Ühenduse Tähevärav kaebus Harku Vallavalitsuse ehitus- ja kasutuslubade komisjoni 17.06.2020 otsuse nr 153 ning kasutusloa nr 2012371/10588 tühistamiseks lisatingimuse osas, Harku valla kohustamiseks korraldada reovee ärajuhtimise kaebaja kinnistult ning Harku vallalt 200 000 euro väljamõistmiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Ühendus Tähevärav, esindaja MA Vastustaja – Harku vald, esindaja HR Kolmas isik – X
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 14.04.2021 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Ühenduse Tähevärav apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
08.02.2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Ühenduse Tähevärav apellatsioonkaebus rahuldamata Halduskohtu 14.04.2021 otsus haldusasjas nr 3-20-1369 muutmata.
ning
Tallinna
2.Menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 20.04.2022. Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-20-1369 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Püramiidmaja OÜ tegevuse tulemusel tekkis Harku valda Adra külla väike elamurajoon viie püramiidikujulise üksikelamuga ning ühe püramiidikujulise vabaajakeskusega. Püramiidmaja OÜ pankrot kuulutati välja 2010. a-l ning äriühing kustutati 16.10.2012 äriregistrist. Püramiidmaja OÜ juhatuse liige ja ainuosanik oli Y. Muu hulgas ehitas Püramiidmaja OÜ 2006. a-l Rohumaa tee 2 kinnistule ilma ehitusloata hoone. Kinnisasja sihtotstarve on ühiskondlike ehitiste maa. Harku Vallavolikogu 22.05.2008 otsusega nr 55 kehtestatud Niliske ja Krõua-2 maaüksuste detailplaneeringu kohaselt on Rohumaa tee 2 maa sihtotstarve sotsiaalmaa ning krundile on lubatud püstitada kultuuri- ja kogunemisasutus. Detailplaneeringu järgi pidi avalikult kasutatavad rajatised välja ehitama piirkonna arendaja Püramiidmaja OÜ. Äriühing esitas 20.10.2008 ehitusloa taotluse, kuid seda ei väljastatud ehitusprojektis esinevate puuduste tõttu. Alates 20.11.2011 on Rohumaa tee 2 kinnistu omanik Ühendus Tähevärav.
2.Harku Vallavalitsus tegi 11.12.2017 Ühendusele Tähevärav ettekirjutus-hoiatuse nr 143.2/17/20, mille kohaselt oli isik kohustatud tagama püramiidhoonele ehitusloa hiljemalt 31.12.2018 ning esitama samaks ajaks ehitusteatise ja ehitusprojekti varikatuse kohta. Ühendus Tähevärav esitas 27.03.2018 ehitusregistri kaudu kasutusloa taotluse, soovides kasutusluba saada läbi auditi. Harku Vallavalitsuse ehitus- ja kasutuslubade komisjon andis 17.06.2020 otsusega nr 153 Rohumaa tee 2 hoonele kui vabaajakeskusele kasutusloa (p 1); kasutusluba kooskõlastati tingimisi: seada 1 aasta jooksul isiklik kasutusõigus imbväljaku kasutajate kasuks, nõude täitmata jätmisel on Harku Vallavalitsusel õigus tunnistada kasutusluba kehtetuks (p 2). Samal tingimusel väljastas Harku Vallavalitsus Ühendusele Tähevärav 18.06.2020 kasutusloa nr 2012371/10588.
3.Ühendus Tähevärav esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavalitsuse ehitusja kasutuslubade komisjoni 17.06.2020 otsuse nr 153 ja kasutusloa lisatingimuse tühistamiseks ning vallalt 200 000 euro suuruse kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Kohtumenetluses (11.03.2021 istungil) täiendas kaebaja kaebust nõudega kohustada vastustajat korraldama reovee ärajuhtimine kaebaja kinnistult. Kaebaja kinnistul paikneb küla (6 elamut) kanalisatsioonitrassi imbväljak. Krundile suubuv küla kanalisatsioonitrass paikneb Rohumaa tee kinnistul, mis on 2012. a-st vastustaja omandis. Kaebaja esitas 26.02.2018 vastustajale kasutusloa väljastamise taotluse. Vastustaja viivitas kasutusloa andmisega, seades erinevaid põhjendamatuid tingimusi, mis kaebaja poolt siiski täideti. Vastustaja kohustas 15.04.2019 kaebajat seadma naabrite kasuks imbväljaku kasutusõiguse. Läbirääkimised naabritega tulemuseni ei viinud. Vastustaja ei ole täitnud kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg-st 1 tulenevaid ülesandeid. Kaebajaga ei ole sõlmitud ühtegi lepingut ega kasutusõigust, mis lubaksid juhtida reovett Rohumaa tee 2 kinnistule. Kui tehnorajatis on avalikes huvides, tekiks kaebajal talumiskohustus juhul, kui tehnorajatis on püstitatud omaniku nõusolekul enne 01.04.1999. Praegusel juhul on kanalisatsioonitrass ehitatud 2007. a-l. Õigusvastane on seada kasutusloa väljastamine sõltuvusse kaebaja ja tema naabrite eraõiguslike vaidluste 2(10)
