OÜ Remo Group hagi Tarmo Viikmaa vastu kinnisasjal viibimise keelamiseks ja Tarmo Viikmaa vastuhagi OÜ Remo Group, Ants Susi ja Vello Nurmsalu vastu juurdepääsu saamiseks avalikule teele
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.10.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Remo Group ja Tarmo Viikmaa apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
27. märts 2007, avalik kohtuistung Hageja OÜ Remo Group, seaduslik esindaja Kalev Palm, lepinguline esindaja adv. Paavo Paas Kostja (vastuhagis hageja) Tarmo Viikmaa, esindaja adv. Äili Rodi Vastuhagis kostja Vello Nurmsalu Vastuhagis kostja Ants Susi, esindaja adv Tiit Vajak Kolmas isik Kiili vald, esindaja Tarko Tuisk
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 27.10.2006 otsus osas, millega kohus määras kinnistusraamatusse kantava märkuse tingimused, jättis juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud Tarmo Viikmaa kanda ning määras juurdepääsu kasutamise tasuks 365 krooni aastas koos vastava kande tegemisega kinnistusraamatusse. Tühistatud osas teha uus otsus.
2.Tuvastada, et OÜ-l Remo Group on kohustus anda nõusolek märke tegemiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx juurdepääsu ja selle kasutamise eest makstava tasu kohta ja lugeda see antuks järgmises sõnastuses: OÜ Remo Group (registrikood 10304563) lubab kanda Harju Maakohtu Harjumaa kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxx märke x kinnistule (Harju Maakohtu Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx) juurdepääsu asukoha üle kinnistu nr xxxxxxx ning kinnistu nr xxxxxxx kasutamise eest makstava tasu kohta.
3.Määrata juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu suuruseks 1000 (üks tuhat) krooni aastas.
4.Kohustada OÜ-t Remo Group taastama X tänava pikendusel (kinnistu registriosa nr xxxxxxx) olnud killustikkattega juurdepääsutee kinnistuni nr xxxxxxx ning sellega seotud kulud jätta OÜ Remo Group kanda.
5.Kohtuotsust täiendada järgmiselt:
5.1.Kohustada OÜ-t Remo Group kõrvaldama takistused X tänava teemaa kinnistul nr xxxxxxx ja mitte tegema edaspidi takistusi juurdepääsutee kasutamisel.
5.2.Jätta rahuldamata vastuhagi muu ajutise juurdepääsutee ehitamiseks.
5.3.Jätta rahuldamata vastuhagi Ants Susi ja Vello Nurmsalu vastu.
6.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
7.Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt.
8.Apellatsioonimenetluse kohtukulud jätta kummagi poole enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Harju maakonnas, Kiili vallas, Luige külas asuv kinnistu registriosa nr-ga xxxxxxx, mille otstarve on transpordimaa. Kostjale kuulub naabruses paiknev kinnistu registriosa nr-ga xxxxxxx, mille otstarve on elamumaa. Hageja juhatuse 10.09.2003 korraldusega on transpordimaa määratud määramata ajaks ehitusplatsi staatusesse. Hageja kinnistul ei paikne ühtegi teed. Hageja tähistas kinnistu sissesõitu keelavate liiklusmärkide ja tähistega. Hageja ei ole andnud kinnistule sisenemiseks luba ühelegi kolmandale isikule. Vaatamata eeltoodule kasutab kostja hageja kinnistut sealt läbikäiguks ja läbisõiduks. Hageja korduvad nõuded õigusrikkumised lõpetada ei ole andnud tulemusi. Kostjal on olemas oma kinnistule teine juurdepääsutee, mis väljub riigimaanteele. Hageja on kostja tegevuse suhtes pöördunud politsei poole ning kostjat on hageja kinnistu värava lõhkumise eest karistatud väärteokorras rahatrahviga. Hageja palus keelata kostjal hageja kinnistul viibimine, sh läbikäik ja läbisõit. Kostja vastuväited ja vastuhagi nõue
2.Kostja hagi ei tunnistanud. x tänav on ainuke olemasolev ja Kiili Vallavolikogu poolt 09.07.2002 kehtestatud Pärna IV maaüksuse detailplaneeringuga ette nähtud seaduslik ligipääs kostjale kuuluvale X 35 asuvale kinnistule ning ka teistele sama piirkonna kinnistute omanikele. Teist juurdepääsuteed ei eksisteeri ning selle rajamine ei ole võimalik. Hageja poolt 2003. a omandatud kinnistul on aastakümneid asunud killustikkattega tee, mis on ära toodud erinevatel kaartidel, kirjeldatud detailplaneeringu aluskaardil ja seletuskirjas ning fikseeritud ka katastriüksuste plaanidel. Hageja eemaldas X tänaval killustikkatte ja alusmulla ning rajas kõva pealiskihita pinnasetee. Hageja takistab pidevalt kostja juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt oma kinnistule.
