Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Janar Jäätma ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. veebruar 2022, Tallinn
Haldusasja number
3-20-1706
Haldusasi
PK kaebus Tallinna linna kohustamiseks parandada Roosikrantsi tn 15 andmed ehitisregistris
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 29. märtsi 2021. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – PK, esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja – Tallinna linn, esindaja EV Kolmandad isikud –
MA, G, TG, KL, UO, IS, SS, MT, KV, MV, OÜ
Annimar, Mulgi Häärber OÜ ja OÜ Reaalkodu, esindaja Tuulikki Laesson VJ, VJ, SM, OS, SS, OÜ Capital Kinnisvara, Ekspertarst OÜ ja OÜ Rolegur
Menetluse alus ringkonnakohtus
PK apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
27. jaanuar 2022
RESOLUTSIOON
Jätta PK apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29. märtsi 2021. a otsuse haldusasjas nr 3-20-1706 resolutsioon muutmata, kuid muuta halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 24. märtsil 2022 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).
3-20-1706 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinnas Roosikrantsi tn 15 kinnistul (registriosa nr 51801) asub 1912. aastal valminud rikkaliku fassaadikujundusega juugendstiilis kortermaja, mis on Jacques Rosenbaumi loomingu ilmeka näitena tunnistatud kultuuriministri 13.05.1997 määrusega nr 25 arhitektuurimälestiseks (kultuurimälestiste registri nr 8215). Roosikrantsi tn 15 elamu (EHR kood 101025280) andmed on ehitisregistrisse kantud 1973. a inventariseerimise alusel vastavalt varasema hooneregistri toimikule.
2.Roosikrantsi tn 15 kaasomanik PK esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) 01.04.2020 taotluse muuta 23.03.2020 andmete esitamise teatise alusel Roosikrantsi tn 15 korterelamu andmed ehitisregistris selliselt, et need vastaksid 1996. a inventariseerimise joonistele (RAS EESTI TÖÖSTUSPROJEKT töö nr 8914), märkides, et nende jooniste alusel on 2018. aastal sõlmitud notariaalne kasutuskorra kokkulepe, mis on aluseks majanduskulude jagamisel Roosikrantsi tn 15 kaasomanike vahel. Ehitisregistri andmed ei vasta tegelikkusele korterite arvu ega ka pindade osas.
3.TLPA keeldus 30.04.2020 vastusega nr 4-5/877-3 Roosikrantsi tn 15 elamu andmete muutmisest ehitisregistris, sest andmeid ei saa muuta 1996. a inventariseerimise jooniste alusel, vaid ehitise andmete muutmiseks tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt, mis kajastaks Roosikrantsi tn 15 elamut tervikuna ning kõiki hoones tehtud ümberehitusi ja muudatusi. TLPA selgitas, et korterelamus on erinevatel aegadel ja erinevates korterites tehtud ehitusloa või ehitusteatise kohustuslikke ümberehitustöid ja muudatusi, kuid ümberehituste kohta puuduvad põhiosas ehitusload või ehitusteatised. Enne 01.07.2015 tehtud ehitustöid on ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) §-de 28 ja 29 kohaselt võimalik seadustada kasutusteatise ja auditiga. Pärast 01.07.2015 tehtud ehitustöid on võimalik seadustada ehitusteatise ja ehitusprojektiga vastavalt ehitusseadustikule (EhS). Kuna kahte erinevat menetlust ei saa korraldada samaaegselt ning arvestades asjaolu, et TLPA on osade korterite kohta esitanud ettekirjutusega nõude esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt, siis tuleb ehitisregistri kaudu esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt, mis kajastaks tervet Roosikrantsi tn 15 hoonet ning selles tehtud ümberehitusi ja muudatusi.
4.Tallinna Linnavalitsus jättis 12.08.2020 korraldusega nr 843-k (vaideotsus) rahuldamata PK 29.05.2020 vaide, milles taotleti TLPA kohustamist muuta Roosikrantsi tn 15 korterelamu andmed ehitisregistris vastavalt 23.03.2020 teatisele. Roosikrantsi tn 15 elamu andmete korrastamiseks ehitisregistris tuleb EhS § 35 ja lisa 1 kohaselt esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga, mis kajastab tervet Roosikrantsi tn 15 hoonet ning selles tehtud ümberehitusi ja muudatusi. Linnavalitsuse hinnangul on paljasõnaline ja ebausutav väide, et valeandmete parandamiseks vajaliku uue projekti tegemine on enne korteriühistu moodustamist võimatu või 2(12)
3-20-1706 võtaks määramatult kaua aega. Kinnistu kaasomanikel tekiks TLPA kinnitatud ehitusprojekti plaanide (s.o korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 7 tähenduses hoonestusplaani) alusel võimalus moodustada korteriomandid.
5.PK esitas Tallinna Halduskohtule 11.09.2020 kaebuse, milles palus kohustada Tallinna linna parandama Roosikrantsi tn 15 korterelamu andmed ehitisregistris vastavalt tema 29.05.2020 vaides esitatud nõuetele ja põhjendustele. Põhjendatud ei ole kajastada korterelamu andmeid ehitisregistris 1996. a inventariseerimise plaanide asemel 1973. a inventariseerimise plaanide alusel. Arhiividokumendid puuduvad mõlema inventariseerimise seisu väljaehitamise kohta ning ei saa eeldada, et 1973. a inventariseerimine vastab projektile ja 1996. a inventariseerimine ei vasta. Tavapäraselt kantakse andmed ehitisregistrisse viimaste inventariseerimisjooniste põhjal ja sellest keeldumine kujutab ebavõrdset kohtlemist. Ettekirjutused saanud kaasomanikud ei ole teostanud ümberehitustöid, mis oleksid muutnud 1996. a inventariseerimise joonistel märgitud korterite piirdeid või pindasid. Pärast andmete parandamist vastavalt 1996. a inventariseerimise joonistele saab moodustada korteriomandid ja korteriühistu. Enne korteriühistu moodustamist on andmete kaasajastamiseks vajalikku uut projekti teha võimatu või see võtaks määramatult kaua aega ning selle jooksul halveneks hoone seisukord veelgi. Roosikrantsi tn 15 hoone kapitaalremondi kohta on 1979–1984 koostatud tööprojekt, mis vastab 1996. a inventariseerimise plaanidele. Hoone kuulus Tallinna linnale ja tagastati Tallinna Linnavalitsuse 15.10.1993 korraldusega nr 1090-k õigusjärgsetele omanikele. Pärast tagastamist ei ole hoones ehitustöid tehtud. Endisesse hooneregistrisse olid kõik andmed kantud 1996. a inventariseerimise alusel, kuid ehitisregistrisse on ekslikult üle võetud vanemad andmed ja see viga tuleb parandada. Roosikrantsi tn 15 kaasomanikel on õigustatud ootus, et ehitisregistris on samad andmed, mis sisaldusid ka hooneregistris. 1996. a inventariseerimise andmed vastavad tegelikule olukorrale ning nende alusel on 07.11.2017 sõlmitud notariaalne kasutuskord. Projekti tegemine oleks enne korteriühistu moodustamist võimatu, sest suur osa kaasomanikest ei pea seda vajalikuks või ei kooskõlasta seda. Kaebaja ei ole nõus projekti koostama üksnes eesmärgiga parandada TLPA poolt ehitisregistrisse kantud ebaõiged andmed. Projekti eesmärk saaks olla üksnes elamu renoveerimine, kuid see eeldab ühistu moodustamist.
