli Tasa menetluskulude suurusena kindlaks 675 eurot.
3.Välja mõista Marje Johansonilt Nele Annuk kasuks menetluskulude hüvitisena 225 eurot (kakssada kakskümmend viis eurot ja 0 senti).
Tsiviilasi nr 2-16-19005
4.Välja mõista Marje Johansonilt Kadri Okas kasuks menetluskulude hüvitisena 225 eurot (kakssada kakskümmend viis eurot ja 0 senti).
5.Välja mõista Marje Johansonilt Tuuli Tasa kasuks menetluskulude hüvitisena 225 eurot (kakssada kakskümmend viis eurot ja 0 senti). Edasikaebamise kord Pool võib esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kohus selgitab, et kui apellatsioonkaebuse esitaja taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab menetlusabi taotleja TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
POOLTE SEISUKOHAD
1.Marje Johanson (hageja) esitas kohtusse hagi Nele Annuk (kostja I), Kadri Okas (kostja II), Tuuli Tasa (kostja III) ja Reemet Kull (endise nimega Vahlberg, kostja IV) vastu kahju hüvitamise ja alusetu rikastumise nõudes. Hageja nõuab kostjatelt kaasomandiosa arvelt suurendatud reaalosa pindalade maksumuse hüvitamist ning enamtasutud fassaaditööde maksumuse ja kommunaalmaksete hüvitamist. Kostjate hinnangul olid hageja nõuded aegunud ning kostjad esitasid taotluse asjas vaheotsuse tegemiseks. 24.04.2017 vaheotsusega rahuldas kohus kostjate taotluse osaliselt. Kohus leidis, et tuleb tunnistada aegunuks Marje Johanson nõue Nele Annuk ja Kadri Okas vastu kaasomandiosa arvelt korteriomandi reaalosa suurendamise eest hüvitise väljamõistmiseks ja lõpetada selles osas käesolevas tsiviilasjas menetlus. Kohus ei tunnistanud aegunuks Marje Johansoni nõuet Tuuli Tasa ja Reemet Kull (Vahlberg) vastu kaasomandiosa arvelt korteriomandi reaalosa suurendamise eest hüvitise väljamõistmiseks. Samuti ei tunnistanud kohus aegunuks nõudeid fasaaditööde enammakse ja enammakstud kommunaalkulude hüvitamiseks.
2.Hagi kohaselt Marje Johanson (hageja) omab asukohaga XXX , Tartu elumajas korteriomandit XXX. Kuni 11.10.2016. a oli korter XXX samuti hageja omandis. XXX korter nr XXX on Nele Annuk (kostja I) omandis; korter nr XXX on Kadri Okas (kostja II) omandis; korter nr XXX on Tuuli Tasa (kostja III) ja Reemet Kull (kostja IV) kaasomandis. Kostjad on teinud elamu kaasomandiosa arvelt juurdeehitusi korteriomandi reaalosade suurendamiseks ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta ning ilma, et oleks ostnud kaasomandis olevaid pindu teistelt korteriomanikelt välja. Hageja nõuab, arvestades 24.04.2017 vaheotsusest tulenevaid järeldusi nõuete osalise aegumise kohta, hüvitist kostjalt I alusetust rikastumisest tulenevalt fassaaditööde eest 91,31 eurot ning enamtasutud kommunaalkulude eest 201,11 eurot; kostjalt II alusetust rikastumisest tulenevalt fassaaditööde eest 110,23 eurot ning enamtasutud kommunaalkulude eest 242,81 eurot; kostjalt III kahjuhüvitis 211,67 eurot ning alusetust rikastumisest tulenevalt fassaaditööde eest 32,84 eurot ja enamtasutud kommunaalkulude eest 72,35 eurot; kostjalt IV kahjuhüvitis 211,67 eurot ning alusetust rikastumisest tulenevalt fassaaditööde eest 32,84 eurot ja enamtasutud kommunaalkulude eest 72,35 eurot. Alternatiivselt, kui kohus rahuldab taotluse KÜ kaasamiseks, mõista välja lisaks kostjatele I-IV Korteriühistult XXX Tartu enamtasutud fassaaditööde eest kokku 267,22 eurot ning enamtasutud kommunaalkulude eest kokku 588,62 eurot (II kd, lk 84).
