Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Sparks SS OÜ (hageja) esitas 24. novembril 2016 Tartu Maakohtule hagi MTÜ Sauna ja veeühistu Juss (likvideerimisel, kostja) vastu vallasasja omandiõiguse tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt omab hageja Tartus Ihaste linnaosas asuvaid üksteisega piirnevaid kinnistuid Lumimarja 1 (registriosa nr 121203) ja Lumimarja 1A (registriosa nr 154603). Kinnistuga piirneb Lumimarja 1B krunt, mis on n.-ö reformimata riigimaa, seda ei ole erastatud ega tagastatud. Lumimarja 1B krunt paikneb hagejale kuuluva Lumimarja 1A kinnistu sees, krundil Lumimarja 1B asub saunamaja. Hageja on omandanud Lumimarja 1 ja Lumimarja 1A kinnistud kaasomanikelt, kes on vallanud ja kasutanud ka kruntide vahele jääval siilul paiknevat saunamaja. Peale Lumimarja 1 ja Lumimarja 1A kinnistute minekut hageja omandisse on saunahoone jäänud faktiliselt hageja valdusesse. Hageja on omandanud saunahoone igamisega, saunahoonet on vallanud varasemad Lumimarja 1 ja Lumimarja 1A kaasomanikud ja hageja on jätkanud valduse teostamist peale Lumimarja 1 ja Lumimarja 1A kinnistute omandamist. Kostja esitas 21. aprillil 1997 avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks, et kinnistada maa saunahoone ümber. Linnavalitsus nõudis 30. augustil 2000 kostjalt dokumente saunahoone omandi tõendamiseks, sellele toiminguid ei järgnenud. Kostja kustutati registrist 24. juulil 2012. Ehitusregistrisse ilmus veebruaris 2016 kanne, mille kohaselt on sauna omanikuks kostja. Kande aluseks on märgitud: Aianduskooperatiiv „Juss“ 1. juuni 1992 erastamise otsus; kostja 11. mai 1996 asutamiskoosoleku protokoll; Tartu Maavanema 4. juuni 1996 korraldus nr 397Ö ja registriandmete väljatrükk 12. veebruari 2016 seisuga. Kostja likvideerijaks määrati
11.aprillil 2016 kohtumäärusega Harri Paabo. Saunahoone igamine algas aastal 1992 kui Aianduskooperatiivi „Juss“ ülejäänud vara erastati liikmetele, saun jäi mitteerastatava vara nimekirja. Hageja hinnangul asjaõigusseaduse rakendamise seadus (AÕSRS) § 13 lg 2 ei kohaldu, kuna ajal, mil igamine algas, nimetatud sätet seaduses polnud ning sellisel sättel ei saa olla tagasiulatuvat jõudu.
2.Kostja hagiga ei nõustunud. Hagi on tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja ei ole saunahoonet omandanud igamisega. Vaidlusalune saunahoone ei ole olnud hageja valduses, hageja ei ole seda vallanud 5 aastat nagu omanik. AÕSRS § 13 lg 2 ei võimalda ehitist kui vallasasja igamisega omandada. Kui kohus peab igamise teel saunahoone omandamist võimalikuks, algas asjaõigusseaduse (AÕS) § 110 lg-s 1 toodud viieaastane tähtaeg kostja asutamisega 1. mail 1996 ning saunahoone omanikuks sai kostja.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 3. mai 2017 otsusega hageja hagi kostja vastu vallasasja omandiõiguse tunnistamise nõudes rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskuluna 585 eurot (ilma käibemaksuta).