6.Tallinna linn palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Praegusel juhul ei ole võimalik ehitisregistri andmeid parandada 1996. a inventariseerimise andmete alusel, sest registrisse ei saa kanda andmeid, mis ei ole ilmselt õiged. Roosikrantsi tn 15 hoones on nii enne kui ka pärast 1996. a inventariseerimist tehtud nii seaduslikke kui ka olulisi ebaseaduslikke ehitustöid, mistõttu ei vasta 1996. a andmed praegusele tegelikule olukorrale. Ebaseaduslikke ehitustöid ei ole võimalik seadustada andmete esitamise teatisega, vaid selleks tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Ehitisregistri andmed, mille aluseks on 1973. a inventariseerimise joonised, on võetud üle hooneregistrist. Tallinna linn ei ole kummagi registri vastutavaks töötlejaks, vaid tegemist on riigi andmekogudega. Hooneregistri andmete ehitisregistrisse ülekandmine toimus vastavalt Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määruse nr 405 „„Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimäärus“ §-le 34. 1973. a ja 1996. a inventariseerimisjoonised lahknevad väga oluliselt, kuid ehitustööde kohta puuduvad igasugused dokumendid. Roosikrantsi tn 15 hoones ulatuslike ümberehitustööde tegemist kinnitab 2017. a-l toimunud ehitusjärelevalve (vt TLPA 28.02.2017 ettekirjutus nr 1712899/00045 korterite nr 1, 3, 14 ja 21 kohta). Üksikute korterite kohta ehitisregistrisse õigete andmete kandmine ei oleks saanud aidata kaasa terve Roosikrantsi tn 15 hoone korteriomanditeks jagamisele. Vastustajal puudub ülevaade, millised ehitusteatist või -luba nõudvaid ehitustöid on pärast 1996. a tehtud, vaid selle kohta oleks võimalik saada ülevaade alles pärast ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist. Vajalike dokumentide koostamine on Roosikrantsi tn 15 kaasomanike kohustus. TLPA arhiivis on Roosikrantsi tn 15 hoone kohta olemas vaid 1912. a ehitusprojekt ning ehitusprojektid keldris asuva puhvet/baari ja I korrusel asuva ilusalongi ümberehituse kohta. 1996. a inventariseerimisjoonised võivad küll vastata 3(12)
3-20-1706 kaebaja viidatud 1979–1984 tööprojektile, kuid see ei muuda asjaolu, et hoones on ka hiljem tehtud olulisi seadustamist vajavaid ümberehitustöid. Olenemata sellest, et Roosikrantsi tn 15 hoone tehnilised andmed on ehitisregistrisse kantud 1973. a inventariseerimise jooniste alusel, ei kanta andmeid ehitisregistrisse üldjuhul mitte inventariseerimisjooniste, vaid pädeva asutuse poolt antud ehitus- ja kasutusloaga heakskiidetud ehitusprojekti alusel. Erandi sellest sätestavad EhSRS §-d 28 ja 29, mis võimaldavad teatud andmeid registrisse kanda ka ehitise auditi alusel.
7.Tallinna Halduskohus jättis 29.03.2021 otsusega PK kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Vaidlust ei ole selles, et Roosikrantsi tn 15 elamu andmed on ehitisregistrisse kantud 1973. a inventariseerimise alusel ning hoone tegelikkuses neile andmetele ei vasta. Kui avalikus andmekogus kajastuvad ebaõiged andmed, mis võivad takistada või raskendada isikul enda subjektiivsete õiguste teostamist, on isikul õigus nõuda nende andmete parandamist ning kui pädev haldusorgan keeldub andmete parandamisest, on isikul õigus pöörduda kohustamiskaebusega halduskohtusse. Registrikande tegemine ja sellest keeldumine on käsitatav toiminguna (vt Riigikohtu 11.11.2002 otsus nr 3-3-1-59-02). Ebaõiged registriandmed takistavad korteriomandite loomist ja korteriühistu moodustamist (vt KrtS § 7 lg 1 p 1). Seega ei saa välistada, et keeldumine rikub kaebaja õigusi. Ehitisregistri põhimääruse (Vabariigi Valitsuse 19.06.2015 määrus nr 69) § 31 lg 2 kohaselt on andmete registrisse kandmise alusdokumendid ehitise või ehitamisega seonduvad taotlused, teatised, load ja ettekirjutused, ehitise kui vallasasja käsutamise või pärimise dokumendid ning ehitise kui vallasasja keelde ja areste käsitlevad dokumendid. Vastustaja on andmeandjana (vt põhimääruse § 32 lg 1 ja lg 2 p 1) kohustatud esitama registrile ainult õigeid ja täielikke andmeid ning vastutab registrisse kantavate andmete õigsuse eest (vt põhimääruse § 34 lg 1). Registri eesmärk on kajastada võimalikult täpselt olemasolevate ehitiste faktilist olukorda (vt EhS § 58 lg 1, põhimääruse § 2). Eeltoodust tulenevalt saab vastustaja kanda ehitise kohta registrisse üksnes õigeid andmeid nõuetekohaste alusdokumentide alusel. Roosikrantsi tn 15 elamu tehniliste andmete ehitisregistrisse kandmise aluseks ei saa praegusel juhul olla 1996. a inventariseerimise andmed, sest need ei kajasta hoone olemasolevat olukorda. Vastustaja on õigesti nõudnud, et andmete parandamiseks (tegelikkusega vastavusse viimiseks) tuleb esitada kogu hoonet hõlmav ehitusteatis ja ehitusprojekt. Ehitise ümberehitamiseks EhS § 4 lg 3 tähenduses, mis vajab ehitusteatist või ehitusluba, tuleb pidada igasugust tegevust, mille käigus muutuvad oluliselt ehitise tehnilised andmed (vt põhimääruse § 6 p 10; majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 2 lg 2 p 34, § 3 p-d 3 ja 4, § 17 lg 3). Vastustaja on 1996. a inventariseerimise andmete, 28.02.2017 ettekirjutuse nr 1712899/00045 ning kortereid nr 1, 3 ja 14 puudutava ehitusprojekti (töö nr 17-04) seletuskirja alusel põhjendatult leidnud, et Roosikrantsi tn 15 elamus on tehtud erinevaid ümberehitustöid ja muudatusi, mille tagajärjel on muutunud nii korterite pind kui ka tubade arv ning mis nõudsid pädeva asutuse kooskõlastust või luba. Vastustaja kinnitusel need dokumendid põhiosas puuduvad (sh 1973. a ja 1996. a vahel toimunud ümberehituste kohta – nt 1996. a joonisel puuduvad üldse varasemad korterid nr 26, 27, 6a ja 9a). Ehitusjärelevalve käigus on lisaks tuvastatud, et ulatuslikke ümberehitustöid on hoones tehtud ka pärast 1996. a inventariseerimist. Isegi kui korterite nr 1, 3 ja 14 kohta oleks ettekirjutuse alusel registrisse kantud õiged andmed, ei võimaldaks see Roosikrantsi tn 15 hoone jagamist korteriomanditeks. Täiendavalt on vastustaja selgitanud, et ebaseaduslikku ehitustegevust on hoones toimunud ka pärast 2017. a ehitusjärelevalvet (vt kaebaja 16.09.2020 e-kiri, mille kohaselt on korteri nr 8 elanik paigaldanud hoone katusele omavoliliselt soojuspumba, milleks pidi olema ehitusteatis). Seega ei vasta tõele, et elamus ei ole pärast selle tagastamist ümberehitustöid tehtud.