Tsiviilasi nr 2-16-19005
2.1.Korteril XXX tuleb hüvitada kaasomandi arvelt suurendatud reaalosa pindala maksumus VÕS § 1043 alusel. Kui kohus peaks siiski leidma, et õigusvastase kahju hüvitamise eeldused ei ole täidetud, siis nõuab hageja hüvitist vastavalt VÕS § 1037 lg-le 1. Kostjate III ja IV (korter XXX) hõivatud pööninguosa oli varem võimalik ka teistel korteriomanikel kasutada. Umbes 1m x 0,5 m pinda, mis on vajalik, et jõuda ühiskasutatavalt trepilt pööningu ukseni, on tõepoolest korter XXX omand. Samas oli selline lahendus mõeldud kontekstis, kus ühtegi ust ega muud füüsilist tõket pole pööningule. Pööningule pääsemiseks vajalik 0,5 m2 koridor sai loetud korteriomandi osaks vaid jooniste lihtsuse kontekstis ja heas usus, et seda ära ei kasutata. Kui isik ei teosta oma õiguspärast valdust konkreetsel ajahetkel, siis ei tähenda see, et isik automaatselt loobub sellest õigusest, vaid talle jääb siiski õigus seda vajadusel teha. Vastavalt 2001. a eksplikatsioonile on pööningu suurus 10 m2, mitte 4,4m2 nagu kostjad seda väidavad. Lisaks ei kuulu korter XXX omandisse kolmandale korrusele viiv trepp, mis on samuti praeguse hetke seisuga hõivatud korter XXX omanike poolt ja juba teiselt korruselt alguse saav trepp on eraldatud lukustatava “korter XXX välisuksega”. Pindade hüvitamist nõuab hageja praeguse turuhinna alusel ehk 1660 eurot ruutmeetri kohta. Kahjuhüvitist kostjatelt III ja IV tuleks välja mõista kasutustasuna aja eest, mil kostjad kasutasid kaasomandiosa ettenähtust suuremas osas või siis alternatiivselt ostuhinnana.
2.2.XXX majas teostati fassaaditööd 12.10.2015. kuni 09.05.2016. a, mille eest tasumisel lähtuti korterite kinnistusraamatujärgsetest pindaladest. Reaalselt olid aga korterite XXX, XXX ja XXX reaalselt kasutatavad pindalad suuremad. Projekti kogumaksumus oli koos järelevalvekuludega 18 793,92 eurot. Ühe ruutmeetri hinna arvestamisel võeti aluseks korterite kinnistusraamatujärgne pindala 178,1 m2, mistõttu tuli ühe ruutmeetri tasuks 105,52 eurot/m2. Reaalsetest ruutmeetritest lähtumisel oleks kõigi korterite ruutmeetrite summa olnud 202,7 m2 ning ühe ruutmeetri hind 92,71 eurot. Seega pidi hageja tasuma korter XXX eest fassaaditööde maksumust suuremas ulatuses kui see vajalik oleks olnud. Samal põhjusel on vale ka kommunaalkulude arvestus. Konkreetse kuu veearve maja kohta on jagatud maja kogupinnaga, seejuures on maja kogupind, st kõigi korterite kogupind suurenenud läbi üldpindade hõivamise. Sellise arvestuse kohaselt on saadud kulu ühe ruutmeetri kohta, mis on seejärel läbi korrutatud korteri suurusega. Nõue on esitatud kostjate, mitte korteriühistu kui juriidilise isiku vastu, kuna kostjad on hageja arvelt alusetult rikastunud ning korteriühistu kui juriidiline isik asutati alles 29.05.2015. Vaatamata juriidilise isiku olemasolule on enammakstud summade põhjustajad ikka korterid XXX, XXX ja XXX seoses omavoliliselt hõivatud üldkasutatavate pindadega. Kostjad on need, kes on alusetult hageja arvelt rikastunud, olgugi, et kommunaalkulude eest on hageja tasunud ühistule. Pärast menetluse uuendamist selgitas hageja, et KÜ XXX Tartu põhikirja p 3.2. kohaselt lähtutakse maksete suuruse kindlaksmääramisel liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast hoone korterite kogupinnas. Põhikirja kohaselt on alates 27.04.2015 kulud arvestatud korteriomandi ruutmeetri kohta. Ka fassaaditööde II etapiks võetud laen otsustati jagada korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta.
