Vinkli Tööstuspark OÜ hagi Osaühingu FÜLLIIT vastu kostja kohustamiseks kinnistu kasutamiseks kasutuskorra kokkuleppe järgi, kaasomandis hoone esialgse olukorra taastamise ja kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.04.2017.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu FÜLLIIT apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
11 761,72 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Vinkli Tööstuspark OÜ (registrikood 12739762), tehinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Veiko Vaske Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Osaühing FÜLLIIT (registrikood 10115715), tehinguline esindaja Enn Talp
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 12.04.2017.a otsus jätta muutmata.
2.Osaühingu FÜLLIIT apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
Jätta rahuldamata apellandi poolt esitatud tõendi juurdevõtmise taotlus ja eemaldada tõend toimikust.
4.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. 1(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.27.06.2016.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus kohustada kostjat kasutama kaasomandis olevat kinnistut Vinkli tn 13 Tallinn (kinnistu nr 2495601) seaduse ning kaasomandi kasutuskorra kohaselt ning hoiduma hageja ainuvaldusesse ning ainukasutusse kuuluvate alade kasutamisest, sealhulgas selliselt, et kostja lõpetab autode parkimise hageja ainukasutuses oleval alal ning eemaldab hageja ainukasutuses olevalt alalt kostjale kuuluvad rajatised (elektriautode laadimise post ning seda ühendavad kaablid). Hageja palus ka kohustada kostjat taastama kaasomandisse kuuluva hoone esialgne olukord, eemaldades kaasomandisse kuuluvalt kinnistult Vinkli tn 13, Tallinn, kaasomaniku nõusolekuta hoone fassaadile rajatud rajatised: gaasipaigaldis; elektripaigaldis ning kaubalift ning taastama hoone välisfassaadi. Hageja palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 3700 eurot ja viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras kahju hüvitiselt 3700 eurot alates kahe nädala möödumisest käesolevas asjas kahju väljamõistmise kohta tehtava kohtulahendi jõustumisest kuni hüvitise täieliku tasumiseni. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja suurendas 30.08.2016.a esitatud seisukohas kahjuhüvitise nõuet 709 euro võrra ja palus kostjalt välja mõista kahju hüvitisena 4409 eurot. Hagiavalduse kohaselt asub Vinkli tn 13, Tallinn kaasomandisse kuuluv kinnistu, millest 35/45 mõttelist osa kuulub kostjale ning 10/45 mõttelist osa kuulub hagejale. Kaasomandisse kuuluva kinnistu suhtes on 09.11.2010.a sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe. Kasutuskorra kokkuleppe punkti 9.1.1 kohaselt on hagejal õigus kasutada kaasomandis oleva hoone esimest ja teist korrust ning kasutuskorra kokkulepe punkti 9.1.2 kohaselt on kostjal õigus kasutada hoone kolmandat ja neljandat korrust. Kasutuskorra kokkuleppega on reguleeritud ka hoonet ümbritsev ala, mille kohaselt on hagejal õigus kasutada hoovis roosaga piiritletud ala ning kostjal on õigus kasutada kollasega piiritletud ala. Kostja rikub pidevalt kasutuskorra kokkulepet ning pargib pidevalt oma töötajate autosid piirkonnas, mille ainuvaldaja on kasutuskorra kohaselt hageja. Kostja on korduvalt ning ilma hageja nõusolekuta muutnud kaasomandisse kuuluvat hoonet. Kostja on ehitanud hoonele hoonevälise kaubalifti ja rajanud sellega seoses hoone välisseintesse ukseavasid. Lisaks on kostja ilma hageja nõusolekuta kaasomandisse kuuluva välisseina külge rajanud elektri- ja gaasitrassi, mis on õigusvastased ka avalik-õiguslikus mõistes, kuivõrd nende rajamiseks puudus ehitusluba või kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek. Kostja ei ole nõustunud rajatisi eemaldama ka pärast hageja korduvaid pöördumisi. Kostja on tekitanud hagejale kahju. 17.02.2015.a toimus kostja ainuvalduses oleval alal veeavarii. Veeavarii tulemusena imbus vesi läbi kostja ainuvalduses oleva põranda ning kahjustas hageja ainuvaldussesse kuuluva ruumi lage, seinu ja põrandat. Hagejale tekkis rikkumise tulemusena kahju 3700 eurot. Hageja esitas kostjale 27.02.2015.a ja 17.02.2015.a kahju hüvitamise nõuded seonduvalt veeavarii tulemusena tekkinud kahjuga. Kostja hageja nõuetele ei reageerinud. 27.02.2015.a - 22.06.2015.a rikkus kostja taaskord kaasomandi kasutuskorra kokkulepet ning ehitas hageja ainuvalduses ja ainukasutuses olevale alale ilma hageja nõusolekuta aia. Kuivõrd kostja keeldus korduvatest nõudmistest hoolimata aeda eemaldamast ning omavoliliselt rajatud aed segas nii hageja, ümbruskonna elanike kui ka hageja üürnike liikumist, tuli hagejal aed eemaldada omaabi korras. Aia eemaldamise ja utiliseerimise kulu oli 500 eurot. Hageja juhatuse liige avastas 16.05.2016.a, et kinnistul asuva hoone kanalisatsioonisüsteemis on ummistus. Kuivõrd kostja ei lubanud hagejal ummistust
