3-2-1-113-96
Eesti Vabariigi nimel Tartus, 17. oktoobril 1996. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik vaatas läbi avalikul kohtuistungil 7. oktoobril 1996. a. AS-i Vallai kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. juuni 1996. a. otsuse AS-i Vallai hagis Valga Linnavalitsuse vastu omandiõiguse tunnustamiseks. Valga Maavalitsus alustas 1991. a. kauplus-elamu hoone ehitamist Valgas Pärna pst. 3. Valga Linna RSN Täitevkomitee 10. augusti 1991. a. otsusega nr. 52 võeti AS Vallai ehituse osanikuks, talle eraldati ruumid hoone I korrusel üldpinnaga ca 150 m2 ja teda kohustati tasuma osamaks. 26. septembri 1991. a maksekorraldusega nr. 19 tasus AS Vallai Valga Maavalitsusele osamaksu 192 110 rubla ning ehitas oma vahendite arvel välja talle eraldatud ruumid kuni kogu hoone valmimiseni 1993. a. jaanuaris, makstes ehituskulusid enne rahareformi 90 043 rubla ja pärast rahareformi 48 951 krooni. AS-i Vallai omandiõigus hoone osale jäi vormistamata. Seoses ettevõtte majandussuundade muutumisega rentis AS Vallai ruumid 1. oktoobril 1993. a. AS-le Must Kukk. Ootamatult selgus, et Erastamisagentuuri Nõukogu 31. mai 1995. a. otsusega oli Pärna pst. 3 hoone kantud munitsipaliseeritavate objektide nimekirja ja 28. septembril 1995. a. andis Valga Maavalitsus hoone üle Valga Linna Volikogule. Hoone munitsipaalomandisse üleandmise akti kohaselt läksid kõik üleantava varaga kaasnevad lepingutest tulenevad õigused ja kohustused üle Valga Linna Volikogule. Valga Linna Volikogu teatas AS-le Vallai, et hoone anti linna munitsipaalomandisse kui peremehetu vara, sest Valga Maakonna Hooneregistris puudusid andmed hoone omaniku kohta.
käsitleda ainult tehingust tulenevate õiguste ja kohustuste tekkimisena. Kohus aktsepteeris poolte vahel hoone ehitamiseks sõlmitud suulise ühise tegutsemise lepingu olemasolu. AÕS § 81 kohaselt piisab omandiõiguse tunnustamiseks kui omanik tõendab, et tema omand on tekkinud õiguslikul alusel. Kuna pooled olid sõlminud ühise tegutsemise lepingu, on tehingu tulemusena loodud vara saadud õiguslikul alusel ning hageja on Pärna pst. 3 hoone kaasomanik. AÕS § 78 annab kaasomanikule õiguse nõuda oma osa eraldamist ühisest asjast reaalosana. Tartu Ringkonnakohtu 7. juuni 1996. a. otsusega tühistati maakohtu otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning kohus tegi uue otsuse, millega jäeti hagi täielikult rahuldamata. Otsuse kohaselt Valga Linnavalitsus ei eita, et hageja osales vaidlusaluse hoone ehitamisel. Linnavalitsus on nõus hagejale osa hoonest võõrandama tasaarvestades tehtud kulutused. Apellatsioonikohus asus maakohtuga samale seisukohale, et poolte vahel oli sõlmitud ühise tegutsemise leping, mis ei olnud kehtetu kirjaliku vormi mittejärgimise tõttu ning TsK § 440 lg. 2 mõtte kohaselt pidi hoone peale valmimist kuuluma lepingupooltele kaasomandiõiguse alusel. Maakohus jättis aga viitamata seadusenormile, mille alusel oli võimalik vaidlusaluse hoone jagamine reaalosadeks. Apellatsioonikohus leidis, et selliselt nagu maakohus seda tegi, ei ole võimalik hoonet reaalosadeks jagada. AÕS § 77 sätestab, et kaasomandi reaalosadena jagamisel peab reaalosade väärtus vastama kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, kuid maakohus on jätnud