2.3.Hageja taotles, et kohus kaasaks menetlusse kostjana KÜ XXX .
3.Kostjad vaidlesid hagile vastu.
3.1.Kolmandale korrusele viiv trepp on korter XXX reaalosa hulgas. Pööningu (4,4 m2) ühiskasutus ilma, et kostja III ei kaotaks puutumatust enda eluruumile, ei ole võimalik. Kui vaidlusalune pööning ei ole korteriomandi nr XXX osaks, on omandikaotusest tekkinud kahju väärtus hageja jaoks 0 eurot. Hageja ei ole kunagi pööningut kasutanud, pööningule pääseb ainult korteri XXX kaudu. Samuti on hageja arvestused arusaamatud ja ebajärjekindlad. Hageja ei arvesta, et korter XXX reaalosa vähenes 0,3m2 võrra ning korter XXX reaalosas samas suurenes 24,7m2-lt 27,8 m2-ni.
Tsiviilasi nr 2-16-19005
Hageja väited on vastuolulised. Korter XXX puhul on hageja p. 3.5.5. leidnud lähtuvalt suhtarvudest, et korteri XXX omanikud pidanuks tasuma fassaaditööde eest vähem tegelikult tasutust. Samas on kommunaalkulude osas arvanud hageja vastuoluliselt (vaatamata selle korteriomandi pindala suhte vähenemisele kogu maja tegelikku pindalasse), et korter XXX omanikud oleks pidanud tasuma rohkem. Majandus- ja taristuministri määruse nr. 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 23 lg.4 alusel võetakse ruumi pinna leidmisel arvesse vaid ruumiosad, kus ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit. Kostja III ei ole saanud enda valdusesse ümberehitusega rohkem eluruumi( vähemalt so.1,6m kõrgust) pinda kui 5m2 (4,4 m2 + trepikoridor). Kui hageja nõustuks kannete muutmisega kinnistusraamatus tasuks kostja III selle arvestuse järgi nii enda kui ka kostja IV eest. Korter XXX tuulekoda (3,5m2) on likvideeritud fasaaditööde käigus ning see ei kuulu enam korteriomandi juurde, krt.XXX korteri õige pind on 45,8m2. Korter XXX on faktiliselt 38,5m2 ehk 2,1 m2 tekiks juurde alles peale tuulekoja ehitusloa järgset ümberehitust.
3.2.Korteriühistule (või selle õiguslikule eellasele) tasutud summade osas puudub hagejal nõudeõigus kostjate vastu. Korteriühistu väidetavatest ebaõigetest nõuetest tulenevaid õigusi saab realiseerida ainult korteriühistu. Kuni 2016.a sügiseni ei olnud korteriühistu liikmed otsustanud, et korteriomanikud kannaksid kulusid seaduses sätestatust erineva põhimõtte alusel. Seega tuli lähtuda kaasomandiosade suurusest ja kinnistatud ruutmeetritest. Kostja ei nõustunud KÜ XXX menetlusse kaasamisega, kuna see venitaks liigselt menetlust.
3.3.Arvestades, et hageja on oma nõudest osaliselt loobunud ning osaliselt on see tunnistatud aegunuks, ei ole põhjendatud menetluskulude kostjate kanda jätmine. Kuna kostjad on pakkunud ka kompromissi, tuleks menetluskulud jätta täielikult hageja kanda.
KOHTUISTUNG
4.19.12.2017 kohtuistungil arutati kompromissi sõlmimise võimalikkust, kuid pooled kompromissi ei saavutanud. Samuti selgus, et pooled on arvutuste tegemisel lähtunud erinevatest korteripindaladest ja üldpinnast.
