VM hagi OÜ Probus vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03. oktoobri 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Probus apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
124 278,07 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
VM (isikukood
XXXXXXXXXX),
nende Hageja: lepinguline esindaja vandeadvokaat Viktor Särgava Kostja: OÜ Probus (registrikood 10655707), lepingulised esindajad vandeadvokaat Marika Kütt (tema asemel alates 19.02.2017 vandeadvokaat Arne Ots) ja Jaan Rütman
Istungi toimumise aeg
14. veebruar 2017, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 03. oktoobri 2016 otsus osas, millega kohus kohustas OÜ-t Probus andma nõusolek jagada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 482001 IV jakku 2. järjekohale seatud hüpoteek summas 4 030 000 Eesti krooni kaheks ja kanda senise hüpoteegikande asemele kaks samal järjekohal olevat osahüpoteegikannet: 1) osahüpoteek summas 2 085 470,75 Eesti krooni OÜ Probus kasuks ja kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks; 2) osahüpoteek summas 1 944 529,25 Eesti krooni OÜ Probus kasuks ja kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks ning kohustas OÜ-t Probus andma nõusolek kustutada osahüpoteegi summas 1 944 529,25 Eesti krooni
osas senine kanne hüpoteegipidaja OÜ Probus kohta ja kanda osahüpoteegi summas 1 944 529,25 Eesti krooni osas sisse uue hüpoteegipidajana VM. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine: 3.1.Rahuldada VM hagi OÜ Probus vastu nõusoleku andmiseks kohustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks osaliselt. 3.2.Kohustada OÜ-d Probus andma nõusolek jagada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse nr 22411401; 22411501; 22411601; 22411801; 22411901; 22412001; 22412101; 22412301; 22412601; 22412701; 22412801; 22412901; 22413001; 22413501; 22413601; 22413701; 22413801; 22413901; 22414301; 22414401; 22415301; 22415401; 22415501; 22417801; 22418101; 22418201; 22418301; 22418401; 22418501; 22418701; 22418801; 22418901; 22419201; 22419301; 22419401; 22420301; 22420701; 22421001; 22421201; 22421301; 22421901; 22422201; 22422401; 22422501; 22422601; 22422701; 22422801 IV jakku 1. järjekohale seatud hüpoteek summas 65 500 000 Eesti krooni kaheks ja kanda senise hüpoteegikande asemele kaks samal järjekohal olevat osahüpoteegikannet: 1) osahüpoteek summas 65 254 005,25 Eesti krooni OÜ Probus kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks; osahüpoteek summas 245 994,75 Eesti krooni OÜ Probus kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 3.3.Kohustada OÜ-t Probus andma nõusolek kustutada osahüpoteegi summas 245 994,75 Eesti krooni osas senine kanne hüpoteegipidaja OÜ Probus kohta ja kanda osahüpoteegi summas 245 994,75 Eesti krooni osas sisse uue hüpoteegipidajana VM.
4.Jätta rahuldamata VM nõuded OÜ Probus vastu kohustamiseks anda nõusolek jagada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 482001 IV jakku kande nr 2 all kantud hüpoteek ja muuta hüpoteegikannet selliselt, et kanda senise hüpoteegikande asemel kaks samal järjekohal asuvat osahüpoteegikannet: 1) hüpoteek summas 1 839 476 Eesti krooni OÜ Probus kasuks, kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks ja 2) hüpoteek summas 2 190 524 Eesti krooni OÜ Probus kasuks, kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks ning hüpoteegi summas 2 190 524 Eesti krooni osas kustutada senine kanne hüpoteegipidaja OÜ Probus kohta ja kanda nimetatud hüpoteegi uue hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse VM.
5.Kohtuotsuse jõustumiseni jätta kehtima 25.02.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus katkestas AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri poolt Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 482001 sisse kantud kinnistu asukohaga Tatari 26 Tallinn võõrandamiseks välja kuulutatud enampakkumine ning keelas AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduril toimingute tegemise, mille eesmärk või tagajärg on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 482001 sisse kantud kinnistu asukohaga Tatari 26 Tallinn omanikuvahetus.
6.Jätta kehtima 02.03.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus keelas AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduril toimingute tegemine, mille eesmärk või tagajärg on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse nr 22411401, 22411501, 22411601, 22411801, 22411901, 22412001, 22412101, 22412301, 22412601, 22412701, 22412801, 22412901, 22413001, 22413501, 22413601, 22413701, 22413801, 22413901, 22414301, 22414401, 22415301, 22415401, 22415501 sisse kantud kinnistute omanikuvahetus.
