Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohus · 06.10.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Ringkonnakohus
Kohtuasja number: 2-07-15946/37
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 06.10.2008
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 4888

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Maili Lokk, Egon Konsand, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

6. oktoober 2008 Tartu

Tsiviilasja number

2-07-15946

Tsiviilasi

OÜ Värvimaier hagi OÜ Masterstone vastu 21.12.2004 üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse ja OÜ Masterstone vastuhagi OÜ Värvimaier vastu üürilepingu tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 28. aprilli 2008 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Värvimaier apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

16. september 2008

Menetlusosalised ja nende

Apellant (hageja): OÜ Värvimaier, esindaja advokaat Marko Paabumets

esindajad

RESOLUTSIOON

Edasikaebamise kord

Vastustaja (kostja): OÜ Masterstone, esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu 28. aprilli 2008 otsus muutmata. Jätta poolte menetluskulud apellatsiooniastmes apellandi kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil,

siis võidakse menetluses.

kassatsioonkaebus

lahendada

kirjalikus

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1.

Sarnased lahendid

Asjaõigus

üürilepinguga, ei ole tal võimalik teostada kinnistul arendustegevust ning kinnistu on OÜ Masterstone jaoks sisuliselt väärtusetu. 21.12.2004 üürileping on näilik tehing järgmistel põhjendustel: 1) üürilepingus on kinnistute registriosade numbrid, mida üürilepingu sõlmimise ajal veel ei kasutatud; 2) üürilepingut ei ole kajastatud OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Masterinvest vahel 24.01.2006 koostatud lepingueelsete läbirääkimiste protokollis, OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Kivi Keskuse (asutamisel) vahel 15.02.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingus ja asjaõiguslepingus, OÜ Kivi Keskuse ja CarSec Teeninduse AS vahelises 21.07.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingus ja asjaõiguslepingus ega CarSec Teeninduse AS ja OÜ Masterstone vahel 17.11.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 1.7.1. Allüürilepingute näol on tegemist näilike tehingutega TsÜS § 89 mõistes. Kivi 55A suhtes on sõlmitud allüürilepingud, millest OÜ Värvimaier ja Viimet OÜ vaheline allüürileping ning OÜ Värvimaier ja OÜ Hermitar vahelised allüürilepingud on samuti sõlmitud samal päeval kui vaidlusalune üürileping 21.12.2004. 13.04.2007 on sõlmitud allüürileping OÜ Värvimaier ja OÜ Tikumaja vahel, kusjuures lepingu sõlmimise kuupäev on varasem kui OÜ Tikumaja äriregistrisse kandmine. Kõigi allüürilepingute sõlmimise eesmärgiks on olnud ainult muuta olukorda kinnistute omaniku jaoks keerulisemaks, koormates kinnistuid kolmandate isikute õigustega; 3) jääb arusaamatuks, miks E. Purret OÜ Värvimaier esindajana aasta pärast Kivi 55 ja Kivi 55A detailplaneeringu kehtestamist on loobunud igasugusest majanduslikust eesmärgist ning sõlminud üürilepingu, mis ta sisuliselt kinnistu kasutamisest ilma jätab; 4) alternatiivselt on 21.12.2004 üürileping tühine selle vastuolu tõttu heade kommetega, kuna üürileping jätab kinnistu omaniku 50 aastaks sisuliselt ilma talle kuuluvast kinnistust ning millel nimetatud perioodi jooksul igasugune majanduslik kasutusotstarve puudub.

