Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-79-04 Otsuse kuupäev Tartu, 17. juuni 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja T. Tampuu, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi TÜ Madara hagi AS LASREF vastu kohustuste täitmisele sundimiseks ja 4 672 500 krooni väljamõistmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2112/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS LASREF kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 31. mai 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. veebruari 2004. a otsus tühistada osas, millega tühistati Tallinna Linnakohtu otsus leppetrahvi välja mõistmata jätmise ja kohtukulude osas ja mõisteti AS-lt LASREF välja 300 000 krooni leppetrahvi ja 28 833 krooni kohtukulu. Teha selles osas uus otsus, millega jätta TÜ Madara hagi AS LASREF vastu leppetrahvi nõudes rahuldamata ning kohtukulud poolte kanda.
2.Ülejäänud osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2004. a otsus muutmata.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada Valeri Grigorenkole AS LASREF kassatsioonkaebuselt 10. märtsil 2004. a tasutud kautsjon, 3000 (kolm tuhat) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.5. septembril 2002. a esitas TÜ Madara Tallinna Linnakohtule hagi AS LASREF vastu, paludes kohustada kostjat täitma 24. juuli 1997. a kapitalirendilepinguga võetud kohustusi. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista leppetrahvi 300 000 krooni ja viivise 4 372 500 krooni. Menetluse käigus suurendas hageja nõuet, paludes kostjalt kokku välja mõista 4 672 500 krooni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid TÜ Madara ja AS LASREF 4. oktoobril 1996. a ostu-müügi eellepingu, mille järgi kohustus kostja müüma hagejale 1 000 000 krooni eest Tallinnas Majaka põik 17a asuva kinnistu osa suurusega vähemalt 5000 m2 ja seal asuvad pooleliolevad kaarhallid pindalaga 720 m2. Maksmine pidi toimuma 5 aasta jooksul ja müügihinnast tuli maha arvata tasutud rent. Eellepingut muudeti 24. juulil 1997. a sõlmitud kapitalirendilepinguga, mille järgi võttis hageja
1.augustist 1997. a viilhallid ja asfalteeritud teenindusmaa rendile. Lepinguobjekti müügihinnaks määrati 1 500 000 krooni. Renditud vara ostu-müügileping pidi olema sõlmitud hiljemalt 24. juuliks 1999. a. Pooled kirjutasid 22. novembril 2000. a alla kapitalirendilepingu lisale, millega loeti hageja maksekohustused kostja ees täidetuks ja kostja kohustus sõlmima notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu hiljemalt 1. aprilliks 2001. a ning vabastama lepingu objekti kõigist koormatistest ja eraldama moodustatavast kinnistust Majaka põik 17a. Vastavalt 22. novembri 2000. a kapitalirendilepingu lisale kohustus kostja kapitalirendilepingu p-s 3.1 näidatud kohustuse täitmisega viivitamisel tasuma viivist 0,5% päevas lepingu objekti hinnast ja lepingu p 3.2 täitmata jätmise või selles näidatud tähtaegade rikkumise korral kohustus kostja tasuma leppetrahvi 300 000 krooni.
Hageja palus kohustada kostjat täitma 24. juuli 1997. a kapitalirendilepingu p-ga 3.1 võetud kohustust sõlmida hagejaga lepingu objekti puudutav notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja p-s 3.2 nimetatud kohustust vabastada lepingu sõlmimise ajaks objekt kõigist koormatistest ja kolmandate isikute pretensioonidest ning eraldama vastavalt piiriprotokollile moodustatavast kinnistust objekt Majaka põik 17a, mille suurus ei saa olla väiksem kui 5000 m2.
3.Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja vastuväite kohaselt ei ole 4. oktoobri 1996. a leping ostu-müügi eelleping, vaid rendileping, mida täiendati 24. juuli 1997. a kapitalirendilepinguga. Poolte vahel oli rendisuhe. Hageja rentis ehitised ja rajatised koos teenindusmaaga. Ehitised ja rajatised ei saa olla eraldi käibes, sest nende aluse maa on kostja nüüdseks erastanud ja see on kinnistatud. 24. juuli 1997. a lepingu kohaselt oli hagejal hoonete ja rajatiste ostueesõigus, mis lõppes, kui need muutusid maatüki oluliseks osaks. Eraldi kinnistu moodustamine eeldab detailplaneeringu kinnitamist, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Hageja ei ole kostjaga sõlminud ühtegi piiriprotokolli, mis hagiavalduse kohaselt oleks objekti Majaka põik 17a kinnistust eraldamise aluseks. Viivise ja leppetrahviga saab tagada ainult tõelist nõuet. Tehingule, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, näeb asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 ette notariaalse vormi. Kui käsitada pooltevahelist rendilepingut kinnisasja omandi ülemineku aluseks oleva eellepinguna, siis peaks võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 kohaselt ka see tehing olema sõlmitud notariaalselt. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 13 lg 6 järgi pidi olema notariaalselt tõestatud ka ehitise või selle osa võõrandamise tehing. 24. juuli 1997. a kapitalirendileping ja selle lisa on tühised kinnisomandi ning ehitiste ja rajatiste võõrandamise kohustuse osas.
