OÜ EJHL Kinnisvara hagi Suur Ameerika Jäähalli OÜ vastu kostja kohustamiseks nõusoleku andmiseks kinnistusraamatu märgete kustutamiseks Harju Maakohtu 26.06.2017 otsus
Vaidlustatud kohtulahend
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
3500 eurot
Suur Ameerika Jäähalli OÜ apellatsioonkaebus Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): OÜ EJHL Kinnisvara (registrikood 12981687, asukoht Asula tn 4c, 11312 Tallinn), vandeadvokaat Indrek Lillo (e-post:XXX) ja vandeadvokaat Aarne Akerberg (e-post: XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Suur Ameerika Jäähalli OÜ (registrikood 11038632, asukoht Viru väljak 2, 10111 Tallinn, lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo
1(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871
Repp (e-post:XXX) Istungi toimumise aeg
26.10.2017
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 26.06.2017 otsus täielikult ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja poolte menetluskulud hageja kanda.
Suur Ameerika Jäähalli OÜ apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:
3.1.Jätta OÜ EJHL Kinnisvara hagi Suur Ameerika Jäähalli OÜ vastu kostja kohustamiseks nõusoleku andmiseks kinnistusraamatu märgete kustutamiseks rahuldamata.
3.2.Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus OÜ EJHL Kinnisvara kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ EJHL Kinnisvara (edaspidi hageja) esitas 04.10.2016 Harju Maakohtule hagi Suur Ameerika Jäähalli OÜ (edaspidi kostja) vastu, milles palub kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatuseaduse § 341 tähenduses kinnistu registriosa nr 15159801 kolmanda jao üürimärgete kannete nr 3 ja 4 kustutamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja alates 17.02.2106 Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 2340001 kinnistu asukohaga Harju maakond, Tallinn, SuurAmeerika tn 14 (edaspidi kinnistu) omanik. Kinnistu registriosa kolmandasse jakku on alates 16.12.2003 sisse kantud hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall kasuks. Hageja on hoonestusõiguse omanikuna registriossa nr 15159801 sisse kantud 30.08.2016. Kinnistu registriosa kolmandasse jakku on alates 16.12.2003 kantud järgmise sisuga eelmärge: „hoonestaja kohustus hoonestusõiguse ülekandmiseks kinnistu nr 2340001 omanikule üleandmise eelduse tekkimisel vastavalt 27.08.2003 lepingu punktidele 8.3. ja 8.4.“ Kinnistu registriosa kolmandasse jakku kantud hoonestusõiguse kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr 15159801 (edaspidi hoonestusõigus). Hoonestusõiguse registriosa nr 15159801 kolmandasse jakku on 03.09.2004 kantud märkus, mille kohaselt on 28.06.2004 sõlmitud üürileping (lõppemise tähtpäevaga 16.12.2053) kostjaga. Hoonestusõiguse registriosa nr 15159801 kolmandasse jakku on 08.03.2005 kantud märkus, mille kohaselt on 16.02.2005 sõlmitud üürileping Suur-Ameerika Jäähalli OÜ-ga.
2(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871
3.Hageja, Osaühing Thorsten ja Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall esitasid kandeavalduse kinnistu nr 2340001 ja kinnistu nr 15159801 kohta. Kinnistamisavaldus sisaldub Tallinna notar Priidu Pärna poolt 03.02.2016 koostatud ja tõestatud lepingus. Nimetatud lepingu kohaselt müüs Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall hagejale kinnistu; ostja ja müüja leppisid tulenevalt hoonestusõiguse tagasilangemisest omanikule kokku kinnistut koormava hoonestusõiguse (registriosa nr 15159801) omandi üleandmises ostjale; esitati kandeavaldused mõlema registriosa II jao kannete muutmiseks, hoonestusõiguse registriosa III jao kannete (sh käsutamise keelumärke) kustutamiseks, hoonestusõiguse registriosa sulgemiseks ning kinnistu registriosa III jakku sisse kantud hoonestusõiguse ja ostueesõiguse kustutamiseks. Hoonestusõiguse tagasilangemise tagajärjel muutusid hoonestusõiguse registriosa nr 15159801 kolmandasse jakku 03.09.2004 ja 08.03.2005 kantud märkused üürilepingute kohta (edaspidi üürimärkused) ebaõigeks. Kostja keeldus nõusoleku andmisest üürimärkuste kustutamiseks.
4.Vastuseks kostja vastuväidetele leiab hageja 03.02.2017 kohtule esitatud seisukohas, et ebaõige on kostja seisukoht, et hoonestusõiguse registriossa kantud hoonestusõiguse sisu ei oma eelmärke tähendust. Kui hoonestusõiguse sisu osas on hoonestusõiguse ja hoonestusõigusega koormatud maatüki registriosade kannetes erinevusi, on määravaks hoonestusõiguse registriosa esimese jao kanne eelnimetatud hoonestusõiguse kohta. Hoonestusõiguse kanded ei sisaldu mitte ainult hoonestusõiguse kohta avatud registriosas nr 15159801, vaid ka maatüki kohta avatud registriosas nr 2340001. Registriosa nr 2340001 kolmandasse jakku on 16.12.2003 sisse kantud eelmärge järgmise sisuga: „hoonestaja kohustus hoonestusõiguse ülekandmiseks kinnistu nr 2340001 omanikule üleandmise eelduse tekkimisel vastavalt 27.08.2003 lepingu punktidele 8.3. ja 8.4.“ Seega on ebaõiged kostja väited eelmärgete puudumise kohta. KRS § 493 lg 4 kohaselt võib hoonestusõiguse sisu osas kandes viidata kinnistamisavaldusele, seega võis üleandmise eelduse osas viidata 27.08.2003 lepingu punktidele 8.3. ja 8.4.
