Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Menetluskulude kindlaksmääramine Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude

Edasikaebamise kord

proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Posti- ja sidekulude tõendamiseks piisab avaldaja kinnitusest, et need kulud on kantud, kuid kohus võib nõuda nende tõendamist ka muul viisil. Käibemaksusumma tõendamiseks piisab avaldaja kinnitusest, et ta ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 1, 2, 3). Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hageja nõue ja põhjendused OÜ V. esitas 25.04.2007 kohtule hagi OÜ M. vastu VÕS § 324 lg 1 alusel 21.12.2004 üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja OÜ V. vahel sõlmitud 21.12.2004 üürileping kinnistutele X 55 ja 55A Tartus tähtajaga 50 aastat. 15.02.2006 müüs OÜ V. kinnistud X 55 ja X 55A Tartus X Keskuse OÜ-le (asutamisel). Lepingu p 1.7.1 järgi oli lepingu ese müüja omand ning lepingu ese ei olnud arestitud, selle suhtes e olnud vaidlusi, seda ei oldud koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohus-tuslike kolmandate isikute õigustega, nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud, va lepingu eset II koormavad üürilepingud, millest müüja on ostjat teavitanud. X Keskuse OÜ müüs 21.07.2006 kinnistud C. AS-le, kes müüs 17.11.2006 kinnistud OÜ-le M. . Kostja on olnud teadlik üürilepingute olemasolust, mida kinnitavad kinnistuste võõrandamise lepingud. Nimetatud üürileping on kehtiv, selle olemasolust on olnud teadlikud nii X Keskuse OÜ, C. AS kui ka kostja OÜ M. . Kõikides võõrandamislepingutes on märgitud üürilepingute olemasolu. Kostja ega teised vahepealsed omanikud ei ole lõpetanud 21.12.2004 üürilepingut. Hageja taotlusel tagas kohus hagi ja tegi 27.04.2007 määrusega OÜ-le M. kuuluvatele kinnistutele X 55 ja X 55A Tartus, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosadesse nr 711703 ja nr 4481403 eelmärked OÜ V. ja OÜ V. vahelise 21.12.2004 üürilepingu kohta märkuse sissekandmise tagamiseks. Kostja vastuväited hagile (I kd tl 76-84) Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejal tegelikult üürilepingut ning ta on esitanud kohtule võltsitud üürilepingu. Hagejal ei ole kunagi tekkinud üürilepingul ega muul kasutuslepingul põhinevat alust kinnistute kasutamiseks. Üürilepingu võltsitus ilmneb üürilepingu punktist 2.1, kus lepingu objektiks on üürileandjale kuuluvad kinnistud X 55 ja X 55A registriosad 711703 ja 4481403 kokku 2414 ruutmeetrit ja sellel asuvad ehitised ja rajatised vastavalt nende otstarbele. Lepingus esitatud registriosade numeratsioon vastab alles 2006 jaanuarist kehtima hakanud elektroonilise kinnistusraamatu unikaalsele numeratsioonile ning 21.12.2004 ehk hageja esitatud üürilepingu sõlmimise kuupäeval ei saanud pooled kanda lepingusse registriosade numbreid, mida sel ajal veel ei eksisteerinud. Üürilepingu sõlmimisest rohkem kui aasta hiljem, 15.02.2006, OÜ V. ja X Keskuse OÜ (asutamisel) vahel sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingute punktis 1.7.2 on OÜ V. müüjana kinnitanud, et üksnes lepingu eset II (so X tn 55A Tartus asuv kinnistu registriosa nr 4481403) koormavad kaks üürilepingut. Nimetatud väide on ilmses vastuolus väidetava üürilepingu punktis 2.1 toodud lepingu objektiga - X tn 55 ja 55A. Seejuures on oluline, et üürilepingust nähtub, et selle on sõlminud mõlemalt poolelt E.P. , kes rohkem kui aasta pärast

