Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-142-05 Otsuse kuupäev Tartu, 20. detsember 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu Kohtuasi Jaak Kõrtsi hagi Anne Purde (Purre) vastu omandiõiguse tunnustamiseks 1/2 mõttelisele osale korteriomandist ja taotlus kinnistusraamatu kande muutmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 22/733/05 (otsusel ekslikult märgitud nr 2-2/618/05) Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Jaak Kõrtsi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 5. detsember 2005. a Istungil osalenud isikud Hageja Jaak Kõrts ja tema esindaja vandeadvokaat Kenno Vilippus ning kostja esindaja vandeadvokaat Leon Glikman. Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2005. a otsus kohtukulude jaotuse osas ning teha selles osas uus otsus, millega mõista Jaak Kõrtsilt Anne Purde kasuks välja 10 000 krooni kohtukulude katteks.
2.Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada Jaak Kõrtsile kassatsioonkaebuselt 5. juulil 2005. a tasutud kautsjon 2000 (kaks tuhat) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Jaak Kõrts esitas 9. märtsil 2004. a hagi Anne Purde vastu, milles palus tunnustada enda omandiõigust 1/2 mõttelisele osale korteriomandist asukohaga Xxxxx linnas Xxxxx tn x-xx (xxxxxxxxxxx nr xxxxx) (edaspidi korteriomand) ning mõista kostjalt välja kohtukulud. Hagiavalduse täiendamise avalduses palus hageja tühistada kinnistusraamatusse 24. mail 2000. a tehtud kande, mille järgi on korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud kostja, ning kanda korteriomandi kaasomanikena kinnistusraamatusse hageja ja kostja (mõlemad 1/2 mõttelises osas). Hagiavalduse kohaselt elasid hageja ja kostja ühise perena koos 1999. a kevadest kuni 2003. a sügiseni. Abielu pooled ei sõlminud, kuna kooselu alguses ei olnud kummagi abielu lahutatud. 1999. a maikuus soetasid pooled ühise kodu rajamise eesmärgil vallasasjana korteri Xxxxxx Xxxxx x-xx. Korter registreeriti poolte kokkuleppel kostja nimele, kuna kostja oli selleks ajaks lahutatud, hageja aga veel enda faktiliselt lahus elavast abikaasast lahutamata. Korter kinnistati korteriomandina
24.mail 2000. a lähtuvalt poolte esialgsest kokkuleppest samuti kostja nimele. Hageja on kulutanud raha korteri soetamiseks ning korteris tehtud ehitus- ja remonditööde eest tasumiseks. Ta on osalenud korteri renoveerimisel ja sisustamisel tööpanusega, samuti valmistanud mööbli. Hageja tehtud kulutuste kohta poolte ühise eluaseme rajamisel on vormistatud poolte allkirjadega dokument �Korteri (Xxxxx x-xx Xxxxx) ostmisel ja sisustamisel tehtud kulutused 1999. a." (edaspidi kuludokument). Samuti on hageja võtnud osa korteri ühisest majandamisest kogu poolte kooselu vältel. Hageja arvates on pooltel tekkinud korteriomandile ühise tegutsemise lepingu alusel kaasomand, mida kostja on poolte kooselu ajal ka tunnistanud. Kuna pooled ei leppinud ühise tegutsemise lepingu sõlmimisel kokku, kui suur osa loodud varast kummalegi kuulub, tuleb lugeda poolte osad võrdseks.
Kohtuvälist kokkulepet korteri kasutamiseks, jagamiseks või võõrandamiseks ei ole pooled saavutanud.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja arvates ei sõlminud pooled ühise tegutsemise lepingut. Kuludokumendil kostja nime juures asuv allkiri ei ole kostja kirjutatud. Pooled alustasid kooselu 1999. a jaanipäeval. Selleks ajaks oli kostja oma raha eest korteri juba ostnud. Kostja ja Anne Soonets sõlmisid korteri ostu-müügilepingu
6.mail 1999. a. Korteri hinnaks oli 220 000 krooni. Raha korteri ostmiseks kandis kostja üle oma hoiuarvelt, samuti maksis kostja 6. mail 1999. a notaritasu 1116 krooni 30 senti. Raha, mille eest kostja korteri ostis, on pärit abielulahutuse käigus jagatud ühisvarast (78 500 krooni), kostjale varem kuulunud Xxxxxx Xxx tn xx-x asuva korteri müügist (80 000 krooni) ja lähedastelt saadud laenust (50 000 krooni), samuti töötasust. Kostja tunnistab, et hageja muretses kooselu alguses asju väärtuses 100 000 krooni, kuid arvestades kulumit 5%, jääb summaks 75 000 krooni. Kostja kulutused kooselu ajal korteri ülalpidamiseks olid 76 198 krooni 50 senti, seega poolte kulutused kattuvad.