4.Tallinna Linnakohtu 10. veebruari 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata.
5.Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt soovis hageja renditud vara osta ja kostja soovis seda müüa. Pooled sõlmisid 4. oktoobril 1996. a rendilepingu, millega kostja andis hagejale rendile Majaka põik 17 asuva territooriumi pindalaga 5000 m2 ja kaks kaarhalli pindalaga 720 m2. 24. juulil 1997. a sõlmisid pooled sama vara osas kapitalirendilepingu. Lepingu kohaselt andis kostja hagejale ostueesõigusega rendile Majaka põik 17a asuvad viilhallid üldpinnaga 720 m2 ja asfalteeritud teenindusmaa pindalaga vähemalt 5000 m2. Lepingu p 6.2.4 kohaselt kohustus kostja andma lepingu objekti omandina hagejale üle pärast seda, kui hageja on rendina maksnud 1 500 000 krooni, või enne seda, kui pooltevahelisel kokkuleppel sõlmitakse lepingu objekti omandiõiguse üleminekuks notariaalselt tõestatud ostu-müügileping. 4. juulil 2000. a sõlmisid pooled ostu-müügi eellepingu Tuha 3c ja Majaka põik 17 asuvate hoonestatud maatükkide suhtes kogumaksumusega 5 812 500 krooni. 22. novembri 2000. a kokkuleppega sõlmiti 24. juuli 1997. a lepingu lisa ja jäeti 24. juuli 1997. a kapitalirendileping kehtima koos lisaga ning lõpetati 4. juuli 2000. a leping. Eelnevast nähtub poolte suhte areng, mis algas rendisuhtest, kuid oli suunatud renditud objektide müügile hagejale. Õige ei ole kostja väide, et poolte vahel oli ainult rendisuhe. Lepingus ja kostja 21. märtsi, 10. juuli ja
1.augusti 2001. a kirjades väljendub kostja soov rendiobjekt müüa. 24. juuli 1997. a lepingu objektiks ei olnud mitte ainult ehitised, vaid ka nende teenindamiseks vajalik maa. Seega oli lepingu
objektiks kinnistu. Kapitalirendilepingus oli küll märgitud, et hageja võtab rendiobjekti ostueesõigusega rendile, kuid lepingu ja selle lisa sisust ei saa teha järeldust, et poolte tahteks oli anda hagejale ostueesõigus. Kuna pooled leppisid kokku ehitiste ning hilisema kinnisasja müügitingimustes, siis on 24. juuli 1997. a leping müügileping. Pooled kinnitasid 22. novembri 2000. a kokkuleppes, et hageja on 24. juuli 1997. a lepingust tulenevad kohustused täitnud ja kostja kohustus sõlmima 1. aprilliks 2001. a asjaõiguslepingu. Kapitalirendilepingu sõlmimise ajal ei olnud lepingu objekt veel kinnisasi ning AÕS §-s 119 sätestatud vorminõuet ei tulnud ehitiste võõrandamisel järgida. Samas pidid pooled järgima AÕS RakS § 13 lg-s 6 sätestatud vorminõuet, mis kohustas pooli sõlmima kapitalirendilepingu notariaalselt, kuna lepingu objektiks olid ka ehitised. Kapitalirendilepingu lisa sõlmisid pooled 22. novembril 2000. a, s.o samal päeval, mil lepingu objekt kanti kinnistusraamatusse, mis tõi lepingu vormistamise suhtes kaasa AÕS §-s 119 ette nähtud vorminõude. Tulenevalt 1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg-st 3 oli ehitiste ja kinnistu võõrandamisele suunatud kapitalirendilepingu vastav säte tühine. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lg 4 järgi ei pea tühist tehingut täitma. Seetõttu ei saanud kohus kohustada kostjat sõlmima hagejaga asjaõiguslepingut Majaka põik 17a asuva objekti suhtes. Kuna 24. juuli 1997. a lepingu p 3.1 on tühine, siis puudub ka alus leppetrahvi nõude rahuldamiseks.