OÜ V. esindajana kinnitas, et vaid X tn 55A Tartus asuvat kinnistut koormavad üürilepingud. E.P. oli OÜ V. juhatuse liikmeks 02.08.2000 - 13.03.2006 ning ainuosanikuks alates 02.08.2000 - 07.03.2006. E.P. on ka hageja juhatuse liikmeks alates 22.04.1996, samuti on ta hageja ainuomanik. Üksnes X tn 55A koormamine üürilepingutega nähtub ka järgnevatest kinnistute müügilepingutest ja asjaõiguslepingutest (X Keskuse OÜ ja C. AS vahel 21.07.2006 sõlmitud kinnistute müügileping ja asjaõiguslepingud, C. AS ja kostja vahel 17.11.2006 sõlmitud kinnistute müügileping ja asjaõiguslepingud). Kahe üürilepingu olemasolu välistab kinnistu kasutamise vaid ühe üürniku poolt. Asjaolule, et tegemist ei ole ehtsa lepinguga, osundab ka see, et E.P. poolt nii OÜ V. kui ka X Keskuse OÜ esindajana 15.02.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingute sõlmimisel ei loetletud tol hetkel kehtivaid üürilepinguid. Kuna müüja OÜ V. võttis endale 15.02.2006 kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 2.4.2 kohustuse lõpetada hiljemalt 31.12.2006 omal kulul lepingus nimetatud üürilepingud, siis ei pidanud pooled vajalikuks lepingus üürilepinguid loetleda. X Keskuse OÜ juhatuse liikmeid Ü.K. ja T.R. teavitas E.P. üksnes kehtivatest üürilepingutest E. OÜ-ga, kes ka vastavalt müügilepingule ja asjaõiguslepingutele vabastas kinnistu X tn 55A Tartus 2007 alguseks. Seega ei saa olla võimalik olnud samaaegselt kinnistute kasutamine üürilepingu alusel ka hageja poolt, sest X tn 55A kasutamiseks olid sõlmitud kaks üürilepingut E. OÜ-ga, mida on kinnitanud X Keskuse OÜ-le ka E.P. . Üürilepingus toodud üürileandja jaoks sedavõrd ebamõistlikel tingimustel 50 aastaks ilma üüri maksmise kohustuseta sõlmitud üürilepingust ei teavitanud E.P. X Keskuse OÜ teisi seaduslikke esindajaid. X tn 55 ja X tn 55A Tartus kinnistutega seoses märgib kostja ka asjaolu, et Tartu Linnavolikogu kehtestas 22.10.2003 otsusega nr 214 „X 12, X 53 ja 55 kruntide detailplaneeringu“, mille eesmärgiks oli detailplaneeringu seletuskirja kohaselt „Detailplanee-ringu algataja sooviks on anda ehitusõigus olemasoleva ärihoone juurdeehituse rajamiseks ja kruntide ümber jagamiseks“. Planeeringu tellijateks olid hageja, OÜ H. ja AS A. Eesti. Planeeringu koostamine anti täielikult üle E.P. ile. Maatükk X 12 on jaotatud kolmeks kinnistuks aadressidega X tn 55, X tn 55A ja X

ärimaaga, mõlemate kinnistute puhul aga kesklinna piirkonda jäävate kinnistutega, on üürilepingu tingimused kostja jaoks äärmiselt ebamõistlikud. Kuna E.P. esindas lepingu kohaselt selle sõlmimisel nii üürileandjat kui ka üürnikku, siis on mõistetamatu, miks oleks E.P. pidanud võtma OÜ-le V. üürileandjana lepingus toodud ebamõistlikke kohustusi, mis oleks oluliselt kahjustanud nimetatud kinnistute edasist kasutamist tsiviilkäibes. E.P. eesmärgiks on temaga seotud äriühingu, st hageja kaudu, takistada kostjal kinnistute suhtes oma omandiõiguse teostamist ning konkreetsemalt kehtestatud detailplaneeringu rakendamist. Juhul, kui kohus ei nõustu kostja käsitlusega 21.12.2004 üürilepingu näilisuse kohta, siis on alus lugeda üürileping heade kommetega vastuolus olevaks. Asjaolud kogumis annavad aluse veendumuseks, et 21.12.2004 väidetavalt sõlmitud üürileping ei ole vastavuses äripraktikaga ja arusaamisega üldtunnustatud tsiviilõiguslikest põhimõtetest. Vastuhagi (I kd tl 164-170) Kostja esitas 26.09.2007 vastuhagi üürilepingu tühisuse tuvastamise nõudes. Kostja leiab, et tal on põhjendatud huvi vaidlusaluse lepingu tühisuse tuvastamiseks. Olukorras, kus OÜ-le M. kuuluv kinnistu on väidetavalt koormatud 50 aastase tasuta üürilepinguga, ei ole tal võimalik teostada kinnistul arendustegevust ning kinnistu on OÜ M. jaoks sisuliselt väärtusetu, kuivõrd sel puudub igasugune majanduslik ning eesmärgipärane otstarve. Esitatud vastuhagis leiab OÜ M. , et 21.12.2004 üürilepingu näol on tegemist näiliku tehinguga järgmiste asjaolude tõttu:

OÜ V.

esindajana aasta pärast detailplaneeringu kehtestamist loobunud igasugusest majanduslikust eesmärgist ning sõlminud üürilepingu, mis ta sisuliselt kinnistu kasutamisest ilma jätab. Alternatiivselt leiab OÜ M. vastuhagis, et 21.12.2004 üürileping on tühine selle vastuolu tõttu heade kommetega. Üürilepingu p 3.1 järgi on leping sõlmitud tähtajaga 50 aastat. Üürilepingu p 4.1 järgi ei pea üürnik maksma üüri, kuivõrd kohustub hoidma korras üüritud vara. Antud juhul oleks tegemist majanduslikult mõistetamatu ning OÜ-le V. äärmiselt kahjuliku tehinguga. Sisuliselt on OÜ V. koormanud endale kuuluva kinnistu viisil, et tal ei oleks võimalik saada kinnistust mingisugust kasu, sealhulgas täita kinnistuga seotud kohustusi Eesti Vabariigi ja Hansapanga ees, kellede kasuks oli kinnistu hüpoteegiga koormatud. Üürileping, mis jätab kinnistu omaniku 50 aastaks sisuliselt ilma talle kuuluvast kinnistust ning millel nimetatud

perioodi jooksul igasugune majanduslik kasutusotstarve puudub, on igal juhul heade kommete vastane ja tühine. Kohtupraktikas on häid kombeid sisustatud ühiskonnas kehtivate üldtunnustatavate moraalinormide kaudu ning asutud seisukohale, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Ärisuhetes sooritatud tehingute suhtes hinnatakse tehingu vastavust vastava kutseala tavapäraste nõuetega ja arusaamistega ausast äritegevusest. Antud juhul on E.P. olles nii OÜ V. kui OÜ V. osanikuks ja juhatuse liikmeks tekitanud vaieldava lepinguga olukorra, kus kinnistute omanikul on omandiõiguse teostamine, sh kehtestatud detailplaneeringu elluviimine täiesti piiratud. Sellest tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et vaieldav üürileping on vastuolus heade kommetega lepingu poolte õiguste ja kohustuste disproportsionaalsusest tuleneva kinnistu omaniku huvide teadliku kahjustamine tõttu. 21.12.2004 väidetavalt sõlmitud üürileping ei ole vastavuses äripraktikaga ja arusaamisega üldtunnustatud tsiviilõiguslikest põhimõtetest. OÜ V. käitumine on ajendatud ilmselt soovist, et kinnistu omanik kas taluks 50 aastaks sõlmitud tasuta üürilepingut või nõustuks maksma üürilepingu lõpetamise eest mingi rahasumma. Mõlemal juhul tekitab see kinnistu omanikule kahju, milline hagejapoolne käitumine on vastuolus TsÜS § 138 sätestatud nõudega mitte tekitada oma õiguste realiseerimisega teistele isikutele kahju. Hageja seisukohad kostja vastusele ja vastuhagile (I kd tl 122-125, 177-182) Hageja väidete kohaselt:

V. tegutses alates 1998 kuni käesoleva ajani kinnistutel X 12, praegusel X 55 ja X 55a ning tema tegevus on registreeritud.

