Saareaare OÜ kaebus Saaremaa Vallavalitsuse 22.07.2021 kasutusloa väljastamisest keeldumise otsuse nr 2112931/00024 tühistamiseks ja kaebaja kasutusloa taotluse rahuldamiseks kohustamiseks või alternatiivselt kasutusloa taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Saareaare OÜ, volitatud esindaja Maksim Greinoman Vastustaja – Saaremaa vald, volitatud esindaja Kaire Müür Kaasatud haldusorgan – Keskkonnaamet, volitatud esindaja Reelika Metshein
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebaja taotlus tõendi kogumiseks ja vastuväide kohtu tegevusele rahuldamata.
2.Jätta kaebus rahuldamata.
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 16.05.2022 a.
Saareaare OÜ-le kuulub mereäärne Saadu kinnistu Tirbi külas Saaremaal. Kinnistu suhtes kehtib Pihtla Vallavolikogu 24.03.2016 otsusega nr 16 kehtestatud detailplaneering,1 millega muudeti maakasutuse sihtotstarbeks elamumaa ning planeeriti kinnistule üksikelamu ning kuni 2 abihoone rajamine. 06.09.2018 väljastati kinnistu suhtes ehitusluba nr 1812271/21690 elamu püstitamiseks. 06.06.2021 esitas Saareaare OÜ kasutusloa taotluse. 22.07.2021 otsusega nr 2112931/00024 jättis Saaremaa Vallavalitsus kasutusloa taotluse rahuldamata. Saareaare OÜ esitas 23.08.2021 kasutusloa väljastamata jätmise otsusele vaide, mille Saaremaa Vallavalitsus jättis 19.10.2021 vaideotsusega nr 2-3/1635 rahuldamata.
Vaidlustatud kasutusloa andmisest keeldumise otsuse kohaselt on vastustaja keeldunud kasutusloa andmisest EhS § 55 punktide 3 ja 10 alusel: - Hoone on ehitusloa järgse asukohaga võrreldes suurusjärgus 7 meetrit lääne pool ulatudes osaliselt Läänemere ehituskeeluvööndisse. Ehitamine ei ole toimunud ehitusloa kohaselt, kuna hoone ehitamise aluseks olnud asendiplaan nägi ette hoone rajamise teise asukohta. Tegemist ei ole väikese kõrvalekaldega detailplaneeringust. Tegelikkusele vastava teostusjoonisega vastavuses oleva asendiplaaniga projektile ei oleks omavalitsus saanud ehitusluba väljastada. - Kasutusloa taotluse juurde esitatud ehitusprojekti koosseisus oleval asendiplaanil on ehitis näidatud selle ehitusprojekti järgses asukohas olevana. Geodeetilisel teostusmõõdistusel oleva info põhjal on tuvastatav, et esitatud ehitusprojekti asendiplaani osa ei vasta tegelikkusele. Seega on esitatud valeandmeid kasutusloa taotluses. Väidetava 01.02.2021 kooskõlastuse puhul on tegemist geodeetilise teostusmõõdistuse vormilise korrektsuse kohta antud kooskõlastusega. Kuna elamu kasutusloa taotlus esitati alles 29.03.2021, siis elamu asendit looduses 01.02.2021 ei ole saadud vallavalitsuse poolt kasutusloa menetluse väliselt kooskõlastada. - Keskkonnaamet on andnud 2014. aastal ehitusprojekti aluseks olnud detailplaneeringu lahendusele nõusoleku ehituskeeluvööndi vähendamiseks, mis kehtis ainult sellele konkreetsele planeeringulahendusele. - Detailplaneeringu põhijoonisel on tõesti leppemärgina „soovituslik hoonestusala“, kuid hoonestusala määramine on üks detailplaneeringu ülesannetest ja hoonestusalale võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Soovituslik saab olla hoone asukoht hoonestusala sees, aga mitte hoonestusala. Samuti on ehituskeeluvööndi vähendamise otsus tehtud, arvestades planeeritud hoonestusala.
2.Saareaare OÜ esitas 24.11.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saaremaa Vallavalitsuse 22.07.2021 kasutusloa väljastamisest keeldumise otsuse nr 2112931/00024 tühistamiseks ja kaebaja kasutusloa taotluse rahuldamiseks kohustamiseks või alternatiivselt kasutusloa taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks. Kaebuse põhjendused:
1.Kasutusloa väljastamisest keeldumine on ebaseaduslik ja selle põhjendused otsitud. Kui hoone on valmis ja ehitusteatise- või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, ei saa uue ehitusloa või veel enam detailplaneeringu nõudmist pidada vajalikuks ega õiguspäraseks.