põhjendamata, millisele mõttelisele osale kogu hoone maksumusest eraldatud reaalosa vastab. Samuti pidi maakohus arvestama Valga linna omandiõigusega Pärna pst. 3 kogu hoonele, kuna vara anti linnale üle haldusaktide alusel ja neid saab vaidlustada halduskohtumenetluse korras. Hageja ei ole viidanud asjaolule ega tõendanud, et vaidlusalune hoone on linna pahauskses või heauskses valduses. Kassatsioonkaebuses palus AS Vallai tühistada apellatsioonikohtu otsuse osas, mis puudutab AS-le Vallai Valgas Pärna pst. 3 asuvast hoonest reaalosa eraldamise võimatust ja tunnistada AS-i Vallai kaasomandiõigust sellele hoonele. Hageja leidis, et apellatsioonikohus on vääralt tõlgendanud materiaalõiguse ja protsessiõiguse norme. Apellatsioonikohtu otsuse põhjendav osa ei vasta resolutsioonile. Hageja palus kaasomandiõiguse tunnustamist, mida apellatsioonikohus otsuse põhjendavas osas ka tegi ning sellele toetudes tulnuks hagi osaliselt rahuldada ja tunnustada AS-i Vallai kaasomandiõigust Pärna pst. 3 asuvale hoonele. Hageja leidis, et lähtudes apellatsioonikohtu seisukohast, mille kohaselt hoonet ei ole võimalik reaalosadeks jagada, ei oleks kaasomandiõiguse teostamine hoonetele üldse võimalik. Hageja on maakohtule esitanud tõendid osamaksu tasumise ja edaspidiste kulutuste kohta. Kumbki pool ei ole vaidlustanud tehtud kulutuste vastavust nende poolt kasutatavale hooneosale. Apellatsioonikohtu seisukoht, et vaidlus tulnuks lahendada halduskohtumenetluse korras, viib probleemini, kus haldusakti ei oleks saanud tunnistada kehtetuks omandiõigust tõendamata ning kaasomandiõigust ei oleks saanud tunnistada haldusakti tühistamata. AÕS § 81 kohaselt piisab aga omandiõiguse tunnustamiseks kui omanik tõendab, et omand on tekkinud õiguslikul alusel, mida hageja ka tegi, tõendades ühise tegutsemise lepingu olemasolu. Pealegi ei kuulu HKS § 3 lg. 2 p. 1 kohaselt halduskohtu pädevusse kaebused, mille lahendamine on seotud tsiviilõigusliku vaidlusega.
Vastuses kassatsioonkaebusele ei nõustunud Valga Linnavalitsus kaebuse väidetega ning leidis, et hoonet ei ole võimalik jagada reaalosadeks. AÕSrakS § 13 lg 4 kohaselt loetakse asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumisel tsiviilkäibes olevad ehitise reaalosad mõttelisteks osadeks, kui käesolev seadus ei sätesta teisiti. Mõttelise osa suuruseks on reaalosa üldpinna ja ehitise reaalosade üldpinna suhe. Ehitise reaalosa võib tsiviilkäibes olla vaid korteriomandina, korterihoonestusõigusena, erastatud eluruumina, elamus asuva erastatud mitteeluruumina või ehitise kaasomandi lõpetamisel tekkiva ehitise reaalosana. Ehitise jagamine kaasomandi lõpetamisel ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu. TsK §-de 438 lg. 1 ja 440 lg. 1 ja 2 kohaselt kohustuvad pooled ühise tegutsemise lepingu järgi ühiselt tegutsema ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks, sealhulgas ehitamiseks. Lepinguosalised tasuvad §-s 438 märgitud eesmärgi saavutamiseks osamaksu rahas või muus varas või töise osavõtu teel. Lepinguosaliste rahalised või muud varalised osamaksed, samuti nende ühise tegutsemise tulemusena loodud või omandatud vara on nende kaasomandiks. AÕS § 70 lg. 