tähtajalist äriruumi üürilepingut. Lepingu p 5.1 kohaselt on hüpoteegi eseme suhtes üüri-, rendija muude kasutuslepingute sõlmimiseks, kui sellega väheneb hüpoteegiga koormatud vara väärtus või kahjustatakse hüpoteegipidaja huve muul viisil, vajalik hüpoteegipidaja eelnev kirjalik nõusolek. Kostja esindaja ja X Keskuse OÜ (asutamisel) juhatuse liikme Ü.K. väitel, kuna müügilepingu p-s 2.4.2 võttis müüja OÜ V. endale kohustuse lõpetada omal kulul lepingu p-s 1.7.1 nimetatud üürilepingud, siis ei pidanud pooled vajalikuks lepingus üürilepinguid loetleda ning E.P. teavitas teisi juhatuse liikmeid Ü.K. ja T.R. kehtivatest üürilepingutest OÜ-ga E, mis hiljem Ü.K. le faksiti (I kd tl 147-148). Vaidlustatud ei ole, et hageja esindaja esitas 21.12.2004 üürilepingu koopia kostjale 24.04.2007 e-posti teel ja kohus leiab, et üürilepingu varasemat kostjale esitamist asjas tõendatud ei ole. X 55A kauplus-lao suhtes on sõlmitud mitmeid allüürilepinguid, millest OÜ V. ja OÜ V. ning OÜ V. ja OÜ H. vahelised allüürilepingud (I kd tl 131-134) on samuti sõlmitud 21.12.2004 kuupäevaga ehk siis samal päeval kui vaidlusalune üürileping. 13.04.2007 on sõlmitud allüürileping OÜ-ga T. (I kd tl 135-137), kusjuures lepingu sõlmimise kuupäev on varasem kui OÜ T. äriregistrisse kandmine. Allüürilepingus on viide OÜ T. registrikoodile, millist ei saanud pooled lepingus märgitud kuupäeval teada, kuna OÜ T. on kantud äriregistrisse 07.05.2007 (I kd tl 154-155). Hageja esindaja on vande all andnud seletuse, et allüürilepingud OÜ V. ja allüürnike vahel on sõlmitud faktilistel asjaoludel, kui tekkis üürnik, sõlmiti leping, allüürilepingud on olnud OÜ-ga V, kes kasutab kinnistut ka praegu, OÜ-ga E, OÜ-ga H, OÜ-ga T. Kaubandus. OÜ V. juhatuse liikme O.K. ütlustest (II kd tl 30-31) nähtub, et OÜ-l V. oli ruumide kasutamiseks allüürileping OÜ-ga V. olemas, kuid selle lepingus näidatud kuupäev ei kattunud sõlmimise kuupäevaga ja faktiliselt kasutati ruume teistel tingimustel: leping oli tähtajatu ja üüri suurus ning tasumise kord oli teistsugune vastavalt plekkseppade arvule ja töötundidele üüritavates ruumides. OÜ E. juhatuse liikme A.P. ütlustest (II kd tl 31-32) nähtub, et OÜ E. kasutas X 12 laopinda OÜ-ga V. 23.03.2004 sõlmitud allüürilepingu alusel 2007 jaanuarini, rendi tasumine toimus OÜ-le V, 2006 juunist tulid arved OÜ-lt V. . 01.12.2005 on OÜ V. edastanud OÜ-le E. maili, milles palub rendimaksed tasuda OÜ V. arveldusarvele (I kd tl 151). Esitatud allüürilepingutest võib teha järelduse, et allüürilepingutele on antud kirjalik vorm, et süvendada muljet 21.12.2004 üürilepingu olemasolust. Allüürilepingud pole samuti sõlmitud sellel kuupäeval, mis lepingutes näidatud, v.a OÜ-ga E. sõlmitud leping, faktilised ruumide kasutamise olulised tingimused on muud ja lepingute alusel ei ole arveldusi OÜ-ga V. teostatud. Kruntide X 12, X 53 ja 55 detailplaneeringust (I kd tl 96-107) nähtub, et OÜ V. ning ka OÜ V. esindaja E.P. on taotlenud X 55 ja X 55A detailplaneeringu algatamist ja läbiviimist eesmärgiga anda ehitusõigus olemasoleva ärihoone juurdeehituse rajamiseks ja kruntide ümber jagamiseks. Tartu Linnavalitsuse 21.03.2002 korraldusega nr 1253 on detailplaneeringu koostamine antud üle OÜ V. esindajale E.P. ile ja detailplaneering on kehtestatud Tartu Linnavolikogu 22.10.2003 otsusega nr 214. Algatatud detailplaneering nägi ette X 55 ja 55A kinnistutel asuva hoonestuse osalise lammutamise ja uute hoonete ehitusõiguse. Planeeringu seletuskirja kohaselt täidavad detailplaneeringust tulenevad kohustused kruntide igakordsed omanikud. Kaheldav ja majanduslikult põhjendamata on E.P. poolt OÜ V. esindajana aasta pärast detailplaneeringu kehtestamist, mis nägi ette hoonete lammutamise, planeeringualale jäävate kinnistute üürile andmine tasuta 50 aastase tähtajaga. Iseenesest õige on hageja väide, et kehtestatud detailplaneering ei takista kostjal kinnistute X 55 ja 55A välja arendamist, kuid 21.12.2004 üürileping võtaks taoliselt tegevuselt igasuguse majandusliku eesmärgi. Ü.K. on oma seletuses (I kd tl 156) kinnitanud, et nad olid teadlikud, et X 55A pidas E.P. värvide ja ehitusmaterjali poodi ja kõrval oli sees OÜ E, kuna hoonete lammutamiseks on vaja luba, oli poolte kokkulepe, et E.P. kasutab kinnistut 2006 lõpuni, kui peaks saama ehitusloa. Nimetatud Ü.K. väidet kinnitab poolte lepingueelsete läbirääkimiste protokoll, kus p-s 5.4 kohustub müüja lõpetama hoonetega seonduvad rendilepingud, kasutuslepingud ja muud analoogsed kinnistu või hoonetega seotud lepingud kinnistule ehitusloa saamise hetkeks. Kauplemisluba ja majandustegevuse registri väljavõtted (I kd tl 183-186) tõendavad, et nii OÜ-le V. kui ka OÜ-le V. on väljastatud aadressile X 12 Tartus kauplemislubasid, kuid OÜ V. kauplemisluba on