Maakohus asus seisukohale, et poolte vahel on vaidlus, kas hageja saab olla Lumimarja 1B asuva saunahoone omanikuks ja kas ehitist kui vallasasja saab igamise teel omandada. Maakohus leidis, et arvestades ehitiste kui vallasasjade erilist olemust ja eeldatavat suurt rahalist väärtust, ei ole võimalik ehitiste kui vallasasjade igamisele kohaldada analoogia korras tavapäraste vallasasjade igamise sätteid. Maakohus nõustus kostjaga, et ehitist kui vallasasja ei saa igamise teel omandada. AÕSRS § 13 lg 2 kohaselt ei saa ehitise kui vallasasja omandamine toimuda leiu ega igamisega. Õiguslikult ei ole võimalik, et hageja oleks vaidlusaluse saunahoone omandanud igamisega. Asjaõigusseaduse rakendamise seadus jõustus 1. detsembril 1993. Hageja hinnangul hakkasid tema õiguseellased saunahoonet valdama 1992, millest hakkas kulgema ka saunahoone igamistähtaeg. Õige on hageja seisukoht, et reeglina seadusesätteid tagasiulatuvalt kohaldada ei saa. AÕSRS § 13 lg 2 tagasiulatuv kohaldamine on aga erandina võimalik. AÕSRS § 7 kohaselt hakkab valduse suhtes, mis on omandatud enne 1993. aasta 1. detsembrit, igamistähtaeg kulgema 1993. aasta 1. detsembrist. Kuna saunahoone igamistähtaega tuleks arvestada alates 1. detsembrist 1993 ning alates 1. detsembrist 1993 kehtiv asjaõigusseaduse rakendamise seadus ei pea võimalikuks omandada ehitist kui vallasasja igamisega, ei ole hageja igamise võimatuse tõttu saanud igamisega saunahoone omanikuks. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest võiks järeldada tema omandiõiguse tekkimist saunahoonele mõnel muul õiguslikul alusel. Maakohus jättis kõik menetluskulud hageja kanda. Maakohus leidis, et kostja õigusabikulud on mõistlikud ja põhjendatud. Maakohus selgitas, et kostjale hüvitatakse menetluskulud seoses Harri Paabolt õigusabi teenuse ostmisega. Harri Paabo kui likvideerija tasu määratakse kindlaks eraldi ning see ei sisalda enam tasu esindamise eest käesolevas kohtumenetluses.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hageja hagiavaldus rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohus andnud õigusliku hinnangut, millal lõpetas aianduskooperatiiv Juss eksisteerimise ning kas hageja või tema õiguseellased on vallanud saunahoonet katkematult. Asjaolu, et 1996. aastal on asutatud kostja, ei oma tähtsust omandi üleminekul, sest ei ole võimalik tuvastada, et saunahoone oleks antud üle kostjale mingi tehingu või muul alusel. Kostja ei ole esitanud notariaalses vormis dokumenti ega kokkulepet AÕS § 92 lg 1 tähenduses. Lihtsalt koosoleku protokolli ega põhikirja registreerimisega kostja poolt, ei ole võimalik vallasasja võõrandada. Maakohus oleks pidanud tähelepanu pöörama sellele, et Aianduskooperatiiv Juss lõpetas oma tegevuse 11. juulil 1992 ja kostja alustas oma tegevust 11. mail 1996. Alates sellest on saunamaja vallanud erinevad isikud, kes elasid kinnistutel Lumimarja 1 ja Lumimarja 1A. Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga Lumimarja saunamaja valdamise ja kasutamise osas isikute poolt, kes seal elasid ning selle alusel saunamaja vallanud naaberkinnistute müüjate vahelisele õigusjärglusele. Vastavalt TsMS § 229 lg-le 2 võivad tõendiks olla tunnistaja ütlused ning TsMS § 251 lg 1 alusel võib tunnistajana üle kuulata iga inimese, kellele võivad olla teada asjas tähtsust omavad asjaolud. Hageja taotles tunnistajatena üle kuulata isikud, kes kinnitaksid saunahoone valdamist ja sellest tulenevalt ehitise omandamist igamisega. Maakohus tunnistajate taotlust ei lahendanud ja neid isikuid tunnistajatena üle ei kuulanud, millega on maakohus rikkunud menetlusnorme. Sellega võeti hagejalt võimalus faktilisi asjaolusid tõendada.
