Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Imbi-Elle Juksaar (hageja) esitas OÜ Purvi Kinnisvara (kostja) vastu hagi omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks. Hagiavalduse kohaselt on hagejale kuuluv korteriomand aadressil XX valesti esmakinnistatud. Tartu linna poolt 2003. aastal esitatud kinnistamisavalduses märgitud andmed hageja korteri pindala kohta olid valed, valesti määrati kindlaks ka hageja korteriomandiga ühendatud mõttelise omandiosa suurus. Ebaõige kinnistamisavalduse alusel tehti kinnistusraamatusse hagejale kuuluva omandiosa ja korteri pindala kohta ebaõiged kanded. Seega on vale ka teise korteriga ühendatud mõttelise osa suurus, mis kuulub kostjale. Lisaks märkis hageja, et kinnistamisavaldusele lisatud plaanile on ekslikult jäetud osa hoone teise korruse ruumidest märkimata ja seeläbi on need ruumid ka plaanimaterjalil jäänud ebaõigesti hageja korteriomandiga seostamata. Hageja on seisukohal, et kinnistamisavalduse esitamise hetkel hoone teisel korrusel olemas olnud, kuid plaanil märkimata ruumid moodustavad osa hageja korteriomandi reaalosast. Hageja palus maakohtul tuvastada hageja korteriomandiga ühendatud tegeliku mõttelise osa suuruse kinnistu kaasomandist, hageja korteriomandi tegeliku reaalosa koosseisu, kostja korteriomandiga ühendatud tegeliku mõttelise osa suuruse kinnistu kaasomandist ja kohustada kostjat andma nõusoleku hageja ja kostja korteriomandite kohta käivate kannete vastavaks parandamiseks. Hageja leidis, et kostja väide nõuete aegumise kohta on ebaõige. Aegumisele ei allu omandiõiguse tunnustamise nõue ega kinnistusraamatu kande parandamise nõue. Lisaks leidis hageja, et kostja tuginemine aegumisele on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui kinnistusraamatu kanne aegumisele alluks, ei oleks nõue aegunud, kuivõrd kinnistusraamatu kande parandamisele kohaldub TsÜS § 155, mis sätestab 30-aastase aegumistähtaja. Juhul, kui kinnistusraamatu kande parandamise nõue allub aegumisele, aegumistähtaeg on lühem kui 30 aastat ning kohtu hinnangul on kostja heauskselt esitanud aegumise vastuväite, on hageja seisukohal, et TsÜS § 142 lg 1 ja 149 on koostoimes põhiseadusvastased.
2.Kostja esitas hageja nõuetele aegumise vastuväite ja palus kohtul teha selles osas vaheotsus. Kostja oli seisukohal, et lisaks kinnistusraamatu ebaõigsusele olid ebaõiged ka 28.05.1996. a erastamislepingu ettevalmistamise käigus tehtud toimingud. Erastamislepingule kohaldub TsÜS
§ 146 lg 1 järgi kolme aastane aegumistähtaeg, mis tähendab, et nõue aegus hiljemalt 1999. aastal. Kinnistusraamatu kande parandamise nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 149 järgi kümme aastat. Kinnistusraamatu esmakanne tehti 30.12.2003, seega nõue kinnistusraamatu kande parandamiseks aegus 30.12.2013. Kostja märkis, et hageja ei ole vaidlustanud erastamislepingut ega haldusakti, millega erastamine otsustati. Ka haldusakti vaidlustamise tähtaeg on ammu möödunud, mistõttu on hageja nõue perspektiivitu. Kostja hinnangul ei ole registriosa esimese jao kannet võimalik AÕS § 65 lg 1 alusel nõuda.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis 02.03.2018 vaheotsusega läbi vaatamata hagi kinnistusraamatu kande parandamiseks. Omandiõiguse tunnustamisele suunatud nõude jättis kohus aegumise tõttu rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohtu põhjenduste kohaselt ei ole kinnistusraamatu esimesse jakku tehtud kanne vaidlustatav kaasomanike vahelises vaidluses, kuivõrd faktilised andmed kinnistu kohta nagu katastritunnus, asukoht ja pindala ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi (RK 3-2-1-67-12). Maakohus leidis, et hagiga ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada ning jättis TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel hagi läbi vaatamata. Kohtu hinnangul ei saa AÕS § 56 lõikele 1 tuginedes nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ning kinnistusraamatu esimeses jaos olev „Kinnistu koosseis“ ei ole kanne asjaõigusseaduse või kinnistusraamatuseaduse järgi. Maakohus leidis, et kohaldada tuleb TsÜS §-i 149, kuna hagi esitati omandiõiguse tuvastamise eesmärgil. TsÜS § 155 kohaldub juhul, kui nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele oma valdusesse AÕS § 80 järgi. Lisaks märkis kohus, et erastamislepingust tulenev võimalik nõue aegus 1999. aastal. Erastamisleping on kehtiv käesoleva