4(12)
3-20-1706 Vastustaja ei saanud esitada ehitisregistrisse ehitise kohta tehnilisi andmeid 25 aasta taguste inventariseerimisjooniste alusel, mis ei kajasta hoone olemasolevat olukorda. Samuti on õige, et kui ehitise andmed on muutunud ehitusteatise esitamist või ehitusluba nõudva ehitustegevuse tõttu, siis ei saa ehitise andmeid ehitisregistris muuta andmete esitamise teatise alusel, vaid sel juhul saab andmete muutmise aluseks olla pädeva asutuse poolt antud ehitus- ja kasutusloaga või ehitus- ja kasutusteatise alusel heakskiidetud ehitusprojekt (vt põhimääruse § 31 lg 2). Ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise peab EhS § 19 lg 1 p 2 kohaselt tagama omanik. Roosikrantsi tn 15 elamus korteriomandite seadmiseks ja korteriühistu moodustamiseks tuleb vastustajale esitada hoone tegelikku olukorda (sh tehtud ümberehitusi ja muudatusi) kajastav ehitusteatis ja ehitusprojekt (KrtS § 7 lg 1 p 1). Asjaolust, et varasem hooneregister kajastas väidetavalt 26.05.1998 seisuga Roosikrantsi tn 15 elamu kohta 1996. a inventariseerimisele vastavaid andmeid, ei saanud kaebajale tekkida õiguspärast ootust ehitisregistri andmete muutmiseks selliste dokumentide alusel, mis kehtiva õiguse kohaselt ei võimalda pädeval asutusel hoone tehnilisi andmeid ehitisregistris muuta. Sellist nõudeõigust ei tulene ka asjaolust, et hooneregistrist ehitisregistrisse üle kantud 1973. a inventariseerimise andmed ei kajasta samuti elamu tegelikku olukorda. Ebavõrdset kohtlemist ei saa tuletada kaebaja paljasõnalisest väitest, et tavaliselt on andmed ehitisregistrisse kantud viimaste inventariseerimisjooniste alusel. Puudub alus arvata, et vastustaja oleks sarnases olukorras mõne teise isiku andmete esitamise teatise alusel kandnud ehitisregistrisse ehitise tehnilised andmed selle olemasolevat olukorda mittekajastavate dokumentide alusel. Isegi kui vastustaja praktika kannete tegemisel oleks olnud ebaõige, ei saa nõuda vale halduspraktika jätkamist.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.PK palub 28.04.2021 apellatsioonkaebuses (täiendatud 12.01.2022) tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada tema kaebus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. Halduskohus on lasknud end eksitada vastustaja ebaõigetest seisukohtadest ja alusetult leidnud, et vastustaja ei saa esitada Roosikrantsi tn 15 elamu kohta ehitisregistrisse tehnilisi andmeid 1996. a inventariseerimise jooniste alusel. Halduskohus jättis kontrollimata, millistel sisulistel alustel keeldus vastustaja andmete ehitisregistrisse kandmisest ja milline on sellega kaasnev kaebaja omandiõiguse piirang (s.o korteriomandite moodustamise võimatus). Vaidlust ei ole selles, et ehitisregistris sisalduvad praegu 1973. a inventariseerimise andmed ja hoone tegelikkuses neile ei vasta. Seega sisaldab ehitisregister ebaõigeid andmeid ja vastustaja on andmete ebaõigsusest teadlik, kuid ei ole neid parandanud. Vastustajal oli kohustus kanda 1996. a inventariseerimise andmed endisesse hooneregistrisse ning pärast selle likvideerimist tuli vastavad andmed kanda üle ehitisregistrisse. Halduskohus jättis tähelepanuta, et ehitisregistri põhimääruse § 32 lg 2 p 4 kohaselt on andmete registrisse kandmise õigus ka kohalikul omavalitsusel. Samuti ei ole põhjendatud, millistele nõuetele 1996. a inventariseerimise joonised ei vasta (vt põhimääruse § 36 lg 1). Hooneregistri andmete ülekandmiseks ehitisregistrisse sõlmis Tallinna linn riigiga 03.12.2003 koostöölepingu, millest tulenevalt oli Tallinna linna kohustatud korraldama õigete andmete kandmise ehitisregistrisse. Roosikrantsi tn 15 elamu kohta sisaldusid riiklikus hooneregistris viimaste andmetena 1996. a inventariseerimisjoonised. Halduskohus ei ole tuvastanud hooneregistri viimast seisu, millega rikkus uurimispõhimõtet. Tallinna Linnaarhiivi 21.04.2021 teabe kohaselt sisaldusid 1996. a inventariseerimisjoonised hooneregistris Roosikrantsi tn 15 toimikus ja olid kõige uuemad. Kuna joonised olid hooneregistrile korrektselt esitatud, siis oli vastustajal kohustus kanda need 5(12)
3-20-1706 esmalt hooneregistrisse ja hiljem kanda üle ka ehitisregistrisse, kuid seda ei ole tehtud. Jääb arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel on ehitisregistrisse kantud 1973. a inventariseerimise andmed, mitte 1996. a inventariseerimise andmed. Hooneregistris oli õiguslik tähendus üksnes pabertoimikul ning andmete ülekandmisel tulnuks kontrollida pabertoimiku ja hooneregistri infosüsteemi andmete vastavust. Kuna seda kohustust ei täidetud, kanti ehitisregistrisse valed andmed. Ebaõigete andmete parandamise eest vastutab andmete registrisse kandja ja kohalikul omavalitsusel on õigus muuta ehitise andmeid ka omaniku teatiseta (vt Riigikohtu 26.03.2019 otsus nr 3-14-52261, p-d 11–12). See omab tähtsust ka praeguses vaidluses. Tallinna Linnavalitsuse 15.10.1993 korralduse nr 