2.2.Tühistada kohtutäitur Reet Rosenthali 4. augusti 2017 otsus täiteasjas nr 186/2017/578 osas, milles kohtutäitur jättis rahuldamata OÜ Purvi Kinnisvara taotluse kohtutäituri tegevuse ebaseaduslikuks tunnistamiseks OÜ Purvi Kinnisvaralt garaaži, puukuuri ja neis asuvate vallasasjade ning hoone trepikoja ja keldri valduse äravõtmisel.
2.3.Lugeda kohtutäitur Reet Rosenthali tegevus OÜ Purvi Kinnisvaralt garaaži, puukuuri ja neis asuvate vallasasjade ning hoone trepikoja ja keldri valduse äravõtmisel ebaseaduslikuks.
2.4.Jätta läbivaatamata OÜ Purvi Kinnisvara taotlus kohtutäitur Reet Rosenthali kohustamiseks kõrvaldada 26. juuni 2017 õigusvastase täitetoimingu tagajärjed ja taastada viivitamatult avaldaja valdus Tartus XXX kinnistul asuvale garaažile, puukuurile ja neis asuvatele vallasasjadele ning hoone trepikojale ja keldrile.
2.5.Jätta OÜ Purvi Kinnisvara menetluskulud kohtutäitur Reet Rosenthali kanda.
2.6.Jätta kohtutäitur Reet Rosenthali ja Imbi-Elle Juksaare menetluskulud nende endi kanda.
2.7.Määrata OÜ Purvi Kinnisvara menetluskulude suuruseks 636 eurot, mis välja mõista kohtutäitur Reet Rosenthalilt OÜ Purvi Kinnisvara kasuks.
2.8.Mõista kohtutäitur Reet Rosenthalilt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.Rahuldada määruskaebus osaliselt.
4.Võtta asja materjalide juurde Imbi-Elle Juksaare esitatud täiendavad tõendid (XXX korterite kinnistusregistris olev plaanimaterjal, Imbi-Elle Juksaare 13.10.2017 hagiavaldus, Imbi-Elle Juksaare 13.10.2017 hagiavalduse lisaks nr 6 olev plaan, Tartu Maakohtu 24.10.2017 määrus tsiviilasjas nr 2-17-15298).
5.Võtta asja materjalide juurde OÜ Purvi Kinnisvara esitatud täiendavad tõendid (XXX korterite kinnistusregistris olev plaanimaterjal koos tähistusega, kinnistamisavaldus ja ImbiElle Juksaare kommunaalkulude arved).
6.Jätta Imbi-Elle Juksaare taotlus tsiviilasja nr 2-17-12162 menetluse peatamiseks rahuldamata.
7.Jätta määruskaebuse menetlusosaliste endi kanda.
menetlemisel
kantud
menetluskulud
ringkonnakohtus
8.Jätta rahuldamata Imbi-Elle Juksaare taotlus tähtaja andmiseks menetluskulude nimekirja esitamiseks. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.OÜ Purvi Kinnisvara (avaldaja) esitas 15. augustil 2017 kaebuse kohtutäitur Reet Rosenthali (kohtutäitur) 4. augusti 2017 otsuse peale täiteasjas nr 186/2017/578, milles palus tühistada kohtutäituri 4. augusti 2017 otsus ning kohustada kohtutäiturit kõrvaldama enda 26. juuni 2017 õigusvastase täitetoimingu tagajärjed ning taastama viivitamatult avaldaja valdus Tartus XXX kinnistul asuvale garaažile ja puukuurile ning neis asuvatele vallasasjadele ja kinnistul asuva hoone trepikojale ja keldrile. Avalduse kohaselt on kohtutäituri menetluses täiteasi nr 186/2017/578 Imbi-Elle Juksaare nõudes avaldaja vastu. Täitedokumendiks on Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsus tsiviilasjas nr 2-15-14816. Kohtuotsuse sisu seisneb selles, et Imbi-Elle Juksaar teostas kaasomaniku ostueesõigust 20. juuli 2015 müügilepingu suhtes, millega avaldaja omandas mõttelise osa Tartus XXX asuvast korterist. Ostueesõiguse teostamise järgselt kuulub sissenõudjale kogu XXX korter ehk ca 1/3 kinnistust ning avaldajale XXX korter ehk ca 2/3 kinnistust. Täitur koostas täitedokumendi alusel 26. juunil 2017 XXX korteriomandi valduse äravõtmise akti. Avaldaja vaidlustas täituri tegevuse 3. juulil 2017 esitatud kaebusega. Kohtutäitur jättis 8. augusti 2017 otsusega avaldaja kaebuse rahuldamata. Täitedokumendiks oleva kohtuotsuse p 6 sätestas järgmist: „Kohustada OÜ-d Purvi Kinnisvara andma Imbi-Elle Juksaarele välja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XX kantud korteriomandi, aadressil XXX , Tartu, reaalosaks olevate kõigi ruumide valdus“. Kohtutäitur ei saa otsusele anda täiendavat sisu, seal hulgas võtta võlgnikult selliste ruumide valdust, mida kohtuotsus ei nimeta. Kohtutäitur ei saa ka ise otsustada, millised ruumid kuuluvad korteri reaalosasse, kuivõrd see eeldab kohtuotsuse sisulist tõlgendamist. 