hetkeni, kuid lepingust tulenevad nõuded aegusid TsÜS § 146 kohaselt kolm aastat pärast lepingu sõlmimist. Asjaolu, et kostja ei olnud erastamislepingu pooleks, ei piira kostja õigust sellele vastuväidet esitada, kuna hageja tugineb oma nõude maksmapanekul ka erastamislepingule. Kohus asus seisukohale, et esitatud hagi näol on tegemist tunnustamise ja tuvastamise hagiga, sest lisaks omandiõiguse tunnustamisele soovib hageja ka kostja tahteavalduse asendamist. Maakohus viitas Riigikohtu lahendile 3-2-1-62-05 p 17, mille kohaselt peab pool omandiõiguse tuvastamiseks hageja tõendama ja kohus tuvastama, millal ja millisel viisil hageja väidetav omandiõigus tekkis. Hageja ei ole esitanud muid tõendeid, mille alusel saaks kindlalt väita, et hageja omandiõigus on tekkinud hagis väidetud ulatuses. Hageja ei ole vaidlustanud ka kinnistamisavaldust. Hageja nõudele omandiõiguse tuvastamiseks, millega on seotud hageja nõue kostja tahteavalduse asendamiseks kohtulahendiga, kohaldub TsÜS §-s 149 sätestatu, mille kohaselt on seaduses tuleneva nõude aegumistähtaeg 10 aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest. Kohus jättis TsMS § 162 lg 2 alusel menetluskulud hageja kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja (apellant) esitas maakohtu vaheotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu vaheotsus tühistada ning teha uus vaheotsus, millega jätta kostja taotlus aegumise kohaldamiseks rahuldamata. Kui ringkonnakohus leiab, et AÕS § 65 lg 1 sätestatud nõue allub TsÜS § 142 lg 1 järgi aegumisele ja hageja nõuded kinnistusraamatu kande parandamiseks oleksid TsÜS § 149 järgi aegunud, tunnistada TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 nende koostoimes põhiseadusvastaseks ja kehtetuks osas, milles TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 näevad ette AÕS § 65 lg-s 1 sätestatud kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise nõude aegumise. Kui ringkonnakohus leiab, et tuvastusnõue allub TsÜS § 142 lg 1 järgi aegumisele ja hageja nõuded tema korteriomandi reaalosa suuruse ning hageja ja kostja kaasomandiosade suuruse tuvastamiseks oleksid TsÜS § 149 järgi aegunud, tunnistada TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 nende koostoimes põhiseadusvastaseks ja kehtetuks osas, milles TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 näevad ette korteriomandi reaalosa suuruse ja kaasomandiosa suuruse tuvastamise nõuete aegumise. Hageja palub saata asi maakohtule menetluse jätkamiseks. Apellatsiooniastme menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohtu otsus kande parandamise nõue läbi vaatamata jätmises seaduslik. Kohus korraldas 14.02.2018 istungi kostja poolt esitatud vaheotsuse taotluse lahendamiseks ja vaheotsuse tegemiseks. Kohus ei arutanud pooltega istungil kande parandamise nõude perspektiivikuse küsimust ega andnud pooltele võimaluse selles osas arvamust avaldada. Kui kohus soovib kohaldada seadust, mis seab menetlusosalised olulisel määral uude menetluslikku positsiooni, tuleb seda menetlusosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid (RK 3-2-1-166-12, p 15). Hageja saab AÕS § 65 lg 1 alusel igal juhul nõuda valesti esmakinnistatud korteriomandi pindala ja mõttelise osa suuruse parandamist. Maakohus on põhjendamatult laiendanud põhimõtet, et registriosa I jakku kantud faktiandmetel (koosseisuandmetel) ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust, ka korteriomandiga seotud kaasomandiosa suuruse kandele. Kinnistusraamatu kanne, mis väljendab kaasomanikule kuuluva osa suurust ühises asjas, on kahtlematult õigusliku tähendusega (vaatamata paiknemisele registriosa I jaos) ning on oma tähenduselt sarnane registriosa II jakku kantud omanikukandele. Veelgi enam, korteriomandi esmakinnistamisel on reaalosa üldpinna kohta tehtavad kanded õigusliku tähendusega, sest kinnistamisavaldusse märgitud korteri pindala määras ühtlasi omandiosa suuruse. Seega peab saama nõuda ka selliselt tehtud kande parandamist AÕS § 65 lg 1 järgi. Hagi on eesmärgipärane, sest kostja kui isik, kellele kuuluva elamu mõttelise suurus teiste korterite reaalosade suurenemisel muutuks, on antud juhul vaieldamatult puudutatud isikuks KRS § 341 mõttes, kelle nõusolekuta ei ole kande muutmine võimalik. Seetõttu on ka käesoleval juhul kannete muutmiseks vaja kostja nõusolekut ning hagi menetlemisest ei saa TsMS § 372 lg 2 p 