7.Maakohtus kantud menetluskulud jäävad poolte endi kanda.
8.Apellatsioonimenetluse kulud jäävad hageja VM kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.VM esitas 24.02.2015 Harju Maakohtule hagi OÜ Probus vastu kinnistusraamatu kannete muutmiseks tahteavalduste andmiseks kohustamiseks. 21.01.2016 hagiavalduse täpsustuses palus hageja tuvastada kostja kohustus anda tahteavaldusena nõusolek ja lugeda kohtuotsusega asendatuks tahteavaldus, millega jagada kinnistusregistri registriosa nr 482001 (Tatari tn 26, Tallinn) neljandasse jakku kande nr 2 all kantud hüpoteek ja muuta hüpoteegikannet selliselt, et kanda senise hüpoteegikande asemele kostja kasuks kaks samal järjekohal asuvat osahüpoteegikannet, millest üks on 1 839 476 krooni ja teine on 2 190 524 krooni ning kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteekidega tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegi summas 2 190 524 krooni osas palus hageja kustutada senine kanne kostja kui hüpoteegipidaja kohta ja kanda uue hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse hageja. Samuti palub hageja tuvastada kostja kohustus anda tahteavaldusena nõusolek ja lugeda kohtuotsusega asendatuks tahteavaldus, millega kinnistusregistri registriosadesse nr 22411401; 22411501; 22411601; 22411801; 22411901; 22412001; 22412101; 22412301; 22412601; 22412701; 22412801; 22412901; 22413001; 22413501; 22413601; 22413701; 22413801; 22413901; 22414301; 22414401; 22415301; 22415401; 22415501; 22417801; 22418101; 22418201; 22418301; 22418401; 22418501; 22418701; 22418801; 22418901; 22419201; 22419301; 22419401; 22420301; 22420701; 22421001; 22421201; 22421301; 22421901; 22422201; 22422401; 22422501; 22422601; 22422701; 22422801 (Priisle tee 8, Tallinn) kostja hüpoteegi summas 65 500 000 krooni osas senine kanne kostja kui hüpoteegipidaja kohta kustutatakse ja kinnistusraamatusse kantakse uue hüpoteegipidajana hageja. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt andis Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal AS-le Süda Maja (10927962, pankrotis) 17.08.2012 laenulepingute nr 0932113416203 (laenuleping 1) ja nr 0932113416205 (laenuleping 2) alusel laenu vastavalt 357 830 eurot ja 84 312,10 eurot.
Samal päeval sõlmis Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal hagejaga käenduslepingu, millega hageja võttis kohustuse vastutada laenulepingutest tulenevate kohustuste eest, kuid mitte rohkem kui 140 000 euro ulatuses. Laenude tagastamise lõpptähtaeg oli 28.06.2013. AS Süda Maja (pankrotis) laenulepingutest tulenevaid kohustusi ei täitnud.
3.Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal loovutas 30.12.2013 kostjale kõik laenulepingutest tulenevad nõuded AS Süda Maja (pankrotis) vastu. Nõude loovutamise lepingu alusel läksid kostjale üle ka nõude tagamiseks hageja poolt antud käendus ja nõudeid tagavad hüpoteegid järgmiselt: esimese järjekoha hüpoteek 3 250 000 krooni (207 712,86 eurot) Tallinnas, P. Süda 11-2b asuvale kinnisasjale; esimese järjekoha hüpoteek 4 030 000 krooni (257 563,94 eurot) Tallinnas, Tatari 26 asuvale kinnistu 1454/1484 suurusele kaasomandiosale hoonestusõigusest; esimese järjekoha hüpoteek 65 500 000 krooni (4 186 212,89 eurot) Tallinnas, Priisle tee 8 kinnistule; esimese järjekoha hüpoteek 32 500 000 krooni (2 077 128,58 eurot) Tallinnas, Virbi 10 asuvale kinnistule.
4.Hageja maksis 11.11.2014 käenduslepingu alusel AS Süda Maja (pankrotis) võla katteks kostjale 140 000 eurot. Sellega läks hagejale üle kostja nõue AS Süda Maja (pankrotis) vastu, samuti kostja tagatised. Kostja nõuet AS Süda Maja (pankrotis) vastu tagavad mitmele kinnistutele kantud hüpoteegid. Hageja pöördus 17.11.2015 kostja poole hüpoteegi jagamiseks ja osahüpoteegi ülekandmiseks. Kostja selleks nõusolekut ei andnud.