Maakohus on asunud seisukohale, et ehitiste kui vallasasjade erilist olemust ja eeldatavat suurt rahalist väärtust arvestades, ei ole võimalik ehitiste kui vallasasjade igamisele kohaldada analoogia korras tavapäraste vallasasjade igamise sätteid. Saunamaja ei ole maa oluline osa ning antud juhul sauna võimalik vastavate vahenditega teisaldada ühest kohast teise. Sõltumata nende väärtuse suurusest on alati võimalik liigitada asju vastavalt antud asja omastele tunnustele kas vallas- või kinnisasjadeks. Maakohus ei ole arvestanud, et hageja õiguseellased valdasid heauskselt saunamajaga krunti Lumimarja 1B ka enne 1. detsembrit 1993. Võib ju olla, et igamise tähtaega hakatakse saunamaja puhul arvutama vastavalt AÕSRS § 7 alates 1. detsembrist 1993, aga see ei muuda asjaolu, et hageja õiguseellased asusid asja varasemalt valdama ja neil oli teadmine, et vallasasja omandamine igamisega on võimalik. Antud ehitise ja igamise puhul tuleks lähtuda seadusest, mis kehtis saunamaja valdama asudes. Ehitise kui vallasja omandamine igamise teel oli võimalik, kuna seadus seda enne 1. detsembrit 1993 ei keelanud. Hageja ei nõustu kostja menetluskulude väljamõistmisega hagejalt. Kostjat on likvideerimisel ja menetluses esindanud kostja likvideerija Harri Paabo. Hageja peab mõistetamatuks, et likvideerija Harri Paabo võtab õigusabiteenust füüsiliselt isikult Harri Paabolt, kes on jurist. Antud juhul tuleks kostja osalemist tsiviilvaidluses lugeda tema likvideerija tööülesannete hulka kuuluvaks ja likvideerijale on nähtud ette tasud eraldi korra alusel. Maakohus ei nõudnud kostjalt kuludokumente ega võtnud selles osas otsuses ka seisukohta.
5.Kostja apellatsioonkaebusega ei nõustunud ja palus jätta see rahuldamata ja apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda. Kostja hinnangul on maakohtu otsus õige ja seaduslik ning apellatsioonkaebuse väited ja põhjendused ei tohiks anda alust kohtuotsuse muutmiseks või tühistamiseks. Tegelikkusele ei vasta, et Lumimarja 1 ja Lumimarja 1A endised omanikud valdasid ja kasutasid kruntide vahele jääval siilul paiknevat saunamaja. Tegelikkusele ei vasta, et hageja on palunud maakohtult tunnistajate ülekuulamist ja maakohus jättis selle taotluse lahendamata. Hageja on hagiavalduse punkti 2.1. viimases lõigus (tl 5) väitnud, et endised omanikud saaksid hagiavalduses esitatud kõiki asjaolusid tunnistajatena kinnitada. Hageja on märkinud, et täpsema taotluse selle kohta, kelle tunnistajana ülekuulamist hageja konkreetselt soovib, teeb hageja hilisema menetluse käigus. Hageja vastavat taotlust ei esitanud. Hageja ei taotle tunnistajate ülekuulamist ka apellatsioonkaebuses. Apellatsioonkaebuse osa, mis puudutab saunahoone kui ehitise omandamise võimalikkust igamise teel, näib ainetu. Tegelikkusele ei vasta apellatsioonkaebuses sisalduvad väited selle kohta, et kostja likvideerija on ostnud õigusteenust iseenda käest. Maakohus on selgitanud piisavalt põhjalikult ja arusaadavalt, miks on võimalik hagejalt likvideerija menetluskulude väljamõistmine.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt s.o maakohtu otsuse tühistamist puudutavas osas. Maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normi rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel. Maakohus ei ole otsuse tegemiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud ega kohtuotsust piisavalt põhjendanud, ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Ringkonnakohus saadab tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
7.Hageja on esitanud nõude kostja vastu aadressil Lumimarja 1B Tartu asuva saunamaja omandiõiguse tunnistamiseks.
Tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema lisaks mingi eesmärk, mida ta üritab hagiga saavutada, ning kui hageja pärast hagi esitamist kostja tegevuse tulemusena selle eesmärgi saavutab, saab lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud (Riigikohtu 9. märtsi 2016 otsus tsiviilasjas 3-2-1-182-15, p 13). Tuvastushagi esitamine ilma sooritusnõudeta võib olla lubatud ka siis, kui sellest sõltub, millised õigused ja kohustused hagejal on (vt lepingu kehtivuse suhtes Riigikohtu 3. oktoobri 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-9713, p 10). Hagiavalduse kohaselt on kinnisasi Lumimarja 1B reformimata riigimaa. Hageja väitel on kostja pretendeerimas saunamaja omandile (tl 4) ning kostja on ehitisregistri andmetel sauna omanik. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole asja lahendamisel selgitanud välja, kas hageja nõue on suunatud õige isiku vastu ning milline on hageja õiguskaitse vajadus, samuti missuguse õigushüve kaitseks on tema nõue esitatud.