5.Tartu Maakohus jättis 28. aprilli 2008 otsusega OÜ Värvimaier hagi OÜ Masterstone vastu 21.12.2004 üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse rahuldamata ja rahuldas OÜ Masterstone vastuhagi OÜ Värvimaier vastu üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ning tuvastas OÜ Võim ja Valgus ja OÜ Värvimaier vahelise 21.12.2004 üürilepingu tühisuse. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei kuulu vastuhagi TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata jätmisele, sest kostja on põhjendanud oma õigusliku huvi olemasolu üürilepingu tühisuse tuvastamiseks. OÜ Masterstone majandushuvid kinnistute omanikuna, mille suhtes on sõlmitud tasuta 50 aastase tähtajaga üürileping, on käsitletavad õigusliku huvina tehingu tühisuse tuvastamiseks, ning hageja vastuväited, et OÜ Masterstone, kes ei ole tehingu pooleks, ei saa üürilepingu tingimusi vaidlustada, ei ole põhjendatud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-59-07 viidanud TsMS § 368 lg-le 1, mille kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. OÜ-l Masterstone on tulenevalt TsMS § 368 lg-st 1 puudutatud isikuna õigus esitada hagi OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Värvimaier vahel 21.12.2004 sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamiseks. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul on pooled kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Kohus leidis, et 21.12.2004 üürilepingu näol on tegemist TsÜS § 89 lg 1 järgi näiliku tehinguga. Pooled on kasutanud üürilepingus kinnistute registriosade numbreid, mida üürilepingu väidetava sõlmimise ajal veel ei kasutatud ja mida ei olnud olemas. Nähtuvalt Registrite ja Infosüsteemide Keskuse teatisest lisati Tartu linna kinnistute registriosade numbrite lõppu tunnus 03 alates 21.11.2005. Seega kuni 2006. a jaanuarini oli Kivi 55 Tartus asuv kinnistu kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriossa nr 7117 ning Kivi 55A Tartus asuv kinnistu kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriossa nr 44814. Üürilepingut ei ole kajastatud OÜ Võim ja Valgus ning Kivi Keskuse OÜ (asutamisel) vahel 15.02.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingus ja asjaõiguslepingutes. Lepingu p-s 1.7.1 on OÜ Võim ja Valgus müüjana kinnitanud, et üksnes lepingu eset II, s.o Kivi 55A Tartus asuv kinnistu registriosa nr 4481403, koormavad kaks üürilepingut. Nimetatud väide on ilmses vastuolus üürilepingu p-s 2.1 toodud lepingu objektiga – Kivi 55 ja 55A. Üksnes Kivi 55A koormamine üürilepingutega nähtub ka järgnevatest kinnistute müügilepingutest ja asjaõiguslepingutest: Kivi Keskuse OÜ ja CarSec Teeninduse AS vahel 21.07.2006 sõlmitud kinnistute müügileping ja asjaõiguslepingud, CarSec Teeninduse AS ja OÜ Masterstone (asutamisel) vahel 17.11.2006 sõlmitud kinnistute müügileping ja asjaõiguslepingud. Kohus märkis, et tunnistaja CarSec Teeninduse AS esindaja Kristjan Kanni ütlustest nähtub, et tema ei teadnud, millised olid müügilepingu p-s 1.7.1 viidatud kaks üürilepingut, kuid need lepingud pidi lõpetatama. Üürilepingut ei ole kajastatud ka OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Masterinvest vahel 24.01.2006 koostatud lepingueelsete läbirääkimiste protokollis. Üürilepingut ei ole märgitud 23.03.2005 OÜ Võim ja Valgus ja AS Hansapank vahelises hüpoteegi seadmise lepingus ja pandimärke kustutamise avalduses. Kostja esindaja ja Kivi Keskuse OÜ (asutamisel) juhatuse liikme Ü. Kukumägi väitel, kuna müügilepingu p-s 2.4.2 võttis müüja OÜ Võim ja Valgus endale kohustuse lõpetada omal kulul lepingu p-s 1.7.1 nimetatud üürilepingud, siis ei pidanud pooled vajalikuks lepingus üürilepinguid loetleda ning E. Purret teavitas teisi juhatuse liikmeid Ü. Kukumäge ja T. Radikut kehtivatest üürilepingutest OÜ-ga Endoore, mis hiljem Ü. Kukumägile faksiti. Vaidlustatud ei ole, et hageja esindaja esitas