26. juuni 2017 aktist nähtub, et täitur on võtnud valduse garaažile ja puukuurile, paigaldades nende ette tabalukud. Lisaks on täitur võtnud valduse puukuuris asunud küttepuudele, vahetanud keldrisse viiva ukse luku võttes valduse keldrile ning vahetanud välisukse ja teise korruse trepikoja ukse luku. Nimetatud tegevused on õigusvastased, kuna abihooneid täitedokumendis ei käsitleta ega nimetata ning sissenõudjal puudub neile mistahes õigus. Täitur on enda tegevuse rajanud 20. juuli 2015 müügilepingu tõlgendamisele, milleks tal õigust ei ole. Täitedokumendist tulenevaid kohustusi on võimalik tuvastada vaid täitedokumendi enda kaudu (vt ka Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-137-09, 3-2-1-31-10). Kohtutäitur on ületanud enda võimupiire, tehes valduse võtmise seisukohalt ebavajalikke toiminguid. Kohtutäitur kaasas valduse ülevõtmisele OÜ Lukuexpert lukksepa, kes murdis või muukis lukud lahti ning asendas need. Pole selge, miks kohtutäitur seda tegi, kuna korteriomandi reaalosasse kuuluvatesse ruumidesse pääsemiseks ei olnud takistusi. Kohtutäituri väide, et avaldajale on võtmed juurdepääsu võimaldamiseks XXX trepikojale ja keldrile juba varasemalt üle antud, on paljasõnaline ja ebaõige.
2.Kohtutäitur vaidles kaebusele vastu. Kohtutäitur ei ületanud täitedokumendi piire ega teinud ebavajalikke toiminguid. Antud vaidluses on kesksel kohal korteriomandi reaalosa sisustamine. Kohtutäitur viitas otsuses müügilepingule selgitamaks, et avaldaja ei saanud kohtuotsuse resolutsioonist välja lugeda nagu kuuluks üleandmisele ainult XXX teisel korrusel olevad ruumid. Avaldaja oli müügilepingu sõlmimisel teadlik, et korteri reaalossa kuuluvad ka keldriboks ja garaaž. Müügilepingust on selgesti nähtav, et puukuur ja garaaž kuuluvad kinnisasja oluliste osade hulka ning sellega olid puukuur ja garaaž ka müügilepingu esemeks. Kuna kohtuotsuses ei ole eraldi välja toodud ruume, mis kuuluvad üleandmisele, saab sellest järeldada, et üle tuli anda kogu müügilepingu ese ehk kogu korteriomandi reaalosa. Kohtutäitur lähtus täitedokumenti täites kohtuotsuses välja toodud korteriomandi reaalosast. Akti koostamise juures viibinud isikud võivad kinnitada, et korterisse viivad välisuksed olid lukustatud. Sissenõudja on juba enne kaebuse arutelu kinnitanud, et nõutud võtmed on avaldajale üle antud. Kohtutäituri sekkumise on tinginud võlgniku käitumine.
3.Sissenõudja Imbi-Elle Juksaar vaidles kaebusele vastu. Sissenõudja selgituste kohaselt ei võetud avaldajalt keldri ja välistrepikoja valdust ega kasutusvõimalust. Keldri ja välistrepikoja lukk vahetati turvalisuse huvides vältimaks kolmandate isikute pääsu hoonesse. Ruumidele juurdepääsu tagavad võtmed anti samas hoones asuvaid äriruume üüriva OÜ Digimarket esindaja kätte. Kohtutäitur ei andnud ebaseaduslikult sissenõudjale üle ühiskasutatava trepikoja valdust. Tegemist on hoone teisel korrusel asuva esiku, mitte ühiskasutatava trepikojaga, ja see on siiani olnud ainult XXX kaasomanike kasutuses. Eksitav on ka avaldaja väide, et tal puudub juurdepääs katusele, kuna katusele pääseb endiselt ja takistamatult hoone välisküljelt. 20. juuli 2015 müügilepingu esemesse kuulusid ka plekkgaraaž ja puukuur. Vale on avaldaja väide, et ära võetud kinnisasjale oli juurdepääs sissenõudja ruumidest.
MAAKOHTU SEISUKOHT
4.Tartu Maakohus rahuldas avaldaja kaebuse ning tühistas kohtutäitur Reet Rosenthali 4. augusti 2017 otsuse täiteasjas nr 186/2017/578.