3.Kostja palus vastuhagis tunnustada seadusjärgsest kinnisomandi kitsendusest tulenevat kostja õigust kasutada juurdepääsuteena X tänava teemaa kinnistul nr xxxxxxx asuvat X tänavat ja kohustada hagejat tagama kostjale juurdepääs üle hagejale kuuluva kinnistu, kõrvaldama takistused ja hoiduma kostja valduse edasisest rikkumisest. Kostja palus täiendavas vastuhagis lisaks eeltoodule kohustada hagejat tagama ning määrata kostjale ajutine juurdepääs oma kinnistule kuni alalise detailplaneeringu kohase uue tee valmimiseni üle hagejale kuuluva kinnistu ja selleks taastama kinnistul asunud tee või ehitama muu ajutise juurdepääsutee. Alternatiivina eelmisele nõudele palus kostja kohustada hagejat, Vello Nurmsalu ja Ants Susi tagama ja määrata kostjale ajutine
juurdepääs oma kinnistule kuni alalise tee valmimiseni üle kostja, Vello Nurmsalu ja Ants Susi kinnistute. Alternatiivse juurdepääsu tagamiseks palus kostja kohustada hagejat ehitama ajutine juurdepääsutee. Samuti palus kostja määrata tasu alalise ja ajutise juurdepääsu kasutamise eest 365 krooni aastas ning tuvastada, et hagejal on kohustus anda nõusolek registriossa nr xxxxxxx märke tegemiseks juurdepääsu ja selle kasutamise eest makstava tasu kohta ja lugeda see antuks kohtuotsusega.
4.Kostja leidis, et juurdepääsuteena ei saa kasutada üle Vello Nurmsalu kinnistu ja riigile kuuluvate xmaade kulgevat ja riigi tugimaanteele suubuvat rada, kuna Maanteeamet ei ole riigimaanteele peale- ja mahasõidu rajamiseks luba andnud. Kostja esimene eelistus on kasutada hageja transpordimaad, kuna sama lahenduse näeb ette kehtestatud detailplaneering. Juurdepääsu tee rajamine peaks kostja arvates jääma hageja ülesandeks, kuna hageja kaevas transpordimaal olnud tee omavoliliselt üles. Vastuväited vastuhagile
5.OÜ Remo Group vastuhagi ei tunnistanud. Hageja arvates ei kuulu vastuhagi rahuldamisele, kuna kostjal eksisteerib alternatiivne ja vähem koormav juurdepääs üle Vello Nurmsalu kinnistu. Samuti ei võimalda hageja kinnistu kasutamine juurdepääsuteena kinnistul ehitustegevuse jätkamist, see seaks ohtu inimelud ning oleks hagejale ebamõistlikult koormav. Lisaks ei ole kostja nõustunud maksma juurdepääsutee kasutamise eest õiglast tasu. Kostja on avalikust teest eemale eramaade taga asuvale kinnistule püstitanud elamu, hoolitsemata selle eest, et tagada seaduslikus korras kinnistule juurdepääs. Täielikult õigustamatuks peab hageja kostja soovi panna juurdepääsutee rajamise kohustus hagejale.
6.Vello Nurmsalu tunnistas vastuhagi ja on nõus lubama kostjal sobiva tasu eest kasutada avalikule teele juurdepääsuks enda kinnistut.
7.Ants Susi palus jätta vastuhagi rahuldamata. Ants Susi leidis, et kostja peab juurdepääsuks kasutama hagejale kuuluvat transpordimaad, kuna see on maakorralduslikult ja tehniliselt ainuvõimalik lahendus. Kolmanda isiku seisukoht
8.Iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kaasatud Kiili vald nõustus kostja seisukohtadega. Kolmas isik pidas õigeks juurdepääsu üle hagejale kuuluva transpordimaa, nagu on ette nähtud kehtestatud detailplaneeringuga. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
9.Kohus jättis hagi rahuldamata ja tunnustas Tarmo Viikmaa õigust juurdepääsule avalikult teelt talle kuuluvale Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx kantud kinnistule üle OÜ-le Remo Group kuuluva registriossa nr xxxxxxx kantud kinnistu. Kohus otsustas kanda registriossa nr xxxxxxx märkuse juurdepääsutee kohta alljärgnevatel tingimustel: - juurdepääsutee asukoht ja mõõtmed peavad vastama Kiili valla poolt koostatud Pärna IV maaüksuse detailplaneeringu põhijoonisele; - juurdepääsu õigus hõlmab ligipääsu jalgsi ja sõidukitega ning kinnisasja korrapäraseks teenindamiseks vajaliku transpordiga. Kohus otsustas jätta juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud kuni Kiili valla poolt koostatud Pärna IV maaüksuse detailplaneeringu järgse X tänava pikenduse valmimiseni Tarmo Viikmaa kanda. Kohus mõistis Tarmo Viikmaalt välja juurdepääsutee kasutamise eest iga-aastase ühekordse maksena tasu 365 krooni OÜ Remo Group kasuks. Kohus
otsustas kanda registriossa nr xxxxxxx juurdepääsutee kasutamise tasu maksmise kohustuse kohta märkuse, mille kohaselt on registriossa nr xxxxxxx kantud kinnisasja igakordne omanik kohustatud maksma üle registriossa nr xxxxxxx kantud kinnisasja kulgeva juurdepääsutee kasutamise eest registriossa nr xxxxxxx kantud kinnisasja igakordsele omanikule iga-aastase ühekordse maksena tasu 365 krooni. Kohus mõistis hagejalt Tarmo Viikmaa kasuks välja riigilõivu 120 krooni ja õigusabikulu 50 000 krooni.