21.12.2004 üürilepingu koopia kostjale 24.04.2007 e-posti teel ja kohus leidis, et üürilepingu varasemat kostjale esitamist asjas tõendatud ei ole. Kivi 55A kauplus-lao suhtes on sõlmitud mitmeid allüürilepinguid, millest OÜ Värvimaier ja OÜ Viimet ning OÜ Värvimaier ja OÜ Hermitar vahelised allüürilepingud on samuti sõlmitud 21.12.2004 kuupäevaga ehk samal päeval kui vaidlusalune üürileping. 13.04.2007 on sõlmitud allüürileping OÜ-ga Tikumaja, kusjuures lepingu sõlmimise kuupäev on varasem kui OÜ Tikumaja äriregistrisse kandmine. Allüürilepingus on viide OÜ Tikumaja registrikoodile, millist ei saanud pooled lepingus märgitud kuupäeval teada, kuna OÜ Tikumaja on kantud äriregistrisse 07.05.2007. Kohus leidis, et esitatud allüürilepingutest võib teha järelduse, et allüürilepingutele on antud kirjalik vorm, et süvendada muljet 21.12.2004 üürilepingu olemasolust. Allüürilepingud pole samuti sõlmitud sellel kuupäeval, mis lepingutes näidatud, v.a OÜ-ga Endoore sõlmitud leping, faktilised ruumide kasutamise olulised tingimused on muud ja lepingute alusel ei ole arveldusi OÜ-ga Värvimaier teostatud. Kruntide Pikk 12, Kivi 53 ja 55 detailplaneeringust nähtub, et OÜ Võim ja Valgus ning ka OÜ Värvimaier esindaja E. Purret on taotlenud Kivi 55 ja Kivi 55A detailplaneeringu algatamist ja läbiviimist eesmärgiga anda ehitusõigus olemasoleva ärihoone juurdeehituse rajamiseks ja kruntide ümberjagamiseks. Tartu Linnavalitsuse 21.03.2002 korraldusega nr 1253 on detailplaneeringu koostamine antud üle OÜ Värvimaier esindajale E. Purretile ja detailplaneering on kehtestatud Tartu Linnavolikogu 22.10.2003 otsusega nr 214. Algatatud detailplaneering nägi ette Kivi 55 ja 55A kinnistutel asuva hoonestuse osalise lammutamise ja uute hoonete ehitusõiguse. Planeeringu seletuskirja kohaselt täidavad detailplaneeringust tulenevad kohustused kruntide igakordsed omanikud. Kaheldav ja majanduslikult põhjendamata on E. Purreti poolt OÜ Võim ja Valgus esindajana aasta pärast detailplaneeringu kehtestamist, mis nägi ette hoonete lammutamise, planeeringualale jäävate kinnistute üürile andmine tasuta 50 aastase tähtajaga. Kohus asus seisukohale, et iseenesest õige on hageja väide, et kehtestatud detailplaneering ei takista kostjal kinnistute Kivi 55 ja 55A välja arendamist, kuid 21.12.2004 üürileping võtaks taoliselt tegevuselt igasuguse majandusliku eesmärgi. Kohus leidis, et arvestades eelpool toodud 21.12.2004 üürilepingu sõlmimise asjaolusid, OÜ Võim ja Valgus esindaja E. Purreti antud kinnitusi 24.01.2006 lepingueelsete läbirääkimiste protokollis ja võetud kohustusi 22.10.2003 kehtestatud detailplaneeringuga, tuleb 21.12.2004 üürileping lugeda näilikuks. Kohtu poolt on tuvastamist leidnud, et OÜ Värvimaier kasutas küll kinnistul Kivi 55A asuvat kauplus-ladu, kuid mitte nendel tingimustel, mida tahetakse näidata 21.12.2004 üürilepinguga. OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Värvimaier vahel võis olla tegemist suulise tähtajalise äriruumide üürilepinguga, milles tasuta kasutus on saanud võimalikuks üksnes seetõttu, et kummagi lepingupoole esindajana tegutses üks ja sama isik E. Purret. Kohtu arvates on TsÜS § 89 lg 1 järgi tegemist näiliku tehinguga ka juhul, kui faktiliselt on sama liiki õigussuhe poolte vahel küll toiminud, kuid hoopis teistel tehingu olulistel tingimustel, milliste olemasolust tahetakse muljet jätta. Asjaolud kogumis näitavad, et OÜ-l Võim ja Valgus ning OÜ-l Värvimaier, mõlema esindaja E. Purret, ei olnud tahet sõlmida tegelikku üürilepingut, millega fikseerida varasemat õigussuhet, vaid vormistada tagantjärele üürileping, näitamaks õigussuhet, mida tegelikult olemas ei ole, saavutamaks lepingu kohta VÕS § 324 lg 1 alusel märke tegemist kinnistusraamatusse. TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna 21.12.2004 üürileping on tühine selle näilikkuse tõttu, siis puudus alus olematu õigussuhte alusel teha kostja kinnistute registriosadesse hageja poolt taotletavat märget. Kohus nõustus kostjaga, et kui 21.12.2004 üürileping ei oleks näilik, oleks see lepingu poole käitumise vastuolulisuse, lepingu poolte õiguste ja kohustuste disproportsionaalsuse ning vastuolu tõttu üldtunnustatud äritavaga TsÜS § 86 järgi vastuolus heade kommetega.

