MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts kaebus Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 13/24 tühistamise nõudes Kaebaja I MTÜ Salme Viikingikeskus (registrikood 80585807) Kaebaja II Salme Rahva Maja Selts (registrikood 80203833) Kaebajate volitatud esindaja Jüri Reede Vastustaja Saaremaa vald, esindaja vallasekretär Aivar Rahno Kolmas isik Salme Vet Punkt OÜ (registrikood 14632942)
Menetlusosalised
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Seltsi kaebus.
2.Tühistada Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsus nr 1-3/24.
3.Mõista Saaremaa vallalt MTÜ Salme Viikingikeskus kasuks välja menetluskulud summas 3015 eurot.
4.Mõista Saaremaa vallalt Salme Rahva Maja Seltsi kasuks välja menetluskulud summas 40 eurot.
5.Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 27.12.2023 (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse
3-23-898
esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsusega nr 1-3/24 seati otsustuskorras tasuline hoonestusõigus Salme Vet Punkt OÜ kasuks Saaremaa vallale kuuluvale Salme alevikus asuvale Sõrve mnt 3 kinnistule (registriosa nr 3940334, katastritunnus 71401:001:3314, pindala 3991 m2, ühiskondlike ehitiste maa 100%; edaspidi kinnistu) (resolutsiooni p 1). Nimetatud otsuse punktiga 4 kinnitati kinnistu hoonestusõigusega koormamise tingimused järgmiselt:
4.1.hoonestusõiguse tähtaeg on 5 aastat;
4.2.hoonestusõiguse aastatasu on 21 600 eurot. Kinnistule 5-aastaks seatava hoonestusõiguse aastatasude summa on võrdne kinnistu turuväärtusega 108 000 eurot;
4.3.hoonestaja kohustub investeerima kinnistul asuva vallamaja hoone parendamisse hoonestusõiguse tähtajal kokku vähemalt 30 000 eurot. Investeeringu tõendamiseks peab hoonestaja esitama Saaremaa Vallavalitsusele dokumentaalsed tõendid tehtud tööde ja nende eest tasumise kohta ning võimaldama Saaremaa Vallavalitsusel teha investeeringute tegemise visuaalset kontrolli. Selles alapunktis sätestatud tingimuse mittetäitmisel on Saaremaa vallal õigus hoonestusõigus lõpetada.
4.4.kui hoonestaja on tasunud viie aasta hoonestusõiguse tasu 108 000 eurot ja täitnud kõik hoonestusõigusega koormamise tingimused, kohustub Saaremaa vald kinnistu hoonestusõiguse tähtaja möödumisel hoonestajale tasuta üle andma. Kinnistu omandamise õiguse kohta tehakse eelmärge kinnistusraamatusse.
4.5.hoonestaja peab tagama kinnistul loomaarsti teenuse pakkumise hoonestusõiguse tähtaja jooksul.
4.6.loomakliiniku tegevuse katkestus rohkemaks kui kuueks kuuks kalendriaastas tuleb kooskõlastada Saaremaa Vallavalitsusega. Loomakliiniku tegevuse katkemise tinginud vääramatuks jõuks loetakse mh seda, kui hoonestaja kaudu tegutseval loomaarstil tekib tervisekahjustus ja ta ei saa seetõttu teenust osutada. Sellist olukorda ei loeta lepingu rikkumiseks.
4.7.hoonestaja võib tea kinnistul asuvatele hoonetele parendusi jms ümberehitusi ilma Saaremaa valla kui kinnistu omaniku nõusolekuta. Saaremaa vallale ei teki kohustust eelnimetatud parenduste jms ümberehitustega seotud kulutuste hüvitamiseks hoonestajale.
4.8.Sõrve mnt 3 kinnistul kehtivad lepingud, mis on sõlmitud Saaremaa valla ja MTÜ Salme Rahva Maja Selts vahel (leping nr 2-7.7/103-1, sõlmitud 13.04.2020), Saaremaa valla ja OÜ Õiemassaaž vahel (leping nr 2-7.7/10-1, sõlmitud 11.01.2021), Saaremaa valla ja Salme Vet Punkt OÜ vahel (leping nr 2-7.7/294-1, sõlmitud 11.07.2018) ning Saaremaa valla õiguseellase Salme valla ja Mooaed OÜ vahel (leping nr 3/2011, sõlmitud 27.06.2011)
2(9)
3-23-898
lõpetatakse Saaremaa Vallavalitsuse poolt hiljemalt hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise päevaks.