10.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 tulenevalt juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes juurdepääsuga koormatava kinnisasja omaniku õiguste kitsendusega. Kohtu hinnangul hõlmab juurdepääsu puudumine ka olukorda, kus olemasolevast ühendusest ei piisa kinnisasja korrapäraseks majandamiseks. Kohus on paikvaatluse käigus tuvastanud, et teerada, mis ühendab kostja kinnistut üle Vello Nurmsalu kinnistu tugimaanteega nr 15 on x pealne ja peamiselt muldkattega. Kostja poolt esitatud tõenditest nähtuvalt on kinnisasja korrapäraseks majandamiseks vajalike teenuste osutajad keeldunud talle osutama teenust üle V. Nurmsalule kuuluva x seoses teeolude mittesobivusega. Lisaks takerdub kinnistu majandamine üle V. Nurmsalu kinnisasja Põhja Regionaalse Maanteeameti poolt 15.02.2006 kirjaga nr 7-4/148-2 selgelt väljendatud keeldumisele rajada mahasõit kostja kinnisasjale riigi tugimaanteelt nr 15. Eeltoodu põhjal asus kohus seisukohale, et kostjal puudub ühendus avaliku teega, mis võimaldaks kinnisasja korrapärast majandamist.
11.Kostja kinnistu läheduses paikneb kaks avalikult kasutatavat teed: X tänav ja riigi tugimaantee nr 15. Hagejal puudub otsene juurdepääs X tänavale ja piisav juurdepääs tugimaanteele nr 15. Otsuse langetamisel, kas kostjale tuleb rajada juurdepääs otse tugimaanteele nr 15 või X tänavale, on kohtu arvates määravaks eelpool juba nimetatud Põhja Regionaalse Maanteeameti 15.02.2006 kirjas nr 7-4/148-2 väljendatud seisukoht. Maanteeamet on oma seisukohta põhjendanud kohtu hinnangul õige eesmärgiga vähendada tugimaanteele pealesõite ning koondada need eelnevalt kogujateedele. Kostja kinnistu kogujateeks on kehtiva detailplaneeringu kohaselt X tänav, mitte maanteeäärse poe parkla.
12.Juurdepääsutee rajamisel X tänavale on selle asukoha kindlaksmääramisel kohtu arvates otsustavaks poolte vahel vaidlustamata maakorralduslikud asjaolud, et hagejale kuuluva kinnistu nr xxxxxxx otstarbeks on transpordimaa ning et kehtiv detailplaneering näeb ette kostja kinnistule juurdepääsutee rajamise X tänava pikendusena mööda hagejale kuuluvat ja transpordimaaks määratud kinnistut. Hageja ei ole kehtivat detailplaneeringut kui edasise tegevuse kava vaidlustanud ega eitanud kavatsust planeeringus ettenähtut ellu viia. Sellest järelduvalt saab X tänava pikendus varem või hiljem teoks ning ühendus üle hageja transpordimaa kostja kinnistuga luuakse planeeringus ettenähtud viisil. Nimetatud asjaolud välistavad kohtu arvates kostja poolt pakutud alternatiivse ning kohtu hinnangul meelevaldse ja kohmaka lahenduse rajada juurdepääsutee X tänavale mujalt. Kuna pooled ei ole juurdepääsutee asukohta kokkuleppeliselt lahendanud, peab käesoleval juhul olema kohtuotsus tee asukoha osas kujundava iseloomuga.
13.Hageja on peamise põhjusena, miks ta ei saa lubada kostja perel enda kinnistut läbida, esitanud asjaolu, et teemaa kasutamine kõrvaliste isikute poolt takistab seal toimuvat ehitustegevust ja seab ohtu inimelud. Kohtu hinnangul ei kaalu hageja selline põhjendus üles kostja vajadust pääseda juurde oma kodule ja tagada selle korrapärane majandamine. Hageja poolt läbiviidava ehitustegevuse intensiivsus ei ole senini olnud märkimisväärne ning üksnes kostja perekond on kostja kinnistut läbimiseks kasutanud, mistõttu ei saa liiklus juurdepääsul olla kujunenud ehitustöid seiskavalt tihedaks. Pooltel tuleb head tahet
üles näidates läbipääs ja ehitustegevus piiritleda nii, et ei seataks ohtu kellegi elu ega vara. Transpordimaa ühist kasutamist soosivaks tuleb pidada hageja kinnitust, et kommunikatsioonid, mille ehitamiseks on hagejale luba antud, rajatakse X tänava pikenduse äärde, mitte selle alla ning kohus ei näe seetõttu tarvidust sulgeda liiklemiseks üheaegselt kogu transpordimaad. Kohtu arvates on kõnealustes oludes ehitustööde ja liiklemise eraldamine võimalik ajutiste piirete rajamisega või muul ohutust mõistlikult tagaval viisil.
14.Juurdepääsutee täpse asukoha mahamärkimisel ja mõõtmete kindlaksmääramisel tuleb kohtu hinnangul võtta aluseks Kiili valla poolt koostatud Pärna IV maaüksuse detailplaneeringu põhijoonis ja detailplaneeringu seletuskiri, et vältida vajadust tee asukoha edaspidiseks muutmiseks. Vastavalt kostja nõudele tuleb AÕS § 64 lg 1 p 4 ja § 140 lg 3 kohaselt teha kinnisomandi kitsendus juurdepääsu kujul kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks kinnistusraamatusse kantava märkusega.