2.Ehitise kasutamine määratud otstarbel on ohutu ega too kaasa kolmandate isikute ega avaliku huvi ülemäärast riivet. Kuivõrd vastustaja on hoone asendiplaani kooskõlastanud, ei teadis vastustaja jaanuaris 2021 või pidi teadma, et ehitis ei vasta täiel määral ehitusloale. Kõrvalekalde ehitusloast tingis põlispuude säilitamise vajadus.
3.Ehituskeeluvööndi piiri ei ole ületatud. Terrassi vähene ulatumine ehituskeeluvööndisse ei saa kaasa tuua kasutusloa andmisest keeldumist. Ehituskeeluvööndi kindlakstegemisel on määrav, milline veepiir aluseks võtta, sest see võib olla ajas muutuv. Keskkonnaamet loeb hoone asumist ranna ehituskeeluvööndis nn mõõtemääramatuseks, sest selle täpset asukohta ei ole looduses võimalik mõõta GPS-ga täpsemalt kui ca ±5 m. Seega ei saa ehituskeeluvööndi ületamine 1,5-2 meetri võrra mõõtemääramatuse tõttu tuua kaasa kasutusloa väljastamisest keeldumist. Hoone asub ka väljaspool üleujutus- ja emaputke kasvuala ja vastab seega ehituskeeluvööndi kehtestamise eesmärgile.
4.Hoone asub olulisel määral hoonestusalal. Tegemist on hajaasustusega ja hoonestusala detailplaneeringus on soovituslik, mitte kohustuslik. Vastustaja on jaanuaris 2021 hoone paiknemise kooskõlastanud ega nõudnud ehitamise peatamist. Sellega on vastustaja ehitusloa tingimuse muutnud või vähemalt võis kaebaja sellest nii aru saada. Vastustaja ei väida, et hoonestusala piiride väidetav ületamine riivaks naabreid või ohustaks kedagi või midagi.
5.Vaatamata mitmete dokumentide esitamisele ja kohtu tõendite kogumisele ei ole õnnestunud välja selgitada, kus hoone pidi paiknema. Seega ei saa seda meelevaldselt kasutada kaebaja vastu ja väita, et kõrvalekalle on oluline. Elamu koordinaate on ehitusregistris 01.04.2022 muudetud ja paranduskannet tuleb käsitleda ehitusluba muutva haldusaktina. 2(9)
6.Õigusaktid ei keela isikul elamu väljaüürimist kasu saamise eesmärgil, kui üürnik kasutab seda elamiseks. Üürilepingu sõlmimisel ei ole tegemist majutusteenusega. Järelikult on hoone sihtotstarve formuleeritud õigesti.
7.Vastustaja paljasõnaliste märkustega ehitise auditi pädevuses ei ole võimalik nõustuda. Seni kuni vastustaja ei ole veenvalt tõendanud, et ehitise audit on ebaõige, tuleb seda käsitleda õigena.
8.Eeltoodud põhjustel on vastustaja diskretsioon redutseerunud nullini, mistõttu tuleb teha definitiivne ettekirjutus kasutusloa väljastamiseks.
3.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
1.Kasutusloa andmisest keelduti alustel, et ehitis ei vasta ehitusloale (EhS § 55 p 3) ning taotluses esitati valeandmeid (p 10). Kasutusloa juurde esitati projekt, milles hoonet näidati ehitusloajärgses asukohas. Tegelikkuses asub hoone kohas, mis lükati ehitusloa menetluses tagasi. Kaebajale oli teada, et ehitusloa menetluse käigus lükkas vastustaja hoone praeguse asukohavaliku tagasi, kuid kaebaja ehitas siiski tagasilükatud lahenduse alusel edasi. Tegemist ei ole kaebaja kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamisega. Valla geoinfospetsialistile on esitatud geodeetiline teostusmõõdistus vormilise korrektsuse hindamiseks, kuid kaebaja ei ole vastustajale esitanud üheselt mõistetavat infot, et hoone asukoht on muutunud.
2.Hoone asukoht ei vasta hoonestusala tingimustele. Hoone asukoht väljapool hoonestusala on geoinfospetsialisti poolt kantud illustreerivale lisale (kasutusloa väljastamisest keeldumise eelnõu lisa, kaebuse lisa 5). Hoone asub hoonestusalast väljas ca 7 meetrit ja 1,5-2 meetrit ehituskeeluvööndis. Kaebaja esitatud lisa 6 ei ole vaidluses asjakohane, kuna see puudutab teist maaüksus ning kaebaja kinnistu osas on läbi viidud täppismõõdistus.
3.Kui planeeringu eesmärk on ehitusõiguse määramine, tuleb määrata ka hoonestusala. Ehitusõigus on lahutamatult seotud hoonestusalaga, sõltumata sellest, kas see on soovituslik või kohustuslik. Hoonestusala oma definitsiooni kohaselt ei saa olla soovituslik.