2 alusel keelduda. Maakohtu otsus ei ole tuvastusnõuete aegumise osas seaduslik, kuna tuvastusnõuded ei allu aegumisele. Vastavalt TsÜS § 142 saavad aeguda üksnes materiaalõiguslikud nõuded. Valitsevas erialakirjanduses kinnitatakse, et põhimõtteliselt alluvad aegumisele üksnes materiaalõiguslikud nõuded ning aegumisele ei allu valdavalt menetluslikud nõuded millegi tuvastamiseks. Seetõttu ei saa rääkida TsMS-i § 368 alusel esitatud tuvastushagi aegumisest ega jätta see aegumisele tuginemise tõttu rahuldamata. Maakohtu põhjendused aegumise kohaldamise osas ei ole jälgitavad ning otsus on põhjendamata. Otsusest ei selgu, millistele tuvastusnõuetele ja milliseid konkreetseid õigusnorme on maakohus
kohaldanud. Ühele ja samale nõudele ei saa kohalduda erinevad aegumistähtajad (ka nõuete konkurentsi korral kohaldub vastavalt TsÜS § 152 üks tähtaeg). Samuti ei selgu maakohtu otsusest, millise sätte järgi ja millal hakkasid tuvastusnõuete aegumistähtajad kohtu hinnangul kulgema ja mis kuupäeva seisuga need nõuded aegusid. Kuivõrd nõuete aegumistähtajad hakkavad kulgema sissenõutavaks muutumisest (TsÜS § 147 lg 2 ja § 149) ja tuvastusnõue ei saa muutuda sissenõutavaks (puudub soorituskohustus, mida sisse nõuda), siis ei saagi tegelikult tuvastusnõuete puhul aegumist kohaldada. Maakohtu põhjendused ei oleks asjakohased isegi juhul, kui tuvastusnõuetele kohalduks aegumine. Hageja ei nõustu maakohtu otsuse käsitlusega, justkui tuleks kaasomaniku vastu esitatud omandiosa ja reaalosaga seotud nõuete puhul kõne alla tehingulise 3-aastase tähtaja kohaldamine. Hageja ostis eluruumi Tartu linnalt, mitte kostjalt. Kuivõrd kostja ei ole viidatud tehingu pool, ei saa kostja tugineda tehingulisele aegumisele. Tehingulise 3-aastase tähtaja kohaldamine on põhjendamatu ka seetõttu, et hageja nõuab käesoleval juhul omandiõiguse tunnustamist, millega seonduvad materiaalõiguslikud nõuded aeguvad TsÜS § 155 järgi 30 aasta jooksul. Seega, isegi kui omandiõiguse tunnustamisele suunatud nõue tuleneks tehingust ja alluks aegumisele, aeguks selline nõue vaatamata tehingulisele alusele siiski 30 aasta jooksul (TsÜS § 152 lg 2). Isegi juhul, kui tuvastusnõudele kohaldada aegumist ja seejuures 10-aastase aegumistähtaega, ei ole nõue aegunud. Kostja kanti kinnistusraamatusse 20.12.2010 ja see oli esimene kuupäev, mil hageja sai kostja vastu esitada tuvastusnõuded. Hageja leiab, et kostja vastu esitatud tuvastusnõude aegumistähtaeg ei hakanud kulgema enne 20.12.2010. Põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et hageja ei ole vaidlustanud kinnistamisavaldust. Hageja on hagis märkinud, et vaidlustab sisuliselt kinnistamisavalduse õigsuse. Hageja on seejuures tuginenud samasisulisele järeldusele Riigikohtu lahendis 3-2-1-121-05 (p 29, 33-35), kus vaidlustati ebaõige sisuga pärimistunnistuse alusel tehtud kanded. Viidatud asjas Riigikohus leidis kokkuvõtlikult, et kui vaidlustatakse kande aluseks olnud eraõiguslikke suhteid ja asjaolusid, siis vaidlustatakse sisuliselt ka kinnistamisavaldust ning kohus saab hinnata kinnistamisavalduse kehtivust. Käesoleval juhul on hageja kinnistamisavalduse aluseks olnud eraõiguslike asjaolude ja suhetena vaidlustanud hooneregistrisse märgitud korteriomandite koosseisu ja pindala ja sellest johtuvad omandisuhted. Erinevalt Riigikohtu asjast nr 3-2-1-121-05 ei ole käesoleval juhul erastamist toimunud haldusaktiga ja seega käesolevas vaidluses puudub hagejal vajadus enne üldkohtusse pöördumist vaidlustada haldusakte vms. Riigikohus on asjas 3-2-1-16-05 (p 18-19) selgitanud, et vallasasjana korterite baasil korteriomanike kinnistamise protseduur erineb märkimisväärselt kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast ning et korteriomandi kinnistamiseks ei ole korteri kui vallasja omanikul vaja sõlmida eraldi maa erastamise lepingut ega ole ka vajalik KOV haldusakti konkreetse korteri juurde maa erastamiseks. Ka hooneregistri andmeid ei pea vaidlustama eelnevalt halduskohtus (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend asjas 3-3-1-59-02, p 10). Maakohus ei ole kohaldanud hea usu põhimõttele tuginevaid vastuväiteid aegumise kohaldamisele. Kostja teadis hiljemalt 2003. aasta alguses hageja korteriomandi tegelikku suurust ja koosseisu ning oli teadlik, et hageja oleks pidanud saama suurema omandiosa omanikuks. Kostja on 2016. aasta aprillis kinnitanud, et ta on teadlik, et hooneregistri andmed on valed. Kostjal ei ole põhjendatud ootust selles osas, et hageja aktsepteeribki kostja käsitlust ebaõigest õiguslikust olukorrast ega nõua tegeliku olukorra tuvastamist. Maakohus on põhjendamatult jätnud analüüsimata aegumise sätete võimaliku põhiseadusvastasuse. Sätte asjakohasus ei sõltu sätte põhiseaduspärasuse hindamisel mitte sellest,
