Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 26.01.2021 kirja nr 4-3/261-1 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu (registrikood 80027776), seaduslik esindaja Urmas Meos Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja Kenneth Rivis Kolmas isik – OSAÜHING GIZA (registrikood 10189168), lepinguline esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud 1275 eurot. Jätta menetlusosaliste muud menetluskulud nende endi kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 07.02.2022.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu (edaspidi kaebaja) pöördus 20.07.2020 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) poole taotlusega Hõbeda tn 7 //Vase tn 10 asuvas kaupluses tehtavate tööde osas järelevalve läbiviimiseks. Pärast asjaolude selgitamist ja 28.07.2020 paikvaatlust tegi TLPA 29.07.2020 Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 mitteeluruumi M56 omanikule OSAÜHINGU-le GIZA (Giza) ettekirjutuse, milles kohustas Gizat peatama kohe, kuid mitte hiljem kui 29.07.2020 kõik Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 mitteeluruumis nr M56 teostatavad ehitustööd. Ehitustööde jätkamine oli ettekirjutuse kohaselt lubatud üksnes pärast ehitusteatise ja ehitusprojekti kinnitamist TLPA poolt. TLPA tuvastas 05.08.2020 paikvaatlusel, et ehitustööd jätkuvad ja koostas samal päeval Giza-le hoiatuse, millega rakendas ettekirjutuse täitmata jätmise eest sunniraha.
2.Ehitisregistris võeti 14.09.2020 menetlusse Giza esitatud ehitusteatis ja TLPA kaasas kaebaja samal päeval ehitusteatise menetlusse. Kaebaja ehitusteatise ega -projekti kohta ühtki märkust ei esitanud. TLPA seadis 26.01.2021 kirjaga (dtl 152 jj) Gizale lisatingimuse, mille kohaselt peab enne ehi1(9)
tamise alustamist olema ehitamise aluseks olevale ehitusprojektile tehtud ehitusprojekti ekspertiis, ning luges 27.01.2021 ehitusteatise teavitatuks. Ehitusprojekti ekspertiis esitati TLPA-le 06.07.2021.
3.Kaebaja esitas 10.06.2021 TLPA-le ehitusteatise peale vaide, milles taotles ehitusteatise nr 2011201/23138 kooskõlastamise toimingu tagasitäitmist, ehitusteatise alusel tehtavate tööde peatamist, ehitusprojektile ekspertiisi määramist ning vaide esitaja kaasamist ehitusteatise menetlusse ja korteriühistule kõigile ehitusteatisega seotud dokumentidele juurdepääsu võimaldamist. Tallinna Linnavalitsus jättis vaide 11.08.2021 vaideotsusega nr 815 rahuldamata. Vaideotsus edastati kaebajale 12.08.2021. Vaideotsuse põhjendused:
1.Vaide esitaja oli ehitusteatise menetlusse kaasatud ja kõik ehitusteatisega seotud dokumendid on ehitisregistri veebilehel kättesaadavad. Korteriühistu ega ükski kinnistu kaasomanik ei ole projekti kohta vastuväiteid esitanud.
2.Ehitusteatise menetluses ei pea pädeva isiku kvalifikatsioon olema tõendatud (EhS § 24 lg 2 p 2). Siiski on ventilatsiooniosa projekteerijal diplomeeritud ehitusinsener V kutse kütte ja ventilatsiooni alal ning kütteosa projekteerijal volitatud soojusenergeetikainsener, tase 8 kutse soojustehnoloogia seadmete alal.
3.Tuleohutuse osas on projekti kooskõlastanud Päästeameti Põhja päästekeskus. Äriruumi katusele ei ole ette nähtud viis, vaid kolm ventilatsioonikorstnat.
4.Amet ei ole pannud ehitusprojekti ekspertiisi tegemise kohustust projekteerjale, vaid nõudnud, et ekspertiisi peab tegema projekti koostajast sõltumatu pädev isik.
5.Ehitusprojekti on kooskõlastanud ameti miljööalade spetsialist.
6.TLPA heakskiit projektile ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid. Tööde puhul, mis puudutavad kaasomandi osa eset, saavad kinnistu kaasomanikud kaitsta oma väidetavalt rikutavaid õigusi eraõiguslike meetmetega.
4.Tallinn, Hõbeda tn 7 // Vase tn 10 korteriühistu esitas 13.09.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 11.08.2021 korralduse nr 815 (vaideotsus) tühistamiseks ja taotluse kõikide ehitusteatise alusel tehtavate lammutus-, ehitus- ja remonditööde peatamiseks. Kohus võttis 12.10.2021 määrusega pärast kaebuse puuduste kõrvaldamist ja nõuete selgitamist menetlusse kaebuse 11.12.2020 ehitusteatise nr 2011201/23138 ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 26.01.2021 kirja nr 4-3/261-1 tühistamiseks. Kaebaja põhjendused:
1.Maja sisevõrkudes tehtavad omavolilised muudatused ja projektita ümberehitused mõjutavad otseselt kogu elamu toimimist ning avaldavad otsest mõju maja kui arhitektuurilise ja insener-tehnilise terviku toimimisele.
