Planeerimine ja ehitus › Ehitusjärelevalve

3-20-205 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-20-205 Ettekirjutuse põhjenduste kohaselt on TLPA algatanud Tina tn 3, Tallinn (katastritunnus 78401:113:0033) asuva hoone aadressiga Tina tn 3/1 (ehitisregistri kood 101013334) suhtes riikliku järelevalve menetluse seoses asjaoluga, et hoonel teostatakse ehitustöid, mis ei ole kooskõlas TLPA poolt kinnitatud ehitusprojektiga ega hoone suhtes kehtivate nõuete ja ehituspiirangutega. Riikliku järelevalve menetluse raames tuvastas TLPA, et katuse rekonstrueerimistööde käigus on Tina 3/1 elamul tõstetud katusekonstruktsioone (katuseräästast ja katuseharja), mis ei ole TLPA poolt 20.11.2014 kinnitatud ehitusprojekti, 2016. a muudatusprojekti ega teemaplaneeringu (lisa 1 p 4.9.4) kohaselt lubatud. 10.09.2019 esitatud muudatusprojektis on hoone harjajoon nihutatud tsentreeritud asukohast kõrvale, kuid 1955. a inventariseerimise joonistelt ja kehtivast, TLPA poolt kinnitatud ehitusprojektist nähtub selgelt, et hoone räästajoon on olnud tsentreeritud. Harja paiknemise muudatusega on kaasnenud hoone liigenduse kadumine külgvaates ning muutunud on räästajoone kõrgus ja asukoht külg- ja esifassaadil, mis moonutab hoone välisilmet. Hoone räästa kõigist külgedest kõrgemaks ehitamist ei saa põhjendada hoone kehva tehnilise seisukorraga, kuna ehitusprojekti koostamisel on projekteerija ülevaatuse alusel hinnanud hoone vundamendi ja ehituskonstruktsioonid rahuldavaks (2014. a ehitusprojekti seletuskiri). Lammutusettekirjutuse tegemise ajani ei ole ettekirjutuse saajad ega KÜ esitanud ehitusprojekti tööprojekti. Samas sisaldab TLPA-le 10.09.2019 esitatud muudatusprojekt jooniseid (MiHo OÜ, töö nr 74-2019), millelt on tuvastatavad hoone muudetud lahenduse kõrgused. TLPA poolt kinnitatud ehitusprojekti ja 10.09.2019 muudatusprojekti andmete võrdlemise tulemusel on katuseharja kinnitatud ehitusprojektiga võrreldes tõstetud 38 cm ja räästast 43 cm. 26.11.2019 paikvaatluse käigus võrreldi Tina tn 3/1 elamu katuseräästa kõrgust naaberhoone Tina tn 1a suhtes ning tuvastati, et Tina tn 3/1 elamu katuseräästast on tõstetud ning elamu Tina tänava poolsele küljele on alustatud katusekatte (plekk) paigaldusega. 2018. a augusti Google street view fotoga võrreldes (st enne laiendus- ja rekonstrueerimistööde alustamist) on tõstetud katuseräästast, mistõttu on muutunud ka elamu esikülje (Tina tänava poolse) pööningu kaarakende asukoht, samuti on ehitatud kõrgemaks tulemüüri, mis külgneb Tina tn 1a elamuga. Seega on Tina 3/1 elamul katuseharja ja katuseräästa tõstmine toonud kaasa väga väärtusliku hoone algupärase arhitektuurse välisilme ja fassaadi proportsioonide moonutuse, mis kujutab ohtu kultuuriväärtusliku hoone kui arhitektuurse terviku säilitamisele, mida TLPA ja Tallinna linn peab kaitstavaks väärtuseks. Tina tn 3/1 elamu katuseharja ja –räästa tõstmiseks puudub vastav luba/ehitusprojekt ning seda ei ole TLPA-l võimalik ka väljastada, sest see oleks vastuolus teemaplaneeringuga.