5.Hageja muutis 21.01.2016 oma hagi ja täiendas nõuet kostja vastu tulenevalt sellest, et kostja arvestas hageja poolt tasutud 140 000 eurost 15 721,93 eurot laenulepingu 2 katteks ja 124 278,07 eurot laenulepingu 1 katteks. Sellest tulenevalt on laenulepingust 2 tulenev kostja nõue lõppenud, kostjal ei ole tagatisi enam vaja ja ta on kohustatud hagejale üle andma seda nõuet tagavad tagatised. Laenulepingut 2 tagab ühishüpoteek summas 65 500 000 krooni Priisle tee 8 kinnistule. Kostja keeldus kohtuväliselt hüpoteekide üleandmisest. Kostja vastuväited
6.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Hageja nõude osahüpoteegi moodustamiseks ja loovutamiseks välistab VÕS § 167 lg 5, kuna kostja laenulepingust 1 tulenevad nõuded ei ole täies ulatuses täidetud, hüpoteek tagab seega jätkuvalt kostja nõudeid ja tal on laenulepingu tagatistele ja nõude rahuldamisele eesõigus.
8.Nõude osalise loovutamise või ülemineku korral ei saa VÕS § 167 lg 5 kohaselt tagatiste loovutamist nõuda. Hüpoteegi jagamine kahjustaks kostja eesõigust tagatistele ja eesõigust saada oma nõue rahuldatud. Kuni senise võlausaldaja nõuded ei ole täidetud, ei saa VÕS § 167 lg 1 alusel uus võlausaldaja põhimõtteliselt nõuda senise võlausaldaja nõuet tagavate tagatiste loovutamist.
9.Kostjal on AS Süda Maja (pankrotis) vastu 273 151,07 euro suurune nõue. Tatari tn 26 kinnistule on seatud 257 563,94 euro suurune hüpoteek, mis on väiksem kostja nõudest AS Süda Maja (pankrotis) vastu. Hagi rahuldamisel jääks kostja nõude tagatiseks hüpoteek summas 117 563,94 eurot, mis on veel olulisemas osas väiksem kostja nõudest ja selges vastuolus VÕS § 167 lg-st 5 tuleneva senise võlausaldaja eesõigusega.
10.Kostja nõue ei pruugi vaatamata kahele hüpoteegile saada rahuldatud ja hüpoteegi jagamine kahjustaks seetõttu selgelt kostja eesõigust nõude rahuldamisele. Selline oht eksisteerib ka siis, kui vaidlusalust hüpoteeki ei jagata. Laenulepingust 1 tulenevaid nõudeid tagavad hüpoteegid ületavad laenulepingust 1 tulenevat kostja nõuet, ent tagatiseks oleva vara
müügist ei pruugi saada hüpoteegisummadele vastavas ulatuses raha. AS Süda Maja (pankrotis) vara müüakse kiirmüügi korras, mis on olnud keeruline. Tatari tn 26 kinnistut on enampakkumise käigus mitu korda alla hinnatud. Esimese enampakkumise alghind oli 501 000 eurot, teisel 425 000 eurot ja kolmandal 300 000 eurot. Viited laenulepingut tagavate hüpoteekide hüpoteegisummadele ei ole asjakohased, kuna hüpoteegi suurus ei tähenda, et tagatava vara müügist selles summas raha saadakse.
11.Hageja saaks teoreetiliselt nõuda maksimaalselt 124 278,07 euro suuruse hüpoteegisummaga osahüpoteegi moodustamist. Kuna hageja ei määranud, missuguste laenulepingutest 1 ja 2 tulenevate nõuete täitmiseks ta 140 000 eurot tasus, määras kostja tsiviilasjas nr 2-14-216923 esitatud nõude vähendamise avalduses 140 000 eurot järgmiste laenulepingutest tulenevate nõuete täitmiseks: 42 173,69 eurot laenulepingu 1 alusel, 1616,27 eurot laenulepingu 2 alusel tekkinud viivise nõude täitmiseks, 2173,45 eurot laenulepingu 1 alusel tekkinud intressivõla katteks, 14 105,66 eurot laenulepingust 2 tuleneva põhivõla katteks ja 79 930,93 eurot laenulepingust 1 tuleneva põhivõla katteks. Seega täideti laenulepingust 1 tulenevaid kostja nõudeid kokku 124 278,07 euro ulatuses ja 15 721,93 eurot tasuti laenulepingust 2 tuleneva nõude täitmiseks.
