3-23-605 PA, EV, KS ja AS kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 tühistamiseks Kaebajad – PA, EV, KS ja AS, volitatud esindajad v.adv-d Allar Jõks ja Britta Retel Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja EV Kolmas isik – Maarjamäe Kodu OÜ, volitatud esindaja v.adv Sandor Elias
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 24.03.2023 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Maarjamäe Kodu OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Haldusasi
RESOLUTSIOON
Rahuldada Maarjamäe Kodu OÜ määruskaebus osaliselt.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 24.03.2023 kohtumääruse resolutsiooni p 6 ja teha asjas uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus osaliselt.
Ehitustegevus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/ 18147 alusel on lubatud ainult tingimusel, et see ei takista Maarjaheina tn 10, Maarjaheina tn 12, Maarjamäe tn 14, Maarjamäe tn 15, Maarjamäe tn 17 ja Maarjamäe tn 18 kinnisasjadeni Maarjamäe Kodu OÜ-le kuuluva kinnisasja kaudu viivate olemasolevate vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühenduste toimimist. Kui mõni ühendus ehitustööde tulemusel katkeb, tuleb ehitustööd peatada ja ühendus taastada.
Selgitus Määruse peale ei saa esitada Riigikohtule määruskaebust (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).
PA, EV, KS ja AS (kaebajad) esitasid Tallinna Halduskohtule 16.03.2023 kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 tühistamiseks. Kaebajad palusid esialgse õiguskaitse korras peatada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 kehtivus kuni kohtuasja lõpetava kohtulahendi jõustumiseni. Kaebajatele kuuluvad kinnisasjad Maarjaheina tn 10, Maarjaheina tn 12, Maarjamäe tn 14, Maarjamäe tn 15, Maarjamäe tn 17 ja Maarjamäe tn 18, mida varustatakse elektri-, vee- ja kanalisatsiooniteenustega Pirita tee 28 kinnistu endise omaniku, Eesti Näituste AS-i (Eesti Näitused), sõlmitud vee- ja kanalisatsiooniteenuste ning elektrimüügi lepingute alusel. Kaebajatel ei ole trasside asukoha tõttu võimalik osta kommunaalteenuseid üheltki teiselt teenusepakkujalt. Kommunaalteenuste trassid saavad alguse Pirita tee 28 kinnisasjalt, millelt hargnevad trassid Maarjamäe asumisse, sh kaebajate kinnisasjadele. 01.12.2021 vahetus Pirita tee 28 kinnistu omanik ning uus omanik on Maarjamäe Kodu OÜ, kellele kuulub ka kinnistul asuv elektri-, vee- ja kanalisatsioonitaristu. Samas väljastab teenusearveid kaebajatele jätkuvalt Eesti Näitused. TLPA väljastas 12.07.2022 Pirita tee 28, Pirita tee 28/1, Pirita tee 28/2 ja Pirita tee 28/3 kinnisasjale ehitusloa nr 2212271/18147 (lammutusluba) seal asuvate hoonete lammutamiseks. Kaebajaid ei kaasatud lammutusprojekti menetlusse ega teavitatud lammutusloa andmisest. Lammutusloas ei ole selgelt ega üheselt kajastatud kaebajate kinnistuteni viivaid tehnovõrke ega nende saatust pärast Eesti Näituste hoone ja torustiku lammutamist. Sellest ei ole võimalik mõista, kas kaebajate võrguühendused säilivad lammutamise ajal ja pärast seda või kas vastustaja oli loa väljastamisel üldse teadlik, et kaebajate kinnisasju varustatakse kommunaalteenustega Eesti Näituste kinnisasja kaudu. Kaebajad võivad oma kodudes jääda ilma elektri, vee ja kanalisatsioonita.
