Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse avalikult teatavakstegemine
Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 2. juuni 2023, Tallinn
Haldusasja number
3-23-283
Haldusasi
Risti haldus OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korralduse nr 1631, 10.01.2023 korralduse nr 68 ja 21.03.2023. korralduse nr 614 tühistamise nõuetes.
Kohtuasja läbivaatamise viis
Kohtuistungil 09. mail 2023.
Menetlusosalised
Kaebaja: Risti haldus OÜ Esindaja: Tuulikki Laesson Vastustaja: Rae vald Esindajad: Meeli Vaarik, Ahto Pahk
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Risti haldus OÜ kaebus osaliselt ning tühistada Rae Vallavalitsuse 18.10.2022 korraldus nr 1631 ja Rae Vallavalitsuse 10.01.2023 korraldus nr
68.Muus osas jätta kaebus rahuldamata.
2.Tagastada kaebajale riigilõiv 20 eurot.
3.Mõista Rae vallalt Risti haldus OÜ kasuks välja menetluskulu 1560 eurot. SELGITUSED: Menetlusosalisel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 03. juulil 2023 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
1.Kaebaja omandis on Lagedil Lohu tn 1a asuv kinnistu (katastriüksus 65301:013:0318), millel oli esmakinnistamisest alates 100% maatulundusmaa sihtotstarve. Lohu tn 1a kinnistu jääb Rae Vallavalitsuse 04.03.2003.a korraldusega nr 223 kehtestatud Lagedi aleviku Lohu tn 1 kinnistu detailplaneeringu alale. Detailplaneering nägi ette esiteks Lohu tn 1 kinnistu jagamise kaheks krundiks (Lohu tn 1 ja Lohu tn 1b) ning teiseks Lohu tn 1 kinnistu ja Lohu tänava vahele jääva maatüki jagamise selliselt, et üks osa liidetakse külgneva teemaaga ning teine moodustab Lohu tn 1a krundi. Detailplaneeringu seletuskirjas (dtl. 75) on märgitud, et oma suuruse tõttu ei sobi teemaa tarbeks tehtud äralõigete järel alles jääv Lohu tn 1a maatükk omaette ehituskrundiks, vaid jääks tänava äärseks haljasalaks. Detailplaneeringu jooniselt (dtl. 95) nähtub, et Lohu tn 1a krundi planeeritud sihtotstarbeks on „üldmaamuruväljak“, kusjuures joonisele on tehtud märkus, et „peale maa liitmist krundiga Lohu tn 1b muutub elamumaaks“. 2.Kaebaja sõlmis AS-iga Elveso 19.08.2022.a liitumislepingu Lohu tn 1a kinnistu liitumiseks ühisveevärgi ja reovee ühiskanalisatsiooniga. Ekore OÜ esitas 05.10.2022 Rae Vallavalitsusele ehitusloa taotluse Lohu tn 1a kinnistule vee- ja kanalisatsioonitorustikega liitumispunktide rajamiseks. 3.Rae Vallavalitsus andis 18.10.2022 korralduse nr 1631 (dtl. 24, edaspidi „korraldus nr 1631“), millega keeldus ehitusloa andmisest, kuna kehtiva detailplaneeringu kohaselt on Lohu tn 1a tänava-äärne haljasala, millel puudub ehitusõigus ning sellele kinnistule ei ole ette nähtud vee- ja kanalisatsiooniühendusi. Korralduses märgitakse, et kuna ehitisi ei saa kinnistule kehtiva detailplaneeringu alusel ehitada, puudub eesmärk ehitusloaga taotletavate liitumispunktide ehitamiseks Lohu tn 1a kinnistu jaoks. Kaebaja esitas korralduse nr 1631 peale vaide, mille Rae Vallavalitsus 10.01.2023 korraldusega nr 68 (dtl. 28, edaspidi „vaideotsus“) rahuldamata jättis. 4.Rae Vallavalitsus andis 21.03.2023 korralduse nr 614 (dtl. 159, edaspidi „korraldus nr 614“), millega määras Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbeks 100% sotsiaalmaa alaliigiga üldkasutatav maa. Korralduses märgitakse, et sellise sihtotstarbe näeb ette kehtiv detailplaneering. 5.Kaebaja esitas 09.02.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse (dtl. 2), milles taotleb Rae Vallavalitusse 18.10.2022 korralduse nr 1631 ja 10.01.2023 korralduse nr 68 tühistamist. 20.04.2023 esitas kaebaja teise kaebuse (dtl. 124), milles taotleb Rae Vallavalitsuse 21.03.2023 korralduse nr 614 tühistamist. 21.04.2023 kohtumäärusega on kaebused liidetud ühte menetlusse.
5.1.Kaebaja leiab, et ehitusloa andmisest keeldumine oli põhjendamatu, kuna kaebaja soovib Lohu tn 1a maad kasutada põllumajandussaaduste tootmiseks, mistõttu vajab kinnistul vett muuhulgas kastmiseks, samuti jääb Lohu tn 1a kinnistu keskkonnaministri 02.07.2009 käskkirjaga nr 1079 kinnitatud Pirita jõe
reoveekogumisalasse, kus ei tohi reovett ära juhtida muul viisil kui ühiskanalisatsiooni kaudu. Kaebaja märgib ka, et Rae valla veeettevõtjale kuuluv ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustik jääb vahetult kaebaja kinnistu kõrvale, mistõttu oleks Lohu tn 1a kinnistule eraldi puurkaevu ja reoveemahuti rajamine ilmselgelt ebaproportsionaalne. Kaebaja märgib, et Rae vallas ei keela ükski õigusakt ühisveevärgist saadava vee kasutamist kastmisveena.