3-20-1369 lahendamisest. Vastustajal endal on kohustus sõlmida kaebajaga vajalikud lepingud ja kasutusõigused ning sõlmida külaelanikega eraldi trassi kasutamise lepingud. Vastustaja väljastas kasutusloa õigusvastase tingimusega. Küla kanalisatsioonitrassi ja imbväljaku kordategemine on vastustaja enda kohustus. Samuti määras vastustaja õigusvastaselt sunniraha ehitusloa puudumise eest. Vastustaja kohtles kaebajat ebavõrdselt küla teiste elanikega võrreldes. Vastustaja seadis 13.02.2020 tingimuseks muuta hoone sihtotstarbeks klubi, rahvamaja. Põhjendatud ei ole sellise tingimuse seadmine kaheaastase menetluse järel. Vastustaja viivitas kasutusloa väljaandmisega kaks aastat, takistades sellega hoone müüki ja hoone tagatisel võetud laenu tasumist. Sellega tekitas vastustaja kaebajale otsest varalist kahju soovimatute intresside, laenulepingu muutmise tasude ja leppetrahvidega ning kaudset kahju äriprojekti nurjamisega. Kaebaja soovis hoone müügist saadava tuluga toota filmi. 150 000 eurot on saamata jäänud tulu filmitootmisest ning turustamisest. Otsene varaline kahju on 35 000 eurot ning hüvitis kanalisatsioonitrassi ümberehituse eest 15 000 eurot.
4.Harku vald palus jätta kaebus rahuldamata, leides, et kasutusloa tingimus on õiguspärane.
5.Tallinna Halduskohus tühistas 14.04.2021 otsusega Harku Vallavalitsuse ehitus- ja kasutuslubade komisjoni 17.06.2020 otsuse nr 153 p-i 2 ning kasutusloa nr 2012371/10588 lisatingimuse „seada 1 aasta jooksul isiklik kasutusõigus imbväljaku kasutajate kasuks, nõude täitmata jätmisel on Harku Vallavalitsusel õigus tunnistada kasutusluba kehtetuks“. Muus osas jättis halduskohus kaebuse rahuldamata. Kaebaja on muu hulgas esitanud vastuväiteid Rohumaa tee 2 hoone kasutusotstarbe osas, kuid pole esitanud taotlust kasutusotstarbe äramuutmiseks, nõustudes halduskohtu 02.10.2020 määruses toodud nõuete määratlemisega. Nõue kasutada hoonet vastavalt selle kasutusotstarbele (17.06.2020 otsuse nr 153 p 3) tuleneb iseenesest ehitusseadustiku (EhS) § 16 lg-st 2. Vaidlustatud haldusaktiga ei ole kaebaja hoonele kasutusotstarvet määratud. KOKS § 6 lg 1 järgi korraldab kohalik omavalitsus oma territooriumil veevarustust ja kanalisatsiooni, juhul kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellelegi teisele. Norm sätestab kohaliku omavalitsuse kohustuse korraldada reovee käitlust ega kohusta kohalikku omavalitsust seda igal juhul ise ehitama ja finantseerima. Rohumaa tee alal kehtiv detailplaneering näeb ette, et „kanalisatsioon lahendatakse biopuhastite baasil, paigaldades igale krundile tehasevalmidusega ja sertifitseeritud biopuhasti vajaliku võimsusega. Heitvee maksimaalse puhastuse saavutamiseks ja seadme võimalikust rikkest tuleneva reostuse vältimiseks suunatakse puhastatud reovesi rajatavale imbväljakule (umbes 12 m2) ja sealt edasi kraavi, kust suundub vesi edasi Keila jõkke“. Detailplaneering nägi ette, et detailplaneeringu kohased avalikult kasutatavad rajatised ehitab välja piirkonna arendaja Püramiidmaja OÜ. Riigikohus on asjades nr 3-13-385 ja 3-17-1909 leidnud, et arendaja pankrott ei lõpeta valla kohustusi kinnistuomanike ees, kohustuse täitmiseks tuleb leida muu lahendus, muu hulgas peab vald tagama, et detailplaneeringuga ette nähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras. Püramiidmaja OÜ-l ei ole õigusjärglast. Kuna vastustaja ei ole sõlminud kellegagi lepinguid detailplaneeringu kohase reovee ärajuhtimise elluviimiseks, ei ole see kohustus läinud üle kaebajale või kellelegi teisele. Kohustus läheb üle vallale. Samas pole vald detailplaneeringu kohase lahenduse elluviimisest enam huvitatud ning seda ei soovi ka kaebaja. Kehtiva detailplaneeringu järgi on ette nähtud puhastatud reovee juhtimine kaebaja kinnistul asuvale imbväljakule ning sealt edasi kraavi, kust see suundub Keila jõkke. Praegusel ajal juhitakse puhastatud heitvesi aga hoopis Rohumaa tee 2 kinnisasjal olevasse kraavi ja seejärel 3(10)