4.Vastustaja on lähtunud detailplaneeringu põhijoonisele kantud ehituskeeluvööndi piirist. Vastava piiri õigsuse üle oleks pidanud kaebaja vaidlema detailplaneeringu menetluse käigus. Kui kanda kaardile tegelik veepiir, asuks ehituskeeluvöönd veelgi rohkem sisemaal ehk hoone asuks veel suuremas osas ehituskeeluvööndis. Ehituskeeluvööndi vähendamine kehtib ainult selle detailplaneeringu lahenduse kohta, mis Keskkonnaametile otsuse tegemiseks esitati. Ehituskeeluvööndi tõttu ei saa väljastada ka detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi. Detailplaneeringus hoonestusala määramisega on arvestatud haljastuse säilitamise vajadusega.
5.Ehitusregistrisse tehtud märkuse kohaselt on vastuolu konstruktiivse projekti ja valmisehitatu vahel. Märkust ei saadetud lahendamiseks, kuna selgus, et asendiplaaniliste probleemide tõttu ei saa kasutusluba välja anda. Eeltoodust tulenevalt jäi menetluses tõendamata ehitise ohutus, kuna ei ole usutav, et üksnes visuaalse vaatluse pinnalt saaks kinnitada küllaltki suure sildega kandekonstruktsiooni kandevõimet. Nende puuduste kõrvaldamine ei olnud enam otstarbekas. Ehitise ohtlikkus või ka ohutus jäi tõendamata.
6.Kaebaja on taotlenud kasutusluba üksikelamule ja vastustaja jaoks on üllatav teave, et kaebaja soovib kasutada puhkemaja väljaüürimiseks üüri saamise eesmärgil. Sellisel juhul on hoone vastuolus detailplaneeringuga.
7.Kaebajale on antud suunised, kuidas edasi toimida. Ennekõike on seadustada võimalik uue detailplaneeringu koostamise kaudu. Sealjuures ei takista menetlemist ka koostamisel olev üldplaneering. Vastustaja ei ole nõudnud hoone lammutamist ega pea seda ka täna vajalikuks.
1.Saadu DP osas lähtus KeA põhijoonisel kujutatud soovitusliku hoonestusala, tee, puurkaevu ja teiste tehnorajatiste paiknemisest ja samuti joonisele graafiliselt kantud taotletavast ehituskeeluvööndi piirist. Kaalumisel ei lähtuta sõnalisest kirjeldusest ja samuti ei ole määrav hoonestusala täpne kaugus rannajoonest, kuna see võib rannajoone nihkumisel muutuda. Saadu kinnistul hinnati, et soovitud asukohta ehitamine ei kahjusta oluliselt emaputke kasvukohta, samuti on hoonestus kooskõlas ranna eripäradega. Ehitatud hoone on ehitatud osaliselt ehituskeeluvööndisse ega vasta 3(9)
seega DPs toodud keskkonnatingimistele. KeA on kaalunud ehitamise võimalikkust DP-s kavandatud alal, mitte sellest väljaspool. Nõusolek ehituskeeluvööndi vähendamiseks kehtib konkreetsele DP lahendusele. Küll aga ei ole eksimus niivõrd põhimõtteline, et sellega oleks kaasnenud kehtestatud planeeringuga võrreldes oluliselt negatiivsem mõju ranna kaitse eesmärkidele. KeA ei kooskõlasta ehituskeeluvööndi vähendamist puudutavalt ehitus- ega kasutuslube, vaid selline otsust tehakse planeeringumenetluses.
2.Küll aga võib olla olulise mõjuga elamu suurus (360 m2) ja selle kasutusotstarve võimaliku ärimaana ja turismiteenuse pakkumise eesmärgil. Neid asjaolusid oleks KeA arvestanud ehituskeeluvööndi vähendamise otsust andes, sest sellega seoses muutub kinnistul suure tõenäosusega kasutuskoormus ja seega ka inimmõju. Ehituskeeluvööndi vähendamise nõusolek ja otsus olid ajendatud soovist, et kinnistule rajatakse üksikelamu. Kui andmed ehitisregistris on ekslikud, siis ei ole muudatuse mõju eeldatavalt olulise mõjuga.
3.Kaebuse lisana toodud 18.01.2021 kiri ei ole asjakohane, kuivõrd vaidlusaluse hoone asukoht on täpselt teada.
KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kohus selgitab esmalt, et kohtuotsuse tegemise aja seisuga on üheselt selge, et ehitusprojektis ettenähtud ja ehitusloaga lubatud hoone maht on 260 m2, mitte 360 m2, nagu on ehitusloa osas ekslikult kantud ehitusregistrisse. Hoone mahu üle selles osas poolte vahel vaidlus puudub.
