Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

kättetoimetamisest. Asjaolud 17.10.2002.a. esitas hageja TÜ Bitest hagi AS Petkam vastu maaüksusele tasuta ja tähtajatu juurdepääsu nõudes. Harju Maakohus rahuldas 01.07.2003.a otsusega hagi. Tallinna Ringkonnakohtu 27.09.2004.a otsusega tühistas ringkonnakohus Harju Maakohtu eelnimetatud otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Hagiavalduse kohaselt oli Maardu Linnavalitsuse 09.12.1998.a korralduse „Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusest“ kohaselt otsustatud erastada AS-le Petkam ostueesõigusega Kroodi tn 4 Maardus asuvate ehitiste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa. Vastavalt korraldusele kohustus AS Petkam tagama talle erastatavalt maaüksuselt läbipääsu Kroodi tn 2 krundile. 24.09.2001.a. sõlmisid Eesti Vabariik ja TÜ Bitest ehitiste ostu-müügilepingu, mille kohaselt Eesti Vabariik müüs TÜ-le Bitest ehitised asukohaga Kroodi tn 2. 09.10.2001.a. esitas TÜ Bitest Maardu Linnavalitsusele avalduse Kroodi tn 2 maaüksuse (kaks lahustükki) ostueesõigusega erastamiseks vähemalt senise maakasutuse piirides. Kroodi tn 2 ülemise maatüki ostueesõigusega erastamise menetluses taotleb TÜ Bitest Kroodi tn 2 ülemisele maatükile juurdepääsutee lülitamist erastatava maa koosseisu põhjendusel, et vastasel korral ei ole tagatud Kroodi tn 2 ülemisel maatükil paiknevate ehitiste (kütusemahutite) sihtotstarbeline kasutamine ja ohutu ekspluateerimine. Seni on Kroodi tn 2 ülemisel maatükil paiknevate ehitiste kasutamine toimunud üle Kroodi 4 kinnistu, kuna puudub juurdepääs avalikult teelt. AS Petkam on omavolilise ehitustegevuse tulemusena rajanud Kroodi tn 4 kinnistu piirile kapitaalse iseloomuga piirdeaia, mille tulemusel puudub TÜ-l Bitest juurdepääs Kroodi tn 2 ülemisele maatükile. Pooled on juurdepääsu rajamise osas peetavate läbirääkimiste käigus jõudnud seisukohale, et mõlema osapoolte huve arvestav on juurdepääsu rajamine hagiavaldusele lisatud plaanil tähistatud asukohta AS-ile Petkam kuuluval raudteeharul asuvate raudteeväravate ja pööranguposti vahele. Hageja palus juurdepääsu kasutamist tagada tähtajatult, sest vajadus juurdepääsu järele üle Kroodi tn 4 kinnistu eksisteerib seni, kuni TÜ Bitest oma majandustegevust Kroodi tn 2 ülemisel maaüksusel arendab. Pidev juurdepääs on vajalik seoses võimaliku avariiolukorraga, kuna avalikult teelt puudub juurdepääs. Pooled ei ole kahe ja poole aasta jooksul juurdepääsu tingimustes kokku leppida suutnud ja võib eeldada, et kohtu poolt tähtaja määramise korral kerkivad tähtaja möödumisel samad probleemid uuesti. Hageja leidis, et juurdepääsu kasutamist tuleb võimaldada mõistliku tasu eest. Juurdepääsu kasutamise eest võetava tasu puhul tuleks eristada juurdepääsu ehitusmaksumust ja selle hilisemat kasutustasu. Kuna senise juurdepääsu sulges ning raudtee ülesõidukoha lammutas omavoliliselt AS Petkam, siis uue ülesõidukoha rajamisega seotud kulud tuleks kanda poolte poolt võrdsetes osades. Vastavalt AS ETP Grupp hinnapakkumisele on vajalike ehitustööde maksumus ilma käibemaksuta 115 700 krooni, millest hageja palus kohtul kohustada AS-l Bitest tasuma 50%, kuid mitte rohkem kui 57 850 krooni 10 kalendripäeva jooksul arvates raudtee ülesõidu kasutusloa väljastamisest Raudteeinspektsiooni poolt. Mõistlik tasu juurdepääsu võimaldamise eest oleks tee kasutamisega kaasnevate kulutuste katmiseks 3 000 krooni aastas. 2(6)

