Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

uue projekti tegemine enne korteriühistu moodustamist on võimatu või võtab määramatult kaua aega ning selle aja jooksul ehitusmälestisest hoone olukord halveneb veelgi. 2) Peale vaide esitamist selgus, et 1979-1984 on koostatud väga põhjalik Roosikrantsi tn 15 hoone kapitaalremondi tööprojekt (arhitektuurne-ehituslik osa koos kõigi eriosade ja detailjoonistega) Kommunaalprojekt poolt, mis on hoiul Rahvusarhiivis (projekti viide on ERA.T-2.4-1.5063 1965, 1968; aastaarv on eksitav, peamiselt on selle viite all 1979-1984 tööprojekt). Selle projekti alusel on teostatud viimane renoveerimine, mis vastab 1996. a inventariseerimise plaanidele. Peale vaide esitamist sai kaebaja TLPA muinsuskaitseosakonna poolt Roosikrantsi tn 15 muinsuskaitse eritingimused (2018. a; OÜ Anteris), milles olid viited ja plaanid nimetatud projekti kohta. Roosikrantsi 15 maja kuulus kuni 1993. a Tallinna linnale. Elamu tagastati 15.10.1993 Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 1090-k alusel õigusjärgsetele omanikele. Elamu tagastamise ajaks oli Tallinna linn ise Roosikrantsi tn 15 elamu omanikuna teostanud aastatel 1979-1984 maja ümberehitamiseks projekteerimis- ja ehitustööd, kus muudeti korterite suurusi. Peale elamu tagastamist majas ehitustöid pole teostatud. 3) Kuni 2000. a oli EHR-i asemel hooneregister, kus olid tolleaegsete Roosikrantsi tn 15 elanike info alusel kõik andmed ja plaanid 1996. a inventariseerimise alusel. Peale hooneregistri sulgemist kanti EHR-i mitte senini kehtinud 1996. a inventariseerimise andmed, vaid varasemad 1976. a mittevastavad andmed. Vanad andmed kanti eeldatavalt eksituse tõttu, kuid elanike poolt on kaebajale esitatud infot, et 1996. a inventariseerimine kõrvaldati sihilikult ja asendati 1976. a inventariseerimisega ühe tolleaegse vastutava ametniku poolt. Valed andmed on kantud EHR-i ebaseaduslikult ja see viga tuleb parandada. Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja Jüri Lump on kinnitanud 05.11.1998 oma kooskõlastuses Roosikrantsi 15 maamaksu ümberarvestamiseks, et kaasomanike poolt esitatud taotluses (kus on kirjas, et Roosikrantsi tn 15 inventariseerimisplaanid, mis on valminud 1996. a, on registreeritud hooneregistris 26.05.1998) on kõik esitatud andmed õiged. Roosikrantsi tn 15 kaasomanikel on õigustatud ootus, et EHR-is peavad olema samad andmed, mis olid registreeritud hooneregistris 26.05.1998. 4) 1996. a inventariseerimise andmed vastavad maja tegelikule olukorrale ning selle alusel on 07.11.2017 sõlmitud Roosikrantsi 15 korterelamu notariaalne kasutuskord, kus on kaasomanike omandiosa pinnad määratud täpselt 1996. a inventariseerimise alusel. 1973. a inventariseerimise alusel on 5. korrusel korterid 23, 7 26, 22, 20, 21, 19, 27, aga 1996. a inventariseerimise alusel korterid 7, 8, 16, 24, 25. Ainult korter 7 vastab korruselisuse osas, kuid asukoha ja pinna poolest ei vasta. Kaebaja ja enamus kaasomanikke soovivad elamu renoveerimisprojekti koostamist ja hoone renoveerimist, kuid saavad seda teha peale seda, kui vead EHR-is on parandatud ja moodustatud korteriühistu. Mis tahes pindade muudatused ei ole võimalikud ilma uue juriidilise kasutuskorra notariaalse lepinguta, mis on allkirjastatud kõigi kaasomanike poolt. Tavapäraselt korterite sisemised mittekandvate seinte muudatused pinda ei muuda. Kaasomanike käest ühegi korteri pinna muutmiseks kooskõlastust ei ole senini küsitud. 5) Projekti tegemine on võimatu, kuna suur osa kaasomanikest seda ei soovi, peab põhjendamatuks või ei kooskõlasta. Projekti kooskõlastamise aeg on viimastel aastatel mitmekordistunud TLPA kooskõlastusprotsessi keerukamaks muutmise tõttu. Kaebaja pole nõus lihtsalt heast tahtest tegema projekti või nõustuma selle tegemisega eesmärgiga parandada TLPA poolt EHR-i kantud valed andmed. Kui õnnestub moodustada ühistu, siis on eesmärk

