Saareaare OÜ kaebus Saaremaa Vallavalitsuse 22.07.2021 kasutusloa väljastamisest keeldumise otsuse nr 2112931/00024 tühistamiseks ja kaebaja kasutusloa taotluse rahuldamiseks kohustamiseks või alternatiivselt kasutusloa taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja Saareaare OÜ, esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman Vastustaja Saaremaa vald, volitatud esindaja Kaire Müür Kaasatud haldusorgan Keskkonnaamet, volitatud esindaja Reelika Metshein
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 25.02.2022 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Saareaare OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse lisa 1.
2.Jätta Saareaare OÜ määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 25.02.2022 määrus muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole edasikaevatav (HKMS § 252 lg 7; § 235 lg-d 1 ja 3).
Saareaare OÜ-le kuulub mereäärne Saadu kinnistu Tirbi külas Saaremaal. Kinnistul kehtib Pihtla Vallavolikogu 24.03.2016 otsusega nr 16 kehtestatud detailplaneering, millega muudeti maakasutuse sihtotstarbeks elamumaa ning planeeriti kinnistule üksikelamu ning kuni 2 abihoone rajamine. 06.09.2018 väljastati kinnistule ehitusluba nr 1812271/21690 elamu püstitamiseks.
3-21-2744
2.Saareaare OÜ esitas 06.06.2021 kasutusloa taotluse, mille Saaremaa Vallavalitsus jättis 22.07.2021 otsusega nr 2112931/00024 ehitusseadustiku (EhS) § 55 p 3 ja 10 alusel rahuldamata. Hoone on ehitusloa järgse asukohaga võrreldes nihutatud 7 meetrit lääne poole ulatudes osaliselt Läänemere ehituskeeluvööndisse. Ehitamine ei ole toimunud ehitusloa kohaselt, kuna hoone ehitamise aluseks olnud asendiplaan nägi ette hoone rajamise teise asukohta. Tegemist ei ole väikese kõrvalekaldega detailplaneeringust. Tegelikkusele vastava teostusjoonisega vastavuses oleva asendiplaaniga projektile ei oleks omavalitsus saanud ehitusluba väljastada. Kasutusloa taotluse juurde esitatud ehitusprojekti koosseisus oleval asendiplaanil on ehitis näidatud selle ehitusprojekti järgses asukohas olevana. Geodeetilisel teostusmõõdistusel oleva info põhjal on tuvastatav, et esitatud ehitusprojekti asendiplaani osa ei vasta tegelikkusele. Seega on esitatud valeandmeid kasutusloa taotluses. Väidetava 01.02.2021 kooskõlastuse puhul on tegemist geodeetilise teostusmõõdistuse vormilise korrektsuse kohta antud kooskõlastusega. Kuna elamu kasutusloa taotlus esitati alles 29.03.2021, siis elamu asendit looduses 01.02.2021 ei ole saadud vallavalitsuse poolt kasutusloa menetluse väliselt kooskõlastada. Keskkonnaamet on andnud 2014. aastal ehitusprojekti aluseks olnud detailplaneeringu lahendusele nõusoleku ehituskeeluvööndi vähendamiseks, mis kehtis ainult sellele konkreetsele planeeringulahendusele. Detailplaneeringu põhijoonisel on tõesti leppemärgina „soovituslik hoonestusala“, kuid hoonestusala määramine on üks detailplaneeringu ülesannetest ja hoonestusalale võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Soovituslik saab olla hoone asukoht hoonestusala sees, aga mitte hoonestusala. Samuti on ehituskeeluvööndi vähendamise otsus tehtud, arvestades planeeritud hoonestusala.
3.Saareaare OÜ esitas 23.08.2021 kasutusloa väljastamata jätmise otsusele vaide, mille Saaremaa Vallavalitsus jättis 19.10.2021 vaideotsusega nr 2-3/1635 rahuldamata.