2.Tallinna linn ja Maarjamäe Kodu OÜ (kolmas isik) palusid jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Vastustaja hinnangul puudutab ehitusluba üksnes trasse ja torustikke, mis on vahetult seotud lammutatavate hoonetega (Pirita tee 28, Pirita tee 28/1, Pirita tee 28/2 ja Pirita tee 28/3). Ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt ei puuduta neid trasse ja torustikke, mis teenindavad kaebajate hooneid. Kolmas isik viitab, et lammutusluba anti välja nelja Pirita tee 28 kinnistul asuva hoone lammutamiseks: keskpaviljon (ehitisregistri kood 120220560), oksjoni-, turu- või näitusehall (120830796), oksjoni-, turu- või näitushall (120830798) ning oksjoni-, turuvõi näitusehall (120830803). Lammutusluba ei antud välja Pirita tee 28 kinnistul asuvate rajatiste, sh tehnovõrkude, lammutamiseks. Lammutusloa alusel ei lammutata Pirita tee 28 kinnistul paiknevat veetorustikku, kanalisatsioonitorustikku ega madalpingekaableid.
3.Tallinna Halduskohus rahuldas 24.03.2023 määrusega (resolutsiooni p 6) esialgse õiguskaitse taotluse ning peatas TLPA 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 kehtivuse kuni kohtuasja lõpetava kohtulahendi jõustumiseni. Kohus ei ole enne asja sisulist lahendamist veendunud, et on välistatud oht, et kaebajad jäävad ilma eluliselt vajalikest kommunaalteenustest. Ehitusprojekti seletuskirjast jääb mulje, et olemasolevad tehnovõrgud säilivad maa sees muutmata kujul. Samas tekitab küsitavusi ehituskorraldusplaan, st kas see kajastab kõiki tehnovõrke (nt Maarjaheina 14 varustatust kanalisatsioonitrassiga ei kajastata), kas kanalisatsioonitrassi tamponeerimiskohad ei mõjuta nt Maarjaheina 10 ja 12 kanalisatsiooniteenusega varustamist ning kas veeühenduse likvideerimine kaevus ei mõjuta kaebajate veega varustamist. Kooskõlastuskirjadest (ehitisregister) ei nähtu, et ehitusprojekti oleks kooskõlastanud AS Tallinna Vesi. Kaebust ei ole alust pidada ilmselgelt perspektiivituks. Enne ehituskorralduskava koostanud isikute ülekuulamist ning muude tõendite kogumist ei ole kohtul võimalik kõrvaldada kahtlust, 2(6)
3-23-605 et ehitusloa realiseerimine võib mõjutada kaebajatele kommunaalteenuste osutamist. Kohus ei näe avalikku huvi, mis välistaks esialgse õiguskaitse kohaldamise. Kolmandal isikul ei ole kiireloomulist huvi asuda ehitusluba realiseerima. Lammutusloa kehtivuse peatamine on oluliselt vähem riivav kui võrguühenduste hilisem taastamine.
4.Maarjamäe Kodu OÜ esitas Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub Tallinna Halduskohtu 24.03.2023 määruse resolutsiooni p 6 tühistada. Kaebajatel puudub esialgse õiguskaitse vajadus ning kaebus on perspektiivitu. Halduskohtu veendumuse puudumine põhineb vääratel eeldustel. Vaidlusaluse ehitusloa ese ei puuduta kaebajate kommunaalteenuseid. Ehitusluba annab õiguse ehitada vaid loa andmise aluseks olnud projekti kohaselt. Ehitusprojekt on lahutamatult seotud ehitusloaga. Seega tuleb ehitusloa õiguspärasuse hindamisel lähtuda ehitusloa saanud ehitusprojektis sätestatust. Ehitusloa taotluses märgitud taotluse eesmärk kirjeldab ehitusloa taotluse eset ning annab pädevale asutusele teavet, millist ehitusseadustiku (EhS) lisas 1 nimetatud ehitist soovitakse ehitada ja kus see kinnistul paikneb. Vaidlusalusest ehitusprojektist tuleneb, et hoonete lammutamise käigus likvideeritakse ainult lammutatavate hoonete endi võrguühendused ning lammutustööd ei puuduta maapinna alust, kust kulgevad vee- ja kanalisatsioonitorustik ning (madalpinge) elektrikaablid kaebajate kinnistute suunal. Vaidlusaluse ehitusprojekti lisaks olev ehituskorralduskava näeb samuti ette vaid lammutatavate hoonete võrguühenduste katkestamise. Kaebajate kinnistute (ehk