6.OÜ Värvimaier taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu 28. aprilli 2008 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega rahuldada OÜ Värvimaier hagi OÜ Masterstone vastu ning jätta OÜ Masterstone vastuhagi rahuldamata; teha Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosale 4481403 Kivi 55A ja 711703 Kivi 55 märge 21.11.2004 üürilepingu kohta. Kaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on ebaõigesti võetud vastuhagi menetlusse. TsMS § 423 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Vastustaja sai üürilepingu olemasolust teada 24.04.2007, kuigi pidi teada saama sellest juba varem, kinnistute omandamisel, mida möönab ka käesolevas tsiviilasjas. Sellest tulenevalt oli vastustajal VÕS § 323 lg-st 1 tulenev õigus üürileping üles öelda. Vastustaja ei ole kasutanud seadusest tulenevat õigust üürileping tühistada ning hilisem üürilepingu vaidlustamine on alusetu. Vastustaja on sisuliselt nõustunud üürilepingu olemasoluga ja nimetatud asjaoludel saab järeldada, et hagi esitamise ajal ei ole rikutud Masterstone OÜ õigusi; 2) pidi vastustaja üürilepingust teada saama kinnistute omandamisel ja nende ülevaatamisel. OÜ-l Masterstone oli võimalus vähemalt alates 24.04.2007 tutvuda ning analüüsida 21.12.2004 sõlmitud üürilepingut, mida kinnitab esindajate kirjavahetus, ning teha seadusest tulenevaid õigustoiminguid üürilepingu ülesütlemiseks tulenevalt VÕS §-st 323. VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Antud tsiviilasjas ei ole aga vastustaja temale seadusega antud õigust kasutanud ning hilisem üürilepingu vaidlustamine ei ole tsiviilkäibe huvides põhjendatud; 3) on vääralt tuvastatud majandushuvi kaudu OÜ-l Masterstone õigusliku huvi olemasolu. Asja materjalidest tuleneb, et Kivi Keskuse OÜ ei ole andnud üle üürilepinguid CarSec Teeninduse AS-le ega viimane neid üle OÜ-le Masterstone. OÜ Masterstone ei ole näidanud üles vähematki huvi enne ostu-müügilepingu sõlmimist selle kohta, kes ja kuidas kasutab ostetud kinnistuid. Nimetatud asjaolu tõendab OÜ-1 Masterstone majandusliku huvi puudumist ja seda, et OÜ-l Masterstone oli vaid huvi saada kinnistute omanikuks; 4) ei saa 21.12.2004 sõlmitud lepingut pidada näiliseks üksnes põhjusel, et selles on kasutatud registriosade numbreid, mis on hilisemad kui lepingus näidatud kuupäev. Oluline on üürisuhte olemasolu ja faktiline kehtivus. 21.12.2004 üürilepingu näol on tegemist õigussuhtele hiljem antud kirjaliku vormiga, mistõttu on mõistetav ka üürilepingu vormistamise ajal kehtivate registriosa numbrite kasutamine, kuid selle kuupäevaga, millal üürisuhe faktiliselt alguse sai; 5) on ebaõigesti leitud, et OÜ Võim ja Valgus ning Kivi Keskuse OÜ (asutamisel) vahel 15.02.2006 sõlmitud lepingu p 1.7. ja üürilepingu p 2.1 on vastuolus. Vastuolu puudub, kuivõrd üürileping on tehtud täpselt nii, nagu selles seisab, ning see, et üürilepinguga on koormatud ka teine kinnistu, ei tekita vastuolu olukorras, kus toimub ka tegelik kinnistu kasutamine üürniku poolt; 6) on ebaõigesti märgitud, et tunnistaja K. Kann ütlustest nähtub, et tema ei teadnud, millised olid müügilepingu p-s 1.7.1 viidatud kaks üürilepingut, kuid need pidi lõpetatama. Kui K. Kann ei teadnud üürilepingutest midagi, siis kuidas ta sai need üle anda ostjale OÜ-le Masterstone.