kas hageja väidetud asjaolud on tõendatud (seejuures asja sisulist arutamist ei ole toimunud), vaid sellest, kas sätetest võib sõltuda asja lahendus. Kuna maakohus kohaldas aegumist ja see takistab asja edasist menetlemist, oleks maakohus pidanud aegumise põhiseadusvastasuse vastuväidet hindama olenemata sellest, et menetluses ei ole veel toimunud sisulist arutelu ega uuritud tõendeid, kust nähtuks hageja omandiõiguse tekkimine.
5.Kostja (vastustaja) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata. Kostja arvates on maakohus õigesti jätnud kande parandamise nõude läbi vaatamata. Hageja viide haldusasjale nr 3-14-52261 on asjakohatu. Viidatud asjas ei ole veel jõustunud lõpplahendit. Ehkki vaidlus peeti teises kontekstis, on vaidlusaluse korteriomandi suurus muu hulgas tuvastatud jõustunud Tartu Ringkonnakohtu 16.01.2018 määrusega tsiviilasjas nr 2-1712162. Kostja nõustus, et kande parandamise nõue on aegunud. Põhjendatud ei ole Saksa BGB § 898 kohaldamine analoogia korras, kuna Eesti õigus reguleerib olukorda erinevalt. Tegemist ei ole omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõudega. Hetkel kehtib kinnistamisraamatu kande õiguslikuks aluseks olev erastamisleping (samuti erastamise haldusakt) ning kuna kande õiguslik alus ei ole ära langenud, ei saa rääkida ka väljaandmisnõudest. Kostja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Tsiviilasjas nr 2-17-12162 ei toimunud vaidlus kinnistusraamatusse kantud korteriomandite suuruse üle, vaid ostueesõiguse teostamise lubatavuse üle. Vaidlus käis mh selle üle, kas XX korter on õigesti kantud kinnistusraamatusse ühe korteriomandina või oleks see pidanud olema sinna kantud kahe korteriomandina. Just korteriomandite arvu, mitte suuruse suhtes on esitatud ka kostja seisukohad 11.04.2016 kohtuistungil. Ei esine vastuolu põhiseadusega, kuna asjaõigusliku nõude aegumises ei esine vastuolu. Hageja viitab ekslikult sundvõõrandamise hüvitisnõuetega seotud regulatsioonile ja kaasustele, millel puudub käesoleva vaidlusega mistahes ühisosa. Ei ole võimalik nõustuda hagejaga, et tuvastusnõuded ei aegu. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-7308 märkinud, et kui tuvastavast õigussuhtest tulenevad nõuded on aegunud, võib hageja olla kaotanud õigusliku huvi õigussuhte tuvastamise vastu. Kõik tuvastusnõude asjaoludega seotud praktilised nõuded on aegunud, eelkõige ei saa nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ning hagejal ei saa olla nende asjaolude tuvastamisel praktilist tähendust ning puudub tuvastushagi esitamise ning menetlemise keskne eeldus. Väär on hageja väide, et tema nõuete aegumine algas alles kostja kandmisega kinnistusraamatusse. Kui leida, et hageja käsitlus on õige, tähendaks see seda, et tema nõuete aegumine algaks igakordselt uuesti kinnisasja igakordsel võõrandamisel ning teoreetiliselt võiks selle aegumine võtta aega aastasadu. Ei nähtu, et hageja oleks vaidlustanud kinnistamisavalduse sisulist õigsust. Kostjale jääb selgusetuks, mida selline nõue täpselt tähendab, ka hagiavalduse resolutsioonis puudub sellesisuline nõue. On olemas haldusakt, millega on määratletud nii erastatava eluruumi üldpind, mõttelise osa suurus kui eluruumi mõttelise osa hind ning lähtuvalt Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-121-05 esile toodud kohustusest, oleks hageja pidanud selle tähtaegselt vaidlustama. Hageja ei ole tõendanud, miks oleks kostja pidanud teadma korterimandi tegelikku suurust ja koosseisu ning et hageja oleks pidanud saama suurema omandiosa omanikuks. Samas on selge, et
hageja ise oli nendest asjaoludest teadlik, kuid ei võtnud enam kui 20 aasta vältel oma õiguste kaitseks midagi ette.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ning see kuulub rahuldamisele. Maakohtu 2. märtsi 2018. a vaheotsus tuleb tühistada ning saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kohaldanud valesti materiaalõigust ning on kvalifitseerinud ka vaidlusaluse õigussuhte ebatäpselt, mis on viinud ebaõigete järeldusteni.