4.1.Hageja esindaja täpsustas, et tegelikult on kostjatelt III ja IV nõutava kahjuhüvitise summa 608,67€ kummaltki. See sisaldab enammakstud kommunaalkulusid 45,54€ kumbki ja ülejäänud osa on hüvitis pinna omandamise eest. Kostja arvutustest nähtuvad erisused on tingitud sellest, et arvutuste aluseks on võetud erinev üldpind. Tegelik uus üldpind on 203,5m2, mitte 204, 1, kuna kõiki ehitusloast nähtuvaid töid pole veel tehtud.
4.2.Kostjate esindaja rõhutas veelkord, et ei nähtu, et hageja oleks kostjate III ja IV eest rohkem makstud. Nende osas suhtarv ei suurenenud vaid vähenes. Sõltumata sellest, et väidetavalt omanikud rikastusid, tuleb hagi esitada ühistu vastu, nt 2-1553501. Kui hageja leiab, et ühistu esitatud arved ei vasta omanike otsusele, siis võimalik hageda ühistut.
ASJAOLUD JA KOHTU PÕHJENDUSED
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsusega kõik seni lahendamata taotlused. Esmalt võtab kohus seisukoha hageja esitatud taotluse osas KÜ XXX menetlusse kostjana kaasamiseks. Kohus leiab, et nimetatud taotlus tuleb jätta rahuldamata. Hageja ei ole põhistanud korteriühistu menetlusse kaasamiseks õigustatud huvi. Samuti arvestades vajadust määrata korteriühistule vastamiseks vajalik tähtaeg, mis võimaldaks ka esindaja leida, venitaks KÜ XXX käesolevasse tsiviilasja kaasamine asjatult menetlust. Kui hageja peab
Tsiviilasi nr 2-16-19005
võimalikuks korteriühistult enammakstud kommunaalmaksete eest hüvitise väljamõistmist, on tal võimalik esitada selleks eraldi hagi. Kohus võtab asja materjalide juurde kostjate I-III esindaja 29.01.2018 esitatud seisukoha ning ka kostja IV seisukoha, kuigi need on esitatud hilinenult. Kuna kohus 05.03.2018 määrusega menetluse uuendas, oli hagejal võimalik ka nende osas oma seisukohta avaldada ning nimetatud seisukohtade asja juurde võtmine ei ole põhjustanud menetluse venimist. Alates 1. jaanuarist 2018 kehtib senise korteromandiseaduse (KOS) ja korteriühistu seaduse (KÜS) asemel uus korteriomandi- ja korteriühistu seadus (KrtS). Kohus lähtub vaidluse lahendamisel vaidlusaluse asjaolu toimumise ajal kehtinud seadusest.
6.Toimiku materjalidest nähtub, et hageja ja kostjad on korterite omanikud XXX aadressil asuvas majas. Kohus on 24.04.2017 vaheotsuses tuvastanud, et korterite nr XXX, XXX ja XXX eluruumide reaalselt kasutatavad pindalad on suuremad kinnistusraamatus näidatud pindaladest. Erinevused on tingitud korteriomandite reaalosade suurendamiseks kaasomandiosade arvel tehtud ümberehitustest. Pooled vaidlevad selle üle, kas ja millises suuruses hüvitist peaksid kostjad III ja IV hagejale pinna eest maksma ning kas hagejal on õigus kostjate vastu esitada enammakstud kommunaalkulude ja fassaaditööde maksete hüvitamise nõue. Poolte vahel on vaidlus selles, mitu ruutmeetrit ühiskasutatavat pinda on kostjad hõivanud. Hageja on hõivatud pindade suuruse osas esitanud kohtule vastuolulisi andmeid, tuginenud erinevatele projektidele, joonistele, ehituslubadele. Samuti on tulenevalt erinevatest pindadest hageja ka muutnud väljamõistetavate hüvitiseosade suurust ja omavahelist proportsiooni. See ei ole toonud kaasa nõude olulist suurenemist ja täiendava riigilõivu tasumise kohustust ega ole käsitatav hagi muutmisena. Hageja seisukohtade puhul võtab kohus aluseks hageja viimased andmed. Hageja hilisemate täpsustuste kohaselt II kd, lk 79-80 on korterite pindalad järgmised: • • • • • •