3-20-205 aluseks olevas ehitusprojektis. TLPA miljööalade peaspetsialist KL on oma 18.09.2019 vastuses pidanud kaebaja selgitusi vintskapi osas piisavateks ja kinnitanud, et vintskapi suuremaks ehitamisega saab esitatud põhjendustest lähtuvalt nõustuda. Tina tn 3/1 hoones 26.11.2019 toimunud kokkusaamisel, millest võtsid osa TLPA ametnikud, kaebaja esindaja, kaasomanik, ehitaja esindaja ja omanikujärelevalve, kinnitas TLPA juht, et vintskapi osas tal etteheited puuduvad. Tina tn 3/1 ehitustööde vastavust ehitusprojektile ja teemaplaneeringule kinnitab ka riiklikult tunnustatud ekspert EE 05.09.2019 eksperthinnangus. 2014. a ehitusprojekt ja 10.09.2019 esitatud muudatusprojekt ei ole võrreldavad, sest esialgse ehitusprojekti mõõtude aluseks oli 1955. a inventariseerimise andmed, kuid need (erinevalt muudatusprojektist) ei olnud seotud absoluutse nulliga. Tina tn 3/1 hoone ehitati 1905. a projekti järgi. Andmeid hoone kõrguse kohta pärast hoone valmimist ei ole säilinud. Enne ehitusprojekti koostamist ei ole hoonet eraldi mõõdetud. Ehitusloa saanud ehitusprojekti mõõdud on tuletatud 1955. a arhiivijoonistelt. Seega on ehitusprojektis märgitud hoone arvutuslik kõrgus. Ehitusprojekti aluseks olnud 1955. a joonistele ei olnud kantud kõiki mõõte ja arhiivijoonise mõõdud ei vastanud joonisel kujutatud proportsioonidele. Nimetatud vastuolule on juhtinud tähelepanu ka EE oma 05.11.2019 vastuskirjas ja märkinud, et nõukogude perioodil tehtud inventariseerimise jooniste koostamise eesmärk oli korterite pindade määratlemine, mitte ehitise mõõdete ja arhitektuurse lahenduse täpne kajastamine, nagu vastati TLN TIB OÜ-st järelpärimisele. Seetõttu ei saa 1955. a inventariseerimise jooniseid võtta võrdlemise aluseks. 10.09.2019 muudatusprojektis on põhjendatud, miks tuli muudatused projektis teha. Põhjus, miks muudeti katuseharja paiknemist ja kuidas, selgub ehitaja Hanset OÜ seletuskirjast. Hoone harjajoon viidi rohkem tsentrisse (vt ka EE 05.11.2019 kiri). EE kinnitab 05.11.2019 kirjas, et räästa sõlmed on taastatud vastavuses hoone esialgse projektiga ning hoone kõrgus ei ole muutunud ja muutunud ei ole hoone maht. EE kinnitab ka seda, et avariiohtlikus olukorras eluhoone on rekonstrueeritud esialgse 1905. a ehitusprojekti järgi ja miljööväärtuse säilimise nõuet on järgitud. Kõige olulisem aga, mida ekspert kinnitab, on see, et sellele rekonstrueerimislahendusele ei saa olla ehitustehniliselt argumenteeritud alternatiive katuseharja toetuse osas. Katuseharja asukoha liigutamine selliselt, et katuse kõrgus ega kalle ei muutu, toob kaasa selle, et sealt poolt, kuhu suunas hari nihkub, jääb katus pisut lühemaks. Harjajoont nihutati osaliselt tänava suunas nii, et tänavaäärne katuseosa jäi senisest lühemaks. Vastupidisel juhul oleks räästaosa, mis seinajoonest üle ulatub, olnud pikem, kuid see oleks moonutanud hoone välisilmet. Seega jäi üleulatuv räästas selliseks nagu enne ehitust. Kui katuse kõrgus ja kalle ei muutu, siis tähendab katuseharjajoone nihutamine seda, et katus ja hoone tänavapoolne välissein ei lähe enam kokku. Nende vahele jääb vahe. Selle vahe