4.Saareaare OÜ esitas 24.11.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saaremaa Vallavalitsuse 22.07.2021 kasutusloa väljastamisest keeldumise otsuse nr 2112931/00024 tühistamiseks ja kaebaja kasutusloa taotluse rahuldamiseks kohustamiseks või alternatiivselt kasutusloa taotluse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks. Koos kaebusega esitati ka esialgse õiguskaitse taotlus, milles kaebaja palub kohtul kohustada vastustajat väljastama hoonele kohtumenetluse ajaks kasutusluba. Kuni kasutusloa saamiseni ei saa kaebaja ehitist kasutada. Kaebaja on äriühing ja soovib kasutada puhkemaja väljaüürimiseks üüri saamise eesmärgil. Arvestades, et kohtumenetlus võtab aega hinnanguliselt kaks aastat, tähendaks see seda, et kaebaja peab ülal pidama hoonet (kütma jne), kuid ei saa teenida kasumit. Kaebajal jääks saamata hinnanguliselt 60 000 eurot üüritulu. Selline tagajärg oleks kaebajale ülekohtune. Vastustaja ei ole tõendanud, et Saadu kinnistule rajatud elamu asub ehituskeeluvööndis. Keskkonnaameti 18.08.2021 kiri tõendab, et hoone ei paikne mõõtemääramatuse tõttu ehituskeeluvööndis. Detailplaneeringus märgitud hoonestusala on soovituslik ja vastustaja on hoone paiknemise väljapool hoonestusala jaanuaris 2021 aktsepteerinud, kuna ei nõudnud ehitamise peatamist. Liiati on tegemist terrassiga, mida ei loeta hoonealuse pinna osaks. Vastustaja tuginemine kasutusloa märkuste lehele on asjakohatu, sest tegemist on uute ka vaidemenetluses väljatoomata argumentidega. Kasutusloa andmine kohtumenetluse ajaks on analoogne elamisloa või kutse andmisega. Muu tõhus võimalus kaebaja huvide kaitseks puudub. Kohtumenetluse ajaks kasutusloa väljastamine ei riiva avalikkuse ega kolmandate isikute huve.
2(5)
3-21-2744 Üldiselt ei ole võimalust nõuda hiljem kahju hüvitamist peetud asjaoluks, mis esialgse õiguskaitse vajaduse välistaks. Kahju hüvitamine ei pruugi kõrvaldada kõiki negatiivseid tagajärgi, samuti võib kahju tõendamine olla keeruline.
5.Vastustaja palus vastuses jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
6.Tallinna Halduskohus jättis 07.12.2021 määruse resolutsiooni p-ga 5 esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus, kuid õiguskaitsevajadus on vähene. Esialgse õiguskaitse eesmärgiks on reeglina olemasoleva olukorra säilitamine ehk et kaebaja olukord vastustaja haldusaktist või toimingust tulenevalt ei halveneks. Reeglina ei ole isikul subjektiivset õigust, et tema mistahes soodustuse või loa saamise taotlus rahuldatakse, küll aga on tal õigus õiguspärasele kaalumisele. Seetõttu on ka isiku õigus saada keelduva otsuse korral kohtult õiguskaitset, s.o on soodustust või luba oma olukorra parendamiseks, mitte säilitamiseks reeglina vähene, v.a kui ilma õiguskaitseta satuvad ohtu isiku olulised põhiõigused (elu, tervis, kodaniku võimalus Eesti Vabariiki naasta vms). Kaebaja on äriühing, kes soovib hoonega, millele kasutusluba taotleti, teenida tulu. Tulu teenimise võimaluse edasilükkumine riivab küll kaebaja õigusi, kuid sellekohast esialgse õiguskaitse vajadust ei saa pidada suureks. Vaidluse all ei ole isiku kodu, elukoht või peavari, mille kasutusloa puudumisel tuleks suurt esialgse õiguskaitse vajadust eeldada. Kaebajal ei põhiõigust, et talle kasutusluba igal juhul ilma täiendavalt tingimuste täitmist kontrollimata väljastataks ning ta saaks kohe asuda tulu teenima. Varaline kahju on reeglina hiljem hüvitatav. Praeguses menetlusetapis ei ole kaebuse rahuldamise eduväljavaated suured. Ehitatud hoone asub ehitusprojekti järgsest asukohast 6–7 m lääne pool. Ehitis peab vastama ehitusloale terves ulatuses, sh ka ehitise terrass, kui see on olnud ehitusloa osaks. Asjaolu, et