Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Egon Konsand
Määruse tegemise aeg ja koht
11. juuli 2007 Tartu
Tsiviilasja number
2-07-15946
Tsiviilasi
V OÜ hagi M OÜ vastu üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27.04.2007 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M OÜ määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu
Edasikaebamise kord
Määrus on lõplik ja edasikaebamisele ei kuulu
25.04.2007 esitas V OÜ Tartu Maakohtule hagi M OÜ vastu üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Hageja palus teha hagi tagamiseks kinnistutele K tn 55 ja 55A Tartus, registriosad XXXX ja XXXXX, Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas vara käsutamise keelumärked. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja OÜ V ja V vahel sõlmitud üürileping 21.12.2004 tähtajaga 50 aastat kinnistutele K 55 ja 55A Tartus. 15.02.2006 müüs OÜ V ja V kinnistud K tn 55 ja K tn 55A Tartus K K OÜ-le. 21.07.2006 müüs K K OÜ nimetatud kinnistud omakorda X Teeninduse AS-ile, kes müüs kinnistud 17.11.2006 M OÜ-le.
Kostja on olnud teadlik alates 21.12.2004 üürilepingust kinnistutele K 55 ja 55A Tartus. Nimetatud üürileping on kehtiv ja selle olemasolust on olnud teadlikud ka K K OÜ ning X Teeninduse AS. Kõikides võõrandamislepingutes on märgitud üürilepingu olemasolu. Kostja ega teised vahepealsed omanikud ei ole lõpetanud 21.12.2004 üürilepingut. Hageja taotles hagi tagamise abinõu rakendamist, kuivõrd hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist ja selle võimatuks teha. Hageja palus hagi tagamise abinõuna vara käsutamise keelumärke tegemist kinnistusraamatusse, kuna kinnistute võõrandamisel osutub võimalikuks uuel omanikul üürileping üles öelda lähtuvalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 323 lg 1. Tartu Maakohus rahuldas taotluse hagi tagamiseks osaliselt ning määras kanda hagi tagamiseks OÜ-le M kuuluvatele kinnistutele asukohaga Tartu K tn 55 Tartu registriossa nr 711703 ja asukohaga Tartu K tn 55A registriossa nr XXXXX, eelmärked OÜ V ja V ja V OÜ vahelise 21.12.2004 üürilepingu kohta V OÜ kasuks. Määruse kohaselt võib tulenevalt TsMS §-st 377 lg 1 kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. TsMS § 378 lg 1 p 2 tulenevalt on hagi tagamise abinõuks kostja või teise isiku valduses oleva kostjale kuuluva vara arestimine, muu hulgas vara käsutamise keelumärke tegemine vararegistris. Arvestades hagi tagamise taotluses kirjeldatud asjaolusid on hagi tagamine antud juhul põhjendatud. Samas kostjale kuuluvatele kinnistutele käsutamise keelumärke seadmine koormaks kostjat ülemäära, arvestades hageja õigustatud huvisid kostja vastu esitatud nõude osas. Seega on põhjendatud nimetatud kinnistute osas kinnistusraamatusse eelmärke kandmine taotletava üürilepingu märkuse sissekandmise kohta. Sellise hagi tagamise abinõu kohaldamine tagab hageja õigustatud huvid kostja suhtes. Üürilepingu kohta tehtav eelmärge tagab, et kinnisasja omaniku eelmärke kinnistamise järgne käsutus ei kahjusta eelmärkega tagatud üürilepingu kohta märkuse tegemist ning reserveerib hagi rahuldamise korral hagejale taotletava õigusmuudatuse teostamise. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). AÕS § 631 lg 2 sätestab, et eelmärke võib kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel.