kompenseerimiseks tuli elamu tänavapoolse seina ja katuse ühenduskoht täita ja vastustaja poolt viidatud lisa laudised ongi see „augutäide“. Vastustaja on ekslikult tuletanud pelgalt visuaalse paikvaatluse käigus, et hoone katust on tõstetud, kuigi katust ei tõstetud, vaid nihutati katuse harjajoont. Tina tn 3/1 hoone oli enne rekonstrueerimist amortiseerunud, kohati avariiline ja oma esialgse kuju kaotanud (Perficio OÜ paikvaatluse aruanne, p-d 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6 ja 2.1.8). Hoone kehva olukorda on kinnitanud ka 2019. a ehitustööde teostaja Hanset OÜ, kelle väitel olid hoone seinad väljavajunud, toolvärk pehkinud ja ühele küljele vajunud, hari viltu, sarikad mädanenud, osalt toestatud. Tina tn 3/1 hoone oli amortiseerumise tõttu muutunud ajapikku ebatasaseks, mis tähendab, et hoone kõrgus sõltub sellest, kust täpselt mõõta. Katuse vahetuse käigus ei ehitatud tulemüüri kõrgemaks, vaid taastati pudenenud ja vajunud tulemüür. TLPA 26.11.2019 paikvaatluse protokollis on Tina tn 3/1 hoone tulemüüri kõrguse võrdlemine 2018. a fotoga meelevaldne. Juba 2009. a-l oli tulemüür Tina tänava poolsest 4(18)

3-20-205 nurgast madalam (rohkesti tühjaks vajunud vuuke) kui hoovipoolne nurk (vt Perficio OÜ paikvaatluse aruanne, p 2.1.26 ja foto nr 57). Vastustaja on lubanud erandeid kehtestatud teemaplaneeringust ja seda ka väga väärtuslike hoonete puhul (nt J. Kunderi tn 10 ja Juurdeveo tn 22). Isegi kui kaebaja poolt tellitud ehitustöödel oleksid minetused (millega kaebaja ei nõustu), siis toetudes vastustaja varasemale praktikale, oleks ehitise lammutamise ettekirjutus äärmiselt ebavõrdne kohtlemine. Vastustaja paikvaatluse protokollid on vastuolulised. TLPA mõõdistused (30.08.2019 paikvaatlus ja 26.11.2019 paikvaatlus) on ebausaldusväärsed ega vasta mõõdistamisele esitatavatele nõuetele (mõõdud ei ole seotud absoluutse nulliga). Paikvaatluse protokollid on ka ebausaldusväärsed ega vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) § 18 lg-s 2 sätestatud nõuetele. 06.08.2019, 27.08.2019 ja 26.11.2019 vaatluste puhul ei ole kaebaja juhatuse liikmeid, omanikujärelevalvet, ehitajaid ega muid vaatluse juures viibinud puudutatud isikuid teavitatud vaatluse läbiviimisest. Isikutele pole tutvustatud nende õigusi ega pakutud võimalust selgitada või täpsustada vaatluse käigus kogutud infot. Paikvaatluse protokollid ei kajasta tegelikke asjaolusid. 06.08.2019 paikvaatluse protokoll ei kajasta ametniku TU kontrollmõõdistamist. Küll aga kajastub mõõdistamise protseduur Tina tn 3/1 06.08.2019 ehituskoosoleku protokollis. TLPA 27.08.2019 paikvaatluse protokollis ei kajastata, et ehitaja esindaja JN küsis ehitusjärelevalve ametnikult luba avad sulgeda ja aknad ette panna ning sai ametnikult jaatava vastuse. Kaebajale teadaolevalt ei toimunud 26.11.2019 paikvaatlust, vaid kaebaja juhatuse liige MK oli kutsutud Tina tn 3/1 pööningukorrust avama TLPA juhile, et vaadata üle valminud katusevahetus ja saavutada kokkulepe. Samas ei kajasta ka 26.11.2019 paikvaatluse protokoll kõiki asjaolusid. TLPA juht kinnitas kohapeal, et vintskapi osas tal etteheiteid