15.Juurdepääsutee rajamise ja selle edasise hooldamise kulud tuleb jätta kostja kui tee esmase vajaja kanda ning seda tuleb arvestada juurdepääsutee kasutamise tasu suuruse kindlaksmääramisel. Asjaolu, et hageja kinnistu võis enne hageja poolt takistuste tegemist olla läbitav, ei tähenda, et seal oli tee, mida kostja võis enne vastuhagi tagamist piiramatult kasutada. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja kinnistul paikneb avalikult kasutatavat teed või erateed, mis on teeseaduse (TeeS) § 4 lg-s 3 sätestatud korras määratud avalikuks kasutamiseks. Samuti ei ole tegemist TeeS § 33 lg-s 8 loetletud tingimustega. Hageja poolt kaevetööde tegemine ei saanud riivata kostja õigusi, kuna tal ei saanud olla enne vastuhagi tagamist hageja käitumise suhtes õiguslikku ootust, et juurdepääs peab talle üle hageja kinnistu olema vastuvaidlematult tagatud või et ta ei pea tegema selle rajamisele kulutusi. Kohtu arvates ei ole käesoleval juhul ka AÕS § 156 lg 2 kohaldamine võimalik, kuna kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et enne Pärna IV maaüksuse tükeldamist oli praegusel kostja maatükil olemas ühendus X tänavaga AÕS § 156 lg 2 tähenduses ja et selline ühendus toimus just nimelt tänaseks hagejale kuuluva transpordimaa alla jäänud maaosa kaudu.
16.Asjaolu, et transpordimaal valitseb senini paikvaatlusel tuvastatud olukord, on kohtu arvates osaliselt põhjustatud ka kostja poolt oma õiguste realiseerimata jätmisest. Kohus on vastuhagi taganud 14.10.2005 määrusega ja kohustanud hagejat taastama X tänava pikendus, et tagada Tarmo Viikmaale kohtumenetluse ajaks kodule vajalik juurdepääs. Tegemist on kohtumäärusega, mille hageja poolt täitmata jätmise korral oleks vastavalt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 182 lg 1 ja 2 regulatsioonile võinud kostja kohtutäituri loal lasta ise kinnistul enne kaevetöid valitsenud olukord taastada ning pöörata hiljem tekkinud kulude katteks sissenõude hageja varale. Hagi tagamise määruse täitmiseks hageja poolt Vello Nurmsalu xle killustiku raputamisega leppimise tõttu on kostja transpordimaal valitsenud olukorra hageja kulul taastamise võimaluse tänaseks minetatud.
17.Juurdepääsutee rajamise kohustuse panemine kostjale ei tähenda mingil juhul seda, et kohtuotsusega läheb kostjale üle kohustus rajada juurdepääsutee tähenduses, mille Kiili vald oli pannud ülesandeks transpordimaa eelmisele omanikule Vello Nurmsalule. Kostja peab juurdepääsu rajamisega kaasnevate tööde tegemisel pidama küll kinni teede ehitamist reguleerivatest kehtivatest õigusnormidest, kuid arvestama seejuures siiski eeskätt enda tänaseid aktuaalseid ja subjektiivseid vajadusi.
18.Kostja poolt juurdepääsutee rajamist ja sellest hagejale tõusetuvat kasu tuleb arvestada juurdepääsutee edasise kasutamise eest hagejale makstava tasu kindlaksmääramisel. Silmas tuleb pidada, et hagejal on võimalus kostja poolt rajatavat juurdepääsuteed kasutada ehitustööde tegemisel transpordimaal ja selle ümbruses asuvatel kinnistutel. Kuna kostja kinnistu paikneb X tänavast kõige kaugemal, puudub peale juurdepääsu rajamist hagejal paratamatult osaliselt vajadus teha kulutusi avalikule teele väljapääsu
rajamiseks sama maaüksuse teistele ümberkaudsetele kinnistutele. Kostja poolt rajatav ligipääs võib tulevikus olla kasutatav teealusena X tänav pikenduse ehitamisel. Tasu määramisel tuleb samuti arvestada seda, et kostja kasutab oma kinnisasja elukohana ning et kinnisasjale juurdepääsu puudumine ei ole tingitud tema käitumisest, vaid tuleneb eelkõige maakorralduslikest otsustustest maa tagastamise korraldamisel. Hageja ei ole tõendanud mingeid kulutusi seoses juurdepääsu võimaldamisega ning kuivõrd tegemist on transpordimaaga, ei ole hageja kinnisasja väärtuse vähenemine juurdepääsutee rajamise läbi tõenäoline. Eeltoodud kaalutluste põhjal jagas kohus kostja seisukohta, et tasu hageja kinnisasja kasutamise eest peaks olema sümboolne ja võiks võrduda 365 krooniga aastas. Juurdepääsu eest tasu maksmise kohustuse saab kolmandatele isikutele kehtivaks muuta märkusega juurdepääsuks õigustatud kinnisasja kinnistusregistriosas.
19.Kuna vastuhagi kuulub juurdepääsu tee määramiseks hageja vastu rahuldamisele, tuleb hagi jätta rahuldamata. Kuivõrd juurdepääs tuleb ülaltoodud põhjendustel rajada üle hagejale kuuluva kinnistu, ei saa rahuldada Tarmo Viikmaa nõudeid Vello Nurmsalu ja Ants Susi vastu. Hageja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
20.OÜ Remo Group palus kohtuotsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi OÜ Remo Group vastu juurdepääsutee kasutamise õiguse tunnustamiseks ja juurdepääsu võimaldamise kohustamiseks üle hageja omandis oleva kinnistu rahuldamata. Hageja palus vastuhagi rahuldada Vello Nurmsalu vastu, määrates juurdepääsu Tarmo Viikmaa kinnistule Vello Nurmsalu omandis oleva kinnistu kaudu. Hageja palus Tarmo Viikmaalt välja mõista Harju Maakohtu 14.10.2005 määruse alusel Tarmo Viikmaa erahuvides osutatud teenuse maksumus 23 387,90 krooni ning kohtukulud.