8.Maakohus on asunud seisukohale, et poolte vahel on vaidlus selles, kas ehitist kui vallasasja saab igamise teel omandada. Iseenesest on õige, et ehitistele kui vallasasjadele igamise kohaldamise välistab AÕSRS § 13 lg 2 (vt Riigikohtu 19. märtsi 1998. a. otsus tsiviilasjas 3-21-34-98). Maakohus on käsitlenud seda, kas vaidlusalune saunahoone on vallas- või kinnisasi, otsuse p-s 4, asudes seisukohale, et arvestades ehitiste kui vallasasjade erilist olemust ja eeldavat suurt rahalist väärtust, ei ole võimalik ehitiste kui vallasasjade igamisele kohaldada analoogia korras tavapäraste vallasasjade igamise sätteid. Maakohus ei ole otsuses aga eristanud, et ehitis võib olla vallasasi kahes tähenduses: AÕSRS § 13 lg 2 kehtib nende ehitiste suhtes, mis ei ole tsiviilkäibes käsitletavad vallasasjana TsÜS § 50 lg 2 järgi. Samas võib ehitis olla ka vallasasi, mille omandi tekkimine igamisega toimub AÕS § 110 jj alusel. Seega juhul kui vaidlusalune saun ei ole maaga püsivalt ühendatud ning on eelmaldatav, võib olla tegemist vallasasjaga. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lg 1 järgi on kinnisasi maapinna piiritletud osa (maatükk), mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, mh ehitised (TsÜS § 54 lg 1). Kui hageja soovib omandiõiguse tunnustamist ehitise kui kinnisasja olulise osa suhtes, siis kuna kinnisasi ja selle oluline osa ei saa olla eri isikute omandis (TsÜS § 53) ja kostja ei ole kinnisasja Lumimarja 1B omanik, ei ole kostja menetluse pooleks. Hageja nõue tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 järgi.
9.Kui hageja soovib omandiõiguse tunnustamist sauna kui vallasasja, seega teisaldatava ning maaga mitte püsivalt ühendatud ehitise suhtes, siis tuleb kohtul menetleda omandiõiguse tuvastamise nõuet juhul, kui hageja näitab, milline on tema õiguslik huvi (kas ta soovib kahju hüvitamist või on nõue suunatud sauna väljanõudmisele võõrast õigusliku aluseta valdusest). Ka nimetatud olukorras tuleb maakohtul selgitada välja, kas kostja on vaidlusaluse sauna kui vallasja omanik. Maakohus on küll küsinud poolte seisukohta selle kohta, kes on poolte hinnangul saunahoone omanik (tl 41), kuid on jätnud otsuses sellele hinnangu andmata. Maakohus on otsuse p-s 3 käsitlenud asjaolusid, mis võiks olla olulised hindamaks, kas saunahoone omanikuks võib-olla kostja, kuid ei ole omandiõiguse suhtes seisukohta võtnud. Kostja ise on kohtule saadetud menetlusdokumentides väitnud, et kohtul tuleks saunahoone omaniku kindlaksmääramisel hinnata tõendeid ning omaniku „pretendente“ on mitu (tl 44). Hageja väitel võib tegemist olla ka peremehetu varaga (tl 49). Kui kostja ei ole kinnisasjal Lumimarja 1B asuva vallasasjast sauna omanik, ei ole kostja menetluse pooleks. Hageja nõue tuleb jätta rahuldamata.
10.Ringkonnakohus leiab, et kuna kohus on oluliselt rikkunud eelmenetluse sätteid, jättes täielikult täitmata selgituskohustuse tuvastushagi eesmärgi suhtes ning vaidlusaluse asja omandiõigusliku kuuluvuse kohta ei ole esitatud vaidluse lahendamiseks olulisi tõendeid, ei ole ringkonnakohtul võimalik asja sisuliselt lahendada.
11.TsMS § 173 lg 3 alusel jaotab menetluskulud maakohus asja uuel läbivaatamisel. /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.