kaebaja on varasemalt esitanud teostusjoonise vastustaja geoinfo spetsialistile ja saanud vastuseks „kooskõlastan“ (kaebuse lisa 3A), ei saa lugeda ehitusloa muutmiseks hoone asukoha osas. Nõustuda tuleb siinkohal haldusakti põhjendustega. Asjaolu, et detailplaneeringu põhijoonisel (vastustaja 05.12.2021 lisa 1) on hoonestusala märgitud soovituslikuna, ei muuda ehitusloajärgset hoone asukohta soovituslikuks. Kaebaja on saanud ehitusloa hoone püstitamiseks kindlas asukohas ja võrreldes ehitusloa asendiplaani detailplaneeringu asendiplaaniga, ei ole kaebajale antud ehitusluba hoone püstitamiseks väljapoole (võimalikku soovituslikku) hoonestusala. Ehitusseadustik ei keela ehitusloa ega kasutusloa andmist seetõttu, et ehitist võidakse kasutada tulu teenimiseks. Ehitise ehitamine ja kasutamine peavad olema kooskõlas kasutusotstarbega. Mistahes eluhoone väljaüürimine ei muuda hoone kasutusotstarvet, vaid näiteks ka üürikorterid on jätkuvalt eluruumid. Samas on vaidlusalusele kinnistule lubatud rajada elamu, kuid mitte (lühiajalise) majutuse hoonet (vrdl majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 lisa 1). Seega on käesoleval juhul kasutusloa andmisel (tulevikus) oluline, kas ehitise planeeritav kasutus puhkemajana erineb oluliselt elukondlikust kasutamisest (s.o kasutamisest tavapärase elamuna), mh on vastustajal võimalik seada hoone kasutamisele piiranguid (vrd 28.06.2017 otsus nr 3-3-1-73-16, p 23). Kuna kaebaja ei pruugi soovida hoonet kasutusele võtta tavapärase elamuna, mis tähendab, et hoone kasutamisega, s.o lühiajalise üürimisega kaasnevad mõjud võivad olla oluliselt erinevad tavapärase ühepereelamu kasutamise mõjudest, ei pea ka kohus võimalikuks esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamist eesmärgil, mis võib oluliselt kalduda kõrvale detailplaneeringus ja ehitusloas toodud eesmärgist. Hoone nihutamist 7 m võrra, millega hoone paikneb ca 2/3 ulatuses väljapool hoonestusala, ei saa pidada ka eelduslikult väikesemahuliseks või inimlikust eksimusest tulenevaks kõrvalekaldeks.
3(5)
3-21-2744 Olukorras, kus kaalul on üksnes ärihuvid, ei ole põhjendatud kohtumenetluse ajaks kasutusloa andmine, kuna äriühingu ärihuvid ei ole sedavõrd kaalukaks õigushüveks, mis õigustaks ilma eelnevat põhjalikku kontrolli läbimata ehitisele kasutusloa andmise. Põhjalikult kontrollimata ehitisele kasutusloa andmine võib ohtu seada ka tuvastamata hulga kolmandate isikute õigused, kuna kaebaja on selgelt väljendanud soovi asuda elamut puhkemajana välja üürima. Võimaliku kahjuhüvitise väljaarvutamine ei ole praegusel juhul ka olukorras, kus kohtumenetlus peaks kaebajale osutuma edukaks, ebamõistlikult keeruline.
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 31.12.2021 määrusega kaebaja määruskaebuse Tallinna Halduskohtu 07.12.2021 määruse peale rahuldamata.
8.Kaebaja esitas 08.02.2022 kaebuse täienduse, milles taotles alternatiivselt kohustada vastustajat andma kasutusluba kehtivusega kolm aastat, mis on detailplaneeringumenetluse läbiviimise tavaline tähtaeg. Kaebaja esitas ka uue esialgse õiguskaitse taotluse, milles märkis, et vastustaja kinnitas, et on päri hoone säilitamisega, kuid ei nõustu seadustamisega ilma uue detailplaneeringuta. Elektrihind on ootamatult kasvanud. Tühja hoone prognoositav ülalpidamiskulu on seega ettearvamatult kasvanud. Seega on kaebaja äritegevust ebamõistlikult piiratud. Kaebaja ei saa hoonet müüa, sest ilma kasutusloata hoonele pangalaenu ei anta. Ehitaja töövõtjagarantii hakkab kulgema hoone valmimisest, kuid ilma kasutusloata ei saa kaebaja kontrollida ehitusvigade ilmnemist.
9.Vastustaja vaidles esialgse õiguskaitse kohaldamisele vastu.