ei ole. Kaebaja juhatuse liige MK selgitas ja vastas enamikele talle esitatud küsimustele. Miljööalade peaspetsialist KL tundis huvi, millal on korstnad laotud (kuna korstnad olid laotud juba enne ehitusloa menetlust ja neid ei ole katuse vahetuse käigus pikendatud, siis see välistab katusekonstruktsiooni tõstmise). Lammutamisettekirjutus on ebaproportsionaalne ja vastuoluline. Igasugune erinevus katusekonstruktsioonide kõrguses (isegi 1 cm) ei saa olla õiguspäraseks aluseks katuse lammutamise ettekirjutuse tegemisel. See ei võimalda arvestada mõõteviga ega vanade hoonete amortisatsioonist tekkinud vajumisi. Isegi kui Tina tn 3/1 katusekonstruktsioonid oleksid ehitamise käigus tõusnud sellisel määral, nagu väidab vastustaja, jääb see arvutuslikult alla 5%, mistõttu ei ole lammutamine õigustatav (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-29-10, p 28). Kuigi ettekirjutus toob välja, et ehitusseadustiku (EhS) § 8 kohaselt on ehitusõiguse keskseim väärtus ohutus, lähtub vastustaja ettekirjutuse andmisel hoopis miljööväärtuslikkuse säilitamisest. Ettekirjutus ei too esile, millist väärtust Tina tn 3/1 hoone puhul teemaplaneering kaitseb, st milles seisneb Tina tn 3/1 miljööväärtuslikkus. Ettekirjutuse tegemiseks ei ole vastustaja korraldanud ekspertiisi. Katuseharjajoone tagasinihutamine endisesse kohta tähendab, et katus ja kogu hoone muutub varisemisohtlikuks. Vastustaja poolt oluliseks peetavad puudused Tina tn 3/1 hoone juures ei riiva kuidagi mistahes kolmandate isikute õigusi ega avalikku huvi, rääkimata ülemäärasest riivest. Ekspert LV on selgitanud 31.03.2020 ekspertarvamuses, et Tina tn 3 kultuuriväärtus seisneb vanuses, ajastupärasuses, autentsuses, ansambliväärtuses ja arhitektuuriväärtuses. Seega mitte hoone katusekõrguses. Vajalike rekonstrueerimistööde maht ja määr sõltub iga üksikobjekti olukorrast ja väga oluline on hoone säilitamiseks vajaliku töö läbiviimine. Väikesed vead ei riku tervikut ja hoone ümberehituse lammutamine ei ole proportsionaalne meede. Ettekirjutus on tehtud valele adressaadile. Asjakohatu on ettekirjutuse viide korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-le 2, kuna küsimus, mida ettekirjutus käsitleb, ei seisne 5(18)

3-20-205 kaasomandi valitsemises, mis on defineeritud KrtS §-s 35 (eelkõige ei lähe ehitustööd KrtS § 35 lg 2 p 1 alla). Ettekirjutus on tühine HMS § 63 lg 2 p 5 alusel, sest seda ei ole võimalik objektiivsetel põhjustel täita. Vastustaja ei ole üheselt määranud kõrguse muutust, samas on kinnitust leidnud, et Tina tn 3/1 katuseharja ja räästa kõrgused ei ole kõigil külgedel samad. Seega on võimatu täita ettekirjutust, kus nõutakse katuseharja langetamist kogu hoone ulatuses 38 cm ja räästa langetamist 43 cm võrra. Tõenäoliselt ei ole Tina tn 3/1 katuseharja ja räästa langetamine ettenähtud ulatuses üldse võimalik, sest sel juhul peaks hakkama vähendama ka teise korruse korterite seinade kõrgust. Harja langetamine 38 cm ja räästa langetamine 43 cm võrra tähendaks kogu valminud ehituse lammutamist, mitte osalist lammutamist.

Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.