2(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
vabatahtlikult likvideerida, taotles hageja 25.05.2016.a kohtult enne hagi esitamist hagi tagamise korras luba ummistuse likvideerimiseks. Kohus rahuldas 26.06.2016.a hagi tagamise taotluse. Ummistuse likvideerimiseks oli vajalik ka ummistuse tekitanud esemete eemaldamine kanalisatsioonitorudest ning püstikute ja kanalisatsiooni erakorraline puhastamine ja parandamine. Nimetatud teenuse tellis hageja Toruavarii OÜ-lt ning hagejal tuli tasuda avariitööde eest Toruavarii OÜ-le 709 eurot (koos käibemaksuga). Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et häälteenamusega otsuseid ei ole vastu võetud. 14.10.2013.a otsust ei ole kantud kinnitusraamatusse. Hageja omandas kinnistu mõttelise osa 24.11.2014.a. Seega ei oleks kostja häälteenamusega tehtav otsus hagejale siduv ka juhul, kui aia rajamisega seonduvat küsimust oleks saanud otsustada kostja häälteenamusega. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja on kasutuskorra kokkuleppest kinni pidanud, kuid hageja on kostjale pikema aja jooksul esitanud alusetuid nõudeid ja pretensioone. Parkimisküsimusi kasutuskorra kokkuleppega ei ole reguleeritud ja need on reguleeritud Vinkli 13 kinnistu ja teiste endise E. Vilde tee 155 tsemenditehase territooriumil paiknevate kinnistute detailplaneeringu liiklusskeemi osaga. Nimetatud detailplaneeringu liiklusskeemil ei ole Vinkli 13 hoone ees parkimist ette nähtud. Parkimiskohad paiknevad kinnistu välisservades ning hageja kasutusse ja valdusse jäävad parkimiskohad Vinkli 13 kinnistu välisküljel. Kuna liiklusseadus ei keela sõidukite parkimist ka sõidutee äärde, ei ole kostja vastu sõidukite parkimisele väljaspool detailplaneeringu liiklusskeemil näidatud parkimiskohti kui see liiklust ei takista, kuid kostja, juhindudes ülalpool tsiteeritud kasutuskorra kokkuleppe p-st 9.1.4 on seisukohal, et nii läbisõit kui ka sellest tulenev parkimine on mõlemale kaasomanikule Vinkli 13 kinnistul vaba ja tasuta. Kostja paigaldas sõidutee kõrvale ajutise valgusti ja sellega ühendatud alalisvooluallika, millega saab laadida ka elektriautode akusid. Tulles vastu hageja soovile ja järgides hea usu põhimõtet, eemaldas kostja selle valgusti ja sellega ühendatud alalisvooluallika 20.07.2016.a. Kostja on kaasomanike häälteenamusega otsustanud Vinkli 13 hoone osas küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kuna kostjale kuulub 35/45 mõttelist osa Vinkli 13 kinnistust, kuulub kostjale ka häälteenamus küsimustes, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kostja on alates 2010.a kasutanud Vinkli 13 hoone otsaseina kõrval platvormtõstukit. Kostja majandustegevuseks on ruumide üürileandmine ja kostja vajab platvormtõstukit oma üürnike vajaduste rahuldamiseks. Kuna hageja ei ole nõustunud selles osas kokkulepet sõlmima, on kostja pärast hageja Vinkli 13 kinnistu kaasomanikuks saamist ja hagejapoolsete alusetute pretensioonide esitamise algust platvormtõstuki kasutamise lõpetamiseks otsustanud platvormtõstuki kasutamist jätkata asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 sätete alusel kaasomanike häälteenamusega. Platvormtõstuki tehnilise seisundi kontroll ja platvormtõstuki kasutamise lubamine või keelamine ei kuulu kohtu pädevusse. Kostja platvormtõstuk on 20.07.2016.a auditeeritud ning auditi kohaselt on tõstuk tehniliselt korras, vastab nõuetele ja on edasiseks kasutamiseks ohutu. Audiitori märkustega seoses on paigaldatud tõstuki ümber kaitsevõre, koostatud tõstuki kaitsejuhend ja paigaldatud silt „inimeste transport keelatud“. Alates 2004.a on kostja gaasiküttel. Gaasitrass selleks on rajatud ja projekteeritud kõigi nõuete kohaselt. Gaasikütte kasutamine jääb ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Ilma gaasikütte kasutamiseta ei saa kostja Vinkli 13 hoone 3. ja 4. korrust oma majandustegevuses edukalt kasutada. Vinkli 13 hoone fassaadile on projekteeritud ja ehitatud kostja poolt enne 2010.a praegusel ajal tühjana seisev gaasitoru. INSPECTA Estonia OÜ esindaja on tutvunud dokumentatsiooniga ja olukorraga objektil ning leidnud, et kuna gaasipaigaldist ei kasutata ja
3(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