3(10)

koostada uus täismahus renoveerimisprojekt, mille alusel saaks taotleda ka renoveerimise toetust. 6) Korterite ega äripindade remondiga ei ole taotletud ega kooskõlastatud kaasomanikega peale 1996. a inventariseerimise tegemist pindade muutust. Ettekirjutused on tehtud Roosikrantsi tn 15 osade korterite remontide kohta. TLPA info kohaselt on tegemist korterite remondiga, milleks ei ole vaja ehitusteatist ega -luba. TLPA on lugenud ettekirjutuse nr 1712899/00045 täidetuks korterite 1, 3, 14 kohta. Ettekirjutuse saanud korterite omanikud ei ole teostanud EhS mõistes oma korterite ümberehitustöid, kuna ei ole muutnud hoone piirdekonstruktsioone ega muutnud ja asendanud kande- ja jäigastavaid konstruktsioone. Samuti ei ole nende korterite remonttöödega muudetud 1996. a inventariseerimisjoonistel märgitud korterite piirdeid ega ruutmeetreid. Korteriomanikel ei olnud alust kahelda TLPA spetsialisti Arthur Ainsaare pädevuses. 13.02.2018 teostasid TLPA ehitus- ja muinsuskaitseosakonna spetsialistid paikvaatluse terves hoones ning riikliku järelevalve menetluse käigus ei leitud ühtegi rikkumist ega põhjust ettekirjutuse tegemiseks või jätkamiseks.