5.2.Kaebaja hinnangul on vastustaja detailplaneeringule omistanud põhjendamatult suure tähtsuse, võttes arvesse, et 20 aasta jooksul ei ole ellu viidud seal ette nähtud lahendust ehk Lohu tn 1 kinnistu jagamist kaheks ning Lohu tn 1a kinnistu liitmist jagamisel tekkiva Lohu tn 1b kinnistuga, küll aga on vastustaja lubanud Lohu tn 1 kinnistule ehitada teise elamu, olgugi, et detailplaneeringus on selle eeldusena ette nähtud kinnistu jagamine kaheks krundiks.
5.3.Kaebaja hinnangul on vastustaja vääralt leidnud, et kuna 2003. aastal kehtestatud detailplaneering Lohu tn 1a kinnistule tehnovõrke ja rajatisi ette ei näinud, siis ei ole nende ehitamine detailplaneeringuga lubatud. Seejuures viitab kaebaja sellele, et detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi „PlanS v.r.“) § 3 lg 2 kohaselt ei olnud tehnovõrkude väljaehitamiseks detailplaneeringu koostamine vajalik ning ka käesolevas asjas vaidluse all oleva piirkonna ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrku ei ole välja ehitatud detailplaneeringu alusel. Kaebaja hinnangul ei tulene ka ühestki õigusaktist keeldu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks krundil, kus puudub ehitusõigus. Seejuures viitab kaebaja Tallinna Ringkonnakohtu otsusele kohtuasjas 3-21-2417, kus leiti, et haldusorganil ei ole õigust keelduda külmaveetorustikule ehitusloa väljastamisest põhjendusel, et kinnistule ei ole võimalik rajada hooneid.
5.4.Kaebaja leiab, et Lohu tn 1a sihtotstarbe muutmine on õigusvastane, võttes arvesse seda, et korralduses viidatud detailplaneeringu kehtestamisest on möödas 20 aastat, kusjuures juba Lohu tn 1a maa esmakinnistamisel 2004. aasta juunis määrati sellele maatulundusmaa sihtotstarve. Kaebaja hinnangul on vastustaja rikkunud ärakuulamisõigust, kuna ei kaasanud kaebajat menetlusse ja andis maa sihtotstarbe muutmist puudutava korralduse üllatuslikult pärast seda, kui vastustaja oli saanud teada, et kaebaja soovib oma kinnistut kasutada senise 19 aasta jooksul kehtinud sihtotstarbele vastaval eesmärgil. Kaebaja hinnangul on vastustaja sihtotstarbe määramisel põhjendamatult kohaldanud maakatastriseaduse (edaspidi „MaaKatS“) § 18 lg 1 punkti 2, kuna Lohu tn 1a sihtotstarbe määramisel oleks tulnud lähtuda selle seaduse § 18 lg 1 punktist 1 ehk määrata selle ehitisteta katastriüksuse sihtotstarve tegeliku kasutuse järgi. Samuti heidab kaebaja vastustajale ette, et viimane ei arvestanud maa sihtotstarbe muutmisel sellega, et kaebaja on esitanud 29.12.2022
taotluse kehtiva detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks, mida vastustaja läbi vaadanud ei ole.
5.5.Kaebaja leiab, et vastustaja on kohelnud detailplaneeringu alale jäävate kinnistute omanikke ebavõrdselt, võimaldades Lohu tn 1 kinnistule teise elamu püstitamist ilma kinnistut jagamata, samas nõudes kaebajalt 20 aastat pärast detailplaneeringu kehtestamist, et tema kinnistu sihtotstarve vastaks detailplaneeringus ette nähtule. Kaebaja hinnangul on detailplaneering kaotanud oma ajakohasuse ning detailplaneeringus ette nähtud lahendus ei ole enam elluviidav. Kaebaja osutab ka sellele, et Rae valla üldplaneeringus ei ole Lohu tn 1a kinnistut määratud sotsiaalmaaks ega üldkasutatavaks maaks. 6.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu.
6.1.Vastustaja leiab, et kaebaja ei ole põhjendanud, miks eeldab Lohu tn 1a maa sihtotstarbeline kasutamine liitumist ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga või milliste tegevuste elluviimine on liitumispunktide puudumise tõttu raskendatud või võimatu. Viidates veeseaduse §-dele 93—101 leiab vastustaja, et reoveekogumisala olemasolu ei tähenda iseenesest, et kinnistu peab olema liitunud ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga. Vastustaja selgitab ka, et detailplaneeringu järgi peab Lohu tn 1a kinnistu sihtotstarve olema üldmaa ehk üldkasutatav maa, mistõttu on kaebaja argumendid, mis puudutavad maatulundusmaa kasutatavust, asjassepuutumatud. Vastustaja osutab ka sellele, et märkis juba vaideotsuses, et põhjavesi on piiratud ressurss, mida ei tohiks kastmiseks kasutada ning ei saa ka usutavaks pidada, et kaebaja hakkab ühisveevärgist pärinevat vett kasutama põllu kastmiseks.