1090-k, millega Roosikrantsi tn 15 hoone tagastati õigusjärgsetele omanikele, p-st 3 nähtub, et hoone oli varem Tallinna linna omandis ning seega pidi vastustaja olema teadlik hoones toimunud ehitustegevusest (ja seega ehitise andmete muutumisest). Halduskohus ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel oli töödega seoses tarvis ehitus- ja kasutusluba. Õigusjärgsed omanikud võisid eeldada, et tagastatud hoone on õiguspärases kasutuses. Hoone tagastamise ja 1996. a inventariseerimisjooniste koostamise vahel hoones ehitustöid ei tehtud. Samuti ei ole halduskohus tuvastanud, milliseid „ulatuslikke ehitustöid“ on hoones tehtud pärast 1996. a inventariseerimisjooniste koostamist. Halduskohus tugines TLPA 28.02.2017 ettekirjutusele nr 1712899/00045, kuid samas ei ole vaidlust, et korterite nr 1, 3 ja 14 osas on ettekirjutus loetud täidetuks ning küsimus saab olla vaid korteri nr 21 ehitustöödega. Teadaolevalt on tegemist üksnes korterite mittekandvate vaheseinte osalise eemaldamisega. Isegi kui mõni elamus toimunud tegevus vajab ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist, ei saa selle alusel keelduda 1996. a inventariseerimise andmete ehitisregistrisse kandmisest. Ehitisregistri eesmärk on kajastada olemasolevate ehitiste faktilist olukorda võimalikult täpselt ja võimalike ehitustööde õiguspärasus ei ole kande tegemisel määrav (vt lahend nr 3-14-52261, p 14). Enamus korteritest (sh kaebajale kuuluv korter) vastab täpselt 1996. a inventariseerimise joonistele. Hea halduse põhimõttega ei ole kooskõlas see, et vastustaja keeldub andmete parandamisest põhjusel, et ühes korteris on tehtud väidetavalt ebaseaduslikke ehitustöid (mittekandvate seinte eemaldamine) ja ühele korterile on väidetavalt paigaldatud katusele õhksoojuspump, kusjuures selles osas pole tehtud mingit järelevalvet. Roosikrantsi tn 15 korteriomanditeks jagamise eelduseks ei ole kasutusteatise esitamine, vaid hoonejaotusplaan. Seega piisab pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakirjast hoone ehitisregistrisse kantud plaanist, milleks saavad olla ka 1996. a inventariseerimisjoonised. KrtS ei nõua, et kinnistusraamatus tuleks märkida eriomandi osa suurus, vaid üksnes korteri asukoht plaanil. Seega ei oma konkreetse korteri tubade pindade erinevus tähtsust. Ühestki õigusaktist ei tulene vastustajale õigust nõuda korteriomanditeks jagamisele eelselt ehitusprojekti ning ehitus- ja kasutusteatist. Samasugust nõuet ei ole nähtud ette ka korteriühistu moodustamiseks. Kogu hoonet hõlmava ehitusprojekti ja ehitusteatise nõue on äärmiselt ebamõistlik ja põhjustab kaasomanikele põhjendamatult suuri kulutusi. Kuna tegemist on kaasomandiga, siis ei oleks tehtavaid kulusid võimalik mõistlikult sisse nõuda ka neilt kaasomanikele, kes mingil põhjusel ei nõustu kulude kandmises osalema. Korteriühistu olemasolu korral saaks majandamiskulusid jagada. Roosikrantsi tn 15 hoone on tugevalt amortiseerunud ja vajab rekonstrueerimist. Selle asemel, et nõuda kogu hoone kohta ehitusprojekti ja ehitusteatise esitamist, peaks vastustaja algatama järelevalvemenetluse nende korterite suhtes, kus tema hinnangul on pärast 1996. a inventariseerimist tehtud ehitustöid. Korteriomandite moodustamise võimatus rikub kaebaja omandiõigust. Halduskohus ei ole hinnanud ehitusprojekti esitamise nõude mõju kaebaja ja teiste kaasomanike omandiõigusele. 2017. a hinnapakkumise kohaselt olnuks kogu hoonet hõlmava ehitusprojekti koostamise maksumus 38 480 eurot ning praeguseks oleks see kulu suurusjärgus 50 000–75 000 eurot (ca 4500–7000 eurot iga korteri kohta). Sellise kulu kandmise nõude esitamine ei ole mõistlik ega 6(12)
3-20-1706 proportsionaalne. KrtS § 7 lg 1 p-s 1 nimetatud hoonejaotusplaani aluseks olevad andmed ei pea olema sellise täpsusega, et nende alusel oleks võimalik ehitada. Vastustaja on praeguses menetluses püüdnud sisuliselt saavutada täiendavalt ehitusjärelevalve eesmärke (st seadustada ehitustöid), kuid seda tuleks teha eraldiseisvalt, mitte takistades korteriomandite moodustamist. Ehitusteatise ja ehitusprojekti nõue on vastuolus ka EhSRS § 28 lg-ga 2, sest vastustaja ei ole väitnud, et hoones oleks tarvis teha ehitusteatist või ehitusluba nõudvaid töid (vrd Riigikohtu 08.04.2021 otsus nr 3-18-2244, p 20). Kaasomanikel on teoreetiliselt õigus nõuda kaasomandi lõpetamist tsiviilkohtumenetluse korras, kuid kohus saaks kaasomand korteriomanditeks jagada üksnes juhul, kui korteriomandid vastavad KrtS § 7 lg-s 1 toodud nõuetele. Vastustaja ei ole tõendanud, et 1973. a inventariseerimise andmed oleksid kuidagi „seaduslikumad“ kui 1996. a inventariseerimise andmed, kuid ometi keeldub viimaseid ehitisregistrisse kandmast. Kaebaja hinnangul on Roosikrantsi tn 15 kaasomanikke koheldud ebavõrdselt, võrreldes teiste elamute omanikega, kellele kuuluvate ehitiste andmed on kantud ehitisregistrisse kõige värskemate jooniste alusel.