7.Hageja on esitanud nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks (sh ka tuvastamaks kostja nõusolek kinnistusraamatus vastavate paranduste tegemiseks). Maakohus jättis omandiõiguse tunnustamise nõude rahuldamata aegumise tõttu ning kinnistusraamatu kande parandamisele suunatud nõude läbi vaatamata. Ringkonnakohus peab vajalikuks esmalt käsitleda hageja omandiõiguse tunnustamisele suunatud nõude õiguslikku kvalifikatsiooni. See on vajalik esmajoones kontrollimaks maakohtu seisukoha õigsust, mille kohaselt hageja sellekohane nõue on aegunud. Alles seejärel on võimalik analüüsida kinnistusraamatu andmete parandamise nõude põhjendatust.
8.Vaatamata sõnastusele – tunnustada hageja omandiõigust – ei ole hageja nõue käsitatav tüüpilise asjaõigusseaduses sätestatud omandi kaitse hagina (s.o kas asja võõrast ebaseaduslikust valdusest väljanõudmine AÕS § 80 järgi või valduse kaotusega mitteseotud rikkumise kõrvaldamise nõue AÕS § 89 järgi). Hageja soovib kohtu kaudu kindlaks teha, missuguses ulatuses on hagejal üldse omand tekkinud ja missugused on täpselt temale kuuluva korteriomandi reaalosa piirid. Kuna hageja tugineb asjaolule, et tema korteri reaalosa pindala on tegelikkuses suurem kui see nähtus erastamise aluseks olnud dokumentidest, võib faktilise olukorra kindlakstegemise osas näha paralleeli AÕS §-s 129 sätestatuga, mis võimaldab naaberkinnisasjade omanikel põhimõtteliselt igal ajal nõuda vastastikku kinnistute piiride kindlakstegemist. Seega ei ole hageja nõue suunatud asja väljanõudmisele kostja ebaseaduslikust valdusest AÕS § 80 järgi. Vindikatsiooninõude esitamise eelduseks on eelkõige, et asja omanik on kaotanud temale kuuluva asja suhtes valduse ehk tegeliku võimu (AÕS § 32). Iseenesest võidakse küll vindikatsiooninõude raames lahendada ka küsimus sellest, kas vaidlusalune asi üldse kuulub hagejale. AÕS § 82 lõike 1 järgi peab omanik vaidluse korral nimelt tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Säte omab siiski tähtsust eeskätt tõendamiskoormise jagamise seisukohalt. Lisaks ei saa vindikatsiooninõuet esitada üks kaasomanik teise vastu. Kuivõrd praegusel juhul on pooltel vaidlus hagejale kuuluva(te) korteriomandi(te) reaalosa suuruse ning sellega seonduvalt ka korteriomandite juurde kuuluvate mõtteliste osade suuruste ning nende omavaheliste proportsioonide üle, ei ole vaidlus lahendatav omandi kaitsele suunatud AÕS § 80 alusel. AÕS § 89 kohane omandi kaitse nõudeõigus hõlmab kõiki niisuguseid omandiõiguse rikkumise juhtusid, mis ei seondu valduse kaotusega. Omandiõiguse rikkumine AÕS § 89 tähenduses on mis tahes tegu või olukord, mis toob kaasa sekkumise AÕS §-s 68 nimetatud omaniku õigustesse ning piirab omaniku võimalust teostada talle kuuluva asja üle täielikku õiguslikku võimu. Omandiõiguse rikkumine eeldab muuhulgas õigusvastasust kostja tegevuses. Hageja näeb enda õiguste rikkumisena praegusel juhul peamiselt asjaolu, et kostja keeldub tunnustamast hagejal omandiõiguse tekkimist korteriomandile reaalosaga üle 75,5 m2 ning peab seda ületavas osas poolte kaasomandis oleva hoone II korruse ruume kaasomandi mõttelise osa esemesse kuuluvaks. Vaidluse all ei ole iseenesest see, et hagejale kuuluvad XX II korruse eluruumid, kuid vaieldavad on II korruse korteri reaalosa täpsed piirid. Ringkonnakohus leiab, et ka AÕS § 89 ei võimalda
käesolevat vaidlust lahendada, kuna vaidluse põhisisuks on hagejal tekkinud omandi ulatuse (reaalosa) väljaselgitamine.