12.Kostja vaidleb vastu ka muudetud hagis esitatud nõudele loovutada Priisle tee 8, Tallinn kinnistule seatud 65 500 000 krooni suurune hüpoteek. Kuigi kostjal ei ole laenulepingust 2 tulenevalt OÜ Süda Maja (pankrotis) vastu enam nõudeid, ei saa hageja nõuda laenulepingu tagatiseks seatud hüpoteegi tervikuna loovutamist. VÕS § 167 lg 1 eesmärk ei ole võimaldada nõude eriõigusjärglasel saavutada nõude ületagamist. VÕS § 167 lg 1 tuleb sisustada analoogselt AÕS § 349 lg-s 2 sätestatuga. Eriõigusjärglasel (nõude omandajal) on seega õigus nõuda õiguseelnejalt osahüpoteegi loovutamist vastavalt eriõigusjärglasele üle läinud nõude ulatusele. Seega tuleb laenulepingut 2 tagava tagatise loovutamisel arvestada hageja nõude ulatust, mis on 15 7215,93 eurot. Esimese astme kohtu otsus
13.Maakohus rahuldada hagi osaliselt. Kohus kohustas kostjat andma nõusolek jagada kinnistusregistri registriosa nr 482001 IV jakku 2. järjekohale seatud hüpoteek summas 4 030 000 Eesti krooni kaheks ja kanda senise hüpoteegikande asemele kaks samal järjekohal olevat osahüpoteegikannet: osahüpoteek summas 2 085 470,75 Eesti krooni kostja kasuks ja osahüpoteek summas 1 944 529,25 Eesti krooni kostja kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kohus kohustas kostjat andma nõusoleku kustutada osahüpoteegi summas 1 944 529,25 Eesti krooni osas senine kanne kostja kui hüpoteegipidaja kohta ja kanda selle kohta sisse uue hüpoteegipidajana hageja. Kohus kohustas kostjat andma ka nõusolek jagada kinnistusregistri registriosadesse nr 22411401; 22411501; 22411601; 22411801; 22411901; 22412001; 22412101; 22412301; 22412601; 22412701; 22412801; 22412901; 22413001; 22413501; 22413601; 22413701; 22413801; 22413901; 22414301; 22414401; 22415301; 22415401; 22415501; 22417801; 22418101; 22418201; 22418301; 22418401; 22418501; 22418701; 22418801; 22418901; 22419201; 22419301; 22419401; 22420301; 22420701; 22421001; 22421201; 22421301; 22421901; 22422201; 22422401; 22422501; 22422601; 22422701; 22422801 IV jakku 1. järjekohale seatud hüpoteek summas 65 500 000 Eesti krooni kaheks ja kanda senise hüpoteegikande asemele kaks samal järjekohal olevat osahüpoteegikannet: osahüpoteek summas 65 254 005,25 Eesti krooni kostja kasuks ja osahüpoteek summas 245 994,75 Eesti krooni kostja kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kohus kohustas kostjat andma nõusoleku kustutada
osahüpoteegi summas 245 994,75 Eesti krooni osas senine kanne kostja kui hüpoteegipidaja kohta ja kanda selle kohta sisse uue hüpoteegipidajana hageja. Kohus jättis jõusse 25.02.2015 ja 02.03.2016 määrustega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.
14.Otsuse kohaselt puudub vaidlus selles, et Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali ja AS Süda Maja (pankrotis) vahel sõlmiti 17.08.2012 laenulepingud nr 0932113416203 ja 0932113416205, mida muudeti 28.12.2012. Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal andis laenulepingute alusel AS-le Süda Maja (pankrotis) laenu vastavalt 357 830 eurot ja 84 312,10 eurot. Samal päeval sõlmiti Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali ja hageja vahel käendusleping, mille punkt 3 alusel võttis hageja kohustuse vastutada laenulepingutest tulenevate kohustuste eest täies ulatuses, ent mitte suuremas summas kui käenduslepingu punktis 4 märgitud käendaja vastutuse ülempiir 140 000 eurot. AS Süda Maja (pankrotis) laenulepingutest tulenevaid kohustusi ei täitnud. Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal ja kostja sõlmisid 30.12.2013 nõude loovutamise lepingu, millega Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal loovutas kõik laenulepingutest tulenevad nõuded AS Süda Maja (pankrotis) vastu kostjale. Koos nõude loovutamisega läks nõude loovutamise lepingu alusel kostjale üle ka nõude tagamiseks hageja poolt antud käendus ja nõudeid tagavad hüpoteegid. Hageja nimel on laenulepingutest tuleneva võlgnevuse katteks kostjale tasutud 140 000 eurot.