ja isegi võrreldamatud juba ainuüksi korterite pinna osas. Lisaks puuduvad 1996. a. inventariseerimisjoonistelt korterid/eluruumid nr 26, 27, 6a ja 9a. 4) Asjaolu, et Roosikrantsi tn 15 hoones on minevikus läbi viidud ulatuslikke ümberehitustöid, tõendab ka 2017. a ehitusjärelevalve käigus vastustajale korterite 1, 3 ja 14 osas esitatud ehitusprojekti seletuskiri (vt punktid 3.3.3, 4.3.1, 4.3.3). 2017. a toimunud ehitusjärelevalve algas majaomanike esindaja V. J. pöördumisest (V. J. 31.01.2017 e-kiri ja 24.01.2017 korteri nr 21 tehnilise seisukorra ülevaatuse akt). 28.02.2017 ettekirjutus nr 1712899/00045 on tehtud korterite nr 1, 3, 14 ja 21 kohta. Korterite 1, 3 ja 14 osas saatis vastustaja tolleaegne ametnik Arthur Ainsaar (kes TLPA-s enam ei tööta) K. L. (üks ettekirjutuse adressaatidest) ekirja, kus teavitas, et amet loeb ettekirjutuse korterite 1, 3 ja 14 osas täidetuks. See, millistel kaalutlustel A. Ainsaar otsustas, et tegemist on vabaehitusega ja ehitusteatist või ehitusluba ümberehitus ei vaja e-kirjast ei selgu. Kui ehitise tehnilised andmed ümberehitamise käigus oluliselt muutuvad, siis tuleb sellist tegevust pidada ehitamiseks EhS mõistes, mis antud juhul vajanuks ehitusteatise esitamist või ehitusloa taotlemist ning seda olenemata sellest, kas konkreetne tegevus on EhS § 4 lg-s 3 sätestatud lahtises loetelus ära nimetatud või mitte. Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 2 lg 2 p 34 kohaselt kuuluvad ehitise tehniliste andmete hulka eluruumi tehnilised andmed. Sama määruse § 17 lg 3 kohaselt jagunevad eluruumid elamuteks ja korteriteks ning § 3 kohaselt kuulub eluruumi tehniliste andmete hulka eluruumi pind ja tubade arv. Roosikrantsi tn 15 korterite pinnad on aegade jooksul oluliselt muutunud. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 19.06.2015 määruse nr 69 „Ehitisregistri põhimäärus“ § 6 p-le 10 tuleb EHR-i kanda ehitise tehnilised andmed vastavalt EhS § 3 lg 5 alusel kehtestatud määruses sätestatud ehitise tehniliste andmete loetelule. Vaadates korterite 1, 3 ja 14 osas koostatud ehitusprojekti, siis pidevad ajaloos toimunud erinevad ehitusloata ümberehitustööd vajanuks siiski asjakohast seadustamist, mis oleks võimaldanud vähemalt nende korterite kohta EHR-i kanda õiged andmed. Samas ei oleks üksikute korterite kohta EHR-i õigete andmete kandmine saanud kaasa aidata terve Roosikrantsi tn 15 hoone seadusekohasele korteriomanditeks jagamisele. Korteri 21 osas koostas vastustaja 21.11.2017 hoiatuse nr 1712899/00045-1 koos uue sunniraha suuruse määramisega, kuid ehitusprojekti ei ole esitatud siiani. 5) Lisaks on toimunud Roosikrantsi tn 15 hoones ebaseaduslik ehitustegevus edasi ka pärast 2017. a ehitusjärelevalvet. Nii on kaebaja ise pöördunud 16.09.2020 e-kirjaga vastustaja poole seoses Roosikrantsi tn 15 katusele korstna külge omavoliliselt paigutatud soojuspumbaga. EhS § 4 lg 3 p 3 kohaselt on tehnosüsteemi paigaldamine ümberehitustöö, mis vajanuks EhS lisa 1 kohaselt ehitusteatist ja ehitusprojekti. 6) Vastustajal puudub ülevaade selle kohta, millised ehitusteatist või -luba nõudvad ehitustööd on pärast 1996. a tehtud seaduslikult ja/või ebaseaduslikult. EHR-ile paraleelset andmekogu kohalikul omavalitsusel pole. EhS § 19 lg 1 p 2 sätestab omanikukohustused. Kohalik omavalitsus ei saa asuda omaniku eest ehitusprojekte ja vajalikke mõõdistusi koostama. Antud juhul saab vastustaja konkreetse ülevaate, millised ebaseaduslikud ümberehitustööd aastakümnete jooksul täpselt aset on leidnud, alles pärast Roosikrantsi tn 15 omanike poolt ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamist. Kogu Roosikrantsi 15 hoone kohta on vastustaja arhiivis olemas vaid 1912. a kinnitatud ehitusprojekt, mil hoone kasutusele võeti. Samuti on vastustaja arhiivis olemas veel ehitusprojektid keldris asuva puhvet/baari ja I korrusel asuva ilusalongi ümberehituse kohta

5(10)