9.Vaidluse all ei ole järgmised asjaolud: • Hageja sõlmis 28.05.1996. a Tartu linnavalitsusega lepingu korteri nr 2 omandamiseks elamispinnaga 40,9 m2. Hageja õiguseellane Kalju Villemson on samal kuupäeval sõlminud lepingu omandamaks korteri elamispinnaga 34,6 m2. Kokku moodustas II korruse korterite eluruumi üldpind hooneregistri tolleaegsetel andmetel 75,5 m2. • II korruse eluruume on ümberehituste teel laiendatud selliselt, et hilisemate mõõtmiste kohaselt on eluruumide pind 95,1 m2. • Juba enne korteromandite moodustamist ja kinnistusraamatusse kandmist kerkis üles küsimus II korruse korterite tegelikust suurusest (vt mh Tartu Linnavalitsuse 08.01.2003.a kiri tl 109), alumise korruse ruumide omanik (kostja) ei aktsepteerinud 2002. a teostatud ülevaatuse ja mõõtmiste tulemusi. • Korteriomandid XX hoones on moodustatud ja kinnistusraamatusse kantud Tartu linna 30.12.2003 kinnistamisavalduse (tl 16-20) alusel 17.02.2004. a. Korterite erastamisel võeti aluseks hooneregistri andmed. Vabariigi Valitsuse 17.03.1995. a määrusega nr 117 kinnitatud korteriomandi seadmise korra p 7 sätestas, et samaaegselt avaldusega linna- või vallavalitsusele ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse ja piiride kindlaksmääramise kohta tellib eluruumide erastamise kohustatud subjekt eluruumi asukohajärgselt hooneregistrilt tõendi ehitise ja ehitises paiknevate korterite omandiõiguse kohta ja ehitise inventariseerimise plaani. Eluruumide erastamise kohustatud subjektil tuli märkida ehitise inventariseerimise plaanile andmed eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta. Toimikus (tl 134) oleva eluruumi hindamise akti kohaselt on nimetatud kahe korteri (ühiskorter) üldpindala kokku samuti 75,5 m2. Samast üldpinna suurusest on lähtutud erastatava eluruumi hinna määramisel (tl 135).
10.Seoses hooneregistrist nähtuvate andmetega on menetluses viidatud ka käimasolevale vaidlusele haldusasjas nr 3-14-52261. Praeguse tsiviilasjaga seoses omab tähtsust, et Tartu Linnavalitsus on esitanud 10.09.2014 riiklikule ehitisregistrile ehitise teatise, mille alusel muudeti riikliku ehitisregistri andmeid. Muudetud andmete kohaselt on XX eluruumide pind 95,1 m2. Purvi Kinnisvara OÜ on vaidlustanud Tartu linna haldustoimingu, taotledes 10.09.2014 ehitisregistris XX ehitise suhtes tehtud muudatuste kustutamist ja eelneva registrikande taastamist. Haldusasjas nr 3-14-52261 puudub aga seni jõustunud kohtulahend (asi on Kohtute infosüsteemi andmetel läbivaatamisel Riigikohtus). Seega ei ole käesoleva otsuse tegemise aja seisuga välistatud, et ehitisregistris taastatakse varasem kanne, mille kohaselt II korruse eluruumide suurus oleks 75,5 m2. Ehitisregistri (hooneregistri) kandel on üldjuhul küll üksnes informatiivne ja statistiline tähendus, kuid samas tuleb siiski arvestada, et korterite erastamisel võeti aluseks just tolleaegse hooneregistri andmed. Ehitisregistri valeandmed võivad kaudselt kaasa tuua ehitise omanikule ebasoodsaid tagajärgi. Mh võib ka õigusliku tähenduseta vale info raskendada nt kinnistu mõttelise osa kasutamist ja käsutamist (RKHKm 3-3-1-52-15, p 11).
11.Seega, ehkki erastamisdokumentide järgi oli eluruumide üldpind kokku 75,5 m2, mis väljendub ka kinnistusregistri esmakandes (2004. a), siis tugineb hageja sellele, et tegelikkuses oli eluruume juba tunduvalt varem laiendatud, kuid hagejast sõltumatutel põhjustel ei kajastunud ümberehitused tolleaegse hooneregistri andmestikus.