5.Antud juhul ei ole üürilepingud varem hoonestusõiguse seadmise tõttu hoonestajale üle läinud, seega ei saa üürilepingud pärast hoonestusõiguse lõppemist üle minna kinnisasja omanikule. Maatüki kohta avatud registriossa nr 2340001 ei ole mitte kunagi kantud märkeid üürilepingute kohta. Kuna maatüki omanik ei ole kostjaga üürilepinguid sõlminud, vaid üürilepingud on kostjaga pärast hoonestusõiguse seadmist sõlminud hoonestaja, siis ei ole tegemist Riigikohtu 15.06.2016 määruse nr 3-2-1-66-16 p-s 14 kirjeldatud olukorraga. Antud juhul ei ole tegemist mitte hoonestusõiguse tavapärase võõrandamisega, vaid hoonestusõiguse omanikule langemise olukorraga, millisel juhul reguleerib koormatiste püsimajäämist erinormina AÕS § 2443, mille lg 2 kohaselt kaotavad hoonestusõiguse omanikule langemisel üürilepingute kohta tehtud märkused kehtivuse. Riigikohus ei ole 15.06.2016 määruses nr 32-1-66-16 käsitlenud üürilepingu üleminekut hoonestusõiguse omanikule langemise olukorras. Kostja kohustus teha tahteavaldus üürilepingute kohta tehtud märkuste kustutamiseks tuleneb AÕS § 2443 lg 2. Riigikohtu 15.06.2016 määruse nr 3-2-1-66-16 p-s 17 väljendatud seisukoht tähendab, et kostja poolt nõusoleku andmisest keeldumise korral tuleb hagejal esitada nõusoleku asendamiseks kostja vastu hagi.
6.Ekslik on kostja seisukoht, et erinevalt Saksa õigusest, kus hoonestusõiguse kustutamisel kuuluvad kõik õigused lõpetamisele, lähevad Eesti õiguse kohaselt hoonestusõigusel olev üürileping ning märked kinnistule ja selle omanikule üle. Tegelikult kaotab ka Eesti õiguse (AÕS § 2443 lg 2) kohaselt hoonestusõigust koormav üürimärkus kehtivuse olukorras, kus üürnik sõlmis üürilepingu hoonestajaga, mitte maatüki omanikuga. Kostja viitab Riigikohtu 08.12.2004 otsuse nr 3-2-1-136-04 p-le 46, milles on selgitatud eelmärke aktsessoorset olemust ehk sõltumist üürilepingu kehtivusest. Kuna käesolevas asjas on tegemist hoonestusõiguse omanikule langemisega, siis ei oleks isegi üürilepingu kehtivuse korral 3(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871 kostjal õigust nõuda üürimärget VÕS § 324 lg 1 järgi, kuna hoonestusõiguse omanikule langemise õiguslikud tagajärjed ei sõltu sellest, kas üürileping kehtib või mitte. Hoonestusõiguse omanikule langemine ei saanud muuta üürimärkeid õigeteks kanneteks, kuna see oleks vastuolus hoonestusõiguse omanikule langemise sätetega. Seetõttu on ka ekslik kostja seiskoht, et hagejal ei saa olla kostja vastu pärast hoonestusõiguse omanikukande muutmist üürimärgete kustutamise õigust, sest nii VÕS § 324 lg 1 kui ka üürilepingu kohaselt on hagejal kohustus taluda üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantud märget. Hagejale ei ole üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle läinud, märkused üürilepingute kohta on muutunud kehtetuks AÕS § 2443 lg 2 alusel ja hagejal on õigus nõuda nende märkuste kui kehtetute kannete kustutamist.
7.Kostja väidab, et 03.02.2016 lepingu sõlmimise ajal olevat hoonestusõigusele kostja kasuks kantud tsiviilasjas nr 2-15-18488 hoonestusõiguse käsutamise keelumärge ja seetõttu olevat hoonestusõiguse omanikule langemise kokkulepe tühine. Riigikohtu 15.06.2016 määrusega nr 3-2-1-66-16 tühistati tsiviilasjas nr 2-15-18488 hagi tagamiseks seatud hoonestusõiguse käsutamise keelumärge (kostja on nimetatud asjaolu kinnitanud), mistõttu on keeld ära langenud. Käsutamise keelumärge kustutati 04.07.2016 ja Tartu Maakohtu registriosakond tegi hoonestusõiguse omanikule langemise kande 30.08.2016. Kui 03.02.2016 leping oleks olnud tühine, siis ei oleks Tartu Maakohtu registriosakond kannet teinud.
8.Kostja väited tagasilangemise tehingu näilikkuse kohta on põhjendamatud. Kuna tagasilangemise õigust tagas 16.12.2003 sisse kantud eelmärge, siis pidi kostja olema vastavast riskist teadlik. Kinnisasja käsutamisel tuleb eristada võlaõiguslikku ja käsutustehingut (TsÜS § 6). 03.02.2016 lepingus sisaldub käsutusleping (asjaõigusleping) hoonestusõiguse üleandmiseks hoonestajalt omanikule. Võlaõiguslik kokkulepe hoonestusõiguse omanikule langemise kohta sisaldub 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu p-s 8.3. Kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saa aga olla näilik. Põhjendamatud on kostja etteheited äriühingu fiktsiooni kuritarvitamise kohta. Hoonestajaks oli sihtasutus, mitte äriühing. Kuna sihtasutusel ei ole omanikke, siis on ebaõige kostja väide, et tehinguga ei muutunud isikute ring, kelle kontrolli alla on kinnistu ja hoonestusõigus. Hagejal maatüki omanikuna ei olnud kohustust taluda olukorda, kus hoonestaja ei püsitanudki hoonet, ehkki vastava kohustus tulenes hoonestajale hoonestusõiguse seadmise lepingust. Kostja sõlmis üürilepingu hoonestajaga ja võttis hoonestusõiguse omanikule langemisega seotud riskid.