ning see on kõik. Roosikrantsi tn 15 hoonele ei ole pädev asutus ühtki ehitus- või kasutusluba andnud ka sel ajal, kui Roosikrantsi tn kandis Lauristini tn nimetust. 7) Oma andmete esitamise teatises ega ka vaidemenetluses kaebaja 1979-1984 koostatud Roosikrantsi tn 15 hoone kapitaalremondi tööprojektile ei viidanud. 1996. a inventariseerimisjoonised võivad küll vastata kaebaja poolt viidatud 1979-1984 koostatud kapitaalremondi tööprojektile, kuid see ei muuda asjaolu, et pärast 1996. a inventariseerimist on tehtud Roosikrantsi tn 15 hoones olulisi ümberehitustöid, mis vajavad seadustamist. Selle projekti alusel ei ole kunagi ühtki pädeva asutuse luba väljastatud ning seda projekti vastustaja arhiivis ei ole. 8) Seoses kaebaja väitega, et Tallinna linn oli 1980-ndatel aastatel Roosikrantsi tn 15 omanik, kes tellis P.I. Kommunaalprojektist maja täielikuks ümberehituseks projekti, selgitab vastustaja, et 1980-ndatel aastatel ei olnud Tallinna linna kohaliku omavalitsuse korralduse seaduses mõistes kui kohalikku omavalitsusüksust ja avalik-õiguslikku juriidilist isikut olemas ning Tallinna linnale ei kuulunud kinnistuid ega hooneid. Nõukogude ajal kuulus kogu elamufond riigile või nõukogude riigi ettevõtetele ametikorteritena. Lisaks ei tõenda kaebaja esitatud väljavõtted P.I. Kommunaalprojekti koostatud dokumentidest (tööprojektist), et nende dokumentide tellijaks oleks olnud Tallinna linn või et Roosikrantsi tn 15 hoone oleks kuulunud Tallinna linnale. Väär on ka kaebaja väide, nagu oleks P.I. Kommunaalprojekt koostatud dokumendid ehk tööprojekt olnud kooskõlastatud Tallinna peaarhitekti poolt – kaebaja esitatud elamu peavaatele on kantud vaid märkus, et hoone peavaade on kooskõlastatud Tallinna peaarhitektiga. Märkuse all nimetatud isiku allkirja ei ole. Ehk et selline märkus ei kujuta endast pädeva asutuse valjastatud ehitusluba ega kasutusluba. 9) Kaebaja väidab alusetult, nagu oleksid hooneregistris olnud 1996. a inventariseerimise andmed, kuid keegi ametnik asendas need EHR-i kandmisel sihilikult 1976. a inventariseerimise andmetega. Hooneregistrist kanti EHR-i üle 1973. a inventariseerimise andmed. Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määruse nr 405 "Riikliku ehitisregistri" asutamine ja pidamise põhimäärus“ § 34 sätestas, mil viisil toimus andmete kandmine hooneregistrist EHRi. Hooneregistri volitatud töötleja pidi hooneregistri andmed esitama Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, kes pidi need andmed omakorda esitama EHR-ile, tagades üleandmisel andmete turvalisuse – üleandmine pidi toimuma andmekaitse järelevalveasutuse volitatud ametiisiku juuresolekul. Hooneregistri andmed arhiveeriti ja need säilitakse EHR-is. 10) Hoolimata asjaolust, et Roosikrantsi tn 15 hoone kohta on EHR-i kantud ehitise tehnilised andmed 1973. a inventariseerimisjooniste alusel, ei ole inventariseerimisjoonised selleks instrumendiks, mille alusel ehitise kohta EHR-i tehnilised andmed kantakse. Selliseks aluseks saab üldjuhul olla pädeva asutuse poolt antud ehitus- ja kasutusloaga heakskiidetud ehitusprojekt. Erandid sellest reeglist sätestavad EhsRS §-d 28 ja 29, mis võimaldavad andmed teatud ajani ehitatud ehitiste kohta kanda EHR-i ehitise auditi alusel. Vastustajal ei ole võimalik kaebaja esitatud andmete esitamise teatise ja 1996. a inventariseerimisjooniste alusel, mis tegelikkust ei kajasta, EHR-is Roosikrantsi tn 15 hoone kohta käivaid andmeid parandada. Vastustajale tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt, mille EHR-i kandmise järel saab seada korteriomandid. Kasutusteatise EHR-i kandmise järel saab registrisse kanda hoone kohta õiged andmed. Alusetud on kaebaja väited, justkui oleks TLPA ehitusprojekti menetlus muutunud võimatuks, kuna iga projekti kohta esitatakse lehekülgede kaupa märkusi ja subjektiivseid arvamusi. TLPA-s menetletakse ehitusprojekte vastavalt

6(10)

seadusele ning märkusi tehakse vaid nendele ehitusprojektidele, mis ei vasta õigusaktidest tulenevatele nõuetele. Korrektsetele projektidele märkusi ei tehta.