15.Põhjendamatu on kostja väide, et hageja nõue on õiguslikult võimatu. Hagejal kui käendajal, kes on osaliselt rahuldanud hüpoteegiga tagatud nõude, on analoogselt AÕS § 349 lg-s 2 sätestatuga õigus nõuda hüpoteegi osadeks jagamist ja osahüpoteegi kinnistusraamatus enda nimele kandmist (Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-15 p 10). Hüpoteegi jagamist osadeks võimaldab AÕS § 355 lg 1. Isik, kellele nõue osaliselt loovutati, saab nõude suhtes eksisteerivaid tagatisi kasutada üksnes ulatuses, milles tagatise realiseerimisest saadu ei ole vajalik nõude loovutanud võlausaldaja nõude rahuldamiseks. AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur võõrandas Süda 11-2b, Tallinnas asuva kinnisasja hinnaga 220 000 eurot. Kostja kasuks oli kinnistule seatud hüpoteek summas 207 712,86 eurot tagamaks laenulepingust nr 1 tulenevaid kohustusi. Kostjal on laenulepingust nr 1 tulenevalt nõue 273 151,07 eurot. Kuna kostjal oli sellele kinnistule laenulepingust nr 1 tulenevate kohustuste tagamiseks seatud hüpoteek 207 712,86 eurole, saab ta oma nõude vähemalt hüpoteegi summa osas rahuldatud. Seega jääb Tatari 26, Tallinn asuvale kinnistule seatud hüpoteegi, mis tagab samuti laenulepingust nr 1 tulenevaid nõudeid, osas kostjale nõue üksnes 65 438,21 euro ulatuses. Kokku tagab Tatari 26 kinnistule seatud hüpoteek nõudeid 189 716,28 euro ulatuses (hageja nõue 124 278,07 eurot ja kostja nõue 65 438,21 eurot). Seega ei saa kostja õigused olukorras, kus Tatari 26 kinnistule seatud hüpoteek osahüpoteekideks jagatakse, kahjustada, kuna kostja ise on kinnitanud, et Tatari 26 kinnistu müüakse hinnaga ligi 200 000 eurot. VÕS § 167 lg 5 ei välista seega hageja nõude rahuldamist ka tulenevalt kostja nõude suurusest.
16.Tuvastatud on, et hageja oli 17.08.2012 käenduslepingu alusel AS Süda Maja (pankrotis) laenulepingutest nr 0932113416203 ja 0932113416205 tulenevate kohustuste käendaja ja tema nimel on hüpoteegiga tagatud nõue tasutud 140 000 euro ulatuses. Sellest tulenevalt on hagejal õigus VÕS § 167 lg 1 ja lg 6, AÕS § 355 lg 1 ning Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-123-15 p 10 koostoimes nõuda esmalt hüpoteegi osadeks jagamist ning seejärel osahüpoteegi enda nimele kandmist.