21.Kohus oleks pidanud otsuse tegemisel arvesse võtma õigusaktidega ehitise omanikule ja ehitusettevõtjale sätestatud kohustusi. Kui kostja asub kinnistule teed rajama, tuleb hagejal ehitustegevus peatada. Ehitusplatsile kõrvalistele isikutele juurdepääsu rajamisega kohustab kohus hagejat võtma vastutuse nende isikute elu ja tervise eest. Kohus ei kaalunud seda, et nii võib ka hageja vara kahjustatud saada või kaotsi minna. Hageja peaks tegema ebamõistlikke kulutusi, et tagada pooleliolevate ehitiste ning hoiustatud ehitusmaterjalide ja tööriistade säilivus. Kohtupoolne lahendus on praktikas teostamatu. Kinnistu ebatavaliselt väike laius (10 m) ei võimalda ajutise tee rajamise korral ladustada kinnistule kaevist ega tagada vastavalt õigusaktile töö- ja ohutustsooni.
22.Võõrale kinnistule juurdepääsutee rajamine saab toimuda üksnes selle kinnistu omaniku ja tee rajamist sooviva isiku kokkuleppe alusel. Ükski õigusnorm ei võimalda ühel kinnistu omanikul rajada võõrale kinnistule oma tarbeks ehitisi. Kohus on loonud uue asjaõigusliku instituudi – tee-ehitusõiguse. Sisuliselt on hagejale kuuluva kinnistu valdus mõistetud välja kostjale.
23.Kohus määras hagejale juurdepääsuõiguse kohustuse talumise eest ebamõistlikult väikese tasu. Arvestades kohtu poolt määratud 365 kroonist maha käibemaksu, oleks hagejale jääva tasu suuruseks 309,30 krooni aastas, mis ei kata isegi tasu kogumisega seonduvaid kulutusi, rääkimata muu kahju hüvitamisest. Kohtu poolt määratud tasu on suunatud hageja vara vähendamisele, mis võib kaasa tuua pankroti. Teisalt loob see aluse kostja alusetuks rikastumiseks, kuna ta saaks teenust kümneid kordi alla turuhinna. Hageja hinnangul võib juurdepääsuõiguse eest makstavat tasu võrrelda teatud määral parkimistasuga ning mõistlikuks tasuks oleks 3600 krooni kuus.
24.Kostja subjektiivsetele vajadustele vastava juurdepääsutee rajamine on ebamõistlik. Tee-ehitusega seonduvad tööd on väga suuremahulised ja kulukad. Kohtuotsus, mis
näeb ette tee rajamise, mis peatselt lammutatakse, ei saa olla mõistlik ega kooskõlas säästva arengu ja keskkonnahoiu põhimõtetega.
25.Kostja kinnistule on olemas teine juurdepääs Vello Nurmsalu kinnistu kaudu, mida ka kostja on ise pidevalt kasutanud. On väheusutav, et V. Nurmsalu kinnistu kruusast pinnasel asuv juurdepääsutee muutub rasketes ilmastikuoludes läbimatuks. Kohtupoolne põhjendus, miks juurdepääs kostja kinnistule riigimaanteelt ei ole sobilik üle V. Nurmsalu kinnistu, ei ole tõsiseltvõetav. Kas teeäärsest parklast sõidab maanteele ja maanteelt maha 1-2 autot ööpäevas rohkem või vähem, ei suurenda märkimisväärselt maantee liikluskoormust. On ilmne, et V. Nurmsalu kinnistu läbimise korral oleksid koormatava kinnistu omaniku õigused vähem riivatud, samuti jääks sellisel juhul ära mõttetu ajutise tee ehitus. Erinevate kinnistute omanike õiguste riivete intensiivsuse kaalumata jätmine näitab, et kohus ei ole otsuse tegemisel järginud seadust.
26.Käesolev vaidlus on tõusetunud Kiili Vallavalitsuse õigusvastaste tegude tõttu. Kiili Vallavalitsus jättis seadust rikkudes hageja kostja elamu ehitusloa väljastamise taotluse menetlusse kaasamata ja tegi hageja vara suhtes otsuse, millega rikkus põhiseaduse kaitse all olevat hageja omandi puutumatust. Kohus oleks pidanud välja selgitama, miks tegi Kiili Vallavalitsuse ametnik põhjendamatu, õigusvastase otsuse ja toimingu ning kas kostja oli ehitusloa ja kasutusloa saamisel teadlik, et need load on väljastatud õigusvastaselt. Kostja oleks pidanud enne elamu ehitamise alustamist arvestama sellega, et kinnistule puudub juurdepääs.
27.AÕS § 156 lg-st 1 tuleneb nõue jõuda enne kohtusse pöördumist kokkuleppele juurdepääsu asukohas, kasutamise tähtajas ja tasus. Kostja seda ei teinud. Juurdepääs on hageja kinnistu kaudu võimalik määrata üksnes juhul, kui juurdepääsutee on teeseaduses sätestatud korras välja ehitatud ja sellele on antud kasutusluba. Juurdepääsu ei saa määrata olematu tee kaudu ning läbi hageja majandustegevuse asukoha ja ehitusplatsi.