see on eraldatud gaasivõrgust plommitud sulgurseadmega, siis ei ole sellele auditi tegemine vajalik. Tühja gaasitoru jätkuva kasutamise on kostja otsustanud jätkata kaasomanike häälteenamusega. Selles osas on alusetu hageja nõue eemaldada Vinkli 13 hoone fassaadilt gaasipaigaldis. Kostja on alates oma kohaloleku algusest alates ca 1994.a kasutanud Vinkli 13 hoones elektrivoolu. Elektrivoolu kasutamiseta ei ole kostja majandustegevus võimalik. Elektrivoolu kasutamine jääb ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse ja sellega seonduvaid küsimusi võib kostja AÕS § 72 lg 1 sätete alusel otsustada kaasomanike häälteenamusega. Kuna hageja valdab vastavalt kasutuskorra kokkuleppele Vinkli 13 hoone 1. ja 2. korrust ja ei luba kostja elektripaigaldisi (elektrikilbid, elektrikaablid jne) paigutada hoone 1. ja 2. korrusele siseruumidesse ja siseruumide kaudu, ei ole tehniliselt teist võimalust kui paigaldada kostja kasutuses ja valduses olevate 3. ja 4. korruse elektripaigaldised Vinkli 13 hoone välisseinale. Vinkli 13 hoone välisseinale paigutatud kostja elektripaigaldiste ohutuse ja eeskirjadele vastavuse küsimuste otsustamine ei ole kohtu pädevuses. Kostja ei ole tekitanud hagejale kahju. 17.02.2015.a toimus hageja kasutuses ja valduses oleval Vinkli 13 teisel korrusel veeavarii hageja omal süül ning kostjal ei olnud võimalik seda ära hoida. Hageja kasutuses ja valduses oleval Vinkli 13 hoone teisel korrusel paikneb malmist enam kui 40-aastane kanalisatsioonipüstik, mis kergesti ummistub ja võib kergesti ka puruneda. Kostja ei saa omalt korruselt nimetatud kanalisatsioonipüstikus ummistusi likvideerida. 17.02.2015.a toimus hageja kasutuses ja valduses oleval Vinkli 13 teisel korrusel nimetatud kanalisatsioonipüstiku ummistumine ja püstik hakkas üle voolama ning põhjustas hagejale tema omal süül reoveekahjustuse. Kostjal puudub võimalus ise seda kanalisatsioonipüstikut vahetada ja korras hoida. Lisaks hoidus kostja kraanikausi kasutamisest kui hageja oli temalt seda palunud. Aia rajamine kinnistu piirile ei ole kasutuskorra kokkulepe rikkumine. Aed on vajalik selleks, et kõrvalised isikud ei pääseks takistamatult Vinkli 13 kinnistu territooriumile. Kui hageja ostis kinnistu AS-ilt Vikolo, olid hageja valduses ja kasutuses oleva kinnistuosa piiril paikneva aia postid kostja poolt juba paigaldatud ja aia asukoht hoiatuslintidega tähistatud. 27.02.2015.a -22.06.2015.a viis kostja aia ehitamise lõpule. Aia ehitamine kinnistu piirile jääb ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse ja sellega seonduvaid küsimusi võib kostja AÕS § 72 lg 1 sätete alusel otsustada kaasomanike häälteenamusega. Püstik 2 ei ole kostja kasutuses ja valduses olevate hoone 3. ja 4. korrusega ühendatud – see on täielikult hageja valduses ja kasutuses. Ummistuse oleks hageja selles püstikus saanud likvideerida ka Vinkli 13 hoone esimeselt korruselt. Hagi esitades ei ole hageja toiminud heas usus, vaid sooviga kostja majandustegevust kahjustada või isegi sundida hagejat ruumide üürileandmine lõpetada, jättes kostja ilma elektrivarustuseta, veevarustuseta, küttegaasivarustuseta ja häirida kostja kanalisatsiooni kasutamist. Kostja palus kohtul tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel jätta hagi läbi vaatamata, kuna see on esitatud kahju tekitamiseks kostjale, kostja majandustegevuse kahjustamiseks ja kostja majandustegevuse (mitteeluruumide üürimine) lõpetamiseks. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 12.04.2017.a otsuse, millega rahuldas hagi ja kohustas kostjat kasutama kaasomandis olevat kinnistut seaduse ning 09.11.2010.a sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe kohaselt ning hoiduma hageja ainuvaldusesse ning ainukasutusse kuuluvate alade kasutamisest, sh selliselt, et kostja lõpetab autode parkimise hageja ainukasutuses oleval alal ning kostja eemaldab hageja ainukasutuses olevalt alalt elektriautode laadimise posti ühendava kaabli. Kohus kohustas kostjat taastama kaasomandisse kuuluva
4(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