6.Tallinna Ringkonnakohtu 13. juuni 2003. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osaliselt ning hagi rahuldati 1 500 000 krooni nõude osas. Ülejäänud osas jäeti linnakohtu otsus muutmata.
7.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. novembri 2003. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi saadeti samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse põhjenduste kohaselt nõustus ringkonnakohus linnakohtuga selles, et poolte vahel sõlmitud lepingus sisaldus hageja soov osta renditud vara ning kostja soov seda müüa, s.t rendisuhtest kujunes välja soov võõrandada rendiobjekt hagejale. Ringkonnakohus asus seisukohale, et tegemist ei ole ehitiste võõrandamise tehinguga, vaid rendilepinguga, mis sisaldas tingimusi renditud vara väljaostuks tulevikus, kohustust jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ning kohustustest, samuti kohustust sõlmida rendile antud vara suhtes asjaõigusleping. Selline leping ei vajanud notariaalset tõestamist. Kuna kostja jättis oma kohustused täitmata, siis on ta kohustatud maksma kohustise rikkumise eest viivist ja leppetrahvi. Riigikohus ei nõustunud ringkonnakohtu eelnimetatud seisukohaga. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millisel materiaalõiguslikul alusel ta leidis, et "tehing, mis oli suunatud renditud vara ostu-müügilepingu (s.h asjaõiguslepingu) sõlmimisele tulevikus", on kehtiv ja kostja on kohustatud kohustuste täitmata jätmise tõttu maksma hagejale viivist ja leppetrahvi. See, et praktikas sõlmiti ehitiste võõrandamise tingimusi ja kohustust sisaldavaid lihtkirjalikke lepinguid, ei ole õiguslik põhjendus. Kolleegium nõustus kohtute tuvastatuga, et 24. juulil 1997. a sõlmitud kapitalirendileping sisaldas renditud vara väljaostu tingimusi ning hageja soovi osta rendiobjekt ja kostja soovi seda müüa.
Rendiseadusega (RenS) ei olnud vastuolus kapitalirendilepingus renditud vara väljaostu tingimustes kokkuleppimine, sest RenS § 13 lg 1 järgi võis lepingus ette näha tingimused renditud vara täielikuks või osaliseks väljaostmiseks rentniku poolt. Hageja on seda lepingut pidanud ostu-müügilepinguks, kostja rendilepinguks, millele pidi järgnema notariaalselt tõestatud ostu-müügileping. Ringkonnakohus on leidnud, seda küll sõnaselgelt välja ütlemata, et tegemist on ostu-müügi eellepinguga. Kuid ringkonnakohtu otsuse põhjendustest ei nähtu, et kohus oleks 24. juuli 1997. a lepingu ja 22. novembri 2000. a lisakokkuleppe tõlgendamisel arvestanud 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 64, mille esimese lõike kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel eelkõige tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole tuvastanud, millise pooltevahelise müügilepingu täitmiseks oli kostja kohustatud sõlmima asjaõiguslepingu. 24. juuli 1997. a lepingu p 6.2.4. järgi kohustus rendileandja andma lepingu objekti omandi üle pärast 1 500 000 krooni maksmist või enne seda, kui on sõlmitud omandiõiguse üleminekuks notariaalselt tõestatud ostumüügileping. Omand ehitisele kui vallasasjale anti AÕS § 92 lg 1 järgi üle asjaõiguslepinguga ehk kokkuleppega omandi ülemineku kohta. Kuid ehitise kui vallasasja võõrandamise lepingu vormi osas kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu sõlmimise ajal kehtinud sõnastuses, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Poolte kokkulepitu võis tähendada ka seda, et pärast lepingust tulenevate maksete tasumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping või et sõlmitakse notariaalne müügileping koos asjaõiguslepinguga. Kokkulepe sõlmida tulevikus notariaalne müügileping ei välista seda, et 24. juulil 1997. a sõlmisid pooled ehitiste järelmaksuga ostu-müügilepingu seda notariaalselt tõestamata.