4.9.hoonestaja saab hoonestusõiguse võõrandada üksnes Saaremaa Vallavalitsuse nõusolekul;
4.10.kinnistu omanikul on hoonestusõiguse ostuõigus hoonestusõiguse igakordsel ja igat liiki võõrandamisel;
4.11.Saaremaa Vallavalitsus võib kinnistu hoonestusõiguse kehtivuse ajal võõrandada üksnes hoonestaja nõusolekul. Hoonestajal on kinnistu ostueesõigus selle igakordsel ja igat liiki võõrandamisel. Ostueesõigus kantakse kinnistusraamatusse;
4.12.hoonestaja on kohustatud tasuma kõik kommunaalkulud seoses hoonestusõiguse alal tekkivate kuludega;
4.13.hoonestajal on lubatud muuta hoonete kasutusotstarbed ja maaüksuse sihtostarvet;
4.14.hoonestaja on oma tegevuses kohustatud järgima kõiki kehtivaid õigusakte ja häid ehitustavasid;
4.15.hoonestaja on kohustatud hoidma hoonestusõiguse eseme korras vastavalt Saaremaa valla haldusterritooriumil kehtivale heakorra regulatsioonile;
4.16.kui hoonestaja rikub hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi, eelkõige loomakliiniku tegevuse lõpetamine ilma mõjuvate põhjusteta, on omanikul õigus hoonestusõigus lõpetada ja hoonestusõigus langeb tagasi omanikule;
4.17.hoonestaja on kohustatud tasuma kinnistu maamaksu ja taastama kõik ehitised nende hävimise korral ühe (1) aasta jooksul;
4.18.hoonestusõiguse tasu ei kuulu hoonestusõiguse lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel või hoonestusõiguse omanikule tagasi langemisel tagastamisele, samuti ei ole omanik kohustatud hoonestusõiguse omanikule langemisel maksma hoonestajale muude seonduvate kulude osas hüvitist;
4.19.hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on hoonestajal eelisõigus uue hoonestusõiguse seadmiseks. Hoonestusõiguse lõppemisel ei ole hoonestajal õigust saada Saaremaa vallalt hüvitist hoonestusõiguse alale jäävate hoonete ja rajatiste eest juhul, kui ta loobub kinnistu omandamisest.
4.20.notaritasud, riigilõivud ja muud vajalikud kulud, mis on seotud hoonestusõiguse lepingu sõlmimisega, lõpetamisega või muutmisega, tasub hoonestaja. Otsuse põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised. Kõige paremaks ja põhjendatumaks lahenduseks on seada Salme Vet Punkt OÜ kasuks hoonestusõigus kinnistu hilisema väljaostmisõigusega, et oleks tagatud Sõrve mnt 3 kinnistu avaliku funktsiooni jätkumine ja arendamine. Praegu rendib Sõrve mnt 3 kinnistul asuvas endises vallamajas ruume Salme Vet Punkt OÜ 11.07.2018 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu nr 2-7.7/294-1 alusel. Rentnik Salme Vet Punkt OÜ pakub veterinaarteenuseid nii väike- kui ka suurloomadele ning see on teenusena kogu piirkonna jaoks äärmiselt vajalik. Ettevõte on hinnatud nii kogukonnas kui ka Saaremaal tervikuna, andes praktiliselt ainsana Saaremaal ööpäevaringset veterinaarabi ja omades hetkel registris üle 1000 patsiendi. Salme Vet Punkt OÜ soovib laieneda, et pakkuda rohkem erinevaid teenuseid, kaasajastada ja avardada kliiniku tööruume ning tuua sisse röntgenaparatuur ja ka teisi suuremaid meditsiiniseadmeid. Mugavamad tingimused soovitakse luua ka loomaomanikele ootesaalide jmt näol. Samuti soovib ettevõte, et maja oleks ka tulevikus avatud kogukonnale – suvised teatriõhtud ja muud sarnased tegevused ning ideed, mis koostöös kogukonnaga oleks võimalik ellu viia. Osa majast soovitakse rentida kohalikele teenusepakkujatele ja ettevõtjatele, kes osutaksid piirkonnale vajalikke teenuseid jne. Osaühingu Domus Kinnisvara poolt tehtud eksperthinnangu nr 0202-22-SA kohaselt on Salme alevikus paikneva Sõrve mnt 3 kinnistu turuväärtus 108 000 eurot. Hoonestusõigusega 3(9)
3-23-898
koormamise kokkuleppe kohaselt seatakse Sõrve mnt 3 kinnistule tasuline hoonestusõigus 5 aastaks Salme Vet Punkt OÜ kasuks. Hoonestusõiguse aastatasude summa on võrdne kinnistu turuväärtusega ehk 108 000 eurot. Kui hoonestaja Salme Vet Punkt OÜ on tasunud viie aasta hoonestusõiguse tasu ja täitnud kõik hoonestusõigusega koormamise tingimused, kohustub Saaremaa vald kinnistu hoonestusõiguse tähtaja saabumisel hoonestajale tasuta üle andma.