Asjakohatud on kaebaja väited vintskapist, kuivõrd seda ei ole vaidlusaluse ettekirjutuse nõuetes eraldiseisvalt käsitletud. Küsimus on Tina tn 3/1 katusekonstruktsioonis tervikuna. Miljööalade teemaplaneeringu seletuskirja p 4.9.4 on täitmiseks kohustuslik, kuivõrd Tina tn 3/1 hoone on teemaplaneeringu kohaselt väga väärtuslik hoone. Ekslik on LV väide 31.03.2020 ekspertarvamuses, nagu otsustataks väga väärtuslike hoonete rekonstrueerimiseks vajalike tööde maht üksnes üksikprojektide kaupa ja midagi muud ei pea arvestama. Tina tn 3/1 hoone katusekonstruktsioon peab järgima mitte 1905. a ehitusprojekti, vaid 2014. a-l kinnitatud ehitusprojekti, mille alusel on kaebajale väljastatud ehitusluba. Tina tn 3/1 hoone kõrguse mõõdud on inventariseerimisjoonisel olemas. EE 30.08.2019 ekspertarvamust ja 05.11.2019 kirja ei ole võimalik praeguses asjas arvestada. EE 30.08.2019 ekspertarvamusest ei selgu, millisele projektile ja millistele arhiividokumentidele arvamus tugineb. Ekspertarvamus koosneb vaid kuuest lausest. EE nendib, et korterelamu Tina tn 3 rekonstrueerimine on teostatud nii, et miljööväärtuslikud detailid on taastatud sarnaselt olemasolnule. Pealiskaudselt on väidetud, et katuse kaldenurk ja harjajoon vastavad projektile ja arhiivijoonistele. Ühtegi sõna pole selle kohta, kas katuseharja on tõstetud ning kas see on lubatav. Teemaplaneeringut ei ole üldse käsitletud. KL ütleb EE 30.08.2019 eksperthinnangu osas antud seisukohas, et eksperthinnangus toodud väide, mille kohaselt katuse kaldenurk ja harjajoon vastavad projektile ja arhiivijoonistele, ei ole tõene. 1905. a inventariseerimise joonistelt ja kehtivast ehitusprojektist nähtub selgelt, et hoone räästajoon on olnud tsentreeritud, kuid esitatud muudatusprojektis on hoone harjajoont nihutatud tsentreeritud asukohast kõrvale, muutes asukoha asümmeetriliseks. Harja paiknemise muudatusega on kaasnenud hoone liigenduse kadumine külgvaates ning muutunud on räästajoone kõrgus ning asukoht külg- ja esifassaadil, mis moonutab hoone välisilmet. 1955. a inventariseerimisjoonis kujutab endast tegelikult looduses olemas olnud ehitise mõõdistusjoonist. Inventariseerimisjoonis näitab, milline oli tegelikult Tina tn 3/1 hoone enne seda, kui kaebajad selle katust ebaseaduslikult tõstma asusid. Ei ole ühtki alust kahtlustada, et 1955. a inventariseerimisjoonis ei ole usaldusväärne. TLPA miljööalade peaspetsialisti KL poolt esitatud märkused ja selgitused tõendavad, et Tina tn 3/1 väga väärtusliku hoone katuseharja ja räästajoont on ebaseaduslikult olulisel määral tõstetud. Samuti tõendab Tina tn 3/1 hoone räästajoone muutumist ja katuseharja tõstmist 26.11.2019 paikvaatlusakt ja selles toodud fotode võrdlus. Asjaolu, et Tina tn 3/1 katuseharja ja räästajoont on miljööalade teemaplaneeringu ja kinnitatud ehitusprojekti vastaselt ebaseaduslikult tõstetud, on kinnitamist leidnud asjas nr 3-19-1843 tehtud halduskohtu 06.03.2020 otsuses (jõustunud 11.08.2020). Kui vaadata alates 23.07.2019 tehtud

6(18)

3-20-205 paikvaatlusakte, siis on selge, et vana katuse peale ehitati uus kõrgem katus ning hiljem lõhuti vana katus uue katuse alt ära. Ettekirjutuses on katuseharja ja räästajoone kõrguse muutus selgesõnaliselt välja toodud – katuseharja on võrreldes TLPA poolt kinnitatud ehitusprojektiga tõstetud 38 cm ja räästast 43 cm (andmeid on võrreldud mõõdetuna hoone 0,00-st). Sellised andmed on saadud vastustaja poolt 2014. a-l kinnitatud ehitusprojekti ja kaebaja poolt 10.09.2019 esitatud muudatusprojekti võrdluses. Vastustaja ei ole 10.09.2019 muudatusprojekti kunagi kinnitanud selle vastuolu tõttu