Tallinna Linna hagi XX vastu asja valduse üleandmise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.06.2017 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu, asukoht Vabanduse väljak 7, 15199 Tallinn), volitatud esindaja Angela Reinlaid Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): XX (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Reet Vokk
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 14.06.2017 otsus muutmata.
2.XX apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus XX kanda. Menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määrata, sest hagejal menetluskulud puuduvad.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
1(6)
Tsiviilasi nr: 2-17-3888 Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn XXX asuv eluruum kuulub hagejale ja valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus. 18.11.2004 sõlmisid hageja ja YY munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V ja selle alusel sai YY kasutada XXX eluruumi 75,1 m2 tähtajaga 18.11.2009. Leping muutus tähtajatuks.
2.Kostja esitas 16.04.16 elukohateate enda ja lapse LL registreerimiseks eluruumi. Kostja oli abiellunud YY-ga 16.03.16 pärast abielu lahutamist AA-ga 02.03.16.
3.05.05.2016 saatis hageja YY-le teate, et kuivõrd XX-l on korteriomand TTT ei ole tal õigust nõuda linnalt eluasemeteenuse osutamist. Hageja nõusolekut eluruumi asumiseks kostjale pole andnud. Pärast seda võõrandas kostja oma korteriomandi 06.05.16 AA firmale OÜ-le R. AA ja kostja ühiste alaealiste laste elukoht on XXX asuv eluruum Tallinnas.
4.16.06.16 ütles hageja eluruumi üürilepingu üles kirjaga 12-3/2508 ja palus selle vabastada 31.08.16, mis oli lepingu lõppemise päevaks. 17.06.2016 saatis YY linnale vastuse lepingu ülesütlemise avaldusele ja leidis, et üürisuhe on vastuolus hea usu põhimõttega. YY ülesütlemist ei vaidlustanud VÕS § 326 lg 1 ja 329 lg 1 järgi 30 päeva jooksul. 5.26.07.16 suri YY. 21.08.16 avaldas kostja soovi astuda üürilepingusse. 25.08.16 selgitas hageja kostjale, et seoses lepingu lõppemisega ei ole võimalik taotlust menetleda ja palus ruumid 05.09.16 kl 11.30 vabastada ja üle anda hagejale, mida kostja ei teinud. Kostjal ei ole õigust eluruumi vallata. Kostjal ei ole õigust eluruumis elada, kuna YY-ga sõlmitud lepingu p 15 kohaselt sellist eelnevat kirjalikku nõusolekut pole YY-le antud. YY majutas kostja eluruumi ilma hageja nõusolekuta, sh ilma kirjaliku nõusolekuta.
6.Hageja palub: 1) kohustada kostjat andma Tallinna linnale üle Tallinnas XXX asuva eluruumide valdus, 2) määrata kindlaks otsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine eluruumust koos talle kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui kostja ei täida valduse üleandmise kohustust 3 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest, 6) menetluskulud jätta kostja kanda ja mõista välja lõiv 300 € ja nendelt viivis VÕS § 113 lg 1
2.lauses sätestatud määras. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata, menetluskulud palub jätta hageja kanda. YY sõlmis eluruumi taastamise lepingu 27.05.99. Talle anti volitus linna nimel vastavaks asjaajamiseks. YY täitis oma kohustused ja tegi kulusid 1351085 kr. YY pidas läbirääkimisi, et korteriomand talle võõrandada, arvestades maha tehtud kulud. Seega tuleb üürilepingut käsitleda koos taastamislepinguga. YY-l on õigus hüvitisele. Kostja YY abikaasana elas mainitud eluruumis ja soovis 21.08.2016 astuda YY asemel üürilepingusse. Pärast abikaasa surma pidanuks hageja lepingu kostjale üles ütlema, mida hageja pole teinud. YY testamendijärgne pärija on AA. Hageja ei ole hüvitanud kulusid YY-le ja seetõttu ei saanud ta lepingut üles öelda ja nõuda eluruumi vabastamist seni kuni kohustus on täidetud. Kostja arvates on seetõttu lepingu ülesütlemine alusetu. Eluruumi elama asumisel YY juurde
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-17-3888 abikaasana ja üürilepingu ülesütlemisel ei oma tähtsust see, et kostja võõrandas oma kinnistu Vana-Antslas, sest see polnud hageja ja YY ühisvara. Kostja eluruumi ei valda. Esimese astme kohtu otsus
8.Maakohus rahuldas hagi ja kohustas kostjat hagejale üle andma Tallinnas, XXX asuv eluruumi valdus. Maakohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude katteks 300 eurot ja viivise menetluskulude tasumisega viivitamisel.