KOHTU PÕHJENDUSED

7(10)

osas pädeva asutusena EHR-i andmeandja. Vastustaja on andmeandjana kohustatud esitama registrile ainult õigeid ja täielikke andmeid ning registrisse kantavate andmete õigsuse eest vastutab andmeandja (EHR põhimääruse § 34 lg 1). Andmete registrisse vastuvõtmisest keeldutakse, kui esitatud alusdokument ei vasta selle dokumendi kohta kehtestatud nõuetele (EHR põhimääruse § 36 lg 1). EHR-i eesmärk on kajastada võimalikult täpselt olemasolevate ehitiste faktilist olukorda (EhS § 58 lg 1, EHR põhimääruse § 2). Eelviidatud sätetest tulenevalt saab vastustaja kanda EHR-i ehitise kohta üksnes õigeid andmeid nõuetekohaste alusdokumentide alusel. Käesoleva vaidluse keskmes on küsimus sellest, kas 1996. a inventariseerimisjoonised, millega kaebaja palus Roosikrantsi tn 15 korterelamu registriandmed vastavusse viia, kajastavad elamu olemasolevat olukorda ja saavad olla aluseks EHR-i kantud andmete muutmisele. Sellest sõltub, kas vastustaja oli kohustatud kaebaja andmete esitamise teatise ja 1996. a inventariseerimisjooniste alusel andmed EHR-i kandma või mitte.

8(10)