vahetult Maarjaheina tn 10 ja 12, Maarjamäe tn 18 ning Maarjamäe tänav T3) suunal Pirita tee 28 kinnistut läbivalt kulgevate maa-aluste trasside likvideerimist ei ole ette nähtud. Asjakohatu on halduskohtu seisukoht, mille kohaselt on küsitav, kas ehituskorralduskava käsitleb kõiki tehnovõrke ning kas hoonete lammutamise käigus teostatavad võrguühenduse katkestused (tamponeerimine, likvideerimine) võiksid mõjutada kaebajate kommunaalteenuseid. Maarjamäe tn 14 kinnistu ei piirne vahetult Pirita tee 28 kinnistuga ehk saab oma võrguühenduse teiste kinnisasjade kaudu. Ehituskorralduskavast on tuvastatav, et lammutatavate hoonete likvideeritavad võrguühendused ning tamponeerimine ei puuduta kaebajate kinnistute suunalisi trasse. Veemõõdusõlme saab säilitada normaalset tööd tagaval kombel ja Maarjaheina tn 12 kinnistu veeühendus on tagatud eraldi veetorustikuga, mis ei sõltu nn suure halli veemõõdusõlmest. Arvestades et vaidlusalune ehitusprojekt näeb ette maa-aluste võrkude säilimise ning praegu ei viida ellu detailplaneeringu lahendust (ehk kogu tehnovõrkude trasside ümberpaigutamist), säilib ka kaebajate olemasolev ühendus kanalisatsiooniga. Vaidlusaluse peaelektrikilbi kaitsmine määratakse lammutustööde teostamisel koostöös Elektrilevi OÜ esindajaga. Elektrikilbi toitekaablid ei ole märgitud lammutatavana. Tööde alal on nii horisontaalne kui ka vertikaalne mõõde. Kuna kaebajate suunalised trassid kulgevad maa all, ent vaidlusalune ehitusprojekt näeb ette vaid hoonete lammutamise maapinnani, ei ulatu tööde ala (vertikaalses mõttes) kõnealuste tehnovõrkudeni. EhS § 42 lg 7 p 2 ei kohustanud kaasama kaebajaid ehitusloa menetlusse, sest vaidlusalune ehitusluba ei puuduta kaebajate õigusi. Samal põhjusel ei ole kohaldatav EhS § 44 p-s 4 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise alus. Lisaks tuleb arvestada kolmanda isiku õigusega lammutada enda kinnistul paiknevad ebavajalikuks muutuvad hooned. Esialgse õiguskaitse kohaldamine piirab kolmanda isiku õigusi ebaproportsionaalselt. Kaebus pole tähtaegne ning seda tuleb esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel arvestada. Juhul kui ringkonnakohtu hinnangul on halduskohus 24.03.2023 kohtumäärusega lugenud kaebuse tähtaegseks või kaebetähtaja ennistanud, palub kolmas isik halduskohtu määruse selles
3(6)
3-23-605 osas tühistada, lugeda kaebus mittetähtaegseks ning lõpetada menetlus HKMS § 152 lg 1 p 2 alusel.
5.Vastustaja palus määruskaebuse rahuldada. Kaebajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud osaliselt. Halduskohus tuvastas küll õigesti kaebajatel esialgse õiguskaitse vajaduse olemasolu ja pidas kaebajate huvide kahjustamise ohtu piisavalt tugevaks, et kohaldada esialgset õiguskaitset, kuid on kohaldanud abinõu, mis läheb kaugemale, kui on vajalik kaebuse eesmärgi saavutamiseks. Ringkonnakohus teeb haldusasjas uue määruse, millega kohaldab esialgse õiguskaitse abinõu, mis võtab menetlusosaliste huve tasakaalustatumalt arvesse.
7.Riigikohtu halduskolleegium leidis 27.06.2017 määruses asjas nr 3-3-1-19-17 (p 15), et esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peab kaebajat ähvardama tagajärg, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske. Kaebus ei tohi seejuures olla ilmselgelt perspektiivitu. Faktilised ja õiguslikud asjaolud võivad aga esialgse õiguskaitse taotluse lahendamise ajal olla veel ebaselged. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel peab kohus HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 järgi arvestama kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi kaebajale, avalikule huvile ja kolmandatele isikutele. Ringkonnakohtu arvates on need eeldused siinses asjas täidetud.