hoone esialgse olukorra, eemaldades kaasomandisse kuuluvalt kinnistult kaasomaniku nõusolekuta hoone fassaadile rajatud rajatised: gaasipaigaldise; elektripaigaldise, kaubalifti ning taastama hoone välisfassaadi. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja tekitatud kahju 4409 eurot ning viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras 4409 eurolt alates kahe nädala möödumisest käesolevas asjas kahju väljamõistmise osas tehtud kohtulahendi jõustumisest kuni 4409 euro täieliku tasumiseni. Kohus jättis menetluskulud täielikult kostja kanda. Otsuse kohaselt tuvastas kohus järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud, mille üle poolte vahel vaidlust ei ole. Pooled on Vinkli tn 13, Tallinn, kinnistu kaasomanikud, millest 35/45 mõttelist osa kuulub kostjale ning 10/45 mõttelist osa hagejale. Kinnistu suhtes on 09.11.2010.a sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe. Kasutuskorra kokkuleppe punkti 9.1.1 kohaselt on hageja ainuvalduses- ja kasutuses Vinkli 13, Tallinn oleva hoone esimene ja teine korrus ning lepingu lisaks oleval plaanil (hoovis) roosa värviga viirutatud maa-ala. Kasutuskorra kokkuleppe punkti 9.1.2 kohaselt on kostja ainuvalduses- ja kasutuses hoone kolmas ja neljas korrus ning lepingu lisaks oleval plaanil (hoovis) kollase värviga piiritletud maa-ala. Kostja on ehitanud hoonele välise kaubalifti ja hoone välisseintesse ukseavad. Kostja on hoone välisseina külge rajanud elektri- ja gaasitrassi. Kohus leidis, et on tõendatud, et kostja rikub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet. Kohus ei nõustunud kostja põhjendustega. Olukorras, kus kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe ning see on kantud kinnistusraamatusse, on selle täitmine kaasomanikele kohustuslik. Kohus nõustus hageja esile toodud väitega, et detailplaneeringu näol on tegemist avalik-õigusliku aktiga, mis ei oma kaasomanike eraõiguslikus suhtes tähendust. Detailplaneering ei anna kostjale õigust rikkuda kaasomanike vahel kehtivat kasutuskorda. Samuti ei kohaldu kostja poolt viidatud liiklusseaduse (LS) § 20, vaid nimetatud säte kohaldub avalikult kasutataval teel. Samuti on kostja rajanud elektriautode laadimiseks ettenähtud laadimispunkti hageja ainukasutuses olevale alale. Kohus leidis, et kuna torustiku post on roostetanud ning samuti arvestades asjaolu, et veel üks samasugune post paikneb kõnealuse posti läheduses, on nimetatud post paigaldatud hageja maa-alale enne kostja poolt posti külge laadimispunkti paigaldamist. Kuna fotolt nähtuvalt on posti küljes valge laadimispunkti juhe, leidis kohus, et kostja ei ole lõplikult laadimispunkti kõrvaldanud ning samuti tuleb likvideerida posti küljest juhe, kaabel jms. Vaidlus puudub selles, et kostja on ehitanud hoonele välise kaubalifti ja hoone välisseintesse ukseavad ning rajanud hoone välisseina külge elektri- ja gaasitrassi. Vaidlus on selles, kas kostja on kaasomandi eset oluliselt muutnud kaasomanike häälteenamusega tehtud otsusega. Kostja poolt teostatud muudatused (välise kaubalifti ja hoone välisseintesse ukseavade rajamine, hoone välisseina külge rajatud elektri- ja gaasitrass) on kohtu hinnangul kaasomandi eseme oluline muutmine, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe AÕS § 74 lg 1 järgi. Seega ei saa nimetatud otsust vastu võtta kaasomanike häälteenamusega. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et alternatiivselt isegi juhul, kui kostja poolt tehtud muudatused oleksid AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomandieseme igapäevase valdamise ja kasutamise piires, siis selliseid häälteenamusega tehtud otsuseid tehtud ei ole. AÕS § 72 lg 1 kohast otsust ei ole võimalik teha ühel kaasomanikul ainuisikuliselt, vaid otsuse tegemine eeldab kõigi kaasomanike poolt koosoleku pidamist või arutelu toimumist. Kütte- ja elektrisüsteemi muutmine vajab ehitusprojekte, ehitusluba ning tuleb lahendada hoones tervikuna. Kohtule esitatud Tehnilise Järelevalve Ameti 25.07.2016.a kirja nr 112/161034002 kohaselt ei ole platvormtõstuki, gaasi- ja elektripaigaldise kasutamine vastavuses seadme ohutuse seaduse nõuetega. Kohtule esitatud Eltel Networks AS elektripaigaldise erakorralise auditi protokolli kohaselt esineb elektrikaablil neli olulist puudust ja üks täiendav mittevastavus, mh on kaabel
5(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
katusel kinnitamata. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et gaasitrass on kostja kinnistute osa. Samuti ei oma tähtsust, et gaasitrassi rajamist alustati 2012.a ja gaasipaigaldis ei vaja auditi läbiviimist ning platvormtõstuk ei vaja ehitusluba. Kostja ei ole tõendanud, et teine kaasomanik oleks andnud nõusoleku nimetatud paigaldiste rajamiseks ja hoone välisfassaadi muutmiseks. Seega on põhjendatud nimetatud rajatiste eemaldamine ja hoone esialgse olukorra taastamine. Kohus nõustus kostja esindaja poolt 05.12.2016.a kohtuistungil väljendatud seisukohaga, et vajalike kommunikatsioonide äralõikamine on viimane asi mida teha, kuid kostja ei ole vaatamata kohtu juhistele kohtule esitanud vastavaid nõudeid, mille alusel saaks jätta hageja nõude rahuldamata. Kohus ei