6.Kohus lahendab esmalt küsimuse detailplaneeringus määratud hoonestusala siduvusest või soovituslikkusest. Vastustaja on otsuses möönnud, et detailplaneeringu põhijoonisel (dtl 77) on märgitud ära „soovituslik“ hoonestusala. Kohus nõustub aga vastustajaga, et toodud leppemärk ei anna kaebajale vaba voli ehitada hoonestusalast väljapoole ega ka vastuolus ehitusloas toodule. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse2 § 9 lg 2 p 3 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. Arvestades avaliku õiguse põhimõtet: „lubatud on see, mis on lubatud“, saab toodud normist järeldada üksnes, et muudele krundi osadele ei või hooneid ehitada. Kontrollides ka detailplaneeringu seletuskirja ja DP 25.09.2014 kehtestamise otsust, ei nähtu neist, et hoonestusala oleks soovitud reguleerida üksnes soovituslikuna, sh ei ole määratletud ka soovituslikkuse tingimusi, s.o millistel juhtudel ja tingimustel võib väljapoole hoonestusala ehitada. Detailplaneeringu seletuskirjas on toodud, et hoonestusala kohavalikul on arvestatud Pihtla valla ehitusmäärusest tulenevate piirangutega, Kasti lahest tulenevate piirangutega ning samuti olemasoleva haljastusega (lk 5). Hoonestus ja juurdepääsutee on planeeritud alale, kus puittaimestikku on minimaalselt (lk 8). Hoonestusala ja Kasti laht eraldavad olemasolev kõrghaljastus ja reljeef. Hooned (eluhoone ja kaks abihoonet) on planeeritud Vanamõisa- Laheküla tee äärde ja olemasolevast Kasti lahest ja emaputke kasvukohast kaugele (lk 10). Kavandatud hooned on lahendatud teekaitsevööndisse, et tagada looduskaitse all oleva emaputke kasvukoha säilimist (lk 12). Eeltoodu näitab, et hoonestusala on hoolikalt kaalutud ning tegemist ei ole üksnes soovitusliku alaga. Kohus peab ka võimalikuks, et sõna „soovituslik“ on kandunud üle põhihoone ja abihoonete soovitusliku asukoha leppemärkide juurest. Arvestades ka seda, et tegemist on üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, mille raames vähendati ka ehituskeeluvööndit, ei saa süsteemselt tõlgendades järeldada, et sõnal „soovituslik“ on oluline regulatiivne, kaebaja subjektiivseid õigusi tagav sisu, mis lubaks kaebajal kinnistul vabalt valida hoonete paigutust.
https://www.riigiteataja.ee/akt/113032014097
4(9)
7.Käesolevas asjas ei ole vaidluse all detailplaneeringu ega ehitusloa õiguspärasus. Sealjuures ei väida pooled, et ehitusluba oleks antud õigusvastaselt ning see olukord tuleks kasutusloa menetluses lahendada. Asjas on sisuline vaidlus selle üle, et hoone ehitamisel ei ole järgitud ehitusloakohast hoone asukohta ning hoone jääb ka DP kohasest hoonestusalast väljapoole. Kohus peab vajalikuks veelkord määratleda ära hoone nihutamine ja selle ulatus. Hoone on kõigis dokumentides sama, külili paigutatud V-tähe kujuline, mistõttu märgib kohus ära üksnes hoone põhja-, ida- ja lõunapoolse nurga koordinaadid. - Ehitusloa taotluses esialgu esitatud projekt nägi ette hoone paigutamise osaliselt väljapool hoonestusala (dtl 348). Punaste numbritega on ära märgitud hoone koordinaadid: o Põhjanurk nr 5 - Y= 420 187 095 X= 6 455 184 895 o Idanurk nr 6 - Y= 420 203 834 X= 6 455 171 968 o Lõunanurk nr 1 - Y= 420 193 936 X= 6 455 159 151 - Ehitusloa saanud ehitusprojekti asendiplaani kohaselt asub hoone hoonestusala sees (dtl 315). Punaste numbritega on ära märgitud hoone koordinaadid: o Põhjanurk nr 5 - Y= 420 193 645 X= 6 455 183 214 o Idanurk nr 6 - Y= 420 210 004 X= 6 455 169 808 o Lõunanurk nr 1 - Y= 420 199 739 X= 6 455 157 2833 - Hoone