9.Kostja, kui selle lepingu suhtes kolmas isik, ei saa tugineda 03.02.2016 lepingu tühisusele. Võlaõigusliku lepingu tühisusele saab tugineda üldjuhul vaid lepingu pool, sest tema saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Erandina võivad võlaõigusliku lepingu tühisusele kolmandate isikutena tugineda võlausaldaja pankrotimenetluses, VÕS § 171 lg 1 järgsed õigusjärglased ja ostueesõigust omavad isikud. Hageja poolt hoonestajale hoonestusõiguse omanikule langemise nõude esitamine AÕS § 2441 lg 1 alusel ei ole pahauskne. Hagejal kinnistu omanikuna ei olnud kohustust taluda olukorda, kus hoonestaja nõutavat ehitist ei püstitanud. Kostja ei eita asjaolu, et kinnistu on käesoleva ajani hoonestamata. Kostja poolt on ebamõistlik nõuda, et hageja oleks pidanud tekitama endale kahju AÕS § 2441lg 1 tuleneva õiguse kasutamata jätmisega. Hageja ei pidanud taluma veel 40 aastat olukorda, kus hoonestaja hoonet ei püstita. Ka ei ole pahauskne AÕS § 245 lg 1 alusel hoonestusõiguse lõpetamine, kuna hageja on nii kinnistu kui ka hoonestusõiguse omanik, siis ei ole hoonestusõigust tarvis – hoonestusõigus on majanduslikult tarbetu. Kuna hagejal ei ole kinnistu omanikuna mingeid kohustusi kostja ees, siis ei ole hea usu põhimõttega vastuolus hageja poolt kostja vastu nõude esitamine kehtetute üürimärkuste kustutamiseks nõusoleku saamiseks. Kostja vastuväited 4(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871
10.Kostja vaidleb hagile vastu ega tunnista seda. Hoonestusõigusele ei ole kantud ühtegi AÕS § 63 lg 1 p-i 1 kohast eelmärget, mis tuleks kanda KRS § 15 lg 1 p-i 2 kohaselt kolmandasse jakku ning võiks teoreetiliselt anda hagejale õiguse nõuda kostjalt hoonestusõigusel olevate üürilepingu märgete kustutamiseks. Ka KRS § 28 p-ist 1 tuleneb, et omandi ülekandmise nõuet tagav märge peab olema kantud kinnistusregistriosa kolmandasse jakku, millist kannet hoonestusõigusel aga ei ole. Samuti ei ole ka ühtegi eelmärget kinnistul ning jääb arusaamatuks, kuidas võiksid mõjutada kinnistul olevad eelmärked hoonestusõiguse kannete kehtivusega seonduvat. Hageja viitab hagiavalduses AÕS § 250 ja AÕS § 2551 koostoimes kinnistusraamatusse kantud hoonestusõiguse sisu kokkuleppele, mis kantakse nii hoonestusõiguse esimesse jakku kui ka kinnistu kolmandasse jakku.
11.Isegi kui hageja oleks omandanud hoonestusõiguse omanikule langemise tõttu AÕS § 2441 alusel, siis AÕS § 2443 lg-st 1 ja 2 tulenevalt kuuluvad omanikule langemise korras kustutamisele üksnes asjaõigused, aga mitte märked. AÕS § 62 eristab väga selgelt asjaõiguseid ja märkeid. Hageja viidatud asjaõigusseaduse II toodud kommentaaris toodud selgitus ei ole õige, et seadusandja on ekslikult märkinud seadusesse asjaõigused ning seda tuleks laiendavalt tõlgendada ja kohaldada ka kõigile muudele õigustele, sest normi allikaks olev Saksa õigus sätestab, et kehtivuse kaotavad hoonestusõigust koormavad kõik õigused (mitte ainult asjaõigused). Pärast eelviidatud 2014 ilmunud asjaõigusseaduse II kommentaari avaldamist on Riigikohus selgitanud 15.06.2016 lahendi nr 3-2-1-66-16 p-ides 14-18, et isegi kui hoonestusõigus peaks kustutatama, siis läheb hoonestusõigust koormav üürileping kinnistule üle ning sisuliselt on sellisel juhul tegemist ka kinnistute ühendamisega sarnase olukorraga, kus KRS § 59 lg 1 järgi kehtivad kanded edasi kogu kinnistu kohta ehk märked üürilepingu kohta ei kuulu kustutamisele.
12.AÕS § 241 lg 4 kohaselt kohaldatakse hoonestusõigusele kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Hoonestusõiguse omandajale lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle VÕS § 291 lg 1 alusel. Kuivõrd üürileping läheb hoonestusõiguse võõrandamisel tervikuna ja muutumatult üle, siis on kokkulepitud ehitiste ehitamise ja volikirja nõudeõigus hagejale tagatud ka hoonestusõiguse võõrandamisel. Eesti õiguse kohaselt lähevad hoonestusõigusel olev üürileping ning märked kinnistule ja selle omanikule üle. Arvestades viidatud Riigikohtu praktikat, ei ole juhuslik, et AÕS § 2443 lg 2 näeb omanikule langemise korral ette üksnes asjaõiguste lõppemise ning KRS § 59 lg-s 1 räägitakse kõikidest kannetest ehk nii asjaõigustest kui ka märgetest, mis lähevad kinnistu võimalikul ühendamisel üle. Kirjeldatud Riigikohtu tõlgendus on ka mõistetav, sest üürniku (kostja) jaoks ei tohiks olla ju iseeneses vahet, millisel õiguslikul alusel toimub hoonestusõiguse või kinnistu omaniku muutumine.