17.Kuna Tatari 26 kinnistule seatud hüpoteek tagab laenulepingust nr 1 tulenevaid kohustusi ja kostja luges, et hageja tasus sellest lepingust tuleneva võlgnevuse 124 278,07 euro ulatuses, on hagejal õigus nõuda osahüpoteegi enda nimele kandmist üksnes vastavas ulatuses. Kuna Priisle tee 8, Tallinn asuvale kinnistule seatud hüpoteek tagab laenulepingust nr 2 tulenevaid kohustusi ja kostja luges, et hageja tasus sellest lepingust tuleneva
võlgnevuse 15 721,93 euro ulatuses, on hagejal õigus nõuda osahüpoteegi enda nimele kandmist üksnes vastavas summas. Hagejal ei ole alust nõuda hüpoteegi enda nimele kandmist suuremas ulatuses kui hageja poolt tegelikkuses tasutud osa võlgnevusest sõltumata sellest, et ülejäänud osas võib hüpoteek olla „tühi“ (AÕS § 349 lg 2). Apellatsioonkaebus
18.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus rahuldas hageja nõuded Tatari tn 26, Tallinn kinnistule seatud hüpoteegi osas ja palub teha selles osas uue otsuse, millega jätta rahuldamata hageja nõue kohustada kostjat andma tahteavaldus ja asendada tahteavaldus Tatari tn 26 kinnistule seatud hüpoteegi osadeks jagamiseks ja ühe osahüpoteegi hagejale loovutamiseks. Kostja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, milles maakohus kohustas kostjat andma nõusolek Priisle tee 8, Tallinn kinnistule seatud hüpoteegi jagamiseks ja loovutamiseks. Apellatsiooniastme menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
19.Maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata VÕS § 167 lg 5, mis näeb nõude osalise ülemineku korral senisele võlausaldajale ette eesõiguse allesjäänud nõude rahuldamisele ja nõuet tagavatele tagatistele. Säte kohaldub ka siis, kui nõue läheb seaduse alusel osaliselt üle käendajale. Seega ei saa uus võlausaldaja nõuda senisele võlausaldajale kuuluvate tagatiste loovutamist enne, kui senise võlausaldaja olemasolev nõue on täies ulatuses rahuldatud.
20.Alternatiivselt tuleb VÕS § 167 lg-t 5 sisustada selliselt, et senisele võlausaldajale peab jääma hüpoteek, mis vastab senisele võlausaldajale alles jäänud nõude ulatusele. Igal juhul ei saa senine võlausaldaja nõude osalise ülemineku tõttu sattuda võrreldes uue võlausaldajaga halvemasse (ega võrdsesse) positsiooni. Vastasel korral osutuks VÕS § 167 lg 5 sisutuks. Maakohtu otsuse jõustumisel jääb kostja 273 151,07 euro suurust nõuet tagama 133 285,87 euro suurune osahüpoteek ja hageja 124 278,07 euro suurust nõuet 124 278,07 euro suurune hüpoteek.
21.Maakohus põhjendas VÕS § 167 lg 5 kohaldamata jätmist ebaõigesti väitega, et kostja õigused ei saa kahjustatud, sest tema nõuet tagab Süda 11-2b, Tallinn kinnistu hüpoteek. Eesõigus nõude rahuldamisele ja tagatistele tähendab, et kohus ei saa hakata hindama, kas senise võlausaldaja õigused saaksid nõuet tagava hüpoteegi jagamisel kahjustada, sest kuni senise võlausaldaja nõuete rahuldamiseni ei saa uus võlausaldaja tagatiste loovutamist üldse nõuda. Selline tõlgendus on ka loogiline arvestades käenduse kui tagatise eesmärki. Käendajal ei ole õigustatud ootust, et põhivõlgniku kohustuse osalisel täitmisel on tal automaatselt õigus saada käendajale üle läinud nõue tagatud senise võlausaldaja hüpoteekide arvelt. Kostjal on eesõigus Tatari tn 26 koormavale tagatisele sõltumata sellest, et tema nõudeid tagab teine hüpoteek.
22.Väär on maakohtu seisukoht, et kostja õigused ei saaks hüpoteegi jagamisel kahjustatud. Kostjale ei ole Süda 11-2b kinnistu müügi arvelt raha laekunud. AS Süda Maja (pankrotis) pankrotimenetlus kestab ilmselt veel aastaid ja selle lõpptulemus ei ole ette teada. Olukorras, kus kostjal ei ole kindlust, et Süda 11-2b kinnistu müügist laekunud summa arvelt tema nõudeid rahuldatakse, ei ole võimalik seda hüpoteeki kostja õiguste kahjustamise hindamisel arvestada. Maakohus ei saanud teha järeldust, et kostjal on laenulepingust nr 1 tulenevaid nõudeid järel üksnes 65 438,21 euro ulatuses tulenevalt Süda 11-2b kinnistule seatud hüpoteegist. Kostja laenulepingust 1 tulenev nõue on veel 273 151,07 eurot.
23.Alusetu on maakohtu järeldus, et Tatari tn 26 kinnistu müüakse eelduslikult ligi 200 000 euroga. Kostja ei ole sellist hinda kinnitanud. Kostja selgitas, et tõenäoliselt hinnatakse Tatari tn 26 kinnistu müügihind enampakkumistel alla. Isikut ei saa kohustada loobuma tema nõuet tagavast hüpoteegist tuginedes spekulatsioonidele pankrotimenetluse edasise käigu kohta. Vastus apellatsioonkaebusele
24.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
25.Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus kohustas kostjat andma nõusolek Priisle tee 8, Tallinn kinnistule seatud hüpoteegi jagamiseks ja loovutamiseks. Kohtuotsus on selles osas jõustunud.