peatatud ja kohtule ei ole teada, kas OÜ V. majandustegevus toimub ja kas kauplemisluba on taastatud. Hageja esindaja E.P. vande all antud seletusest (II kd tl 23-27) nähtub, et OÜ V. kasutas OÜ-ga V. 21.12.2004 sõlmitud üürilepingu alusel angaar-kaupluse hoonet; leping sai tehtud, kui hakkas selguma, et kaubandust ei ole mõtet pidada; leping on tehtud tagant järgi enne 15.02.2006 kinnistute müügilepingut. Hageja esindaja on oma seletuses kinnitanud, et ta hakkas tegema ehitusprojekti detailplaneeringu alusel, X 55A hooned pidi lammutatama, et saaks hoonestada kinnistute X 55 ja X 55A ühise suurema ala. Kohus leiab, et arvestades eelpool toodud 21.12.2004 üürilepingu sõlmimise asjaolusid, OÜ V. esindaja E.P. antud kinnitusi 24.01.2006 lepingueelsete läbirääkimiste protokollis ja võetud kohustusi 22.10.2003 kehtestatud detailplaneeringuga, tuleb 21.12.2004 üürileping lugeda näilikuks. Kohtu poolt on tuvastamist leidnud, et OÜ V. kasutas küll kinnistul X 55A asuvat kauplus-ladu, kuid mitte nendel tingimustel, mida tahetakse näidata 21.12.2004 üürilepinguga. OÜ V. ning OÜ V. vahel võis olla tegemist suulise tähtajalise äriruumide üürilepinguga, milles tasuta kasutus on saanud võimalikuks üksnes seetõttu, et kummagi lepingupoole esindajana tegutses üks ja sama isik E.P. . Kohtu arvates on TsÜS § 89 lg 1 järgi tegemist näiliku tehinguga ka juhul, kui faktiliselt on sama liiki õigussuhe poolte vahel küll toiminud, kuid hoopis teistel tehingu olulistel tingimustel, milliste olemasolust tahetakse muljet jätta. Asjaolud kogumis näitavad, et OÜ-l V. ning OÜ-l V. , mõlema esindaja E.P. , ei olnud tahet sõlmida tegelikku üürilepingut, millega fikseerida varasemat õigussuhet, vaid vormistada tagantjärele üürileping näitamaks õigussuhet, mida tegelikult olemas ei ole saavutamaks lepingu kohta VÕS § 324 lg 1 alusel märke tegemist kinnistusraamatusse. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Tulenevalt TsÜS § 84 lõikest 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna 21.12.2004 üürileping on tühine selle näilikkuse tõttu, siis puudub alus olematu õigussuhte alusel teha kostja kinnistute registriosadesse hageja poolt taotletavat märget. Kohus nõustub kostja esindajaga selles, et kui 21.12.2004 üürileping ei oleks näilik, oleks see lepingu poole käitumise vastuolulisuse, lepingu poolte õiguste ja kohustuste disproportsionaalsuse ning üldtunnustatud äritavaga vastuolu tõttu TsÜS § 86 järgi vastuolus heade kommetega. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, jättes hagi rahuldamata ja rahuldades vastuhagi, jätab kostja menetluskulud hageja kanda. Kohus on 27.04.2007 määrusega hagi tagamise abinõudena kandnud OÜ-le M. kuuluvatele kinnistustele X 55 ja X 55A Tartus, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosadesse nr 711703 ja nr 4481403 märkused OÜ V. ja OÜ V. vahelise 21.12.2004 üürilepingu kohta märkuse sissekandmise tagamiseks. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Eeltoodud alusel tuleb kohtuotsuse jõustumisel hagi tagamise abinõu tühistada.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.