Kohtul tuli seega käesoleva asja lahendamisel võtta seisukoht, kas hagejal sai tekkida omandiõigus korteriomandile reaalosa kogupinnaga üle 75,5 m2 ehk suuremas ulatuses kui see nähtus erastamise aluseks olnud dokumentidest, sh ka tolleaegsest hooneregistri kandest. Põhimõttelist laadi küsimus on see, kas hagejal tekkis erastamise ja hilisema kinnistamise tulemusena omandiõigus selles ulatuses (s.o reaalosana käsitatavates piirides), mis väljendus omandi tekkimise aja seisuga kehtinud dokumentatsioonis, või tekkis omand eluruumidele ja hiljem ka korteriomand faktilistes piirides, s.o lähtudes sellest, missugusel kujul olid eluruumid hiljemalt erastamise aja seisuga välja ehitatud ja kasutusse võetud.
12.Maakohus on nimetatud küsimusi käsitlenud ebatäpselt ja ebapiisavalt. Kohus piirdus märkimisega, et tõendatud on (ega ole vaidluse all) hagejal omandi tekkimine korterile üldpinnaga 75,5 m2. Omandi tekkimist tõendavad Eluruumide erastamise seaduse alusel 28.05.1996 sõlmitud eluruumi ostu-müügileping ning kinnistusraamatusse 30.12.2003 kinnistamisavalduse alusel 17.02.2004 tehtud kanne. Hageja ei ole välja toonud muid tõendeid kinnisasja omandi tekkimise alusena. Kohus märkis, et omandiõiguse tuvastamise (tunnustamise) hagi rahuldamine eeldab muuhulgas selle tuvastamist, et hageja on omanik. Seega pidi hageja tõendama ja kohus tuvastama, millal ja millisel viisil hageja väidetav omand (omandiõigus) tekkis. Maakohtu seisukoht on selles osas vastuoluline, kuivõrd vaidluse all ei ole iseenesest küsimus, et hagejal üldse II korruse eluruumide osas omandiõigus ning kinnistamisega ka korteriomand on tekkinud. Korteri reaalosa piirid kujutavad endast eelkõige fakti küsimust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-65-10 (p 21) selgitanud, et korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1 (kuni 31.12.2017 kehtinud redaktsioonis) esimese lause järgi piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone väliskuju muutmata. [...] Trepikoja, keldri ja pööningu kuulumist korteriomandite reaalosade hulka ei välista ka KOS § 2 lg 2, mille kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Seega võivad korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ka trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid juhul, kui need vastavad KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (vt ka Riigikohtu 4. novembri 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09 (p 16)).
13.Korteri reaalosa puhul ei ole võimalik eristada, et nt sajast ruutmeetrist üheksakümmend on omandatud õiguslikul alusel, kuid ülejäänud kümne ruutmeetri omandiõiguse tekkimise kohta ei ole tõendeid esitatud. Korteriomandi tekkimist ei saa hageja tõendada n-ö ruutmeetri kaupa. Kuivõrd ei ole vaidluse all, et hagejale kuulub XX korteriomand, siis ei saanud ega pidanud hageja tõendama eraldi omandi tekkimist muude tõenditega kui erastamise ostu-müügileping ja hilisem kinnistusraamatu kanne. Ebaselgus korteriomandi reaalosa täpsete piiride määratlemisel ei saa olla aluseks lugeda, et hageja korteriomandi reaalosa suurus ongi jäädavalt vaid 75,5 m2, isegi kui faktiline olukord on teistsugune ning mõõdistamiste tulemused näitavad suuremat reaalosa pindala. Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht, kas hageja korteri ümberehituste tulemusel kasutusele võetud pööninguruumid ja katusealused ruumid vastavad KOS § 2 lõikes 1 sätestatule (kehtinud redaktsioonis). Tuleb möönda, et praegusel juhul on hagejale kuuluvate ruumide ülemõõdistamised andnud kohati erinevaid tulemusi. Hagiavalduses palus hageja tuvastada, et hagejale kuuluva eluruumi nr 2 reaalosa üldpind on 124,30m2. 2002. a hoone ülevaatuse akti (tl 22-26) kohaselt oli eluruumide pinna suuruseks 111,8 m2, mis koosnes elamispinnast 67,4 m2 ja abiruumide pinnast 44,4 m2.
Praegusel hetkel on aga Tartu linna teatise alusel muudetud ehitisregistri kande kohaselt hageja eluruumide pind 95,1 m2 (haldusasi nr 3-14-52261).