9.Tallinna linn palub 02.09.2021 vastuses jätta PK apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Suur hulk apellatsioonkaebuse väidetest on asjassepuutumatud ja apellatsioonimenetluses esitatud uute tõendite juurdevõtmine ei ole põhjendatud. Kaebaja viidatud koostööleping (vt Tallinna Linnavalitsuse 03.12.2003 korraldus nr 2816-k) puudutas üksnes hooneregistri pabertoimikute üleandmist, mitte hooneregistri andmete ehitisregistrisse ülekandmist. Viimati nimetatu toimus Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määruse nr 405 §-s 34 sätestatu järgi. Vastustajale ei ole teada, miks kanti ehitisregistrisse 1973. a inventariseerimise andmed, kuid see ei oma vaidluse lahendamisel ka tähtsust. Asjas on piisavalt tõendatud, et Roosikrantsi tn 15 hoones on toimunud ulatuslikud ümberehitustööd nii enne kui ka pärast 1996. aastat, mistõttu tähendaks 1996. a inventariseerimise andmete ehitisregistrisse kandmine üksnes ehitisregistris olevate valeandmete asendamist teiste valeandmetega. Vastustajal tuleb kaebaja taotluse lahendamisel lähtuda kehtivast õigusest (s.o ehitisregistri põhimäärusest, mis lubab kanda ehitise kohta ehitisregistrisse üksnes õigeid andmeid nõuetekohaste dokumentide alusel). Roosikrantsi tn 15 elamu tagastamist puudutava Tallinna Linnavalitsuse 15.10.1993 korralduse nr 1090-k p-st 3 ei järeldu, et Roosikrantsi tn 15 hoone kuulus enne õigusjärgsetele omanikele tagastamist Tallinna linnale. Nõukogude perioodil kuulus kogu elamufond riigile või riigiettevõtetele ametikorteritena. Kuna hoones on ulatuslikke ümberehitustöid tehtud ka hiljem, siis ei oma enne tagastamist toimunu seejuures sisulist tähtsust. Korterite nr 1, 3 ja 14 kohta esitatud ehitusprojekti seletuskiri kinnitab, et 2017. a-l toimusid ulatuslikud ümberehitused, mille tagajärjel muutusid ehitise tehnilised andmed (muutusid nii eluruumide arv kui ka pind). Ebaseaduslikud ehitustööd on toimunud ka korteris nr 21, mille kohta ei ole kunagi ehitusprojekti esitatud. Asjaolu, et vastustaja ametnik luges 11.10.2017 e-kirjaga ettekirjutuse korterite nr 1, 3 ja 14 osas täidetuks, leides, et tegemist oli n-ö vaba ehitustegevusega, ei muuda olematuks, et kõnealused ehitustööd vajanuks siiski ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist. Pärast 1996. aastat on ümber ehitatud ka keldris asuv puhvet/baar ja I korrusel asuv ilusalong (nende kohta on arhiivis olemas vajalikud load). Üksikute korterite kohta ehitisregistrisse õigete andmete kandmine ei saaks aidata kaasa Roosikrantsi tn 15 hoone korteriomanditeks jagamisele, sest pole teada, mis on toimunud muudes korterites. Varasemalt toimunud ulatuslikke ümberehitusi arvestades on väheusutav, et korterid on püsinud alates 1996. a-st muutumatuna. Õhksoojuspump ei takista korteriomanditeks jaotamist, kuid näitab, et hoones on ehitustööd käinud kuni viimase ajani. Kaebaja soovib saavutada olukorda, et ehitisregistris oleksid andmed, mis võimaldavad jagada Roosikrantsi tn 15 elamu korteriomanditeks. Kaebaja väide, et 1996. a inventariseerimise ajaga võrreldes ei ole olukord muutunud, on paljasõnaline ja vastuolus muude tõenditega. Vastustaja 7(12)
3-20-1706 järelevalve- ja uurimiskohustus ei ole piiramatu, mistõttu ei saa kaebaja nõuda, et vastustaja ise uuriks, milliseid ehitustöid on hoones alates 1996. a-st üldse tehtud. EhS § 61 lg-st 2 tulenevalt on õiguslik tähendus mh ehitusteatiste ja -lubade alusel ehitisregistrisse kantud andmetel. EhS § 19 lg 1 p 2 järgi on just omaniku kohustuseks esitada ehitisregistrisse kandmiseks sellised dokumendid, mis tagaksid ehitisregistri andmete õigsuse. Seega ei saa ebaproportsionaalseks ega põhjendamatult kulukaks pidada nõuet esitada korteriomanditeks jagamise võimaldamiseks ehitusteatis ja ehitusprojekt kogu hoone kohta. Kaasnevaid kulutusi ei pea kandma kaebaja üksi, vaid need jaotuvad kõigi kaasomanike vahel. Kuigi halduskohus on ekslikult märkinud, et korteriomandid saab jagada ja korteriühistu moodustada pärast kasutusteatise ehitisregistrisse kandmist, piisaks tegelikult juba ehitusteatise (koos ehitusprojektiga) teavitatuks lugemisest. Halduskohus leidis kokkuvõttes õigesti, et kaebajal ei ole õigust nõuda vastustajalt hoone kohta tegelikkusele mittevastavate andmete ehitisregistrisse kandmist ning seda ka juhul, kui senised registriandmed on ebaõiged. TLPA 30.04.2020 kirjas on kaebajale õigesti selgitatud, et ainus võimalus viia ehitisregistri andmed tegelikkusega kooskõlla on see, kui Roosikrantsi tn 15 kaasomanikud esitavad vastustajale nõuetekohase ehitusprojekti koos ehitusteatisega.
10.Kolmandad isikud MA, JG, TG, KL, UO, IS, SS, MT, KV, MV, OÜ Annimar, OÜ Mulgi Häärber ja OÜ Reaalkodu toetavad 12.08.2021 seisukohas apellatsioonkaebust ning paluvad selle rahuldada, nõustudes apellandi põhjendustega.
11.Kolmandad isikud VJ, VJ, SM, OS, SS, OÜ Capital Kinnisvara, Ekspertarst OÜ ja OÜ Rolegur ei ole apellatsioonkaebuse suhtes oma seisukohta esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Ringkonnakohus leiab, et PK apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
13.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et ehitisregistris sisalduvad Roosikrantsi tn 15 korterelamu (EHR kood 101025280) andmed, mis põhinevad 1973. a inventariseerimisel, ei vasta ehitise tegelikele näitajatele. Kuna PK on kaebuses taotlenud Tallinna linna kohustamist parandada Roosikrantsi tn 15 korterelamu andmed ehitisregistris vastavalt tema 29.05.2020 vaides esitatud nõuetele, siis tuleb asja lahendamiseks hinnata, kas Tallinna linnal saab olla kohustus muuta Roosikrantsi tn 15 hoone andmeid ehitisregistris vastavalt 1996. a inventariseerimise joonistele (RAS EESTI TÖÖSTUSPROJEKT töö nr 8914). Samale allikale tugines PK 23.03.2020 andmete esitamise teatis, mille kohta leidis TLPA 30.04.2020 vastuses nr 4-5/877-3, et andmete parandamine oleks võimalik üksnes kogu elamut hõlmava ehitusteatise ja ehitusprojekti alusel. Seda seisukohta korrati Tallinna Linnavalitsus 12.08.2020 korralduses nr 843-k (vaideotsus). Kohustamisnõude lahendamiseks tuleb kindlaks teha, kas vastustaja on kohustatud taotletavat toimingut tegema või selle tegemist kaaluma (vt riigivastutuse seaduse § 6 lg-d 1 ja 4).