8.Alusetu on etteheide halduskohtule, et ta lähtus üksnes kahtlusest. Halduskohus toimis õigesti – kohus ei pea kahjuliku tagajärje ohuga arvestama vaid siis, kui ta on veendunud, et risk on äärmiselt väike või puudub üldse (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.12.2020 määrus asjas nr 3-20-605, p 11 ja selles viidatud kohtupraktika). Halduskohus on õigesti tuvastanud, et pole välistatud, et lammutusloa realiseerimise käigus võidakse kahjustada vee-, kanalisatsioonija elektriühendusi, mille kaudu varustatakse kaebajatele kuuluvaid kinnisasju. Praegu ei ole võimalik tõsikindlalt ja ümberlükkamatult väita, et ehitusprojekti koostamisel on arvesse võetud vajadust tagada nimetatud ühenduste jätkuv toimimine. Ühelt poolt on õige, et vastavalt ehitusloa taotlusele soovib kolmas isik olemasolevad hooned lammutada maapinnani, kaebajate huve puudutavad trassid asuvad aga maa sees. Teisalt pole ehitusloa dokumentatsioon üheselt selge tehnovõrkude- ja rajatiste kaitsmise ning lahti ühendamise tingimusi puudutavas osas, s.o kas ehitamisel võetavad meetmed tagavad naaberkinnistuid varustavate vee-, kanalisatsioonija elektriühenduste jätkuva toimimise. Õiged on halduskohtu põhjendused, et selles osas tuleb koguda ja uurida täiendavaid tõendeid. Uusi tõendeid on esitatud ka määruskaebemenetluses, mille kohta tuleb menetlusosalistele anda võimalus arvamust avaldada ja vajadusel koguda täiendavaid tõendeid, sh asjatundja või eksperdi arvamusi ehitusvaldkonna eriteadmisi nõudvates küsimustes. Nagu osundatud Riigikohtu lahendist tuleneb, et pea ega ole sageli võimalik esialgse õiguskaitse otsustamise staadiumis teha lõplikult kindlaks vaidluse faktilisi asjaolusid. Kohtul ei ole praegu piisavalt andmeid ja veendumust öelda, et kaebus on ilmselgelt perspektiivitu, mis saaks olla esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise aluseks. Kohtupraktikas tuleb esialgse õiguskaitse otsustamisel ette, et kaebuse eduväljavaated pole selgelt vähesed, kuid mitte ka selgelt ülekaalukad (vt nt Riigikohtu halduskolleegiumi 25.08.2022 määrus asjas nr 3-20-771, p 19). Ka kaebetähtaja küsimus vajab täiendavat uurimist. Tuleb arvestada võimalusega, et kaebus on põhjendatud, ja riskiga, et potentsiaalselt õigusvastase ehitusloa alusel lammutamine kahjustab tõsiselt kaebajate huve saada esmavajalikke teenuseid.
9.Olukorras, kus esialgse õiguskaitse küsimust ei saa otsustada kaebuse perspektiivikuse alusel, on suurem roll põrkuvate huvide vahel võimalikult tasakaalustatud ja proportsionaalse 4(6)
3-23-605 lahendusvariandi otsimisel. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise korral võivad kaebajate õigused saada tõsiselt kahjustada. Ehitusloa täielik peatamine ei ole ringkonnakohtu hinnangul siinses asjas siiski proportsionaalne lahendus. Lammutusloa peatamine riivab intensiivselt kolmanda isiku omandipõhiõigust. Kaebaja saavutaks selle abinõuga rohkem, kui on vajalik kaebuse eesmärgi tagamiseks (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 13.11.2020 määrus asjas nr 320-349, p 11). Kolmas isik ja vastustaja on kinnitanud, et vaidlusalused trassid ei ole kaevatava ehitusloa esemeks. Kolmas isik oli valmis andma ka kinnituse, et ta ei lammuta kaebajate kinnistuid teenindavaid tehnorajatisi (kuniks on tagatud ühendusvõimalus uutes asukohtades). Vastustaja toetaks kompromissi, mille kohaselt lepivad kaebajad ja kolmas isik kokku, et kaebajate kinnistute varustamise elektri-, vee- ja kanalisatsiooniteenustega jätkub senisel kujul ka pärast Pirita tee 28 hoonete maapinnani lammutamist. Sõltumata ehitusloa kehtima jäämisest on kaebajate huvid kaitstud siis, kui ehitustööd tehakse viisil, mis tagab seniste ühenduste säilimise. Kaebajate õiguslikult kaitstav huvi ei ulatu siinses haldusasjas kaugemale ühenduste säilimisest. Praeguse kaebusega pole kaebajatel võimalik kaitsta oma huve naaberkinnistutel edaspidi planeeritava arenduse küsimuses. Selleks on ette nähtud detailplaneeringu- jm asjakohased menetlused, milles kaebajad saavad osaleda ning vajadusel taotleda ka esialgset õiguskaitset. Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust nõuda kolmanda isiku kinnisasjal olevate hoonete lammutamise keelamist, kui see ei mõjuta maa sees kulgevate trasside kaudu kaebajate kinnistute varustamist vee, kanalisatsiooni ja elektriga.