Lisaks palus hageja tuvastada AS Petkam kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 2950302 III jakku märkuse kandmiseks kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul nähtavakstegemiseks. Kostja ei ole kunagi eitanud hageja õigust asjaõiguslikuks piiranguks ning käesolevaks ajaks on pooled saavutanud üksmeele, kuhu tuleks ehitada ühendus. Kostja oli eriarvamusel tähtajatuse osas ning leidis, et tähtajaks võiks olla detailplaneeringu kinnitamise järgselt üks aasta. Hageja, kui valitseva kinnisasja omanik, on kohustatud ehitise ise rajama ja korras hoidma ning kostjale tuleks välja mõista servituudi seadmise tõttu kinnisasja väärtuse vähenemise eest hüvitis 60 000 krooni aastas. Kostjal ei ole reaalservituudi seadmisele vastuväiteid ning kostja oli nõus, et kohus kohustab kostjat nõusoleku andmiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus 08.12.2006.a otsusega rahuldas hagi osaliselt ning jättis kohtukulud poolte endi kanda. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Hagejal puudub juurdepääs Kroodi tn 2 ülemisele maatükile avalikult teelt ning seni on Kroodi tn 2 ülemisel maatükil paiknevate ehitiste kasutamine toimunud üle Kroodi 4 kinnistu. AS Petkam on rajanud Kroodi tn 4 kinnistu piirile kapitaalse iseloomuga piirdeaia, mille tulemusel puudub TÜ-l Bitest juurdepääs Kroodi tn 2 ülemisele maatükile. Pooled on kinnitanud, et juurdepääsu rajamise osas peetavate läbirääkimiste käigus on jõutud ühisele seisukohale, maksimaalselt mõlema osapoole huve ning juurdepääsu rajamisel tähtsust omavaid ja ohutusega seonduvaid asjaolusid arvestav on juurdepääsu rajamine AS-i ETP Grupp poolt koostatud vastava projekti koosseisu kuuluvale joonisele tähistatud asukohta Kroodi tn 4b kinnistul AS-ile Petkam kuuluval raudteeharul asuvate raudteeväravate ja pööranguposti vahele. Kostjale võimaldati Maardu Linnavalitsuse 09.12.1998.a korralduse alusel erastada Kroodi tn 4 maaüksus tingimusel, et tagatud oleks läbipääs Kroodi tn 2 krundile, siis oli juurdepääsu tagamine tingimuseks, millega said ja pidid arvestama mõlemad pooled. Juurdepääsu piiritlemine tähtajaga ei võimalda hagejal piisavalt oma huve, eelkõige ettevõtlusvabadust, realiseerida. Kuna poolte vahel oli raske, kui mitte võimatu, sõlmida kohtuväliseid kokkuleppeid, siis tähtajalise juurdepääsu puhul võib tähtaja möödumisel kaasa tuua uue kohtuvaidluse. Seega tuli hageja juurdepääs Kroodi tn 2 kinnistule üle Kroodi tn 4b kinnistu tagada tähtajatult. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude kohustada TÜ Bitest tasuma AS-le Petkam 50 % Kroodi tn 4b kinnistule kooskõlas AS-i ETP Grupp poolt koostatud tööprojektiga ehitatava raudteeülesõidu ehitusmaksumusest. Tulenevalt AÕS § 179 lg 1 on hageja, kui valitseva kinnisasja omanik, kohustatud rajama raudtee ülesõidukoha omal kulul. Kui kostja tekitas hagejale kahju varasema juurdepääsutee lammutamisega, siis on hagejal võimalik nõuda kostjalt nimetatud kahju hüvitamist 3(6)