28.Ajutise juurdepääsutee ehitus on ka ebamäärane. Ajutise tee ehituskestus kuni kasutusloa saamiseni võib olla minimaalselt 3 kuud. Detailplaneeringujärgse tee ehituskestus võib olla 6 kuud. Teeehituse ajal on õigusaktiga keelatud igasugune liiklus ehitataval rajatisel, mis tähendab seda, et kostjal puudub järjekordselt juurdepääs enda kinnistule.
29.Kohus kohustas 14.10.2005 kohtumääruse alusel hagejat tagama kostjale juurdepääsu kinnistule. Hageja täitis kohtumääruse ja esitas 25.09.2006 kohtule taotluse kohustada kostjat kandma kohtu deposiitarvele 23 387,90 krooni temale osutatud teenuse eest tasumiseks. Kohus jättis kostjale osutatud teenuse tasumise osas seisukoha võtmata ja teenuse maksumuse 23 387,90 krooni kostjalt hageja kasuks välja mõistmata.
30.Kohus kohaldas mittekehtivat (AÕS § 64 lg 1 p 4) ja olematut õigusnormi (AÕS § 140 lg 3). Kostja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
31.Tarmo Viikmaa palus kohtuotsuse tühistada osaliselt ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada vastuhagi OÜ Remo Group vastu. Kostja vaidlustab kohtuotsuse resolutsiooni punktis 4 toodut, kuna selle sõnastus ei võimalda teha vajalikku märget kinnistusraamatusse. Kostja palub sõnastada kohtuotsuse punkt 4 järgmiselt: tuvastada, et OÜ-l Remo Group on kohustus anda nõusolek teha Harju Maakohtu Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxx kanne märkega juurdepääsu kohta ja lugeda see antuks kohtuotsusega järgmises sõnastuses: “OÜ Remo Group (registrikood 10304563) lubab kanda Harju Maakohtu Harjumaa kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx märke X tänav 35
kinnistule (Harju Maakohtu Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx) juurdepääsu asukoha kohta üle kinnistu nr xxxxxxx”. Samuti vaidlustab kostja kohtuotsuse resolutsiooni punkti 5 ning palub jätta juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud hageja kanda.
32.Kohus on jätnud lahendamata vastuhagi Ants Susi ja Vello Nurmsalu vastu ning nõude tunnustada Tarmo Viikmaal olevat seadusjärgse kinnisomandi kitsendusest tulenevat õigust kasutada juurdepääsuteena kinnistul nr xxxxxxx asuvat X tänavat. Samuti ei ole kohus käsitlenud kostja nõudeid seoses takistuste kõrvaldamise ja valduse edasisest rikkumisest hoidumisega ning alalise ja ajutise juurdepääsu määramisega. Seega on kohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 5 sätestatut. Kohus on muutnud kostja nõude sõnastust selliselt, et kohtuotsuse alusel ei ole võimalik teha kinnistusraamatusse vastavat kannet. Tulenevalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1, § 341 lg 2 p-st 5 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 5 on vajalik kohtuotsuses puudutatud isiku konkreetses sõnastuses antud nõusoleku nimetamine.
33.Kohus käsitles ebaõigesti juurdepääsuteega seoses valitsevat olukorda, leides, et hagejale kuuluval teemaa kinnistul valitsev olukord on põhjustatud kostja poolt oma õiguste realiseerimata jätmise tõttu ning et kostja on leppinud hageja poolt Vello Nurmsalu xle killustiku raputamisega. Selleks, et kostja oleks saanud ise hageja asemel taastada juurdepääsutee hagi tagamise määruse alusel, on vajalik nii kohtutäituri luba kui ka ehitusluba, mille väljastamise aluseks on aga tee ehituse projekt. Kogu asjaajamine koos kõigi vajalike kulutuste kandmisega oleks läinud kokkuvõttes liiga ulatuslikuks ja seda ei oleks jõudnud teha enne kohtulahendit. Seejuures ei olnud kohtumääruses ka üheselt määratletud võimaliku juurdepääsu asukoht. Kostjale ei saa ette heita, et hagi tagamise määrus jäi kohaselt täitmata. Tema ei ole ka põhjustanud olukorda, kus tänasel päeval ei ole hagejale kuuluval teemaa kinnistul juurdepääsuteed. Kostja on teinud kõik mõistliku ühe eraisiku kohta ja ta ei peaks kandma seepärast täiendavaid kulusid.
34.Kostja ei nõustu kohtuotsusega osas, kus kohus jätab juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud kostja kanda. Hageja kaevas teemaa üles ebaseaduslikult ning kostja ei pea selle tõttu kannatama. Hageja kui teemaa kinnistu omaniku ülesanne on rajada kinnistule tee. Tõenäoliselt tuleks kostjal ikkagi kohtuotsuse alusel juurdepääsuteed ehitama hakates välja ehitada detailplaneeringu kohane juurdepääsutee ning kanda kõik tee ehitusega kaasnevad kulutused. Sellega rikastub kostja arvel hageja, kes on tegelikkuses jätnud oma kohustuse juurdepääsutee väljaehitamiseks täitmata ning hoopis omavolitseb teemaa kinnistul.