22.novembri 2000. a lisakokkuleppe p-s 4.1 muutsid pooled 24. juuli 1997. a lepingu p 3.1, milles oli sätestatud rendilepingu lõppemine, ja leppisid kokku notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja. Sama kokkuleppega lõpetasid pooled ka 4. juuli 2000. a ostu-müügi eellepingu ja otsustasid sõlmida rendiobjekti osas notariaalse asjaõiguslepingu hiljemalt 1. aprilliks 2001. a. Ka
22.novembri 2000. a lisakokkulepe võib tähendada seda, et pooled pidasid kapitalirendilepingut ehitiste järelmaksuga ostu-müügilepinguks, mille täitmiseks tuleb sõlmida asjaõigusleping. 1. aprillist 1999. a kehtinud AÕS § 119 sõnastuse järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestuse nõude järgimata jätmise korral tehing tühine. Tühine tehing oli TsÜS § 66 lg 3 järgi kehtetu algusest peale ja sama paragrahvi 4. lõike järgi ei pea tühist tehingut täitma. Sellest järeldub, et kui müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei teki kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist ja leppetrahvi. Ringkonnakohus ei ole kaalunud, kas kohustus jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ja kohustustest oleks mõjunud ka kostja teistele kohustustele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 järgi ei toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata.
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 12. veebruari 2004. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse leppetrahvi välja mõistmata jätmise ja kohtukulude osas ja tegi selles osas uue otsuse, millega mõistis AS-lt LASREF välja 300 000 krooni leppetrahvi ja 22 833 krooni tasutud riigilõivu TÜ Madara kasuks. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus linnakohtu otsuse muutmata.
9.Ringkonnakohtu otsuse kohaselt vaidlevad pooled selle üle, kas 4. oktoobri 1996. a lepingust, sellele järgnevast 24. juuli 1997. a kapitalirendilepingust ja 22. novembri 2000. a lisakokkuleppest on tekkinud kostjal kohustus, mille täitmata jätmise eest on ta kohustatud maksma hagejale viivist 1 200 000 krooni ja leppetrahvi 300 000 krooni. Linnakohus, hinnates poolte tegelikku tahet, jõudis järeldusele, et poolte vahel oli tegemist ostumüügilepinguga. Selline järeldus on ringkonnakohtu arvates põhjendatud ja tuleneb sõlmitud lepingute sisust ja eesmärgist. 4. oktoobri 1996. a rendileping, 24. juuli 1997. a kapitalirendileping ja
22.novembri 2000. a lisakokkulepe olid algselt suunatud Majaka põik 17a asuvate ehitiste kui vallasasjade võõrandamisele ja hiljem kinnisasjast Majaka põik 17 Majaka põik 17a eraldamisele ja võõrandamisele.
24.juulil 1997. a sõlmitud kapitalirendileping sisaldas renditud vara väljaostu tingimusi ning hageja soovi osta rendiobjekt ja kostja soovi seda müüa. Lepingu p 6.2.4. järgi kohustus rendileandja andma lepingu objekti omandi üle pärast 1 500 000 krooni maksmist või enne seda, kui on sõlmitud omandiõiguse üleminekuks notariaalselt tõestatud ostu-müügileping. 22. novembri 2000. a lisakokkuleppe p-s 4.1 muutsid pooled 24. juuli 1997. a lepingu p 3.1, milles oli sätestatud rendilepingu lõppemine, ja leppisid kokku notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja. Sama kokkuleppega lõpetasid pooled ka 4. juuli 2000. a ostu-müügi eellepingu ja otsustasid sõlmida rendiobjekti osas notariaalse asjaõiguslepingu hiljemalt 1. aprillil 2001. a. Sellest lisakokkuleppest nähtub, et pooled pidasid kapitalirendilepingut ehitiste järelmaksuga ostu-müügilepinguks, mille täitmiseks tuleb sõlmida asjaõigusleping. AÕS § 119, mis kehtis alates 1. aprillist 1999. a, sõnastuse järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Samuti kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu sõlmimise ajal kehtinud sõnastuses, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestuse nõude järgimata jätmise korral tehing tühine. Tühine tehing oli TsÜS § 66 lg 3 järgi kehtetu algusest peale ja sama paragrahvi 4. lõike järgi ei pea tühist tehingut täitma. Sellest järeldub, et kuna müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei tekkinud kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist.
10.22. novembril 2000. a sõlmitud lisakokkuleppega ei võtnud rendileandja endale mitte üksnes omandi üleandmise kokkuleppe sõlmimise kohustust, vaid kohustus ka hiljemalt 1. aprillil 2001. a vabastama lepingu objekti kõigist koormatistest ja kolmandate isikute pretensioonidest ning eraldama moodustatavast kinnistust objekti Majaka põik 17a. Selle kohustuse täitmata jätmisel kohustus Rendileandja maksma Rentnikule leppetrahvi 300 000 krooni.