3.Pärnu Maakohus rahuldas 28. jaanuari 2005. a otsusega hagi ning tunnustas hageja omandiõigust 1/2 mõttelisele osale korteriomandist, tühistas kinnistusraamatusse 24. mail 2000. a tehtud kande kostja sissekandmise kohta korteriomandi ainuomanikuna ja otsustas kanda korteriomandi kaasomanikena kinnistusraamatusse hageja ja kostja, kummagi 1/2 mõttelises osas. Lisaks mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja kohtukulud summas 21 000 krooni ja Eesti Vabariigi kasuks ekspertiisi kulud 1260 krooni. Kohus leidis hageja seletust ja tunnistajate ütlusi hinnates, et pooled soetasid korteri ühise tegutsemise lepingu alusel. 1998. a jõudsid pooled ühisele otsusele, et hakkavad ühise perena koos elama, remontisid koos kostjale kuulunud korteri Xxxxxx Xxx tänaval ja organiseerisid ühiselt selle müüki ning soovisid Xxxxx tn korteri omandada ühiseks koduks. Enne Xxxxx tn korteri ostmist elas hageja kostja korteris Xxx tänaval, mille sisustamiseks lasi hageja teha mööblit. Hageja kulutas Xxxxx tn korteri ostmisel 76 000 krooni: 25 000 krooni tasus ta korteri ostmiseks käsirahana kinnisvarabüroos ja tasus ka teise sissemaksu 50 000 krooni, samuti maksis ta notaritasu 1000 krooni. Eksperdiarvamuse alusel tuleb lugeda tõendatuks, et hageja esitatud kuludokumendile on tõenäoliselt alla kirjutanud kostja. Kuna pooled ei ole ühise tegutsemise lepingu sõlmimisel kokku leppinud, kui suur osa kummalegi kuulub, tuleb lugeda poolte osad võrdseks. Kuigi korteri ostmisel tasus kostja 144 000 krooni, on korteri hilisem renoveerimine ja sisustamine toimunud hageja raha ja isikliku tööpanuse arvel. Kuigi kostja on väitnud, et kooselu ajal tasus tema kõik korteri kasutamisega seotud kulutused, on ta selle kohta kohtule esitanud tõendeid ainult korteriühistule makstud kommunaalkulude kohta. Asjaolu, et kostja on saanud 50 000 krooni korteri ostmiseks väljastpoolt ühist tegutsemist hagejaga, ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Kohus jättis tähelepanuta kostja taotluse jätta läbi vaatamata hageja nõue kinnistusraamatusse tehtud kande tühistamiseks ja uue kande tegemiseks põhjusel, et hageja ei ole järginud asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg-s 1 sätestatud eelnevat kohtuvälise lahendamise korda. Käesoleval juhul asendab kohtuotsus kande parandamiseks puuduvat nõusolekut (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 7).
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Samuti palus kostja jätta kohtukulud hageja kanda. Kaebuse järgi ei ole hageja omandiõiguse tekkimise aluseks ühise tegutsemise leping. Poolte suhe ei põhinenud lepingul ja tegemist ei olnud koostööpartneritega ühises ettevõtmises. Kostja tasus korteri ostuhinna üksi. Hageja ei osalenud Xxx tn korteri müügi- ja Xxxxx tn korteri ostu-müügilepingu sõlmimisel. Pooled ei käitunud 1999. a kevadel ühise perekonnana. Kostja maksis kõik korteriga seotud kulud. Kuludokumenti ei ole kostja allkirjastanud.