13.Riigikohtu praktikast tulenevalt on märge üürilepingu kohta aktsessoorne ehk sõltub üürilepingu kehtivusest. Ühtlasi viidatud lahendi kohaselt peab VÕS § 324 lg-s 2 ette nähtud üürilepingu ülesütlemise keelu toimeks olema üürileping kehtiv ja kantud märge üürilepingu kohta kinnistusraamatusse omanikukande muutumise ajal, nii nagu käesolevas asjas. Järelikult hagejal ei saa kostja vastu olla pärast hoonestusõiguse omanikukande muutumist üürilepingute kohta kinnistusraamatusse kantud märgete kustutamise õigust, sest nii VÕS § 324 lg 1 kui ka üürilepingu kohaselt on üürileandjal (hagejal) kohustus taluda üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantud märget (s.o. omanikukandega koos kustutamata märge muutub pärast omanikukannet igal juhul VÕS § 324 lg-st 1 või üürilepingust tulenevalt õigeks).
14.03.02.2016 lepingu hoonestusõiguse omanikule langemise kokkulepe on tühine, sest on vastuolus käsutamise keelu määrusega tsiviilasjas nr 2-15-18488. 03.02.2016 lepingu sõlmimisel ajal oli hoonestusõigusele kostja kasuks kantud tsiviilasjas nr 2-15-18488 hoonestusõiguse käsutamise keelumärge. 15.06.2016 Riigikohtu määrusega nr 3-2-1-66-16 5(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871 tühistati tsiviilasjas nr 2-15-18488 hagi tagamise korras seatud käsutuskeeld, samas ei muuda viidatud asjaolu 03.02.2016 sõlmitud lepingut ja tehtud käsutusi kehtivaks. Ühtlasi selgitas Riigikohus 15.06.2016 määruse nr 3-2-1-66-16 p-ides 15-17, et üürilepingu märked kehtivad ning märgete kustutamiseks oleks vaja kostja nõusolekut, mida kostja ei anna ega ole hagejal vastavate nõusolekute andmist õigus nõuda.
15.Hoonestusõiguse omanikule langemise kokkulepe on näilik. Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall ei varja, et ta ei kavatsegi hakata kostjaga sõlmitud üürilepingut täitma ning Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall eesmärgiks on nii üürilepingust kui ka hoonestusõigusest vabanemine ja seeläbi Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall varatuks muutmine. Hageja üritab näidata hoonestusõiguse kustutamise alusena AÕS § 2441 lg 1 kohaselt omanikule langemist ehituskohustuse rikkumise tõttu, millise kohustuse tähtaeg saabus 16.12.2004. Kirjeldatud tehingu näol on aga tegemist näiliku tehinguga, mille sisuks on tegelikult tavaline AÕS § 245 lg 1 kohane hoonestusõiguse kustutamise avaldus, milleks on aga vaja üürilepingu märke tõttu KRS § 341 lg 2 p-i 1 kohaselt kostja nõusolekut ning millest üritab hageja näiliku tehinguga mööda minna. Seda, et hageja 03.02.2016 lepingu sõlmimise eesmärgiks on üksnes üürilepingust vabanemine ja ebaausaid võtteid kasutades saavutada üürilepingu kohta märgete kustutamine ning lõpetada VÕS § 324 lg 2 üürilepingu ülesütlemist välistav toime, kinnitab hageja 15.11.2016 tingimuslik üüürilepingu ülesütlemisavaldus.
16.AÕS § 2441 kohaselt aegub omanikule langemise nõue kuue kuu jooksul alates rikkumisest teada saamisest, aga igal juhul aegub nõue kahe aasta möödumisel. Viidatud kokkulepe saab võimalikuks üksnes põhjusel, et hr.TU esindab kõiki 03.02.2016 lepingu poolteks olevaid isikuid. Turutingimustel oleks ebamõistlik eeldada, et Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall peaks ilma igasuguse põhjuseta aegumise vastuväitest ja seeläbi Hoonestusõigusest loobuma. Tehingu näilikkust kinnitab ka 03.02.2016 lepingu p-ide 2.1-2.3. kohane hinna tasumise kord, mille kohaselt sisuliselt vormistatakse laen ja kinnisasjad ühest samade isikute kontrolli all olevast ühingust teise õigusnäivuse tekitamise eesmärgil. Ühtlasi kuritarvitavad hageja ja 03.02.2016 lepingu pooled seeläbi äriühingu fiktsiooni, millisel tegevusel ei ole samuti õiguslikke tagajärgi. Nimelt hoolimata sellest, millise konkreetse isiku omandusse kinnistu või hoonestusõigus jääb, ei muutu sellest isikute ring, kelle kontrolli all kinnistu ja hoonestusõigus on. 03.02.2016 lepingu poolte ainsaks eesmärgiks on õigusnäivuse tekitamine, et saavutada hoonestusõiguse kustutamine.