M OÜ esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 27.04.2007 määruse ning teha uue määruse, millega jätta OÜ V taotlus hagi tagamiseks rahuldamata. Määruskaebuse kohaselt omandas kostja kinnistud Tartus K tn 55 ja 55A X Teeninduse aktsiaseltsi ja kostja vahel 17.11.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingute alusel. Kui kostja soovis kinnistuid enda valdusse võtta ja neid kasutama hakata selgus, et nimetatud kinnistul K tn 55A Tartus asuvaid ruume kasutavad allüürnikena OÜ T. Kaubandus ja OÜ V., kes väidetavalt üürivad ruume E Pga seotud äriühingutelt. Vaatamata kostja korduvatele järelepärimistele E. P. ile, esitas hageja üürilepingust ärakirja kostja esindajale e-posti teel alles 24.04.2007. Enne seda ei olnud kostjale teada nimetatud üürilepingu olemasolu ega üürniku nimi. Seega ei olnud kostja teadlik 21.12.2004 OÜ V ja V ning hageja vahel sõlmitud üürilepingust kinnistute K tn 55 ja 55A kasutamiseks. Hageja on esitanud oma väidetava õiguse tõendamiseks võltsitud üürilepingu. Üürilepingu võltsitus ilmneb üürilepingu p-st 2.1, millest tulenevalt on lepingu objektiks üürileandjale kuuluvad kinnistud K 55 ja 55A registriosad 711703 ja 4481403 kokku 2414 ruutmeetrit ja
sellel asuvad ehitised ja rajatised vastavalt nende otstarbele. Lepingus esitatud registriosade numeratsioon vastab alles 2006. a jaanuarist kehtima hakanud elektroonilise kinnistusraamatu unikaalsele numeratsioonile. Hageja poolt K tn 55 ja 55A kinnistute kohta elektroonilisest kinnistusraamatust esitatud väljatrükkide teadete realt nähtub, et alates 21.11.2005 lisati Tartu linna kinnistute numbritele lõppu tunnus 03. Ühtsele numeratsioonile üleminek sai teatavaks alles 2005. a novembris. Seega oli kuni 2006. a jaanuarini K tn 55 Tartus asuv kinnistu kantud vaid Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriossa nr 7117 ning K tn 55A Tartus asuv kinnistu kantud vaid Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriossa nr 44814. Hageja ja OÜ V ja V ei saanud nimetatud kinnistute kasutamiseks väidetava üürilepingu sõlmimise kuupäeval mitte kuidagi teada alates 2006. aastast kehtima hakkavaid registriosa numbreid. Üürilepingu sõlmimise kuupäeval 21.12.2004 ei saanud pooled kanda lepingusse registriosade numbreid, mida sel ajal veel ei eksisteerinud. Üürilepingu ehtsuse suhtes on kahtlusi äratav ka asjaolu, et üürilepingu p 2.1 kohaselt on üürile antud kinnistud K tn 55 ja 55A, samas kui 15.02.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingute p-s 1.7.2 on müüja kinnitanud, et lepingu eset, s.o K tn 55A Tartus asuv kinnistu registriosa nr 4481403 koormavad kaks üürilepingut. Kahe üürilepingu olemasolu välistab kinnistu kasutamise vaid ühe üürniku poolt. E. P. on ka ise kinnitanud 15.02.2006 kinnistute müügilepingus ja asjaõiguslepingus K tn 55A asuva kinnistu koormamist kahe üürilepinguga. Üksnes K tn 55A koormamine üürilepingutega nähtub ka järgnevatest kinnistute müügilepingutest ja asjaõiguslepingutest (K K OÜ ja X Teeninduse aktsiaseltsi vahel 21.07.2006 sõlmitud kinnistute müügileping ja asjaõiguslepingud, X Teeninduse aktsiaseltsi ja kostja vahel 17.11.2006 sõlmitud kinnistute müügileping ja asjaõiguslepingud). Asjaolule, et tegemist ei ole ehtsa lepinguga osundab ka see, et E. P. i poolt nii OÜ V ja V kui ka K K OÜ esindajana 15.02.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingute sõlmimisel ei loetletud tol hetkel kehtivaid üürilepingud. Kuna müüja OÜ V ja V võttis endale 15.02.2006 kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-s 2.4.2 kohustuse lõpetada hiljemalt 31.12.2006 omal kulul lepingus nimetatud üürilepingud, siis ei pidanud pooled vajalikuks lepingus üürilepinguid loetleda. K K OÜ juhatuse liikmeid teavitas E. P. üksnes kehtivatest üürilepingutest E. OÜ-ga. Seega ei olnud võimalik samaaegselt kinnistute kasutamine üürilepingu alusel ka hageja poolt, sest K tn 55A kasutamiseks olid sõlmitud kaks üürilepingut E. OÜ-ga. Arvestades eeltoodut toetavad üürilepingu võltsitust ka asjaolud, et 21.12.2004 sõlmitud üürileping on sõlmitud tähtajaga 50 aastat (p 3.1) ning üürnik ei pea maksma üüri, kuivõrd kohustub hoidma korras üüritud vara (p 4.1). Kuna kinnistu Tartus 55A puhul on tegemist ärimaaga, siis on üürilepingu tingimused selgelt omanikku kahjustavad ja ebamõistlikud. Arvestades asjaolu, et hageja on esitanud võltsitud üürilepingu, ei ole põhjendatud hagi tagamine. Hagi tagamise abinõuna kinnistusraamatusse kostja varale seatav eelmärge on ka kostjat ebamõistlikult koormav. Hagi tagamise abinõuna kinnistusraamatusse kostja varale seatav eelmärge koormab kostjat ebamõistlikult põhjusel, et kostja soovib kinnistute K tn 55 ja 55A Tartus omanikuna ellu viia detailplaneeringut, kinnistutele seatav eelmärge ei võimalda saada kostjal kinnistute arendamiseks vajalikke investeeringuid. Samuti ei võimalda see saada vastavalt detailplaneeringule hoonete lammutamiseks luba.