korter XXX - 49,3 m2, sh hõivatud üldkasutatav pind 8,2 m2, korter XXX - 36,4 m2, sh hõivatud üldkasutatav pind 9,9 m2, korter XXX - 18,8 m2, korter XXX- 23,8 m2, korter XXX- 25,3 m2, korter XXX - 48,5 m2, sh hõivatud üldkasutatav pind on 12,7 m2,
Seega kogupind on 49,3+36,4+18,8+23,8+25,3+48,5= 202,1 m2 Kostja IV ei ole pindade suuruse arvestuse osas omapoolseid seisukohti esitanud. Kostjatel I-III ei olnud vastuväiteid korterite XXX -XXX pindalade osas, kuid korteri XXX pindala on 45,8 m2 (II kd, tlk 123). Kuna hageja on väiksemast pindalast lähtunud ka hagis ega ole esitanud veenvaid põhistusi, miks on hiljem lähtunud suuremast pindalast, loeb kohus korteri XXX eluruumi reaalselt kasutatavaks pindalaks 45,8 m2. See omakorda mõjutab ka lisandunud ruutmeetrite arvestust. Hõivatud üldkasutatava pinna ruutmeetrite osas ei ole kostjad korteri XXX osas hagejale vastuväiteid esitanud. Korteri nr XXX osas nõustub kohus kostjate seisukohaga, et hõivatud üldkasutatav pind saab olla maksimaalselt 5m2. Kuna korteri nr XXX pind kinnistusraamatus on 43,5 m2 (tlk 19, I kd) ning reaalselt kasutatav pind on nii kostjate kui ka hageja hinnangul 48,5m2, on hõivatud pinna suuruseks 5m2. Samuti vaidlevad pooled selle üle, milline on korterite reaalselt kasutatavate eluruumide üldpindade summa. Kohtuistungil avaldatust nähtub, et pindalade erinevus tuleneb sellest, kas lähtuda ehitusloast või arvestada ka seda, et kogu ehitustegevus pole veel realiseerunud. 23.01.2017 üldkoosoleku protokollist nähtub, et ehitusloa aluseks olevat projekti ei plaanita lõplikult realiseerida (II kd, tlk 86). Seetõttu on põhjendatud lähtuda hüvitiste arvestamisel korteriomandite hetkel reaalselt kasutatavatest pindadest, mitte ehitusprojektiga plaanitust. Kohus leiab, et poolte poolt kohtule avaldatust ja tõenditest nähtuvalt on tuvastatud järgmised asjaolud:
Tsiviilasi nr 2-16-19005
Korteri nr ja omanik
Eluruumide pind Eluruumi reaalselt Kostjate poolt kinnistusraamatus kasuatav pind ümberehitustega hõivatud pind
XXX (kostja I)
38,20
45,8
7,6
XXX (kostja II)
25,9
36,4
10,5
XXX hageja
19,1
18,8
XXX (hageja kuni 24,7 11.10.2016)
23,8
XXX
26,7
25,3
XXX (kostjad III ja 43,5 IV)
48,5
kokku
198,6
178,1
7.Esmalt võtab kohus seisukoha kostjatelt III ja IV juurdeehitusega kaasomandiosa arvelt hõivatud pindade eest hüvitise väljamõistmise küsimuses. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-175-15 p 12 kohaselt on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised. Hageja on menetluses läbivalt nõudnud hüvitist ühe konkreetse summana. 21.03.2018 seisukohas (II kd, tlk 157) on hageja selgitanud, et nõuab kostjatelt III ja IV hüvitist kasutustasuna aja eest, mil kostjad on hõivatud pinda kasutanud ning alternatiivselt ühekordse summana, n.ö ostuhinnana. Kohus leiab, et kasutustasuna arvestatatava hüvitisenõude aluseks saab eelkõige olla kasutuseelise nõue. Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjad III ja IV on korterit nr XXX laiendades hõivanud üldkasutatavat pinda 5m2, võiks hagejal olla kostjate III-IV kaotatud kasutuseeliste hüvitamise nõue. Hageja ei ole põhjendanud hüvitise kasutustasuna arvestamise aluseid, perioodi ega arvestuskäiku, ehkki kostjate I-III esindaja on korduvalt viidanud hüvitise ülemäärasele suurusele ja ebaselgusele. Seetõttu lähtub kohus hüvitise suuruse hindamisel oma siseveendumusest. Kohus leiab, et hageja nõue ei kuulu rahuldamisele. Riigikohtu lahendi nr 3-21-172-10 p 13 kohaselt võib erandjuhtudel kasutuseelise väärtus olla ka 0. Kohus leiab, et praegusel juhul on hageja kaasomandiosa kaotatud kasutuseelis kostjate III ja IV korteriomandiga liidetud pinna puhul 0. Pööningupinna kasutamisel ei ole kuigi suurt rahalist väärtust. Tegemist on pinnaga, mida hageja ei ole kunagi kasutanud ega kohtule põhistanud, et ta oleks kavatsenud seda kasutama hakata. Mõlemad pooled on kinnitanud, et pööningule juurdepääs on võimalik ainult läbi korteri nr XXX reaalosa. Pind on ka suhteliselt väike (5 m2) ning hageja ei ole esile toonud, milliseid kahjulikke või ebamugavaid tagajärgi on pinna kasutamisest ilma jäämine talle põhjustanud või milline oli üldse tema majanduslik või isiklik huvi seda pinda kasutada. Kuna hagejal hüvitamisele kuuluvat kahju tekkinud ei ole, ei saa hageja kasuks välja mõista ka hüvitist n.ö ostuhinnana.
8.Järgnevalt lahendab kohus küsimuse, kas ja millisel ajaperioodil ja millises summas on hagejal õigus saada kostjatelt hüvitist enammakstud kommunaalkulude eest. Hageja on nõudnud kommunaalkulude enammaksete hüvitamist hagi esitamisele eelnenud kolme aasta eest ehk perioodil oktoober 2013 kuni oktoober 2016. Toimikust nähtub, et 27.04.2015 on asutatud
Tsiviilasi nr 2-16-19005
korteriühistu (II kd, tlk 166). Enne seda tegutseti korteriomanike ühisusena. Esmalt analüüsib kohus majandamiskulude tasumist korteriomanike ühisuse ajal, s.o perioodil oktoober 2013 – 26.04.2015. VÕS § 78 lg sätestab, et kohustuse täitnud kolmas isik võib esitada tagasinõude või nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist üksnes juhul, see tuleneb seadusest või võlgniku ja kolmanda isiku vahelisest suhtes, muu hulgas tulenevalt alusetust rikastumisest või käsundita asjaajamisest. Hageja on tuginenud nõude alusena VÕS §-le 1041. Viidatud sätte kohaselt isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. VÕS § 1041 alusel hageja nõude rahuldamine eeldaks seega, et hageja on täitnud kostja(te) kohustused(d) majandamiskulude maksete tasumiseks ilma, et ta oleks olnud selleks õigustatud või kohustatud. Praegusel juhul on täitmata VÕS § 1041 eeldus, et hageja ei olnud majandamiskulude tasumiseks õigustatud ega kohustatud. Hageja oli samuti samas majas oleva korteri omanik ning tegi makseid esitatud arvete alusel. Tema kohustus majandamiskulude tasumiseks tulenes KOS § 13 lg-st 1, mille kohaselt korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Seega perioodil, mil korteriühistut ei olnud moodustatud, tuli kommunaalkulude ja muude majandamiskulude jaotus määrata vastavalt selle korteri kaasomandiosa suurusele. Korteri kaasomandiosa suurus nähtub kinnistusraamatust. Käesolevas tsiviilasjas pole esitatud väiteid ega tõendeid selle kohta, et esitatud kommunaalkulude ja muude kulude jaotus korteriomanike vahel ei oleks vastanud nende kaasomandiosa suurusele või et poolte vahel oleks olnud kokkulepe kulude jagamiseks mingist teisest alusest nähtuvalt kui kinnistusraamatust nähtuv kaasomandiosa suurus. Kui üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevatest ruumidest suuremat osa, kui tema kaasomandi suurus ette näeb, ei too automaatselt kaasa kaasomandiosade suuruse muutmist. Kaasomandiosade suuruse muutmiseks on vaja omanike nõusolekuid ja vastavaid kandeid kinnistusraamatus. Seega on enne korteriühistu moodustamist, s.o perioodil oktoober 2013 kuni 26.04.2015, kommunaalkulusid arvestatud vastavalt seaduses ettenähtule. Hageja ei ole täitnud teiste korteriomanike kohustusi ning nõue tuleb jätta rahuldamata.
9.Järgmisena võtab kohus seisukoha enammakstud majandamiskulude nõude osas pärast korteriühistu asutamist ja enne reaalselt kasutatavatel ruutmeetritel põhinevale kuluarvestusele üleminekut, s.o perioodil 26.04.2016 kuni 31.10.2016. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kuni 31.10.2016 lähtus korteriühistu kulude arvestusel ja arvete esitamisel korterite kinnistusraamatust nähtuvatest ruutmeetritest. Alates 01.22.2016 otsustati üldkoosoleku otsusega (I kd, lk 100) üle minna reaalsetel ruutmeetritel põhinevale arvestusele. Vaidlusalusel perioodil kehtinud korteriühistuseaduse § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu asutamiskoosolekul otsustati põhikirjas jagada halduskulud, prügivedu, remondifond ja üldelekter korteriomandi ruutmeetri kohta. Protokollist ei nähtu, kas kavatseti lähtuda kinnistusraamatus märgitud ruutmeetritest või iga korteri reaalselt kasutatavatest ruutmeetritest, mis hõlmab ka kaasomandiosa arvelt tehtud juurdeehitusi. Korteriühistu põhikirjast (p 3.2, lõik 5, II kd, tlk 160) nähtub, et „sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast hoone korterite kogupinnas.“ Ka sealt ei selgu üheselt, kas sooviti kommunaalkulude arvestuse aluseks võtta kinnistusraamatust nähtuvad eluruumi ruutmeetrid või reaalne eluruumi pind, mis sisaldab ka hilisemaid juurde- ja ümberehitusi. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et nimetatud
Tsiviilasi nr 2-16-19005
küsimuse üle oleks olnud koosolekul vaidlust, et korteriühistu liikmed oleksid arvete koostamise alustest ja kulude arvestus põhimõtetest erinevalt aru saanud või et mõni korteriomanik oleks arveid või kulude arvestuspõhimõtteid vaidlustanud. See näitab, et korteriühistu asutamisel sooviti majanduskulude arvestuse aluseks võtta kinnistusraamatust lähtuvad eluruumide pindalad. Kinnistusraamatu näol on tegemist kindla ja kõigile üheselt arusaadava allikaga, avaliku registriga. Koosoleku toimumise ajal oli hagejale juba teada, et osa korteriomandeid kasutavad eluruumina reaalselt kinnistusraamatusse märgitust suuremat pinda. Kui oleks soovitud lähtuda reaalselt kasutatavatest ruutmeetritest, oleks tulnud seda protokollis märkida. Samuti oleks protokollis tulnud märkida kas iga korteri eluruumi suurus, millest maksete arvestamisel lähtutakse, või viide dokumendile, mille põhjal eluruumide suurused kindlaks määratakse. Üksnes sellisel juhul oleks olnud igale korteriomanikule üheselt arusaadav, millisest pindalast tema korteri puhul lähtutakse. Kohus tuvastas 27.04.2017 vaheotsuses, et hageja pidi olema juba varasemalt teadlik sellest, et kõigi korteriomandite eluruumide pindalad ei vasta kinnistusraamatule. Seega oleks hagejal olnud võimalik teha koosolekul ettepanek majandamiskulude arvestuse alusel lähtuda korteriomandi reaalsetest pindaladest ning märkida ka, milline dokument võetakse pindalade aluseks. Sellise ettepaneku tegemist protokollidest ei nähtu. Kuna korteriühistu poolt esitatud arved vastasid üldkoosoleku otsusest ja korteriühistu põhikirjast tulenevatele arvestus põhimõttele, ei ole hageja täitnud kostjate kohustust VÕS § 1041 mõttes. Hageja nõue tuleb jätta selles osas samuti rahuldamata.
10.Viimasena lahendab kohus enammakstud fassaaditööde hüvitise küsimuse. Korteriühistu 29.07.2015 üldkoosoleku protokolli p 2 kohaselt otsustati jagada „laenusumma proportsionaalselt kõikide laenus osalejate korterite vahel arvestatuna korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta“ (tlk 175, II kd). Sarnaselt majandamiskulude jagamisele ei ole ka fassaaditööde puhul märgitud kas soovitakse aluseks võtta korterite eluruumi kinnistusraamatust nähtuv üldpind või reaalselt kasutatav üldpind koos juurdeehitustega. Eelmises punktis kommunaalmaksete jaotuse osas toodud põhjendused on kohaldatavad ka fassaaditööde enammakse nõudele. Kohus leiab, et protokollist nähtub, et üldkoosolekul on kokku lepitud lähtuda kinnistusraamatust nähtuvatest eluruumi üldpindadest. Kui oleks soovitud leppida kuluarvestuse alusena kokku reaalselt kasutav pindala, pidanuks selline kokkulepe nähtuma ka protokollist ning oleks tulnud lisada viide dokumendile, mille alusel eluruumide pindala arvestatakse, või toodud välja pindade uues suurused. Hagejale oli teada, et osad korteriomanikud on oma eluruume laiendanud üldkasutatavate pindade arvelt, kuid ümberehitusplaanide mittetäieliku realiseerumise tõttu ei pruukinud olla ühest veendumust laiendatud ruumide suuruses. 29.07.2015 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal arvestati majandamiskulusid lähtuvalt kinnistusraamatusse kantud eluruumi pindaladest. Seetõttu oleks reaalselt kasutatavatest pindadest lähtuv fassaaditööde kuluarvestus tulnud eraldi kokku leppida ja protokollis fikseerida. Kuna fassaaditööde maksumus on korteriomanike vahel jagatud korteriühistu üldkoosoleku otsusest tulenevalt, ei saa hageja olla täitnud kellegi teise kohustust VÕS § 1041 mõttes. Seega tuleb hageja nõue ka enammakstud fassaaditööde hüvitise osas jätta rahuldamata.
11.Kohus selgitab hagejale, et kostjate hõivatud pindade teistelt korteriomanikelt väljaostmine ning kaasomandiosade suuruse muutmine eeldab korteriomanike vastavaid tahteavaldusi ning ka kannete muutmist kinnistusraamatus. Seda küsimust ei ole võimalik praeguses menetluses lahendada. Samuti on (KrtS) § 14 alusel võimalik korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse ning leppida kokku selle eest makstav tasu.
Menetluskulud
Tsiviilasi nr 2-16-19005
12.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jäi rahuldamata, jäävad kõik menetluskulud hageja kanda.
13.TsMS § 174 lg 2 alusel määrab kohus ka menetluskulud rahaliselt kindlaks. Kostjal IV menetluses esindajat ei olnud ning toimikust lähtuvalt tal hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. Kostjate I-III menetluskulude suuruseks on kohtule esitatud nimekirjade kohaselt 675 eurot (II kd, tlk 153 ja lk 127), kulud on ilma käibemaksuta ja käibemaksu ei lisandu. Hageja kostjate menetluskulude suurusele vastuväiteid esitanud ei ole ning ka kohtu hinnangul on kulud vajalikud ja põhjendatud. Seega kuulub kostjate I-III taotlus hagejalt menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamisele. Vastavalt kostjate taotlusele tuleb menetluskulud nende kasuks välja mõista mitte solidaarselt, vaid võrdsete 225 euro suuruste osadena.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.