17.Kostja on seisukohal, et 03.02.2016 lepingu näol on tegemist näiliku tehinguga, mis on TsÜS § 89 kohaselt tühine ega oma TsÜS § 84 lg 1 kohaselt õiguslikke tagajärgi. Alternatiivselt leiab kostja, et 03.02.2016 lepingu näol on tegemist ülalviidatud põhjustel TsÜS § 86 lg 1 kohase heade kommete vastase tehinguga, mis on tühine ega oma TsÜS § 84 lg 1 kohaselt õiguslikke tagajärgi. Kostjal on õigus tugineda 03.02.2016 lepingu tühisusele. Nii õiguskirjanduses kui ka Riigikohtu praktikas on jaatatud, et lepingu pooleks mitte olev kolmas isik saab tugineda nii kohustustehingu kui ka käsutustehingu tühisusele tingimusel, et rikutakse vastava isiku (kostja) õigusi. Antud asjas üritavad nii hageja kui ka teised lepingu pooled näidata nii kohustustehingus (03.02.2016 lepingu p-id 5.1. ja 5.2.) ning käsutustehingus (03.02.2016 lepingu p-id 6.2., 6.3. ja 6.4.) tehingu alusena hoonestusõiguse omanikule langemist ning saavutada AÕS § 2443 lg-st 1 ja 2 tulenevalt kostja kasuks üürilepingu kohta hoonestusõigusele kantud märgete kustutamine. Seda hoolimata asjaolust, et: 1) hoonestusõiguse käsutamine on TsÜS § 81 lg 1 kohaselt keelatud, 2) poolte eesmärgiks on tegelikult tavaline AÕS § 245 kohane hoonestusõiguse kustutamine, mis ei oleks ilma kostja nõusolekuta aga võimalik, mistõttu 03.02.2016 lepingul puudub majanduslik sisu ja toimub äriühingu fiktsiooni kuritarvitamine, ning 3) Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall jätab ilma igasuguse põhjuseta AÕS § 2441 lg 3 kohase aegumise vastuväite kasutamata (hagejale
6(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871 esitamata), sest kõiki 03.02.2016 lepingu pooli esindab hr. TU ja 03.02.2016 lepingu tulemusel jääb hoonestusõiguse ja kinnistu üle kontroll samadele isikutele.
18.Kostja leiab, et igal juhul on hageja üürilepingu märgete kustutamise nõue vastuolus hea usu põhimõttega ega oma seetõttu õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt on lubamatu hea usu põhimõtte vastane käitumine või TsÜS § 138 lg 2 kohaselt õiguse teostamine eesmärgiga tekitada teisele isikule (kostjale) kahju. Seega lisaks tühisusele on nähtud kohtutele alternatiivne võimalus rakendada hea usu põhimõtet olukorras, kus formaalselt võib hagejal küll nõue olla, kuid nõude teostamine oleks konkreetse kaasuse asjaolusid arvestades eluliselt täiesti aktsepteerimatu/pahatahtlik. Õiguskirjanduses on peetud antud asjas olevatel tehioludel hageja nõude esitamist hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks. Hageja hoonestusõigusel kostja kasuks olevate üürilepingu kohta märgete kustutamise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega ning üksnes eesmärgiga kostjale kahju tekitada. Hageja eesmärgiks on saavutada ebaausaid võtteid kasutades hoonestusõiguse kustutamine ning üürilepingust vabanemine. Seega hageja hagi kostja vastu tuleks jätta alternatiivselt hea usu põhimõtte ning õiguste kuritarvitamise tõttu rahuldamata. Esimese astme otsus
19.Maakohus rahuldas hagi ja kohustas kostjat andma nõusoleku kinnistu registriosa nr 15159801 kolmanda jao üürimärkuste kannete nr 3 ja 4 kustutamiseks ning asendas kostja tahteavalduse kohtuotsusega. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
20.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas hageja omandas hoonestusõiguse omanikule langemise tõttu AÕS § 2441 alusel. Samuti on vaidlus selles, kas hoonestusõiguse tagasilangemise tagajärjel muutusid hoonestusõiguse registriosa nr 151598012 kolmandasse jakku 03.09.2004 ja 08.03.2005 kantud märkused üürilepingute kohta ebaõigeks.
21.Harju Maakohus tuvastas 16.09.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-13795, et tegemist on hoonestusõiguse omanikule langemisega AÕS § 244 1 tähenduses, kuna nähtuvalt 03.02.2016 notariaalsest dokumendist on hoonestaja möönnud hoonestusõiguse enda nimele kandmist ning hoonestaja on andnud tahteavalduse hoonestusõiguse omandi üleminekuks kinnisasja omanikule (tl 137-139). Nimetatud kohtumäärus on jõustunud. Seega on jõustunud kohtulahendiga tuvastamist leidnud hoonestusõiguse omanikule langemine.
22.Kostja on esitanud vastuväite selle kohta, et 03.02.2016 lepingu hoonestusõiguse omanikule langemise kokkulepe on tühine, sest on vastuolus käsutamise keelu määrusega tsiviilasjas nr 2-15-18488. Riigikohus tühistas 15.06.2016 määrusega nr 3-2-1-66-16 tsiviilasjas nr 2-15-18488 hagi tagamiseks seatud hoonestusõiguse käsutamise keelumärke. Käsutamise keelumärge kustutati 04.07.2016. Seega on käsutamise keeld ära langenud. Tartu Maakohtu registriosakond tegi 30.08.2016 hoonestusõiguse tagasilangemise kande.