teostusjoonisel (dtl 9) on märgitud elamu koordinaadid järgnevalt (kohus on selguse huvides toonud koordinaadid varasemaga samas järjekorras): o Põhjanurk nr 2 - Y= 420186,45 X= 6455182,62 o Idanurk nr 7 - Y= 420202,77 X= 6455175,64 o Lõunanurk nr 9 - Y= 420192,41 X= 6455156,42 Kohus märgib selguse huvides, et teostusjoonisel nähtub ka X ja Y koordinaatide muudes ristumiskohtades, et X-koordinaadi muutus tähendab joonisel üles-alla ehk põhja-lõunasuunalist nihet; ning Y-koordinaadi muutus paremale-vasakule ehk ida-läänesuunalist nihet. Seetõttu tuleb tähelepanu pöörata ennekõike Y-koordinaadile. Teostusjoonisel toodud koordinaadid on ligilähedased algse ehitusloa taotluses toodud koordinaatidele, kus ehitis asus osaliselt hoonestusalast väljapool. Sealjuures asuvad teostusjoonisel toodud Y-koordinaadid võrreldes algse projektiga veel kaugemal ehitusloa saanud projektis toodud koordinaatidest, mis tähendab, et ehitis on liikunud võrreldes algse ehitusprojektiga (kus ehitis oli juba väljapool hoonestusala) veel enam lääne poole ehk hoonestusalast välja. Kohus kordab ka esialgse õiguskaitse määruses toodut: Kohus kontrollis Maa-ameti kaardirakenduses hoone asukohta ja hoone asub teostusjooniselt nähtuvate koordinaatide asukohas. Kohus kandis Maa-ameti kaardirakendusele ehitusprojekti põhjapoolseima, idapoolseima ja lõunapoolseima punkti (vastavalt punktid 5, 6 ja 1) ja võrdles neid hoone tegeliku põhja-, ida- ja läänepoolseima punktiga (vt Joonis 1). Jooniselt nähtub, et hoone tegelik asukoht (teostusjoonise järgne) on ehitusprojekti asendiplaaniga võrreldes umbkaudu 7 meetrit lääne pool (kolme lõigu pikkus kokku umbkaudu 21 m). Seega ei asu ehitis ehitusloaga ettenähtud asukohas, vaid on nihutatud ca 7 meetri võrra mere poole.
Kohus märgib, et võrdles ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti asendiplaanis (dtl 315) toodud koordinaate ka ehitusloas (dtl 1) toodud koordinaatidega, kus nähtub ehitusloas ja ehitusprojektis (kaldkriipsuga eraldatult) vastavad ehitise koordinaadid järgmiselt: 1 / 1 (idanurk); 2 / 6 (lõunanurk); 3 / 5 (põhjanurk); 4 / 4 (põhjapoolse haru läänenurk); 5 / 3 (sisenurk); 6 / 2 (lõunapoolse haru läänenurk). Punkt 7 kordab uuesti punkti 1 koordinaate.
5(9)
Sama järeldus nähtub ka kasutusloa väljastamise keeldumise eelnõu illustreerivast lisast (dtl 27), kus on sinise punktiirjoonega märgitud ära hoonestusala ning selle peale kantud teostusjoonise koordinaadid. Kohus jätab asjas arvestamata kaebuse lisa 6 mõõtemääramatuse kohta, kuna see kiri on esitatud teise kinnistu kohta ning kaasatud haldusorgan on ka selgitanud, et vaidlusalusel kinnistul viidi läbi täppismõõtmine. Kohus jätab tähelepanuta kaebaja väited, et ta ei ole aru saanud, kuhu võis hoone ehitada või millisele projekti alusel ehitusluba väljastati. Kaebaja on kaebuses ise möönnud, et hoone ei ole ehitatud ehitusloale vastavalt ja see on ehitatud väljapoole hoonestusala. Kohus märgib, et nii projektid, mille osaks on asendiplaanid, sh projekt, mille alusel väljastati ehitusluba, kui ka teostusjoonis on koostatud kaebaja poolt või tellimisel ehk kaebaja peab olema nende sisuga kursis. Kui kaebajale ei olnud endale selge, kuhu ja millise projekti alusel ta tohib ehitada, ei tohtinud kaebaja ka ehitustöödega alustada. Kohus on lähtunud vastustaja esitatud dokumentidest, kust nähtuvad üheselt hoone koordinaadid ja asumine väljapool hoonestusala (vt kohtuotsuse p 7), samuti vastustaja illustreerivast lisast haldusakti eelnõu juures (dtl 27).