Kohus, hinnates seda tõendit, oleks pidanud järeldama, et ei CarSec Teeninduse AS ega ka OÜ Masterstone (asutamisel), ostes kinnistu, ei tundnud majanduslikku huvi kinnistute väljaarendamiseks, vaid soovi kinnistud võõrandada ja omandada, et vabaneda osanikust Kivi Keskus OÜ-s E. Purretist. Kohus on jätnud aga need tehingud täielikult hindamata, millega on rikutud menetlusnorme; 7) ei ole asjaolu, et lepingu tekstis on märgitud ainult Kivi 55A koormamine kahe üürilepinguga, määrava tähtsusega, kuivõrd nii OÜ Võim ja Valgus kui ja Kivi Keskuse OÜ (asutamisel) seaduslikuks esindajaks selles müügitehingus oli E. Purret, kes oli mõlema äriühingu juhatuse liikmeks ning kes teadis 21.12.2004 üürilepingu olemasolust. Seda, et Kivi Keskuse OÜ, kes üürilepingust teadis, kuid võis jätta sellest teavitamata CarSec Teeninduse AS-i, ei saa pidada piisavaks põhjuseks, et pidada üürilepingut näilikuks. Kivi Keskus OÜ juhatuse liikmena oli E. Purret tema nimetatud üürilepingutest teadlik ning sellest pidi olema ka teadlikud teised juhatuse liikmed nii Ü. Kukumägi kui ka T. Radik, mistõttu pidi 21.12.2004 üürilepingust olema teadlik ka OÜ Masterstone; 8) on asjakohatu viide üürilepingu kajastamata jätmisele OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Masterinvest vahel koostatud lepingueelsete läbirääkimiste protokollis, kuivõrd protokoll reguleerib õigussuhet OÜ Võim ja Valgus ning kolmanda isiku vahel. Samamoodi on asjakohatu see, et kohus on arvestanud OÜ Võim ja Valgus ning AS Hansapank vahelist hüpoteegi lepingut ning seda, et selles lepingus ei ole mainitud 21.12.2004 üürilepingut. Ka nimetatud suhe on OÜ Võim ja Valgus ning kolmanda isiku vahel ning võimalikud valeandmed on selle õigussuhte sisene asi; 9) on väär seisukoht, et allüürilepingute on antud kirjalik vorm, et süvendada muljet 21.12.2004 üürilepingu olemasolust. 21.12.2004 kuupäev tulenes sellest, et lepingud vormistati tagantjärele alates sellest kuupäevast, kui ruumide kasutamine allüüri korras muutus võimalikuks. Allüürilepingu sõlmimine OÜ-ga Tikumaja 13.04.2007, mis on varasem, kui OÜ Tikumaja äriregistrisse kandmine ja registrikoodi väljastamine OÜ-le Tikumaja, ei ole samuti põhjenduseks, et lugeda 21.12.2004 üürilepingut näilikuks. Asutamisel olev äriühing võib võtta omale kohustusi ja osaleda õiguskäibes; 10) on väär seisukoht, et kuigi 50-aastase tähtajaga tasuta üürileping ei takista vastustajal Kivi 55 ja 55A kinnistute välja arendamist, võtab 21.12.2004 üürileping selliselt tegevuselt igasuguse majandusliku eesmärgi. Üürilepingu näol jäi E. Purretile läbi Värvimaier OÜ võimalus kasutada Kivi 55 ja 55A kinnistuid ka juhul, kui koos arendamine ei peaks õnnestuma, nagu ka juhtus; 11) on ebaõigesti leitud, et 21.12.2004 üürileping on TsÜS § 89 lg 1 järgi näilik tehing, kui faktiliselt sama liiki õigussuhe on osapoolte vahel toimunud, kuid hoopis teistel tehingu olulistel tingimustel. Kohus on vääralt järeldanud teiste tingimustega üürilepingu olemasolu, samuti ei ole kohus välja toonud ega põhjendanud, millistel tingimustel siis väidetavalt OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Värvimaier vahel üürileping kehtis. Vastustaja oleks pidanud esitama tõendeid selle kohta, et OÜ Kivi Keskuse juhatuse liikmed Ü. Kukumägi ja T. Radik ei saanud olla teadlikud üürilepingust, kuna sellist üürilepingut ei esitletud. Seisukoht, et tegemist on näiliku tehinguga, on põhjendamatu ka asjaoludel, et OÜ Värvimaier on kasutanud juba alates 1998. a kuni käesoleva ajani kinnistul asuvat kauplus-ladu oma majandustegevuse läbiviimiseks; 12) on põhjendamatu seisukoht, et kui tehing ei ole näiline, siis oleks see vastuolus heade kommetega õiguste ja kohustuste disproportsionaalsuse tõttu. Kuivõrd üürilepingu sõlmimine 50 aastaks ei ole seadusega vastuolus ning tegemist on majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud üürilepinguga, mille eesmärk oli olla E. Purretile garantiiks, et kinnistute arendamine toimub nii,