9.Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: -Tallinn XXX asuv korteriomand XXXXXXXX, mille reaalossa kuulub eluruum nr 5, kuulub hagejale ja valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus (kinnistusraamatu väljavõte t/l 6), eluruumi aadress on vastavalt dokumentides kas XXX või XXX, mis on üks ja sama ruum, -18.11.2004 sõlmisid hageja ja YY munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V ja selle alusel sai YY kasutada XXX eluruumi 75,1 m2 tähtajaga 18.11.2009, -leping muutus tähtajatuks, -kostja abiellus YY-ga 16.03.16, -hageja ei ole andud YY-le ega XX-le kirjalikku nõusolekut XX majutamiseks vaidlusalusesse eluruumi, -16.06.16 ütles hageja YY-le eluruumi üürilepingu üles kirjaga 12-3/2508 ja palus selle vabastada 31.08.16, -17.06.2016 saatis YY linnale vastuse lepingu ülesütlemise avaldusele ja leidis, et üürisuhe on vastuolus hea usu põhimõttega, -YY ei ole vaidlustanud lepingu ülesütlemist kohtus ega üürivaidluskomisjonis põhjusel, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, -26.07.16 suri YY, -kostja ei ole YY pärija, -21.08.16 avaldas kostja soovi astuda üürilepingusse, -25.08.16 selgitas hageja kostjale, et lepingu lõppemisega seoses ei ole võimalik taotlust menetleda ja palus ruumid 05.09.16 kl 11.30 vabastada ja üle anda hagejale, mida kostja ei teinud.
10.YY-ga sõlmitud lepingu p 15 (t/l 14) sätestab, et üürnikul on õigus üürileandja eelneval kirjalikul loal eluruumi majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi töövõimetuid vanemaid või teisi isikuid. Seega vastab lepingu p 15 tingimus VÕS § 289 sätestatule. YY-l ei olnud kostjat ilma hageja eelneva kirjaliku nõusolekuta õigus sinna eluruumi majutada. Nii ei tekkinud kostjal õigus ka asja, milleks on korteriomandi reaalossa kuuluv eluruum, vallata, kuivõrd selle eeldus peab tulema seadusest või lepingust AÕS § 34 lg 1 järgi (valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte).
11.Vaidlus puudub selles, et hageja ütles lepingu YY-le üles 19.05.2016 kirjaliku avaldusega 123/2508 (t/l 25). Lepingust nähtuvalt pidi leping lõppema 31.08.16. Ülesütlemise avaldusest nähtub lepingu vaidlustamise kord ja tähtaeg, lepingu ülesütlemise põhjus, üüritud ese, lepingu lõppemise päev. Seega vastab lepingu ülesütlemine VÕS § 325 lg 1, 2 p 1-4 tingimustele. Hageja on tõendanud kohtule YY 17.06.16 (digit. allkiri, t/l 32) avaldusega, millest nähtub, et YY pole nõus lepingu ülesütlemisega, kuna see on vastuolus hea usu põhimõttega. Arvestades seda, et ta on avalduse esitanud 17.06.16, siis pidi ta olema talle linna poolt lepingu ülesütlemisest teadlik hiljemalt 17.06.2016. Seega oli tal õigus lepingu ülesütlemist vaidlustada põhjusel, et see on vastuolus hea usu põhimõttega, kooskõlas VÕS § 326 lg 1, § 329 lg 1 hiljemalt 17.07.2016 kohtusse esitatud vastavasisulise hagiga või üürivaidluskomisjonile esitatud vastavasisulise
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-17-3888 avaldusega. YY seda teinud pole. Seega kaotas YY õiguse märgitud asjaoludel vaidlustada lepingu ülesütlemist.