14.Ringkonnakohus peab vajalikuks esmalt rõhutada, et kuivõrd nii ehitisregistri andmete parandamine kui ka nende parandamisest keeldumine on toimingud, mitte haldusaktid, siis ei ole TLPA 30.04.2020 vastusega pandud Roosikrantsi tn 15 kaasomanikele iseenesest kohustust (st tehtud ettekirjutust) esitada kogu elamut hõlmav ehitusteatis ja ehitusprojekt. Seetõttu isegi juhul, kui Tallinna linnal ei olnud alust nõuda tingimata ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist, ei ole kaebuse rahuldamiseks alust, kui vastustaja on õigesti keeldunud andmete parandamisest vastavalt 1996. a inventariseerimise plaanidele. Praeguse vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust seegi, mis põhjustel ja kelle tegevuse tõttu kajastab ehitisregister Roosikrantsi tn 15 korterelamu andmeid vastavalt 1973. a inventariseerimise plaanidele, vaid oluline on üksnes see, kas kaebaja 8(12)
3-20-1706 saab jätkuvalt nõuda hoone andmete 1996. a inventariseerimise plaanidega vastavusse viimist või mitte. Kohustamiskaebuse rahuldamiseks peavad selle nõude eeldused olema täidetud nii kaebuse esitamise kui ka kohtuotsuse tegemise aja seisuga (nt Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-1994, p 18; 17.05.2021 otsus nr 3-18-1432, p 42).
15.Kaebaja on toonud välja, et varasemasse hooneregistrisse olid Roosikrantsi tn 15 elamu andmed kantud 1996. a inventariseerimise tulemuste alusel, kuid ehitisregistrisse on teadmata põhjusel võetud üle vanad andmed, mis vastavad 1973. a inventariseerimisele. Kaebaja leiab, et Roosikrantsi tn 15 kaasomanikel on õigustatud ootus, et ehitisregistris on samad andmed, mis sisaldusid ka hooneregistris, ning vastustajal tuleb see viga parandada. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et Tallinna linn ei saa vastutada hooneregistri andmete ehitisregistrisse ülekandmise (eba)korrektsuse eest. Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määruse nr 405 „„Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimäärus“ § 34 lg-te 1 ja 2 järgi andis hooneregistrisse kantud andmed Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile üle hooneregistri keskregistri volitatud töötleja, kelleks oli Vabariigi Valitsuse 18.07.2002 määruse nr 232 „Riikliku hooneregistri pidamise põhimäärus“ § 5 lg 2 kohaselt AS Andmevara.
16.Isegi kui lähtuda asjaolust, et Tallinna linn (s.o Tallinna Hooneregister) oli hooneregistri esimese tasandi kohaliku registri volitatud töötleja (vt hooneregistri põhimääruse § 5 lg 3 p 12), kellel oli mh kohustus tagada tema piirkonnas asuvate hoonetega seotud aktuaalsete andmete säilitamine kohaliku registri digitaalses andmebaasis ja kohalikus registris registreeritud andmete vastavus alusdokumentides esitatud andmetele ning andmete õigsus (vt hooneregistri põhimääruse § 7 lg 1 p 1 ja lg 2 p 1 ning § 17 lg 2 ja § 18 lg 1), ei saa Tallinna Hooneregistri võimalikest kunagistest eksimustest tuleneda kaebajale õigust enam kui 17 aastat hiljem nõuda ehitisregistri andmete n-ö olema pidanud algseisu taastamist, vaid andmete parandamine saab seisneda üksnes ebaõigete andmete tegelikkusega vastavusse viimises. Tallinna Hooneregistri tegevuse lõpetamist puudutava koostöölepingu (Tallinna Linnavalitsuse 03.12.2003 korralduse nr 2816-k lisa) p-s 3 sätestatud Tallinna linna kohustused piirdusid üksnes registritoimikute üleandmise ja andmekandjate hävitamisega ning ei hõlmanud digitaalse andmebaasi õigsuse kontrolli vms toiminguid. Kaebaja on Tallinna Linnaarhiivi 21.04.2021 teatisega nr 4-3.1/8462 iseenesest tõendanud, et hooneregistri toimik sisaldas Roosikrantsi tn 15 elamu 1996. a inventariseerimise jooniseid ja need olid kõige uuemad, kuid see ei mõjuta asja otsustamist. Kuna hooneregistri andmete viimane seis ei ole vaidluse lahendamiseks oluline, siis ei ole halduskohus selle kohta tõendite kogumata jätmisega uurimispõhimõtet rikkunud. Asjaolu, et Roosikrantsi tn 15 kinnistu tagastati Tallinna Linnavalitsuse 15.10.1993 korraldusega nr 1090k õigusjärgsetele omanikele, ei mõjutanud kuidagi registriandmete koosseisu ja ei oma seetõttu tähtsust.
17.Vastustaja on põhjendatult rõhutanud, et ehitisregistrile ei tohi esitada teadvalt ebaõigeid andmeid (vt ehitisregistri põhimääruse § 34 lg 1). Olenemata sellest, et ehitise faktilisi andmeid kajastavatel ehitisregistri andmetel ei ole õiguslikku tähendust (vt EhS § 61), peavad registri pidamise eesmärkide (vt EhS § 58 lg 1; põhimääruse § 2) saavutamiseks tegelikkusele vastama mh informatiivse ja statistilise tähendusega andmed (nt Riigikohtu 26.03.2019 otsus nr 3-1452261, p 12; 11.11.2002 otsus nr 3-3-1-59-02, p 14). Puudutatud isikule ebasoodsad tagajärjed võivad kaasneda ka üksnes informatiivse tähendusega registriandmete ebaõigsusega, mh ei saa välistada ebaõigete kannete mõju asja kasutamisele või käsutamisele (nt Riigikohtu 25.02.2016 otsus nr 3-3-1-69-15, p 14; 25.11.2015 määrus nr 3-3-1-52-15, p 11). Sellel põhjusel näevadki ehitisregistri põhimääruse §-d 34 ja 35 ette, et andmeandja vastutab ehitisregistrisse kantavate andmete õigsuse eest ja vastutav töötleja tagab registriandmete vastavuse andmeandja esitatule ning vigade ilmnemisel andmed parandatakse. Kuna vastustaja on kohustatud ehitisregistrisse andmete esitamisel tagama, et need on õiged, täpsed, ajakohased ja selged (sh alusdokumendid 9(12)
3-20-1706 vastavad õigusaktide nõuetele), siis ei ole kaebajal õigust nõuda registriandmete parandamist selliselt, et olemasolevad ebaõiged andmed asendatakse teiste andmetega, mis ei vasta samuti tegelikkusele, vaid on senistest registriandmetest üksnes mõnevõrra vähem ebaõiged.