7.Masterstone OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Tartu Maakohtu 28. aprilli 2008 otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on vastuhagi võetud õigesti menetlusse. Vastustaja ei saanud kinnistute omandamisel olla üürilepingu olemasolust teadlik, kuna üürilepingut nimetatud ajahetkel ei eksisteerinud. Kohus on õigesti asunud seisukohale, et OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Värvimaier, mõlema esindaja E. Purret, vormistasid kõnealuse lepingu tagantjärele, näitamaks õigussuhet, mida tegelikult olemas ei ole; 2) on paljasõnaline väide vastustaja üürilepingust teadlikkuse kohta. Hagiavaldusele lisatud kinnistute müügilepingud ei sisalda viidet 21.12.2004 üürilepingule. Ka kohus on asunud seisukohale, et üürilepingut ei ole kajastatud kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingutes ning leidnud lõppkokkuvõttes, et üürilepingu enne 24.04.2007 kostjale esitamist asjas tõendatud ei ole. Samuti on ebaõige käsitlus sellest, et vastustaja oleks võinud soovi korral üürilepingu tulenevalt VÕS §-st 323 üles öelda ja kuivõrd seda 3-kuulise tähtaja jooksul ei tehtuid, siis hilisem üürilepingu vaidlustamine ei ole enam tsiviilkäibe huvides põhjendatud. Kui üürileping on seadusest tulenevalt tühine, siis VÕS § 323 regulatsioon ei rakendu, sest puudub pooltele õigusi ja kohustusi toov üürileping, milline asja koormaks. Antud vaidluses on tuvastatud üürilepingu tühisus. Huvitatud isikul on õigus tehingu tühisusele tugineda mistahes ajal ning tühist tehingut ei ole võimalik õiguskorral kaitsta; 3) on ebaõiged väited, et OÜ Masterstone ei ole näidanud üles vähematki huvi enne ostu-müügi lepingu sõlmimist selle kohta, kes ja kuidas kasutab ostetud kinnistuid. Kivi 55 ja 55A kinnistute esmaseks omandajaks oli Kivi Keskuse OÜ (asutamisel). Nimetatud äriühinguga lepingut sõlmides võttis müüja endale kohustuse lammutada kinnistul olevad ehitised, samuti lõpetada kõik üürilepingud, kuna hooned kuulusid lammutamisele, siis pidid lõppema ka kõik hoonete kasutamist võimaldavad üürilepingud. Ka järgnevad kinnistute ostjad (CarSec Teeninduse AS ja OÜ Masterstone) teadsid, et kinnistutel paiknevad hooned kuuluvad lammutamisele ning lepingu eset II koormavad üürilepingud lõpetamisele. Seega oli vastustaja plaan hakata Tartu Linnavalitsuse poolt kehtestatud detailplaneeringut ellu viima hoonestamata tühjal kinnistul. Vastustaja ei pidanudki tundma sügavamat huvi lammutamisele kuuluvate hoonete ning nendes toimuva vastu. Maakohus on õigesti järeldanud, et 21.12.2004 üürileping võtaks vastustajalt kinnistute Kivi 55 ja Kivi 55A välja arendamiseks igasuguse majandusliku eesmärgi; 4) on üürilepingu näilisuse tuvastamisel lähtunud lisaks asjaolule, et üürilepingus on kasutatud 2004. a veel mitteeksisteerivaid kinnistute registriosade numbreid, ka teistest tõenditest. Kohus on hinnanud kõiki asjassepuutuvaid tõendeid, lepinguid ja tunnistajate ütlusi kogumis; 5) on kohus jõudnud õigesti järeldusele, et eksisteerib oluline vastuolu 21.12.2004 üürilepingu ning OÜ Võim ja Valgus ning Kivi Keskuse OÜ (asutamisel) vahel 15.02.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu vahel. Apellant on leidnud, et kohtu seisukoht on väär, kuid ei too arusaadavalt välja, milles on kohus eksinud; 6) ei tähenda asjaolu, et kohtu hinnang K. Kanni ütlustele ei ühti apellandi seisukohtadega, et kohus oleks jätnud tõendi hindamata. Tunnistaja ütlust tuleb hinnata objektiivselt, nagu kohus on antud juhul ka toiminud;

