3-23-785 OÜ ÖKOTEH kaebus Keskkonnaameti tegevuse peale jätta projekteerimistingimused kooskõlastamata Kaebaja OÜ ÖKOTEH, esindaja Aleksander Sven Esse Vastustaja Keskkonnaamet, esindaja Moonika Järvela
1.Jätta OÜ ÖKOTEH apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 10. aprilli 2024. a otsus muutmata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
3.Avaldada kohtuotsus arvutivõrgus tervikuna.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 19. jaanuaril 2026 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.OÜ-le ÖKOTEH kuulub Otepää vallas Arula külas Kuuse-Rahi katastriüksus (registriosa number 1212340, kt 63601:002:2269, 3,03 ha, maakasutuse sihtotstarve 100% maatulundusmaa), mis asub Otepää looduspargis. Kaitseala valitseja on Keskkonnaamet (KeA).
2.OÜ ÖKOTEH esitas 28. veebruaril 2023 Otepää vallale taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks Kuuse-Rahi kinnistule kahe rendimaja, saunamaja ja abihoone projekteerimiseks. Otepää vald esitas KeA-le taotluse, milles palus kooskõlastust projekteerimistingimuste väljastamiseks.
3.KeA keeldus 13. märtsi 2023. a kirjaga Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteerimistingimuste väljastamiseks nõusoleku andmisest rendimajade, saunamaja ja abihoone projekteerimiseks. KeA hinnangul kahjustab hoonestusala rajamine katastriüksusele oluliselt Otepää looduspargi kaitseala kaitse-eesmärke, arvestades katastriüksuse kõrget maastikuväärtust ja vaatelisust. Kirjas olid esitatud järgmised põhjendused: 1) Kuuse-Rahi katastriüksus asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis. Seal on ehitiste püstitamine lubatud kaitseala valitseja nõusolekul, kusjuures põlisel metsamaal ja poollooduslikul kooslusel üksnes algsetel taluõuekohtadel. Looduskaitseseaduse (LKS) ja Otepää looduspargi kaitse-eeskirja kohaselt on looduspargis projekteerimistingimuste väljastamiseks vajalik kaitseala valitseja nõusolek; 2) vastavalt maakatastri andmetele on Kuuse-Rahi katastriüksuse pindala 3,03 ha, sihtotstarve maatulundusmaa, mille kõlvikulise koosseisu moodustab haritav maa (2,20 ha), metsamaa (0,55 ha) ja muu maa (0,28 ha). Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) andmetel ei ole katastriüksusel registreeritud kaitsealuste liikide leiukohti, puuduvad ka nõukogu 21. mai 1992. a direktiivi 92/43/EMÜ (loodusdirektiiv) I lisa kriteeriumidele vastavad elupaigatüübid. Katastriüksusel ei ole ajalooliselt asunud hoonestusala (taluõue kohta). Katastriüksus on tekkinud põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel nii, et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi katastriüksusele (kt 63601:002:2261). Kuuse-Rahi katastriüksus on olnud ning on maatulundusmaa sihtotstarbega osa suuremast avatud maastiku massiivil asuvast põlisest põllumaast. KeA on Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitustegevuse võimalikkust kaalunud ka 2020. a-l, kui taotleti projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete projekteerimiseks. KeA ei nõustunud 25. juuni 2020. a kirjaga projekteerimistingimuste väljastamisega, kuna katastriüksuse hoonestamine ei ole looduspargi eesmärkidega kooskõlas; 3) Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteeritavad ehitised on asendiplaanil märgitud katastriüksuse haritava maa osale Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndisse. Otepää looduspargi eesmärk on eelkõige kaitsta Otepää kõrgustikul kujunenud pärandmaastikke ning selle järel ka looduslikke elupaiku ja liike (Otepää looduspargi kaitse-eeskirja § 1 lg 1; § 14 lg 4). Otepää looduspargi maastik omab kõrget looduslikku, esteetilist, kultuurilis-ajaloolist ja rekreatiivset väärtust. Otepää kõrgustikule on iseloomulikud