26.Kohtuotsus on vaidlustatud osas, millega kohus rahuldas hageja nõuded Tatari tn 26, Tallinn kinnisasjale seatud hüpoteegi osas. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
27.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb vaidlustatud osas TsMS 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormide olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata.
28.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mida kumbki pool ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustanud:
Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali ja AS Süda Maja (pankrotis) sõlmisid 17.08.2012 laenulepingud nr 0932113416203 ja 0932113416205 (muudeti 28.12.2012), millega Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal andis AS-le Süda Maja (pankrotis) laenu vastavalt 357 830 eurot (laenuleping 1) ja 84 312,10 eurot (laenuleping 2);
17.08.2012 sõlmisid Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal ja hageja käenduslepingu, mille p-s 3 võttis hageja kohustuse vastutada laenulepingutest tulenevate kohustuste eest täies ulatuses, ent mitte suuremas summas kui käenduslepingu p-s 4 märgitud käendaja vastutuse ülempiir 140 000 eurot;
AS Süda Maja (pankrotis) laenulepingutest tulenevaid kohustusi ei täitnud;
30.12.2013 sõlmisid Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal ja kostja nõude loovutamise lepingu, millega pank loovutas kõik laenulepingutest tulenevad nõuded AS Süda Maja (pankrotis) vastu kostjale ja lepingu alusel läksid kostjale üle ka nõude tagamiseks hageja poolt antud käendus ja nõudeid tagavad hüpoteegid;
hageja nimel on laenulepingutest tulenevate võlgnevuste katteks kostjale tasutud 140 000 eurot, millest 124 278,07 eurot arvestati laenulepingust 1 tulenevate kohustuste täitmiseks ja 15 721,93 eurot laenulepingust 2 tulenevate kohustuste täitmiseks; Laenulepingu 1 täitmise tagamiseks on Tallinnas Tatari tn 26 asuvale kinnisasjale seatud hüpoteek suurusega 4 030 000 Eesti krooni (257 563,94 eurot);
AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur võõrandas Süda 11-2b, Tallinnas asuva kinnisasja hinnaga 220 000 eurot. Kostja kasuks oli sellele kinnistule seatud hüpoteek summas 207 712,86 eurot, mis tagas laenulepingust 1 tulenevaid kohustusi. Kostjale ei ole kinnisasja müügist saadud raha välja makstud;
Kostjal on laenulepingust 1 273 151,07 euro suurune täitmata nõue AS Süda Maja (pankrotis) vastu
29.Maakohus leidis iseenesest õigesti, et käendajal, kes on osaliselt rahuldanud hüpoteegiga tagatud nõude, on analoogiliselt AÕS § 349 lg-s 2 sätestatuga õigus nõuda hüpoteegi osadeks jagamist ja osahüpoteegi kandmist kinnistusraamatus enda nimele. Hüpoteegi jagamist osadeks võimaldab AÕS § 355 lg 1. Maakohus leidis õigesti ka seda, et isik, kellele nõue osaliselt loovutati, saab nõude suhtes eksisteerivaid tagatisi kasutada üksnes ulatuses, milles tagatise realiseerimisest saadu ei ole vajalik nõude loovutanud võlausaldaja nõude rahuldamiseks.
30.Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu seisukohaga, et kostja ei vaja oma laenulepingust 1 tuleneva 273 151,07 euro suuruse nõude tagamiseks vaidlusalust hüpoteeki suuremas summas kui 65 483,21 eurot, kuna ta saab oma nõude suuremas osas rahuldatud Süda 11-2b kinnistule seatud hüpoteegi summa suuruses (207 712,86 eurot).