alusel ning osundanud, et 1996. a inventariseerimisjoonistelt puuduvad üldse korterid/eluruumid nr 26, 27, 6a ja 9a. Seega on 1973. a inventariseerimise ja 1996. a inventariseerimise vahelisel ajal teostatud hoones ümberehitustöid, mis vajanuks ehitus- ja kasutusluba. Kaebaja on ka ise möönnud, et Roosikrantsi tn 15 elamus on teostatud aastatel 1979-1984 projekteerimis- ja ehitustöid, millega muudeti korterite suurusi. 1996. a inventariseerimisjoonistel kajastuvate (pärast 1973. a teostatud) ümberehitustööde kohta puuduvad ehitus- ja kasutusload (enne EhS-st pädevate asutuste templijäljendid ehitamise alustamise lubamise kohta ning pärast ehitise valmimist vastuvõtuakt). Vastustaja kinnitusel ei ole ka kaebaja viidatud 1979-1984 koostatud kapitaalremondi tööprojekti alusel kunagi ühtki pädeva asutuse luba väljastatud (mh ei ole vastavat projekti hoiul ka vastustaja arhiivis). Õige on seejuures ka vastustaja seisukoht, et elamu peavaatele kantud allkirjastamata märkus, et hoone peavaade on kooskõlastatud Tallinna peaarhitektiga (dtl 315), ei kujuta endast pädeva asutuse väljastatud ehitus- ega kasutusluba. Lisaks kinnitavad EHR-i kantud 28.02.2017 ettekirjutus nr 1712899/00045 seonduvalt korteritega nr 1, 3, 14 ja 21 (dtl 157-162) ja ehitusjärelevalve käigus korterite nr 1, 3 ja 14 osas esitatud ehitusprojekti (töö nr 17-04) seletuskiri, et hoones on tehtud ka pärast 1996. a inventariseerimist ulatuslikke ehitustöid, mis on käsitletavad ümberehitustöödena EhS § 4 lg 3 mõistes. Kohus nõustub vastustajaga, et nimetatud ehitusprojekti seletuskirja punktides 3.3.3, 4.3.1, 4.3.2 ja 4.3.3 kajastatust saab järeldada, et pärast 1996. a inventariseerimist on muutunud nii ehitusprojektis käsitletud korterite pind kui ka tubade arv. Viidatud ettekirjutusest nähtuvalt olid veel ka 24.01.2017 osa ehitustöid pooleli. Kuigi TLPA tolleaegne ametnik on ettekirjutuse ühele adressaadile saadetud e-kirjas (dtl 169) teavitanud, et amet loeb ettekirjutuse korterite nr 1, 3 ja 14 osas täidetuks, ei muuda see fakti, et ümberehitustööd on toimunud ka pärast 1996. a inventariseerimist ning seega ei ole 1996. a inventariseerimisjoonised hoone praeguse tegeliku olukorraga vastavuses. Ühtlasi on vastustaja põhjendatult märkinud, et asjakohane seadustamine võimaldanuks nende korterite kohta kanda EHR-i õiged andmed, kuid üksikute korterite kohta nende tegelikku olukorda kajastavate andmete registrisse kandmine ei oleks sellele vaatamata kaasa toonud terve Roosikrantsi tn 15 hoone seadusekohast korteriomanditeks jagamist. Vaidlus puudub, et kõnealuse ettekirjutusega hõlmatud korteri nr 21 ümberehitustööde kohta ei ole vastustajale nõutud ehitusprojekti seniajani esitatud, kuigi vastustaja on teinud 21.11.2017 hoiatuse nr 1712899/00045-1 koos uue sunniraha suuruse määramisega (dtl 259-261). Vastustaja on täiendavalt selgitanud, et Roosikrantsi tn 15 hoones on ebaseaduslik ehitustegevus toimunud veel ka pärast 2017. a ehitusjärelevalvet. Nimelt on kaebaja pöördunud 16.09.2020 e-kirjaga (dtl 262-263) vastustaja poole seoses Roosikrantsi tn 15 katusele korstna külge omavoliliselt paigaldatud soojuspumbaga korteri nr 8 elaniku poolt. EhS § 4 lg 3 p 3 kohaselt on tehnosüsteemi paigaldamine ümberehitustöö, mis vajab ehitusteatist. 13.3 Eeltoodut arvestades ei vasta tõele kaebaja väide, et pärast elamu tagastamist õigusjärgsetele omanikele 15.10.1993 ei ole majas ehitustöid teostatud. Seda, et pärast 1996. a inventariseerimist on hoones toimunud ümberehitustööd, ei saa ümber lükata asjaoluga, et Tallinna Kesklinna Valitsuse ametnik on 05.11.1998 andnud kooskõlastuse Roosikrantsi tn 15 maamaksu ümberarvestamiseks kinnitanud kaasomanike poolt esitatud taotlusele (kus on viidatud 1996. a inventariseerimisplaanidele) ega viitega TLPA 17.01.2018 kirjale nr 4-4/135-1 hoones järelevalvemenetluse algatamise vajadusest teavitamise kohta.

kui andmed on muutunud tänu ehitustegevusele, mis nõuab ehitusteatise esitamist või ehitusloa taotlemist. EHR-i ehitise kohta tehniliste andmete kandmise aluseks saab olla pädeva asutuse poolt antud ehitus- ja kasutusloaga/teatisega heakskiidetud ehitusprojekt (vt ka EHR põhimääruse § 31 lg 2). EhS § 19 lg 1 p 2 kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise. Vastustaja on põhjendatult märkinud, et Roosikrantsi tn 15 elamus korteriühistu moodustamiseks tuleks vastustajale esitada Roosikrantsi tn 15 hoone kohta ehitusteatis ja ehitusprojekt, mis kajastaks tervet Roosikrantsi tn 15 korterelamut ning hoones tehtud ümberehitusi ja muudatusi. Nende EHR-i kandmise järel on võimalik seada korteriomandid (KrtS § 7 lg 1 p 1). Kasutusteatise EHR-i kandmise järel saavad Roosikrantsi tn 15 kaasomanikud korteriühistu moodustada vastavalt hoone tegelikku olukorda kajastavatele EHR-i kannetele.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.