pärandkultuurmaastikud ja asustusstruktuur, mis on tekkinud traditsioonilise majandustegevuse tulemusena. Iseloomulik on avatud (põllu-, heina- ja karjamaad) ja suletud alade (metsad, üksikud metsatukad) vaheldumine reljeefsel pinnamoel; 4) vastavalt looduspargi kaitse-eeskirja seletuskirjale peetakse pärandmaastikuks mingi piirkonna jaoks iseloomulikku maastikku, mis on tekkinud inimese ja looduse kaua kestnud ühistegevusel. Pärandkultuurmaastik on keskkond, mille on ühiselt kujundanud elutu ja elusloodus, hõlmates pärandkooslusi, kultuuripärandit ning pärimuskultuuri. Otepää looduspargile iseloomulikud maastikumustrid on tekkinud aastasadade jooksul ja need on väärtuslikud nii looduslikust, kultuurilis-ajaloolisest, rekreatiivsest kui ka esteetilisest aspektist. Asustusstruktuur on inimese rajatud ning koosneb hoonetest, teedest ja 2(9)
3-23-785 maakasutusest. Asustusstruktuuri kujunemist mõjutavad kohapealsed looduslikud tingimused. Asustusstruktuuri säilimine on hoonete, teede ning avatud alade paiknemise säilitamine; 5) Kuuse-Rahi katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on seotud eelkõige Otepää kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega. Katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul hoolimata asjaolust, et selle vaatelisus on aja jooksul mõjutatud looduslikest protsessidest. Kaasiku katastriüksusel ei ole asunud kunagi hoonestust, katastriüksus on jagatud põlistalu küljest, mille ajalooline talukoht on ka tänapäeval hoonestatud. Katastriüksus on osa looduspargi seisukohalt väärtuslikust suuremast lageala massiivist; 6) arvestades katastriüksuste kõrget maastikuväärtust ning vaatelisust, kahjustab hoonestusala rajamine katastriüksusele oluliselt kaitseala kaitse-eesmärke. Katastriüksustele ehitustegevusega kaasneb Otepää looduspargile iseloomulike maastike ning sh ka avatud vaadete vähenemine, mis ei ole kooskõlas kaitse-eesmärkidega. Looduspargi maastikukaitsel peetakse esmatähtsaks Otepää kõrgustiku maastikumustrit iseloomustavate avatud reljeefsete maastike säilitamist. Ehitustegevuse näol on tegemist pöördumatu muutusega ning sellega kahaneb looduspargi maastiku väärtus.
4.OÜ ÖKOTEH esitas halduskohtule kaebuse KeA 13. märtsi 2023. a kirja õigusvastasuse tuvastamiseks ning KeA kohustamiseks otsustada uuesti nõusoleku andmine. Kaebaja esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) KeA otsus ei ole proportsionaalne. Rikutud on uurimispõhimõtet; 2) Otepää looduspargi kaitse-eeskirjast tulenevalt on põlise talukoha olemasolu ehitamisel oluline üksnes põlisel metsamaal või poollooduslikul kooslusel. Kuuse-Rahi kinnistu ei asu põlisel metsamaal ega väärtuslikul poollooduslikul kooslusel. Tegemist on hinnatud spordi- ja turismipiirkonnaga. Ehitusala on ümbritsetud loodusliku kõrghaljastusega ning jääb teelt peaaegu nähtamatuks; 3) vastustaja otsuses puuduvad kaalutlused, lähtutud pole kaebaja esitatud taotluse sisust, selle asukohast ega ümbritsevatest maastikest. Vastustaja ei ole kaalunud võimalust seada ehitustegevusele lisatingimusi (LKS § 14 lg 1), pakkunud välja alternatiivset hoonestusala ega kaalunud lisanõuete seadmist ehitiste projekteerimiseks; 4) mõistetamatu on, millist vaatelisust hoonestusala rajamine kahjustab. Olemasolevad talukohad on koondunud peamiselt läbiva tupiktee äärde, mida kasutavad ainult seal elavate kinnistute omanikud. Kuuse-Rahi hoonestusala on paigutatud suure metsamassiivi äärde; 5) selge pole, millist katastriüksust KeA tegelikult hindas, tegu on olulise kaalutlusveaga; 6) Kuuse-Rahi katastriüksuse hoonestamine järgib piirkonnas välja kujunenud asustusstruktuuri ja hoonestusalade vahelisi kaugusi ning uue hoonestusala loomine olemasoleva metsa foonile ei sule