6.2.Vastustaja möönab, et pärast detailplaneeringu kehtestamist saab ehitada tehnovõrke, mida detailplaneeringus ette nähtud ei ole, küll aga on asjassepuutuva detailplaneeringu puhul oluline, et selles ei nähtud Lohu tn 1a kinnistule tehnovõrke ette seetõttu, et see nähti ette üldmaaks. Vastustaja hinnangul on usutav, et kaebaja lõplik eesmärk on siiski Lohu tn 1a kinnistu hoonestada ning seda eesmärki kannavad nii vee- ja kanalisatsiooni liitumispunktide välja ehitamise soov kui ka detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise taotlus.
6.3.Vastustaja ei pea asjassepuutuvaks kaebaja viidatud ringkonnakohtu otsust haldusasjas 3-21-2417, kuna seal käsitletud juhtumi puhul ei olnud tegemist detailplaneeringu kohustusega alaga, reaalselt oli tõendatud kinnistu veevarustusega tagamise vajadus ning lisaks sellele ei puudutanud viidatud asjas käsitletud olukord kanalisatsioonitorustikuga liitumist.
6.4.Vastustaja on seisukohal, et Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbe muutmine oli õiguspärane, kuna muudetud sihtotstarve tuleneb kehtivast detailplaneeringust. Vastustaja möönab, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud pikk aeg, mille käigus on jäetud täitmata planeerimisseaduse § 4
lõike 2 punktis 6 sätestatud ülesanne, mis ei tähenda aga seda, et vastustajal puudub õiguslik alus või kohustus viia maa sihtotsarve kooskõlla kehtivate õigusaktidega. Vastustaja hinnangul ei olnud sihtotstarbe muutmiseks kaebaja nõusolek vajalik ning kaebajat ei olnud vaja ka menetlusse kaasata ega ära kuulata, kuna kehtivast detailplaneeringust tulenevalt ei oleks vastustaja saanud anda teistsuguse sisuga haldusakti ega jätta haldusakti andmata. Vastustaja leiab, et korraldus nr 614 ei piira kaebaja omandi vaba kasutamist ja käsutamist, kuna vastavad piirangud tulenevad detailplaneeringust.
6.5.Vastustaja on seisukohal, et käesoleva vaidluse raames ei ole oluline, kas detailplaneering on realiseeritav või mitte. Vastustaja leiab, et korralduse nr 614 andmisel ei saanud arvesse võtta kaebaja 29.12.2022 esitatud detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise taotlust, kuna sihtotstarbe määramisel pidi vastustaja lähtuma kehtivast detailplaneeringust.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kaebus tuleb rahuldada osaliselt. Vastustaja on põhjendamatult keeldunud vee- ja kanalisatsioonitorustike liitumispunktide rajamiseks ehitusloa andmisest, ent õigesti määranud Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbe.
8.Ehitusloa andmisest keeldumise alused on sätestatud EhS §-s 44. Kuigi korralduses nr 1631 ei ole ühelegi konkreetsele eelnimetatud paragrahvis loetletud keeldumise alusele viidatud, saab korralduses esitatud põhjendusest, et „kinnistu on detailplaneeringu kohaselt tänava äärne haljasala, millel puudub ehitusõigus ning sellele kinnistule ei ole ette nähtud vee- ja kanalisatsiooni ühendusi“, järeldada, et ehitusloa andmisest keeldumise aluseks on olnud EhS § 44 punkt 1. Selle kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele.
„Planeerimislahendus“ on praeguse Lohu tn 1a krundi kohta märgitud, et see „ei sobi omaette ehituskrundiks, vaid jääks tänava äärseks haljasalaks“. Viidatud seletuskirja punktist 6 „Territooriumi bilanss“ nähtub, et praegusele Lohu tn 1a kinnistule on kavandatud „üldmaa-muruväljak“. Detailplaneeringu joonisel (dtl. 95) on samuti märgitud, et praeguse Lohu tn 1a krundi planeeritud sihtotstarbeks on „Ümr – üldmaa-muruväljak“ ning lisaks on tehtud märkus, et „peale maa liitmist krundiga Lohu tn 1b muutub elamumaaks“. Vaidlust pole selles, et detailplaneeringu koostamise ja kehtestamise ajal perspektiivis ette nähtud Lohu tn 1a krundi liitmist Lohu tn 1b krundiga toimunud ei ole. See ei muuda aga seda, et detailplaneeringu kehtestamisel nähti sõnaselgelt ette, et praeguse Lohu tn 1a kinnistu koosseisu kuuluvale maa-alale ei moodustada ehitusõigusega krunti ehk teisisõnu, et detailplaneering välistab ühemõtteliselt selle maatüki hoonestamise.