3-20-1369 Humala tee ääres olevasse väikesesse kraavi, mis ei ole maaparanduse eesvool ega peakraav. Asjatundja hinnangul on kaebaja imbväljakul 3,5‒4,5 m3 heitvee korrektne immutamine ööpäevas tõenäoliselt võimatu. Rohumaa tee 2, Rohumaa tee 3, Rohumaa tee 4, Rohumaa tee 5 ja Rohumaa tee 6 kinnistutelt tuleva heitvee maksimaalne vooluhulk on 1,6 m3 ööpäevas. Heitvee suublasse, s.o veekogusse või maapõue juhtimiseks on üldjuhul vajalik veeluba (veeseaduse (VeeS) § 187 p 4). Loata võib veekogusse juhtida kuni 1 m3 heitvett (VeeS § 188 lg 1 p 6). Kraav on veeseaduse tähenduses mitte maapõu, vaid veekogu. Kaebajal ei ole veeluba Rohumaa tee 2 kinnisasjal heitvee veekogusse juhtimiseks. Vaidlust pole selles, et Rohumaa tee kinnistu (transpordimaa, 1947 m2) ja seega ka seal paiknev torustik ja puurkaev kuulub vastustajale ning kaebajaga ei ole sõlmitud ühtegi lepingut ega kasutusõigust, mis lubaks juhtida reovett Rohumaa tee 2 kinnistule. Samuti puudub kinnistul asjaõiguslik talumiskohustus. Seega detailplaneeringus märgitud reovee ärajuhtimise süsteem läbi imbväljaku ei toimi. Planeering on küll kehtiv, kuid selline lahendus ei sobi loodusesse. Kaebaja ei soovi, et tema kinnistut läbiks kraav, mida mööda jookseb Keila jõkke biopuhastitest läbi käinud reovesi. Seega ei nõua kaebaja vastustajalt detailplaneeringu kohase reoveekäitluse korraldamist. Ka vastustaja leiab, et sobilik lahendus ei ole reovee juhtimine loodusesse peale biopuhasti läbimist. Korrektne oleks detailplaneeringut selles osas muuta. Kaebaja kinnistul puudub keskkonnanõuete kohane reovee ärajuhtimise lahendus. See puudub ka teistel Rohumaa tee kinnistutel. Vastustajal ei ole alust panna kaebajale naabrite osas mingeid kohustusi. Harku valla üldplaneering ei näe Rohumaa teele ette reoveekogumisala ega ühiskanalisatsiooni. Kaebaja kinnistu asub väljaspool reovee kogumisala. VeeS § 101 lg 1 järgi tuleb nõrgalt kaitstud või kaitsmata põhjaveega piirkonnas moodustada reoveekogumisala, kui ühe hektari kohta tekkiv koormus on kümme inimekvivalenti või suurem. Kuna kaebaja kinnistu on 9485 m2 ja ka teised kinnistud Rohumaa tee ääres on keskmisest elamukrundist märksa suuremad, ei ole vaidlust selles, et Rohumaa tee kinnistud kokku ei anna välja VeeS § 101 lg-s 1 märgitud reoveekogumisala miinimumkoormust. Kaebaja kinnistu osas ei ole seega täidetud eeldused ühiskanalisatsiooniga liitumiseks. Vastustaja hinnangul on kaebaja jaoks reovee ärajuhtimise alternatiiviks reovee kogumiseks kogumismahuti kasutamine. VeeS § 124 lg-st 2 tuleneb kinnistu omaniku kohustus koguda reovesi lekkekindlasse kogumismahutisse ning korraldada selle vedu kohaliku omavalitsuse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kavas määratud purgimissõlme. Reoveemahutite rajamine ja tühjendamine tähendab Rohumaa tee 2 kinnisasja ja teiste Rohumaa tee ääreste kinnisasjade omanikele lisakulu, kuid sellise kulu kandmine tuleneb eelviidatud VeeS sättest. Seega pole põhjendatud vastustaja kohustamine korraldada reovee ärajuhtimine kaebaja kinnistult. Õigusvastane on aga kasutusloa kõrvaltingimus seada ühe aasta jooksul isiklik kasutusõigus imbväljaku kasutajate kasuks. Vastustaja seadis kasutusloale tingimuse selleks, et kaebaja ja teised Rohumaa tee äärsete kinnistute omanikud omaks üheskoos õigust ja kohustust kasutada heitvee ärajuhtimise süsteemi. Valla ja Püramiidmaja OÜ vahel sõlmitud kokkuleppest ei saa tuleneda kaebajale juriidilisi kohustusi. Konkreetne kokkulepe arendajaga ei ole detailplaneeringu osa ning see ei lähe üle igakordsele kinnisasja omanikule. Kaebajal ei ole kohustust võimaldada läbi oma kinnistu teiste majapidamiste heitvee äravoolu. Lisaks tuleb arvestada, et vastustaja on möönnud, et reovee loodusesse juhtimine on suur keskkonnarisk ja põhjendatud oleks hoopis kogumismahutite kasutamine igal kinnistul. Seega ei leiaks imbväljak ja sinna suubuvad torud ning ka kraav tegelikkuses kasutust ning eesmärgitu on kaebajale sellega seoses kohustuste panemine. 4(10)