ega riku kuidagi sealset maastikuvaadet; 7) kinnistuomanikke ei ole koheldud võrdselt. Vastustaja nõustus ehitamisega hoonestamata Männioru katastriüksusele. Otepää looduspargi piiranguvööndis asub ka hoonestatud Alajärve katastriüksus; 8) Kuuse-Rahi omanik on hoidnud katastriüksuse lagedana eesmärgiga rajada sinna hoonestus. Looduses ei seisa ala iseenesest lage, vaid see nõuab hoolt ja majanduslikke kulutusi. Maad hoiab lagedana ainult maaomanik, mitte kaitseala valitseja. Hoonestuse mitterajamisel ala võsastub ning järelejäänud lage ala kaob; 9) rakendada saaks Otepää valla üldplaneeringu kriteeriume elu- ja kõrvalhoonete maastikku sobivuse hindamisel. Vastustaja otsuses neile kriteeriumitele vastavat analüüsi ei sisaldu. Otepää looduspargi kaitse-eeskiri ega üldplaneering ei näe ette Kuuse-Rahi katastriüksusele ehituskeeldu; 10) kaebajat ei kuulatud enne otsuse tegemist ära; 11) väide, et vaidlustatud kiri tugineb paikvaatlusele, on tõendamata. 3(9)
3-23-785
5.KeA taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) katastriüksus ning kogu Ala-Rahi kinnistu on tekkinud põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel nii, et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi katastriüksusele (63601:002:226). KuuseRahi katastriüksus paikneb ajaloolise Ala-Rahi katastriüksuse põllumajanduslikus kasutuses olnud maadel; 2) kaebaja oli Ala-Rahi kinnistut omandades teadlik, et see asub Otepää looduspargis ning kogu kinnistul kehtivad looduskaitselised piirangud; 3) vastustaja on ehitamise võimalikkuse kohta esitanud kaalutlusi Otepää Vallavalitsusele ja huvitatud isikule alates 2020; 4) projekteerimistingimusi taotletakse kahe rendimaja (ehitusalune pind kuni 250 m 2, kõrgus 12 m), saunamaja (ehitusalune pind 100 m2, kõrgus 8 m) ja abihoone (ehitusalune pind 80 m 2, kõrgus 8 m) projekteerimiseks katastriüksuse keskosale; 5) ehitiste püstitamisega kahjustataks Otepää looduspargi kaitse-eesmärke. Kuuse-Rahi katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on seotud eelkõige Otepää kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega. Kuuse-Rahi katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitselised väärtused on ajalooline (üldjoontes on säilinud ajalooline asustus ja maakasutusstruktuur), esteetiline ja rekreatiivne (tuleneb maastiku reljeefist ja vaatelisusest) ning ökoloogiline (lagealad koos metsatukkadega on oluliseks elupaigaks mitmetele kahaneva arvukusega liikidele, sh kaitsealused liigid). Arvestades kaitseala suurt pindala, ei ole suudetud kaitsealal teha ülepinnalist kaitsealuste liikide inventuuri. Asjaolu, et alal ei ole registreeritud kaitsealuseid liike, ei tähenda, et neid seal pole. Ehitustegevuse tulemusena kahjustuvad väärtused pikaks ajaks; 7) KeA kaalus Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitustegevuse võimalikkust ka 2020. a-l; 8) võrdsusõigust pole rikutud. Looduslikest oludest lähtuvalt on raske leida kahte sarnast kinnistut; 9) Kuuse-Rahi katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud nii säilinud asustusstruktuurist kui ka tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul. Kuuse-Rahi lageala kuulub piirkonnas suuremasse avatud alasse, vaatamata asjaolule, et traditsioonilise maakasutuse lakkamise tõttu on hakanud katastriüksusele looduslike protsesside tulemusena kasvama puittaimestik. Ühest küljest asenduvad lühikeses ajaperioodis (ca 40 a) avamaastiku täiskasvamisega vaatelised põllumajanduskõlvikud vähemväärtusliku noore puistuga. Selle puistu edasisel looduslikul arengul jõuab puistu looduskaitseliselt väärtuslikumasse staadiumisse. Samas on noore puistu staadiumis võimalik kujunev puistu kiiresti tagasi pöörata avamaastikuks. Eriti tugev negatiivne