35.Kostja ei nõustu ka kohtuotsusega hagejalt kostja kasuks väljamõistetud kohtukulude osas. Käesoleva vaidluse on põhjustanud hagejapoolne äärmiselt pahatahtlik ja kiuslik käitumine, mistõttu tuleb hagejalt välja mõista täies ulatuses kostja poolt esimeses astmes kantud kohtukulud 78757,56 krooni. Vastused apellatsioonkaebustele
36.OÜ Remo Group leidis, et Tarmo Viikmaa apellatsioonkaebuse väited materiaal- ja menetlusõiguse normide rikkumise kohta on osaliselt põhjendatud, kuid need ei anna alust apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Tarmo Viikmaa vaidles OÜ Remo Group apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
37.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada, so osas, millega kohus määras kinnistusraamatusse kantava märkuse tingimused, jättis juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud Tarmo Viikmaa kanda ning määras juurdepääsu kasutamise tasuks 365 krooni aastas koos vastava kande tegemisega kinnistusraamatusse. Tühistatud osas on ringkonnakohtul võimalik teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Kuna kohus on jätnud vastuhagi nõuded osaliselt lahendamata, tuleb kohtuotsust lisaks eelmärgitule ka täiendada.
38.AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Lisaks on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks asjaolu, et senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel (AÕS § 156 lg 3). Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas kohus AÕS § 156 kohaldamise eeldused õigesti ja selles osas ringkonnakohus tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust maakohtu põhjendusi ei korda.
39.Juurdepääsuõiguse andmise nõude näol on tegemist taotlusega lahendada poolte huvide kaalumisel õiglusest lähtudes kinnisasjale juurdepääsu küsimused. Naaberkinnisasjade omanike õigused tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada, et oleks võimalik mõistlik naabrite kooseksisteerimine. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Kohus kaalus juurdepääsu määramisel õigesti hageja huvi ehitustegevuse toimumise ja selle ohutuse tagamise vastu ning kostja huvi pääseda oma kodu juurde ning tagada selle korrapärane majandamine ning leidis põhjendatult, et kostja huvid on siin kaalukamad. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Antud juhul kohus neid ületanud ei ole. Muu hulgas arvestas kohus põhjendatult ka asjaolusid, et kostjal ei ole võimalik rajada juurdepääsu tugimaanteelt nr 15 ning kehtiv detailplaneering näeb ette kostja kinnistuni juurdepääsutee rajamise X tänava pikendusena mööda hagejale kuuluvat ja transpordimaaks määratud kinnistut. Ka leidis maakohus põhjendatult, et kostja poolt välja pakutud alternatiivne juurdepääsu ehitamise võimalus ei ole hea. Pealegi nõuaks selle rajamine ebamõistlikke kulutusi. Kohtu tuvastatud asjaolude alusel võib teha järelduse, et hageja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine on kostja jaoks oluliselt odavam ja hagejat kui kinnisasja omanikku vähem koormav. Muu hulgas tuleb arvestada ka asjaolu, et hageja likvideeris oma kinnistul olnud killustikkattega tee, mida kasutati varem pikema aja vältel ja mida kasutas ka kostja oma kinnistule pääsemiseks, so antud juhul katkes ühendus avalikult kasutatava teega hageja, mitte kostja kui juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud hageja selline käitumine hea usu põhimõttega kooskõlas (TsÜS § 138).
Eeltoodud asjaoludel oli põhjendatud Tarmo Viikmaa õiguse tunnustamine juurdepääsule avalikult teelt talle kuuluvale kinnistule üle OÜ Remo Group kuuluva kinnistu.
40.Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus AÕS § 155 lg 1 mõttes. Detailplaneeringu üks eesmärke on tasakaalustada erinevate isikute ja gruppide õigused ja huvid. Detailplaneering on kava, mis määrab edasise tegevuse alused ja see ei anna iseenesest õigust ehitamiseks. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte kokkulepet (või kokkuleppe puudumisel vastavat kohtuotsust) eratee kasutamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsuse põhjendavast osast jätta välja põhjendused selle kohta, mil viisil tuleb juurdepääsutee maha märkida ja selle mõõtmed ning asukoht kindlaks määrata, so et see peab olema vastavuses detailplaneeringuga (maakohtu otsuse 6 lk teine lõige).
41.Ka ei pea ringkonnakohus õigeks maakohtu järeldust selle kohta, et hageja kinnistule peab tee rajama ja seda edaspidi hooldama kostja. Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, nagu oleks kostja minetanud võimaluse nõuda transpordimaal valitsenud olukorra taastamist hageja kulul, kuna ta jättis oma õigused realiseerimata (ei nõudnud vastuhagi tagamise määruse täitmist). Ükski õigusnorm ei võimalda ühel kinnistu omanikul rajada naaberkinnistule oma tarbeks ehitisi. Kuna hageja likvideeris killustikkattega juurdepääsutee, on tal kohustus taastada endine olukord omal kulul. Hageja seisukoht, nagu vabaneks ta juurdepääsutee likvideerimise tõttu kohustusest tagada kostja kinnistule juurdepääs oma kinnistu kaudu, on ekslik.