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 järgi ei toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Seega tuleb hinnata, kas kohustust jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ja kohustustest saab pidada lepingu iseseisvaks osaks, mis jäi kehtima ka ilma kinnistu võõrandamise kohustuseta. Linnakohus selles osas seisukohta ei võtnud ja luges kogu lepingu tühiseks. Ringkonnakohus leidis, et kohustust kinnistu jagada ja koormatistest vabastada saab käsitada iseseisva kohustusena, milles pooled leppisid kokku sõltumata müügitehingu võimalikust tühiseks osutumisest. Sellisele kokkuleppele seadus kohustuslikku notariaalset vormi ette ei näe. Lepinguvabaduse printsiibist lähtuvalt võivad pooled ise otsustada, milles kokku leppida. Kinnistu jagamise ja koormatistest vabastamise kohustuste täitmiseks leppisid pooled kokku ka eraldi sanktsioonis. Rentnik ei kaotanud huvi kohustuse täitmise vastu. Võetud kohustus on rendileandja poolt täidetav ka iseseisvana ilma rentnikuga müügilepingut sõlmimata. Rentnikul on õigus nõuda rendiobjekti vastavusseviimist lubatuga ja nõuda selle täitmata jätmisel leppetrahvi. Lepinguline kohustus kuulub täitmisele sõltumata sellest, kas võlgniku arvates on kohustuse täitmine võlausaldajale vajalik või mitte. Kehtinud TsK § 173 alusel tuli kohustus täita nõuetekohaselt ja kooskõlas lepinguga. Puudub vaidlus selles, et lepingulist kohustust ei täidetud. Tõendamist ei leidnud kostja vastuväited, et ta ei ole süüdi kohustuste täitmata jätmises. TsK § 227 kohaselt pidi süü puudumist tõendama isik, kes on kohustust rikkunud. Ainuüksi paljasõnaline väide, et kinnistu jagamine ei sõltunud temast, kuna see toimub vastavalt detailplaneeringule, mis on kohaliku omavalitsuse pädevuses, ei tõenda kohustuse täitmise võimatust. Kostja ei esitanud ühtki tõendit näitamaks, et ta soovis kinnistut jagada, kuid tal ei olnud see võimalik. Kostja ei toonud esile asjaolusid, mis oleksid takistanud rendiobjekti koormatistest vabastamist. Seega ei ole alust vabastada kostjat leppetrahvi tasumise kohustusest. Hagi 300 000 krooni leppetrahvi väljamõistmise osas tuleb rahuldada.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Kassatsioonkaebuses palub AS LASREF tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta TÜ Madara apellatsioonkaebus rahuldamata.
12.Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole ringkonnakohus TsÜS § 68 kohaselt kaalunud, kas kohustus jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ja kohustustest oleks mõjunud ka kostja teistele kohustusele, vaid on ebaõigesti kaalunud seda, kas eelnimetatud kohustust saab pidada lepingu iseseisvaks osaks. Need on erinevad kaalutlused.
13.Kassaator on seisukohal, et kohustustel jagada kinnistu ja vabastada see pretensioonidest on sisu ja mõte siis, kui on tegemist kinnistu müügilepinguga " sellised kohustused kuulusid müügilepingu juurde. Kuna kinnistu müügikohustus on ära langenud, on tegemist rendilepinguga. Rentnikurendileandja suhetes ei ole kinnistu vabastamisel kolmandate isikute pretensioonidest tähendust. Kinnistu jagamist ja pretensioonidest vabastamise sätted lepiti kokku alles 22. novembri 2000. a lisaga kapitalirendilepingule. Ülejäänud osas ei sisalda lisa rendilepingule omaseid sätteid, vaid üksnes kinnistu omandamisele suunatud sätteid.
14.Ringkonnakohus ei ole arvestanud samas asjas tehtud Riigikohtu 19. novembri 2003. a otsuse p-
ga 21, milles Riigikohus leidis linnakohtu seisukohta korrates, et kostjal ei tekkinud kohustusi, mille täitmata jätmise tõttu peaks leppetrahvi maksma.
15.Ringkonnakohus ei ole TsMS § 330 lg 4 rikkudes märkinud, miks ta ei nõustu kostja väidetega, et asjaõiguslepingu sõlmimine, kinnistu vabastamine kolmandate isikute nõuetest ja kinnistu jagamine ei ole üksteisest lahutatavad kohustused.