saa jätta hageja nõuet rahuldamata põhjusel, et kommunikatsioonide äralõikamine lõpetab kostja majandustegevuse. Kuna AÕS § 74 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud, kuulub hageja nõue, kohustada kostjat taastama kaasomandisse kuuluva hoone esialgne olukord, eemaldades kaasomandisse kuuluvalt kinnistult hageja nõusolekuta hoone fassaadile rajatud rajatised: gaasipaigaldis, elektripaigaldis ning kaubalift ning taastama hoone välisfassaad, rahuldamisele. Hageja kahjunõue on esitatud ja võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 72 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Kohus leidis, et tõendamist on leidnud, et kostja ainuvalduses ja kasutuses olevates ruumides toimus 17.02.2015.a veeavarii, mille tulemusena sai kahjustada hageja ainukasutuses oleva ruumi lagi, seinad ja põrand. Kostja ei ole tõendanud, et tema ei ole kohustusi rikkunud. Veekahjustus paikneb hageja ainukasutuses oleva ruumi laes ning kohtu hinnangul ei saanud vesi lakke sattuda muul viisil, kui imbumisena läbi lae. Vaidlust ei ole asjaolus, et kostja kasutuses on hoone kolmas ja neljas korrus. Seega ei saanud veekahjustus tekkida muul viisil kui kostja tegevuse või tegevusetuse tagajärjel. Kostja vastupidist tõendanud ei ole. Seega on tõendamist leidnud, et avarii toimus kostja ainukasutuses olevates ruumides. Kostja ei ole kohtule esitanud asjaolusid selle kohta, et rikkumine oleks vabandatav. Kohtule esitatud BMP Ehitus OÜ hinnapakkumise kohaselt maksab veeavarii tagajärgede likvideerimine hageja ruumides 3200 eurot. Kohtule esitatud arvetega on tõendamist leidnud, et TechnoArt OÜ esitas hagejale teostatud remonttööde eest arved summas 3390,50 eurot. Nimetatud arvetega on tõendatud, et tööd on teostatud ja vastav kulu on ka tegelikult hagejale tekkinud. Kostja nimetatud summat vaidlustanud ei ole. Samuti ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et nimetatud töid saaks teha odavama hinnaga. Seega on hagejale tekkinud kahju 3200 eurot, kuna kahjustada sai hageja ainukasutuses olev lagi, kahju on hõlmatud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos, kuna kostja poolt põhjustatud veeavarii tekitas hagejale kahju, mille likvideerimiskulud moodustavad 3200 eurot. Samuti on tõendamist leidnud, et kostja tekitas omavolilise aia rajamisega hagejale kahju. Isegi kui nimetatud küsimust saaks otsustada häälteenamusega, siis nimetatud kokkulepe kehtiks hageja suhtes üksnes siis, kui see oleks kantud märkusena kinnistusraamatusse. Kostja ainuisikuline aia rajamise otsus on tehtud 14.10.2013.a, hageja omandas kaasomandiosa 24.11.2014.a. Kostja ei vaidlusta asjaolu, et kostja poolt rajatud aed on rajatud hageja ainukasutuses olevale maaalale. Hageja on tõendanud, et kandis aia utiliseerimisega kahju 500 eurot. Nimetatu on tõendamist leidnud kohtule esitatud kinnituskirjaga. Kostja aia utiliseerimise kulu 500 eurot ega kinnituskirja vaidlustanud ei ole. Kostja ei ole kohtule esitanud asjaolusid selle kohta, et rikkumine oleks vabandatav. Seega on aia utiliseerimisega tekitatud kahju hõlmatud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Samuti on rikkumise ja tekkinud kahju vahel põhjuslik seos, kuna kostja rajas hageja alale aia mille likvideerimine tekitas hagejale kahju. Kohus leidis, et tõendamist on leidnud, et ummistuse tekitas kostja. Hageja on haginõude suurendamise taotluses märkinud, et ummistuse likvideerimisel leidis kinnitust, et ummistus asus kostja ainuomandisse kuuluval kinnistul Vinkli tn 15, Tallinn, mis asub kaasomandisse kuuluva kinnistu kõrval. Kanalisatsiooniummistuse oli tekitanud kostja, kes oli paigaldanud
6(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
kanalisatsioonikaevudesse ette nii kaltse, jalgpalle kui ka muid esemeid. Kanalisatsiooniummistuse likvideerimiseks oli hageja sunnitud tellima nii survepesuauto kui ka TV uuringu. Samuti tuli hagejal tellida erakorraline toruavarii taastus ja remont. Ummistuse likvideerimiseks oli vajalik ka ummistuse tekitanud esemete eemaldamine kanalisatsioonitorudest ning püstikute ja kanalisatsiooni erakorraline puhastamine ja parandamine. Nimetatud teenuse tellis hageja Toruavarii OÜ-lt mille tulemusena tuli hagejal tasuda avariitööde eest Toruavarii OÜ-le 709 eurot (koos käibemaksuga). Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et ummistus asus kostja ainuomandisse kuuluval kinnistul. Samuti ei ole kostja vaidlustanud arvet summas 709 eurot. Kostja ei ole kohtule esitanud asjaolusid selle kohta, et rikkumine oleks vabandatav. Seega on kostja kinnistul tekkinud kostja tegevuse tagajärjel ummistus, mille likvideerimine tekitas hagejale kahju. Seega on tõendamist leidnud, et kostja tekitas hagejale kahju summas 4409 eurot. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või juhul kui ringkonnakohus saab ise rikkumise kõrvaldada, siis teha uus otsus. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõustunud kostja sellega, et on tõendatud, et kostja rikub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet. Parkimiskorda avalikkusele ligipääsetavatel erateedel reguleerib ehitusseadustik ja liiklusseadus ning liiklusseaduse sätete poolt reguleeritavat parkimiskorda ei saa tsiviilõiguse sätetega ümber reguleerida. Tsiviilkohtu otsusega ei saa reguleerida parkimiskorda avalikkusele ligipääsetavatel erateedel. Kostja viitas ehitusseadustiku § 92 lg-le 8. Vinkli 13 hoone ees asuv eratee on avalikkusele ligipääsetav eratee. Hageja ei ole tõendanud, et Vinkli 13 hoone ees asuv eratee ei ole avalikkusele ligipääsetav eratee. Kostja viitas LS §-le 6. Selle eratee kasutamise korda reguleerib Vinkli 13 kinnistu kaasomanike kasutuskorra kokkulepe (Harju Maakohtu 13.11.2015.a otsus tsiviilasjas 2-15-3883 p 23), mille p 9.1.1 kohaselt on vastustaja (hageja) ainuvalduses- ja kasutuses Vinkli 13, Tallinn oleva hoone esimene ja teine korrus ning lepingu lisaks oleval plaanil (hoovis) roosa värviga viirutatud maa-ala. Ainult hageja saab reguleerida parkimise ja peatumise korda ainuvalduses- ja kasutuses oleval Vinkli 13 kinnistu osal. Liiklusseadus § 21 lg 2 p 1 kohaselt ei tohi sõidukit peatada kohas, kus liikluskorraldusvahend seda ei luba. Kostja viitas LS §le 193, millest tulenevalt ei saa tsiviilkohus teostada järelevalvet sõidukite parkimise ja peatumise üle ega reguleerida kostja, tema üürnike ning muude isikute sõidukite parkimist ja peatumist kaevatavas tsiviilkohtu otsuses toodud viisil. Kostja viitas LS § 20 lg-le
1.AÕS § 74 lg 1 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ei ole esitanud kohtule Vinkli 13 asuva hoone projekti ega sellega seoses tõendanud, et kaasomandi eset, Vinkli 13 asuvat hoonet, on oluliselt muudetud. Hageja ei ole tõendanud ka, et kostja on kaasomandi eset, Vinkli 13 asuvat hoonet, muutnud oluliselt. Kostja poolt hoone fassaadile rajatud rajatised, s.o gaasipaigaldis, elektripaigaldis ning kaubalift on oma iseloomult ajutised ja ei ole mitte kuidagi kahjustanud hageja seadusega kaitstud huve ega õigusi. Kostja poolt hoone fassaadile rajatud rajatised, s.o gaasipaigaldis, elektripaigaldis ning kaubalift teenindavad ainult kostjat. Kostja taotles kohtuistungil ehitusloa nr 27178 vastuvõtmist, millega tõendas, et kõigile tolleaegsel Vilde tee 155 paiknevatele hoonetele on antud luba ehitustöödeks, milleks on olemasoleva ehitise seadustamine, kaasa arvatud praegusel ajal aadressil Vinkli 13 paiknev kaasomandis olev hoone. Kohus ei võtnud nimetatud tõendit vastu, mis on menetlusõiguse normi oluline rikkumine. Kostja esitas kohtuistungil vastuväite kohtu tegevuse kohta. Kostja esitas nimetatud tõendi uuesti ja palus ringkonnakohtul see võtta toimiku materjalide juurde. Kuna kostja ei ole kaasomandi eset, Vinkli 13 asuvat hoonet, muutnud oluliselt, võis kostja otsustada kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega küsimusi, mis jäävad ühise asja
7(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kuna vesi saab voolata ainult ülevalt alla, kostja WC põrandas on põranda tasapinnal hageja mustaveepüstiku sisendava ning ummistus ja veekahju sai tekkida vaid ummistusest hageja kasutuses ja valduses olevas mustaveepüstikus, ei ole kostja süüdi veekahjustuse tekkimises hagejale. Hageja on temale tekkinud veekahjustuses ise süüdi. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Järelikult on kohus kohtuotsuse punktides 34-37 rikkunud oluliselt materiaalõiguse normi ning kostja tõendit vastu võtmata jättes ka menetlusõiguse normi. Tsiviilkohtul ei ole õigust lubada hagejat tegutsema kostja omanduses olevale Vinkli 15 asuvale kinnistule, kuna see on põhiseaduse § 32 vastane. Ei ole tõendatud, et kostja oleks tekitanud kanalisatsiooniummistuse. Järelikult on kohus kohtuotsuse punktis 39 rikkunud oluliselt materiaalõiguse normi. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud otsuses esitatud põhjendustega ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Kuigi apellant tugineb kaebuses maakohtus esitatud väidetele, mille osas on maakohus juba seisukoha kujundanud ning ringkonnakohus vastavate seisukohtadega nõustub, märgib ringkonnakohus apellatsioonkaebusele vastuseks siiski järgmist.