23.Kohus leiab, et kostja väited hoonestusõiguse tagasilangemise tehingu näilikkuse kohta on põhjendamatud ja tõendamata. Pooled ei vaidle selle üle, et hoonestaja ei püstitanud hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist. Sellest tuleneval tekkis hagejal kinnisasja omanikuna õigus nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks AÕS § 2441 lg 1 alusel. Hoonestusõiguse tagasilangemise õigust tagas kinnistu registriossa nr 2340001 kolmandasse jakku 16.12.2003 kantud eelmärge, mille kohaselt hoonestaja kohustus hoonestusõiguse ülekandmiseks kinnistu nr 2340001 omanikule üleandmise eelduse tekkimisel vastavalt 27.08.2003 lepingu punktidele 8.3. ja 8.4. Seega tagas tagasilangemise õigust kinnistusraamatusse kantud eelmärge ning kostja pidi olema
7(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871 teadlik hoonestusõiguse tagasilangemise riskist. Eeltoodust tulenevalt ei ole 03.02.2016 leping hoonestusõiguse omanikule langemise kokkuleppe osas on näilik.
24.Tulenevalt asjaolust, et kohus tuvastas eelnevalt, et tehing ei ole näilik, tuleb hinnata tehingu heade kommete vastasust. Hageja on seisukohal et kostja ei saa tugineda 03.02.2016 lepingu tühisusele, kuna kostja ei ole nimetatud lepingu pool. Kohus on seisukohal, et kostja, kui selle lepingu suhtes kolmas isik, ei saa tugineda võlaõigusliku lepingu tühisusele. Võlaõigusliku lepingu tühisusele saab tugineda üldjuhul vaid lepingu pool, sest tema saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid. Riigikohus on leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 14; 3-2-1-128-03, p 12 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06, p 20). Eeltoodust tulenevalt ei saa kostja, kui lepingu suhtes kolmas isik, tugineda 03.02.2016 hoonestusõiguse omanikule langemise lepingu tühisusele. Võlaõigusliku lepingu tühisusele saab tugineda üldjuhul vaid lepingu pool, sest tema saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise nõudeid.
25.Kohtu hinnangul ei ole hea usu põhimõttega vastuolus hageja poolt hagiavalduse esitamine üürimärkuste kustutamiseks nõusoleku saamiseks. Samuti ei ole pahauskne hoonestusõiguse lõpetamine AÕS § 245 lg 1 kohaselt. Kuna hageja on käesoleval ajal nii kinnistu kui ka hoonestusõiguse omanik, siis ei ole hoonestusõigus enam tarvilik. Seega on põhjendatud hoonestusõiguse kustutamine ja hoonestusõiguse kohta avatud registriosa nr 15159801 sulgemine. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hagejal kinnistu omanikuna ei olnud kohustust taluda olukorda, kus hoonestaja nõutavat ehitist ei püstitanud. Kohus juba märkis eelnevalt, et pooled ei vaidle selle üle, et kinnistu on käesolev ajani hoonestamata. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue vastuolus hea usu põhimõttega.
26.Kohus leiab, et hagejal on tekkinud õigus nõuda üürimärgete kustutamist. Õiguskirjanduse kohaselt ei mõjuta AÕS 2443 hoonestaja, kui üürileandja poolt sõlmitud üürilepingute kehtivust, kuna üürileping ei ole piiratud asjaõigus, vaid võlaõigusseaduses reguleeritud õigussuhe. Normi eesmärk on, et maaomanik saaks endale tagasi hoonestusõiguse, mis on vaba hoonestaja omanikuks olemise ajal tekkinud kinnistusraamatusse kantud õigustest. Kostja sõlmis üürilepingu hoonestajaga ja võttis võimaliku hoonestusõiguse omanikule langemisega seotud riskid.
27.Kostja vabatahtlikult hagejale nõusolekut hoonestusõiguse registriossa kantud märgete kustutamiseks andnud ei ole. Seetõttu kohustab kohus kostjat andma nõusolek hageja soovitud kannete kustutamiseks. Apellatsioonkaebus
28.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata, alternatiivselt saata asi uuesti arutamiseks maakohtule.
29.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus otsuse p-is 28 tuginenud 16.09.2016 määrusele tsiviilasjas nr 2-16-13795 ja on asunud seisukohale, et antud asjas on tuvastatud hoonestusõiguse omanikule langemine, kuid maakohus ei selgita, millist mõju omab kandemääruse vaidlus käesolevas asjas, kus menetlusosalised ei ole samad. Ühtlasi leiab maakohus otsuse p-is 27, tuginedes üksnes hageja väitele, et hoonestusõiguse sisukandel on eelmärke tähendus üürimärgete suhtes, kuid puudub sisuline analüüs kostja vastuväidete ja esitatud tõendite valguses. Ühtlasi ilma sisulise analüüsita lähtub maakohus otsuse p-ides 3537 AÕS § 2443 tõlgendamisel asjaõigusseaduse kommentaarist, mis kostja hinnangul on ebaõige
30.Kostja on seisukohal, et hoonestusõiguse omanikule langemine ei muuda märkeid üürilepingute kohta AÕS § 2443 lg 2 kohaselt kehtetuks ega saa hageja kostjalt üürimärgete 8(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871 kustutamist hoonestusõiguse kustutamise eesmärgil nõuda. Hoonestusõigusel ei ole ühtegi eelmärget, mis annaks õiguse üürilepingute kohta kinnistusraamatusse kantud märgete kustutamiseks. Maakohtu otsusest jääb arusamatuks millistele tõenditele/paragrahvidele tuginedes on jõudnud maakohus järeldusele, et hoonestusõigusele on kantud vastavad eelmärked. Kokkuvõtvalt on kostja seisukohal, et kostja kasuks hoonestusõigusele seatud märked üürilepingute kohta on kehtivad ning hagejal puuduvad õiguslikud alused vastavate märgete kustutamiseks.