5.Maakohtu põhjenduste kohaselt on kohtuotsuse resolutsiooni täpsus eriti oluline lahendite puhul, millega kohustatakse isikut midagi faktiliselt tegema või mingist tegevusest hoiduma, kus võib eeldada poolte vaidlust täitemenetluses. Otsuse muude osade või muude dokumentide kaasamise vajadus resolutsiooni mõistmiseks ja täitmiseks näitab üldjuhul resolutsiooni ebapiisavat kvaliteeti. Samas peab lahend jääma mõistlikesse piiridesse, kuna liigne detailsus võib kaasa tuua omakorda vaidlusi. Kohtulahendi resolutsioonist peavad nähtuma selle täitmise üldised parameetrid (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10, p 13). Maakohus asus seisukohale, et tsiviilasjas nr 2-15-14816 tehtud otsuse resolutsioon on piisavalt selge, kuna selle täitmiseks vajalikku infot on võimalik saada õiguslikku tähendust omavast kinnistusraamatust. Maakohus leidis, et kohtutäituril ei ole täitmise raames keelatud ka 20. juuli 2015 müügilepingu sisu vaatamine, sest ka sealt nähtub, mis on antud korteriomandi reaalosaks. Pooled ei ole tsiviilasjas nr 2-15-14816 palunud kindlaks määrata kohtuotsuse täitmise korda ning lahendi teinud kohus ei pidanud käesoleva vaidluse tekkimise võimalust ette nägema, kuivõrd kõnealune ostu-müügileping sisaldab endas selgitust XXX reaalosa hulka kuuluvate ruumide osas.
6.Täitedokumendiks oleva kohtulahendi kohaselt tulnuks kohtutäituril võlgnikult ära võtta XXX korteriomandi reaalosaks olevate kõigi ruumide valdus. Kinnistusraamatu väljavõttes nähtub, et XXX omanikule kuulub 755/2280 mõtteline osa XXX kinnisasjast ja reaalosa eluruum nr 2, mille üldpind on 75,50 m2 ning mille tähistus plaanil on II. Eeltoodust tulenevalt on kohtutäitur maakohtu hinnangul õigesti võtnud võlgniku valdusest ära ruumid, mille tähistus plaanil on II.
7.Maakohus selgitas, et 20. juulil 2015 sõlmitud XXX korteriomandi mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 1 on sätestatud lepingu ese. Selle järgi on riikliku ehitusregistri elektroonilise andmebaasi andmete kohaselt lepingu eseme koosseisu kuuluva maatüki oluliste osadena registreeritud hoone garaaž ning hoone kuur. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 26 lg 7 kohaselt on kuni 2016. aasta 31. märtsini ehitisregistrisse kantud andmetel informatiivne ja statistiline tähendus, mistõttu ei olnud 20. juulil 2015 sõlmitud lepingus sätestatud ehitisregistri viitel õiguslikku tähendust. Maakohus leidis, et ainuüksi selline viide ei muuda garaaži ja kuuri kinnisasja reaalosaks. Maakohus leidis, et ka 20. juuli 2015 müügilepingu p 4.8 ei muuda plekkgaraaži korteriomandi reaalosaks. Antud asjas ei oma tähtsust, kas garaaž ja kuur on kinnisasja päraldised, olulised osad või lihtsalt vallasasjad, sest kinnistusraamatust nähtuvalt ei ole tegemist XXX korteriomandi reaalosaga. Maakohus juhtis tähelepanu sellele, et kaasomandis oleval kinnisasjal asuvad vallasasjad kuuluvad kaasomanikele vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele ning käesolevas asjas ei ole esitatud tõendeid, et garaaž või kuur oleksid kuulunud müüjate
ainuomandisse või oleks antud kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe alusel nende kasutusse. Eeltoodust tulenevalt ei olnud müüjatel õigus ostjaga kokku leppida plekkgaraaži üleandmises. Maakohtu hinnangul ei kuulu reaalosa hulka ka maja kelder ja trepikoda ning siinjuures ei ole oluline, kes, kuidas või mis alusel antud ruume on kasutanud.
8.Maakohus asus seisukohale, et Riigikohtu 4. novembri 2009 määrusest tsiviilasjas nr 3-2-1-9909 saab järeldada, et kelder, pööning, garaaž ning muud selletaolised ruumid võivad kuuluda korteriomandi reaalosa hulka. Kuivõrd aga kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on XXX korteriomandi I jaos märge, et antud korteriomandi reaalosaks on eluruum nr 2 üldpinnaga 75,50 m2, mille tähistus plaanil on II, on kõnealuse korteri reaalosaks vaid eluruum nr 2. Eelnevast tulenevalt oleks kohtutäitur saanud kohtuotsuse ja avalikku õiguslikku tähendust omavate registrite alusel lugeda korteriomandi XXX reaalosa hulka kuuluvaks vaid eluruumi nr 2 ning ainult nende ruumide valduse võlgnikult ära võtta. Nimetatud ruumide valduse äravõtmist ei ole avaldaja vaidlustanud.