2.Saaremaa Vallavalitsuse 11.04.2023 korraldusega nr 2-3/376 esitati tahteavaldus lõpetada mh MTÜ-ga Salme Rahva Maja Selts kinnistu hoones asuvate ruumide üürileping alates 15.05.2023.
3.MTÜ Salme Viikingikeskus ja Salme Rahva Maja Selts esitasid 24.04.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24 tühistamise nõudes.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Kaebaja leiab, et vaidlusalune otsus rikub võrdsuspõhiõigust (põhiseadus (PS) § 12), õigust kohaliku omavalitsuse poolt tegevuse avalikkusele ja läbipaistvusele (KOKS § 3 p 6) ning õigust vabale konkurentsile (konkurentsiseadus (KonkS) § 1 lg 1). Vaidlusalune otsus ei ole õiguspärane, kuivõrd see ei ole kooskõlas kehtiva õigusega, on oluliste kaalutlusvigadega ning piirab ebaproportsionaalselt kaebajate võrdsuspõhiõigust (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-159-05).
4.1.Vaidlusalune otsus on tehtud kolmanda isiku kasuks, kuid tuginetud hoopis avalikule huvile (vt vaidlusaluse otsuse lk 2, lõik 2). Vaidlusaluse otsuse põhjendustes on tuginetud kolmandast isikust äriühingu õigusele nimetatud kinnistu välja otsa pärast hoonestusõiguse lõppemist, kuid resolutsiooni punkti 6 kohaselt on kolmandal isikul õigus pärast hoonestusõiguse lõppemist saada kinnistu tasuta enda omandisse.
4.2.Vaidlusalune otsus on täielikult põhjendamata osas, miks on mõistlik ja otstarbekas anda kinnistu äriühingust kolmanda isiku kasutusse mh äriühingu poolt renditulu teenimise eesmärgil, mille arvelt viimasel on võimalik katta 5-aastase perioodi kestel makstav hoonestusõiguse tasu ning seejärel saada kogu kinnistu tasuta enda omandisse. Selle asemel, et kohalik omavalitsus ise teeniks oma kinnistu pealt aastate jooksul palju suuremat rendi või üüri kogutulu kinnistu võõrandamise alternatiivina. Kuna vaidlusaluses otsuses on ebaõigesti sisustatud avalikku huvi, siis on volikogu ebaõigesti äriühingust kolmanda isiku puhul tuginenud Saarema Vallavolikogu 22.02.2018 määruse nr 7 „Vallavara valitsemise kord“ (edaspidi Kord) § 32 p-le 8.
4.3.Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra §-ga 28, mille kohaselt vallavara võõrandamine on peamiselt vallavara müük või muul viisil kolmandate isikute omandisse andmine Korra kehtestatud tingimustel ja korras. Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra § 30 lg 1 p-ga 1 ning otsuses on sellele ebaõigesti õigusliku alusena tuginetud. Korra § 30 lg 1 p 1 koostoimes §-ga 28 kohustab vallavara maksumusega üle 64 000 euro võõrandama enampakkumisega müügi teel. Vaidlusaluse hoone turuväärtus on 108 000 eurot (vt vaidlusalune otsus).