31.Alternatiivselt jääb kostja hoonestusõiguse omanikule langemise näilikkuse ja hagejal märgete kustutamise õiguse hea usu põhimõtte vastasuse tõttu esitatud vastuväidete juurde. Maakohtu otsus on 03.02.2016 lepingu näilisuse ja hageja hea usu põhimõttega vastuolus oleva tegevuse tuvastamisel ja analüüsil vastuoluline /ebaselge. Nimelt analüüsis maakohus otsuse p-s 31 osasid 03.02.2016 lepingu näilikkusega seotud asjaolusid ja järeldab, et lepingu näilisust ei ole tõendatud. Seejärel asub kohus seisukohale, et kostja, kui kolmas isik ei saa lepingu näilisusele tugineda ning hakkab seejärel hindama hageja tegevuse kooskõla hea usu põhimõttega. Maakohus leiab, et hoonestusõiguse kustutamises ei ole midagi ebatavaliselt ning seetõttu ei ole hageja tegevus vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohtu järeldus on ebaõige, sest maakohus jätab arvestamata, et kostja on esitanud hageja käitumise kooskõla hindamiseks hea usu põhimõttega sarnased väited, mis lepingu näilikkuse hindamisel. Maakohus ei oleks saanud hageja käitumise kooskõla hindamisel jätta tähelepanuta, et 03.02.2016 lepingu sõlmimisel toimub juriidilise isiku fiktsiooni kuritarvitamine ning sisuliselt heidab hageja iseendale enda kohustuste rikkumist ette.
32.Kostja on seisukohal, et erinevalt maakohtu seisukohast saab kostja tugineda 03.02.2016 lepingu näilikkusele ja tühisusele, sest selle lepinguga soovitakse vabaneda hoonestusõigust koormavatest kostja kasuks seatud märgetest üürilepingu kohta ja kõrvaldada seeläbi üürilepingu VÕS § 324 lg 2 kohane kaitse. Seetõttu on kostjal õigus tugineda vajadusel nii 03.02.2016 lepingus sisalduvate kohustus- kui ka käsutustehingute tühisusele.
33.Maakohus on jätnud tähelepanuta, et hageja ei ole hoonestusõiguse omanikuks saanud, sest vastavat kannet ei ole kinnistusraamatusse tehtud. Ühtlasi nii kinnistu, kui ka hoonestusõiguse omanikuks oli 03.02.1016 lepingu sõlmimise ajal SA Lastestaadioni Jäähall. Seega on õigustatud ja kohustatud isik kokku langenud, kuna kinnistu omanik ja hoonestusõiguse omanik peaks nõudma hoonestusõiguse rikkumise tõttu hoonestusõiguse omanikule langemist. Järelikult ei saanud maakohus tõendite hindamisel kuidagi eitada kostja 03.02.2016 lepingu näilikkusele ja seeläbi tühisusele tuginemise õigust.
34.Isegi juhul, kui eeldada, et hagejal võis formaalselt hagis esitatud nõue olla on nõude teostamine konkreetse kaasuse asjaolusid arvestades eluliselt täiesti pahatahtlik. Seega oleks pidanud maakohus jõudma järeldusele, et hageja poolt nõude esitamine on hea usu põhimõtte vastane. Vastus apellatsioonkaebusele
35.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb täielikult tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
37.Asja materjalidest nähtuvalt on poolte vahel keskseks vaidlusküsimuseks see, kas hoonestusõiguse tagasilangemise tagajärjel muutusid hoonestusõiguse kolmandasse jakku 03.09.2004 ja 08.03.2005 kantud märked üürilepingute kohta ebaõigeks. Maakohtus esitas kostja ka väited, et hoonestusõiguse omanikule langemist ei ole üldse toimunud, sest tehing 9(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871 hoonestusõiguse omandi üleminekuks kinnisasja omanikule on tühine seatud käsutuskeelu rikkumise tõttu, heade kommete vastasuse ja näilikkuse tõttu. Samuti esitas kostja maakohtus väite, et tehing hoonestusõiguse omandi üleminekuks kinnisasja omanikule on vastuolus hea usu põhimõttega.
38.AÕS § 2443 lg 1 p 1 järgi hoonestusõiguse omanikule langemisel jääb püsima hoonestusõigust koormav hüpoteek ja reaalkoormatis, mis ei kuulu hoonestajale endale, p 2 järgi muu piiratud asjaõigus, mis koormab ka hoonestusõigusega koormatud kinnisasja, lg 2 kohaselt teised hoonestusõigust koormavad asjaõigused kaotavad kehtivuse. Maakohus leidis, et kuigi AÕS §-is 2443 ei käsitleta hoonestusõiguse registriosasse tehtud märgete lõppemist hoonestusõiguse tagasilangemisel, tuleb AÕS § 2443 tõlgendada selliselt, et ka hoonestusõiguse tagasilangemisel kinnistu omanikule tuleb märge üürilepingu kohta kustutada. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. AÕS § 244 3 sätestab selgelt, millised asjaõigused jäävad hoonestusõiguse omanikule langemisel püsima ja millised kaotavad kehtivuse. AÕS § 5 sätestab asjaõigused ning selle sätte teine lõige sisaldab asjaõiguse numerus claususe põhimõtet, mis piirab asjaõigused ainult nende õigustega, mis seaduses on asjaõigustena sätestatud. Seega ei ole võimalik lugeda märget asjaõiguseks. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti jätnud numerus claususe põhimõtte tähelepanuta, laiendades AÕS § 2443 sätetatu mõtet. Eeltoodust tulenevalt ei kohaldu ka AÕS § 2443 lg- s 2 sätestatu märke kehtivusele. Hoonestusõiguse omanikule langemise korral tuleb järgida KRS § 341 lg-s 1 ja lg 2 punktis 6 sätestatut, mille järgi on märke kustutamiseks vajalik käesoleval juhul kostja nõusolek. Kuna kostja nõusolekut andnud ei ole, siis viitega AÕS § 2443 lg- le 2 ei ole märgete kustutamine põhjendatud.