9.Maakohus jättis avaldaja RVastS § 4 lg-le 1 ja KTS § 9 lg-le 1 tugineva nõude täituri poolt enda õigusvastase täitetoimingu tagajärgede kõrvaldamiseks ja võlgniku valduse taastamiseks tähelepanuta, kuna nimetatud nõude saab avaldaja esitada RVastS § 4 lg 2 alusel vastavale haldusorganile.
10.Maakohus leidis, et kuivõrd kohtutäitur on kohtuotsuse täitmisel väljunud otsuse piiridest ning võtnud võlgniku valduse ära ka keldri, trepikoja, garaaži ja kuuri osas, mis ei ole XXX korteriomandi nr 2 reaalosad, on põhjendatud tühistada kohtutäituri 4. augusti 2017 otsus. Maakohus märkis, et otsuse tühistamise tagajärjel tuleks kohtutäituril võimaldada OÜ-le Purvi Kinnisvara juurdepääs XXX keldrile, trepikojale, garaažile ja kuurile.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
11.Sissenõudja Imbi-Elle Juksaar esitas määruskaebuse, milles palub: 1) tühistada Tartu Maakohtu
26.oktoobri 2017 määrus ja teha uus määrus, millega jätta avaldaja kaebus läbivaatamata või rahuldamata ning maakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda; 2) alternatiivselt tühistada maakohtu määrus osas, milles maakohus tühistas kohtutäituri 4. augusti 2017 otsuse osas, millega kohtutäitur jättis kohtutäituri tegevuse peale esitatud kaebuse rahuldamata osas, milles avaldaja vaidlustas kohtutäituri tegevuse XXX hoones asuva trepikoja valduse äravõtmisel trepikoja teise korruse ukse võtme vahetamisega ja nõudis valduse taastamist ning teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldaja kaebuse vastavalt rahuldamata; 3) jätta menetluskulud ringkonnakohtus avaldaja kanda. Määruskaebuses esitatud väidete kohaselt tulnuks kaebus jätta tervikuna läbi vaatamata. Maakohus oleks pidanud RVastS § 4 lg 2 alusel esitatud nõude läbivaatamata jätmise sõnastama ka määruse resolutsioonis. Seda tegemata jättes rikkus maakohus TsMS § 442 lg-t 5. Maakohus oleks pidanud avaldaja valduse taastamise nõude jätma TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. Asjaoludest nähtuvalt oli kohtutäitur kaebuse esitamise ajaks juba valduse sissenõudjale üle andnud ja kohtutäituril ei olnud enam võimalik valdust ise võlgnikule tagastada. Kohtutäituril ei ole mingit menetluslikku võimalust võtta sissenõudjalt ära sissenõudjale juba üle antud valdust, isegi kui see on väidetavalt toimunud ebaseaduslikult, sest kohtutäitur saab täita üksnes täitedokumenti. Täitedokumenti, mis kohustab sissenõudjat valdust võlgnikule või kohtutäiturile tagastama, antud asjas ei ole ja kohtutäitur ei saa seda ise koostada. Isegi olukorras, kus kohtutäituri otsus tunnistatakse kehtetuks, ei saavuta võlgnik siiski kaebemenetlusega taotletavat eesmärki. Käesoleva asja menetlus maakohtus on olnud tarbetu ja kohtusüsteemi asjatult koormav. Kohtutäituri vastu kahjunõude esitamine ei nõua kohtutäituri otsuse eelnevat vaidlustamist.
Kui võlgniku kaebus vaadati õigesti läbi, on maakohus põhjendamatult rahuldanud kaebuse täies ulatuses. Kaebuses pidas avaldaja õigusvastaseks täituri toimingut XXX hoone trepikoja teise korruse ukse lukkude vahetamisel. Kinnisasja valduse äravõtmise aktis kirjeldatud ja võlgniku poolt kaebuses viidatud teise korruse trepikoja uks asub määruskaebuse lisaks 1 olevas dokumendis lk 3 ruumi nr 21 ja trepi kujutise piiril. Tegemist on uksega, mis piirneb teisele korrusele viiva trepi ja korteri nr 2 (plaanil tähistusega II) reaalosaks oleva ruumiga nr 21. Teisel korrusel asuva ukse võtme vahetamisega ei ole kohtutäitur ära võtnud sissenõudja juurdepääsu trepikojale. Plaanimaterjalilt on näha, et trepikoda ja trepp saavad alguse hoone esimeselt korruselt ning trepi ees esimesel korrusel ei ole ust. Teise korruse trepikoja ukse vahetamisega piirati üksnes võlgniku juurdepääsu korteri nr 2 reaalosaks olevatele ruumidele, mis oli põhjendatud, sest sundtäidetavad lahend nägi ette korteri reaalosa ruumide üleandmise sissenõudjale.