2.Kaebajal on gaasi-, kütte ja elektrivarustuse osas kolmandale isikule tehniliste tingimuste pakkujaks. Projekteerimise käigus ei ole kordagi kaebajaga kontakteerutud ega tehniliste võimalustega tutvutud. Kaebajal ei ole võimalik projekteeritud gaasi-, kütte- ja elektrivõimsusi kolmandale isikule ilme teiste kaasomanike huve kahjustamata tagada. Näiteks on kolmandal isikul projekti kohaselt vaja 63A elektrivõimsust, kuid kuna kõigi kaasomanike elektrivarustus toimub läbi liitumisja jaotuskilbi, on võimalik anda vaid 25A. Projekti sellisel kujul kinnitamisega jäi endiselt kolmanda isiku ruumidesse ka peakilp, mis toidab ühte kaasomanikku Radiocom OÜ-d. Nii on kolmandal isikul võimalik Radiocom OÜ elekter välja lülitada, mida ta ka tegi. Ka ei ole kolmas isik selgitanud, mida ta soovib kuumutusseadmetel kuumutada; nt rasva kuumutamisel peab kanalisatsioonis olema ka rasvapüüdja. Võrreldes elamu algse projektiga ei ole projektimuudatusi põhjendatud.
3.Kaebaja õigusi rikub kogu ehitustegevus, mis jääb väljapoole kolmanda isiku äripinda.
3.1.Kolmas isik alustas ilma kaasomanike nõusolekuta ulatuslike lammutustöödega juulis 2020 ja tegi ka elamu trepikoja kandeseina ukseava ilma projektita. Tulevaste restoranikülastajate 2(9)
vaba pääs trepikotta ohustab kaasomanike julgeolekut, mida kaebaja on kohustatud tagama. Kolmanda isiku väitel on ust vaja evakuatsiooni jaoks, kuid Päästeameti vastusest kaebajale ei ole täiendavaid evakuatsiooniuksi vaja ja oleks piisanud ka Vase tänaval olevatest ustest.
3.2.Hõbeda tänava poolsete uute uste osas jäeti täielikult kõrvale, kas seda ust on üldse vaja. Uksel on varikatuse kronšteinid, kuid varikatusest pole esitatud TLPA-le fassaadipiltigi.
3.3.Projekteeritud uued ventilatsioonikorstnad jäävad lähimast korteriaknast vaid 4,5 meetri kaugusele.
3.4.Projekt näeb ette ava välisseina, millega blokeeritakse korteriühistu liikmete kasutuses olevad kolm parklakohta, kuna projekteeritud estakaadi ja uksi ei ole võimalik autode parkides kasutada. Nimetatu rikub kaebaja subjektiivseid õigusi, kuna projekteerimisega, mis on saanud ehitusteatise näol TLPA heakskiidu, ei saa parkimiskohti ümber projekteerida. Nimetatud kohas on parkla juba 2008. aastast alates.
4.Projekt ei käsitle 60 projektis märgitud evakueeritava restorani või poe külastaja liikluskorraldust, parkimist tänaval, samuti restorani ja poe jäätmekäitlust. Restorani ja poe jäätmemajandus erineb oluliselt korteriomanike jäätmetekitamisest. Projekt ei käsitle, kas ja mis laadi ja mis mahus prügi restoran või pood tekitab, kui palju peab olema jäätmekonteinereid ja kus nad asuvad. Elamu ümbrus on planeeritud ja ühiskasutuses olev ruum piiratud, seega ei ole ka teoreetilist kohta jäätmemahutitele.
5.Kaebajat ei ole kolmanda isiku poolt projekteerimisse kaasatud, tegelikkuses 04.11.2020 üldkoosolekul vastupidiselt kolmanda isiku väitele kaasomanikele projekti ei tutvustatud ja ehitusteatise menetlusse ei kaasanud kaebajat ka TLPA.
6.Ehitusprojekti ventilatsiooniosa ega kütteosa projekteerijatel ei ole nõutud pädevust.
7.Kaebajale ei ole ehitusprojekti esitatud ja kaebajale teadaolevalt ei ole nõuetekohast lõplikku projekti, millele on tehtud kohane ekspertiis. Ekspertiis oleks tulnud teha iga osa kohta eraldi ja ekspertiisi teinud isikutel ei olnud ekspertiisi tegemise õigust (kutsetunnistused lõppesid 06.06.2021). Viimase projektina on nimetatud v3, mis ilmselt tähistab kolmandat versiooni. Eelnenud kahte versiooni asja materjalidele lisatud ei ole, mistõttu ei ole projekteerimiskäik, eelnevates projektides tehtud muudatused ja parandused jälgitavad ja kontrollitavad.
8.Kaebajale ei ole esitatud lähteülesannet, mistõttu ei ole kaebajal võimalik veenduda, millega kolmas isik üldse soovib endistes kaupluseruumides tegeleda. Ventilatsiooniavade ja gaasipliitide projekteerimine viitab kolmanda isiku tegelikule kavatsusele kasutada kaupluseruume restoranina.
5.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata:
1.Kaupluse rekonstrueerimisprojekti kohaselt on planeeritud järgnevad kaasomandisse tehtavad muudatused: välisuks Hõbeda tänava poole, evakuatsioonipääs elamu trepikotta puhkeruumist, siseaknad müügisaali ja kontorite vahel, kaks ventilatsiooni sissepuhkeresti seintesse ja katusele kolm väljapuhkekorstnat. Nimetatud muudatused ei riku aga kaebaja subjektiivseid õiguseid. Kaasomandivaidlused kuuluvad tsiviilkohtu pädevusse ja samuti ei saa kaasomandivaidlusi lahendada vastustaja ehitusteatise menetluses.
2.Ehitusprojekti gaasivarustuse, elektripaigaldise ja küttesüsteemi renoveerimise projektidest ei nähtu kaebajale mingeid kohustusi kaupluse gaasi-, elektri- ja küttevarustuse osas. Projekti kohaselt paigutatakse kommunikatsioonide osas eraldi mõõturid.
3.Projekteeritud evakuatsioonipääs on kasutamiseks ette nähtud vaid erakorralisel juhul eeskätt tulekahju korral, seega ei pääse kaupluse külastajad kaebaja kirjeldatud viisil trepikotta.
4.Hõbeda tänava poole rajatava sissepääsu juures asuv niinimetatud parkla ei ole parkla, vaid isetekkelised parkimiskohad, mis asuvad kõnniteel ja ei ole ametlikud. Tegelikult on hoone parkimine lahendatud hoovisiseselt, kuhu on juurdepääs Vase tänavalt Tina tänava poolsest otsast. Õiguste rikkumiseks ei saa nimetada parkimisvõimaluse puudumist kohas, kus parkimist ette nähtud ei ole. Kavandatud kaldega sissepääs (kauba transpordiks ja invasissepääs) on projekteeritud maapinna kalletega minimaalse kõrguste vahega. Kõnniteel liiklejaid segavat pandust või estakaadi ei ole ette nähtud. Seega ei riku rajatav sissepääs kaebaja õigusi. 3(9)
5.Ventilatsiooni põhiprojekti kohaselt paigutatakse ventilatsiooni agregaadi õhuvõtu ja väljatõmbe poolele normikohased filtrid ja projektikohaste normide ja parameetrite järgimist kontrollib vastustaja kasutusteatise või kasutusloa menetluses. Tallinnas ei ole selline olukord, kus kortermaja esimesel korrusel asuvad kaupluse ruumid, sugugi haruldane – kaupluse tegevusest tekkida võivad lõhna- või mürahäiringud hoitakse ära asjakohaste insener-tehniliste lahendustega. Käesoleval juhul on samad ruumid juba varasemalt olnud kauplusena kasutusel.
6.Tellija poolt projekteerijale antud lähteülesanne ei ole reglementeeritud dokument ning selle alusel ei otsustata ehitusteatise teavitatuks lugemist. Ehitusteatise üle otsustatakse üksnes ehitusprojekti alusel. Tellija lähteülesanne võib olla projekteerijale antud ka suuliselt. Läheülesanne kajastub alati ehitusteatise või ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis – käesoleval juhul on kolmanda isiku sooviks rekonstrueerida juba varasemalt hoones olemas olnud kaupluse ruumid koos kõigi kaupluse juurde kuuluvate kommunikatsioonidega ja võtta need ruumid taas kauplusena kasutusele.
7.Kaebaja on olnud ehitusteatise menetlusse kaasatud ning ehitusteatise aluseks olevale ehitusprojektile on pädevate isikute poolt tehtud ekspertiis, mis on hinnanud projekti nõuetekohaseks.
6.Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata:
1.Hõbeda tn 7 // Vase tn 10, Tallinn asuvas majas oli vanasti kauplus ja ruumid olid algselt kavandatud kaupluseks. Kauplusel oli oma logistikaskeem kaupade kohaletoimetamiseks ja müümiseks ning evakuatsiooniväljapääs. Kaupluse ruumid tervikuna jagunesid kaheks osaks M55 ja M56, millest kumbki müüdi erinevatele omanikele eraldi. Nii läks evakuatsiooniväljapääs ja kauba toimetamine kauplusesse hoovist ruumide M55 omaniku kätte, kes need hiljem sulges. M56 kaupluse ruumid said ainult kaks sisse- ja väljapääsu ust Vase tn tänava poolt. Kaupluse logistiline skeem oli häiritud. Kolmanda isiku poolt ruumine rekonstrueerimise projekt on taastanud logistika, mis vastab kõikidele standarditele ja nõuetele.
2.Projekt vastab ehitusteatises näidatud kasutusotstarbele. Ruumide kasutamise otstarveteks on büroohoone ja kaubandushoone. Kolmas isik ei kavatse rajada ruumidesse restorani.
3.Ehitusteatise projektidokumentatsioon on koostatud vastavalt kehtivatele normidele ja ajakohane. Gaasi-, kütte- ja elektrivarustuse osa on projekteeritud vastavalt kehtivatele õigusnormidele. Ehitamine on seaduslik ja ehitusprojektile on tehtud ekspertiis. Kaebajale ei panda projektiga gaasi-, elektri- ja küttevarustuse osas kohustusi. Ehitusregistri andmetel on kogu majas olemas elektri-, vee- ja gaasivarustus, kanalisatsioon ja gaas. Kaupluse pinnal olemasolevate kommunikatsioonide uuendamine (elektrijuhtmete, vee- ja kanalisatsioonitorude vahetus, põrandaküttetorude paigaldamine jne) ei tekita ühistule juurde kohustusi. Ehitusprojekti kohaselt paigaldatakse kommunikatsioonide osas ka eraldi mõõturid. Kolmandal isikul on ka eraldi elektrileping Eesti Energiaga. Kaebaja ei ole selle lepingu pool ega nende teenuste vahendaja.
4.Evakuatsioonikäigu rajamine ei too kaasa kaasomandi muutumist ega riku kaebaja ega kaasomanike õigusi, muu hulgas põhjusel, et trepikorrusel pole ainsatki korteriust. M56 kaupluse ruumidest väljapääs läbi trepiplatsi toimub Vase tn ja maja sisehoovi ehk kohta, kus algselt oli varuväljapääs ja kauba poodi toimetamine.
5.Esialgu oli kauplusesse maja ehituse käigus projekteeritud sundsisse- ja väljatõmbeventilatsioon, mis aja jooksul lagunes. Ruumide rekonstrueerimise käigus kasutati osaliselt uue ventilatsioonisüsteemi projekteerimisel ära olemasolevad vanad augud hoone seintes ja katuses. Kaebaja ja kaasomanike õiguseid see ei riku. Võimaliku müra ja lõhna tõkestamiseks on torustikesse paigaldatud spetsiaalsed summutid ja filtrid.
6.Hõbeda tn sissepääs ehitatakse hoone seina servale ja see ei riku parkimisvõimalusi. Liiati ei ole ametlikke parkimiskohti täiendava sissepääsu kohas kunagi olnudki. Lisasissepääsu rajamine ei takista elanikel parkimiskohtade loomist või kasutamist ja ka invasissepääs on võimalik rajada nii, et see parkimist ei sega.
7.Kolmanda isiku omandis olevate ruumide kasutamisega seonduva jäätmekäitluse lahendamist ehitusteatise menetluses ei nõua ehitusseadustik ega ehitusprojektile esitatavad nõuded ning ilmselge on see, et kolmas isik korraldab enda jäätmete äraveo. Hoone vaidlusalune osa on varem olnud kasutuses kauplusena, mistõttu on nii parkimislahendus kui ka jäätmekäitlus varem olnud lahendatud 4(9)
ning kaupluse sisseseade uuendamine ei mõjuta neid küsimusi ning need on lahendatavad. Tegemist ei ole uue hoone püstitamisega ega olemasoleva hoone laiendamisega, vaid varasemalt olemas olnud kaupluse rekonstrueerimisega olemasolevas mahus, mistõttu eraldi projekti parkimisega jäätmekorralduse lahendamiseks ei ole alust nõuda.
8.Kaebaja oli TLPA ehitusteatise menetlusse kaasatud ja talle võimaldati juurdepääs kõigile ehitusteatisega seotud dokumentidele. Kõik ehitusteatisega seotud dokumendid olid ehitisregistri veebilehel kättesaadavad. Kaebaja ega ükski kinnistu kaasomanik sisulisi ettepanekuid ega märkuseid projekti kohta ei esitanud.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus on käiguta jätmise määruses ja menetlusse võtmises nõude valesti sõnastanud. Kohus selgitab, et kuigi vastustaja 26.01.2021 kiri on haldusakt EhS § 36 lg 6 alusel, ei ole eraldiseaisvaks vastustaja toiminguks ega haldusaktiks kolmanda isiku esitatud ehitusteatis. Halduskohtumenetluses ei saa vaidlustada kolmanda isiku tegevust või dokumenti, s.o ehitusteatist. Seega parandab kohus menetlusse võetud nõude ehk kaebaja taotleb Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 26.01.2021 kirja nr 43/261-1 tühistamist. Kirja kui haldusakti tühistamisel muutub ka ehitusteatis mitteaktsepteerituks ehk ehitamine ei ole lubatud. Kohtu selgitamiskohustuse rikkumisest tulenevalt ei pea kohus vajalikuks ka ühtegi nõuet tagastada, vaid üksnes nõuet tõlgendada. Nõude tõlgendamine ei muuda vaidluse sisu ega ulatust.
8.Asjas on vaidluse all Tallinna linna 26.01.2021 kiri nr 4-3/261-1, millega nõustuti ehitusteatisega. Ehitusteatises sooviti hoone kaupluseosa ümberehitamist. Ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus: 1) muudetakse hoone piirdekonstruktsioone; 2) muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone; 3) paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet; 4) muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat; 5) viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega; 6) taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis (EhS § 4 lg 3). Ehitusteatisega koos esitatud eelprojekti seletuskirja (dtl 202 jj) kohaselt on ümberprojekteeritavates ruumides oli kauplus, ruumid on tühjalt seisnud (lk 3): - Vastavalt lähteülesandele on projekteeritud: kaks kergseinaga eraldatud kaupluseruumi; kontoriruumid ja tualettruum mõlemale kauplusele; invatualettruum; kaupluste ühine puhkeruum koos pesemisruumi ja kööginurgaga. Olemasolevatesse seintesse on projekteeritud uued avad: välisuks Hõbeda tänava poole; evakuatsioonipääs elamu trepikotta puhkeruumist; siseaknad müügisaali ja kontorite vahel. Erinevate tasapindade vahele on projekteeritud uued raudbetoontrepid. Vastavalt ventilatsiooniprojektile paigaldatakse seintesse kaks sissepuhkeresti ja katusele kolm väljapuhkekorstnat. - Ümberehituse käigus säilitatakse olemasolevate ruumide kogu kandesüsteem. Kogu fassaadikujundus ja katusekonstruktsioon säilitatakse olemasolevana. Fassaadi krohvil tehakse ainult vajalikud parandused ja täiendused. Kõik olemasolevad avatäited säilitatakse. Olemasoleva hoone on heas seisukorras, konstruktiivset lahendust ei muudeta (lk 4). Eeltoodust nähtub, et ruumid on juba varem olnud kasutuses kauplusena. Tegemist ei ole hooneosa kasutusotstarbe muutmisega. Hooneosa on olnud kasutusest väljas ning selles on vaja teha uuendusi, et ruume uuesti kauplusena kasutusele võtta. Osa ümberehitustöödest viitab ka sellele, et hooneosa korrastatakse, et see vastaks uuenenud ootustele (invajuurdepääs, invatualett, kaasaegne puhkeruum ja evakuatsioonipääs).
5(9)
Olukorras, kus tegemist on juba senise kaupluseruumidega, mille osas toimuvad sisemised uuendustööd, ei ole enam võimalik asjas vaielda küsimuste üle, kas hooneosa võiks üldse kauplusena kasutada. Faktiliselt võinuks olla hooneosa kasutusele võtta kauplusena ka ilma ümberehitustöid tegemata või tehes üksnes töid, mis ei nõua vastustaja EhS korras teavitamist. Seega tuleb asjas jätta kõrvale küsimused, mis seonduvad sellega, kas hooneosa võiks üldse kauplusena kasutada. Kohus märgib ka, et EhS kohases ehitusteatise menetluses, kus uuendatakse kaupluse sisseseadet, ei lahendata jäätmekäitluse ega parkimise küsimusi. Tegemist ei ole uue ehitise ega olemasoleva ehitise kasutusala muutmisega, mis võiks nõuda nende küsimuste analüüsimist. Samale seisukohale on asunud ka vastustaja (dtl 77).
9.Halduskohtu pädevuses on avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine (HKMS § 4 lg 1). Riigikohus on leidnud, et ehitusvaidluses tuleb vajadusel kontrollida nt naabrite või kaasomanike õiguste riiveid, kui lisaks tsiviilõiguslikele nõuetele kaitsevad neid õiguseid ka avalik-õiguslikud normid (18.12.2019 otsuse nr 3-17-1859 p 20). Küll aga ei toimu halduskohtus kaasomanike vaheliste vaidluste lahendamine osas, milles avalik-õiguslikud normid kaasomanike õiguseid ei kaitse. Ehitusluba ega ehitusteatis ei anna õigus ehitada omaniku kinnistul või n.ö muul „pinnal“ ilma omaniku nõusolekuta või muul viisil omavoliliselt. Seega kaasomandi mõttelisel osal muudatuste tegemine ja selles kokku leppimine toimub tsiviilõiguslike normide kohaselt. Ka lahendatakse vajadusel tsiviilkorras vaidluseid selle üle, kuidas toimub hoone ühiste kulude kandmine, olgu selleks siis kommunikatsioonide loomise, asendamise, parandamise või kasutuse kulud või jäätmeveo kulud (sh uute konteinerite paigaldamine või tihedam tühjendus, vt ka KÜ juhatuse koosoleku protokoll dtl 81). Nende vaidluste lahendamine ehitusteatise korras ei ole kaebaja avalik-õiguslikuks subjektiivseks õiguseks. Kohus märgib ka, et projektis märgitud peakaitse suurus (63A1, dtl 248) ei tähenda seda, et kolmandal isikul on selline elektrivajadus või tekiks sellest tulenevalt nõudeõigus kaebaja vastu. Kaasomanikud peavad kaasomandis olevat vara valitsema heaperemehelikult ning teiste omanike õigusi arvestades. Ehitusloa, -teatise või -projektiga ei reguleerita kaasomanike vahel, kes kui palju ja milliseid elektri- või gaasiseadmeid kasutada võivad või saavad2. Ka Radiocom OÜ-sse puutuv on eraõiguslik vaidlus ega puuduta kaebaja õiguseid. Tsiviilvaidlusesse puutuvat on selgitatud kaebajale ka vaideotsuses (p 7.8).
10.Kaebaja leiab, et maja sisevõrkudes tehtavad tööd mõjutavad maja kui arhitektuurilist ja insenertehnilist toimimist. Ka rikub kaebaja õiguseid evakuatsioonipääs. Kohus ei käsitle käesolevas otsuses juba 2020. aastal enne ehitusteatise aktsepteerimist toimunud lammutustöid, kuna need ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Omaalgatuslike ehitustööde karistuslikuks tagajärjeks ei ole see, et mistahes seadustamiskatsetest tuleb keelduda. Kaebaja ei ole põhjendanud, milles seisnevad sisevõrkudes tehtavad tööd, mis mõjutavad maja arhitektuurilist ja insener-tehnilist tervikut. Nagu nähtub eelprojektist, säilitatakse kogu kandesüsteem, katusekonstruktsioon ja konstruktiivne lahendus, mistõttu kaebaja viidatud terviku rikkumist ei nähtu. Hooneosa on seni olnud kasutusest välja kauplus, mistõttu ei saa selle uuesti kauplusena kasutuselevõtt ja selleks vajalikud uuendustööd kaebaja õiguseid rikkuda. Evakuatsioonipääs asub kaupluse põhiplaani (dtl 211) kohaselt esiku, puhkeruumi ja kontori juures, kuhu kaupluse külastajatel otsene juurdepääs puudub. Põhiplaanil toodut arvestades ei ole eluliselt usutav, et evakuatsioonipääsu kasutataks kaupluse külastajate poolt igapäevaselt, kui kaupluse põ1
Mh on ekspertiisis märgitud, et tegemist on olemasoleva peakaitsega, mis jääb samaks – dtl 159 ja 171 Ekspertiisis on märgitud, et kokku on 2 gaasipliiti ja gaasipliitide tarbeks võidakse teha ühendus asendiplaani kohaselt tänavavõrgust (dtl 169).
6(9)
hiruumidest on vähemalt kolm väljapääsu tänavale. Ka erandliku juhu korraks, kui ainsaks väljapääsuks tuleohu eest pääsemiseks on evakuatsiooniuks korterelamu trepikotta, on tegemist sellise erakorralise olukorra ja lahendusega, mida kaebajal tuleb inimeste elude päästmiseks taluda. Evakuatsioonitee talumine ei ole ilmselgelt kaebajale määratud ülemäärane kohustus. Kuivõrd tegemist on kauplusega, saab kuni 60 inimese all olla ilmselgelt silmas peetud kaupluse töötajaid ja külastajaid3.
11.Ventilatsiooni ja kütteosa projekteerijate pädevuse osas nõustub kohus HKMS § 165 lg 2 alusel vaideotsuses (p 7.3) tooduga, et ehitusteatise korral ei ole pädeva isiku kvalifikatsiooni tõendamine seaduse kohaselt nõutav. Vastustaja on samas viidanud ka isikute asjakohasele pädevusele. Kohus hindab vastustaja 26.01.2021 kirja õiguspärasust selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2). Seega ei mõjuta haldusakti enda õiguspärasust see, kas õiguspäraselt on hiljem (s.o juulis 2021) haldusaktis seatud tingimus täidetud. Isegi siis, kui lugeda ka ehitusprojekti ekspertiisi faktilise tegemise küsimus käesoleva haldusasja osaks, ei tooks see kaasa kaebuse rahuldamist. Kuigi ehitusprojekti ekspertiisi allkirjastamise hetkel 06.07.2021 olid ekspertiisi läbiviinud ekspertide kutsetunnistused kehtivuse kaotanud, on mõlemad eksperdid Kutseregistri kohaselt pärast ekspertiisi allkirjastamist saanud uued kutsetunnistused4. Ka ekspertiisis on selgitatud, et pädevate vastutavate inseneride kutsed on taastõendamisel-pikendamisel. Eksperdi selgituses (dtl 196-199) toodud asjaolud, s.o õiguslik segadus EhS § 24 lg 4 alusel kutsete tunnustamisega on ka halduskohtutes üldteada. Ka formaalse minetuse möönmisel ei ole aga sisuliselt kahtluse all see, et ekspertiisi viisid läbi sisulist pädevust (s.o teadmisi, oskusi ja kogemusi) omavad isikud. Kaebaja ei ole ka ära näidanud, kuidas nimetatud asjaolu saaks rikkuda kaebaja õiguseid. Kohus märgib, et analoogia korras on ehitusprojektile ekspertiisi tellimine ennekõike loa taotleja või ehitusteatise esitaja kohustus (EhS § 40 lg 3 ja § 42 lg 3 p 6) ning vastustajal on üksnes ekspertiisi kontrollimise, mitte selle tellimise ega ekspertiisi eest tasumise kohustus. Ekspertiisi peab läbi viima projekti koostajast sõltumatu pädev isik (EhS § 14 lg 3).
12.Vastustaja 26.01.2021 kirjas toodud kohustus esitada ehitusprojekt ning viia läbi ekspertiis ei ole suunatud sellele, et kolmas isik pidi ehitusprojekti ja ekspertiisi esitama kaebajale. Kui kaebaja ei ole saanud projekti või ekspertiisiga tutvuda (millega ta eelduslikult, eelmises punktis toodut arvestades on siiski tutvuda saanud), ei mõjuta see 26.01.2021 kirja õiguspärasust. Ekspertiis on läbi viidud (dtl 156 jj) ning vastustaja on selle heaks kiitnud. Vastustajal ei olnud ka kohustust omal algatusel tutvustada kaebajale eelnevates projektides tehtud muudatusi ja parandusi. Kohtuasja esemeks ei ole eelnevad projektid ega ka kolmanda isiku lähteülesanne projekteerijale, sest asjas ei kontrollita projekteerija ega kolmanda isiku tegevuse õiguspärasust. Seetõttu ei pea kaebajale andma ka ülevaadet, mis oli teise eraõigusliku isiku mõttekäik või arutlused (sh lähteülesanne), millega jõuti lõpliku tulemuseni. Kaebajat ei tulnud kaasata ka kolmanda isiku ja projekteerija aruteludesse või kohtumistele. Kaebaja on 28.09.2021 seisukoha lisana esitanud ehitusteatise märkused ja kommentaarid, millest nähtub, et kaebajale on olnud vastav osa juurdepääsetav. Kohus jääb ehitusprojekti lähteülesande osas 12.10.2021 määruses selgitatu juurde ja nõustub vastustajaga, et lähteülesanne ei ole reglementeeritud dokument, mis mõjutaks ehitusprojekti nõuetekohasust või ehitusteatise õiguspärasust. Kolmandal isikul on õigus ehitada vaid vastustaja heakskiidu saanud ja ekspertiisi läbinud ehitusprojekti alusel, sh vastavalt kasutusotstarbele.
Vt ka ekspertiis, dtl 171 p 3.6 alapunkt 2). https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/vaata/10979581/1, https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/vaata/10979726/1 ja https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/vaata/10959763/1
7(9)
Ka on ehitusvaldkonna haldusmenetlustele iseloomulik, et enne teiste puudutatud isikute kaasamist esitab haldusorgan oma märkused ja võimaldab viia dokumendid nendega kooskõlla, kuivõrd sisutu on esitada muudele isikutele seisukoha esitamiseks projektdokumentatsiooni, millel on ilmselged puudused. Kohtule nähtub, et kaebaja on ehitusteatise menetlusse kaasatud, sh saadeti kaebajale teavitus ehitus ehitusteatise esitamisest samale e-postiaadressile, millelt kaebaja ise vastustaja ehitusjärelevalve osakonda 2020. aasta suvel ehitustegevusest teavitas ning millelt on esitanud käesoleva kaebuse (vrd EHR teavitus dtl 142 ja e-kirjad vastavalt dtl 114 ja 1). Asjaolu, et kaebaja ehitisregistrist saadetud teavitusele (dtl 143) ei reageerinud ega tähtaegselt vastuväiteid ei esitanud, ei tähenda, et teda ei ole ehitusteatise menetlusse kaasatud. Kohus selgitab, et kaebajale anti võimalus kaasa rääkida ehitusteatise menetluses, s.o enne 26.01.2021 haldusakti andmist, kus ehitusteatis aktsepteeriti eelprojekti alusel. Hilisemate projektidega tutvumise võimalus ehitusteatise arvestamise õiguspärasust ei mõjuta.
13.Kaebaja on viidanud, et ventilatsioonikorstnad jäävad lähimast aknast vaid 4,5 meetri kaugusele. Kohus eeldab, et kaebaja väide on suunatud sellele, et ventilatsioonist võib tuleneda müra- või lõhnahäiringuid. Vastustaja on õigesti viidanud, et ventilatsiooni põhiprojekti ehituskirjelduse seletuskirja kohaselt on ette nähtud nii filtrid kui ka mürasummutid (p-d 7.4 ja 7.6). Müra piirväärtusi on selgitatud ka lehekülgedel 6-7. Projekti kohaselt peab ehitatav ventilatsioonisüsteem vastama müra normtasemetele (dtl 315), paigaldatakse filtrid (dtl 319) ega tohi tekkida lubatust suuremat müra (dtl 319). Kohus märgib, et ventilatsioonist tulenevad müra- ja lõhnahäiringud ei ole ehitamise, vaid kasutamisega kaasneda võivad riskid, mida hinnatakse kasutusteatise andmise menetluses. Mürasummutust on käsitletud ka läbiviidud ekspertiisis (30÷40 dB, dtl 171). Kohus nõustub ka vastustajaga, et Tallinna kesklinnas on ka muude korterelamute esimesed korrused kasutusel äriotstarbel ja tekkida võivad lõhna- või mürahäiringud hoitakse ära asjakohaste insener-tehniliste lahendustega. Kaebaja on ka märkinud kommunikatsioonide osas, et rasva kuumutamisel (pliidil vms) peab kanalisatsioonis olema ka rasvapüüdja. Kohtule ei ole arusaadav, kuidas nimetatud väide seondub kaebaja subjektiivsete õiguste kaitsega. Tegemist ei ole üksnes kaebajale omistatava õiguse, vaid avaliku õigusega keskkonnakaitsele, mille kaitseks kaebaja kohtusse pöörduda ei saa. Hoone veevarustuse ja kanalisatsiooni seletuskirjas on ka selgitatud, et ühiskanalisatsiooni juhitava reovee reostusnäitajate piirväärtused peavad vastama Tallinna Linnavolikogu määrusele nr 37, 15.06.2006 „Tallinna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskiri“. Kaupluse heitvesi ei sisalda aineid üle lubatud kontsentratsioonipiiri ja nad vastavad olmevetele seatud kriteeriumidele (lk 6). Seega on võimalik kasutusteatise menetluses või hilisemalt järelevalve läbiviimisel nõuda ka selle eesmärgi täitmist. Küll aga ei ole nõutav, et ehitusteatise menetluses kirjutataks ette, kuidas kolmas isik selle eesmärgi saavutama peab.
14.Hõbeda tänava poolse sissepääsu ja parkimiskohtade kaotamise osas ei nähtu kohtule kaebaja õiguste riivet. Asjas ei nähtu, et Hõbeda tn poole varikatuse paigaldamine saaks riivata kaebaja õiguseid; sh kui projekt sellise varikatuse paigaldamist ette ei näe. Vastustaja on ka selgitanud, et Hõbeda tn pool hoone ees parkimiskohti ei asu ja need on n.ö isetekkelised. Kui kinnistul ei ole selles kohas parkimist ette nähtud, ei saa samasse suunda lisasissepääsu rajamine ka kaebaja õiguseid riivata.
15.Kohtule ei nähtu, et faktiliselt sooviks kolmas isik hoonet kasutada millegi muu kui kauplusena. Kohus möönab, et ühel juhul (ventilatsiooni põhiprojekti ehituskirjelduse lk 8) on mainitud restorani, kuid nt põhiplaanil kui ka läbivalt seletuskirjas, samuti läbiviidud ekspertiisis (dtl 156) on kirjeldatud kaupluse rekonstrueerimist. Ventilatsiooni uuendamine ei viita sellele, et tegelikult kavandataks restorani. Ka juhul, kui kolmas isik või hooneosa mistahes hilisem kasutaja tegelikult asub kasutama ruume restoranina, ei mõjuta see vastustaja haldusakti õiguspärasust. Ehitusteatis on aktsepteeritud olemasoleva kasutusotstarbega (büroohoone, kauplusehoone) ning vastustajal ei olnud põhjust eeldada, et äripinda asutakse kindlasti kasutama vastuolus ehitusteatisega. Kui kasutusteatise menetluses 8(9)
või hiljem selgub, et hooneosa kasutatakse muul eesmärgil, tuleb kasutusteatise aktsepteerimisest keelduda ja/või algatada järelevalvemenetlus. Siinkohal on ka järelevalve algatamiseks subjektiivne nõudeõigus kaebajal.
16.Kuivõrd vastustaja haldusakt on õiguspärane, jätab kohus kaebuse tervikuna rahuldamata. HKMS § 108 lg 1 ja lg 8 koosmõjus tuleb otsustada kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmine kaebajalt. Kolmas isik on taotlenud õigusabikulude hüvitamist kokku 8,5 tunni eest summas 1275 eurot (ilma käibemaksuta). Asja sisu arvestades ei ole õigusabiks kulunud aeg ilmselgelt ülemäärane, sh ka kaebuses esitatud väidete arvukust arvestades. Kohus ei nõustu kaebajaga, et põhjendatud ulatus on ainult 3 tundi, sest asja maht (ligikaudu 400 lk) ei oleks sellise ajakasutusega kooskõlas. Seega mõistab kohus kolmanda isiku menetluskulud kaebajalt välja täies ulatuses. Menetlusosaliste muud menetluskulud jäävad nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Kadri Sullin
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.