18.Tallinna linn on seisukohal, millega on nõustunud ka halduskohus, et kehtiva õiguse järgi saavad ehitisregistrisse kantud ehitise andmetes tehtavate muudatuste aluseks olla üksnes kas ehitusluba/-teatis või kasutusluba/-teatis ning asjaomane ehitusprojekt. Vastustaja leiab ühtlasi, et KrtS § 7 lg 1 p 1 tähenduses hoonejaotusplaaniks saavad samuti olla ainult ehitusprojekti koosseisus ehitisregistrile esitatud joonised. Erandina saab EhSRS §-des 28 ja 29 ettenähtud juhtudel andmeid ehitisregistrisse kanda ka ehitise auditi koosseisus olevate mõõdistusjooniste alusel. Vastustaja ja halduskohus on seejuures tuginenud esmajoones ehitisregistri põhimääruse § 31 lg-le 2 ja § 36 lg-le 1.
19.Ringkonnakohus ei jaga eeltoodud seisukohta ning nõustub kaebajaga selles, et vastustaja näib olevat soovinud koos ehitisregistri andmete parandamisega ühtlasi saavutada võimalike Roosikrantsi tn 15 hoones tehtud ebaseaduslike ümberehitustööde seadustamist. Ehitisregistris sisalduvate ehitise faktilist olukorda kajastavate andmete parandamisest ei ole samas võimalik keelduda argumendiga, et andmete muutmise vajaduse tinginud ehitustööd olid ebaseaduslikud, sest ehitise tehnilised andmed ehitisregistris ei reguleeri ega seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist. Õigusvastaste ehitustööde tagajärjed tuleb lahendada lubade ja ettekirjutustega (vt Riigikohtu 26.03.2019 otsus nr 3-14-52261, p 14).
20.Puudub vaidlus, et kaebaja on taotlenud Roosikrantsi tn 15 ehitise andmete parandamist eesmärgiga muuta võimalikuks kaasomandis oleva kinnistu jagamine korteriomanditeks ja korteriühistu moodustamine. KrtS §-de 2 ja 3 kohaselt peavad kaasomanikud selleks sõlmima eriomandi loomise kokkuleppe. Korteriomandite kinnistamiseks esitatavale avaldusele tuleb KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt lisada muu hulgas hoonejaotusplaan ehk ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks (vt KrtS § 4) olevad ruumid. Vajalikud andmed on sätestatud KrtS § 7 lg 3 alusel kehtestatud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 16.01.2018 määruse nr 3 „Nõuded hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile ja selle ehitisregistrisse kandmise kord“ (määrus nr 3) § 1 lg-tes 1 ja 2. Määruse nr 3 § 2 kohaselt kannab kohaliku omavalitsuse üksus hoonejaotusplaani aluseks oleva hoone plaani ehitisregistrisse andmete esitamise teatise alusel kümne tööpäeva jooksul pärast selle esitamist.
21.KrtS eelnõu (Riigikogu XII koosseisu 462 SE) seletuskirjas (lk 25–26) on viidatud, et sarnase hoonejaotusplaani näeb ette ka hooneühistuseadus (vt § 4 lg 2) ja selgitatakse, et kui hoonejaotusplaan koostatakse pärast hoone valmimist, siis tuleb selle aluseks võtta hoone plaan, mis on koostatud hoone tegelike parameetrite mõõdistamise alusel. Hoonejaotusplaani on sisuliselt iseloomustatud kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse § 72 lg-tes 3–5 märgitud mõõdistusprojekti analoogina (vt ka majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määrus nr 75 „Nõuded ehitise kasutusloa taotlemisel esitatavale ehitise mõõdistusprojektile“). Samas on rõhutatud, et hoonejaotusplaan ei pea tingimata olema nii täpne kui ehitusprojekt, vaid peab üksnes võimaldama selgelt ja arusaadavalt piiritleda, millised hoone osad on millise korteriomandi eriomandi esemeks. Seletuskirjas märgitakse ühtlasi, et plaan koostatakse hoone omaniku või muu huvitatud isiku initsiatiivil ja kulul. Määruse nr 3 seletuskirja kohaselt ongi hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile nõuete kehtestamisel järgitud üksnes printsiipi, et eriomandite vastavust KrtS §-st 4 tulevatele nõuetele peab olema võimalik kontrollida. Praegu kehtivad EhS ja EhSRS eraldi mõõdistusprojekti enam ette ei näe, vaid selle asemel nõutakse teatud juhtudel ehitise auditi tegemist (vt EhS § 18, EhSRS § 28 lg 6 ja § 29 lg 6; majandus- ja 10(12)
3-20-1706 taristuministri 12.10.2020 määruse nr 61 „Ehitise auditi tegemise kord“ §-d 7–8) ning muudel juhtudel peaks ehitise andmete muutmine toimuma tavapärases loa- või järelevalvemenetluse korras (nt ehitusteatise ja ehitusprojekti alusel – vt ka EhSRS eelnõu (Riigikogu XII koosseisu 572 SE) seletuskiri, lk 11–14).