1.detsembri 2017 menetlusdokumendis taotles määruskaebuse esitaja/sissenõudja käesolev menetlus peatada kuni tsiviilasjas nr 2-17-15298 menetluse lõppemiseni, kui ringkonnakohus peab vajalikuks hinnangu andmist XXX korteri reaalosa hulka kuuluvate ruumide koosseisu kohta. Sissenõudja on esitanud 13. oktoobril 2017 võlgniku vastu hagi omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks. Hagiavalduse lisast nr 6 on näha, et käesolevas asjas esitatud kinnistusraamatu plaanimaterjalist nähtuvale ruumile nr 21 vastab ruum nr 15. Hagis on muu hulgas palutud tuvastada, et korteri nr 2 reaalosa koosseisu kuulub ka ruum nr 15. Tsiviilasjas nr 2-17-15298 lahendab seega kohus küsimust, kas antud koridor (kinnistusraamatu plaanimaterjalil ruum nr 21, hagi lisaks oleval plaanil ruum nr 15) kuulub sissenõudja korteriomandi reaalosa hulka. Tsiviilasjas nr 2-17-15298 tehtavast lahendist võib seega oleneda käesoleva tsiviilasja tulemus, mistõttu tuleb käesoleva tsiviilasja menetlus TsMS § 356 lg 1 alusel peatada. Kui kohus tuvastab tsiviilasjas nr 2-17-15298, et vaidlusalune koridor moodustab osa sissenõudja korteriomandi reaalosast, on käesolevas tsiviilasjas välistatud vastavalt võlgniku kaebuse rahuldamine. Menetluse peatamine on seega vajalik ka seetõttu, et vältida võimalikke vastuolulisi kohtulahendeid.
PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD JA VASTUVÄITED
12.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud sissenõudja kanda. Vastuväidete kohaselt on kõik sissenõudja määruskaebuses esitatud seisukohad menetluslikult uued ning TsMS § 652 lg 4 kohaselt lubamatud. Määruskaebemenetluse ülesanne ei ole vaidluse uus täieulatuslik lahendamine, vaid ringkonnakohus kontrollib, kas maakohus kohaldas talle teadaolevate asjaolude pinnalt õigesti materiaal- ja menetlusõigust. Sissenõudja uued argumendid tuleb jätta tähelepanuta. Sissenõudja jätab tähelepanuta, et võlgniku peamine taotlus oli tühistada kohtutäituri 4. augusti 2017 otsus. Valduse taastamise nõude läbivaatamata jätmise tulemuseks ei oleks saanud seega olla kaebuse kui terviku läbivaatamata jätmine. Kohtutäituri otsuse vaidlustamine on vajalik ka selleks, et esitada kohtutäituri vastu tulevikus kahju hüvitamise nõue. Sissenõudja ainus sisuline põhjendus põhineb esmakordselt ringkonnakohtus esitatud plaanimaterjalil. TsMS § 652 lg 4 alusel on ringkonnakohtu uute tõendite esitamine lubatud vaid juhul, kui esineb mõjuv põhjus nende esitamata jätmiseks maakohtus. Antud juhul mõjuvat põhjust ei esine ja seda ei ole toonud esile ka sissenõudja. Nimetatud tõend tuleb jätta asja materjalide juure võtmata ning tagastada sissenõudjale. Sissenõudja poolt esitatud materjalid on otseses vastuolus tema positsiooniga. Sissenõudja poolt esitatud eksplikatsioon tõendab, et kohtutäitur ei võtnud valdust mitte ainuüksi korterile, vaid ka ühiskasutuses olevale koridorile (ruum nr 21), milleks kohtutäituril puudus õigus. Kohtutäitur on aktis otsesõnu esile toonud järgmist: „Vahetatud välisukse ja II korruse trepikoja ukse lukk, kuna
sissepääsu nendesse ruumidesse omas ka OÜ Purvi Kinnisvara“. Avaldaja omas nendesse ruumidesse juurdepääsu, kuna tegemist oli ühiskasutatavate ruumidega nagu nähtub ka sissenõudja esitatud eksplikatsioonist. Sissenõudja on maakohtu menetluses ise leidnud, et ruum nr 21 on kaasomanike ühiskasutuses (vt 19. septembri 2017 seisukoha p 3.6). Sissenõudja poolt on vastuoluline maakohtule ette heita seda, et maakohus jagas vastavas küsimuses sissenõudja enda seiskohta. Ülejäänud ruumide, keldri ja trepikoja ning kõrvalhoonete korteriomandi koosseisu mittelugemise suhtes ei ole sissenõudjal maakohtule etteheiteid. Sissenõudja on seni maksnud ka maja kommunaalkulusid lähtudes sellest, et tema korteri suurus on 75,5 m2. Samuti tähistab plaanil kasutatud rooma number II erinevalt sissenõudja väitest korrust, mitte korterit. Maakohtu seisukoht, et kohtutäituril ei ole täitmise raames keelatud ka 20. juuli 2015 müügilepingu sisu vaatamine, on otseses vastuolus Riigikohtu praktikaga (vt 3-2-1-137-09, 3-2-1-31-10), mille kohaselt ei saa täitedokumenti sisustada muude tõendite kaudu.