3-20-1369 Kaebaja leiab, et vastustaja menetles kasutusloa taotlust lubamatult kaua ja põhjustas sellega talle kahju. Kaebaja esitas taotluse 27.03.2018 ning menetlus lõppes 17.06.2020, kestes seega 1 aasta ja 9 kuud. Kasutusloa andmise üheks eelduseks oli kaebaja kinnisasjal paiknevate ning kaebaja tegevuse tulemusena tekkivate reo- ja heitvett juhtivate rajatiste (torustikud, biopuhasti, imväljak) nõuetekohane toimimine. Vastustaja pidi veenduma, et hoone kasutamisega ei kaasne keskkonnareostuse ohtu. Kuna kaebajal ei ole praeguseni toimivat keskkonnaohutut reoveekäitlusviisi, poleks vastustaja pruukinud ka 17.06.2020 kasutusluba anda. Loa väljastamine oli vastutulek kaebajale. Kuna kohus tühistab kasutusloa lisatingimuse, ei ole kaebajale kohustuslikku reoveekäitusviisi haldusaktiga määratud ning selle peab vastustaja lahendama edaspidi. Menetlus ei kestnud liiga kaua, sest teha tuli tavapärasest oluliselt enam menetlustoiminguid. Ehitisel puudus ehitusluba ning läbi tuli viia ehitusaudit. Ehitis oli ehitatud juba perioodil 2004‒2006. Vastustaja tuvastas menetluse käigus erinevaid puudusi ning määras nende kõrvaldamiseks tähtajad. Üheselt mõistetav ei olnud ka ehitise kasutusotstarve ning tuletõrje veevõtukoht ei vastanud nõuetele. Algselt nägi vastustaja ühe lahendusena nõuetekohaselt mittetoimiva imbväljaku töökorda viimist. Kaebaja esindaja Y oli aprill‒oktoober 2018 USAs, mis tõenäoliselt põhjustas täiendavat ajakulu. Asjaolu, et vaidlusalust hoonet kasutati aastatel 2008‒2010 lastehoiuna, ei ole kasutusloa kontekstis oluline. Märge „kasutusel“ ehitusregistris ei andnud kaebajale õigustatud ootust kasutusloa väljastamisele. Ebavõrdset kohtlemist pole toimunud. Rohumaa tee 2 kinnistu on 100% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega, olemuselt on tegemist avalikkuse poolt kasutatava vabaajakeskusega. Rohumaa tee 6 puhul oli aga tegemist üksikelamuga, mis oli püstitatud ehitusloa alusel, mistõttu oli kasutusloa väljastamine oluliselt lihtsam. Vastustaja pole kaebajale kahju tekitanud, sest riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lg-st 1 tulenevalt puudub õigusvastane tegu. Kaebaja kinnistu reoveekäitlus on senimaani kohase lahenduseta. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
6.Ühendus Tähevärav palub apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 14.04.2021 otsus tühistada osas, milles kaebus jäeti rahuldamata. Kaebaja jääb vastavas osas halduskohtule esitatud seisukohtade juurde. Õige pole halduskohtu väide, et kohtu menetluses pole taotlust kasutusotstarbe äramuutmiseks. Kohus palus kaebajal selgitada, kas ta soovib vaidlustada ka kasutusotstarvet. Kaebaja vastas jaatavalt ja vastav dokument on 13.11.2020 kohtule esitatud. KOKS § 6 lg 1 ei vabasta kohalikku omavalitsust vee- ja kanalisatsiooni ehitamisest. Norm tähendab, et vallal tuleb leida tööde tegemiseks lepinguline ehitaja või teha seda ise. Vastustajal on kohustus sõlmida lepingud kas enne detailplaneeringu kehtestamist või siis selge tähtajaga. Halduskohus tõlgendas EhS §-i 13 liiga kitsalt, leides, et see ei reguleeri veeja kanalisatsioonilahendusi. Määrav pole asjaolu, kas kaebaja või vastustaja soovivad jätkuvalt detailplaneeringu järgse lahenduse väljaehitamist. Vaidlusküsimus pole selles, millist lahendust oleks hea ellu viia, vaid kes on kohustatud tagama tehnorajatiste ehitamise ja toimimise, s.o kelle kohustus on teha äravool korda. Õige pole kohtu seisukoht, et reovee ärajuhtimise süsteem läbi imbväljaku ei toimi. See toimib, kuid vajab ümberehitamist. See kohustus on vastustajal. Vastustaja oleks pidanud ise
5(10)