16.Ringkonnakohus ei ole arvestanud samas asjas tehtud Riigikohtu 19. novembri 2003. a otsuse pga 26, milles Riigikohus jõudis järeldusele, et kui müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei teki kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist ja leppetrahvi.
17.TÜ Madara leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu osas, millega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja leppetrahv 300 000 krooni ja kohtukulu 28 883 krooni. Selles osas saab kolleegium teha uue otsuse, millega jätab TÜ Madara hagi leppetrahvi nõudes rahuldamata ning kohtukulud poolte endi kanda. Ülejäänud osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta muutmata.
19.Riigikohus on oma 19. novembri 2003. a otsusega samas asjas andnud ringkonnakohtule suunise analüüsida seda, et kui pooled pidasid nende vahel 24. juulil 1997. a sõlmitud kapitalirendilepingut ja
22.novembri 2000. a lisakokkulepet ehitise järelmaksuga ostu-müügilepinguks, siis tähendanuks see lepingu notariaalse tõestamise vajalikkust ja tühisust notariaalse vorminõude täitmata jätmise korral. Samuti andis Riigikohus juhise kaaluda TsÜS § 68 kohaldamise võimalust.
20.Ringkonnakohus tuvastas, et pooled pidasid nimetatud kapitalirendilepingut ehitise järelmaksuga ostu-müügilepinguks. Samuti leidis ringkonnakohus, et kohustust jagada kinnistu ja see koormatistest vabastada saab käsitada iseseisva kohustusena. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu viimatimainitud seisukohaga. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud TsK § 242, mille kohaselt müüja kohustus ostu-müügilepingu järgi vara andma üle ostja omandisse, ostja aga kohustus vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud rahasumma. Selles sättes kirjeldati ostu-müügi lepingu põhikohustusi. Ostu-müügilepingu olemusest tulenevalt ei ole võimalik käsitada kinnistu jagamise ja koormatistest vabastamise kohustust iseseisva kohustustena. Põhikohustustega seotud kõrvalkohustusi aga kolleegiumi arvates põhikohustustest eraldada ei saa.
21.Tehingu vorminõue hõlmab kuni 1. juulini 2002 kehtinud TsÜS § 91 mõtte kohaselt kõiki kokkuleppeid, s.h kokkuleppeid kõrvalkohustuste ja kõrvalkohustuste tagamiseks sõlmitud leppetrahvi kohta. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et poolte vahel oli sõlmitud ehitise järelmaksuga ostu-müügileping ja see on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis on tühine ka pooltevaheline kokkulepe kõrvakohustuste kohta. Seega ei ole kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks kostja maksma leppetrahvi.
22.Vastuseks kassatsioonkaebuse teistele väidetele märgib kolleegium järgmist. Asjas ei toonud ebaõiget lahendit kaasa ainuüksi see, et ringkonnakohus on kaalunud seda, kas
kohustust kinnistu jagada ning vabastada see koormatistest saab pidada lepingu iseseisvaks osaks. See ei ole sisuliselt erinev Riigikohtu antud juhisest kaaluda seda, kas kohustus jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest oleks mõjunud ka kostja teistele kohustustele. Mõlemal juhul tulnuks kaaluda TsÜS § 68 kohaldamist ning seda on ringkonnakohus teinud.
23.Riigikohtu 19. novembri 2003. a otsuse p 21 ei sisaldanud hinnangut, et kostjal ei tekkinud kohustusi, mille täitmata jätmise tõttu peaks leppetrahvi maksma. See punkt sisaldas üksnes linnakohtu otsuse vastava osa refereeringut.
24.Riigikohtu 19. novembri 2003. a otsuse p 26 tuleb vaadelda koostoimes sama otsuse p-ga 27. Otsuse p-s 26 jõudis Riigikohus järeldusele, et kui ostu-müügileping oleks vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei ole kohustust, mille täitmisega viivitamise eest peaks maksma viivist ja leppetrahvi. Samas juhtis Riigikohus otsuse p-s 27 tähelepanu vajadusele kontrollida TsÜS § 68 kohaldamise eeldusi.
25.Ringkonnakohus ei ole rikkunud TsMS § 330 lg 4, sest kohtuotsuses on esitatud põhjendused, miks ringkonnakohtu arvates saab kohustust jagada kinnistu ja vabastada see koormatistest käsitada iseseisva kohustusena. T. Tampuu, L. Laarmaa, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.