8.Kaebaja leiab, et ehitise tegelik asukoht, s.o ehitusloas nähtud asukohast teises kohas on heaks kiidetud vallavalitsuse 01.02.2021 e-kirjaga (kaebuse lisa 3A). Kirjavahetuse kohaselt edastas geodeet Jaanus Tahk elamu teostusjoonise vallavalitsuse geoinfospetsialistile. Geoinfospetsialist on kooskõlastanud teostusjoonise ja teinud ka märkuseid, kuidas edaspidi objekte joonisele paremini märkida. Kohus leiab, et halduse kandja (kohaliku omavalitsuse) või ka haldusorgani (vallavalitsuse) mistahes ametniku kooskõlastus joonisele geoinfo õigsuse küsimuses ei tähenda, et haldusorgan on heaks kiitnud ehitise asukoha muutmise või kooskõlastust saaks käsitleda ehitusloa kui haldusakti muutmisena (s.o uue haldusaktina). Ehitusloa muutmiseks tuleb läbida korrakohane haldusmenetlus ning ei geodeedi e-kirja ega vallavalitsuse ametniku vastusest saa järeldada tahet sellist haldusmenetlust läbi viia. Geodeedi töö ei hõlma oma terviklikkuses ehitusprojekti koostamist, vaid üksnes mõõdistamist ja jooniste koostamist saadud andmete pinnalt4. Ka geoinfospetsialisti tööülesannete kirjeldus5 hõlmab endas üksnes kohustusi kontrollida vallavalitsusele esitatava geoinfo õigsust, korrektsust ja kehtivatele nõuetele ning normidele vastavust; samuti kasutusteatise, kasutusloa, ehitusteatise ja ehitus4
Vt https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Standardid/vaata/10683609 geodeedi kutsekirjelduse osa A.1-A.2 https://www.saaremaavald.ee/documents/17113760/20167718/Geoinfospetsialist+_2.pdf/9e0de7e6-2d3d-4ff4-a8f6cb5b8c5f1347
6(9)
loaga esitatud ehitusprojektide asendiplaaniliste jooniste vastavust topogeodeetilistele uuringutele ja teostusmõõdistamistele esitatud nõuetele (p-d 3.8 ja 3.11). Kui isik proovib sisepädevust mitteomavalt ametnikult muule dokumendile kooskõlastust saades saavutada vaikimisi ehitusloa muutmist, ei ole selline toimimine hea usu põhimõttega kooskõlas.
9.Vastustaja on kokkuvõtvalt leidnud, et tegemist ei ole väikese kõrvalekaldega varasematest haldusaktidest, sh on Keskkonnaamet andnud 2014. aastal ehitusprojekti aluseks olnud detailplaneeringu lahendusele nõusoleku ehituskeeluvööndi vähendamiseks, mis kehtis ainult sellele konkreetsele planeeringulahendusele. Kohus möönab, et vastustaja ei ole haldusmenetluses kaasanud Keskkonnaametit ega küsinud viimase seisukohta. Küll aga nähtub kehtivast õiguskorrast, et ehituskeeluvööndi täiendavaks vähendamiseks on ettenähtud omaette menetluskord. LKS § 40 lg 4 sätestab, et ehituskeeluvööndi vähendamiseks esitab kohalik omavalitsus Keskkonnaametile taotluse ja planeeringu, sh ehituskeeluvööndi vähendamine toimub planeeringu jõustumisel. Seega planeeringu muudatuse ja looduskaitselise piirangu heakskiitmine ei saa toimuda n.ö möödaminnes kasutusloa menetluses. Sama on kinnitanud asjas ka kaasatud haldusorgan. Lisaks tuleb arvestada ka planeerimismenetluse avalikkust, sh võimalust naabritel, kogukonnal, keskkonnaorganisatsioonidel kui ka laiemalt igaühel planeerimismenetlusse sekkuda, sh ei saa välistada ka võimalust vaidlustada Keskkonnameti menetlustoimingut ehituskeeluvööndi vähendamiseks nõusoleku andmisel (vt Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-41-13 p 18).