V OÜ vaidleb määruskaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on apellandi väited tema ebamõistliku koormamise kohta hagi tagamisel põhjendamatud. Hagi rahuldamise korral ja märke tegemisel kinnistutele puudub nii
või teisiti kostjal õigus kinnistute kasutamiseks ja valdamiseks üürilepingu kehtivusajal, samas ei ole piiratud kostjal kinnisasja käsutamise õigus. Antud asjas on tagatud kostja õigused ning liigse koormamise vältimise põhimõte. AÕS § 63 1 lg 2 järgi ei ole hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Lähtuvalt eeltoodust puudub õiguslik alus hagi tagamise tühistamiseks.
Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse rahuldamiseks ei ole põhjust. Maakohus on õigesti otsustanud hagi TsMS §-de 377 ja 378 ning AÕS §-de 63 lg 1 p 1 ja 631 lg 2 alusel tagada, leides, et K tn 55 ja 55A kinnistute osas kinnistusraamatusse eelmärke kandmine hagis taotletava üürilepingu märkuse sissekandmise kohta tagab vajalikul määral hageja õigustatud huvid kostja suhtes ning samal ajal ei koorma see hagi tagamise abinõu kostjat liigselt. Kuna vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud, siis ei korda ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega maakohtu põhjendusi. Ükski apellandi väidetest ei anna alust vaidlustatud määruse tühistamiseks või muutmiseks. Asjakohased ei ole apellandi viited asjaoludele, mis seonduvad 21.12.2004 kinnistute K 55 ja 55A osas sõlmitud üürilepingu võimaliku võltsitusega. TsMS § 384 lg 1 ja 3 kohaselt lahendab kohus üldjuhul hagi tagamise küsimuse kohe pärast vastava taotluse saamist ning kostjale sellest ei teatata. TsMS § 381 lg 2 sätestab, et hageja peab nõuet, mille tagamist ta soovib, üksnes põhistama. Nimetatud sätetest tuleneb, et hagi tagamise küsimuse otsustamisel hindab kohus üksnes seda, kas hagis toodud asjaoludel (eeldades nende õigsust) on hageja nõude rahuldamine õiguslikult võimalik. Kohus ei saa hagi tagamisel lahendada õigusvaidlust ette ära, s.t hinnata seda, kas hageja poolt esitatud tõendid on õiguslikult arvestatavad ning kas nendega hagi piisavalt põhjendatud. Käesoleval juhul on hageja nõude rahuldamine hagiavalduses toodud asjaoludel õiguslikult võimalik, seega ei ole hagi perspektiivitu ning hagi tagamine välistatud. Põhjendatud ei ole apellandi väide, et hagi tagamise abinõuna kinnistusraamatusse kantav eelmärge üürilepingu kohta on kostjat ebamõistlikult koormav. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu poolt valitud hagi tagamise abinõu ei piira kostjat rohkem, kui see on hagi tagamiseks vajalik. Hagi tagamise abinõuna eelmärke kinnistusraamatusse kandmise kohaldamata jätmise põhjuseks ei saa olla asjaolud, et hagi tagamine kahjustab kostja huve, s.o ei võimalda tal saada K 55 ja 55A kinnistute arendamiseks vajalikke investeeringuid ning luba hoonete lammutamiseks. Vastavalt TsMS §-le 391 lg 1 p 1 võib kostja juhul, kui hagi jääb rahuldamata ja talle on tekkinud põhjendamatu hagi tagamisega kahju, nõuda pärast kohtuotsuse jõustumist hagejalt kahju hüvitamist.
Egon Konsand kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.