42.Kuna kohus sidus juurdepääsuõiguse eest määratava tasu suuruse ebaõigesti kostja juurdepääsu rajamise ja hooldamise kohustusega ning sellega tekkivate kulutuste kandmisega, tuleb kohtuotsus selles osas tühistada. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole 365 krooni suurune aastatasu hageja suhtes õiglane. Samas ei saa õiglaseks ega mõistlikuks lugeda ka hageja soovitud tasu – 3600 krooni kuus. Puudub mõistlik põhjus võrrelda juurdepääsuõiguse eest makstavat tasu parkimistasuga. Hageja väited, nagu kaasneks tal tasu kogumisega kulud ja kahju, ei ole millegagi tõendatud. Hageja ei ole tõendanud ka kulutuste suurust, mis seonduvad juurdepääsu võimaldamisega. Nõustuda ei saa hagejaga samuti selles, nagu oleks kohtu määrav tasu suunatud hageja vara vähendamisele ja võib kaasa tuua hageja pankroti. Tasu maksab kostja hagejale, mitte vastupidi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kuivõrd tegemist on transpordimaaga, ei ole hageja kinnisasja väärtuse vähenemine juurdepääsu võimaldamise läbi tõenäoline. Eeltoodud asjaoludel on ringkonnakohtu hinnangul mõistlik ja õiglane tasu 1000 krooni aastas.
43.Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et kostjal on õigus nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse juurdepääsu kui kinnisomandile seatava kitsenduse ning selle tingimuste kohta, mis muutub kinnistusraamatu kaudu kehtivaks kolmandatele isikutele, kuid kohus on kohaldanud nimetatud nõude lahendamisel mittekehtivaid õigusnorme (AÕS § 64 lg 1 p 4, § 140 lg 3) ning märkinud otsuse resolutsiooni ebatäpse sõnastuse, mis ei võimalda kostja taotletud kannet kinnistusraamatusse teha. Nimetatud nõude lahendamisel kuuluvad kohaldamisele kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5, TsÜS § 68 lg 5 ning AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3. Kohtuotsuse resolutsioon sõnastada selles osas järgmiselt: tuvastada, et OÜ-l Remo Group on kohustus anda nõusolek märke tegemiseks Harju Maakohtu
kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx juurdepääsu ja selle kasutamise eest makstava tasu kohta ja lugeda see antuks järgmises sõnastuses: OÜ Remo Group (registrikood 10304563) lubab kanda Harju Maakohtu Harjumaa kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxx märke X tänav 35 kinnistule (Harju Maakohtu Harjumaa kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx) juurdepääsu asukoha üle kinnistu nr xxxxxxx ning kinnistu nr xxxxxxx kasutamise eest makstava tasu kohta.
44.Kuna pooled ei ole taotlenud täiendavate juurdepääsutingimuste (kasutatavad sõiduvahendid, juurdepääsuaeg jms) kindlaksmääramist, annab kohtuotsus õiguse kasutada hageja kinnisasja juurdepääsuks kostjale kui kinnisasja omanikule, samuti teistele isikutele kinnisasjale pääsemiseks ja sealt lahkumiseks kostja nõusolekul. Seega peab hageja kõrvaldama oma kinnistult kõik takistused, võimaldamaks kostjal läbipääsu kasutamist mis tahes kostja soovitud viisil mis tahes ajal (kõrvaldama autohaagise jm). Samuti peab hageja hoiduma edasist kostja valduse rikkumisest, so takistuste tegemisest juurdepääsu kasutamisel (AÕS § 40 lg 3 ja 44 lg 1). Kuna maakohus leidis põhjendatult, et kostjale tuleb tagada juurdepääs oma kinnistule hagejale kuuluva kinnistu nr xxxxxxx kaudu, ei ole põhjendatud vastuhagi rahuldamine nõude osas kohustada hagejat ehitama muu ajutine juurdepääsutee. Selle ehitamine oleks hagejat ebamõistlikult koormav. Kuna maakohus eelnimetatud nõuete osas seisukohta ei võtnud, tuleb maakohtu otsust selles osas täiendada.
45.Kostja leiab apellatsioonkaebuses ebaõigesti, nagu oleks kohus jätnud lahendamata vastuhagi nõude tunnustada tema õigust kasutada juurdepääsuteena kinnistul nr xxxxxxx asuvat X tänavat. Kohus on selle nõude lahendanud ning märkinud lahendamise tulemuse resolutsiooni p-s 3.
46.Kuigi maakohus märkis otsuse põhjendavas osas, et jätab vastuhagi Vello Nurmsalu ja Ants Susi vastu rahuldamata, kohtuotsuse resolutsioonis seda ei kajastu. Selles osas tuleb samuti kohtuotsust täiendada.
47.Õige on hageja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus oleks pidanud võtma seisukoha tema taotluse osas hagi tagamisega tekkinud kahju hüvitamiseks kostjalt 23 387,90 krooni saamiseks (IV kd lk 6-9). Maakohus ei oleks aga saanud nimetatud taotlust rahuldada ja ka ringkonnakohus ei saa kostjalt hageja taotletud summat välja mõista, kuna kahju hüvitamiseks tuleb hagejal esitada vastav hagi, mida antud juhul tehtud ei ole.
48.Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus maakohtu otsuse tühistamiseks väljamõistetud kohtukulude osas. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Arvestades asjaolu, et maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi põhilises osas, mõistis kohus kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 2 alusel põhjendatult hagejalt kostja kasuks välja kohtukulud – hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu 120 krooni ja õigusabikulude hüvitamiseks 50 000 krooni. Maakohtul oli TsMS § 61 lg 1 järgi õigus hinnata õigusabikulude vajalikkust ja põhjendatust. Apellatsioonkaebuste väited ei anna alust teha selles osas teistsugust otsustust. Kuna apellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt, jätab
ringkonnakohus TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel apellatsioonimenetluse kohtukulud kummagi poole enda kanda.
T. Kollom
M. Merimaa
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.