4.4.Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra § 30 lg-ga 2, mis kehtestab, et vallavara võõrandamisel tasuta või alandatud hinna eest peab võõrandamise otsustaja vastavat otsust põhjendama. Käesoleval juhul on sisuliselt tasuta võõrandatud kinnistu kolmandale isikule, kuivõrd vaidlusaluse otsuse põhjenduste kohaselt soovib kolmas isik osa Kinnistu majast välja rentida, mille arvelt on tal võimalik tasuda kogu hoonestusõiguse tasu ning seejärel saab hoonestatud Kinnistu enda omandisse tasuta. Vaidlusaluse otsuse alusel kolmanda isikuga 4(9)
3-23-898
sõlmida kavatsetavad võlaõigus- ja asjaõiguslepingud võivad kvalifitseeruda näilikeks tehinguteks (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 89 lg-d 1-2).
4.5.Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra § 40 lg-ga 3, kuivõrd täidetud ei ole ükski selle eeldustest. Täidetud ei ole Korra § 40 lg 3 punkti 5 eeldused, kuivõrd vaidlust ei saa olla asjaolude üle, et äriühingust kolmas isik ei ole ehitise omanik, ei kasuta ehitist ega ka kinnistut kasutuslepingu alusel. Kolmas isik üürib kinnistul asuvast 438,3 m 2 suuruse pindalaga hoonest vaid marginaalset osa mõne ruumi näol, mis ei mahu Korra § 40 lg 3 p-s 5 kasutatud terminite ehitise ja kinnistu mõiste alla.
4.6.Vaidlusalune otsus ei ole kooskõlas Korra § 40 lg-ga 6, kuivõrd vaidlusalune otsus ei pane kolmandale isikule kohustust rajada ühtegi ehitist, vaid annab kinnistu koos olemasolevate ja heas seisukorras olevate hoonetega piiratud asjaõigusena üle ning hiljem võõrandab tasuta äriühingu omandisse.
4.7.Vaidlusalune otsus rikub vaba konkurentsi ning võib kvalifitseeruda lubamatuks riigiabiks.
5.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
5.1.Vaidlusaluse volikogu otsusega on seatud otsustuskorras tasuline hoonestusõigus kolmanda isiku kasuks (Korra § 15 lg 1 p 1). Otsus on kooskõlas kehtiva õigusega, õiguspärane, proportsionaalne ja kaalutlusvigadeta. Kaebajad ei ole täpsustanud, kuidas on nende subjektiivseid õigusi rikutud.
5.2.Saaremaa vallale kuulub Saaremaa vallas Salme alevikus asuv Sõrve mnt 3 kinnistu (registriosa nr 3940334, katastritunnus 71401:001:3314, pindala 3991 m2, ühiskondlike ehitiste maa). Kinnistul asuvad endine vallamaja (ehitisregistrikood 120614703 suletud netopind 438,3 m2), kaugküttetorustik (EHR kood 221299346) ja abihoone, mis ei ole EHR-s. Endise vallamaja ruumid on antud kasutada Salme Vet Punkt OÜ-le, Salme Rahva Maja Seltsile, OÜ-le Õiemassaaž ja Mooaed OÜ-le. Sõrve mnt 3 hoone on enamasti rahuldavas seisukorras – hoone II korrus on suuresti remontivajav. Hoone tehnovõrgud vajavad investeeringuid, ventilatsioonisüsteem puudub.