22.Kuigi eeltoodust nähtuvalt on vastustajal õigus selles, et üldjuhul saab ehitise andmete muudatuste ehitisregistrisse kandmise aluseks olla üksnes ehitusprojekt, teevad KrtS § 7 ja määrus nr 3 sellest erandi olukorra puhuks, kus ehitise andmete muutmise vajadus on tingitud soovist jagada ehitisregistris olemas olev hoone korteriomanditeks ja moodustada korteriühistu. Ehkki KrtS § 7 lg 1 p-s 1 viidatakse korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanile, nähtub KrtS § 7 lg-st 3 ja määruse nr 3 §-st 2 selgelt, et hoonejaotusplaani aluseks olev plaan ei pea olema kantud ehitisregistrisse varasemalt mõne EhS-s sätestatud menetluse raames, vaid see võidakse kanda ehitisregistrisse ka vahetult enne hoone korteriomanditeks jagamist ja kõnealuse plaani ainus eesmärk võibki olla hoone korteriomanditeks jagamise võimaldamine. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb ka praeguses asjas lähtuda eriregulatsioonist, mis võimaldab kanda hoonejaotusplaani aluseks oleva plaani ehitisregistrisse andmete esitamise teatise alusel. Sellest tulenevalt, kui 1996. a inventariseerimise joonised vastavad hoonejaotusplaani aluseks oleva plaani nõuetele (s.o määruse nr 3 §-le 1) ja kajastavad Roosikrantsi tn 15 korterelamu praegust faktilist olukorda õigesti, siis ei oleks vastustajal olnud alust nõuda ehitise andmete parandamiseks kaasomanikelt ehitusprojekti esitamist. Hoonejaotusplaani aluseks oleva plaani alusel ehitise andmete ehitisregistrisse kandmine seondub üksnes KrtS-i eesmärkidega, mitte EhS-i eesmärkidega. Korteriomandite moodustamine ja ehitusjärelevalve toimuvad üksteisest sõltumatult. Seetõttu, kuigi vastustaja ei saa keelduda nõuetekohase hoonejaotusplaani aluseks oleva plaani alusel ehitisregistri andmete parandamise teatise esitamisest selliste andmete osas, mis on vajalikud hoone korteriomanditeks jagamiseks, ei seadusta see toimunud ehitustegevust ega piira vastustaja õigust teha ebaseadusliku ehitustegevuse üle järelevalvet ja nõuda vajaduse korral ettekirjutuse alusel nt ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist (st ulatuses, milles ei ole seni ehitusprojekte esitatud) ka pärast hoone korteriomanditeks jagamist.
23.Vastustaja keeldus Roosikrantsi tn 15 elamu andmete parandamisest siiski põhjendatult, sest 1996. a inventariseerimise joonised ei vasta osaliselt määruse nr 3 § 1 nõuetele. Määruse nr 3 § 1 lg 2 näeb ette, et hoonejaotusplaani aluseks oleval plaanil tuleb mh esitada tarindites olevad avad graafiliselt, mis võimaldavad eriomandi esemeks olevat ruumi nõuetekohaselt eraldi kasutada (p 3), samuti nende avade laius- ja kõrgusmõõdud (p 5). Seega peab plaanilt olema võimalik tuvastada mh moodustatavate korteriomandite eriomandi eseme sissepääsude (st kortereid ja nende juurde kuuluvaid hoone osasid piiritlevates tarindites olevate avade) mõõtmed. Elamu 1996. a inventariseerimise plaanid kajastavad küll mõnede korterite välisuste laiuseid, kuid täielikult puuduvad ukseavade kõrgusmõõdud ja akende mõõtmed. Kõnealust nõuet ei ole alust pidada ka ilmselgelt põhjendamatuks, sest hoonejaotusplaani aluseks olev plaan peab võimaldama hinnata seda, kas korteriomanikul oleks võimalik eriomandi esemeks olevaid ruume eraldi kasutada (sh muuta), ilma et sellega kahjustataks kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi (vt KrtS § 4 lg 1 ja määruse nr 3 § 1 lg 1).
24.Eeltoodut arvestades tuleb kaebus jätta rahuldamata juba ainuüksi põhjusel, et 1996. a inventariseerimise joonised ei vasta hoonejaotusplaani aluseks oleva plaani nõuetele ja seega ei olnud kaebajal õigust nõuda nende alusel registriandmete parandamist. Sellest tulenevalt ei pea ringkonnakohus vajalikuks põhjalikumalt analüüsida, kas vastustajal oli alust arvata, et elamus võib pärast 1996. a inventariseerimist olla tehtud loata ümberehitustöid ka nendes korterites, mille kohta konkreetsed andmed puuduvad. Ringkonnakohus märgib siiski, et ümberehituste tegemist ei saa eeldada pelgalt selle põhjal, et varasemate plaanide koostamisest on möödunud palju aega (üle 25 aasta) ja mitmete korterite puhul on ümberehituste tegemine tuvastatud (sh 11(12)
3-20-1706 õiguspäraselt ümber ehitatud keldris asuv puhvet/baar ja I korrusel asuv ilusalong ning loata ehitustööd korterites nr 1, 3, 14, 21). Asjaolu, et ehitisregister kajastab elamu andmeid vastavalt 1973. a inventariseerimise plaanidele ja nende suures osas tegelikkusele mittevastavuse üle ei ole vaidlust, võiks vastustajale samas anda põhjendatud aluse alustada ehitusjärelevalvet ka nende korterite suhtes, mille kohta ei ole senini ajakohaseid dokumente (ehitusprojekti) esitatud ja mille puhul ei ole ka tõendatud, et korter vastab ehitisregistri olemasolevatele andmetele.
25.Kaebuse rahuldamist ei saa tingida ka etteheide, et vastustaja on andmete ebaõigsusest teadlik, kuid ei ole neid parandanud. Kuigi on õige, et kohalikul omavalitsusel on õigus ehitise andmeid parandada ka omaniku teatiseta (vt Riigikohtu 26.03.2019 otsus nr 3-14-52261, p 12), tuleb arvestada, et praeguse vaidluse ese on piiratud kohustamisnõudega, milles on taotletud vastustaja kohustamist parandada Roosikrantsi tn 15 korterelamu andmed vastavalt 1996. a inventariseerimise joonistele. Kaebuses ei ole esitatud nõuet kohustada Tallinna linna viima Roosikrantsi tn 15 korterelamu tehnilised andmed ehitisregistris tegelikkusega vastavusse (s.o korraldada ise ebaõigete andmete parandamiseks vajalike dokumentide koostamine). Kohus ei või teha otsust nõude ega aluse kohta, mida ei ole kaebuses esitatud, ega ületada nõude piire (vt HKMS § 41 lg 1). Seetõttu ei võta ringkonnakohus seisukohta, kas olukorras, kus ehitisregistri andmete ebaõigsus on vastustajale selgelt teada, tuleks Tallinna linnal astuda aktiivselt samme ehitise andmete parandamiseks (nt teha Roosikrantsi tn 15 kaasomanikele ettekirjutus esitada nõuete kohane dokument, mille alusel on võimalik ehitise ebaõiged või puudulikud andmed parandada).
26.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 4 alusel jääb PK apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 29.03.2021 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.
27.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. PK on tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu 15 eurot ning kandnud koos tema poolel osalenud ja sama esindaja abi kasutanud kolmandate isikutega ringkonnakohtu menetluses esindajakulusid 3463,66 eurot (koos käibemaksuga summa, mis vastab esindaja 26,24 töötunnile tasumääraga 110 eurot/tund + käibemaks). Kulude kandmise kohustus seoses praeguse haldusasja menetlemisega ringkonnakohtus on HKMS § 109 lg-te 1 ja 11 nõuete kohaselt tõendatud. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellandi ja tema poolel osalenud kolmandate isikute menetluskulud HKMS § 108 lg-te 1 ja 8 alusel nende endi kanda. Tallinna linn ja teised kolmandad isikud ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka ülejäänud menetlusosaliste võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.