Kostjale on võimaldatud Maardu Linnavalitsuse 09.12.1998.a korralduse alusel erastada Kroodi tn 4 maaüksus tingimusel, et tagatud oleks läbipääs Kroodi tn 2 krundile, siis kinnistu omandamisel teadis kostja selle kinnistu väärtust vähendavaid asjaolusid, käesoleval juhul kohustust tagada läbipääs Kroodi tn 2 krundile. Seega juurdepääsu tagamisel ei ole tegemist kinnistu väärtuse vähenemisega ning selle eest hüvitise väljamõistmine ei olnud põhjendatud. Hageja poolt välja pakutud 3 000 krooni aastas mõistlik tasu juurdepääsu eest on piisav rahaline vahend, et tagada juurdepääsutee korrashoid. Kohus rahuldas hageja nõude tuvastada AS-i Petkam kohustus anda nõudolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 2950302 III jakku märkuse kandmiseks kohtuotsusse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul nähtavakstegemiseks. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 08.12.2006.a otsus tühistada ja jätta hagi rahuldamata või siis teha uus otsus, määrates juurdepääsuõiguse tähtajalisena ja suurendades ülesõidu hooldamise ja talumise tasu. Apellant on jätkuvalt seisukohal, et tulenevalt AÕS § 156 lg 1 sõnastusest saab nõude esitada ainult kinnisasja omanik. Ainuüksi eelmärgitud asjaolu, et hagi juurdepääsu tagamise nõudes esitas isik, kes ei ole vastava kinnisasja (maatüki) omanik, välistab hagi rahuldamise võimaluse. Hageja enda taotluse alusel Maardu Linnavalitsuse 17.10. 2001.a korraldusega nr 773 on algatatud Maardu linna Kroodi tn 2 ehituskrundi detailplaneering. Detailplaneeringu eskiisi kohaselt nähakse selles muuhulgas ette maatüki Kroodi 2 ülemisele osale juurdepääsu tekitamine vahetult avalikult kasutatavalt teelt. Seega saab pidada väga tõenäoliseks, et lühikese aja möödumisel pärast detailplaneeringu kinnistamist tekib maatüki Kroodi 2 ülemisele osale juurdepääs vahetult Kroodi tänavalt ning sellisel juhul kaob AÕS § 156 lg 1 ettenähtud õiguslik alus kui ka praktiline vajadus kasutada juurdepääsuks kostjale kuuluvat kinnistut Kroodi 4. Hageja võttis kostja väited menetletava detailplaneeringu kohta omaks ning maakohus pidas seda asjaolu tuvastatuks. Kohus ei pidanud põhjendatuks siduda juurdepääsu tähtaega detailplaneeringu tingimustega. Ka AÕS § 156 lg 1 ei võimalda koormata kostja kinnisasja n.ö. "igaks juhuks", hageja ettevõtte majandustegevuse eduka arendamise stabiilsuse tagamiseks, vaid üksnes niivõrd, kuivõrd kostja omandiõiguse kitsendamine on möödapääsmatu hageja huvides. Kulude hüvitamise määramine summas 3 000 krooni ei ole apelleeritavas kohtuotsuses kuidagi motiveeritud; kohtuotsuse kirjeldavast osast nähtuvalt pakuti nimetatud summa hageja enda poolt. Apellant on seisukohal, et tuleks kohustada hagejat kandma kõik põhjendatud kulud hageja huvides rajatava ülesõidu teenindamiseks ja hooldamiseks, mitte aga ainult need kulud, mis ei ületa hageja enda poolt pakutud summat 3 000 aastas. Apellant möönab seetõttu, et õigusselguse huvides võiks kohustada hagejat tasuma kostjale vähemalt 3 000 krooni aastas ülesõidu hooldamise kulude hüvitamiseks, ning summa, mis ületab 3 000 krooni, tasuma kostja poolse sellekohase motiveeritud kirjaliku nõude alusel. Poolte vahel oli vaidlus ka selle üle, kas hageja peab maksma kostjale tasu juurdepääsu kasutamise eest. Kostja leiab, et see tuleneb otseselt AÕS § 156 lg 1 imperatiivsest sättest ning on vajalik hageja huvides seatava juurdepääsu tõttu kostjale kuuluva kinnistu väärtuse 4(6)

vähenemise hüvitamiseks. Tasu õiglane suurus juurdepääsu eest oleks kostja arvates 60 000 aastas. Ebatäpne on maakohtu järeldus, et kostja oli omandanud Kroodi 4 kinnistu kitsendusega. Kohtutoimikus asuvast Kroodi 4 kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kõnealune kinnistu ei olnud kunagi koormatud mistahes kitsendustega. Kinnisomandi kitsendus ei saa tuleneda Maardu Linnavalitsuse korraldusest. Kostja pidi arvestama ja arvestas kinnistu omandamisel Maardu Linnavalitsuse eelmärgitud korraldusest tuleneva kohustusega võimaldada läbipääs läbi Kroodi 4 kinnistule Kroodi tn 2 krundile. Kuid kõnealusest korraldusest kuidagi ei tulene, et juurdepääs tuleb võimaldada tasuta. Apelleeritava kohtuotsuse seisukoht on otseses vastuolus käesolevas asjas 27.09.2004.a. tehtud Tallinna Ringkonnakohtu otsusega, milles kohaselt Harju Maakohtu 01.07.2003.a. otsus tühistati mh põhjusel, et tasu määramata jätmisel lähtus kohus ebaõigesti eeldusest, et kostja peab võimaldama juurdepääsu kasutamist Maardu Linnavalitsuse 09.12.1998 korralduse nr 1591 alusel tasuta. Nimetatud korraldus sellist kohustust ei sätestanud. Maakohtu vaidlustatav seisukoht on otseselt vastuolus AÕS § 156 lg 1 imperatiivse sättega, et juurdepääsu kasutamise eest tuleb huvitatud isikul maksta tasu poolte kokkulepitud või kohtu poolt määratud summas. Kostja omandi koormamine hageja huvides ilma selle eest õiglase tasu maksmise vastukohustusega oleks vastuolus põhiseadusega. Põhiseaduse § 32 lg 1 teise lause kohaselt omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Kohtupraktika on asunud ühesele seisukohale, et sõna "võõrandada" tuleb põhiseaduse § 32 lg 1 teise lause kontekstis mõista laiemalt. Tõlgendades põhiseaduse § 32 lg 1 teises lauses sõnastatud põhimõtet koostoimes sama paragrahvi sama lõike esimese lauses sätestatuga, et "Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud", ning sama paragrahvi 2. lõike esimeses lauses sätestatuga, et "Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.", asutakse seisukohale, et mitte üksnes omandit võõrandada, vaid ka omandit koormata ja omandiõigust kitsendada saab omaniku nõusolekuta ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Lisaks kinnistu hariliku väärtuse langemisele hageja kasuks seatava juurdepääsuõiguse tõttu kannab kostja ka muud varalist kahju. Nii ei saa enam kostja kasutada ülesõidu alla jäävat maad oma huvideks ning peab kohendama oma ettevõtte arendamise plaane hageja huvides ehitatava ülesõidu tagamise vajadusega. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leidis, et kaebus tuleb osaliselt rahuldada osas, millega maakohus määras hageja poolt kostjale makstava tasu suuruse (resolutsiooni p.4). Maakohtu otsuse resolutsiooni (arvestades maakohtu 14.12.2006 määrusega tehtud parandust - otsuse resolutsioonis oli märkimata, et tegemist on aastas makstava summaga) p.4 kohaselt kohustati hagejat tasuma kostjale ehitatava raudteeülesõidu „kasutamise, hooldamise ja remontimise“ eest 3000 kr. aastas. Otsuse põhjenduste selles osa leiab 5(6)