5.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 6. juuni 2005. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja kohtukulud 35 000 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kaasomandi tekkimiseks ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 440 lg 2 alusel vajalik, et isikud oleksid sõlminud ühise tegutsemise lepingu. Tuvastatud ei ole, et pooled oleksid soovinud omandada korteri kaasomandisse, mistõttu ei saa rääkida ka ühise tegutsemise lepingust. Üksnes ühise perena käitumisest ja ühise kodu loomise kavatsusest ei saa järeldada, et pooled vahetasid vastastikuseid tahteavaldusi ühise tegutsemise lepingu sõlmimiseks ja korteri kaasomandisse omandamiseks. Samuti ei saa kuludokumendist järeldada, et kostja on väljendanud tahet sõlmida hagejaga ühise tegutsemise leping sooviga omandada vaidlusalune korteriomand kaasomandisse. Kostja on väljendanud oma tahte 5. mail 1999. a sõlmitud korteri ostu-müügi- ja pandilepingus, mille kohaselt omandas kostja vaidlusaluse korteri ainuomandisse. Muude lepingute sõlmimine on tuvastamata. Kuna ühise tegutsemise lepingut sõlmitud ei ole, ei saa hageja kulutuste tegemine olla aluseks omandiõiguse tekkimisele. Seetõttu ei ole vaja võtta seisukohta väidete kohta, kas kostja ostis korteri üksnes oma raha eest või andis selleks raha ka hageja. Samuti ei ole hagi lahendamise seisukohalt oluline, kas hageja on kulutanud oma raha korteris tehtud ehitus- ja remonditööde tegemiseks ja/või kas hageja on osalenud korteri renoveerimisel ja sisustamisel isikliku töise panusega. Samuti ei saa hageja omandiõiguse tekkimise aluseks olla see, et vaidlusaluses korteris on tema isiklikud asjad. Kuna hagejal ei saanud TsK § 440 lg 2 alusel korteri mõttelisele osale omandiõigust tekkida, ei saanud hagejal tekkida omandiõigust ka korteri kinnistamisel tekkinud korteriomandile. Seetõttu ei tule rahuldada ka hageja nõuet kinnistusraamatu kande parandamiseks, sest kinnistusraamatu kanne on õige.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta muutmata maakohtu otsus. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus jõudnud vääralt järeldusele, et ühise tegutsemise leping ei ole tuvastatud. Kuludokumendis oli kirjas, et hageja kulutused 214 613 krooni on hageja kokkuleppeline osa ühise eluaseme rajamisel kostjaga. Seega oli pooltel selgesõnaline kokkulepe.
Kostja käitumine hageja raha vastu võttes ja töö tegemist aktsepteerides on käsitatav kaudse tahteavaldusena, st kostja andis aktsepti ühise tegutsemise lepingule. Maakohus tuvastas õigesti poolte ühise eesmärgi, s.o ühise eluaseme rajamiseks teise korteri ühine remontimine parema müügihinna saamiseks ja uue korteri soetamine ühiseks eluasemeks. Kuna tegemist on hinnaga hagiga, st korteri hind on 400 000 krooni ja 1/2 sellest on 200 000, ei või õigusabikulud ületada sellest 5%, s.o 10 000 krooni. Ringkonnakohus mõistis hagejalt kostja kasuks põhjendamatult välja 35 000 krooni.
8.Kostja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Ei ole tõendatud, et kostja oleks väljendanud hagejale õiguslikult siduvat tahet sõlmida leping ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks sooviga omandada vaidlusalune korteriomand poolte kaasomandisse. Tegelik olukord ja korteriomandi soetamisel sõlmitud lepingud kinnitavad, et kostja omandas korteri ainuomandisse. Hageja korteriomandi omandamisel ei osalenud. Hageja väited Xxx tn korteri ja kirjalikult sõlmitud ühise tegutsemise lepingu kohta on asjakohatud.
9.Kohtuistungil jäid pooled kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Kostja esindaja leidis lisaks, et kohtukulude jaotamise tähenduses on hagi osaliselt hinnata. Hageja esindaja esitas hageja kohtukuluna arve summas 8500 krooni, millele kostja esindaja vaidles vastu, leides, et arve ei ole kohtukulude nimekiri ega kuludokument tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lg 3 mõttes. Kolleegium määras istungil, et arve võetakse toimikusse. Kostja lepinguline esindaja esitas kostja kohtukulude nimekirja, paludes hagejalt kostja kasuks välja mõista 20 650 krooni.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks hagi rahuldamata jätmise osas, kuid ringkonnakohtu otsust tuleb muuta TsMS § 363 p 2 alusel kohtukulude väljamõistmise osas.