10.Vastustaja on seega õigesti leidnud, et Lohu tn 1a kinnistu hoonestamine ei ole kehtiva detailplaneeringu kohaselt võimalik. Vastustaja on sellest aga vääralt järeldanud, et detailplaneeringuga oleks vastuolus ka kaebaja poolt taotletud vee- ja kanalisatsiooni liitumispunktide rajamine. Asjaolust, et detailplaneeringus ei ole selliste liitumispunktide rajamist ette nähtud, et saa selliste liitumispunktide erilise laadi tõttu teha järeldust, et nende rajamine on detailplaneeringuga vastuolus. Asjaomane detailplaneering nimelt selliste liitumispunktide rajamist ei reguleeri ning see polnud ka detailplaneeringu ülesanne. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud PlanS v.r. § 9 lg 2 punktist 2, nagu ka kehtiva PlanS § 126 lg 1 punktist 3 tulenevalt on detailplaneeringu ülesandeks krundi ehitusõiguse määramine. Krundi ehitusõigus hõlmab PlanS § 126 lg 4 kohaselt krundi kasutamise sihtotstarvet, hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurimat lubatud arvu, nende suurimat lubatud ehitusalust pinda, nende lubatud maksimaalset kõrgust ja sügavust. Põhimõtteliselt samamoodi oli ehitusõiguse sisu määratletud ka PlanSv.r. § 9 lõikes 4, selle erinevusega, et seal ei olnud hoonete kõrval nimetatud olulise avaliku huviga rajatisi ega hoonete kõrguse kõrval ka nende sügavust. Soovitud vee- ja kanalisatsiooni liitumispunktide näol ei ole tegemist ei hoone ega olulise huviga rajatisega, mis tähendab, et detailplaneeringuga määratud krundi ehitusõigus ei reguleeri selliste liitumispunktide rajamist. Liitumispunktide rajamise vastuolust detailplaneeringuga saaks rääkida juhul, kui nende rajamine oleks vastuolus detailplaneeringuga määratud krundi sihtotstarbega. Antud juhul see nii ei ole. Detailplaneeringus on Lohu tn 1a krundile määratud sihtotstarve „üldmaa-muruväljak“ ning täpsustatud, et tegemist on tänava-äärse haljasalaga. Vee- ja kanalisatsiooniühenduse olemasolu sellise sihtotstarbega krundil ei ole põhimõtteliselt selle sihtotstarbega vastuolus.
11.Nõustuda ei saa ka vastustaja argumendiga, et liitumispunktide rajamine on detailplaneeringuga vastuolus seetõttu, et detailplaneeringu ülesanne on kindlaks määrata tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad, ent asjaomases detailplaneeringus ei ole Lohu tn 1a kinnistule mingisuguseid tehnovõrkusid ega -rajatisi ette nähtud. PlanS v.r. § 9 lg 1 punktis 7 ning PlanS § 126 lg 1 punktis 4, kus vastav tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramise ülesanne sätestatud on, on silmas peetud eelkõige mitmeid kinnistuid läbivate trasside asukohti nende trasside optimaalse asukoha tagamiseks. Detailplaneeringu eesmärk on tagada terviklik ruumilahendus, mis hõlmab ka seda, et erinevad tehnovõrgud (nt veetorustik, pumbajaamad, elektri- ja sideliinid, trahvoputkad jms) paigutuksid moodustatavate kruntide ning nii olemasolevate kui detailplaneeringus kavandatavate ehitiste asukoha suhtes mõistlikult, vältimaks eeskätt olukorda, kus mõne krundi sihtotstarbeline kasutamine muutub võimatuks seetõttu, et kasutamiseks vajaliku tehnovõrguga liitumine on ülemäära keeruline või kulukas. Seevastu ei pea detailplaneering kindlaks määrama iga konkreetse vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumispunkti täpset asukohta ega määrama kindlaks seda, kas kinnistul võib vee- ja kanalisatsiooniühendus olla või mitte. Lisaks tuleb tähele panna, et käesolevas asjas kõne all olev detailplaneering on kehtestatud ajal, mil piirkonnas
ühisveevärk ja kanalisatsioon puudus. Vaidlust ei ole selles, et praegu on vastavad torustikud olemas ja funktsioneerivad, nendega on rajatud liitumispunktid ümbruskonna kinnistutel ning asjaomased torustikud kulgevad paari meetri kaugusel kaebaja kinnistu piirist. Vastustaja ei ole ka osutanud sellele, et kaebaja kinnistule vastavate liitumispunktide rajamine oleks teiste kinnistute omanike, sh kõrvalasuva teemaa omaniku huve ebaproportsionaalselt kahjustav. Olukorras, kus detailplaneeringu kehtestamise ajal puudub tehnovõrk, mis hiljem rajatakse, ei saa selle võrguga liitumiseks vajaliku liitumispunkti välja ehitamist käsitleva ehitusloa andmisest keelduda argumendiga, et detailplaneeringus ei ole sellist liitumispunkti ette nähtud.
12.Kaebaja on põhjendatult viidanud kohtuasjas 3-21-2417 tehtud kohtuotsusele, milles võetud Tallinna Ringkonnakohtu seisukohtadest saab juhinduda ka käesolevas asjas. Ringkonnakohus tõdes nimetatud kohtuotsuses, et külmaveetorustik ei ole vältimatult seotud mõne hoonega, vaid on põhimõtteliselt kasutatav ka iseseisvalt, näiteks selleks, et ühendada see kraaniga ning kasutada kraanist tulevat vett igasugusel õigusaktidega lubatud viisil, nt taimede kastmiseks, loomade jootmiseks või inimeste joogiveena. Samast mõttekäigust lähtudes saaks ka kaebaja Lohu tn 1a kinnistul kasutada vett seal lubatud tegevusteks, näiteks muru kastmiseks, käte pesemiseks või inimeste joogiveena. Samamoodi ei ole kaebaja kinnistu sihtotstarbega põhimõtteliselt vastuolus ka kanalisatsioonitorustikuga liitumine, mis annab võimaluse paigaldatavast veekraanist võetava kasutatud vee suunamise kanalisatsiooni.