3-20-1369 hakkama ehitama kanalisatsioonilahendust ja tuletõrje veevõtukohta, mitte tegema kasutusloa väljastamisel takistusi. Kohus leidis põhjendamatult, et biopuhastites puhastatud heitvee kraavi laskmine ei ole keskkonnale ohutu. Lahenduse on heaks kiitnud vastustaja ja Keskkonnaamet. Vastustaja väljastas selle lahendusega kasutusloa. Kuna vastustaja oma kohustusi ei täitnud, ehitas kaebaja 2019. a lõpus kanalisatsioonilahenduse välja individuaalselt. Süsteem toimis korrektselt ning õige pole vastustaja väide, et see levitab fekaalilõhna. Vaidlust pole selles, et Adra külla lähiajal ühiskanalisatsiooni ei rajata. Seetõttu nähtigi detailplaneeringus ette biopuhastite süsteem. Selle ehitamise ja korrashoiu peab tagama vastustaja. Detailplaneeringu alusel andis vastustaja ehitusload kõikidele Rohumaa tee kinnistutele, samuti kasutusload Rohumaa tee 5 ja 6 kinnistutele. Ühtegi kinnistuomanikku pole kohustatud loobuma planeeringujärgsest lahendusest ega asendama biopuhasteid kogumismahutitega. Vastustaja kohustas ka kaebajat kasutusloa menetluses imbväljakut korda tegema, mitte kogumismahutit paigaldama. Vald on leidnud, et vee erikasutusluba nõudev heitvee keskkonda juhtimine on sobilik lahendus. Puudub mistahes õiguslik alus, millele tuginedes saab vastustaja nõuda, et kaebaja peab oma kinnisasjal hoidma töös imbväljaku, mis teenindab ka kinnistunaabreid. Kasutusluba oleks tulnud koheselt väljastada, andes vajadusel aja imbväljaku kordategemiseks. Kasutusloa väljastamise menetlus toimus 2 aastat ja 3 kuud, mitte 1 aasta ja 9 kuud. Õige pole kohtu seisukoht, et kaebaja kinnistul ei ole praeguseni toimivat keskkonnaohutut reoveekäitlusviisi. Menetlus venis, sest vastustaja polnud nõus võtma vastutust reoveekäituse korrashoiu ja/või ehitamise eest. Ehitusloa puudumine ei pikendanud menetlust, viimane ehituslik puudus sai kõrvaldatud 10.07.2018. Hilisemad, 2020. a-l esitatud puudused ei ole õigustatud, sest neid menetluse alguses ei mainitud. Ehitise kasutusotstarbega ei olnud küsitavusi. See oli vastustaja poolt ehitusregistrisse kantud juba 27.03.2018. Tuletõrje veevõtukoha nõue oli õigusvastane, sest tehnorajatiste korraldamine ja ehitamine on vastustaja kohustus. Ebaselge on väide, et Päästeamet ei kooskõlastanud pikka aega kasutusloa andmist. Viimane Päästeameti poolne nõue esitati kaebajale 10.07.2018 ning kaebaja täitis selle koheselt. Tuletõrje veevõtukoha pidi korda tegema vastustaja. Vastustajal polnud põhjust oodata vee erikasutusluba, sest ka see oli vastustaja enda kohustus. Vastustaja teadis, et hoones elab kaebaja oma kolme lapsega, seega ei saanud vastustajale tulla üllatusena, et kaebaja soovib muuta maa sihtotstarbe elamumaaks. Vastustaja kinnitas 2018. a märtsis, et kaebaja taotletud hoone kasutusotstarve (puhkeküla või puhkelaagri majutushoone) sobib ja on sellisena kantud registrisse. Põhjendamatu oli seejärel 2020. a-l väita, et kasutusotstarve ikka ei sobi. Y välisreis menetluse pikkust ei mõjutanud. Kohus leidis alusetult, et kaebajal pole kahju tekkinud. Kasutusloa puudumise tõttu ei õnnestunud kaebajal hoonet müüa ning kinnistu tagatisel olevat ärilaenu refinantseerida. Seeläbi kandis kaebaja otsest varalist kahju. Samuti plaanis kaebaja filmiprojektile rahastust, mis nurjus. Kaebajal olid olemas professionaalne käsikiri, võtteplatsid, näitlejad ja kõik vajalikud koostööpartnerid, et teha mängufilmi. Puudu oli vaid 30 000‒50 000 eurot, mida kaebaja lootis saada kinnistu müügist.
7.Harku vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega.
8.Alates 04.11.2021 on Rohumaa tee kinnistu omanik X, kelle ringkonnakohus kaasas 19.11.2021 määrusega kolmanda isikuna menetlusse. X palub 15.12.2021 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu istungil täpsustas kolmas isik oma seisukohta, leides, et kohustamisnõude osas on kaebaja väited 6(10)
3-20-1369 põhjendatud. Kuna reovesi jõuab Rohumaa tee 2 kinnistule Rohumaa tee kinnistult, mis on vastustaja omandis, on ka seal asuvad reoveetorustik valla oma ning Rohumaa tee 2 kinnistu omanik ei pea korraldama reovee ärajuhtimist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus selgitab esmalt, et praegusel juhul on vaidluse all 17.06.2020 kasutusloa väljastamisega seonduv, kahjunõue ning valla kohustamine korraldada reovee ärajuhtimine kaebaja kinnistult. Kõik muud küsimused, millel kaebaja on jooksvalt peatunud (nt sunniraha määramine, kohtutäituri tegevus, kinnistu võõrandamine) ei ole vaidluse esemeks ning ringkonnakohus ei saa nende õiguspärasust kontrollida.