7.Maakohus leidis õigesti, et seda, milline kinnisasja osa on ühe või teise kaasomaniku ainukasutuses, on küsimus, mida saab reguleerida kaasomanikevahelise kokkuleppega ja et kaasomanikul on õigus nõuda kaasomanikevahelise kokkuleppe täitmist ja rikkumise lõpetamist. Eristada tuleb avalik-õiguslikku liiklusseadust, mis reguleerib liiklust teedel ja tänavatel, kehtestades liikluse avalik-õiguslikud reeglid, eraõiguslikest kokkulepetest, mis reguleerivad seda, kes kaasomanikest kaasomanikevahelises suhtes konkreetse asja osa suhtes õigustatud on. Käesolev hagi ongi rajatud sellele, et kaasomanike vahel on kokkulepe, mis annab hagejale teatud kinnisasja osade ainukasutusõiguse ja sellest tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda kokkulepete täitmist ning taotleda eraõiguslike kokkulepete rikkumise korral kohtulikku kaitset.
8.Maakohus leidis õigesti, et muudatusi, mida kostja on hoone suhtes teinud ja mida hageja kostjale ette heidab, tuleb käsitleda oluliste muudatustena, mis eeldanuks kõikide kaasomanike nõusolekut. Maakohus tuvastas õigesti ka selle, et kõikide kaasomanike nõusolek muudatuste tegemiseks puudus. Sellelaadseid muudatusi on kohtupraktikas käsitletud oluliste muudatustena, st oluline muudatus ei ole mitte üksnes ehitise lammutamine või ehitise olulises mahus laiendamine, vaid ka näiteks hooneosa küttelahenduse muutmine ja täiendavate elektripaigaldiste lisamine. Ringkonnakohus nõustub ka selle maakohtu hinnanguga, et maja senistest piiridest väljapoole ehitatud tõsteseade kujutab endast olulist muudatust selles tähenduses, et selle tegemiseks on nõutav kõikide kaasomanike nõusolek. Ka siis, kui asuda seisukohale, et muudatused on ajutist laadi, ei annaks see alust maakohtu otsust muuta. Maakohus leidis õigesti, et sedalaadi muudatused lähevad vastuollu kaasomanikevahelise kasutuskorra kokkuleppega. Käesoleva vaidluse kontekstis ei ole määrav, kas hageja poolt ette heidetud muudatused on avalik-õiguslikult lubatavad ja ohutud või mitte, vaid see, kas üks kaasomanik ilma teise nõusolekuta võib vaidlusaluseid muudatusi ette võtta. Maakohus leidis seejuures õigesti, et kostja ilma hageja nõusolekuta muudatusi
8(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
teha ei võinud. Sellel põhjusel jättis maakohus õiguspäraselt kostja poolt apellatsioonkaebusele lisatud tõendi vastu võtmata ning ringkonnakohtul ei ole alust seda tõendit vastu võtta ka apellatsioonimenetluses. Apellandi vastav taotlus tuleb jätta rahuldamata ning tõend toimikust eemaldada. Kuna tõend esitati elektrooniliselt, siis ringkonnakohus seda apellandile ei tagasta.
9.Maakohtu otsus ilma teise kaasomaniku nõusolekuta tehtud muudatuste kõrvaldamise kohustamiseks on õigustatud muuhulgas ka seetõttu, et maakohus selgitas kostjale käesoleva menetluse raames, et juhul, kui kostja leiab, et mõni muudatustest on temale kaasomandi kasutamisel oluliselt vajalik, saaks kostja, sh ka sama menetluse raames, taotleda kasutuskorra muutmist. Selle raames oleks saanud kohus kontrollida seda, kas hageja kaasomanikuna peaks taluma kas osasid või kõiki kostja poolt tehtud muudatusi. Kostja aga sellist nõuet ei esitanud, mistõttu tuli kohtul lähtuda kehtivast kasutuskorra kokkuleppest.