7) ei ole apellant ümber lükanud kohtu poolt tuvastatud asjaolusid, et E. Purreti poolt deklareeriti 21.01.2006 sõlmitud Kivi 55 ja 55A kinnistute müügieelsete läbirääkimiste protokollis, et kinnistul asuvad angaar ja kauplusehoone kuuluvad lammutamisele ja nimetatud ehitisi koormavad üürilepingud lõpetamisele. E. Purreti poolt avaldatud informatsioon ning sõlmitud kokkulepped (lepingueelsete läbirääkimiste protokoll, kinnistute müügileping) ei andnud alust arvamiseks, et lisaks E. Purreti poolt avaldatule ja kirjapandule tuleb veel millegi olulisega arvestada. Seega ei tõenda jätkuvalt miski, et vastustaja oleks olnud 21.12.2004 üürilepingust teadlik, millisele järeldusele on õigesti jõudnud ka kohus; 8) kuna lepingueelsete läbirääkimiste protokoll sisaldab müüja ja ostja vahelisi läbirääkimisi Kivi 55 ja Kivi 55A kinnistute omandamist puudutaval teemal, siis 21.12.2004 üürilepingu olemasolu korral oleks viide sellele sisaldunud ka protokollis; 9) on kohus õigesti järeldanud, et kuna allüürilepingud pole sõlmitud sel kuupäeval, mis lepingutes näidatud, v.a OÜ-ga Endoore sõlmitud leping, faktilised ruumide kasutamise olulised tingimused on muud ja lepingute alusel ei ole arveldusi OÜ-ga Värvimaier teostatud, siis järelikult on allüürilepingud koostatud selleks, et süvendada muljet 21.12.2004 üürilepingu olemasolust; 10) ei ole apellant põhjendanud, kuidas võiks toimuda majanduslikult kasulik kinnistute arendamine, kui kinnistute valdus on 50-aastaks antud läbi üürilepingu kolmandale isikule ja seda ilma kinnistute omanikule tasu maksmise kohustuseta. Apellant küll kirjeldab, millist kasu saab E. Purret 21.12.2004 üürilepingust, saades võimaluse kasutada Kivi 55 ja 55A kinnistuid, kuid see ei ole kuidagi seotud apellandi väitega, et kohtu seisukoht ülalnimetatud küsimuses on ebaõige; 11) on vastustaja esitanud piisavalt tõendeid selle kohta, et 21.12.2004 üürilepingu näol on tegemist ilmselgelt tagantjärele vormistatud ja näilisuse tõttu tühise dokumendiga, millel ei ole õigusjõudu. Kohus on jõudnud õigele järeldusele, et apellandil ning OÜ-l Võim ja Valgus ei olnud tahet sõlmida tegelikku üürilepingut, vaid vormistada näilik dokument, mille abil saavutada üürilepingu kohta VÕS § 324 lg 1 alusel märke tegemine kinnistusraamatusse; 12) on kohus õigesti järeldanud, et tegemist on heade kommetega vastuolus oleva tehinguga. VÕS § 28 lg 1 kohaselt majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingud on tasulised. 50-aastaks sõlmitud tasuta üürileping on ilmselgelt disproportsionaalne ning vastuolus üldtunnustatud äritavaga. Kuna kohus jõudis kohtuotsuses selgele veendumusele, et 21.12.2004 üürilepingu näol on tegemist näiliku tehinguga, siis ei pidanud kohus alternatiivset nõuet iseseisvalt põhistama.

TsMS § 3 lg 1 kohaselt kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Tehingu tühisuse tuvastamiseks peab isik, kes ei ole vaidlustatava tehingu pool, tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tuvastamiseks. Maakohus on õigesti leidnud, et OÜ-l Masterstone kinnistute Kivi 55 ja Kivi 55A omanikuna on õigustatud huvi nõuda kohtult 50 aastase tähtajaga sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ning seda eriti olukorras, kus OÜ Värvimaier oli eelnevalt esitanud hagi nimetatud üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Apellandi seisukoht, et maakohus oleks pidanud jätma OÜ Masterstone vastuhagi läbi vaatamata, ei ole põhjendatud. Ekslik on apellandi väide, mille kohaselt üürilepingu ülesütlemata jätmine OÜ Masterstone poolt kinnitab viimase poolt üürilepingu olemasolu tunnustamist ning ka seepärast ei saa selle tühisuse tuvastamist nõuda. Tehingu tühisuse tuvastamise nõue ei ole seotud ajalise piiranguga ning see ei ole sõltuvuses VÕS §-s 323 sätestatud ülesütlemisõiguse kasutamisega. Maakohus on tuvastanud 21.12.2004 üürilepingu näilikkuse tõendite kogumi alusel ning seejuures hinnanud kõiki tõendeid kooskõlas TsMS §-s 232 sätestatuga. 15.02.2006 sõlmitud kinnistute müügilepingus ja asjaõiguslepingus on E. Purret müüja esindajana kinnitanud (lepingu p 1.7.1), et üksnes lepingu eset II (Kivi 55A) koormavad kaks üürilepingut. Asja materjalidest nähtub, et nimetatud lepinguteks olid OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Endoore vahel 01.05.2002 (t.l 150) ja 09.03.2004 (147-149) sõlmitud lepingud. Apellant ei esitanud ka apellatsioonkaebuses mõistlikku põhjendust, miks ta jättis vaidlusaluse üürilepingu olemasolu 15.02.2006 müügilepingus ja asjaõiguslepingus kajastamata. Seetõttu on õige maakohtu seisukoht, et müüja kinnitus lepingu p-s 1.7.1 on vastuolus lepingu p-ga 2.1 ning viitab sellele, et 15.02.2006 ei olnud 21.12.2004 üürilepingut sõlmitud. Üksnes Kivi 55A kinnistu koormamine üürilepingutega nähtub ka 21.07.2006 ja 17.11.2006 sõlmitud müügilepingutest ja asjaõiguslepingutest (t.l 15 p 1.7.1 ja t.l 23 p 1.7.1). Tunnistaja K. Kanni ütlused kinnitavad, et lepingu p-de 2.5.1 ja 2.5.2 (t.l 17) kohaselt kuulusid kinnistul olevad hooned lammutamisele ja üürilepingud, mis on märgitud lepingu p-s 1.7.1, lõpetamisele. Maakohus on hinnanud tunnistaja ütlusi kooskõlas teiste tõenditega ning leidnud, et ka tunnistaja ütlused ei kinnita 21.12.2004 üürilepingu olemasolu. Seetõttu ei ole põhjendatud apellandi väide, et tunnistaja K. Kanni ütlustele on antud ebaõige hinnang. 21.12.2004 üürilepingu olemasolu ei kajastu ka OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Masterinvest vahel 24.01.2006 koostatud lepingueelsete läbirääkimiste protokollis (t.l 144-146), mille eesmärk oli müügilepingu tingimuste kindlaksmääramine, samuti OÜ Võim ja Valgus ning AS Hansapank vahel 23.03.2005 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingus ja pandimärke kustutamise avalduses (II kd, t.l 15-21). Apellandi väide, et kuna nimetatud lepingute pooleks ei ole OÜ Masterstone, siis on need tõenditena asjakohatud üürilepingu tühisuse tuvastamise vaidluses, ei ole põhjendatud. Kuna apellant ei ole osanud selgitada, miks on tema poolt jäänud kajastamata vaidlusalune üürileping hilisemates lepingutes, siis sõltumata sellest, et OÜ Masterstone ei ole nimetatud lepingute pooleks, tõendavad need kogumis teiste tõenditega OÜ Masterstone väidet 21.12.2004 üürilepingu näilikkuse kohta. Vaidlustatud 21.12.2004 üürilepingus (t.l 32-33) on kasutatud kinnistute registriosade numbreid, mida lepingu väidetava sõlmimise ajal ei olnud veel olemas. Kuna Tartu linna kinnistute registriosade numbrite lõppu lisati tunnus 03 alates 21.11.2005. a, siis viitab väidetavalt 21.12.2004 sõlmitud lepingus tunnuse 03 kasutamine selle sõlmijate tahtele jätta mulje tehingu olemasolust juba 2004. a, seda enam, et üürilepingu mõlema poole esindajaks oli E. Purret. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida sedagi, et maakohus ei tuvastanud üürilepingu näilikkust üksnes ebaõigete registriosade numbrite kasutamise tõttu, nagu seda ekslikult leiab apellant.