13.Kohtutäitur määruskaebusele ei vastanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 26. oktoobri 2017 määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osaliselt. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega: 1) rahuldab avaldaja kaebuse kohtutäituri 4. augusti 2017 otsuse peale osaliselt; 2) tühistab kohtutäituri 4. augusti 2017 otsuse osas, milles kohtutäitur jättis rahuldamata avaldaja taotluse kohtutäituri tegevuse ebaseaduslikuks tunnistamiseks avaldajalt garaaži, puukuuri ja neis asuvate vallasasjade ning hoone trepikoja ja keldri valduse äravõtmisel; 3) loeb kohtutäituri tegevuse avaldajalt garaaži, puukuuri ja neis asuvate vallasasjade ning hoone trepikoja ja keldri valduse äravõtmisel ebaseaduslikuks; 4) jätab läbivaatamata avaldaja nõude kohtutäituri kohustamiseks kõrvaldada 26. juuni 2017 õigusvastase täitetoimingu tagajärjed ja taastada viivitamatult avaldaja valdus Tartus XXX kinnistul asuvale garaažile, puukuurile ja neis asuvatele vallasasjadele ning hoone trepikojale ja keldrile. Ringkonnakohus jätab sissenõudja taotluse menetluse peatamiseks rahuldamata. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
15.TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Sellest tulenevalt võtab ringkonnakohus asja juurde menetlusosaliste poolt esitatud täiendavad tõendid. Ringkonnakohus märgib, et ringkonnakohtule esitatud plaanimaterjali leheküljelt 5 (elamu ruumide eksplikatsioon; tl 138) nähtub, et II korruse pind on kokku 87,8 m2 ja korter nr 2 moodustab sellest 75,5 m2. See tähendab, et II korruse pinnast ei kuulu 12,3 m2 korteri nr 2 reaalosasse. Ka eksplikatsioonis on 12,3 m2 märgitud üldkasutatava pinnana, täpsemalt nähtub eksplikatsioonist, et üldkasutatavaks pinnaks on II korrusel koridor ehk ruum nr 21. Kohtutäitur sai täitedokumenti täites lähtuda ainult täitedokumendist ja kinnistusraamatust nähtuvatest andmetest ja võtta ära üksnes korteri nr 2 reaalosaks olevate ruumide valduse, mille üldpind on kinnistusraamatust nähtuvalt 75,5 m2 ja mille hulka ei kuulu ruum nr 21. Eelnevast tulenevalt ei olnud kohtutäitur õigustatud võtma võlgnikult ära ruumi nr 21 valdust (vahetama II korruse trepikoja ukse lukku).