mõju on juhtudel, kus arendaja jagab kinnistu väiksemateks kinnistuteks ja püüab igal kinnistul näiliselt olematu keskkonnamõjuga hoonestusalasid luua, nagu on juhtunud Kuuse-Rahi kinnistul; 10) ehitusaladel ja nende kontaktaladel (õueala) muutub või kaob looduslikku mitmekesisust toetav aineringe ja elupaigad. Maa-ameti põhikaardi järgi on viimase paari aastaga Otepää looduspargis suurenenud ehitusalade pindala 0,5%, kuid ehitussoovide arv on kordades suurem. Ehitusalade muutuste mõju on pikaajaline. Elupaigad killustuvad. See mõjutab looduslikku mitmekesisust. Uued ehitisted rajatakse väljaspool põliseid talukohti, mis rikub väärtuslikel maastikel väljakujunenud asustusstruktuuri. Väärtuslike maastike kaitsmine toetab ka loodusliku mitmekesisuse kaitset; 11) üldplaneering ei kaota looduskaitselisi kitsendusi; 12) 13. märtsi 2023. a kirjas kasutati vale piiranguvööndi ja katastriüksuse nimetusi, tegu oli inimliku eksimusega. 4(9)
3-23-785 13) KeA tellis Otepää looduspargi maastikulise tsoneeringu (tsoneering), mille eesmärk on anda ülevaade, milline on olnud Otepää looduspargi eri piirkondades traditsiooniline asustusstruktuur ning anda suunised/soovitused asustusstruktuuri väärtuste hoidmiseks. Tsoneeringus on välja toodud piirkonnad, kus on paremini säilinud traditsiooniline asustusstruktuur ning need alad on tsoneeringus eraldi välja toodud kui hoiu- ja sihtkaitsealad. Väärtused, mida kaitstakse, on nii hoiualadel, sihtkaitsealadel kui ka tavaalal samad; 14) kaebaja käsitletud kolm katastriüksust (Alajärve, Männioru ja Kuuse-Rahi) on kõrge maastikukaitselise väärtusega, asuvad looduspargi Otepää piiranguvööndis, samasuguse kaitsekorraga alal, maastiku tsoneeringu kohaselt nn tavaalal, mistõttu kaebaja leiab, et kõigil kolmel katastriüksusel peab ka ehitustegevus lubatud olema. Analüüs näitab, et ühes piirkonnas, ühes piiranguvööndis samasuguse kaitsekorraga ja ühes tsoneeringus asuvad katastriüksused ei ole üksühele sarnased.
4.Tallinna Halduskohus jättis 10. aprilli 2024. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) KeA 13. märtsi 2023. a kiri on menetlustoiming ja sellele ei kohaldu haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 nõuded. Kirjas on keeldumist vajalikul määral põhjendatud. Katastriüksuse asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis. Arvesse võeti selle pindala, kõlvikulist koosseisu, ajaloolise hoonestusala (taluõue koha) puudumist. Katastriüksus tekkis põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel nii, et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi katastriüksusele. Tegemist oli maatulundusmaa sihtotstarbega osaga suuremast avatud maastiku massiivil asuvast põlisest põllumaast. KeA hindas juba 2020. a-l ehitustegevuse võimalikkust. KeA selgitas Otepää looduspargi eesmärki ja seda, et konkreetse katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on seotud eelkõige Otepää kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega. Arvestades katastriüksuse kõrget maastikuväärtust ning vaatelisust, kahjustab hoonestusala rajamine kaitseala kaitse-eesmärke ning ehitustegevuse näol on tegemist pöördumatu muutusega; 2) vale piiranguvööndi ja katastriüksuse nimetamine oli inimlik eksimus. Vastustaja lähtus Kuuse-Rahi katastriüksusega seotud asjaoludest; 3) kaebaja ära kuulamata jätmine ei too kaasa kirja õigusvastasust. Vastustaja ei kaldunud kõrvale kaebaja esitatud andmetest. Tarvis ei olnud koguda täiendavaid andmeid. Kaebaja pole toonud välja asjaolusid, mis oleks võinud asja lahendust mõjutada; 4) KeA ei rikkunud kaalumisreegleid. Vastustaja ei pidanud Otepää valla üldplaneeringu kriteeriume kaaluma. Üldplaneering ei kaota planeeringualalt looduskaitselisi piiranguid. Looduspargi maa- ja veeala täpsemad kasutamis- ja ehitustingimused tuleb määrata mitte üksnes vastavalt üldplaneeringu tingimustele, vaid ka vastavalt Otepää looduspargi kaitseeesmärkidele; 5) kaebajal puudus õigustatud ootus ehitusõiguse saamiseks. Otepää valla üldplaneering ei näinud vaidlusalusele kinnistule ette elamumaa juhtotstarvet, sihtotstarve oli 100% maatulundusmaa. Kui kaebaja 2004. a-l kinnistu omandas, siis oli ta looduskaitselistest piirangutest teadlik. Vastustaja on kaalumisel põhjendatult arvestanud, et katastriüksus on jagatud põlistalu küljest, mille ajalooline talukoht on ka tänapäeval hoonestatud. Tegemist oli kaalumisel lubatud asjaoludega; 6) vastustaja põhjendas katastriüksuse kõrge maastikuväärtuse ja vaatelisuse asjaolusid. Tegemist on tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul ning seda hoolimata asjaolust, et selle vaatelisus on aja jooksul mõjutatud looduslikest protsessidest. Katastriüksus on osa looduspargi seisukohalt väärtuslikust suuremast lageala massiivist. Kuigi Kuuse-Rahi senisel lagealal on traditsioonilise maakasutuse lakkamise tõttu hakanud looduslike protsesside tulemusena kasvama puittaimestik, on noore puistu staadiumis võimalik kujunev puistu kiiresti tagasi pöörata avamaastikuks, samas kui hoonete või teede 5(9)
3-23-785 ehitamisel muudetakse põllumajanduslik kõlvik pikaks ajaks tehiskoosluseks, millega kaasneb pikaajaline negatiivne mõju pärandmaastiku väärtustele ja ka maastikuilmele. Uute ehitiste rajamine väljaspool põliseid talukohti rikub väärtuslikel maastikel väljakujunenud asustusstruktuuri. Negatiivne mõju pärandmaastiku väärtustele ja ka maastikuilmele on eriti tugev juhtudel, kus arendaja jagab kinnistu väiksemateks kinnistuteks ja püüab igal kinnistul näiliselt olematu keskkonnamõjuga hoonestusalasid luua; 7) Otepää looduspargi maastikulises tsoneeringus ala tavaalaks nimetamine ei tähenda, et tegemist ei oleks väärtusliku alaga ning uute ehitiste rajamine oleks lubatud. Kogu Otepää looduspargi territooriumile jääva maa-ala puhul on tegemist väärtusliku maastikuga ning väärtused, mida kaitstakse (Otepää kõrgustikule iseloomulik pärandkultuurmaastik), on samad nii hoiualadel, sihtkaitsealadel kui ka tavaalal. Otepää looduspark on moodustatud huvist säilitada ja kaitsta alal olevaid väärtusi, sh maastikku. Isik ei saa maastikukaitseliste kitsendustega alal eeldada, et kinnistu soetamisel ning selle jagamisel väiksemateks eraldi katastriüksusteks (praegusel juhul kaheksaks eraldi katastriüksuseks) on neile kõigile igal juhul võimalik ehitada; 8) Kuuse-Rahi katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud nii säilinud asustusstruktuurist kui ka tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul. Vaateid maastikule ei käsitleta ainult avalikelt teedelt, vaid maastikukaitses tuleb arvestada ka vaadetega, mis avanevad kohalikelt- ja põhiteedelt ja ümbruskonna maastikulistelt objektidelt (nt avatud küngaste lagedelt). Kuuse-Rahi kõrget maastikuväärtust ning vaatelisust mõjutab traditsioonilise maakasutuse lakkamine ja ehitustegevus. Vastustaja pole väärtustanud asjas kaalul olevaid õigusi ja huve ilmselgelt meelevaldselt, ebaratsionaalselt või vastuolus diskretsioonivolituse eesmärgiga, õiguse üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga; 9) KeA viitas Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitustegevuse võimalikkuse osas kaalumise teostamisele juba 2020. a-l, kui taotleti projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete projekteerimiseks, selgitades, et siis tehti koos kaebajaga ka paikvaatlused, kus nii KeA esindajad kui ka kaebaja selgitasid oma seisukohti. Kaebaja ei ole viidanud mingitele uutele asjaoludele seoses 06.03.2023 projekteerimistingimuste taotlusega, mis peaksid tingima Kuuse-Rahi katastriüksustele ehitamise võimalikkuse kohta tehtud kaalutlusotsuse muutmise; 10) võrdlus Alajärve ja Männioru katastriüksustega eeltoodud seisukohti ümber ei lükka. Kuigi viidatud kinnistutega esineb sarnasusi (asumine piiranguvööndis, samas tsoneeringus, kõrge maastikukaitseline väärtus, asjaolu, et nii Kuuse-Rahi kui Männioru katastriüksuste lagealad on metsastumas, mõlema lageala on osa suuremast põllumassiivist), ei ole need üksühele sarnased. Alajärve katastriüksuse maastik on hästi reljeefne, Kuuse-Rahi katastriüksuse maastik on tasase reljeefiga ning Männioru katastriüksuse maastik on samuti reljeefne, aga asub maanteest reljeefilt madalamal orus. Alajärve puhul on tegemist looduspargi pärandmaastikus tervikliku endise Alajärve 40 talumaade piires asuva ajalooliselt hoonestatud katastriüksusega, Kuuse-Rahi puhul aga ühe osaga Ala-Rahi ajaloolistest talumaadest ja ajalooliselt hoonestamata katastriüksusega.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
5.Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) üldplaneeringu kohaselt tuli hinnata ehitise sobivust maastikku ning hinnangu kriteeriumid olid märgitud üldplaneeringus. Pärandmaastikule ehitamisel tuleb hinnata, kas ehitis ja maakasutus sobib maastiku tervikpilti. Vastustaja ei ole viinud läbi üldplaneeringu kohast hindamist ja selle tõttu on tegemist kaalumisveaga; 6(9)
3-23-785 2) erinevad vaatesuunad pole määratud läbipaistvalt, objektiivselt ega arusaadavalt. Piisav pole see, et katastriüksus on hoonestamata ja moodustatud endise põlistalu jagamise teel. Kaitse-eeskiri lubab põlistalude jagamist ning algne talu õuemaa on oluline ehitamisel põlisel metsamaal ja poollooduslikul kooslusel; 3) vaidlustatud kiri sisaldab asjaolude kirjeldust, kuid puudub sellekohane analüüs; 4) vastustaja pole esitanud fotosid, skeeme ega analüüsi, millest nähtuksid vaatepunktid, vaatekoridorid, vaated, ümbruskonna lähipiirkonna maastikulased objektid ja asustusstruktuur; 5) vastustaja pole arvestanud NN tööga, millega maastik tsoneeriti. Vaidlusalune katastriüksus asub kõige madalama väärtusega alal, s.o neljandas väärtusgrupis ehk tavaalal. Tegemist pole kõrge maastikuväärtusega alaga. Maastik areneb ajas, vastavalt looduses ja inimühiskonnas toimuvatele protsessidele; 6) ehitusõiguse andmisel tuleb lähtuda maastikust, mitte sellest, mitu kinnistut on endisest talukohast moodustatud; 7) kohus kirjutas vastustaja seisukohad ümber ega analüüsinud kaebaja koostatud Alajärve ja Männioru maastiku situatsioone; 8) tõendatud pole asjaolu, et aastatel 2020 ja 2023 oleks toimunud paikvaatlused; 9) kaebajat ei kuulatud ära.
6.Vastustaja taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) halduskohtu otsus on õiguspärane; 2) vastustaja arvestas asjaoluga, et vaidlusalune kinnistu on maatulundusmaa, mis asub Otepää üldplaneeringu kohaselt hajaasustusega alal; 3) vastustaja ei koostanud eraldi analüüsi ega protokolli paikvaatluse kohta; 4) tsoneeringu eesmärgiks oli anda hinnang Otepää looduspargi eri piirkondade traditsioonilisele asustusstruktuurile ja anda suunised selle hoidmiseks. Tsoneeringus kajastatud tavaala ei tähenda, et alal puuduks ajalooline väljakujunenud asustusstruktuur. Tsoneeringute kõigil erinevate kategooriate aladel on asustusstruktuur oluline. Oluline on ka ajalooline maakasutusstruktuur, s.o lagedad alad vahelduvad suletud aladega, terviklikud vaatelised põllumassiivid jne. Vaidlusalune kinnistu omab kõrget maastikukaitselist väärtust (s.o ajalooline, esteetiline, rekreatiivne ning ökoloogiline).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja ei korda neid kõiki (HKMS § 201 lg 4).
8.Kaebaja taotles Kuuse-Rahi kinnistule, mis asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis, projekteerimistingimusi kahe rendimaja, saunamaja ja abihoone (ehitusalune pind kokku 440 m2 ning rendimajade kõrgus 12 m ja saunamaja kõrgus 8 m) ehitamiseks.
9.Maastikukaitseala (looduspark) on kaitseala maastiku säilitamiseks, kaitsmiseks, uurimiseks, tutvustamiseks ja kasutamise reguleerimiseks (LKS § 28 lg 1). Vaidlusalune kinnistu asub Otepää looduspargi piiranguvööndis. Piiranguvöönd on kaitseala maa- või veeala, kus majandustegevus on lubatud, arvestades LKS-ga sätestatud kitsendusi. Ehitise püstitamine on piiranguvööndis üldjuhul keelatud, kaitse-eeskirjaga võidakse sätestada teisiti (LKS § 31 lg 1 ja lg 2 p 8). Kaitseala valitseja ehk KeA nõusolekul on lubatud Neitsijärve, Annimatsi, Mõrtsuka, Mägestiku, Neeruti-Käpa, Otepää, Pilkuse ja Vanamõisa-Restu 7(9)
3-23-785 piiranguvööndis ehitiste püstitamine, kusjuures põlisel metsamaal ja poollooduslikul kooslusel üksnes algsetel taluõuekohtadel (Otepää kaitse-eeskiri § 17 lg 2 p 1).
10.LKS § 14 lg 1 p 7 kohaselt ei või kaitsealal ilma selle valitseja nõusolekuta projekteerimistingimusi anda. LKS § 14 lg-st 2 ja Otepää kaitse-eeskirja § 7 lg-st 1 tulenevalt ei või kaitstava loodusobjekti valitseja kooskõlastada projekteerimistingimusi, kui see kahjustab objekti kaitse-eesmärgi saavutamist või seisundit. Otepää kaitse-eeskirja § 14 lg 4 kohaselt on Neitsijärve, Annimatsi, Neeruti-Käpa, Mõrtsuka, Mägestiku, Pilkuse, VanamõisaRestu ja Otepää piiranguvööndi kaitse-eesmärk hästi säilinud pärandkultuurmaastiku elementide (s.o alale iseloomuliku maakasutuse, piirkonnale omase asustusstruktuuri, arhitektuuripärandi ja maastikuilme) säilitamine, looduse mitmekesisuse, kaitsealuste liikide ja elupaikade kaitse ning kaitsealuste üksikobjektide kaitse. Viidatud normid lubavad Otepää piiranguvööndis otsustada projekteerimistingimustele kooskõlastuse andmise kaalumise teel, seejuures juhul, kui tegemist on põlise metsamaa ja poolloodusliku kooslusega, siis üksnes algsele taluõuekohale.
11.Üldplaneeringu kohaselt asub vaidlusalune kinnistu hajaasustuses. Kuigi üldplaneering ei takista hajaasustuses seni hoonestamata maaüksusele ehitusõigust anda, kui hooned sobituvad maastikku, maastiku struktuuri, looduslikku ümbrusesse ja ei kahjustata vaatevälja, siis tuleb ka üldplaneeringu kohaselt arvestada looduskaitseliste kitsendustega. Üldplaneeringu seletuskirja p-s 2.2 on märgitud järgmist: „Otepää valla territooriumil asub kaitseala Otepää looduspark ja kaitsealune Pühajärve park. Otepää looduspark moodustati eesmärgiga kaitsta Otepää kõrgustikule iseloomulikke kuppelmaastikke ja bioloogilist mitmekesisust, kohalikku elulaadi ja kultuuripärandit [---]. Maa- ja veealade täpsemate kasutamis-ja ehitustingimuste määramisel järgitakse Otepää looduspargi ja Pühajärve pargi kaitse-eesmärke.“ Kuna vaidlusalune kinnistu ei paikne üldplaneeringu järgi elamumaana tähistatud piirkonnas, ei saa sellel argumendil kaebaja huvi vaidlusalusesse kohta hooneid rajada pidada kaalukaks (vt RKHKo 3-21-1370, p-d 18–24).
12.Vastustaja pole eksinud oma hinnangus, et pärandmaastikku kahjustaks see, kui senine maa 3,3 ha (haritav maa 2,2 ha, metsamaa 0,55 ha ja muu maa 0,28 ha) hõlmaks edaspidi õuemaa funktsiooni ning elamu ehitataks asukohta, kuhu pole hoonestust ette nähtud ja kus varem pole teadaolevalt hoonestust olnud.
13.Vaidlusalune kinnistu tekkis kinnistute jagamise tulemusena, mille kohaselt endine põlistalu hoonestusala jäi Ala-Rahi kinnistule ja vaidlusalusele kinnistule jäi põllumajanduslikus kasutuses olnud maa. Kaebaja pole taotlenud projekteerimistingimusi maa-alale, mis oleks endine taluõue koht, vaid põllumajanduslikus kasutuses olnud maa-alale. Projekteerimistingimused taotleti kahele rendimajale ehitusaluse pinnaga kuni 250 m 2 ja kõrgusega 12 m, saunamajale ehitusaluse pinnaga 100 m2 ja kõrgusega 8 m ning abihoonele ehitusaluse pinnaga 80 m2 ja kõrgusega 8 m. Vastustaja pole hindamisel teinud viga, kui leidis, et lähtuvalt asustusstruktuuri, arhitektuuripärandi ja maastikuilme seisukohalt, siis polnud tegemist sellele kohale omase lahendusega. Vastustaja pole eksinud, kui järeldas, et hoonete ja teede ehitamisega muudetakse endine põllumajanduslikus kasutuses olnud maa pikaks ajaks tehiskoosluseks ja sellega mõjutatakse negatiivselt pärandmaastikku ja maastikuilmet.
14.Eelnevat järeldust ei muuda ka asjaolu, et Otepää looduspargi 2009. a tsoneeringu (dtl 113–150) kohaselt asub kaebaja kinnistu alal, mis on liigitatud tavaalaks. Nimetatud töö ei seo KeA-d õiguslikult, vaid see saab olla kaalumisel üksnes abistav materjal, tagamaks 8(9)
3-23-785 sarnastes juhtumites ühetaolise rakenduspraktika. Viidatud tööga ei ole muudetud Otepää kaitse-eeskirja.
15.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vaidlustatud kiri, millega keelduti kooskõlastuse andmisest, sisaldab sellisel määral põhjendusi, millest on keeldumise aluseks olevad faktilised ja õiguslikud asjaolud, sh nendele antud hinnangud välja loetavad määral, et mõista, miks nõusolekut ei antud.
16.Asjaolu, et paikvaatluse kohta pole koostatud protokolli, ei too kaasa kaebuse rahuldamist (HMS § 58). Kooskõlastuse andmata jätmise aluseks olevate oluliste asjaolude üle vaidlust ei ole. Samuti pole kaebaja toonud välja seda, millise asjaolu on vastustaja valesti tõendanud ja mida tuleks siis protokolliga kas tõendada või ümber lükata.
17.Kaebaja võis jätta ära kuulamata põhjusel, et KeA-le esitatud andmetest ei kaldutud kõrvale ning puudus vajadus lisaandmete saamiseks (HMS § 40 lg 3 p 2). Kaebaja väidetu, et ta oleks soovinud arutada lisatingimuste ja võimaliku sobiva ehitusala üle, ei tinginud kaebaja ära kuulamist vaidlusaluses menetluses. KeA-lt küsiti nõusolekut konkreetses projekteerimistingimuste menetluses. Kaebajal on vajadusel võimalik selles küsimuses KeAga konsulteerida ka väljaspool projekteerimistingimuste menetlust.
18.Praegune vaidlus ei tingi põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamist küsimuses, kas Otepää looduspargi kaitse-eeskirja § 17 lg 2 p 1 on põhiseaduspärane. Vaidlusalune kinnistu moodustati Ala-Rahi kinnistu jagamise teel 2007. a-l selliselt, et põlistalu endine hoonestusala jäi Ala-Rahi kinnistule ja endise põlistalu põllumajandusliku kasutusega maad jäid vaidlusalusele Kuuse-Rahi kinnistule. Vaidlusalune maa on maatulundusmaa sihtotstarbega. Kaebaja omandas vaidlusaluse kinnistu Otepää looduspargi kaitse-eeskirja kehtimise ajal ja ta oli vaidlusalustest piirangutest teadlik.
19.Eeltoodust tulenevalt jääb kaebaja apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
20.6).
Menetlusosaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.