5.3.Kaebajate õigusi ri ole rikutud, kuna kaebajatel on võimaldatud kasutada tasuta vastustaja vara (Rannapargi tee 4 kinnistut tasuta tähtajatult, ruume Sõrve mnt 3 hoones on selts saanud kasutada samuti aastaid tasuta jne). Lisaks on kaebajatel võimalik, kui nad seda soovivad, asuda läbirääkimistesse, et saada kasutusse vastustajale kuuluvaid ruume Sõrve mnt 5 kinnistul asuvas Salme rahvamajas
5.4.Asjakohane ei ole väide, et avaliku ressursi kasutusse andmine ei ole toimunud võrdsetel alustel. Vastustaja on võtnud vastu otsuse anda vara kasutusse otsustuskorras. Need normid, mis võimaldavad vallavara kolmandate isikute kasutusse andmisel eelistada üht viisi teisele, võivadki olla samaaegselt sellise eelise saamise võimalusest ilma jäetud isiku jaoks piiravad, kuid omavalitsusüksusel on kohustus sellise otsustuse korral seda otsust põhjendada. Põhiseadusega on keelatud võrdsuspõhiõiguse rikkumine, aga mitte selle igasugune piirang. Kui on olemas mõistlik ja asjakohane põhjus ebavõrdseks kohtlemiseks, on ebavõrdne kohtlemine seadusloomes õigustatud. MTÜ Salme Viikingikeskus on esitanud vastustajale 08.08.2022 ettepaneku alustada ostuläbirääkimis Salme Vallamaja hoone ja kinnistu ostuks, et laiendada olemasolevat Viikingimuuseumi, hoida hoone avalikus kasutuses ja majandada kinnistut nende tegevuste toetuseks. Vastustaja on MTÜ-le Salme Viikingikeskus vastanud ja selgitanud 08.09.2022 kirjaga nr 6-2/4502-2, et vallavalitsus arutas ettepanekut oma 23.08.2022 nõupidamisel, kuid kinnistu võimaliku võõrandamise kohta seisukohta veel ei kujundatud. Salme Rahvamaja Selts on esitanud 12.10.2022 taotluse Sõrve mnt 3 hoone tasuta rendile võtmiseks ja kehtiva 5(9)
3-23-898
5.5.Korra § 16 lg 1 p 8 ja § 32 p 8 ei välista vara kasutusse andmist ega võõrandamist eraõiguslikule isikule, oluline on avaliku huvi olemasolu. Kolmanda isiku poolt pakutav teenus on piirkonna jaoks äärmiselt oluline. Pakutav teenus on veterinaarteenus nii väike- kui ka suurloomadele. Kogu Saaremaa valla territooriumil osutab sellist teenust 3 ettevõtet, millest 2 asuvad Kuressaares; 24/7 teenust osutab vaid Salme Vet Punkt OÜ. Vastustaja seisukohalt on oluline, et see teenus, mille tarbijad on oluline osa elanikkonnast, oleks kättesaadav ka Saaremaa lääneosas. Salme Vet Punkt OÜ on teinud teenuse kättesaadavaks ööpäevaringselt, olles ainus ettevõtja, kes seda Saaremaa vallas pakub. Seetõttu on tegemist ülesaaremaaliselt vajaliku teenusega. Kinnistu hoonestusõigusega koormamise üheks tingimuseks on, et hoonestaja peab tagama kinnistul loomaarsti teenuse pakkumise hoonestusõiguse tähtaja jooksul ning erisused sellest on võimalikud vaid Saaremaa Vallavalitsusega kooskõlastatult (vt vaidlusaluse otsuse p 4.6). Kinnistu saab võõrandada kolmandale isikule pärast seda, kui on täidetud kõik hoonestusõigusega koormamise lepingus seatud tingimused, sh ka tingimus, ett tasutud peab olema iga-aastane hoonestusõiguse tasu, milleks on 21 600 eurot. Hoonestusõiguse perioodiks on 5 aastat, st aastatasude summa on kokku 108 000 eurot.
5.6.Piirkonna ajaloo säilitamine ja eksponeerimine on oluline. Vastustaja on toetanud erinevaid piirkondlikke mittetulundusühinguid aastaid erinevate hüvedega. Kohaliku omavalitsuse üksuse, sh eriti suurematest tõmbekeskustest kaugel asuva piirkonna omavalitsusüksuse rahalised vahendid on piiratud. Seetõttu tuleb omavalitsusüksuse organitel paratamatult teha valikuid, kuidas raha kasutada kõige otstarbekamalt. Ka käesoleval aastal on kaebajad pöördunud vastustaja poole sooviga lõpetada tasuta Sõrve mnt 5 maa-kasutamise leping, kuna neil puuduvad rahalised vahendid alustatud objekti ehituse lõpetamiseks. Sellises olukorras puudub vastustajal kindlus, et kaebajad oleksid suutelised täitma endale võetud kohustusi. Ajaloo alase teabe ning ajalooliste esemete eksponeerimine piirkonnas ei ole ülesanne, mida saavad täita vaid kaebajad. Koostöös SA-ga Saaremaa Muuseum oleks tegevus jätkusuutlikum. Ülemaailmse huviga objekti rajamine ja haldamine üksnes kohaliku omavalitsuse üksuse kulul on ebaotstarbekas ja ebaproportsionaalne.