16.Asja materjalide kohaselt esitas avaldaja 3. juulil 2017 kohtutäiturile TMS § 217 lg 1 alusel kaebuse (tl 28-30), milles palus kohtutäituril kõrvaldada 26. juuni 2017 õigusvastase täitetoimingu tagajärg ning taastada viivitamatult avaldaja valdus garaažile, puukuurile ja neis asuvatele vallasasjadele ning trepikojale ja keldrile. Kohtutäitur jättis 4. augusti 2017 otsusega avaldaja kaebuse rahuldamata. Seejärel esitas avaldaja TMS § 218 lg 1 alusel maakohtule kaebuse, milles palus tühistada kohtutäituri 4. augusti 2017 otsus ning kohustada kohtutäiturit kõrvaldama enda
26. juuni 2017 õigusvastase täitetoimingu tagajärjed ning taastama avaldaja valdus kinnistul asuvale garaažile, puukuurile ja neis asuvatele vallasasjadele ning hoone trepikojale ja keldrile. Maakohus rahuldas avaldaja kaebuse ning tühistas kohtutäituri 4. augusti 2017 otsuse. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja ei saanud kohtutäiturile esitatud kaebuses nõuda kohtutäiturilt täitetoimingu tagajärgede kõrvaldamist ja valduse taastamist. Kaebus kohtutäituri tegevuse peale esitatakse TMS § 217 lg 1 alusel ja kaebuse eesmärgiks on vaidlustada kohtutäituri tegevust ja otsuseid täitedokumendi täitmisel või täitetoimingu tegemisest keeldumisel. Avaldaja on aga kohtutäiturile esitatud kaebuses vaidlustanud täitetoimingu tagajärge ja on taotlenud n-ö täitetoimingu tagasitäitmist. Ringkonnakohus on seisukohal, et kohtutäitur oleks saanud avaldaja taotluse täitetoimingu tagajärgede kõrvaldamiseks ja valduse taastamiseks jätta 4. augusti 2017 otsusega läbivaatamata, kuna selles osas ei olnud tegemist kohtutäituri otsuse või tegevuse peale esitatud kaebusega. Kaebusega kohtutäituri otsuse peale ei olnud avaldajal võimalik taotletavat eesmärki saavutada. Kinnisasja valduse äravõtmise aktist (tl 25-27) nähtub selgelt, et garaaži, puukuuri, trepikoja ja keldri valdus on võtmete üleandmise teel antud üle sissenõudjale. Kohtutäituril ei olnud seega enam võimalik avaldajale valdust tagasi anda. Kohtutäitur ei saa võlgniku suhtes toimuva täitemenetluse raames teha valduse taastamiseks täitetoiminguid sissenõudja suhtes. Valduse tagastamise taotluse on avaldaja esitanud kohtutäituri otsuse peale kaevates ka maakohtule. Maakohus on määruse põhjendavas osas märkinud, et jätab avaldaja riigivastutuse seadusele tugineva nõude tähelepanuta, kuid ei ole määruse resolutsiooniga täitetoimingu tagajärgede kõrvaldamise ja valduse taastamise taotlust lahendanud, millega on rikkunud TsMS § 442 lg-s 5 sätestatud kohustust lahendada kohtulahendi resolutsioonis kõik poolte nõuded. Maakohtu määruse põhjendustest on võimalik aru saada, et maakohus soovis jätta valduse tagastamise taotlus läbivaatamata. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu seisukohaga, et taotlus valduse tagastamiseks tuleb jätta tähelepanuta ehk läbivaatamata põhjusel, et see tuleb esitada haldusorganile. Valduse taastamise taotluse läbivaatamata jätmise aluseks on käesoleval juhul TsMS § 423 lg 2 p 2, sest esitatud kujul, s.o. kaebusena kohtutäituri tegevuse/otsuse peale ei ole võimalik avaldaja taotletavat eesmärki saavutada. Kohtul ei ole võimalik kohustada kohtutäiturit täitetoimingut tagasi täitma, st tagastama võlgnikule valduse, mis on juba sissenõudjale üle antud (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. märtsi 2017 määrus nr 3-2-1-166-16 p-d 13 ja 14). Avaldajal on võimalik oma õigusi kaitsta hagimenetluses ja – nagu avaldaja ise on kohtule esitatud kaebuses välja toonud – esitada AÕS § 80 lg-le 1 tuginev vindikatsiooninõue sissenõudja vastu. Eelnevast tulenevalt jätab ringkonnakohus avaldaja taotluse kohtutäituri kohustamiseks täitetoimingu tagajärgede kõrvaldamiseks ja valduse taastamiseks läbivaatamata.
17.Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuses esitatud väitega, et avaldaja kaebus tulnuks maakohtus TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätta tervikuna läbivaatamata. Kohtutäituri tegevuse/otsuse peale kaebuse esitamisel on kaebuse eesmärgiks kohtutäituri tegevuse ebaseaduslikuks tunnistamine või kohtutäituri otsuse tühistamine. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et avaldaja on kohtutäiturile esitatud kaebuse õiguslikes põhjendustes tuginenud asjaolule, et kohtutäitur on õigusvastaselt võtnud valduse ruumidele ja vallasvarale, millele tal täitedokumendi alusel õigust ei olnud. Samale asjaolule on avaldaja tuginenud kohtule esitatud kaebuses. Seetõttu on ringkonnakohtu hinnangul avaldaja kaebuse alusel võimalik anda hinnang kohtutäituri tegevuse seaduslikkusele, s.o avaldajalt garaaži, puukuuri ja neis asuvate vallasasjade ning hoone trepikoja ja keldri valduse äravõtmisele (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. märtsi 2017 määrus nr 3-2-1-166-16 p-d 13 ja 14). Kuigi maakohus ei ole kohtutäituri tegevuse seaduslikkuse osas kohtumääruse resolutsioonis seisukohta võtnud, on maakohus nimetatud küsimust käsitlenud määruse põhjendavas osas, mistõttu saab ringkonnakohus kohtutäituri 26. juuni
2017 täitetoimingu seaduslikkuse küsimuse lahendada asja maakohtule selles osas uueks läbivaatamiseks tagasi saatmata. Maakohus tuvastas, et garaaž, kuur, kelder ja trepikoda ei kuulu korteriomandi eseme reaalosa hulka, mistõttu ei olnud kohtutäituril õigust nende valdust võlgnikult ära võtta. Nõustudes tuvastatuga, ei ole ringkonnakohus täiel määral nõus maakohtu seisukoha õiguslike põhjendustega.