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Eeltoodud seadust arvestades ja tõendeid kogumis hinnates on maakohus ja apellatsioonikohus õigesti tulnud järeldusele, et poolte vahel oli ühise tegutsemise leping ja hoone kuulus pärast valmimist kaasomandina lepingupooltele. Kuna Valga Linnavalitsus keeldus pärast hoone munitsipaliseerimist hageja omandiõigust tunnustamast, siis esitatud hagis paluski hageja tunnustada AS-i Vallai omandiõigust hoone osale vastavalt tema osamaksule ja ehitamiseks tehtud kulutustele. Tunnustades kaasomandiõigust pidanuks kohus vaidluse lahendamisel määratlema, millistes osades hoone pooltele kuulub. TsKS § 10 lg. 1 kohaselt selgitab kohus tsiviilkohtumenetluses protsessiosalistele nende õigusi ja kohustusi, hoiatab protsessitoimingute tegemise või tegemata jätmise tagajärgede eest ja osutab protsessiosaliste soovil kaasabi nende õiguste teostamisel. Kui kohus leidis, et hageja või kostja ei ole esitanud vaidluse lahendamiseks kõiki vajalikke dokumente, siis tulnuks teha pooltele ettepanek nende esitamiseks ja selgitada seadust, mis käesoleva vaidluse lahendamisel kohaldamisele kuulub. Selline kohtulahend, kus kaasomandiõigust tunnustatakse otsuse põhjendavas osas, kuid resolutiivosas jäetakse hagi üldse rahuldamata, ei ole seaduslik. TsKS § 235 lg. 1 kohaselt peab kohus õiguse tunnustamise otsuses märkima, millist hagejale seaduse või lepingu alusel kuuluvat vaidlustatud õigust kohus tunnustab. TsKS § 242 lg. 1 kohaselt ei või pärast otsuse jõustumist pooled ja teised asjast osa võtnud protsessiosalised ega nende õigusjärglased esitada kohtusse samu nõudeid samadel alustel. Apellatsioonikohus oli otsustuses vastuoluline, kui tunnustades hageja kaasomandiõigust vaidlusalusele hoonele, jättis hagi rahuldamata. Kohus lõi olukorra, kus hagejal ei ole enam võimalik esitada hagi omandiõiguse tunnustamiseks vaidlusaluse hoone osale. Apellatsioonikohus jättis vaidluse sisuliselt lahendamata. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et munitsipaalomandisse andmise akte tuleks vaidlustada antud
juhul halduskohtus. Halduskohtumenetluse seadustiku § 3 sätestab halduskohtu pädevuse, mille kohaselt ei kuulu halduskohtu pädevusse täidesaatva riigivõimuorgani õigusaktide peale esitatud kaebuste lahendamine, kui kaebuse lahendamine on seotud tsiviilõigusliku vaidlusega, mis kuulub maa- ja linnakohtu pädevusse. Hageja nõue - tunnustada omandiõigust hoone osale - on tsiviilõiguslik ja selle lahendamine käesolevas vaidluses ei nõua eelnevat haldusaktide vaidlustamist. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, tsiviilkolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. juuni 1996. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada AS-le Vallai 2. juulil 1996. a. tasutud kautsjon 772 (seitsesada seitsekümmend kaks) krooni. Eriarvamusele jäi kolleegiumi liige H. Jõks. Eesistuja J. Luik Liikmed H. Jõks, T. Vernik H. Jõksi eriarvamus. Leian, et ringkonnakohtu otsus on lõppjärelduses õige ja alus selle tühistamiseks ning asja uueks läbivaatamiseks saatmiseks puudub järgmistel põhjustel. Hagiavalduses nõutu - tunnustada omandiõigust ehitise osale ca 150 m2 vastavuses juurdelisatud plaanile (toidukaupluse ruumid), mida kohtuistungil täpsustati nõudena tunnistada omandiõigust hoone reaalosale 184,08 m2 (alumine korrus) - on oma osa ühisest asjast