5.7.Korra § 28 kohaselt on vallavara võõrandamine peamiselt vallavara müük või muul viisil kolmandate isikute omandisse andmine Korras kehtestatud tingimustel ja korras. Korra § 31 lg 1 kohaselt võõrandatakse vallavara: 1) tasu eest, tasuta või alandatud hinna eest; 2) enampakkumise korras (suuline, kirjalik, elektrooniline); 3) eelläbirääkimistega pakkumise korras; 4) otsustuskorras. Seega on vallavara võõrandamine otsustuskorras lubatud.
5.8.Korra §-s 30 toodud piirmäärad on aluseks sellele, kelle pädevuses otsuste tegemine on, mitte ei reguleeri asjaolu, milline on vallavara võõrandamise viis.
5.9.Vastustaja on põhjendanud volikogu otsust võõrandada vara vastavalt Korra § 32 p-le 8. Volikogu otsus ei tugine Korra § 31 lg-le 2. Kinnistut tasuta ei võõrandata. Juhul, kui kolmas isik, saades vara oma kasutusse, asuks ruume välja rentima (sellekohast soovi on ta avaldanud), siis on ebatõenäoline eeldada, et ruumide rendist saadava tuluga õnnestub tasuda kogu hoonestusõiguse tasu.
5.10.Vastustaja on tuginenud Korra § 40 lg 3 p-le 5 ning selgitanud, et kolmas isik kasutab ehitist kasutuslepingu alusel. Seejuures ei oma tähtsust, millises mahus hoone kolmanda isiku kasutuses varasemalt on olnud. Vastustaja lähtus soovist tagada piirkonna jaoks olulise teenuse kättesaadavus.
5.11.Tegemist ei ole lubamatu riigiabiga ega KonkS rikkumisega. Vastustaja on vara väärtuse hindamiseks tellinud eksperthinnangu Osaühingult Domus Kinnisvara, mille kohaselt on Salme alevikus paikneva Sõrve mnt 3 kinnistu turuväärtus 108 000 eurot.
6(9)
3-23-898
Majandusliku eelise saamiseks ei saa lugeda olukorda, kus nn abi saaja, kelleks kaebajad peavad kolmandat isikut, saab omandada vara turuhinna alusel.
6.Kolmas isik oma seisukohta ei esitanud.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele, kuivõrd sisuliselt on vaidlusaluse haldusaktiga võõrandatud kolmandale isikule vallavara otsustuskorras tasuta, kuigi eeldused selleks polnud täidetud. Samuti ei ole täidetud hoonestusõiguse seadmise tingimused, mistõttu on tegemist õigusvastase haldusaktiga. Kohus põhjendab oma seisukohti alljärgnevalt.
8.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt seadnud otsustuskorras kinnistule hoonestusõiguse kolmanda isiku kasuks ning kas otsustuskorras vallavara võõrandamine oli lubatud.
9.Vallavara on piiratud avalik ressurss, mille võõrandamisel peab kohalik omavalitsus arvestama avalike huvidega ning valides mitme huvitatud isiku seast välja vara omandaja peab kohalik omavalitsus lähtuma põhjendatud kaalutlustest, et vältida isikute ebavõrdset kohtlemist (vt Riigikohtu erikogu 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p 14). Isikul, kelle õigusi, eelkõige õigust võrdsele kohtlemisele, rikub kohase menetluse puudumine, on õigus halduse tegevuse vaidlustamiseks; selleks, et isiku abstraktne huvi muutuks kaitstavaks õiguseks, peab isik oma huvitatust väljendama seoses konkreetse haldusakti või -toiminguga (Riigikohtu halduskolleegiumi 15.12.2005 otsus nr 3-3-1-59-05, p-d 18 ja 20). Asja materjalidest nähtub, et MTÜ Salme Viikingikeskus on teinud 08.08.2022 Saaremaa Vallavalitsusele ettepaneku alustada ostuläbirääkimisi Salme Vallamaja hoone ja kinnistu ostuks, eesmärgiga laiendada olemasolevat Viikingimuuseumi, hoida hoone avalikus kasutuses ja majandada kinnistut nende tegevuste toetuseks (vt kaebuse lisa 3). Ka Salme Rahva Maja Selts on teinud 30.03.2021 Saaremaa Vallavalitsusele ettepaneku omandada Salme Vallamaja hoone ja kinnistu ostuhinnaga 25 000 eurot (vt kaebuse lisa 5). Seega on asjas tuvastatud, et kaebajatel oli huvi omandada kinnistu, mille osas on seatud otsustuskorras tasuline hoonestusõigus Salme Vet Punkt OÜ kasuks. Järelikult on kaebajatel kaebeõigus.
10.Alljärgnevalt kontrollib kohus vaidlusaluse otsuse õiguspärasust (haldusmenetluse seadus (HMS § 54). Üheks õiguspärasuse eelduseks on, et vaidlusalune otsus oleks kooskõlas kehtiva õigusega. Õigusakt, mille alusel vaidlusalune otsus on tehtud, on vallavara valitsemise kord. Vaidlusaluse otsuse õiguslikeks alusteks on märgitud Korra § 30 lg 1 p 1, § 31 lg 1 p 4, § 32 p 8, § 40 lg-d 1-2, lg 3 p 5 ning lg 6.
11.Korra § 30 reguleerib küsimust, milline organ on pädev otsustama vallavara võõrandamise üle. Siinkohal nõustub kohus vastustajaga, et Korra § 30 punktist 1 koosmõjus §-ga 28 ei tulene, et kui vara väärtus ületab 64 000 eurot, siis tuleb vallavara võõrandada üksnes enampakkumise korras. Korra § 28 on üldnorm, mis sätestab, kuidas vallavara võõrandamine üldjuhul toimub – peamiselt kas müük või muul viisil kolmandate isikute omandisse andmine Korras kehtestatud tingimustel ja korras. Selliseks muuks viisiks võib olla ka otsustuskorras võõrandamine (Kord § 31 lg 1 p 4 ja § 32). Seega ei välista Korra § 28 vallavara andmist kolmanda isiku omandisse muul viisil, kui müük. Vallavara võõrandamise viisid on loetletud Korra §-s 31, mille lg 1 punkti 4 kohaselt võib vallavara võõrandada ka otsustuskorras. Samas vaidlusalune otsus on allkirjastatud kui hoonestusõiguse seadmine, mistõttu käsitleb kohus esmalt hoonestusõiguse seadmise õiguspärasust.
12.Vastavalt Korra §-le 37 on vallavara koormamine Korra tähenduses valla omandis olevale kinnisasjale reaalservituudi, isikliku servituudi, reaalkoormatise, ostueesõiguse või hoonestusõiguse seadmine. Seejuures võib hoonestusõigust seada ka otsustuskorras (Kord § 7(9)
3-23-898
40 lg 2). Hoonestusõiguse seadmine otsustuskorras võib toimuda kinnistul asuva ehitise omaniku, ehitist või kinnistut kasutuslepingu alusel kasutava isiku kasuks (Kord § 40 lg 3 p 5). Vaidlusaluse otsuse kohaselt paiknevad kinnistul endine Salme vallamaja ja abihoone; praegu rendib Sõrve mnt 3 kinnistul asuvas endises vallamajas ruume Salme Vet Punkt OÜ 11.07.2018 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu nr 2-7.7/294-1 alusel, mida muudeti ja täiendati 23.12.2019; ning vastustaja hinnangul on kõige paremaks ja põhjendatumaks lahenduseks seada Salme Vet Punkt OÜ kasuks hoonestusõigus kinnistu hilisema väljaostmisõigusega, et oleks tagatud Sõrve mnt 3 kinnistu avalik funktsiooni jätkumine ja arendamine (vt kaebuse lisa 1; dtl 23). Lisaks kasutavad Salme endise vallamaja hoones ruume veel MTÜ Salme Rahva Maja Selts, OÜ Õiemassaaž ja Mooaed OÜ (vt kaebuse lisa 1; dtl 24).
13.Eeltoodust nähtuvalt ei saa vaidlust olla selles, et kolmas isik pole ainuke, kes vaidlusalust kinnistut kasutab, vaid üürilepingud olid sõlmitud ka teiste juriidiliste isikutega. Seetõttu leiab kohus, et täidetud ei ole Korra § 40 lg 3 punkti 5 eeldused.
14.Veelgi enam, sama haldusaktiga on otsustatud nii hoonestusõiguse seadmine kui ka vallavara võõrandamine otsustuskorras. Tegemist on kahe erineva küsimusega, mida illustreerib ka Korras erinevates peatükkides nende küsimuste reguleerimine. Kohtu hinnangul ei ole hoonestusõiguse seadmine ja sellega seotud tingimuste täitmise sidumine vaidlusaluses otsuses toodud viisil vallavara võõrandamisega lubatav. Sisuliselt on käesoleval juhul tegemist vallavara tasuta võõrandamisega otsustuskorras, mitte vallavara võõrandamisega turuhinnaga. Vaidlust ei saa olla selles, et vallavara võõrandamise eest ei pea kolmas isik täiendavalt kinnistu turuhinda tasuma, vaid vastustaja loeb kinnistu eest tasutuks summa, mida kolmas isik on tasunud perioodiliselt hoonestusõiguse eest. Sisuliselt on vallavara võõrandamise eelduseks hoonestusõiguse tasu maksmine, mitte kinnistu eest turuhinna tasumine, ehk teisisõnu toimub vallavara võõrandamine tasuta. Ometi ei ole vastustaja tuginenud õiguslikule alusele ega põhjendanud, miks on otsustatud vallavara tasuta otsustuskorras võõrandada. Seda enam, et vaidlusaluse otsuse kohaselt on kinnistu väärtus 108 000 eurot (vt vastustaja 26.05.2023 menetlusdokumendi lisa 11; dtl 171) ning kaebajad on avaldanud soovi kinnistu vastustajalt ära osta (vt kaebuse lisad 3 ja 5; dtl-d 30 ja 34). Sellises olukorras ei saaks kindlasti lugeda põhjendatuks otsustuskorras vallavara tasuta võõrandamist (Kord § 31 lg 1 p 1). Samas näeb Korra § 31 lg 2 ette, et vallavara võõrandamisel tasuta või alandatud hinna eest peab võõrandamise otsustaja vastavat otsust põhjendama. Nagu eelnevalt on kohus selgitanud, siis sellesisulised põhjendused vaidlusalusest haldusaktist puuduvad.
15.Ka ei saaks selliseks piisavaks põhjenduseks olla vastustaja väide, et kolmanda isiku poolt veterinaarteenuse osutamine on avalikes huvides. Avalik huvi on määratlemata õigusmõiste ning kindlasti ei ole see erahuvide summa. See tähendab, et ka juhul, kui piirkonna elanikele on tegemist olulise teenusega, ei saa sellest automaatselt järeldada, et teenuse osutamine on avalikes huvides. Vaidlust ei saa olla selles, et kolmas isik on kasumit taotlev äriühing, kes osutab teenust vabaturutingimustes. Näitliku loetelu avalikest huvidest annab näiteks KOKS § 6 lg-d 1 ja 2, sh muuseumite ülalpidamine. See tähendab, et isegi kui eeldada vastustaja väite õigsust, et tegemist on avalike huvides vara võõrandamisega, siis puuduvad igasugused põhjendused, miks prevaleerib huvi veterinaarteenuse osutamise vastu üle mõne muu avaliku huvi, nt muuseumi ülalpidamise korraldamine (vt KOKS § 6 lg 2). Seetõttu on tegemist õigusvastase otsusega.
16.Olukorras, kus vallavara ostmise vastu tunnevad huvi mitmed juriidilised isikud ning keegi neist ei ole kinnistul asuva ehitise omanik ega ainurentnik, samuti ei esine ülekaalukat avalikku huvi otsustuskorras võõrandamiseks, ei näi mõistlikku põhjust, miks ei võiks vallavara võõrandamine toimuda enampakkumise vormis. 8(9)
3-23-898
17.Ülaltoodust tulenevalt leiab kohus, et vaidlusalune haldusakt on õigusvastane, mistõttu kuulub kaebus rahuldamisele ja kohus tühistab Saaremaa Vallavolikogu 30.03.2023 otsuse nr 1-3/24. Seetõttu puudub vajadus ülejäänud kaebajate väidete käsitlemiseks.
18.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Kaebaja I taotleb vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 3015 eurot ning kaebaja II taotleb vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 40 eurot. Kaebajale I on volitatud esindaja osutanud õigusabi 17,5 tundi, tunnihinnaga 170 eurot/ tund. Menetluskulu tekkimist tõendavad dokumendid on kohtule esitatud. Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike ja põhjendatud kuludega (HKMS § 109 lg 6). Seetõttu mõistab kohus vastustajalt kaebaja I kasuks välja menetluskulu summas 3015 eurot ning kaebaja II kasuks välja menetluskulu summas 40 eurot. Kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.