18.Täitemenetluses kehtivast formaliseerituse printsiibist tulenevalt saab kohtutäitur sundkorras täita üksnes selget kohtulahendi resolutsiooni. Riigikohus on mitmes lahendis rõhutanud, et kui kohus rahuldab haginõude, peab ta TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi oma otsuse resolutsiooni formuleerima selliselt, et otsus oleks üheselt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-07, p 11; 17. detsembri 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-09, p 13; 28. aprilli 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-131-10, p 13; 22. aprilli 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-15, p 15). Eriti oluline on resolutsiooni täpsus lahendite puhul, millega kohustatakse isikut midagi faktiliselt tegema või mingist tegevusest hoiduma. Otsuse muude osade või muude dokumentide kaasamise vajadus resolutsiooni mõistmiseks ja täitmiseks näitab resolutsiooni ebapiisavat kvaliteeti (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. aprilli 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-15, p 15). Käesolevas asjas täitis kohtutäitur kohtulahendi resolutsiooni järgmises sõnastuses: „Kohustada OÜ-d Purvi Kinnisvara andma Imbi-Elle Juksaarele välja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XX kantud korteriomandi, aadressil XXX Tartu reaalosaks olevate kõikide ruumide valdus.“ Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kohtutäitur võis resolutsiooni selgitamiseks kasutada 20. juuli 2015 müügilepingut. Kohtutäitur ei saa täitmisel asuda kohtulahendi resolutsiooni parandama ja otsustama küsimuste üle, mille puhul on vajalik asjaoludele õigusliku hinnangu andmine. Samas nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et kohtutäitur võis täitmiseks vajalikku informatsiooni saamiseks kasutada kinnistusraamatut. Kinnistusraamatu kanded on õigustloovad ja kinnistusraamatusse kinnisasja reaalosa kohta kantud andmete osas ei ole kohtutäituril vaja neile anda täiendavat õiguslikku hinnangut. Kuna kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et XXX korteriomandi reaalosaks on korter nr 2 (üldpinnaga 75,5 m2), sai kohtutäitur täitedokumenti täites ära võtta üksnes korteri nr 2 valduse. Kohtutäitur on seega täitedokumenti täites väljunud täitedokumendi piiridest ja võtnud avaldajalt ebaseaduslikult ära garaaži, puukuuri koos neis asuvate vallasasjadega, samuti hoone trepikoja ja keldri valduse.
19.Ringkonnakohus jätab sissenõudja taotluse käesolevas asjas menetluse peatamiseks rahuldamata. Käesolevas asjas peavad kohtud hindama seda, kas kohtutäitur võis 26. juunil 2017 täitedokumendiks oleva kohtuotsuse alusel võtta võlgnikult ära ruumi nr 21 (trepikoda) valduse. Seejuures ei otsusta ringkonnakohus selle üle, kui suur on sissenõudjale kuuluva korteriomandi reaalosa tegelik suurus ning kas reaalosa hulka kuulub ka ruum nr 21. Seetõttu ei sõltu ka käesolevas asjas tehtav lahend tsiviilasja nr 2-7-15298 menetluse esemest.
20.Eelnevast tulenevalt tuleb maakohtu määrus osaliselt tühistada. Maakohus on ebaõigesti rahuldanud avaldaja kaebuse täies ulatuses. Kohtutäituri 4. augusti 2017 otsus tuleb tühistada osas, milles kohtutäitur jättis rahuldamata avaldaja taotluse kohtutäituri tegevuse ebaseaduslikuks tunnistamiseks avaldajalt garaaži, puukuuri ja neis asuvate vallasasjade ning hoone trepikoja ja keldri valduse äravõtmisel. Ringkonnakohus loeb kohtutäituri tegevuse avaldajalt garaaži, puukuuri ja neis asuvate vallasasjade ning hoone trepikoja ja keldri valduse äravõtmisel ebaseaduslikuks. Avaldaja taotlus kohtutäituri kohustamiseks kõrvaldada 26. juuni 2017 õigusvastase täitetoimingu tagajärjed ja taastada viivitamatult avaldaja valdus Tartus XXX kinnistul asuvale garaažile, puukuurile ja neis asuvatele vallasasjadele ning hoone trepikojale ja keldrile tuleb jätta läbivaatamata.
21.TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda, mistõttu puudub vajadus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Seetõttu tuleb jätta rahuldamata sissenõudja taotlus tähtaja andmiseks menetluskulude nimekirja esitamiseks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.