40.Hageja on käesolevas asjas tuginenud ka sellele, et hageja kui igakordse kinnistu omaniku kasuks on tehtud eelmärge kinnistusraamatusse, mis tagab kinnistu omaniku nõuet hoonestusõiguse ülekandmiseks vastava eelduse tekkimisel vastavalt 27.08.203 hoonestuõiguse lepingu punktidele 8.3 ja 8.4. Kuna üürimärked on hoonestusõiguse registriossa sisse kantud hiljem, kui hoonestusõiguse langemise tagamise eelmärge kinnistu igakordse omaniku kasuks, siis leiab hageja, et arvestades kannete järjekorrasuhet, tuleb hoonestusõiguse omanikule langemist eelistada pärast eelmärget seatud üürimärkele. Ringkonnakohus hageja seisukohaga ei nõustu.
41.Ringkonnakohus toob esmalt esile, et nõustuda tuleb apellatsioonkaebuse väitega selles, et maakohtu otsusest (otsuse p 27) jääb ebaselgeks maakohtu seisukoht, kas lisaks maakohtu poolt antud AÕS § 2443 lg 2 tõlgendusele on üürilepingu lõppemiseks vajalik veel eelmärgete olemasolu. Samas võib maakohtu väljendatud seisukohast siiski aru saada, et maakohus nõustub käesoleva kohtuotsuse punktis 40 toodud hageja käsitlusega. Nagu eelpool märgitud, ringkonnakohus sellega ei nõustu.
42.Kinnistu registriossa kantud hoonestusõiguse sisukanne hoonestaja kohustuste kohta hoonestusõiguse ülekandmiseks kinnistu omanikule ei muuda hoonestusõigusele seatud üürimärgete mõju, sest hoonestusõigusele ei ole kantud ühtegi eelmärget, mis võiks mõjutada hoonestusõigusele seatud üürimärgete kehtivust.
43.Asja materjalidest nähtuvalt sõlmisid Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall, hageja ja Osaühing Thorsten (kui hüpoteegipidaja) 03.02.2016 notariaalselt tõestatud kinnistu müügilepingu, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, hoonestusõiguse omanikule langemise ning hoonestusõigust koormavate märkuste ja keelumärgete kustutamise, reaalkoormatiste, ostueesõiguste ja hoonestusõiguse kustutamise avalduse ning
10(11)
Tsiviilasi nr: 2-16-14871 asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused (tlk 15-29). Asjas puudub vaidlus selles, et 03.02.2016 tehingu sõlmimise ajal oli 04.01.2016 kohtumääruse alusel 12.01.2016 kantud hoonestusõigusele käsutamise keelumärge, mis Riigikohtu 15.06.2016 määrusega tühistati. Kostja väidete järgi ei ole hoonestusõiguse tagasilangemine toimunud, sest 03.02.2016 sõlmitud leping on tühine seatud käsutuskeelu rikkumise tõttu, alternatiivselt näilikkuse tõttu.
44.Nõustuda tuleb apellatsioonkaebuse väidetega, et maakohtu otsus, milles kõigepealt antakse hinnang sellele, kas tehing on tühine ja seejärel väljendatakse seisukohta, et kostja tehingu tühisusele tugineda ei saa, on mõnevõrra vastuoluline. Siiski leiab ringkonnakohus, et maakohtu seisukoht, mille järgi kostja ei saa 03.02.2016 tehingu tühisusele tugineda, on põhjendatud. Õige on maakohtu poolt väljendatu, et võlaõigusliku lepingu tühisusele ei saa kostja tugineda, kuna tema ei ole 03.02.2016 sõlmitud lepingu pool. Asjaõiguslepingu sõlmimisele ei saa kostja tugineda, kuna see ei puuduta tema õigusi.
45.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-140-07 p-s 14 leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03, p 12 ja otsus tsiviilasjas nr 3-21-132-06, p 20). Ringkonnakohus leidis käesolevas asjas, et AÕS § 244 3 lg- s 2 sätestatu ei mõjuta üürimärke kehtivust. Kuna käesolevas asjas esitatud asjaoludel ei ole tõendatud, et hoonestusõiguse tagasilangemisel omanikule kaotavad märked hoonestusõigusele seatud üürilepingu kohta kehtivuse ega see, et kostja peaks andma nõusoleku üürimärgete kustutamiseks kinnistule seatud hoonestusõiguse sisukande tõttu, siis ei puuduta 03.02.2016 sõlmitud tehing kostja õigusi.
46.Sellest tulenevalt puudub vajadus hinnata, kas 03.02.2016 asjaõigusleping on tühine või sõlmitud vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna kostjal puudub hagis esitatud asjaoludel kohustus anda nõusolek üürimärgete kustutamiseks, tuleb hagi jätta rahuldamata. Menetluskulud 46.Hagi rahuldamata ja apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu jäävad poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.