maakohus, et nimetaud tasu ei ole mõeldud teeniva kinnisasja tulu teenimise allikana, vaid tee kasutamisega kaasnevate kulutuste kandmiseks. Kolleegium leiab, et maakohtu seisukoht on ebatäpne ja ekslik. Ebaõige on AÕS § 156 lg.1 märgitud tasu seostamine üksnes ja ainult juurdepääsutee korrashoiu kulutustega. Kolleegiumi hinnangul kujutab AÕS §-is 156 lg.1 märgitud tasu endast ka hüvitust selle eest, et kinnisasja omanik peab taluma piirangut (kitsendust) oma omandi kasutamisel. Seda asjaolu arvestades leiab kolleegium, et kohtu poolt määratud summa 3000 kr. aastas on liiga väike ning selle tasu mõistlik suurus on 10 000 kr. Kolleegium peab liialdatuks ja põhjendamatuks kostja nõuet määrata selle tasu suuruseks 60 000 kr. aastas: tegemist on suhteliselt lühikese ülesõidualaga ja kostja ei ole veenvalt põhistanud ülesõidu hoolduskulu suurust aastas tema poolt nõutava summa ulatuses. Ülejäänud osas maakohtu otsuse tühistamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub ülejäänud osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul on kohaldatav AÕS § 156 lg.1 sätted, andes õiguse juurdepääsuks üle kinnisasja isikule, kes on ehitise kui vallasasja omanik, kuid ei ole jõudnud realiseerida õigust maad ostueesõigusega erastada. Vastasel korral oleks erastamisele kuuluval maal asuvate ehitiste (rajatiste) omanikul võimatu oma omandit kasutada. Pealegi on antud protsessis kostja nõustunud hageja õigusega saada juurdepääs üle hageja kinnistu (sisuliselt on tegemist ülesõiduga raudteest). Kohtuotsuse alusel juurdepääsu võimaldamine ei kujuta põhiseaduses sätestatud omandi puutumatuse rikkumist, sest omandit võidakse piirata avalikes huvides ja omand on ka piiratud teiste isikute õigustega. Juurdepääsuõiguse seostamine määratlemata tulevikus saabuva tähtajaga ei ole õige ja maakohus on seda ka põhjendanud. Olukorra muutumisel võib kostja nõuda juurdepääsuõiguse lõpetamist. Maakohus on otsuses leidnud, et AÕS §-st 179 lg.1 aluseks võttes peab hageja ise kandma ülesõidu (juurdepääsu) rajamise kulud, ja jättis hageja nõude, mille sisuks oli ülesõidu rajamise kulutustest jätta hageja kanda üksnes poole, rahuldamata. Otsust selles osas edasi ei kaevatud. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, jätab kolleegium kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg.1 kohaselt apellatsioonimenetluse kohtukulu kummagi poole enda kanda.

Tiit Kollom

Ülle Jänes

Ulvi Loonurm

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.