10.Maakohus tuvastas kahju hüvitamise nõude eeldused õigesti. Maakohus leidis kohtu ette toodud asjaoludel õigesti, et vesi sai voolata üksnes ülemiselt korruselt alumisele, ning et kostja ainukasutuses olnud ruumid asuvad hageja ainukasutuses olevate ruumide peal. Veekahjust tuleneva nõude võib rajada nii sellele, et torustiku omanik(ud) ei täitnud torustiku korrashoidmise kohustust, kuid nõude võib rajada ka sellele, et üks kaasomanik, kelle ainuvalduses on ülemine korrus, lasi reoveel voolata oma ainukasutuses olevate ruumide põrandale selliselt, et vesi voolas sealt alumisele korrusele ja kahjustas seeläbi alumise korruse siseviimistlust. Hageja rajas veekahjust tuleneva nõude just viimati nimetatud asjaoludele, st sellele, et ülemist korrust ainukasutav kaasomanik lasi veel enda kasutuses oleva korruse põrandale voolata, kust see siis alumisele korrusele voolas ja alumise korruse siseviimistlust kahjustas. Kui torustik on ummistunud ja kui ülemist korrust kasutav kaasomanik leiab, et torustiku korrashoidmise eest vastutab alumist korrust kasutav kaasomanik, ei tähenda see, et ülemise korruse kaasomanik võiks vett ummistunud torustikku suunata. Hageja tõi veekahju nõude esitamisel kohtu ette asjaoludena, et ülemise korruse põrandast voolas vesi alumisele korrusele. Hageja, kes ülemist korrust ei kasuta, ei saanud teada, mis asjaoludel täpselt vesi alumisele korrusele voolas. Alumist korrust kasutavale hagejale oli teada vaid see, et tema kasutuses oleva korruse siseviimistlust kahjustanud vesi pidi voolama ülemise korruse põrandalt alla. Ülemist korrust kasutav kaasomanik peab jälgima enda ainukasutuses olevates ruumides asuvate torude olukorda (et torud ei lekiks ja et reovesi kanalisatsioonitorudest ära voolaks) ja juhul, kui torudest tekib leke või need ei funktsioneeri korrektselt, võtma ette meetmeid, et ei tekiks veekahjustusi (esiteks lõpetama vee kasutamise, teiseks põrandale voolanud vee kuivatama jne). Nendel asjaoludel võiks hageja veekahju nõue kuuluda rahuldamisele, kui just kostja ei too kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja selle eest, et vesi tema ainukasutuses oleva ruumi põrandale sattus ja sealt alumisele korrusele voolas, ei vastuta. Kostja ei toonud kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et tema veekahju tekkimise eest ei vastuta. Kostja tugines vastuväidetes sellele, et tema ainukasutuses olevate ruumide põrandas on kanalisatsioonitoru sisendava, mis oli kuskil allpool ummistunud. See vesi, mis hageja ainukasutuses olevate ruumide lakke veekahjustused tekitas, sai tulla üksnes kostja ainukasutuses olevate ruumide põrandalt. Kostja ei toonud kohtu ette asjaolusid, et vesi voolas tema ruumide põrandale tema teadmata või ilma, et tema oleks vee voolamist põhjustanud või et tema ei saanud määrata seda, et tema ainukasutuses olevatest ruumidest vesi ära ei voola ja et vesi voolab selle asemel hoopis kostja ainukasutuses olevate ruumide põrandale. Alumise korruse siseviimistlus ei ole küll alumist korrust ainukasutava kaasomaniku ainuomandis, kuid kui kaasomanikud on leppinud kokku, et kindlad ruumid on iga kaasomaniku ainukasutuses, on kaasomanikul õigus tema ainukasutuses olevad ruumid viimistleda ja hoida ruume soovitud viimistlusega
9(10)
Tsiviilasi nr 2-16-8192
seisundis ning nõuda isikult, kes ainukasutuses olevate ruumide viimistlust kahjustab, kahju hüvitist. Kahju hüvitamist ei välista see, et isik, kes kahju tekitas, oli samuti kaasomanik. Hagejal tuli veekahju tagajärjed likvideerida. Nendel asjaoludel oli kohane järeldada, et veekahju põhjustas hagejale kostja.
11.Maakohus leidis õigesti, et kostjal tuleb hüvitada hagejale aia demonteerimisega seotud kulud. Asjaolu, et aia postid olid juba paigaldatud ajal, mil hageja kaasomandiosa omandas, ei välista nõuet. Hagejal on õigus nõuda, et kaasomandi eset kasutataks vastavalt kaasomanikevahelisele kokkuleppele. Samuti on hagejal õigus nõuda, et kokkuleppe järgset kasutust takistavad muudatused, sh aed, kõrvaldataks.
12.Maakohus järeldas õigesti, et kostja on vastutav ka kanalisatsiooni ummistuse likvideerimisega seotud kulutuste eest. Olukorras, kus kostja paigaldab kaasomandis olevalt kinnisasjalt äravoolavasse kanalisatsioonitorusse asju, tuleb kostjal vastavate tagajärgede likvideerimise kulud kanda. Maakohus tegi kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite alusel kohase järelduse, et asjad naaberkinnisasjal asuvasse kanalisatsioonitorusse pani kostja. Need kostja väited, et naaberkinnisasi on kostja ainuomandis ja seetõttu ei tohtinud kohus lubada hagejal naaberkinnisasjal ummistust likvideerida, ei tähenda, et kohus peaks ummistuse likvideerimisel selgunud asjaolud kõrvale jätma või asjakohased tõendid arvestamata jätma või et kostja käest tema ainuomandis oleval kinnisasjal toimunud tegevuse eest kahju hüvitist nõuda ei saa. Menetluskulude jaotus
13.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
14.Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab menetluskulud pärast lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud korras. Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt)
Gaida Kivinurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.