11.Haginõue on suunatud kinnistusraamatu kande parandamisele AÕS § 65 lg 1 alusel. Hageja väitel on kinnistusraamatu kanne, mille järgi korteriomandi ainuomanik on kostja, ebaõige. Hageja arvates on korteriomanikeks pooled kaasomanikena, mistõttu kinnistusraamatu kanne tuleb parandada. Riigikohus on 21. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 110) leidnud, et vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Samuti on viidatud otsuses leitud, et kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Asja materjalide järgi on kostja kantud korteriomanikuna kinnistusraamatusse, kuna ta oli vallasasjast korteri omanik. Seega saaks kohus tuvastada kinnistusraamatu kande ebaõigsuse, kui ta leiaks, et vallasasjast korter oli poolte kaasomandis.
12.Korterile kaasomandi tekkimise õigusliku alusena näeb hageja TsK § 440 lg-t 2, mille järgi ühise tegutsemise tulemusena loodud või omandatud vara on poolte kaasomandis. Seega palub hageja
kinnistusraamatu kande ebaõigsuse kindlakstegemiseks tuvastada, et pooled omandasid vallasasjast korteri kaasomandisse.
13.Kolleegiumi arvates võivad vabaabielu pooled ühise tegutsemise lepingu alusel soetada vara kaasomandisse, nagu on Riigikohus leidnud ka nt 18. detsembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1129-98 (RT III 1999, 3, 44), 28. jaanuari 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-5-98 (RT III 1998, 5, 47) ja 17. oktoobri 1996. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-113-96 (RT III 1996, 29, 380). Ühise tegutsemise lepingu järgi kohustuvad pooled TsK § 438 lg 1 kohaselt ühiselt tegutsema ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks. Sellisel juhul tasuvad lepinguosalised TsK §-s 438 märgitud eesmärgi saavutamiseks osamaksu rahas või muus varas või töise osavõtu teel. Lepinguosaliste rahalised või muud varalised osamaksud, samuti nende ühise tegutsemise tulemusena loodud või omandatud vara on TsK § 440 lg 2 kohaselt nende kaasomandis. Ühise tegutsemise lepingu korral võib lepinguosaline nõuda ka oma omandiõiguse tunnustamist ühise tegutsemise tulemusena loodud või omandatud varale.
14.Kuna tsiviilkoodeks ühise tegutsemise lepingule kohustuslikku vormi ette ei näinud, võisid pooled sõlmida lepingu üldjuhul mis tahes vormis. Samas peab vallasasjast korteri võõrandamise leping asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 järgi olema notariaalselt tõestatud. Seetõttu peab kolleegiumi arvates olema notariaalselt tõestatud ka vallasasjast korteri kaasomandisse soetamiseks sõlmitud ühise tegutsemise leping. Kuna sellist lepingut sõlmitud ei ole, ei saa kolleegium lähtuda ka sellest, et poolte ühiseks eesmärgiks oli korteri kaasomandisse soetamine. Kui poolte eesmärgiks oli kaasomandi loomine, tuli korteriomand ka kaasomandisse soetada, nagu on kolleegium märkinud ka 26. jaanuari 1999. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-8-99 (RT III 1999, 5, 55), ja selleks tuli pooltel vastavat tahet väljendada notariaalselt tõestatud vormis. Seega leidis ringkonnakohus kolleegiumi arvates õigesti, et hagejal ei tekkinud TsK § 440 lg 2 järgi omandiõigust vallasasjast korterile ega seetõttu ka korteriomandile. Ringkonnakohus ei tuvastanud korteri ühist omandamist poolte kaasomandisse, mistõttu ei saa rääkida ka sellele suunatud ühise tegutsemise lepingust. Vastavalt TsMS § 353 lg-le 3 ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid.
15.Kolleegium märgib lisaks, et ühise tegutsemise leping võidi sõlmida ka muul eesmärgil kui asja ühiseks omandamiseks. Kui pooled oma varalisi suhteid korteri omandamisel, parendamisel või majandamisel lepinguga ei reguleerinud, võib selleks kulutusi teinud poolel olla lisaks teise poole vastu nõue alusetu rikastumise alusel.
16.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga hagejalt kostja kasuks kohtukulude katteks 35 000 krooni väljamõistmisega. Kuna esitatud on hinnaga hagi, kus hagi hinnaks on 200 000 krooni, s.o pool korteriomandi hinnast, saab õigusabikulude eest TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel hagejalt kostja kasuks välja mõista mitte rohkem kui viis protsenti hagi rahuldamata osast, s.t 10 000 krooni. Selles osas muudab kolleegium ringkonnakohtu otsust. Lea Laarmaa, Villu Kõve, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.