13.Vastustaja seisukohaga, et haldusasjas 3-21-2417 käsitletud olukord erines käesolevast oluliselt seetõttu, et eelviidatud asjas ei olnud kõne all kanalisatsioonitrassiga ühendamine, ei saa nõustuda. Veevarustus ja kanalisatsioon moodustavad põhimõtteliselt ühtse terviku ning ringkonnakohtu otsuses käsitletud olukorras ei olnud kanalisatsioonitrassiga liitumine kõne all arusaadavalt põhjusel, et piirkonnas ühiskanalisatsioon puudus. Nõustuda ei saa ka vastustaja seisukohaga, et ringkonnakohtu seisukohad ei ole käesolevale asjale üle kantavad sel põhjusel, et eelviidatud kohtuasjas käsitletud juhul ei olnud tegemist detailplaneeringu kohustusega alaga. Antud juhul detailplaneeringuga määratud ehitusõigus ega Lohu tn 1a krundile detailplaneeringus määratud sihtotstarve vee- ja kanalisatsioonitorustikuga liitumispunkti rajamist ei välista. Seega on eelviidatud ringkonnakohtu otsuses käsitletav olukord ja käesolevas asjas vaidluse all olev olukord samasugused selles mõttes, et kummalgi juhul ei tulene ühestki kehtivast planeeringust selliste liitumispunktide rajamise keeldu. Viimaks ei saa nõustuda ka kaebaja seisukohaga, et eelviidatud ringkonnakohtu lahendis käsitletavas olukorras oli tõendatud veevarustuse vajalikkus. Tegelikult märkis ringkonnakohus eelviidatud kohtuotsuse punktis 18, et keeldumiseks ei piisa sellest, et taotleja ei ole ehitamiseks välja toonud mõjuvat põhjust. Ka EhS sätetest ei tulene, et ehitusloa taotleja peaks üksikasjalikult põhjendama, miks ta midagi ehitada soovib või kuidas täpselt ta ehitist kasutama hakkab. Vee- ja
kanalisatsioonitrasside liitumispunktide ehitamisel saab olla ainult üks eesmärk – vee võtmine ühisveevärgist ja reovee kanaliseerimine kanalisatsiooni. Seadusest ei tulene, et isik peaks põhjendama, miks tal on vaja vett saada just sellel kinnistul või kuidas hakkab tulevikus tekkima kanaliseeritav reovesi.
14.Kohtuistungil selgitas vastustaja, et ehitusloa andmisest keeldumise tegelik põhjus oli vastustaja kartus, et kaebaja soovib hakata Lohu tn 1a kinnistut hoonestama. See kartus ei ole küll ilmselgelt põhjendamatu ning kaebaja argumendid Lohu tn 1a kinnistul majanduslikult tasuva põllumajandustegevuse võimalikkuse kohta on tõepoolest pigem ebausutavad, ent see ei saa olla seadusest tulenevalt ehitusloa andmisest keeldumise aluseks. Ehitusloa andmisest keeldumise aluseks saaks olla see, et ehitusõigusega hõlmatud krundi sihtotstarvet arvestades oleks krundil välistatud pelgalt selliste ühenduspunktide paiknemine või nende sihipärane kasutamine ükskõik mis moel. Lohu tn 1a krundile detailplaneeringus määratud sihtotstarbe puhul see nii ei ole. Liitumispunktide olemasolul saab, sarnaselt haldusasjas 3-21-2417 käsitletuga paigaldada veekraani joogivee võtmiseks jms-ks, samuti pole välistatud vee kasutamine kinnistul kasvavate taimede, sh muru kastmiseks. Küsimus, kas sel moel vee kasutamine on majanduslikult või puhta joogivee säästliku kasutamise seisukohast otstarbekas, ei ole küsimus, millele oleks vaja ehitusloa andmise menetluses vastust otsida. Kahtlemata on õigusaktide ning nende alusel võetavate avalikõiguslike meetmetega võimalik piirata veekasutust ja vältida vee raiskamist, aga selline üldsõnaline eesmärk ei saa olla veetorustikuga liitumispunkti rajamist võimaldava ehitusloa andmisest keeldumise aluseks. Vastustaja ei ole veenvalt põhjendanud, et Lohu tn 1a kinnistule liitumispunkti rajamisega kaasneks arvestatav keskkonnamõju. Mis puudutab aga ühisveevärgist võetava veega kastmist, siis selles osas tuleb pigem nõustuda kaebajaga, et ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga uuemates elamurajoonides, kus kruntidel puuduvad vanast ajast pärit oma kaevud, on taimede, sh muru kastmine ühisveevärgist võetava veega pigem tavapärane. Kas see on säästlik käitumine, on omaette küsimus, aga sellekohase tegevuse reguleerimine ei saa käia ehituslubade andmise või nendest keeldumise teel.
15.Kaebaja taotles ehitusluba vee- ja kanalisatsioonitorustike liitumispunktide rajamiseks. Selline ehitusluba ei annaks talle mistahes õigust püstitada Lohu tn 1a kinnistule mõnda hoonet või muud rajatist. Ühelgi juhul ei annaks kõnealuste liitumispunktide rajamine kaebajale ka mistahes eeliseid tulevikus ükskõik kas nõudmaks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist või selle muutmist või Lohu tn 1a krundile ehitusõiguse andmist. Teisisõnu ei ole ühtki õiguslikku mehhanismi, mille abil saaks kaebaja põhjendada Lohu tn 1a kinnistu hoonestamise soovi sellega, et ta on ehitusloa alusel sinna rajanud vee- ja kanalisatsioonitorustike liitumispunktid. Isegi kui kaebaja loodab, et kunagi tulevikus õnnestub saavutada ehitusõiguse andmine sellele krundile, ei anna asjaomaste liitumispunktide olemasolu sellele lootusele mistahes õiguslikku väärtust. Kui kaebaja leiab, et vee- ja kanalisatsioonitorustikega
liitumispunktide rajamine pakub talle võimalust olemasolevate piirangute raames enda omandiõigust teostada, on see tema valik ja tema majandusrisk, ent ühelgi juhul ei saa ta edaspidi nõuda mingisuguseid täiendavaid õigusi tulenevalt sellest, et need liitumispunktid on rajatud.
16.Ka eelviidatud kohtuasjas 3-21-2417 tehtud kohtuotsuses selgitas ringkonnakohus, et vald ei saaks EhS § 44 alusel õiguspäraselt keelduda veetorustiku rajamiseks ehitusloa andmisest põhjendusega, et kinnistule ei oleks võimalik rajada hooneid, sest see küsimus ei kuulu veetorustiku rajamise loa kontrolliesemesse. Niisamuti on see ka käesoleval juhul. EhS § 44 ei anna vastustajale õigust keelduda liitumispunktide rajamiseks vajaliku ehitusloa andmisest selleks, et vältida kaebaja poolset võimalikku ebaseaduslikku ehitustegevust tulevikus. Juhul kui kaebaja asub püstitama kinnistule hoonet või muud rajatist, mille püstitamine ei ole õigusaktide kohaselt lubatud, on vallal võimalik sellele reageerida seaduses ette nähtud ehitusjärelevalve meetmetega, muuhulgas teha ettekirjutus ebaseadusliku ehitise lammutamiseks ning vajadusel lammutada see asendustäitmise korras. Vastustaja argument, et ebaseaduslikult ehitatud hoonete lammutamise nõudmine osutub praktikas sageli keeruliseks, ei ole siiski piisav õigustamaks iseenesest lubatud tegevuse (ehk antud juhul liitumispunktide rajamise) keelamist. Olukorras, kus kehtiva detailplaneeringu kohaselt ehitusõiguseta krundile püstitatakse ebaseaduslikult hoone, ei ole tegelikult mõeldav ükski tõsiseltvõetav argument, millega sellise ehitise püstitanud isik saaks tõhusalt vaidlustada lammutamisettekirjutust. Samamoodi nagu võimaliku tulevase ebaseadusliku tegevuse tõkestamiseks ei saaks vastustaja õigustada liitumispunktide rajamiseks vajaliku ehitusloa andmist ka sellega, et vältida vaidlusalusel kinnistul tulevikus selliseid muid tegevusi, mis tegelikult ei ole seal kinnistul keelatud, aga mida vastustaja eelistaks seal mitte näha.
17.Käesoleva vaidluse seisukohast on asjassepuutumatud kaebaja argumendid, mis puudutavad asjaomase detailplaneeringu elluviimist. See, mis põhjusel ei ole detailplaneeringus ette nähtud Lohu tn 1 kinnistu jagamist toimunud, nagu ka see, kas praegusele Lohu tn 1 kinnistule teise elamu ehitamiseks ehitusloa andmine oli õiguspärane või mitte, ei puutu käesolevasse vaidlusesse mitte mingil moel. Isegi kui saaks asuda seisukohale, et vastustaja on teistele sama detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanikele teinud põhjendamatuid järeleandmisi, ei anna see kaebajale alust nõuda enda kohtlemist õigusvastaselt soodsal viisil. Kaebaja kinnistut puudutavas osas on kõnealune detailplaneering tegelikult ellu viidud – detailplaneeringu alusel moodustati kaebaja kinnistu ning ülejäänud osa alast, mis jäi praeguse Lohu tn 1 kinnistu ja Lohu tänava vahele, liideti teemaaga. Sellest, et Lohu tn 1 kinnistut ei ole kaheks jagatud, ei saa kuidagi järeldada, et detailplaneeringu realiseerimine ei ole võimalik või veel vähem, et sellest detailplaneeringust ei peaks kaebaja kinnistut puudutavas osas juhinduma. Detailplaneering kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni.
18.Eeltoodud põhjustel on korraldus nr 1631 õigusvastane ja tuleb tühistada. Õigusselguse huvides tuleb tühistada ka vaideotsus.
19.Lohu tn 1a katastriüksuse sihtotstarbe määramise osas on poolte vahel põhimõtteliselt vaidlus selles, kas detailplaneeringu alusel katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ligi 20 aastat pärast detailplaneeringu kehtestamist ja ilma kaebajale eelnevalt ärakuulamisõigust tagamata on üldse põhjendatud ning teiseks selles, kas sihtotstarbe määramisel tuli juhinduda MaaKatS § 18 lg 1 punktist 2 või punktist 1.
20.MaaKatS § 18 lõikest 1 tuleneb, et vallavalitsus määrab katastriüksusele sihtotstarbe, lähtudes järgmistest põhimõtetest: 1) ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel ning 2) katastriüksusele määratakse sihtotstarve detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneeringu alusel. Nimetatud põhimõtted ei ole sätestatud tähtsusjärjekorras ning neid ei saa mõista selliselt, et punktis 2 sätestatud põhimõttest tuleb lähtuda juhul kui punktis 1 sätestatu alusel ei saa sihtotstarvet määrata. Kaebaja leiab seega ekslikult, et ehitisteta katastriüksusele tuleb igal juhul määrata sihtotstarve selle tegeliku kasutuse järgi. Pidades silmas seda, et PlanS kohaselt on (ja ka PlanS v.r. kohaselt oli) krundi kasutamise sihtotstarve osaks krundi ehitusõigusest, mis määratakse detailplaneeringuga, tuleb MaaKatS § 18 lõiget 1 tõlgendada nii, et kehtiva detailplaneeringuga hõlmatud alal tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata eelkõige lähtudes detailplaneeringust. Seda seisukohta toetab ka asjaomase seaduseelnõu menetluse käigus esitatud muudatusettepaneku põhjendus 1. Selles põhjenduses on märgitud, et kui PlanS-ist tuleneb detailplaneeringu koostamise kohustus või peab kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamist vajalikuks, määratakse sihtotstarve kehtestatud detailplaneeringu alusel. Käesoleval juhul paikneb Lohu tn 1a Lagedi asulas, kus on detailplaneeringu koostamine nii PlanS § 125 lõikest 1 kui ka Rae valla üldplaneeringust tulenevalt kohustuslik. Lisaks sellele on Lohu tn 1a kinnistut hõlmav detailplaneering ka kehtestatud. Kehtestatud detailplaneering reguleerib ehitusõigust – sealhulgas sihtotstarvet – ka neil planeeringualale jäävatel kinnistutel, kuhu hoonete püstitamist ette nähtud ei ole. MaaKatS § 18 lg 1 punkti 2 ei saa mõista selliselt, et sihtotstarbe määramisel tuleks detailplaneeringust juhinduda vaid siis, kui detailplaneering näeb krundile ette hooned või olulise ruumilise mõjuga ehitised. Eelviidatud MaaKatS § 18 muutmist käsitleva seaduseelnõu põhjenduses on samas selgitatud, et kehtestatud detailplaneeringu alusel sihtotstarbe määramine ei ole eesmärgipärane kuni detailplaneeringu elluviimiseni ehk eelkõige kuni planeeringuala kruntidele vastavateks katastriüksusteks jagamiseni, pidades silmas, et katastriüksuse sihtotstarbest sõltub eelkõige tasumisele kuuluva maamaksu suurus. Olukorras, kus kehtiv detailplaneering näeb ette teatud krundi moodustamise ja sellele krundile näiteks ehitusõiguse elamu 1 MaaKatS § 18 uus redaktsioon lisati seadusesse 01.07.2018 jõustunud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusega. MaaKatS § 18 muutmise ettepanek tehti seaduseelnõu 598 SE teisel lugemisel ning vastava muudatuste põhjendused on esitatud muudatusettepanekute loetelus, mis on kättesaadav Riigikogu veebisaidil https://www.riigikogu.ee/download/acbdf4a67881-49d5-9498-de31239194a5.
ehitamiseks, tuleb detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksusele määrata elamumaa sihtotstarve. Erandina võimaldab MaaKatS § 18 lg 1 punkt 1 määrata sellisele maale ka muu otstarbe selle tegeliku kasutuse järgi, kui seda detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Käesoleval juhul ei saa väita, et asjaomast detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Konkreetselt Lohu tn 1a kinnistu osas on detailplaneering ellu viidud ehk on moodustatud detailplaneeringus ette nähtud ehitusõiguseta krunt ja registreeritud maakatastris sellele vastav katastriüksus. Selles olukorras ei ole mistahes alust määrata muud sihtotstarvet kui detailplaneeringust tulenev.
21.Kuna kehtiv detailplaneering määrab üheselt ära Lohu tn 1a sihtotstarbe, ei olnud vastustajal kaalutlusõigust otsustamaks mõne muu sihtotstarbe määramist. Seetõttu ei saa vastustajale ette heita ka kaebaja ära kuulamata jätmist. See, mis asjaoludel määrati Lohu tn 1a katastriüksuse moodustamisel sellele maatulundusmaa sihtotstarve, ei ole teada, ent see pole ka oluline. Vaidlust pole selles, et selline sihtotstarve oli sellel katastriüksusel maa esmakinnistamisest saadik, mis toimus pärast detailplaneeringu kehtestamist. Maatulundusmaa sihtotstarve oli aga kehtiva detailplaneeringuga vastuolus. Kehtivas detailplaneeringus on sõnaselgelt ette nähtud, et tegemist on tänava äärse haljasala ehk muruväljakuga, mis vastab MaaKatS § 18 1 lg 12 punktile 2. Kaebaja ei saanuks nõuda vastustajalt katastriüksuse sihtotstarbe muutmata jätmist põhjusel, et esmakinnistamisest saadik on katastriüksusel olnud detailplaneeringuga vastuolus olev sihtotstarve. Siinkohal on oluline, et maa sihtotstarbest tulenevad kasutuspiirangud ei tulene antud juhul mitte kohaliku omavalitsuse otsusest maa sihtotstarbe määramise kohta, vaid need tulenevad kehtivast detailplaneeringust. Kaebaja argument, et detailplaneeringut pole täielikult ellu viidud ja see on oma ajakohasuse kaotanud, ei ole põhjendatud. Tegemist on jätkuvalt kehtiva detailplaneeringuga ning kaebaja kinnistu osas on see realiseeritud. Detailplaneeringus nähti ette küll Lohu tn 1a kinnistu tulevase liitmise võimalus Lohu tn 1b kinnistuga, ent asjaolu, et nende kinnistute liitmine pole teoks saanud, ei tähenda, et detailplaneering oleks vananenud ja sellest tulenevalt kuidagi oma kehtivuse kaotanud. Detailplaneeringu vastuvõtmisest möödunud aeg ja selle aja jooksul ümbruskonnas toimunud muudatused võivad olla argumentiks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise või muutmise kaalumisel, ent need ei vähenda iseenesest detailplaneeringu kehtivust. Mis puudutab viimaks seda, et kaebaja on taotlenud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, siis see ei saanud olla põhjuseks, miks vastustaja oleks saanud või võinud jätta katastriüksuse sihtotstarbe detailplaneeringus ette nähtuga kooskõlla viimata. Kaebajal on õigus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist taotleda ning vastustaja peab talle seaduses antud kaalutlusõigust teostades selle võimalikkust ja otstarbekust hindama, ent kuni detailplaneeringut pole kehtetuks tunnistatud või muudetud, on see kehtiv ja kohalik omavalitsus peab katastriüksuse sihtotstarbe määramisel sellest juhinduma. Teatavatel erandlikel juhtudel võib olla põhjendatud nõuda, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetluse ajal ei antaks täiendavaid lube selliste pöördumatute tegevuste
tegemiseks, mis läheks vastuollu detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise taotluse eesmärgiga, ent sellise olukorraga käesoleval juhul tegemist ei ole. Juhul kui detailplaneering osaliselt või täielikult kehtetuks tunnistatakse, tuleb kohalikul omavalitsusel vajadusel katastriüksuse sihtotstarve uuesti määrata, lähtudes siis maa tegelikust kasutusest ja vajadusel üldplaneeringust.
22.Eeltoodud põhjustel tuleb korralduse nr 614 tühistamise nõue rahuldamata jätta.
23.Halduskohtumenetluse seadustiku (edaspidi „HkMS“) § 108 lõigete 1 ja 2 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Käesolevas asjas on liidetud ühte menetlusse kaks kaebust, millest ühes esitatud nõuded kuuluvad rahuldamisele, teises esitatud nõue mitte. Seega on kaebus rahuldatud pooles ulatuses. Kaebaja on palunud vastustajalt välja mõista menetluskulu 2660,52 eurot, mis koosneb 60 euro ulatuses kaebuste esitamisel tasutud riigilõivust ning ülejäänud osas õigusabikulust. Kaebaja on esimese kaebuse esitamisel tasunud riigilõivu seaduses ette nähtust rohkem. HkMS § 104 lõikest 1 ja riigilõivuseaduse § 60 lõikest 1 tulenevalt tuli kaebuse esitamisel tasuda riigilõivu 20 eurot, kaebaja on tasunud 40 eurot. Haldusakti ja vaideotsuse vaidlustamine ühes kaebuses ei tingi kahekordse riigilõivu tasumist. Enam tasutud riigilõiv tuleb HkMS § 104 lg 5 punkti 1 alusel tagastada. Ülejäänud riigilõivust tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista pool ehk 20 eurot. Õigusabikulude osas saab järeldada, et 04.05.2023 arvel nr 231-2207 (dtl. 192) kajastatud õigusabikulu on seotud korralduse nr 614 vaidlustamisega. Selles osas jääb kaebus rahuldamata ning õigusabikulu välja mõistmisele ei kuulu. Ajaliselt varasematel arvetel (dtl. 188191) näidatud kulud on seotud korralduse nr 1631 ja vaideotsuse vaidlustamisega. Arvetele lisatud täpsustuse kohaselt hõlmavad need esindaja tööd kokku 9,58 tunni ulatuses. Nõustun vastustaja etteheitega, et kaebaja 17.04.2023 täiendava seisukoha koostamisega seotud õigusabikulu ei olnud vajalik, kuna sisuliselt kaebaja kordas seal oma varasemaid seisukohti. Vastustaja seisukohaga tutvumise kulu siiski on põhjendatud. Seega tuleb 17.04.2023 arvel nr 231-2198 spetsifikatsiooni viimasel real näidatud kulu, mis vastab 1 tunni ja 20 minutile esindaja tööle, jagada pooleks ja lugeda põhjendatuks umbes 40 tööminutile vastav kulu. Viimasel arvel (dtl. 194) näidatud istungiks valmistumise ja sellel osalemisega seotud kulu tuleb kaebuse osalist rahuldamist arvestades põhjendatuks lugeda pooles ulatuses. Kokku tuleb seega vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista õigusabikulu 909,48+585-104+299,52/2≈1540 eurot ja lisaks riigilõiv 20 eurot ehk kokku 1560 eurot.
/allkirjastatud digitaalallkirjaga/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.