10.Eeltoodu tõttu on õigem kohaldada täiskeelu asemel kolmandat isikut vähemkoormavat meedet, nimelt lubada ehitustegevust ainult tingimusel, et see ei takista kaebajate kinnisasjadeni kolmandale isikule kuuluva kinnisasja kaudu viivate vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühenduste toimimist; kui mõni ühendus ehitustööde tulemusel katkeb, tuleb ehitustööd peatada ja ühendus taastada. Selline abinõu on HKMS § 251 lg 1 p-de 1 ja 5 ning lg 3 järgi lubatav, sisuliselt on tegemist haldusakti osalise ja tingimusliku peatamisega. Kohtul on lubatud kaebaja taotletud rangema abinõu asemel kohaldada omal valikul leebemat, seda enam, et esialgse õiguskaitse kohaldamine on HKMS § 249 lg 1 järgi nt erinevalt hagi tagamisest lubatav ka kaebaja taotluseta. Kaebaja huvid on ringkonnakohtu valitud abinõuga piisavalt tagatud, kuna esialgse õiguskaitse määruse täitmine on vastustajale ja kolmandale isikule kohustuslik ning määruse täitmata jätmine on sanktsioneeritav rahatrahviga HKMS §-s 248 sätestatud korras. Ehitusjärelevalve asutus saab sekkuda, kui selgub, et ehitamine, sh ehitusloaga hõlmamata tehnorajatiste (vaidlusaluste ühenduste) mõjutamine, toimub vastuolus kehtiva õigusega, sh käesoleva kohtumäärusega.
11.Menetlusosalisel on sõltuvalt ehitustööde käigust võimalik vajaduse korral taotleda käesoleva määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu muutmist või täpsustamist, esitades sellekohase taotluse põhiasja lahendavale kohtule. Kolmas isik saab halduskohtult taotleda esialgse õiguskaitse abinõu tühistamist ka juhul, kui ta on taganud ühendusvõimaluse uutes asukohtades.
12.Esialgse õiguskaitse määruse täitmata jätmise korral võib halduskohus kohaldada esialgset õiguskaitset praeguse määrusega võrreldes ulatuslikumalt ja/või trahvida isikut HKMS §-s 248 sätestatud korras. Kaebajal on õigus riigivastutuse seaduse või võlaõigusseaduse alusel nõuda, et isik, kelle süül esialgse õiguskaitse määrus jäi täitmata, hüvitaks sellega tekkinud kahju (HKMS § 254 lg 1).
13.Ringkonnakohus märgib, et halduskohus ei ole oma 24.03.2023 resolutsioonis teinud otsustust lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks. Seega ei ole kaebetähtaja küsimuses võimalik halduskohtu 24.03.2023 määruse peale määruskaebust esitada ja ringkonnakohus ei saa seda küsimust praegu siduvalt lahendada. Nii vastustaja kui ka kolmas isik on 24.04.2023 vastustes kaebusele palunud lõpetada haldusasja menetluse kaebetähtaja rikkumise tõttu. Kuna menetlusosalised on taotlenud kohtult asja menetluse lõpetamist kaebetähtaja rikkumise tõttu, 5(6)
3-23-605 tuleb halduskohtul teha taotluste kohta põhjendatud määrus. Tehtava määruse peale võib esitada määruskaebuse (HKMS § 124 lg 4). Kui halduskohus lõpetab menetluse, muudab see kaebuse perspektiivikusele antud hinnangut ja kohus võib esialgse õiguskaitse küsimuse uuesti läbi vaadata.
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.