14.Hageja esitatud tõenditest nähtub, et II korruse eluruume ehitati ümber 1970. aastate teisel poolel ning kapitaalremonditööd võeti vastu 1981. aastal. Siiski ei nähtu tööde vastuvõtmise aktilt (tl 48), missugusel konkreetsel kujul ümberehitustööd lõpetati ja missuguseks jäi eluruumide planeering. Kostja on muuhulgas esitanud väiteid, mille kohaselt on osa ümberehitusi ilmselt hilisemad ning need ei vasta projektidele. Asja materjalidest ei selgu, missugusel põhjusel jäi 1981. a lõpetatud ümberehitusi kajastav dokumentatsioon hooneregistrile esitamata. Samas ei ole ringkonnakohtu arvates põhjendatud heita eluruumid erastanud isikutele ette seda, et hooneregistris ei kajastunud n-ö tegelik kapitaalremondi järgne olukord. Kuna tol ajal oli eluruumide omanikuks sisuliselt Tartu linn, siis ei pidanud eluruumide kasutajad (üürnikud) eelduslikult ise tegelema eluruumide projektdokumentatsiooni hooneregistrile edastamisega. Eluruumide erastamisel esitatud andmete õigsuse eest vastutas eluruumide erastamise kohustatud subjekt.
15.Ringkonnakohtu arvates saab eeltoodust lähtudes asuda seisukohale, et eluruumide erastajatel tekkis vaatamata erastamislepingutes jm erastamisega seotud dokumentides märgitud pindalaandmetele ning hooneregistris olevast dokumentatsioonist nähtuvale õiguspärane ootus omandada korterid sellistes piirides ja reaalosa suurusega, nagu need olid erastamise ajaks õiguspäraselt välja ehitatud ja ekspluatatsiooni antud. Sellest lähtudes on hagejal võimalik esitada tuvastusnõue tegemaks kindlaks temale kuuluva korteriomandi reaalosa üldpindala suurus ning viia korteriomandi kohta käivad andmed nii ehitisregistris, kinnistusraamatus kui ka võimalikes muudes andmekogudes kooskõlla faktilise olukorra ning omandi tegeliku ulatusega. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue tuvastamaks temal tekkinud omandiõigus korteriomandi reaalosa pindalaga üle 75,5 m2 ehk korteriomandi reaalosa tegelikes ümberehituse järgsetes piirides kujutab endast tuvastusnõuet, mis ei allu aegumisele. Riigikohus on oma praktikas korduvalt rõhutanud, et õigussuhte olemasolu tuvastamisele ei saa aegumist kohaldada. TsMS § 368 lg 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja praegusel juhul niisuguse õigusliku huvi olemasolu põhistanud, kuivõrd hagejale kuuluva korteriomandi reaalosa suuruse ja konkreetse ulatuvuse kindlakstegemisest sõltub hageja õigus muuhulgas suhetes kaasomanikuga (kostjaga) ühist hoonet kasutada ning ka hoone ja kinnistu kaasomandis olevate mõtteliste osade proportsionaalne jaotus kaasomanike vahel. Omandiõiguse ulatuse kindlakstegemine kujutab endast ka absoluutset õigust, mis ei saa aegumisele alluda.
16.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtu arvates aluseks võtta XX II korruse korterite tegelikkusele vastavad plaanid ja joonised. Kostjal tuleb tõendada oma väiteid, et ümberehitused on tehtud omavoliliselt ning et need ei vasta KOS § 2 lõikes 1 (kehtinud redaktsioonis) sätestatule. Kui kostja vastuväited ei leia kinnitust, siis on ringkonnakohtu hinnangul võimalik rahuldada ka hageja nõue kinnistusraamatust nähtuvate faktiliste andmete parandamiseks. Maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et hageja taotletavat eesmärki ei ole hagiga võimalik saavutada, kuna hageja poolt taotletud kande muutmine esimeses jaos „kinnistu koosseis“ ei ole kinnistusraamatu kanne ei asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et vähemalt korteriomandi tekkimisel (esmakinnistamisel) on reaalosa üldpinna kohta tehtav kinnistusraamatu kanne õigusliku tähendusega, kuna kinnistamisavaldusest nähtuv korteri (reaalosa) pindala määrab ühtlasi ära kaasomandiosa suuruse. Kui korteriomandite esmakinnistamisel on aluseks võetud valed andmed korteriomandi reaalosa üldpindala kohta, siis ei välista andmete tegelikkusega kooskõlla viimist asjaolu, et KrS § 13 lg 2
teise lause ning AÕS § 62 järgi ei ole kinnistusregistriosa I jakku kantavate andmete näol tegemist kinnistusraamatu kannetega. Muuhulgas võimaldab KrS § 13 (lõiked 3-4) parandada registriosa I jao andmeid juhul, kui need mingil põhjusel tegelikkuses muutuvad. Kinnistusraamatuseadus on üldnormina kohaldatav ka korteriomandile ning KrS § 13 sätteid on võimalik tõlgendada vajalike kohandustega. Seaduses lünga esinemise korral on see võimalik ületada tõlgendamise teel. Ringkonnakohtu hinnangul saab vajadusel ka korteriomandi reaalosa tegeliku ulatuse kindlakstegemisel analoogia korras tugineda AÕS §-le 129.
17.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus vastavalt asja sisulise lahendamise tulemusele.
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.