reaalosana eraldamise nõue, mitte aga nõue tunnistada kaasomandit ühises asjas. Reaalosa eraldamise nõude rahuldamise eelduseks on kaasomandi olemasolu, kuid reaalosa eraldamise nõue pole samastatav nõudega tunnustada kaasomandit. Kuna hageja kaasomandi tunnustamist kindlaksmääratud mõttelisele osale ei nõudnud, siis selle kohta ei võinud kohus ka otsust teha. Eeltoodut otsustades oleks kohus ületanud hageja nõude piire. Sellest, et maakohus hageja nõudeta tunnustas kaasomandit ja vääralt tunnustas kaasomandit hoone reaalosale 184,08 m2 (ruumid nr. 96-106, 109 ja 110), ei tulene, et kohus peaks asja uuel läbivaatamisel arutama nõuet, mida ei esitatud. Ringkonnakohus on lugenud tuvastatuks ühise tegutsemise lepingu ja leidnud, et pärast hoone valmimist pidi see olema lepingupoolte kaasomandis. Ringkonnakohus pole tunnustanud hageja kaasomandit hoonele pärast selle munitsipaalomandisse andmist. Sellist nõuet polnud ka esitatud. Kuna ühisest asjast on võimalik reaalosana eraldada kaasomanikule kuuluvat osa, siis tuli hagi esitatud kujul jätta rahuldamata põhjusel, et on määratlemata kaasomandi osa, mis ühisest asjast reaalosana eraldada. Hagejale oleks jäänud õigus nõuda uues hagis kaasomandi tunnustamist kindlaksmääratud mõttelisele osale. Kuna kostja väitel on tema riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akti alusel 28.09.1995. a. hoone
ainuomanikuks, siis kaasomandi tunnustamise nõude lahendamisel peaks kohus võtma seisukoha ka AÕS §-st 95 lg. 1 ja 2 tulenevates küsimustes. Hagi rahuldamisel tekkinuks alus nõuda osa eraldamist ühisest asjast reaalosana, arvestades AÕS RS §-s 13 lg. 4 sätestatut või kaasomandi lõpetamist. Kui asuda seisukohale, et hagi oligi esitatud kaasomandi tunnustamiseks mõttelisele osale, siis on hageja tõendanud küll tema poolt tehtud kulutusi hoonele, kuid pole tõendanud tehtud kulutuste osa kogu hoones. Sellekohased tõendid lisati alles kassatsioonkaebusele. Kui asuda seisukohale, et antud asjas oleks kohus saanud sellekohase nõudeta kohtuotsuse põhjendavas osas määratleda hagejale kuuluva mõttelise osa suuruse, siis seda ei võinud kohus teha TsKS § 230 lg. 3 alusel, kuna hageja ei tuginenud asjaolule, et talle mingi kindlaksmääratud mõtteline osa hoonest kuulub. Vastupidi - ringkonnakohtu istungil väitis hageja esindaja, et ei oska öelda, milline mõtteline osa neile kuulub ja kassatsioonkaebuses leiab hageja, et mõtteline osa on võimalik välja arvutada, kuid sellel ei ole tähtsust kaasomandiõiguse tunnustamisel. Hagiavalduse kohaselt on aga hoone munitsipaalomandis ja kostja ei tunnista hageja omandiõigust. Kui kostja seoses munitsipaliseerimisega pole omandanud kogu hoonet AÕS § 95 alusel, siis võimaliku kaasomandi tunnustamise hagi rahuldamine ei olene osundatud sätte kohaselt sellest, kas munitsipaalomandisse andmise aktid on tunnistatud seadusvastaseks või mitte. Samuti leian, et TsKS §-s10 lg. 1 peetakse silmas protsessiõigusi, mille selgitamine on kohtu kohustus. Materiaalõigusnormide selgitamine pooltele ei ole kohtu kohustus. Sellest, et kohus TsKS § 88 lg. 2 kohaselt võib teha protsessiosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid, ei tulene, et kohus peab sellise ettepaneku tegema.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.