Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.12.2021, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

3-20-2158 esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-20-2158 lubamine puudutab kaebaja õigusi ja huve. Kuna vastustaja kaebajat ei kaasanud, on ehitusluba õigusvastane. Vastustaja oleks pidanud kinnistusraamatust nähtuva isikliku kasutusõiguse märke tuvastamisel täitma hoolsuskohustust ning selgitama välja isikliku kasutusõiguse ulatuse ja sisu ning võimaldama kaebajal avaldada arvamust (Riigikohtu 08.10.2002 määrus nr 3-3-156-02). Enne ehitusloa menetlust saadetud e-kirju ei saa käsitada kaasamisena. Kui kaebaja olnukski selliselt kaasatud, on vastustaja rikkunud EhS § 42 lg-st 8 tulenevat kohustust – korraldusest ei nähtu, et kaebaja seisukohti oleks võetud arvesse või neid käsitletud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 210 lg 1 alusel on kaebajal surmani õigus tema ainukasutuses olevat kinnistu osa ainsana ning ühiskasutuses olevat osa koos kolmanda isikuga vallata ja kasutada. Garaaži ehitamise lubamine takistab kaebajal isikliku kasutusõiguse teostamist, sh nii ainu- kui ühiskasutuses oleval osal. Kaebaja ei saa garaaži ehitamisel oma isiklikku kasutusõigust enam teostada ning tegemist on püsiva negatiivse mõjuga, mida pole võimalik ka vähendada või leevendada. Vastustaja oleks pidanud ehitusloa andmisest EhS § 44 lg 4 alusel keelduma. Viidatud sätet saab kohaldada ka juhul, kui rikutakse kellegi tsiviilõiguslikku õigust (nt omandiõigust, naabrusõigust, isiklikku kasutusõigust). Kui isikliku kasutusõigusega koormatud maa-alal saaks ehitada õigustatud isiku nõusolekuta, kaoks isiklikul kasutusõigusel sisu. Võimalus esitada nõue maakohtule ei võta õigust vaidlustada ehitusluba halduskohtus. AÕS §-dest 89 ja 184 tuleneb õigus nõuda igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine pole seotud valduse kaotusega. Ehitamine on omandiõiguse rikkumine. Kuivõrd kaebajal on maa-ala kasutamise osas samad õigused, mis omanikul, on kaebaja õigusi rikutud ka juhul, kui kaebaja ei sooviks isiklikku kasutusõigust maa-alal reaalselt teostada. Kaebaja kasuks seatud isikliku kasutusõigusega koormatud maa-alal on kaebaja seni kasvatanud marjaja dekoratiivpõõsaid ja lilli ning soovib seda teha ka edaspidi. Lisaks kulges mööda maa-ala hoovisisene tee elamu eest kuni hoovi tagaküljes asuva abihoone ja väravani. Kui maa-alal asub garaaž või muu hoone, ei saa muid tegevusi seal enam teha. Kasutusõiguse seadmisel ei olnud kaebaja eesmärgiks tema kasutuses olevale maale garaaži ehitamine. Kuivõrd kinnistu kuulub kolmandale isikule, ei heasta vastustaja viidatud kinnistu väärtuse tõus kaebajalt isikliku kasutusõiguse teostamise võimaluse äravõtmist. Ehitamise lubamiseks ei anna õigust kasutusõiguse seadmise lepingus ehitamise keelu puudumine, sest isikliku kasutusõiguse rikkumise keeld tuleneb AÕS-st. Asjaolu, et garaaž ehitatakse osaliselt kaebaja ainukasutuses olevale alale, tõendab vastustaja esitatud skeem, mille järgi on kaebaja ainukasutuses olev ala, millele tuleb garaaž, 20,6 m 2. Tõele ei vasta väide, et kasutuskorras ei lepitud kokku kasutusõigusega koormatud ala täpset ulatust – kasutusõiguse ulatus lepiti kokku viidatud skeemil. 20,6 m2 on arvestatav osa kaebaja ainukasutuses olevast maast. Seejuures pole oluline, kui suurele osale kaebaja ainukasutuses olevast maast garaaž ehitatakse, vaid oluline on see, et kaebajalt võetakse võimalus seda maad kasutada. Lisaks hakkab ülejäänud garaaž asuma kaebaja ja kolmanda isiku ühiskasutuses oleval maal. Kaebaja on küll andnud nõusoleku ehitada sinna ühekohaline, kuid mitte kahekohaline garaaž. Väär on järeldus, et kaebaja ja kolmanda isiku ühiskasutuses oleval alal peaks eelistama kolmanda isiku õigusi. Ühises kasutuses oleva ala puhul tuleb teha maa kasutuse muudatusi puudutavaid otsuseid ühiselt. Analoogia korras kohalduvad AÕS § 72 lg-d 1 ja 3. Arvestades, et garaaži ehitamine ühises kasutuses olevale alale muudab ja takistab ala senist kasutust, peab garaaži ehitamiseks olema kaebaja nõusolek. Kolmanda isiku viidatud tee laiendamine ei oma mingit seost kahekohalise garaažiga, sest see oli vajalik ühekohalise garaaži jaoks. Kaebaja pole kahekohalise garaaži ehitust lubanud.

Tori vald palus jätta kaebuse rahuldamata.

3(10)

3-20-2158 Vastustajal on kinnisasja omanikuks mitteolevate isikute kaasamise otsustamisel kaalutlusõigus. Kaebaja on enne ehitusloa andmist esitanud vastuväited veebruaris ja juunis 2020 saadetud e-kirjades, milles ta teavitas ehitustegevusest ja soovis teavet ehitusloa kohta. Sellega osales kaebaja ehitusloa andmisele eelnenud menetluses ja sai soovitud infot. Samuti sai kaebaja esitada ehitusloale vaide, kus kaebaja ei heitnud ette menetlusse mittekaasamist. Kuivõrd kaebaja teadis ehitusloa menetlusest (sellest teavitati teda 10.06.2020) ning sai samal päeval ja varasemalt avaldada seisukohti, ei olnud kaebaja eraldi kaasamine vajalik. Ka ei olnud takistatud täiendava arvamuse avaldamine. Isegi kui kaasamine olnuks vajalik, ei too selle nõude rikkumine kaasa loa tühistamist. Ehitusloa menetlusest teavitamisel ei avaldanud kaebaja soovi toimikuga tutvumiseks või muul viisil osalemiseks. Kaebaja vastuväited e-kirjades ja vaidemenetluses jäid samaks. Kaebaja tugines vaid tema ainukasutuses olevale alale tema nõusolekuta ehitamisele. Seega poleks kaebaja ka kaasamise korral esitanud asja lõpptulemust mõjutanud argumente. Halduskohtumenetluses ei saa tugineda AÕS §-dele 89 ja 184. Lepinguvaidluste lahendamiseks on pädev maakohus ning see ei anna alust ehitusloa andmisest keeldumiseks või selle tühistamiseks. Vastustaja ei vaidle, et kaebaja nõusolekuta ei saa ega tohi isikliku kasutusõiguse alale ehitada. Ehitusluba annab loa ehitada ehitis, mis vastab ehituslikele ja ohutusnõuetele ning planeeringutele või muudele alusdokumentidele. Ehitusluba on seotud kinnisasjaga, määrates kindlaks nõuded kinnistul ehitiste püstitamiseks ning need nõuded ei sõltu kinnisasja omanikust (Riigikohtu 01.10.2008 otsus nr 3-3-1-51-08). EhS seletuskirjas on märgitud, et omaniku nõusolek pole seotud ehitamise õiguspärasusega. Sama seisukoht kajastub vaidlustatud korralduse p-s 2.3, mille kohaselt on ehitamise eelduseks kinnisasja omaniku (temaga võrdsustatud piiratud asjaõiguste omaja) nõusolek. Kaebaja ei ole 10.06.2020 e-kirjas välistanud võimalust garaaži ehitamiseks, kuid seadis selleks kokkuleppe saavutamise tingimuse. Ehitusloa korralduse p-ga 2.3 on vastustaja sisuliselt arvestanud kaebaja soovi haldusorgani pädevusega sätestatud piirides ning täitnud EhS § 42 lg-s 8 sätestatut. Igasugune õiguste riive ei ole ehitusloa andmisest keeldumise või selle tühistamise aluseks. Praegusel juhul ei piisa üksnes isikliku kasutusõiguse rikkumisele viitamisest. Ka isikliku kasutusõigusega koormatud maa-alal marja- ja dekoratiivpõõsaste ja lillede kasvatamise soov pole piisav argument ehitamise keelamiseks. Kaebaja on varem nõustunud elamule garaaži juurdeehitamisega ning seega on ta arvestanud hooviala senise kasutuse muutmisega. Kaebaja ainuvalduses olevale alale ulatub garaaž minimaalselt (võrreldes projekti ja kaardimaterjaliga; kaebaja pole välja toonud ainuvalduses oleva ala täpset suurust, mille osas garaaž seda katab). Põhiosa asub siiski kaebaja ja kolmanda isiku kaasvalduses oleval osal. Jääb arusaamatuks, miks peaks kaasvalduses oleva osa suhtes eelistama kaebajat kinnistu omanikule. Isikliku kasutusõiguse seadmise leping ei keela ehitamist. Seevastu muudab garaaž mugavamaks kinnistul parkimise ja tõstab kinnistu väärtust. EhS § 44 p 4 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Suurema garaaži ehitamine ei tähenda, et tegemist oleks püsiva negatiivse mõjuga. Kaebajal on võimalus või õigus kasutada garaaži ka enda tarbeks erinevate esemete hoiustamiseks. 2002. a-l tehtud ehitusprojekti koostamisel on kaebaja garaaži osas vajadust üles näidanud, olles projekti koostaja ja loa taotleja. Mõnevõrra suurema garaaži ehitamine ei ole üleliia koormav – jätkuvalt jääb kaebajale suur hooviala, mida on võimalik kasutada haljastuseks või taimede kasvatamiseks. Ehitisega kaasnev mõju ei ole niivõrd koormav, et põhjendaks ehitusloa tühistamist. Vastustaja ei pidanud hindama ehitusloa ja ehitamise mõju kaebaja isiklikule kasutusõigusele. Vastustaja saab hinnata kaasnevaid mõjusid ulatuses, mille osas on isik tähelepanu juhtinud ega 4(10)

3-20-2158 saa iseseisvalt juurde mõelda võimalikke kahjulikke mõjutusi. Kaebaja ei tuginenud oma kirjades ega vaides ühelegi konkreetsele kahjulikule mõjutusele (nt päevavalguse kaotamine, põõsaste ja muude taimede kasvatamine garaaži all oleval alal). Kaebaja ainus vastuväide oli seotud kaebaja ja kolmanda isiku eraõigusliku kokkuleppe sisuga. Isegi kui ehitusluba tühistatakse, jäävad projekteerimistingimused kehtima, kuna neid pole kaebaja vaidlustanud. Projekteerimistingimustega on paika pandud hoonestusala just selliselt, kuhu on tänaseks antud vaidlusalune ehitusluba. Kolmandal isikul on ehitusloa tühistamise korral jätkuvalt õigustatud ootus koostada ehitusprojekt vastavalt projekteerimistingimustele, mh ka samale hoonestusalale.

5(10)

3-20-2158 Ehkki kaebaja õiguste kaitse on tagatud ka tsiviilõiguslike normidega, kaitsevad ka EhS normid asjast puudutatud isikute õigusi ja huve (EhS § 44 p 4). Arvestades kaebaja õigust ehitise aluseks oleva maa kasutamisele ja valdamisele ning vastustaja kohustust selgitada ehitise nõuetele vastavuse hindamisel välja ehitamisest puudutatud isikute õiguste riive ja ulatus, sh, kas ehitamine kahjustab kolmandate isikute õigusi, oli kaebaja puudutatud isikuks, kes pidi olema ehitusloa menetlusse kaasatud ja kelle õiguste riive ulatus tuli ehitusloa menetluses vastustajal kindlaks teha. Vastustaja ei saanud jätta ehitusloa menetluses tähelepanuta fakti, et kinnistu omaniku õigused, sh õigus kasutada ja vallata (sh ehitada) kaebaja ainukasutuses oleval maaalal, on oluliselt kitsendatud kaebaja asjaõiguslike õigustega. Kaebaja esitas oma seisukohad juba enne ehitusloa menetluse alustamist ning saatis oma arvamuse ka pärast ehitusloa menetlusest teada saamist. 10.02.2020 kirjas on kaebaja teavitanud vastustajat sellest, et tema ainukasutuses ja -valduses olevale aiamaale on kolmas isik paigaldanud tokid/kepid 2-kohalise garaaži ehitamiseks. Samuti selgitas kaebaja, et projekti järgi on lubatud 1-kohaline garaaž rajatud viljapuuaia tõttu. 10.06.2020 kirjas palus kaebaja vastustajalt teavet, kas kolmas isik on saanud ehitusloa 2-kohalise garaaži ehitamiseks ning kaebajat teavitati samal päeval, et garaaži laiendamise ehitusprojekt on kolmanda isiku poolt esitatud ja see on menetluses. Vastuseks vastustaja teatisele juhtis kaebaja vastustaja tähelepanu EhS §-s 44 sätestatud keeldumise alustele ning selgitas, et kolmas isik rikub kinkelepingus kokkulepitud maakasutuskorda. Seega sai kaebaja esitada enda vastuväited ning vastustaja märgib õigesti, et vaidemenetluses ei lisanud kaebaja oma väidetele midagi sisuliselt uut. Kuigi kaebaja initsiatiivil saadetud e-kirju ei saa käsitada tema menetlusse kaasamisena ja vastustaja on selles osas rikkunud menetlusnorme, ei mõjutanud kaasamata ja ärakuulamata jätmine praegusel juhul asja lõpptulemust, sest vastustajale olid kaebaja vastuväited teada ja need ei ole ka kohtumenetluses muutunud. Seetõttu ei too kaebaja ärakuulamata jätmine iseseisvalt kaasa ehitusloa tühistamist (HMS § 58). EhS § 44 p 4 kohaselt pidi vastustaja ehitusloa andmisel kaaluma kolmanda isiku õiguste ja huvide kõrval ka kaebaja huve. Arvestades, et isikliku kasutuskorra kokkulepe annab kaebajale ainsana õiguse hoonestamata ala kasutamiseks lepingu lisaks oleval skeemil märgitud alal ning kavandatav ehitis ulatub ka sellele alale, pidanuks ehitusloa andmise otsus sisaldama kaalutlusi kaebaja õiguste riive kohta. Ehitusluba on diskretsiooniotsus, milles tuleb ära näidata ka otsuse tegemisel arvesse võetud kaalutlused. Lisaks avalikule huvile on ehitusloa menetluses kaitstavad ka erahuvid, sh sellised erahuvid, mida oleks võimalik kaitsta ka tsiviilmenetluses (kinnistust tulenevad mõjud, juurdepääsuteed, kinnistu väärtuse vähenemine vms). Sealjuures ei ole isiku õiguste kaitseks vajalik, et sellised õigused tuleneksid haldusaktist, vaid need võivad tuleneda ka otse seadusest (AÕS). Kuivõrd vaidlustatud korralduses puuduvad igasugused kaalutlused kaebaja õiguste riive hindamise ja nendega arvestamise kohta, on tegemist põhjendamispuudustega haldusaktiga. Seega on vaidlustatud ehitusluba formaalselt õigusvastane (HMS § 56 lg-d 1‒3). Pole välistatud, et kaebaja esitatud asjaolude kaalumise tulemusena oleks vastustaja teinud teistsuguse sisuga otsuse, näiteks muutnud hoone asukohta kaebajale soodsamas suunas (vt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 11). Vastustaja kohtumenetluses esitatud kaalutlused ei ole asjakohased ning pole kindlust, et vaidlustatud haldusakti andmisel nendest lähtuti, liiatigi olukorras, kus nii ehitusloa kui ka projekteerimistingimuste väljastamise kohta vormistatud haldusaktides puuduvad igasugused põhjendused kaebaja õiguste riive kohta. Kaebaja isiklikus kasutuses olevale alale garaaži ehitamise tagajärjel kaob sisuliselt võimalus kasutada seda ala kokkulepitud viisil. Asjakohatu on vastustaja kaalutlus, et põõsaste ja taimede kasvatamine konkreetses kohas pole põhjendatud. Kaebajal on ainsana õigus otsustada enda ainukasutuses ja -valduses oleva hooviala kasutamise viis, sh saada ainsana kasutamisega seotud kasutuseelised. Pole vaidlust, et kaebaja on nõustunud varasemalt ühekohalise garaaži ehitamisega selliselt, et ehitis ei ulatu tema isiklikus 6(10)

3-20-2158 kasutuses olevale maa-alale. Sellest ei saa aga järeldada hooviala kasutuse muutumisega nõustumist kaebaja isiklikus kasutuses oleval maa-alal. Asjakohane pole kaalutlus, et isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus puudub ehitamise keeld, sest kaebaja õigustesse sekkumiseks pidanuks lepingus olema vastupidist lubav õigus. Kinnistul parkimise mugavus ja kinnistu väärtuse tõus ei ole kaalutlused, mida saaks arvestada kaebaja õiguste riive lubamisel. Kaebaja ei saa kasu kinnistu väärtuse kasvust ning asjast ei nähtu, et kaebaja sooviks üldse kinnistul parkida. Kohtule esitatud projekteerimistingimuste lisaks on küll asendiskeem, millel on määratletud ka hoonestusala, kuid projekteerimistingimustest ei tulene, et tegemist oleks hoone lõpliku asukohaga. Hoone lõplik asukoht selgub ehitusprojekti koostamisel ning vastustajal lasub ehitusloa menetluses kohustus kontrollida ehitusprojekti alusel ka mh ehitise asukohast tulenevaid riiveid kolmandatele isikutele. Seetõttu ei saanud asendiskeemil olla ehitise asukoha paiknemise osas kaebaja jaoks õiguslikku tähendust ning ehitise asukoha täpne paiknemine tulebki lahendada ehitusprojektiga. Projekteerimistingimused ei anna õigust ehitamistegevusega alustamiseks, vaid tegemist on plaaniga ja vastustaja esialgse loaga, kuhu üldse võib kinnistul ehitamine olla võimalik. Projekteerimistingimuste saajal ei ole kohustust projekteerimistingimuste alusel ehitusluba taotleda. Projekteerimistingimuste vaidlustamata jätmine ei välista kaebaja õiguste riivet olukorras, kus alles ehitusloaga on selgunud hoone laienduse täpne maht ja asukoht. Projekteerimistingimuste andmine ei välista EhS § 44 p 4 kohaldamist, sh olukorras, kus ka projekteerimistingimustest ei nähtu, et kaebaja huvisid oleks kaalutud, kaebaja oleks sellesse menetlusse kaasatud või sellise haldusakti olemasolust enne vastustaja viimast seisukohta üldse teadnud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-20-2158 lisades loasse kaebajat puudutava eraõiguslikku laadi lisatingimuse. Isikute edasine käitumine (sh omavahelised suhted) ei saa mõjutada ehitusloa kehtivust. Analoogses haldusasjas nr 3-15-2481 (p 84) on Tallinna Halduskohus leidnud, et kaebaja saab oma õigusi seoses kaasomandi kasutamisega kaitsta efektiivselt tsiviilõiguslike kaitsevahenditega, ning ehitusloa eesmärk ei ole reguleerida kaasomanike vahelisi suhteid. Praeguse vaidluse põhiargumendiks on, et maakasutusõigust omav isik (kaebaja) ei anna luba omanikule oma omandiõiguse teostamiseks tulenevalt pooltevahelisest eraõiguslikust kokkuleppest. Seadusandja ei ole ühegi normiga ette näinud kohaliku omavalitsuse pädevust hinnata avalik-õigusliku loa menetluses eraõigusliku kokkuleppe sisu. Kohaliku omavalitsuse pädevuses on ehitusloa menetluses hinnata seda, kas projekt on ehituslikult sobiv või mitte. Halduskohus kummutab kõik senised põhimõtted ja suunab vastustaja ehitusspetsialiste hindama eraõiguslikke kokkuleppeid ning andma nende kohta juriidilisi hinnanguid, mis saab kuuluda üksnes kohtu pädevusse.

8(10)

3-20-2158

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-20-2158 dtl 131‒137 vs 71 m2, dtl 30‒48), ei saa eirata valla kohustust välja selgitada, kuidas mõjutab ehitamine kaebajat ja milles see mõju seisneb. Selgitamata on jäänud, kas ehitamise mõju kaebaja õigustele oleks võimalik vähendada nt garaaži asukohta nihutades või muul viisil. Tori vald on kaebajale ette heitnud, et kaebaja tõi varasemas kirjavahetuses välja üksnes maakasutusõiguse probleemi, kuid mida see kaebajale avalik-õiguslikest normidest (nt keskkonnaseadustiku üldosa seaduse §-st 23 tulenev igaüheõigus tervise- ja heaoluvajadustele vastavale keskkonnale) tulenevate võimalike õiguste osas sisuliselt tähendab, st millist mõju omab ehitamine kaebaja subjektiivsetele avalikele õigustele, oli eelkõige valla kohustus välja selgitada kohases menetluses. Ka kolmas isik on 21.12.2020 menetlusdokumendis viidanud, et nimetatud asjaoludes esineb ebaselgus. Kuna kaebaja jäi menetlusse nõuetekohaselt kaasamata ja ära kuulamata, asja otsustamiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata ja uurimispõhimõte teostamata, ei saa asuda seisukohale, et kaebaja menetlusse kaasamata jätmine ei saanud kaasa tuua õigusvastase ehitusloa andmist.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.