31.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus VÕS § 167 lg-t 5 ebaõigesti, leides, et see säte ei välista hageja nõude rahuldamist. Nimetatud sätte järgi jääb nõude osalise loovutamise korral uuele võlausaldajale loovutamata jäänud nõude osa rahuldamise eesõigus senisele võlausaldajale uue võlausaldaja ees, samuti eesõigus kõrvalkohustustest tulenevatele õigustele ja tagatistele. VÕS § 167 lg-t 5 kohaldatakse ka siis, kui nõue läheb seaduse alusel osaliselt üle käendajale. Senise võlausaldaja eesõigus tagatisele nimetatud sätte järgi tähendab seda, et senisele võlausaldajale peab jääma sellise hüpoteegisummaga hüpoteek, mida ta vajab oma nõude rahuldamiseks. Senine võlausaldaja ei või nõude osalise ülemineku tõttu sattuda halvemasse positsiooni võrreldes uue võlausaldajaga, kellele nõue on loovutatud või kellele nõue on osaliselt üle läinud. Teistsuguse tõlgenduse korral ei saaks senise võlausaldaja eesõigusest rääkida ja VÕS § 167 lg 5 oleks sisutu norm.
32.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hüpoteegi osaline üleandmine hagejale ei kahjusta kostja õigusi. Kostja on VÕS § 167 lg 5 mõttes senine võlausaldaja, kelle nõue on osaliselt läinud üle uuele võlausaldajale – hagejale. Kostjal on laenulepingust 1 tulenev 273 151,07 euro suurune täitmata nõue AS Süda Maja (pankrotis) vastu. Kostjale ei ole Süda 11-2b kinnistu müügist laekunud summast midagi makstud ja seda ei saagi teha enne jaotusettepaneku kinnitamist. Seega ei ole teada, kas ja kui suures ulatuses kostja nõudeid selle kinnistu müügist saadud summa arvel rahuldatakse. Süda 11-2b kinnistu hüpoteegisumma suuruse järgi ei saa iseenesest teha järeldust selle kohta, kui suures ulatuses kostja nõue rahuldatakse. Selle alusel ei saa teha ka järeldust, et kostja huvisid vaidlusaluse hüpoteegi jagamine ja hagejale osahüpoteegi üleandmine ei kahjusta, nagu maakohus leidis.
33.Oletuslik on maakohtu seisukoht, et Tatari tn 26, Tallinn kinnistu müüakse 200 000 euro suuruse hinnaga. Asja materjalist ei nähtu, et kostja oleks seda väitnud, nagu maakohus otsuses märkis. Vastupidi, kostja leidis, et suure tõenäosusega hinnatakse Tatari tn 26 kinnistu müügihind enampakkumistel alla ja lõplik müügihind ei ole prognoositav. Senist võlausaldajat ei saa kohustada loobuma tema nõuet tagavast hüpoteegist, tuginedes spekulatsioonidele pankrotimenetluse edasise käigu kohta, nagu maakohus tegi. Maakohtu otsus ei tohi rajaneda oletustele, vaid tuvastatud asjaoludele (TsMS § 438 lg 1).
34.Ringkonnakohus leiab, et kuna kostjal on 273 151,07 euro suurune täitmata nõue, vajab ta vaidlusalust hüpoteeki oma nõude rahuldamiseks ja hagi tuleb Tatari 26 kinnisasjale seatud hüpoteegiga seotud nõuete osas jätta VÕS § 167 lg 5 alusel rahuldamata. Menetluskulud
35.Maakohus kantud menetluskulud jäävad hagi osalise rahuldamise tõttu poolte endi kanda, nagu otsustas ka maakohus. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad kostja kaebuse rahuldamise tõttu TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
36.Kuna maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kohaldub TsMS § 174 lg 4 ja menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Reet Allikvere
Tühistatud osaliselt Riigikohtu 20.09.2017 otsusega
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. märtsi 2017 ja Harju Maakohtu 3. oktoobri 2016 otsused osas, milles kohtud lahendasid VM nõuded, mis puudutasid Tatari 26 kinnisasjale kantud hüpoteegi jagamist, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Harju Maakohtu 3. oktoobri 2016 otsus on jõustunud osas, milles maakohus kohustas OÜ-d Probus andma nõusolek jagada Priisle tee 8 kinnisasjale kantud hüpoteek ja kanda senise hüpoteegikande asemele kaks samal järjekohal olevat osahüpoteegikannet: osahüpoteek summas 65 254 005 krooni 25 senti ja osahüpoteek summas 245 994 krooni 75 senti, mille osas kohustas kohus OÜ-d Probus andma nõusolek kustutada senine kanne hüpoteegipidaja kohta ja kanda sisse uue hüpoteegipidajana VM. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteekidega tagatud nõude rahuldamiseks.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada NJORD Advokaadibüroo OÜ-le VM eest kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.