10.Tallinna Halduskohus rahuldas 14.04.2021 otsusega kaebuse osaliselt ning tühistas vastustaja otsuse nr 153 p-i 2 ning kasutusloa lisatingimuse „seada 1 aasta jooksul isiklik kasutusõigus imbväljaku kasutajate kasuks, nõude täitmata jätmisel on Harku Vallavalitsusel õigus tunnistada kasutusluba kehtetuks“. Harku vald kohtuotsust ei vaidlustanud ning seega on otsuse resolutsiooni p 1 jõustunud. Rohumaa tee 2 asuval ehitisel on seega kasutusluba ilma lisatingimusteta.
11.Kaebaja leiab, et halduskohus jättis tähelepanuta tema nõude, mille järgi tuleb kasutusluba tühistada ka Rohumaa tee 2 ehitise kasutusotstarbe osas. Ehitisregistri teatise järgi võeti kaebaja esitatud kasutusloa taotlus menetlusse 28.03.2018. Taotluse kohaselt oli ehitise nimetus vabaajakeskus. Vastustaja otsustas otsuse nr 153 p-ga 1 anda kasutusloa vabaajakeskusele. Otsuse nr 153 p-i 3 järgi võib ehitist kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel. Kasutusloas nr 2012371/10588 on ehitise kasutamise otstarbena märgitud „klubi, rahvamaja“. Tallinna Halduskohus võttis 02.10.2020 määrusega kaebuse menetlusse nõudes tühistada kasutusluba üksnes lisatingimuse osas, mis nägi ette isiklike kasutusõiguste seadmist. Kaebaja teatas 13.11.2020 menetlusdokumendis, et ta märkis juba algses kaebuses, et ta soovib kasutusloa väljastamist ilma lisatingimusteta. Kaebaja soovis hoonele puhkemaja (kood 12121) kasutusotstarbe määramist. Ehitisregistri järgi on hoone peamine kasutamise otstarve klubi, rahvamaja (kood 12615). Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et valla otsuses nr 153 ei ole hoonele kasutamise otstarvet määratud. Otsuse p 3, mille järgi võib ehitist kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel, ei ole tingimuseks, millega määrati ehitise kasutamise otstarbeks „klubi, rahvamaja“. Kaebaja poolt 13.11.2020 esitatud ehitusregistri väljavõttest on näha, et vastustaja ametnik on 13.02.2020 kandnud ehitisregistrisse sisse märkuse „Palun muuta ära hoone kasutusotstarve, hetkel on 12121 Puhkeküla või puhkelaagri majutushoone, aga majutushoone see ei saa kindlasti olla. Pakun võimalikuks kasutusotstarbeks 12515 – klubi, rahvamaja“. Kaebaja väidab, et muudatus ehitisregistris tehti 17.06.2020 ehk pärast kasutusloa andmist. Ringkonnakohus leiab, et sellele vaatamata ei ole otsuse nr 153 p-i 3 tühistamisega võimalik saavutada seda, et hoone kasutamise otstarve oleks puhkemaja. Lisaks märgib ringkonnakohus, et kaebaja ei saa nõuda ehitisele sellise kasutamise otstarbe määramist, mida ehitisel ilmselgelt ei ole. Kaebaja on oma menetlusdokumentides korduvalt deklareerinud, et Rohumaa tee 2 asuv hoone oli tema pere elukoht. Kuigi kaebaja võis seal korraldada seminare ja nendest osavõtjaid majutada, ei saa väita, et tegemist oli majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa järgi majutushoonega, täpsemalt puhkeküla või puhkelaagri majutushoonega (kood 12121). Kuna kaebaja määratles kasutusloa taotluses hoone vabaajakeskusena, oli õigustatud sellele kasutamise otstarbe „klubi, rahvamaja“ (kood 12615) andmine. Üksikelamu (kood 11101) otstarvet poleks saanud hoonele anda, sest see oleks läinud vastuollu detailplaneeringuga, 7(10)
3-20-1369 mille järgi võis Rohumaa tee 2 kinnistule kui sotsiaalmaale püstitada kultuuri- ja kogunemisasutuse. Eeltoodud põhjendustel ei ole apellatsioonkaebus hoone kasutamise otstarvet puudutavas osas põhjendatud. Kolmas isik, kes on alates 04.11.2021 Rohumaa tee 2 kinnistu omanik, ei ole hoone kasutamise otstarbe osas valla tegevusele vastuväiteid esitanud.