10.Tallinna Halduskohus jättis 25.02.2022 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kaebuse täienduses toodud täpsustus ei ole kaebuse muutmine HKMS § 49 mõttes. Vaidlusalusel hoonele ei ole antud kasutusluba, mistõttu ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine seotud olemasoleva olukorra säilitamisega. Kaebaja õiguseid ei ole kaebajale ettenähtavalt ootamatult piiratud. Kaebajal ei ole õigustatud ootust, et ta võiks saada kasutusloa hoonele, mis on ehitatud ehitusloas tooduga võrreldes teise kohta. Kaebaja on viidanud elektri kõrgele hinnale. Asja materjalide kohaselt on hoone köetav pind 230 m2. Kaebajal ei ole lubatud kasutusloa saamiseni maja eesmärgipäraselt kasutada. Tegemist on hoone omaniku riskiga, kes on ehitanud hoone ehitusloas nähtuvat eirates. Kaebaja soov esialgse õiguskaitse kohaldamiseks laenu saamise eesmärgil ei ole põhjendatud. Pank ei ole huvitatud üksnes kasutusloast kui formaalsest dokumendist. Kinnituse, et hoone vastab õigusaktide nõuetele, andmine käesolevas asjas esialgse õiguskaitse korras ei ole võimalik. Kasutusloa väljastamine ilma vastava reservatsiooni või selgituseta oleks laenuandja eksitamine. Planeerimismenetluse läbimine ei ole vaid formaalse puudujäägi kõrvaldamine. Keskkonnaameti hinnangul ei ole praegune tegevus detailplaneeringu lahendusega kooskõlas. Keskkonnaamet oleks uusi asjaolusid arvestanud ehituskeeluvööndi vähendamise otsust andes. Lisaks kasutamise eesmärgi muutub suure tõenäosusega ka kasutuskoormus.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
11.Kaebaja palub määruskaebuses tühistada halduskohtu määrus ning uue määrusega kohustada vastustajat andma hoonele kasutusluba kohtumenetluse ajaks. Kaebus omab perspektiivi. Kaebajale kaasneb raske tagajärg, kui esialgset õiguskaitset ei kohaldata. Üksnes kasutamisel ilmnevad hoone vead. Kaebaja ei saa ehitusgarantiid seega realiseerida. Hoone on kaebaja ainus vara. Kaebajal ei ole sissetulekuid, et hoonet kütta ega teenindada kohustusi 4(5)
3-21-2744 84 903 euro ulatuses. Seega ootab kaebajat ees pankrot. Võimalikud kõrvalekalded ehitusloast on lahendatavad kasutusloa väljaandmise menetluses.
13.Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde määruskaebusega esitatud kaebaja 2020. a majandusaasta aruande, millega kaebaja soovib kinnitada oma väidete õigsust (HKMS § 62 lg 2).
14.Kaebaja esitas halduskohtule korduva esialgse õiguskaitse taotluse. Kaebaja väidab jätkuvalt, et kaebuse rahuldamine on tõenäoline ning esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisega kaasneb talle negatiivne tagajärg. Ringkonnakohtu hinnangul pole võrreldes varasema esialgse õiguskaitse taotluse kohta tehtud määrusega asjaolud sedavõrd muutunud, mis tingiksid teistsuguse otsustuse tegemise. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu määrusega ja ei korda kõiki seisukohti üle (HKMS § 201 lg 4 ja § 203 lg 2).
15.Kaebaja taotleb, et kohus otsustaks esialgse õiguskaitse määrusega enne kohtuvaidluse lõppu sisuliselt lahendada põhivaidlus ehk kohustada vastustajat väljastama kaebajale kasutusluba. Sellise esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine eeldab, et kaebuse rahuldamine omaks suuri edulootusi. Praeguses menetlusetapis pole kaebuse ja sellele toodud vastuse pinnalt võimalik kaebuse rahuldamise edulootusi sellisel määral jaatada, et põhivaidlus esialgse õiguskaitse määrusega etteruttavalt ära lahendada. Seejuures soovib kaebaja kaitsta eeskätt oma majanduslikke huve ja ettevõtlusega seotud vabadust. Tegemist ei ole isikuga lahutamatult seotud olulise huvi ja õigusega, mis vajaks tingimata ennetavat kaitset enne kohtumenetluse lõppu. Halduskohus viitab õigesti, et selleks, et esialgse õiguskaitse korras väljastada ehitisele kasutusluba, peab olema veendunud selles, et kasutusloa väljastamine on ka sisuliselt õiguspärane. Praegusel juhul see veendumus puudub.
16.Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda ka korduv esialgse õiguskaitse taotlus järeldada pöördumatuid tagajärgi kaebaja õigustele, kui kohus esialgse õiguskaitse taotlust ei rahulda. Kaebaja väidab, et elektrihind on kõrge ja ta peab hoone korrashoidmiseks seda kütma. Samuti on ta seisukohal, et kui puudub kasutusluba, ei anna krediidiasutus kaebajale laenu ja tal pole võimalik hoonet müüa. Kaebaja pole kohtule piisavalt põhistanud, et hoone kütmine on sedavõrd suur kulu, mis tooks tingimata kaasa kaebaja pankroti. Kaebaja pole õigust ehitusgarantiile minetanud. Kaebajal on ka praegu tagatud võimalus jälgida, kas ja kuidas ehitamine kehtivatele normatiividele vastas. Kasutamiskoormusest tekkinud võimalikud kulumised ei ole ehitusgarantiiga hõlmatud.
17.Eeltoodust lähtudes jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 25.02.2022 määruse muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.