12.YY suri 26.07.2016 ja tema pärija on AA (t/l 154, pärimistunnistus). VÕS § 321 sätestab, et üürileping ei lõpe ühe lepingupoole surmaga, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Üürilepingu tingimuste p 20.2 järgi (t/l 15) sätestab, et üürileping lõpeb üürniku surmaga, va juhul kui üürileandja loal eluruumis elanud isik teatab 1 kuu jooksul üürniku surmast ja soovib üürniku asemel lepingusse astuda. Käesoleval juhul ei olnud kostjal õigus vaidlusaluses eluruumis elada, kuna selleks puudus VÕS § 289 ja lepingu tingimuste p 15 järgi hageja vastav nõusolek.
13.Hageja on tõendanud kohtule esitatud kostja e-kirjaga 25.10.2016 (t/l 148), et kostja on pidanud üüripinda XXX, Tallinn oma seaduslikuks valduseks ja et ta ei võimalda hagejal sinna pääseda ja et ta valdab vaidlusalust eluruumi. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tõendatud on, et kostja valdab vaidlusalust eluruumi, kuid tema valdus on ebaseaduslik AÕS § 34 lg 1 järgi, kuna ei põhine ei lepingul ega seadusel. Kostja apellatsioonkaebus
14.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse, teha asjas uus otsus, millega jätta Tallinna linna hagi rahuldamata või jätta hagi läbi vaatamata, alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
15.Kostja ei valda ega kasuta eluruumi XXX. Kostja on seda kohtule ka kirjalikult avaldanud. Kohus ei ole põhjendanud kuidas olukorras, kus hageja esitab kohtule dokumendi millega kinnitab omapoolset teadmist, et kostja vaidlusalust eluruumi ei kasuta, peaks kostja tõendama valduse puudumist. Tegemist on kostja jaoks negatiivse tõendamiskoormisega. Kostja on avaldanud, et eluruumi valdajaks on AA. Kostja leiab, et kuna ta ei oma valdust eluruumile XXX, siis tulnuks jätta hagi läbi vaatamata või hagi rahuldamata.
16.Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et kostja on soovinud asuda üürniku asemel lepingusse ja et tal tulnuks leping VÕS § 321 lg 5 alusel üles öelda. Kostja ei ole kohtu poolt esitatud asjaolusid kordagi väitnud. Kostja esitas seisukoha, et üürniku õigused ja kohustused läksid üle AA-le kui pärijale. Vastus apellatsioonkaebusele
17.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
18.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
19.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
20.AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama sätte lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Ringkonnakohus osutab, et AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta.