12.Halduskohus jättis rahuldamata nõude kohustada Harku valda korraldama reovee ärajuhtimine kaebaja kinnistult. Halduskohus leidis õigesti, et kaebaja ei ole Püramiidmaja OÜ õigusjärglane ning kaebajal puudub kohustus tegeleda naabrite reovee ärajuhtimisega oma kinnistu kaudu. Ringkonnakohus ei korda vastavaid põhjendusi. Naabrite reovesi jõuab kaebaja kinnistule valla omandis oleva Rohumaa tee kinnistul asuva torustiku kaudu. Kuna detailplaneeringu järgi pidigi imbväljak olema kaebaja kinnistul, võib kaebajal olla tehnorajatise talumiskohustus asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 lg 1 järgi, kuid kaebaja ei saa olla isikuks, kes tagab tehnorajatise töökorras olemise ning läbi valla omandis oleva torustiku tema kinnistule suunatud naabrite reovee nõuetekohase puhastamise. Halduskohus leidis põhjendatult, et kuna vastustaja ei sõlminud kellegagi lepinguid detailplaneeringu kohase reovee ärajuhtimise elluviimiseks, läks see kohustus üle vallale. KOKS § 6 lg 1 (veevarustuse ja kanalisatsiooni korraldamine omavalitsusüksuse poolt) ei tähenda, et vald peab kaebaja kinnistul oma kuludega valmis ehitama kaebaja elamu teenindamiseks vajaliku reovee ärajuhtimise süsteemi. Pealegi on kaebaja kinnistul juba olemas toimiv süsteem tema enda hoone jaoks. Kas see on kõigi keskkonnanõuetega kooskõlas, pole käesoleva vaidluse raames oluline, sest vald on väljastanud hoonele kasutusloa. Halduskohus on viidetega VeeS-le põhjendanud, miks ei pea vald moodustama kaebaja kinnistu juurde reoveekogumisala ega tagama võimalust ühiskanalisatsiooniga liitumiseks. Sellist kohustust ei tulene ka valla üldplaneeringust ega asjakohasest detailplaneeringust. Seega peab kaebaja ise tagama oma kinnistul enda tekitatud reovee nõuetekohase kogumise või maapinda immutamise. Järelikult ei ole kohustamisnõude rahuldamine võimalik. Kui kaebaja pidas kohustamiskaebuse all silmas, et vald korraldab naabrite reovee ärajuhtimise, siis selles osas märgib ringkonnakohus järgmist. Kaebaja õigusi ei saa rikkuda see, kuidas korraldab vald Rohumaa tee kinnistu torustikku jõudva naaberkinnistutelt lähtuva reovee ärajuhtimise. Imbväljaku olemasolu kaebaja kinnistul on ette nähtud detailplaneeringuga. Kas vastustaja peab vajalikuks Rohumaa tee 2 kinnistu vastavas osas reaalservituudiga koormamist (AÕS § 158 lg 2) või on alused sundvalduse seadmiseks (AÕS § 1581) või jõuab vald naabritega hoopis muule kokkuleppele ja leiab reovee ärajuhtimiseks lahenduse, mis ei puuduta enam Rohumaa tee 2 kinnistut, seda ei saa ringkonnakohus praegusel hetkel teada. Seega ei ole kohtul võimalik kohustada valda mingit konkreetset tegevust ette võtma. Oluline on, et vald ei saa kaebajat kohustada ehitama ja korras hoidma süsteemi, mis teenindab ka naaberkinnistuid. Seda väitis juba halduskohus oma otsuses kasutusloa kõrvaltingimust tühistades ning vald ei esitanud sellele apellatsioonkaebust.
13.Kaebaja esitas kasutusloa taotluse 27.03.2018 ning vastustaja väljastas selle 17.06.2020. Seega kestis menetlus enam kui 2 aastat. EhS § 54 lg 4 järgi tuleb kasutusluba anda 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. Kuigi praegusel juhul tuleb silmas pidada, et ehitisel puudus ehitusluba ja tuli läbi viia ehitusaudit, esitati see juba 2018. a aprillis. Seega peavad esinema mingid erilised asjaolud, mis õigustaksid menetluse sedavõrd pikka kestvust.
8(10)
3-20-1369 Ringkonnakohus leiab, et kasutusloa menetluses läks põhirõhk sellele, et kaebaja ehitaks välja detailplaneeringu järgse reoveekäitlemise süsteemi ning sõlmiks naabritega isiklikud kasutusõiguse lepingud. Kohtumenetluses on ilmnenud, et selliste nõudmiste esitamine polnud põhjendatud. Kasutusloa väljastamisel tuli vastustajal kontrollida vaid seda, et Rohumaa tee 2 kinnistu hoonel oleks nõuetekohane kanalisatsioon. Järelikult on vastustaja olnud kasutusloa väljastamisel viivituses ning õige pole halduskohtu seisukoht, et kahju hüvitamise nõude jääb rahuldamata, sest puudub õigusvastane tegu.
14.Kaebaja väitel tekkis kahju seeläbi, et kasutusloa puudumise tõttu ei olnud võimalik tal kinnistut müüa või refinantseerida kinnistu tagatisel olevat ärilaenu, mistõttu kandis ta otseseid kahjusid laenuandja ees ja kaudseid kahjusid saamata jäänud tulude tõttu filmiprojekti nurjumise pärast. Ringkonnakohus leiab, et kahju tekkimine ei ole tõendatud.