10.Kohus nõustub ka vastustajaga, et tegemist ei ole väikese kõrvalekaldega detailplaneeringust ega ka ehitusloas toodust. Reeglina tuleb eeldada, et kasutusloa saab üksnes hoone, mis on kooskõlas varasemate haldusaktidega ehk planeeringute, projekteerimistingimuste ja ehitusloaga. Kohtupraktikas on erandlikult mööndud, et arvestades hoone suurust ja ehitustegevuse kulukust ei oleks sisuliselt eesmärgipärane, sh oleks isikule endale ülemäära koormav, kui mistahes väiksemate kõrvalekallete korral jääks kasutusluba tervikuna andmata. Küll aga ei tähenda eeltoodu, et kasutusloa menetluse eesmärk oleks mistahes kõrvalekallete legaliseerimine; kohalik omavalitsus peab reeglina kõrvalekaldeid lubama ning võib üksnes erandlikult jätta kasutusloa andmata. Samuti hoone valmimise faktist ei tulene, et vastustaja peab igal juhul valminud hoonet sõltumata õigusvastasusest aktsepteerima. Selline järeldus ei ole kooskõlas seadusandja tahtega EhSi kehtestamisel, muudaks sisuliselt ehitustegevuse kontrollimatuks ja varasemate haldusaktide kehtivuse mõju (kohustuslik täitmiseks igaühele – HMS § 60 lg 2) muutuks olematuks. Eeltoodust tuleneb, et kõrvalekallete korral kasutusloa andmine on erandlik. Sellises olukorras lasub ka esmane põhjendamiskohustus, kas tegemist on väikese või mahuka kõrvalekaldega, mis on selle sisuks ja miks see ei riiva teisi isikuid, ennekõike isikul, kes on varasematest haldusaktidest kõrvale kaldunud. Kaebaja on möönnud elamu nihutamist ka 21.12.2021 määruskaebuses (p 7), sh ka vajadusega nihutada hoonet põlispuude säilitamiseks. Kohus märgib, et juba ehitusloa staadiumis, kui hoone paigutatakse konkreetsele kinnistule, määratletakse sellega ära, kas ja milline haljastus jääb hoone alla ja kuulub kõrvaldamisele. Olemasolevad põlispuud ei saa olla üllatuslikud asjaolud, millega ehitusprojekti koostamisel ei arvestata. Vastustaja on selgitanud, et haljastuse säilimisega arvestati juba planeerimismenetluses hoonestusala ja hoonete paigutamisel. Võrreldes kõrvuti ehitusloa saanud projekti (dtl 315) ja vastustaja illustreerivat lisa hoone tegeliku asukoha kohta (dtl 27) nähtub nende võrdlusest, et majakarbi kese (s.o V-tähe ühenduskoht, idapoolseim osa) on sisuliselt nihutatud asukohta hoonestusalal, mis pidi ehitusloa saanud projekti kohaselt jääma tühjaks (s.o asub mõlema haara vahel). Hoone kumbki „tiib“ või haar põhjas ja lõunas aga asuvad väljapool hoonestusala. Seega kattub hoone tegelik asukoht minimaalselt sellega, mis oli ehitusloa andmise aluseks. 7(9)
Võttes aluseks esimese korruse plaani ja võrreldes seda illustreeriva lisaga, nähtub sellest, et hoonestusalast jääb välja terrass suurusega 108,7 m2, samuti kahe sõiduki varjualune laiusega vähemalt 8 meetrit (4+3,8, millele lisanduvad postid) ja pikkusega ligikaudu 9 meetrit (1,3+3,75+2,25,1,45), mis hõlmab endast pindala suurusega üle 70 m2. Seega hoone kogupindalast asub 180m2 ehk ca 70% väljapool ettenähtud hoonestusala, sh vastuolus varasemate kehtivate haldusaktidega. Kohus märgib täiendavalt, et kuigi esimesel korrusel asuvad väljaspool hoonestusala justkui üksnes terrass ja parkimiskohad, siis teise korruse plaanist nähtub, et kogu terrassi kohal on rõdu ja lisaks ühe toa osa ning parkimiskohtade peal asuvad veel kolm tuba. Eeltoodu näitab, et lisaks rajatise iseloomuga osadele asuvad üle lubatud piiride ka hoonele iseloomulikud osad ehk toad. Kokkuvõttes nõustub kohus vastustajaga, et sellist kõrvalekallet ei saa pidada väikesemahuliseks ega kasutusloa menetluse raames kõrvaldatavaks. Tegemist ei ole üksnes formaalsete ehk vormiliste või menetluslike puudustega, vaid oluliste sisuliste kõrvalekalletega ehk materiaalsete puudustega. Asjas tuleb läbida asjakohased menetlused, sh vajadusel ka planeerimismenetlus, et viia toimunud ehitustegevus haldusaktidega kooskõlla. Sealjuures ei ole välistatud, et kaebajal tuleb juba ehitatut korrigeerida, s.o lammutada või ümber ehitada. Kaebajal puudub ka õigustatud ootus, et ehitusluba eirates ehitatut saab igal juhul terves ulatuses seadustada. Kohus märgib täiendavalt, et vaidlustatud haldusakti õiguspärasust ei mõjuta mingil moel vaideotsuse õiguspärasus ega seal toodud suuniste ammendavus. Samuti ei saa 22.07.2021 tehtud haldusakti õiguspärasust mõjutada ehitusregistris 01.04.2022 tehtud paranduskanne, kuivõrd haldusakti õiguspärasust hinnatakse haldusakti andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2).
11.Kohus leiab, et asjas on ka välistatud, mh tühistamisnõude rahuldamise korral definitiivse ettekirjutuse tegemine, s.o et kohus kohustaks vastustajat kasutusluba andma. Vastustaja on selgitanud, et ehitise ohutust ei ole täies ulatuses kontrollitud. Märkuste lehe kohaselt (dtl 80-81) on küsimus vahelae kandevõimes. Viimati, 15.06.2021 on esitatud märkused:
1.Esitatud konstruktiivne projekt ei kattu esitatud fotodega. Kui projekti on ehituse ajal täiendatud, tuleb esitada täiendatud projekt allkirjaga.
2.Arhitektuurse projekti asendiplaan ei vasta tegelikult valmisehitatule. Esitada tuleb ehituse ajal muudetud projekt. Neid märkuseid ei ole kaebajale edastatud, sest vastustaja jõudis järeldusele, et hoone ei asu DPkohaselt planeeritud hoonestusalal. Olukorras, kus vastustaja ei ole nimetatud asjaolu kontrollinud, ei saa muul põhjusel taotluse rahuldamata jätmisest järeldada, et vastustaja on vaikimisi ehituse ohutust möönnud. Muuhulgas ei näe sellist tagajärge ette ka EhS (vrdl KonkS § 27 lg 5). HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. See tähendab ka, et haldusorgan otsustab, mis on asja lahendamiseks vajalike väljaselgitatavate asjaolude ring (HMS § 6). Kui asjas on ettenähtav ja/või selge, et taotlus jääb mõne fundamentaalse puuduse tõttu rahuldamata või läbi vaatamata, oleks hea halduse tavaga vastuolus, kui haldusorgan suunaks isikut kõrvaldama taotluse kõikvõimalikke puuduseid ning esitama seisukohti ja tõendeid kõigi vajakajäämiste kohta, tekitades sellega isikule täiendavaid kulusid; samal ajal teades, et esineb muu põhjus, miks need seisukohad ja tõendid osutuvad sisutuks (vt ka Riigikohtul lahendi nr 3-17-2565 p 25). Kohus märgib, et kohus kontrollib haldusorgani tegevuse õiguspärasust ega asu vastustaja asemel kasutusluba väljastama ega ka väljastamise eelduseid kontrollima, kui vastavaid toiminguid ei ole läbi viidud. Seetõttu ei asu kohus ka kohtumenetluses kontrollima, kas hoone on piisavalt ohutu ning kas esitatud audit ja projektid on ammendavad kasutusloa väljastamiseks. Kui vastustaja on selles 8(9)
osas oma kohustused jätnud täitmata, saabki olla lahenduseks üksnes vastustaja kohustamine vaadata kasutusloa taotlus uuesti läbi.
12.Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta rahuldamata ka kaebaja taotlus tunnistaja ülekuulamiseks, kuivõrd tegemist ei ole tõendiga, millel oleks asja lahendamisel tähtsust (HKMS § 62 lg 2). Arvestades ka asja sisulist iseloomu ei nähtu kohtule ka muud vajadust istungi korraldamiseks; sh küsimustes, mille kohta on poolte õigusteadmistega esindajad juba korduvalt kirjalikke seisukohti avaldanud; sh on kohus kaebuse sisulise perspektiivi kahel korral avanud ka esialgse õiguskaitse määruses.
13.Definitiivse ettekirjutuste tegemist välistab käesoleval juhul ka see, et kaebaja on avaldanud, et soovib kinnistul pidada puhkemaja, esitades tekkiva kahju kohta lühiajalise üürihinna andmed (vt 25.02.2022 määruse p 8). Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistule ehitamisõigust on läbivalt käsitletud elamu tarbeks. Lühiajaline väljaüürimine on oluliselt teistsuguse koormusega nii keskkonnale kui ka ümbritsevale naabruskonnale. Tegemist ei olnud asjaoluga, mis oli vastustajale haldusakti andmise ajal teada, küll aga on tegemist uue asjaoluga, mida tuleb arvestada edaspidiste haldusmenetluste läbiviimisel. Kohus ei nõustu kaebajaga, et kinnistu või hoone valele kasutusele saab reageerida alles rikkumise ilmnemisel. Kui mistahes planeerimis- või ehitusmenetluses selgub, et isik soovib hoonet kasutada teisel otstarbel, ei pea vastustaja ära ootama aega, kui korrarikkumine on tekkinud. Ilmselgelt ei saa iga ehitusõigusliku taotluse esitamisel eeldada isiku pahatahtlikkust, s.o soovi kasutada ehitist mõnel muul eesmärgil (elamut ärilisel eesmärgil; teenindusmaad tootmiseks vms), kuid kui isik on oma soovi avaldanud ja selles soovis on ka tõendite pinnalt tõsikindel veendumus, ei saa vastustaja seda asjaolu konkreetse rikkumise (veel) puudumise tõttu kõrvale jätta.
14.Kokkuvõttes leiab kohus, et vaidlustatud haldusakt on õiguspärane ja tühistamisnõue tuleb jätta rahuldamata. Tühistamisnõude rahuldamata jätmise tõttu tuleb rahuldamata jätta ka kohustamisnõue (kohustamisnõude ühtsuse kohta vt HKMS § 41 lg 3). Kuivõrd vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Sullin
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.