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-17-3888 Apellatsioonimenetluses ei vaielda selle üle, et hageja on korteriomandi omanik. Apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja maakohtu poolt tuvastatut, et kostja on korteriomandi valdaja. Kostja väidab, et tema ei valda vaidlusalust korteriomandit. Seega tuleb apellatsioonkaebuse lahendamiseks tuvastada, kas maakohtu seisukoht, et kostja valdab vaidlusalust korteriomandit on põhjendatud. Arvestades apellatsioonkaebuse piire, puudub vajadus tuvastada juhul, kui maakohtu seisukoht on põhjendatud, kas kostja valdus on ebaseaduslik või on tal korteriomandi valdamiseks õiguslik alus. 21.Asjas puudub vaidlus selles, et hageja ja YY sõlmisid 18.11.2004 vaidlusaluse eluruumi üürilepingu. Kostja abiellus YY-ga 16.03.2016. YY teatas 16.04.2016 (tlk 18), et eluruumis Tallinn, XXX elab peale tema mh ka kostja. 05.05.2016 kirjaga (tlk 20) keeldus hageja volituste andmisest YY-le, et registreerida hageja vaidlusalusesse korterisse. 21.08.2016 (tlk 33) teatas kostja, et seoses abikaasa YY surmaga soovib ta astuda tema asemele üürilepingu pooleks. 25.10.2016 saatis kostja hagejale kirja (tlk 148), milles teatab, et hageja tegevus 24.10.2016 kostja valduses olevasse korteriomandisse tungimisel aadressil XXX, kus asuvad kostjale kuuluvad esemed, mööbel, antiikesemed, dokumendid, on ebaseaduslik. Kostja esitas käesolevas asjas vastuse hagiavaldusele, kus kostja elukoha aadressiks on märgitud vaidlusalune korter (tlk 109). Vastuses võttis kostja omaks, et elas vaidlusaluses korteris koos oma abikaasaga (tlk 112, p 1.1). Vastuväidetest hagile nähtub läbivalt kostja seisukoht, et tal on jätkuvalt õigus korteriomandit kasutada.
22.Eelviidatud tõendeid ja kostja väiteid arvestades tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et hagiavaldusele kostja poolt vastuse esitamise seisuga, so seisuga 23.12.2016 oli tõendamist leidnud kostja poolt vaidlusaluse korteriomandi valdamine.
23.20.03.2017 kostja kirjalikus seisukohas, milles jätkuvalt on märgitud kostja elukohana vaidlusalune korter, esitati väide, et kostja korterit enam otseselt ei valda.
24.Ringkonnakohus leiab, et maakohus rahuldas põhjendatult hagi, arvestades, et kuni 2017.a märtsini puudus vaidlus korteri valdamises kostja poolt. Poolte vaheline vaidlus keskendus kuni nimetatud ajani sellele, kas korteriomandi valdamiseks kostja poolt esineb õiguslik alus. Ringkonnakohus osutab, et kostja ei ole 20.03.2017 seisukohas esile toonud täpsemaid asjaolusid, millest nähtuks korteri valdusest vabastamine. Nõustuda ei saa kostja väitega, et kohustus tõendada valdusest vabastamist paneb temale negatiivse tõendamiskoormise. Kui 25.10.2016 kirjas teatas kostja, et valdab korterit ning korteris paiknevad temale kuuluvad esemed, mistõttu puudub hagejal õigus korterisse siseneda, piisanuks valduse vabastamise tõendamiseks esitada tõend, et ta on menetluse kestel korterist oma asjad ära viinud ja korteri võtmed hagejale üle andnud. Kostja selliseid tõendeid ei esitanud.
25.Apellatsioonkaebuses on kostja vaidlustanud ka maakohtu otsuse seisukoha, mis seonduvad YY-ga üürilepingu ülesütlemise kehtivuse hindamisega. Kuna samas on kostja esitanud seisukoha, et kostja ei ole soovinud astuda üürniku asemel lepingusse ning üürniku õigused ja kohustused on üle läinud YY pärijale ning apellatsioonkaebusest ei nähtu seonduvalt üürilepingu ülesütlemisega selliseid väiteid, mis lükkaksid ümber maakohtu poolt tuvastatu, et kostja valdab hagejale kuuluvat korteriomandit õigusliku aluseta, siis ei ole üürilepingu ülesütlemise kehtivusega seotud väited asjakohased. Vaidluse esemeks ei ole käesolevas asjas see, kas mõnel kolmandal isikul võib olla õigus vaidlusalust korteriomandit kasutada. Menetluskulude jaotus
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-17-3888 42.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda TsMS § 171 lg 1 alusel. Hageja ringkonnakohtu määratud tähtajaks menetluskulude nimekirja ei esitanud, millest saab teha järelduse, et hagejal menetluskulud puuduvad. Seega kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra.