Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
24. aprill 2025, Tallinn
Haldusasja number
3-23-898
Haldusasi
MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts kaebus Saaremaa Vallavolikogu 30. märtsi 2023. a otsuse nr 1-3/24 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 24. novembri 2023. a otsus
Menetlusosalised
Kaebajad – MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts, esindaja Jüri Reede Vastustaja – Saaremaa vald, esindajad Aivar Rahno, Marita Kallas, Liis Lepik ja Raivo Kahm Kolmas isik – Salme Vet Punkt OÜ, seaduslik esindaja GT
Menetluse alus ringkonnakohtus
Saaremaa valla apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
19. märts 2025
RESOLUTSIOON
Jätta Saaremaa valla apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu
24.novembri 2023. a otsuse haldusasjas nr 3-23-898 resolutsioon muutmata, muutes osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
Mõista Saaremaa vallalt MTÜ Salme Viikingikeskus (registrikood 80585807) kasuks välja apellatsiooniastmes kantud menetluskulude hüvitamiseks 1892 (üks tuhat kaheksasada üheksakümmend kaks) eurot.
Menetlusosaliste muud menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 26. mail 2025 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse
3-23-898 menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Saaremaa vallale kuulub Salme alevikus Sõrve mnt 3 kinnistu (registriosa nr 3940334, katastritunnus 71401:001:3314, pindala 3991 m2, sihtotstarve 100% ühiskondlike ehitiste maa), millel asuvad endine Salme vallamaja (ehitisregistri kood 120614703, suletud netopind 438,3 m2), kaugküttetorustik (ehitisregistri kood 221299346) ja ehitisregistrisse kandmata abihoone. Endise vallamaja ruumides tegutsevad Salme Vet Punkt OÜ, MTÜ Salme Rahva Maja Selts, OÜ Õiemassaaž ja Mooaed OÜ.
2.Saaremaa Vallavolikogu seadis 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 otsustuskorras tasulise hoonestusõiguse Salme Vet Punkt OÜ kasuks Saaremaa vallale kuuluvale Salme alevikus asuvale Sõrve mnt 3 kinnistule kogu kinnisasja ulatuses. Otsuse õiguslike alustena on märgitud Saaremaa Vallavolikogu 22.02.2018 määruse nr 7 „Vallavara valitsemise kord“ § 30 lg 1 p 1, § 31 lg 1 p 4, § 32 p 8, § 40 lg-d 1 ja 2, lg 3 p 5 ning lg 6. Otsuse resolutsiooni p-ga 4 kinnitati Sõrve mnt 3 kinnistu hoonestusõigusega koormamise tingimused järgmiselt:
4.1.hoonestusõiguse tähtaeg on 5 aastat;
4.2.hoonestusõiguse aastatasu on 21 600 eurot. Kinnistule 5 aastaks seatava hoonestusõiguse aastatasude summa on võrdne kinnistu turuväärtusega 108 000 eurot;
4.3.hoonestaja kohustub investeerima kinnistul asuva vallamaja hoone parendamisse hoonestusõiguse tähtajal kokku vähemalt 30 000 eurot. Investeeringu tõendamiseks peab hoonestaja esitama Saaremaa Vallavalitsusele dokumentaalsed tõendid tehtud tööde ja nende eest tasumise kohta ning võimaldama Saaremaa Vallavalitsusel teha investeeringute tegemise visuaalset kontrolli. Selles alapunktis sätestatud tingimuse mittetäitmisel on Saaremaa vallal õigus hoonestusõigus lõpetada;
4.4.kui hoonestaja on tasunud viie aasta hoonestusõiguse tasu 108 000 eurot ja täitnud kõik hoonestusõigusega koormamise tingimused, kohustub Saaremaa vald kinnistu hoonestusõiguse tähtaja möödumisel hoonestajale tasuta üle andma. Kinnistu omandamise õiguse kohta tehakse eelmärge kinnistusraamatusse;
4.5.hoonestaja peab tagama kinnistul loomaarsti teenuse pakkumise hoonestusõiguse tähtaja jooksul;
4.6.loomakliiniku tegevuse katkestus rohkemaks kui kuueks kuuks kalendriaastas tuleb kooskõlastada Saaremaa Vallavalitsusega. Loomakliiniku tegevuse katkemise tinginud 2(14)
3-23-898 vääramatuks jõuks loetakse muuhulgas seda, kui hoonestaja kaudu tegutseval loomaarstil tekib tervisekahjustus ja ta ei saa seetõttu teenust osutada. Sellist olukorda ei loeta lepingu rikkumiseks;
4.7.hoonestaja võib teha kinnistul asuvatele hoonetele parendusi jms ümberehitusi ilma Saaremaa valla kui kinnistu omaniku nõusolekuta. Saaremaa vallale ei teki kohustust eelnimetatud parenduste jms ümberehitustega seotud kulutuste hüvitamiseks hoonestajale;
4.8.Sõrve mnt 3 kinnistul kehtivad lepingud, mis on sõlmitud Saaremaa valla ja MTÜ Salme Rahva Maja Selts vahel (leping nr 2-7.7/103-1, sõlmitud 13.04.2020), Saaremaa valla ja OÜ Õiemassaaž vahel (leping nr 2-7.7/10-1, sõlmitud 11.01.2021), Saaremaa valla ja Salme Vet Punkt OÜ vahel (leping nr 2-7.7/294-1, sõlmitud 11.07.2018) ning Saaremaa valla õiguseellase Salme valla ja Mooaed OÜ vahel (leping nr 3/2011, sõlmitud 27.06.2011) lõpetatakse Saaremaa Vallavalitsuse poolt hiljemalt hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise päevaks;
4.9.hoonestaja saab hoonestusõiguse võõrandada üksnes Saaremaa Vallavalitsuse nõusolekul;
4.10.kinnistu omanikul on hoonestusõiguse ostuõigus hoonestusõiguse igakordsel ja igat liiki võõrandamisel;
4.11.Saaremaa Vallavalitsus võib kinnistu hoonestusõiguse kehtivuse ajal võõrandada üksnes hoonestaja nõusolekul. Hoonestajal on kinnistu ostueesõigus selle igakordsel ja igat liiki võõrandamisel. Ostueesõigus kantakse kinnistusraamatusse;
4.12.hoonestaja on kohustatud tasuma kõik kommunaalkulud seoses hoonestusõiguse alal tekkivate kuludega;
4.13.hoonestajal on lubatud muuta hoonete kasutusotstarbed ja maaüksuse sihtostarvet;
4.14.hoonestaja on oma tegevuses kohustatud järgima kõiki kehtivaid õigusakte ja häid ehitustavasid;
4.15.hoonestaja on kohustatud hoidma hoonestusõiguse eseme korras vastavalt Saaremaa valla haldusterritooriumil kehtivale heakorra regulatsioonile;
4.16.kui hoonestaja rikub hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi, eelkõige loomakliiniku tegevuse lõpetamine ilma mõjuvate põhjusteta, on omanikul õigus hoonestusõigus lõpetada ja hoonestusõigus langeb tagasi omanikule;
4.17.hoonestaja on kohustatud tasuma kinnistu maamaksu ja taastama kõik ehitised nende hävimise korral ühe aasta jooksul;
4.18.hoonestusõiguse tasu ei kuulu hoonestusõiguse lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel või hoonestusõiguse omanikule tagasi langemisel tagastamisele, samuti ei ole omanik kohustatud hoonestusõiguse omanikule langemisel maksma hoonestajale muude seonduvate kulude osas hüvitist;
4.19.hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on hoonestajal eelisõigus uue hoonestusõiguse seadmiseks. Hoonestusõiguse lõppemisel ei ole hoonestajal õigust saada Saaremaa vallalt hüvitist hoonestusõiguse alale jäävate hoonete ja rajatiste eest juhul, kui ta loobub kinnistu omandamisest;
4.20.notaritasud, riigilõivud ja muud vajalikud kulud, mis on seotud hoonestusõiguse lepingu sõlmimisega, lõpetamisega või muutmisega, tasub hoonestaja.
3(14)
3-23-898 Otsuse resolutsiooni p 6 näeb ette, et pärast seda, kui hoonestaja on täitnud kõik Sõrve mnt 3 kinnistu hoonestusõigusega koormamise tingimused, tuleb Saaremaa Vallavalitsusel lõpetada hoonestaja taotlusel Saaremaa valla ja Salme Vet Punkt OÜ vahel sõlmitud Sõrve mnt 3 kinnistu hoonestusõigusega koormamise leping ja asjaõigusleping ning võõrandada see kinnistu Saaremaa vallalt tasuta hoonestajale. Notaritasud, riigilõivud ja muud vajalikud kulud, mis on seotud kinnistu hoonestusõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu lõpetamisega ning kinnistu võõrandamisega, tasub hoonestaja. Otsuse põhjenduste kohaselt esitas Salme Vet Punkt OÜ Saaremaa Vallavalitsusele 10.02.2021 avalduse (registreeritud nr 6-2/884-1) sooviga osta Sõrve mnt 3 kinnistu. Vallavalitsus on Sõrve mnt 3 kinnistu võimaliku võõrandamisega seonduvat korduvalt arutanud ning leiab, et kõige parem ja põhjendatum lahendus on seada Salme Vet Punkt OÜ kasuks hoonestusõigus kinnistu hilisema väljaostmisõigusega, et tagada kinnistu avaliku funktsiooni jätkumine ja arendamine. Salme Vet Punkt OÜ rendib endise vallamaja ruume 11.07.2018 mitteeluruumi üürilepingu nr 2-7.7/294-1 alusel (muudetud 23.12.2019). Salme Vet Punkt OÜ pakub veterinaarteenuseid nii väike- kui ka suurloomadele ning teenus on kogu piirkonna jaoks äärmiselt vajalik. Ettevõte on hinnatud nii kogukonnas kui ka Saaremaal tervikuna, andes praktiliselt ainsana Saaremaal ööpäevaringset veterinaarabi ja omades hetkel registris üle 1000 patsiendi. Salme Vet Punkt OÜ soovib laieneda, et pakkuda rohkem erinevaid teenuseid, kaasajastada ja avardada kliiniku tööruume ning tuua sisse röntgenaparatuur ja teisi suuremaid meditsiiniseadmeid. Mugavamad tingimused soovitakse luua ka loomaomanikele ootesaalide jmt näol. Samuti soovib ettevõte, et maja oleks ka tulevikus avatud kogukonnale – suvised teatriõhtud jms tegevused ning ideed, mis koostöös kogukonnaga oleks võimalik ellu viia. Osa majast soovitakse rentida kohalikele teenusepakkujatele ja ettevõtjatele, kes osutaksid piirkonnale vajalikke teenuseid jne. Salme Vet Punkt OÜ esindaja GT on avalduses rõhutanud, et on Salme vallas sündinud ja kasvanud ning ta tunneb end kodukoha patrioodina ja on seda meelt, et selline ainulaadne maja Salme südames peaks kuuluma oma inimestele. Eelnevat arvestades on põhjendatud ja avalikes huvides seada hoonestusõigus otsustuskorras Salme Vet Punkt OÜ kasuks, kuna loomakliiniku tegevus selles asukohas on ennast igati õigustanud. Lisaks soovib ettevõtja panustada kogukonna arengusse laiemalt ning koostöös teiste kohaliku elu edendajatega on võimalik tagada ka kinnistu avalikkusele suunatud funktsionaalsus ja kogukonnale avatus. Kõik lepingud Salme endises vallamajas ruumide kasutamise kohta lõpetatakse hoonestusõiguse seadmisega. OÜ Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0202-22-SA kohaselt on Sõrve mnt 3 kinnistu turuväärtus 108 000 eurot. Hoonestusõigus seatakse 5 aastaks ja hoonestusõiguse aastatasude summa on võrdne kinnistu turuväärtusega. Kui hoonestaja on tasunud 5 aasta tasu ja täitnud kõik hoonestusõiguse tingimused, kohustub Saaremaa vald kinnistu hoonestusõiguse tähtaja saabumisel hoonestajale tasuta üle andma.
3.Saaremaa Vallavalitsus esitas 11.04.2023 korraldusega nr 2-3/376 tahteavalduse lõpetada Sõrve mnt 3 hoones asuvate ruumide üürilepingud alates 15.05.2023, sealhulgas Salme Rahva Maja Seltsiga 13.04.2020 sõlmitud leping (kasutatav pind 55,4 m 2), OÜ-ga Õiemassaaž 11.01.2021 sõlmitud leping (kasutatav pind 14,3 m2), Salme Vet Punkt OÜ-ga 11.07.2018 sõlmitud leping (kasutatav pind 57,2 m2) ja Mooaed OÜ-ga 27.06.2011 sõlmitud leping (kasutatav pind 25,8 m2).
4.MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts esitasid Tallinna Halduskohtule 24.04.2023 kaebuse Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24 tühistamiseks. Vaidlustatud otsus on kaalutlusvigadega ja rikub võrdsuspõhiõigust (Riigikohtu 15.12.2005 otsus nr 3-3-1-59-05). Puuduvad igasugused põhjendused, miks on mõistlik ja otstarbekas anda kinnistu kolmanda isiku kasutusse mh renditulu teenimiseks, 4(14)
3-23-898 mille arvel saab ta viie aasta jooksul katta hoonestusõiguse tasu ja seejärel saada kinnistu tasuta enda omandisse. Otsuses on avalikku huvi sisustatud ebaõigesti ning vastuolus vallavara valitsemise korra § 32 p-ga 8. Kuna kinnistu turuväärtus ületab 64 000 eurot, siis tuleb see korra § 28 ja § 30 lg 1 p 1 kohaselt võõrandada enampakkumisega müügi teel. Sisuliselt on kinnistu kolmandale isikule tasuta võõrandatud ning sõlmitavad võlaõiguslikud ja asjaõiguslepingud võivad olla tühised (vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg-d 1–2). Ükski vallavara valitsemise korra § 40 lg-s 3 märgitud hoonestusõiguse seadmise eeldustest ei ole täidetud. Kolmas isik ei ole ehitise omanik ning ta ei kasuta ehitist ega kinnistut kasutuslepingu alusel, vaid üürib 438,3 m2 suuruse pinnaga hoonest üksnes mõnda ruumi. Vaidlusalune otsus ei pane kolmandale isikult kohustust rajada ühtegi ehitist, vaid annab kinnistu koos olemasolevate ja heas seisukorras hoonetega piiratud asjaõigusena üle ning hiljem võõrandab tasuta äriühingu omandisse. Otsus rikub vaba konkurentsi ning võib kvalifitseeruda lubamatuks riigiabiks.
5.Tallinna Halduskohus kohaldas 25.04.2023 määrusega ajutist õiguskaitset ning peatas Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24 täitmise kuni 16.05.2023. Halduskohus tühistas 11.05.2023 määrusega asjas kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu ja jättis kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata, sest vastustaja kinnitusel ei plaanita kohtumenetluse ajal sõlmida vaidlusaluse otsuse alusel võla- ega asjaõiguslepingut. Tallinna Ringkonnakohus jättis 24.05.2023 määrusega kaebajate määruskaebuse rahuldamata ja halduskohtu määruse muutmata, nõustudes, et vastustaja kinnitust arvestades puudub kaebajatel esialgse õiguskaitse vajadus.
6.Saaremaa vald palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Otsus on õiguspärane ning kaebajad ei ole selgitanud oma subjektiivsete õiguste rikkumist. Endine vallamaja hoone on enamjaolt rahuldavas seisukorras, kuid teine korrus vajab suuresti remonti ja tehnosüsteemid vajavad investeeringuid (nt puudub ventilatsioonisüsteem). Kaebajate õigusi ei ole rikutud ning vastustaja on võimaldanud neil aastaid vallavara tasuta kasutada (nt Rannapargi tee 4 kinnistu ja Sõrve mnt 3 ruumid). Vajaduse korral on kaebajatel võimalik saada enda kasutusse ruume ka Sõrve mnt 5 kinnistul asuvas Salme rahvamajas. Vastustaja on vara otsustuskorras kasutusse andmist põhjendanud. MTÜ Salme Viikingikeskus on esitanud 08.08.2022 ettepaneku alustada läbirääkimisi Sõrve mnt 3 kinnistu ostuks, et laiendada olemasolevat Viikingimuuseumi, hoida endine Salme vallamaja avalikus kasutuses ja majandada kinnistut nende tegevuste toetuseks. Salme Rahva Maja Selts on esitanud 12.10.2022 taotluse anda Sõrve mnt 3 hoone tasuta rendile. Vallavara valitsemise korra § 16 lg 1 p 8 ja § 32 p 8 ei välista vara kasutusse andmist ega võõrandamist eraõiguslikule isikule, oluline on avaliku huvi olemasolu. Kolmanda isiku poolt pakutav veterinaarteenus on piirkonna jaoks äärmiselt oluline. Saaremaa vallas osutavad sellist teenust kolm ettevõtet, millest kaks asuvad Kuressaares ja ööpäevaringset teenust osutab vaid Salme Vet Punkt OÜ. Oluline on tagada teenuse kättesaadavus ka Saaremaa lääneosas. Üheks tingimuseks ongi, et hoonestaja tagab kinnistul loomaarsti teenuse pakkumise hoonestusõiguse tähtaja jooksul. Piirkonna ajaloo säilitamine ja eksponeerimine on oluline ning vastustaja on seda pidevalt toetanud. Samas peab vastustaja arvestama oma rahalisi võimalusi. Kaebajad on pöördunud vastustaja poole sooviga lõpetada Sõrve mnt 5 maa tasuta kasutamise leping, sest neil puudub raha alustatud objekti ehituse lõpetamiseks. Seega puudub kindlus, et kaebajad oleksid suutelised endale võetud kohustusi täitma. Ajaloo alase teabe ja ajalooliste esemete eksponeerimine piirkonnas ei ole ülesanne, mida saavad täita ainult kaebajad ning see ei peaks toimuma üksnes kohaliku omavalitsuse üksuse kulul. Otsust on põhjendatud vastavalt vallavara valitsemise korra § 32 p-le 8 ning otsus ei tugine § 31 lg-le 2. Kinnistut ei võõrandata tasuta. Kui kolmas isik asub ruume välja rentima, on 5(14)
3-23-898 ebatõenäoline, et ruumide rendist saadavast tulust saaks maksta kogu hoonestusõiguse tasu. Tähtsust ei oma, millises mahus on kolmas isik hoonet seni kasutanud. Kuna kolmas isik saaks kinnistu turuhinnaga, ei ole tegu lubamatu riigiabiga.
Kolmas isik Salme Vet Punkt OÜ kaebuse suhtes oma seisukohta ei esitanud.
8.Tallinna Halduskohus rahuldas 24.11.2023 otsusega kaebuse ning tühistas Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24. Halduskohus mõistis ühtlasi Saaremaa vallalt välja kaebajate menetluskulude katteks MTÜ Salme Viikingikeskus kasuks 3015 eurot ja Salme Rahva Maja Seltsi kasuks 40 eurot. Kaebus tuleb rahuldada, sest sisuliselt on vaidlustatud otsusega vallavara kolmandale isikule otsustuskorras tasuta võõrandatud, kuigi eeldused selleks ei olnud täidetud. Täidetud ei olnud ka hoonestusõiguse seadmise tingimused. Vallavara on piiratud avalik ressurss, mille võõrandamisel peab kohalik omavalitsus arvestama avalike huvidega ja vältima isikute ebavõrdset kohtlemist (vt Riigikohtu 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p 14). Selleks, et isiku abstraktne huvi muutuks kaitstavaks õiguseks, peab isik oma huvitatust väljendama seoses konkreetse haldusakti või -toiminguga (vt Riigikohtu 15.12.2005 otsus nr 3-3-1-59-05, p-d 18, 20). MTÜ Salme Viikingikeskus tegi Saaremaa vallale 08.08.2022 ettepaneku alustada läbirääkimisi Salme Vallamaja hoone ja kinnistu ostmiseks, eesmärgiga laiendada Viikingimuuseumi, hoida hoone avalikus kasutuses ja majandada kinnistut nende tegevuste toetuseks. Salme Rahva Maja Selts on samuti teinud Saaremaa vallale 30.03.2021 ettepaneku omandada Salme Vallamaja hoone ja kinnistu ostuhinnaga 25 000 eurot. Seega on tuvastatud, et kaebajatel oli huvi omandada kinnistu, millele on seatud otsustuskorras tasuline hoonestusõigus Salme Vet Punkt OÜ kasuks. Järelikult on kaebajatel kaebeõigus. Otsuse õiguslikeks alusteks on märgitud vallavara valitsemise korra § 30 lg 1 p 1, § 31 lg 1 p 4, § 32 p 8, § 40 lg-d 1–2, lg 3 p 5 ja lg 6. Korra § 28 ei välista vallavara andmist kolmanda isiku omandisse muul viisil kui müük. Korra § 40 lg 2 kohaselt võib hoonestusõigust seada ka otsustuskorras ja seda mh kinnistul asuva ehitise omaniku, ehitist või kinnistut kasutuslepingu alusel kasutava isiku kasuks (vt korra § 40 lg 3 p 5). Otsuse kohaselt paiknevad Sõrve mnt 3 kinnistul endine Salme vallamaja ja abihoone ning praegu rendib endises vallamajas ruume Salme Vet Punkt OÜ 11.07.2018 sõlmitud üürilepingu alusel (muudetud 23.12.2019). Lisaks kasutavad Salme endise vallamaja ruume Salme Rahva Maja Selts, OÜ Õiemassaaž ja Mooaed OÜ. Seega ei saa olla vaidluse all, et kolmas isik ei ole kinnistu ainus kasutaja. Sellest tulenevalt ei olnud korra § 40 lg 3 p 5 eeldused täidetud. Sama haldusaktiga on otsustatud nii hoonestusõiguse seadmine kui ka vallavara võõrandamine otsustuskorras. Hoonestusõiguse seadmine ja sellega seotud tingimuste täitmise sidumine otsuses toodud viisil vallavara võõrandamisega ei ole lubatav. Sisuliselt on tegemist vallavara tasuta võõrandamisega otsustuskorras, mitte vallavara võõrandamisega turuhinnaga. Vallavara võõrandamise eest ei pea kolmas isik täiendavalt tasuma kinnistu turuhinda, vaid vastustaja loeb kinnistu eest tasutuks summa, mida kolmas isik on tasunud perioodiliselt hoonestusõiguse eest. Seega võõrandatakse vallavara sisuliselt tasuta, aga puuduvad sellekohased põhjendused ja viited õiguslikele alustele. Otsuse kohaselt on kinnistu väärtus 108 000 eurot ja kaebajad on avaldanud soovi kinnistu vallalt ära osta. Sellises olukorras ei saaks vallavara otsustuskorras tasuta võõrandamist lugeda kuidagi põhjendatuks ja sellised põhjendused otsuses ka puuduvad (vt korra § 31 lg 2). Piisav ei ole vastustaja väide, et kolmanda isiku poolt veterinaarteenuse osutamine on avalikes huvides. Kolmas isik on kasumit taotlev äriühing, kes osutab teenust vabaturu tingimustes. Kui isegi eeldada, et 6(14)
3-23-898 võõrandamine toimus avalikes huvides, puuduvad põhjendused, miks on huvi veterinaarteenuse osutamise vastu kaalukam kui muu avalik huvi, nt muuseumi ülalpidamise korraldamine (vt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg 2). Olukorras, kus vallavara ostmise vastu tunneb huvi mitu isikut ja keegi neist ei ole kinnistul asuva ehitise omanik ega ainurentnik, samuti puudub otsustuskorras võõrandamiseks ülekaalukas avalik huvi, ei ole arusaadav, miks ei võiks vallavara võõrandada enampakkumisel.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Saaremaa vald palub 27.12.2023 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja on pidanud Sõrve mnt 3 kinnistul asuva hoone kasutamise ja võimaliku võõrandamise üle läbirääkimisi nii kaebajatega kui ka kolmanda isikuga. Vald soovib, et hoone saaks tegusatesse kätesse ning leitaks investor, hoonestaja või omandaja, kellel on visioon, kuidas kinnistut arendada, kes suudaks ka hoonesse investeerida ja tagada kinnistul heakorra ning kellel oleks võimekus pakkuda kogukonnale olulist teenust. Muuseumi pidamist saab korraldada ka ilma Sõrve mnt 3 kinnistuta. Tegemist on kohaliku elu küsimusega, mis on tõusetunud kogukonna soovidest. Vastustaja on lähtunud põhjendatud kaalutlustest, valides mitme isiku seast välja vara hoonestaja ja omandaja, kelle tegevuskava sobib vallale kõige paremini. Kaebajaid ei ole koheldud ebavõrdselt ning neile on pakutud võimalust saada enda kasutusse ruume Sõrve mnt 5 kinnistul asuvas Salme rahvamajas. Halduskohus ei ole piisavalt hinnanud kõiki asjaolusid ja jõudis seetõttu ebaõigele järeldusele. Vastustajal on kaalutlusõigus nii hoonestusõiguse seadmisel kui ka vallavara võõrandamisel ja vaidlustatud otsuses on põhjendatud, miks on põhjendatud seada Salme Vet Punkt OÜ kasuks hoonestusõigus ja selle tingimuste täitmisel kinnistu temale võõrandada. Vallal ei ole vajadust kasutada Sõrve mnt 3 kinnistut valitsemise otstarbel ega avalike ülesannete täitmiseks. Otsuse tegemisel on arvestatud avalikku huvi ja järgitud avaliku õiguse põhimõtteid. Saaremaa vald on territooriumi poolest Eesti suurim omavalitsusüksus (pindala ligi 2700 km2) ning vallale kuulub suur hulk endise 12 omavalitsusüksuse kinnisvarast (sh koolid, lasteaiad, rahvamajad, raamatukogud, sotsiaalvaldkonna asutused, endiste omavalitsuskeskuste hooned jpm). Pidevalt esineb olukord, kus valla eelarvevõimalustest ei piisa investeerimiseks kogu olemasolevasse kinnisvarasse ja tuleb leida muid lahendusi, sh ebavajalik kinnisvara koormata või võõrandada. Kaebajad on tõepoolest näidanud üles huvi Sõrve mnt 3 asuva endise vallamaja kasutamise suhtes, soovides sinna luua kogukonnamaja vm sarnase sisuga hoone. Salme alevikus on juba olemas mitmeid avalikus kasutuses olevaid hooneid, mida kogukonna liikmed saavad kasutada kultuuri ja vabaaja tegevusteks (nt Iide ja Taritu endised koolimajad). Saaremaal on praegu 30 kogukonnamaja, millest 19 kuuluvad vastustajale ja ülejäänud on eri mittetulundusühingute või eraisikute omandis. 2023. a-l valminud Saaremaa kogukonnamajade raport tõi murekohtadena välja, et keskmine majade kasutus on pigem hõre, kuid samal ajal on energia hinnatõus muutnud majade haldamise väga keerukaks. Väljakutseks on ka tuleohutusnõuete täitmine, energiasääst ja soojapidavus, igapäevakulude katmine tulude arvelt ning kriitilised investeeringuvajadused. Omavalitsus suudab olla abiks projektide omaosaluste katmisel, kuid mitte investeeringute täies mahus teostamisel. Raporti järgi tekib tasuvus, kui teenuseid pakkuda suures mahus, kuid sel juhul muutuks see tavaliseks majandustegevuseks, mida pakub tihti ka erasektor, ning vajab hindamist, millal on tegemist veel kogukondliku ettevõtmisega ja mitte eraturu rikkumisega. Vastustaja peab alati kaaluma, kas võimalik soovija suudab hoonet pikaajaliselt üleval pidada ja sellesse investeerida. Kui investeerimisvõimekus puudub, peaks vald mingil hetkel hoone säilimiseks kogukonna palvel sekkuma, kuid seeläbi kannataks valla põhiülesannete täitmine. Senise 7(14)
3-23-898 kogemuse põhjal ei ole eluliselt usutav, et MTÜ suudaks üksnes omavahendite arvelt katta Sõrve mnt 3 kinnistul asuva hoone investeeringuvajaduse. Praeguses majandusolukorras on lisaks vähenenud võimalike muude rahastusallikate hulk. Saaremaa vald andis 07.04.2022 lepinguga Salme Rahva Maja Seltsile üheks aastaks tasuta kasutada osa Sõrve mnt 5 kinnistust purskkaevu ja puhkeala väljaehitamiseks, kuid 21.03.2023 avaldusega soovis kaebaja lepingu üles öelda, sest tal pole raha objekti ehituse lõpetamiseks. Vallal on kohustus kasutada piiratud eelarvevahendeid võimalikult efektiivselt ja säästlikult ning sellega ei ole kooskõlas pikaajaliste plaanideta uute kogukonnamajade ja kultuuriasutuste (sh muuseumite) hoonete rajamine. Vald on otsuse tegemisel piisavalt kaalunud erinevate osapoolte huvisid ja avalikku huvi. Täitmist vajavaid kohalikke ülesandeid ei ole võimalik ammendavalt loetleda ja need võivad eri kohaliku omavalitsuse üksuste puhul erineda (vt Riigikohtu 16.03.2010 otsus nr 3-4-1-809, p 67). Veterinaarteenuse osutamine on avalikes huvides ja konkreetse asukoha kontekstis on see kaalukam, võrreldes muuseumi ülalpidamise korraldamisega. Teenust osutab küll kasumit taotlev äriühing, kuid vallal on kohustus tagada teatud teenuste mõistlik kättesaadavus. Teenuse jätkuva kättesaadavuse tagamiseks on Saaremaa vald toetanud mh Sõrve poolsaarel toidukaupu müüvat ettevõtjat. Veterinaarteenus ei piirdu lemmikloomade raviga, vaid Salme Vet Punkt OÜ klientideks on ka põllumajandusloomade pidajad. Neis piirkondades, kus veterinaarteenuse osutamine on puudulik, väheneb ka loomakasvatus. Põllumajandussektori jätkusuutlikkus on oluline ka maapiirkondade inimestele töökohtade tagamise seisukohalt. Kuna viikingimuuseum ei ole vastustaja omandis, vaid kuulub MTÜ-le, siis ei ole vallal selle ülalpidamise kohustust. Vald on sisustanud avalikku huvi lähtudes KOKS § 6 lg 3 p-st 2 tulenevast pädevusest, oma parimast teadmisest, soovist tagada piirkonna jaoks olulise teenuse kättesaadavus ja areng ning kohalike elanike seisukohtadest. Halduskohus ei arvestanud kohaliku eripäraga. Avaliku huvi sisustamine kohaliku elu korraldamisel on valla esindus- ja võimuorganite pädevuses. Kohus saab seda kontrollida, kuid mitte ise määrata, mis on või ei ole konkreetsel juhul avalik huvi. Vastustaja otsustas koormata vallavara otsustuskorras tasu eest hoonestusõigusega. Hoonestaja ei maksa kinnistu hilisema võõrandamise puhul täiendavalt, kuid nimetatud tasuna ongi vald käsitanud hoonestusõiguse 5 aasta tasu, mis võrdub kinnistu turuväärtusega. Sellise lahenduse eesmärk oli tagada kogukonna jaoks kriitilise tähtsusega teenuse osutamine vähemalt viieks aastaks. Samuti vajab hoone investeeringuid (vähemalt 30 000 euro ulatuses) ja nende tegemine on valla huvides, kuid võõrandamine seda ei tagaks. Hoonestusõigus võimaldab vallal seada tingimusi ja kontrollida nende täitmist (sh kohustused jätkata teenuse osutamist, tagada kinnistu heakord, teha vajalikke parendusi). Salme Vet Punkt OÜ on soovinud tegevust laiendada ning hoonesse investeerida, kuid rendileping ei annaks ettevõtjale selleks piisavat kindlust. Kuna kinnistut ei ole vaja valla ülesannete täitmiseks, on otstarbekas, et hoone saaks uue omaniku, kes suudab tagada kinnistu heakorra ja vajalikud investeeringud. Volikogu otsusest ei selgu tõepoolest kõik argumendid, kuid vastustaja on neist siiski lähtunud ja nende kirjapanemine oleks muutnud haldusakti ülemäära mahukaks. Isegi kui asuda seisukohale, et Salme Vet Punkt OÜ on saanud eelise sama kinnistu omandamisest huvitatud kaebajate ees, on see toimunud kooskõlas õigusaktidega ja põhjaliku kaalumise tulemusel, arvestades asjaolusid ja argumente, mida teavad ja tunnetavad eeskätt kohapealsed otsustajad. Kaebajate kasuks välja mõistetud menetluskulud on ülemäärased, sest esindaja tunnitasu suurus vastab kogenud vandeadvokaadi tunnitasule, kuid esindaja ei ole advokaat.
10.MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts paluvad 01.02.2024 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Kaebajad jäävad varem 8(14)
3-23-898 esitatud seisukohtade juurde ja ei korda neid kõiki. Saaremaa vald ei ole sisuliselt põhjendanud, millist õigusnormi on halduskohus rikkunud või millist tõendit ebaõigesti hinnanud. Kohus on õigesti järeldanud, et vaidlustatud otsusega on sisuliselt vallavara otsustuskorras kolmandale isikule tasuta võõrandatud, kuigi sellekohased eeldused ei olnud täidetud. Täidetud ei olnud ka hoonestusõiguse seadmise tingimused, mistõttu on tegemist õigusvastase haldusaktiga. Vald on apellatsioonkaebuses tuginenud põhjendustele ja kaalutlustele, mida volikogu otsusest ei nähtu. Haldusorganil on võimalik haldusaktist välja jäänud põhjendusi täiendada, kuid mitte esitada täiesti uut põhjendust. Volikogu otsuses puuduvad viited kaebajate huvile ja argumendid, miks on eelistatud kolmandat isikut. Kui muuseumi ülalpidamine on võimalik ka ilma Sõrve mnt 3 kinnistuta, siis jääb arusaamatuks, miks ei ole veterinaarteenuse osutamist võimalik korraldada muus asukohas. Seejuures on mööndud, et kolmas isik ei vaja veterinaarteenuse osutamiseks nii suurt pinda, vaid soovib osa hoonest välja rentida. Vastustaja väited kogukonna soovidest on ebaõiged, sest Salme osavallakogu 14.02.2023 protokolli kohaselt otsustati eelnõud mitte toetada ja leiti, et läbipaistvam oleks suunata kinnistu avalikule enampakkumisele. Kaebajate ebavõrdset kohtlemist ei väära see, et vastustaja on pakkunud neile kasutamiseks teisi ruume. Vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p 5 kohaldamise eeldused ei olnud täidetud, sest kolmas isik ei ole ehitise omanik ja kasutab kinnistul asuvas hoones üürilepingu alusel üksnes väikest osa. Otsus ei pane kolmandale isikule mh kohustust rajada ühtegi ehitist (vt korra § 46 lg 1), vaid annab hoonestatud kinnistu esmalt piiratud asjaõigusena üle ja hiljem võõrandab tasuta äriühingu omandisse. Sisuliselt on tegu 5-aastase intressivaba järelmaksuga müügiga. Ehkki halduskohus ei pidanud vajalikuks seda hinnata, oleks volikogu kavandatud tehingud näilikud ja seega ka tühised (TsÜS § 89). Valitud skeemi „konstrueeritust“ on vastustaja möönnud ka apellatsioonkaebuses. Kinnistu turuhinnaga (108 800 eurot) müügi korral saaks vald kasvõi intressidena 5 aasta jooksul täiendavat tulu 24 300 eurot. Samuti avaldas volikogu 30.03.2023 istungil üks ettevõtjast volikogu liige, et oleks valmis ostma kinnistu kohe 160 000 euro eest, mis näitab, et enampakkumisel võiks kinnistu müügist saada tunduvalt suurema summa. Valla väidetud eelarvevahendite nappust arvestades oleks see selgelt avalikes huvides. Sõrve mnt 5 kinnistule purskkaevu ja puhkeala rajamisega seonduv ei ole asjassepuutuv ning ainetu on ka arutelu kogukonnamajade teemal. Piirkonnas veterinaarteenuse osutamise jätkamiseks saaks sõlmida nt 25-aastase rendilepingu või seada sama pikaks või pikemaks ajaks hoonestusõiguse koos investeerimiskohustusega. Otsuses ettenähtud viisil vallavara võõrandamine kolmandale isikule kahjustab vaba konkurentsi. Kuressaares (s.o Salme alevikust üksnes 18 km kaugusel) tegutseb avalike allikate kohaselt vähemalt kaks veterinaarteenuse osutajat ja pole põhjendatud, miks tuleks eelistada ühte teenuse osutajat. Tegemist võib olla lubamatu riigiabiga. Renditulu arvelt saaks kolmas isik katta hoonestusõiguse tasu ja saada seejärel kinnistu tasuta omandisse. Kaebajate kasuks välja mõistetud menetluskulude vähendamine ei ole põhjendatud.
11.Salme Vet Punkt OÜ apellatsioonkaebuse suhtes kirjalikku seisukohta ei esitanud, kuid ringkonnakohtu istungil toetas vastustaja apellatsioonkaebust ning märkis, et Salme alevikus ei oleks loomakliiniku tegevuse jätkamiseks muid alternatiivseid asukohti.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus leiab, et Saaremaa valla apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse enamike põhjendustega ning ei pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata (HKMS § 201 lg 4). Siiski tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi osaliselt muuta. 9(14)
3-23-898
13.Vaidlusaluse Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 on otsustuskorras seatud Salme alevikus vastustajale kuuluvale Sõrve mnt 3 kinnistule 5-aastase tähtajaga tasuline hoonestusõigus Salme Vet Punkt OÜ kasuks ning nähtud ühtlasi ette, et kui hoonestaja täidab kõik hoonestusõiguse seadmisel ettenähtud tingimused (sh maksab hoonestusõiguse tasu), siis annab Saaremaa vald hoonestusõiguse tähtaja möödumisel kinnistu hoonestajale tasuta üle. Seega on vaidlustatud haldusaktiga ühtlasi otsustatud vallavara otsustuskorras võõrandamine. Otsuse õiguslikeks alusteks on vallavara valitsemise korra § 30 lg 1 p 1, § 31 lg 1 p 4, § 32 p 8, § 40 lg-d 1 ja 2, lg 3 p 5 ning lg 6. Halduskohus rahuldas kaebuse, leides, et täidetud ei olnud Sõrve mnt 3 kinnistule hoonestusõiguse seadmise tingimused ega ka vallavara otsustuskorras tasuta võõrandamise eeldused.
14.Vallavarale hoonestusõiguse seadmise pidi korra § 40 lg 6 kohaselt otsustama volikogu ning kuna OÜ Domus Kinnisvara 26.10.2022 eksperthinnangu nr 0202-22-SA (dtl 171–208) kohaselt oli Sõrve mnt 3 kinnistu mõttelise hoonestatud osa (suurus ca 4000 m2) turuväärtuseks 20.10.2022 seisuga 108 000 eurot, siis oli vallavara võõrandamise otsustamine korra § 30 lg 1 p-dest 1 ja 3 tulenevalt samuti volikogu pädevuses. Vaidlust ei saa olla selle üle, et neid nõudeid on järgitud, kuna vaidlustatud otsuse on teinud volikogu. Vallavara valitsemise korrast tuleneb lisaks selgelt, et vallavara on teatavatel tingimustel iseenesest võimalik nii võõrandada kui ka hoonestusõigusega koormata otsustuskorras (vt korra § 31 lg 1 p 4 ja § 32; § 40 lg-d 2 ja 3) ning vallavara võib seejuures võõrandada ka tasuta (vt korra § 29 sissejuhatav lauseosa ja § 31 lg 1 p 1). Vallavara hoonestusõigusega koormamine peaks korrast tulenevalt seevastu alati toimuma tasu eest (nt korra § 40 lg 7 p 3 ja § 45). Olenemata sellest, kas sisuliselt võiks tekkida kahtlus, et tegemist on hoopis kinnistu järelmaksuga müügiga, tuleb ringkonnakohtu hinnangul lähtuda siiski vaidlusalusest otsusest, milles on kindlaks määratud hoonestusõiguse tasu ning kinnistu hilisem tasuta võõrandamine (hoonestaja taotlusel). Kuivõrd otsuse p 4.18 kohaselt ei kuuluks hoonestusõiguse lepingu ennetähtaegse lõpetamise või hoonestusõiguse omanikule langemise korral hoonestusõiguse tasu üheski osas hoonestajale tagastamisele, siis ei saa hoonestusõiguse tasu hõlmata mh kinnistu müügihinda, nagu vastustaja on püüdnud väita, vaid kinnistu hilisem võõrandamine toimuks siiski tasuta. Määravaks ei saa pidada, et kui otsuses ei oleks nähtud ette hoonestusõiguse tähtaja möödumisel kinnistu tasuta üleandmist, siis võinuks hoonestusõiguse aastatasu olla väiksem. Saaremaa vald on otsuses põhjendanud, miks ta peab oluliseks tagada loomaarstiteenuse kättesaadavus lepingu sõlmimisele järgneva viie aasta jooksul ning kuna otsuses on hoonestusõiguse tasu kõrval nähtud hoonestajale lisaks ette investeerimiskohustus (p 4.3) ja hoones veterinaarteenuse osutamise jätkamise kohustus (p-d 4.5–4.6), siis ei ole alust väita, et valitud õiguslik „konstruktsioon“ ei vastaks poolte tegelikule tahtele ja tegemist oleks näilike ning seega TsÜS § 89 järgi tühiste tehingutega. Kuivõrd vallavara võõrandamine on võimalik nii tasu eest kui ka tasuta, siis tuleb asja lahendamisel eeskätt hinnata, kas täidetud on vallavara hoonestusõigusega koormamise ja võõrandamise sisulised eeldused.
15.Vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p 5 võimaldab otsustuskorras hoonestusõiguse seada mh kinnistul asuva ehitise omaniku või ehitist või kinnistut kasutuslepingu alusel kasutava isiku kasuks. Halduskohus leidis, et kuna Salme Vet Punkt OÜ ei ole Sõrve mnt 3 kinnistul asuva endise Salme vallamaja ruumide ainsaks kasutajaks, siis ei olnud korra § 40 lg 3 p 5 eeldused täidetud. Vaidlust ei ole selles, et Sõrve mnt 3 kinnistul asuva endise vallamaja hoone (EHR kood 120614703) kasutatav pind on 438,3 m 2 ja Salme Vet Punkt OÜ kasutab sellest 57,2 m2. Samas ei olegi hoone tervikuna kasutuses, vaid neli üürnikku kasutavad selles kokku 152,7 m2. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p-st 5 teha järeldust, et hoonestusõiguse tohib otsustuskorras seada üksnes sellise isiku kasuks, kes kasutab kinnistul asuvat ehitist või kinnistut tervikuna. Sätte eesmärgiks võib pidada volikogule õiguse andmist jätta enampakkumine või eelläbirääkimistega pakkumine 10(14)
3-23-898 korraldamata olukorras, kus kinnistu hoonestusõigusega koormamist on taotlenud isik, kellel on kinnistuga või sellel asuva ehitisega tihedam side. Ehitise või kinnistu osa kasutaval isikul on tihedam side asjaomase ehitise või kinnistuga sõltumata asjaolust, kui suurt osa ehitisest või kinnistust on ta seni kasutanud. Pole mõistlikku põhjust tõlgendada sätet kitsendavalt. Määravat tähtsust ei oma seegi, et vaidlustatud otsusega ei ole kolmandale isikule pandud kohustust püstitada ühtegi ehitist. Asjaõigusseaduse § 241 lg 5 järgi saab hoonestusõiguse oluliseks osaks olla ka selle seadmise ajal olemas olev ehitis. Korra § 46 lg-s 1 sätestatud kohustus on hoonestajal üksnes juhul, kui hoonestusõiguse lepingus on mõne ehitise rajamise kohustus ette nähtud. Vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p 5 tõlgendamist puudutavas osas muudab ringkonnakohus halduskohtu otsuse põhjendusi.
16.Halduskohus on õigesti rõhutanud, et vaidlustatud otsuse põhjendustest ei nähtu, et otsuse tegemisel oleks kaalutud kõiki olulisi asjaolusid. Eelkõige puudub otsuses igasugune põhistus, miks tuleb kolmandat isikut eelistada kaebajatele. Otsuses ei ole üldse välja toodud, et kaebajad on samuti Sõrve mnt 3 kinnistu tervikuna enda omandisse või kasutusse andmist taotlenud ning sisuliselt otsustati 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 ühtlasi nende taotluste rahuldamata jätmine. Isegi kui Salme Rahva Maja Seltsi 12.10.2022 taotluse hoone tasuta rendile andmiseks (dtl 139–143) saaks hinnata lõplikult lahendatuks Saaremaa Vallavalitsuse 08.02.2023 vastusega nr 6-2/5788-2 (dtl 144–146), siis MTÜ Salme Viikingikeskus 08.08.2022 ettepanekule Sõrve mnt 3 kinnistu ostmiseks (dtl 30–31; dtl 133–134) on Saaremaa Vallavalitsus 08.09.2022 kirjaga nr 6-2/4502-2 (dtl 32–33; dtl 137–138) üksnes vastanud, et kinnistu võõrandamise osas ei ole veel seisukohta kujundatud. Samuti puuduvad andmed, et vastustaja olnuks juba varem lahendanud Salme Rahva Maja Seltsi 31.03.2021 avalduse (dtl 34–35) Sõrve mnt 3 kinnistu soetamiseks 25 000 euro eest. Saaremaa valla dokumendiregistri1 järgi on pöördumisele vastatud 13.04.2021 kirjaga nr 6-2/2018-2, kuid seda ei ole kohtule esitatud ja vastus ei ole ka avalikult kättesaadav.
17.Vastustaja on asunud alles kohtumenetluses (sh eeskätt apellatsioonkaebuses) selgitama, millistest argumentidest lähtudes on Sõrve mnt 3 kinnistu kolmanda isiku kasuks koormamine ja hilisem temale võõrandamine enam kooskõlas avalike huvidega, võrreldes kinnistu tasuta või tasu eest kaebajate omandisse või kasutusse andmisega. Olenemata sellest, kas kohtumenetluse ajal täiendavalt esitatud argumente pidada asjakohasteks ja piisavateks, ei ole kohtul võimalust veenduda, et volikogu on vaidlustatud otsuse tegemisel tõepoolest neist põhjendustest lähtunud. Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 istungi materjalide alt on leitavad küll otsuse eelnõu koos seletuskirjaga,2 kuid ka seletuskirjas ei sisaldu viidet kaebajate huvile kinnistu vastu. Saaremaa valla esindajad möönsid ringkonnakohtu 19.03.2025 istungil, et vastustajal ei ole esitada muid dokumente, mis võiksid kinnitada, et volikogu juhindus otsuse tegemisel apellatsioonkaebuses toodud kaalutlustest. Olukorras, kus vaidluse all ei ole, et kaebajate tegevus on samuti avalikes huvides ja Salme Rahva Maja Selts oli sarnaselt kolmanda isikuga Sõrve mnt 3 kinnistul asuva ehitise üheks kasutajaks, puudub kohtul igasugune alus eeldada, et tulemus ei oleks ühelgi juhul saanud olla teistsugune (st ei saa olla veendunud, et rikkumine ei võinud mõjutada asja sisulist otsustamist). Järelikult on halduskohus vaidlustatud otsuse põhjendamispuuduste tõttu õigesti tühistanud (nt Riigikohtu 29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12, p-d 19–20). Apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus, et kõigi otsuse tegemisel arvesse võetud argumentide kirjapanemine oleks muutnud haldusakti ülemäära mahukaks, on ilmselgelt otsitud. Vaidlustatud otsuse pikkuseks on 4 lk, millest suurema osa hõlmab resolutiivosa. Sisuliste põhjenduste maht on ca 1 lk, mida ei saa kuidagi pidada niivõrd mahukaks, et kolmanda isiku kaebajatele eelistamist kajastavate põhimotiivide 1 2
3-23-898 otsusesse lisamine oleks muutnud selle täiesti hoomamatuks. Haldusakti mahuga seonduv ei oleks lisaks saanud kuidagi takistada kõigi argumentide välja toomist seletuskirjas.
18.Ringkonnakohus peab täiendavalt vajalikuks selgitada järgmist. Ehkki halduskohus on viidanud, et kolmas isik tegutseb veterinaarteenust osutades eeskätt oma ärihuvidest lähtudes, ei ole kohus siiski välistanud, et kolmanda isiku äritegevuse jätkamine Salmel võib olla avalikes huvides. Kuna otsuses ei olnud sellekohaseid asjaolusid ja põhjendusi välja toodud, siis ei olnud kohtul võimalik kontrollida, kas vastustaja on huvi selle vastu, et Salme Vet Punkt OÜ jätkaks Sõrve mnt 3 kinnistul veterinaarteenuse osutamist, lugenud õigustatult kaalukamaks huvist, et Salme Rahva Maja Selts saaks kinnistul jätkata ja laiendada oma kogukondlikku tegevust või MTÜ Salme Viikingikeskus rajada sinna muuseumi. Kaalumisel on kahtlemata oluline arvesse võtta ka erinevate lahenduste rahalist mõju vallaeelarvele, kuid kaebajate viited, et kinnistu eest võinuks enampakkumisel saada rohkem raha, ei ole siinses vaidluses asjakohased, sest kaebust ei saanud esitada avalikes huvides. Kaebajad ei taotlenud vallalt enampakkumise korraldamist, vaid sisuliselt on soovinud Sõrve mnt 3 kinnistut enda omandisse või kasutusse saada samuti otsustuskorras.