15.Seoses otsese varalise kahjuga (35 000 eurot), mis tekkis kohustuste tõttu laenuandja ees, märgib ringkonnakohus järgmist. Laenulepingud sõlmis 26.07.2017 ja 02.05.2018 Looallikas OÜ (dtl 172–175). Ühendus Tähevärav oli mõlema laenu puhul tagatise omanik ning Y oli käendaja. Laenuandjad ütlesid 10.07.2020 mõlemad laenulepingud üles ning nõudsid Looallikas OÜ kohustuste täitmist ka Y-lt kui käendajalt. Kaebaja märgib, et Looallikas OÜ võttis laenu kaebaja filmiprojektide jaoks. Alates 2018. a novembrist on laenukulu olnud järgmine: makstud intressid 14 725 eurot, võlgu intressid 8000 eurot, leppetrahvid lepingu lõpetamisest 12 232 eurot, sissenõudmise kirjad 70 eurot. Kaebaja arvutas laenukulud alates kuust, kui pani Rohumaa tee 2 kinnistu müüki. Kasutusloa puudumise tõttu müük ei õnnestunud (dtl 178). Ringkonnakohus märgib, et kaebajal, s.o Ühendusel Tähevärav ei saanud neid otseseid kulutusi tekkida, sest laenu tasumise kohustus oli Looallikas OÜ-l. Asjaolu, et mõlema ühingu seaduslikuks esindajaks oli Y, et tähenda, et nende kohustusi tuleb vaadelda ühiselt. Kaebaja oli vaid tagatise omanik. Pole eluliselt usutav, et 26.07.2017 ja 02.05.2018 võetud laenu oligi kavas tagasi maksta Rohumaa tee 2 kinnistu ehk tagatise müügist saadava rahaga. Y on korduvalt rõhutanud, et Rohumaa tee 2 kinnistul asuv hoone on tema pere kodu. Kaebaja hinnang, et kui hoonel oleks olnud kasutusluba, oleks õnnestunud see soovitud ajal ära müüa, on oletuslik. Kasutusloa puudumine võis müüki küll pidurdada, sest pangast laenu saamine on raskendatud, kuid arvestada tuleb ka sellega, et püramiidmaja puhul on tegemist sotsiaalmaal asuva väga spetsiifilise arhitektuuriga hoonega, mille tõttu on potentsiaalse ostuhuviga isikuid tavapärasest usutavasti vähem.
16.Kaebaja leiab, et vastustaja õigusvastane viivitus tekitas talle kahju saamata jäänud tulu näol summas 150 000 eurot. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kaebaja on esitanud mitmeid selgitusi, kuidas kasutusloa mitteväljastamisega takistas vastustaja hoone müüki ja nurjas selle kaudu mängufilmi „Stella“ tootmise ja turustamist (dtl 179). Ringkonnakohus leiab, et puudub põhjuslik seos vastustaja tegevuse ja mängufilmi mittevalmimise vahel. Looallikas OÜ võttis Y filmiprojekti tarbeks laenu kokku üle 150 000 euro. Toimiku materjalidest nähtub, et Y-l oli küll olemas mängufilmi idee, kuid puudub igasugune alus väita, et Rohumaa tee 2 hoonele kasutusloa andmisel oleks filmi tootmine õnnestunud, seda oleks edukalt turustatud ning kaebaja oleks pärast tootmiskulude mahaarvamist teeninud tulu 150 000 eurot.
17.Veel leiab kaebaja, et viivitusega tekitatud kahju seisneb kanalisatsioonistrassi ümberehitamise kuludes 15 064 eurot: esmane hinnapakkumine trasside ümberehitamiseks 11 264 eurot, ekskavaatoritööd 500 eurot, killustik 300 eurot, vana trassi likvideerimine ja haljastustööd 2000 eurot, projektijuhtimine 1000 eurot (dtl 183).
9(10)
3-20-1369 Kaebaja on kulude tõendamiseks esitanud üksnes APH Infra OÜ 17.06.2019 hinnapakkumise, mis on koostatud WMS Engineering OÜ projekti alusel (dtl 184). Rohumaa tee 2 kinnistul 03.12.2019 toimunud biopuhasti EKOL5 tehnilise seisukorra kontrollimise kohta vormistatud aktist (dtl 339) nähtub, et eelnimetatud projekti järgne süsteem oli välja ehitatud, biopuhasti oli paigaldatud vastavalt nõuetele ning äravool toimus mööda isevoolset kanalitrassi. Y koostatud kanalisatsioonisüsteemi rajamise seletuskirja (dtl 391) kohaselt on tegemist kaebaja kinnistu teenindamiseks vajaliku süsteemiga. Detailplaneeringujärgset imbväljakut, mis teenindaks teisi kinnistuid, ei ole rajatud. Nagu ringkonnakohus on juba eelnevalt selgitanud, pidi kaebaja ise kandma kulud, mis seonduvad tema kinnistul tema hoone kasutamisega seotud reoveesüsteemi väljaehitamisega. Kohtumenetluses pole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja oleks kandnud muid kulusid.
18.Eeltoodust lähtuvalt jääb Ühenduse Tähevärav apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 14.04.2021 otsus muutmata. HKMS § 108 lg 1 alusel jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.