Apellandi viide TsÜS §-le 133 ei ole asjakohane ning apellant ei ole tõendanud, et Kivi Keskuse OÜ teised juhatuse liikmed Ü. Kukumägi ja T. Radik pidid teadma üürilepingust. Vaidlusalusele üürilepingule ei viidanud E. Purret ka lepingueelsete läbirääkimiste protokollis, mis samuti kinnitab Ü. Kukumägi väidet, et ta ei teadnud nimetatud lepingu olemasolust. Maakohus on hinnanud õigesti väidetavalt 21.12.2004 ja 13.04.2007 sõlmitud allüürilepinguid ning apellandi vastupidised väited ei lükka ümber maakohtu järeldusi. Maakohus on õigesti järeldanud, et planeeringualale (planeeringuga oli ette nähtud hoonete lammutamine) jäävate kinnistute omanikule tasu maksmise kohustuseta üürile andmine 50 aastaks ei ole omanikule majanduslikult kasulik ning tõendab samuti üürilepingu näilikkust. Maakohus tuvastas, et OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Värvimaier (mõlema esindaja E. Purret) vahel 21.12.2004 kuupäevaga vormistatud üürileping on näilik, kuna poolte tahteavaldustel ei olnud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahtsid jätta muljet tehingu olemasolust, mille abil saavutada üürilepingu kohta VÕS § 324 lg 1 alusel märke tegemine kinnistusraamatusse. Maakohus ei tuvastanud, et lepinguosalistel oli soov varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahtsid. Seetõttu ei ole asjakohane apellandi seisukoht, et maakohus oleks pidanud välja tooma, millistel tingimustel väidetavalt OÜ Võim ja Valgus ning OÜ Värvimaier vahel üürisuhe kehtis. Apellandi poolt võimalik kinnistu valdus ei oma tähendust 21.12.2004 üürilepingu näilikkuse tuvastamisel. Maakohus tuvastas vaidlusaluse üürilepingu näilikkuse TsÜS § 89 lg 1 alusel ning jättis seetõttu rahuldamata OÜ Värvimaier hagi üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamtusse. Maakohus ei tuvastanud vaidlusaluse lepingu tühisust selle vastuolu tõttu heade kommetega TsÜS § 86 alusel. Seetõttu jätab ringkonnakohus tähelepanuta apellandi väited selle kohta, kas vaidlusalune üürileping on vastuolus heade kommetega või mitte.