19.Vallavara koormamine ja võõrandamine on kaalutlusotsused ning olukorras, kus ühtegi vastanduvatest huvidest ei saa pidada ilmselgelt prevaleerivaks, võib lõplik otsus suurel määral sõltuda sellest, millist lahendust peab volikogu otstarbekaks. Kaalutlusotsuste kohtulik kontroll on HKMS § 158 lg-st 3 tulenevalt piiratud sellega, et kohus kontrollib kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite (vt haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2) järgimist haldusorgani poolt, kuid kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust ning ei teosta kaalutlusõigust haldusorgani eest. Vastustaja õigus otsustada ja korraldada kohaliku elu küsimusi (KOKS § 6 lg 3 p 2) ei tähenda aga, et avaliku huvi sisustamine konkreetses olukorras on ainult vallavolikogu pädevuses. Määratlemata õigusmõiste sisustamine kujutab endast normi kohaldamise (hinnanguliste) eelduste kindlakstegemist, mitte normi õigusliku tagajärje valikut, mistõttu on kohtul õigus seda üldjuhul kontrollida täies mahus (nt Riigikohtu 11.12.2020 otsus nr 3-20-1198, p-d 13–15). Asja uuel otsustamisel tuleb vastustajal võtta arvesse nii kolmanda isiku ärihuvi jätkata ja laiendada oma senist tegevust Sõrve mnt 3 kinnistul kui ka valla huvi, et endises Salme vallamajas jätkuks veterinaarteenuse pakkumine (sh pidades silmas, kas sama teenus oleks vallaelanikele tagatud Sõrve mnt 3 kinnistu teistsuguse kasutuse või võõrandamise korral ja millistel tingimustel), samuti kaebajate huvi kasutada endist vallamaja enda tegevuse jätkamiseks või laiendamiseks (sh nende võimet tagada arenduseks vajalikud investeeringud). Kui kohtumenetluse ajal on kinnistu omandamise või kasutusse saamise soovi avaldanud veel mõni isik, siis tuleb uue otsuse tegemisel analüüsida ja põhjendada ka sellega seonduvat. Lisaks ei tohiks vald ignoreerida ka erinevate lahenduste mõju vallaeelarvele, kuid see aspekt on siiski eeskätt otstarbekuse küsimus, mis ei saaks eraldiseisvalt kellegi subjektiivseid õigusi rikkuda.
20.Halduskohus mõistis kaebajate esindajakulu hüvitamiseks nende kasuks vastustajalt välja 3015 eurot (ilma käibemaksuta), mis vastas esindaja 17,5 töötunnile hinnaga 170 eurot/tund (ilma käibemaksuta). Vastustaja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud halduskohtu otsust muu hulgas esindajakulu väljamõistmist puudutavas osas. Vastustaja arvates on kulud ülemäärased, sest esindaja tunnitasu suurus vastab kogenud vandeadvokaadi tunnitasule, kuid esindaja ei ole advokaat. Kaebajad on seisukohal, et menetluskulude vähendamiseks ei ole alust, sest esindaja on pikaajalise kogemusega jurist.
21.Ringkonnakohus märgib, et esindajakulu HKMS § 109 lg 6 ja ka HKMS § 108 lg-s 12 viidatud tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 175 lg 1 tähenduses vajalikkuse ning 12(14)
3-23-898 põhjendatuse hindamisel tuleb esmajoones võtta arvesse läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja asja keerukust, samuti menetluse kestust ja kaalul olevaid huvisid. Üldjuhul ei ole asjakohane ega vajalik üksikasjalikult hinnata, kui palju aega võis konkreetsel esindajal kuluda ühe või teise menetlusdokumendi koostamiseks, vaid esindajakulude suurus tervikuna ei tohiks vaidluse iseloomu ja tähtsust silmas pidades olla ilmselgelt ülepaisutatud (nt Tallinna Ringkonnakohtu 14.02.2025 otsus nr 3-22-203, p 26 ja seal viidatud varasem kohtupraktika; vrd ka Riigikohtu 17.04.2024 määrus nr 2-17-124505, p 12). Samamoodi ei ole reeglina määrav see, kui suur on õigusteenuse osutamise tunnihind, sest sellest ei sõltu iseenesest hinnang esindajakulu suuruse põhjendatusele tervikuna. Erandiks võib olla näiteks olukord, kus arvel näidatud tunnihinda ei saa pidada tegelikuks (nt Riigikohtu 05.02.2013 otsus nr 3-31-66-12, p 19). Õigusteenuse tasu tunnihind kujuneb turutingimustes nõudluse ja pakkumise tulemusel ning kohus ei saa kirjutada esindajale ette, kui suur peaks olema tema tunnitasu määr. Samuti ei ole kohtu ülesanne hinnata seda, kas esindaja poolt õigusteenuse eest kliendile esitatud arved on mõistliku suurusega (see on õigusteenuse osutaja ja tellija vaheline küsimus), vaid kohus hindab üksnes seda, millises ulatuses saab esindajakulu vastaspoolelt väljamõistmine olla konkreetset asja (s.o selle mahtu, keerukust, menetluskäiku ja asja tähendust menetlusosaliste jaoks) silmas pidades põhjendatud. Seetõttu ei anna ringkonnakohus hinnangut, kas kaebajate esindaja, kes on küll kogenud jurist, kuid ei ole advokaat, peaks oma teenust hinnastama madalamalt või mitte. Praegune vaidlus on üsna väikese mahuga ja ei ole ka eriliselt keerukas, samuti lahendas halduskohus asja kirjalikus menetluses. Samas on vaidlus kaebajate jaoks olulise tähendusega ning esindajakulu hõlmas ka esialgse õiguskaitse küsimuses esitatud määruskaebuse menetlemise kulusid. Ringkonnakohtu arvates ei ole 3015 euro suurune esindajakulu sedalaadi vaidluse puhul tavapärasest selgelt suurem, mistõttu ei olnud halduskohtul alust jätta seda HKMS § 109 lg 6 alusel osaliselt välja mõistmata ja halduskohtu otsuse muutmiseks ei ole ka selles küsimuses alust.
22.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 4 alusel jääb Saaremaa valla apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 24.11.2023 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi, mis puudutavad vallavara valitsemise korra § 40 lg 3 p 5 tõlgendamist.
23.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Saaremaa vald on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot, kuid pole esitanud andmeid muude menetluskulude kandmise kohta. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad Saaremaa valla menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. MTÜ Salme Viikingikeskus on kandnud ringkonnakohtu menetluses esindajakulu 1955 eurot (ilma käibemaksuta), mis vastab esindaja 11,5 töötunnile hinnaga 170 eurot/tund (ilma käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja järgi hüvitab MTÜ Salme Rahva Maja Selts poole kantud menetluskulust MTÜ-le Salme Viikingikeskus pärast asja lahendamist. Esindajakulu kandmise kohustus seoses praeguse vaidluse lahendamisega ringkonnakohtus on õigusbüroo arvega HKMS § 109 lg 11 nõuete kohaselt tõendatud. Arve spetsifikatsiooni kohaselt hõlmab esindajakulu ringkonnakohtu istungil osalemist 1 tunni ulatuses, kuid istung kestis ca 38 minutit (vt 19.03.2025 kohtuistungi protokoll). Seega tuleb väljamõistetavat summat vastavas ulatuses (ca 63 eurot) vähendada (s.o 170 eurot × 63% = 107 eurot). Esindajakulu suurus 1892 eurot ei ületa esimese astme kohtus taotletud esindajakulu ja seda ei saa pidada analoogsete vaidlustega võrreldes ilmselgelt ülemääraseks. Esindaja tunnitasusse puutuvalt jääb ringkonnakohus p-s 21 väljendatud seisukohtade juurde. Kokkuvõttes pole kaebajate 13(14)
3-23-898 esindajakulu vähendamiseks alust (v.a istungikulude osas) ja Saaremaa vallalt tuleb HKMS § 108 lg 1 alusel mõista MTÜ Salme Viikingikeskus kasuks välja apellatsioonimenetluse kulud 1892 eurot. Ülejäänud osas jäävad kaebajate menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 6 alusel nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.