teemaplaneeringuga, mis tõendab selgelt ebaseadusliku ehitustegevuse ulatust. Eksitav on kaebaja väide, et 2014. a ehitusprojekt ja 10.09.2019 muudatusprojekt ei ole võrreldavad. Vaidlusaluses ettekirjutuses selgitatakse, et võrreldud on kinnitatud ehitusprojekti ja 10.09.2019 muudatusprojekti andmeid, arvestades hoone 0,00-i ehk hoone kõrgust maapinnast. Absoluutne null ehk kõrgus kindlaksmääratud keskmisest merepinnast ei puutu asjasse. Järelevalvemenetluses on selgunud, et puudub igasugune katuse konstruktiivosade tööprojekt, mille järgi ehitati. Kaebaja väited ja tõendid seoses J. Kunderi tn 10 ja Juurdeveo tn 22 hoonetega tuleb jätta tähelepanuta. Erandid ei ole väga väärtuslike hoonete puhul lubatud. Juurdeveo tn 22 hoonele väljastatud projekteerimistingimustes on öeldud, et katuseharja on võimalik mõõdukalt tõsta, säilitades seejuures tänavapoolse vintskapi olemasoleval kujul ja detailikäsitluses (räästa kõrguse muutmine ei olnud lubatud), kuid need projekteerimistingimused väljastati 05.04.2007, s.o tükk aega enne miljööalade teemaplaneeringu kehtestamist. Paikvaatluse läbiviimisest ei pea asjaosalisi teavitama. Kui paikvaatlus toimub tänavalt, puudub asjaosaliste teavitamiseks ka vajadus. Vastustaja järelevalveametnik ei ole kunagi sisenenud Tina tn 3/1 hoonesse ega üldse kinnistul viibinud ilma KÜ-d teavitamata, see on olnud alati KÜ juhatuse liikmetega eelnevalt kokku lepitud. Seega ei ole usutav kaebaja väide, et KÜ liikmed, kes on paikvaatluse juures viibinud, ei saanud aru, et paikvaatlust viiakse läbi. Kaebaja väiteid TU poolt ebaseadusliku ehituse heakskiitmisest ei kinnita ükski tõend. Oma ekirjades KÜ-le enne ebaseadusliku ehitustegevuse peatamise ettekirjutuse tegemist selgitab TU KÜ-le järjekindlalt, et Tina tn 3/1 katuse projektile mittevastava ümberehitamise näol on tegemist ebaseadusliku ehitustegevusega ja seda ei tohiks jätkata. Lisaks on TLPA järelevalve osakonna juhata TP selgitanud, et TU ei ole kaebaja väidetud ehituskoosolekul viibinud ega mingit allkirja sellise koosoleku protokollile andnud. Ettekirjutus on proportsionaalne. Vastustaja asus Tina tn 3/1 katusekonstruktsiooni ebaseadusliku ümberehitamise üle järelevalvet teostama väga varajases staadiumis. Kui Tina tn 3 KÜ oleks peatanud ebaseadusliku katuse ümberehituse juba 2019. a juulis, oleksid KÜ kulutused seadusliku olukorra taastamisel märksa väiksemad. Küsimus ei ole ühes sentimeetris. Võrreldes TLPA poolt kinnitatud ehitusprojektiga on katuseharja tõstetud 38 cm ja räästast 43 cm – tulemuseks on moondunud hoone. Vaidlusalune ettekirjutus ei ole HMS § 63 lg 2 p 5 alusel tühine. Ettekirjutuses on konkreetselt tuvastatud rikkumine ja esitatud konkreetsed nõuded rikkumise kõrvaldamiseks. Ettekirjutus on tehtud õigele isikule, mida on kinnitanud ka Tallinna Ringkonnakohus asjas nr 3-19-1843.

3-20-205 vaidlusaluseks küsimuseks, kas Tina tn 3/1 hoones on ehitustööde käigus katuseharja ja -räästast tõstetud ning menetlusosalised on esitanud mh samad tõendid, mis haldusasjas nr 3-19-1843, on ka praeguses haldusasjas põhjendatud lugeda tõendatuks, et TLPA on tuvastanud hoones Tina tn 3/1 katuseharja ja -räästa tõstmise. Vaidlusaluses ettekirjutuses ei ole kaebajale tehtud etteheiteid seoses vintskapi ehitusega. Seetõttu jätab kohus kaebaja sellekohased väited tähelepanuta. Tina tn 3/1 hoone katusekonstruktsioon peab järgima mitte 1905. a ehitusprojekti, vaid 2014. a ehitusprojekti, mille alusel on kaebajale väljastatud ehitusluba. Seetõttu on asjakohatud kaebaja väited seonduvalt 1905. a ehitusprojektiga. Kaebaja on 10.09.2020 menetlusdokumendi p-s 1.6 väitnud, et katuseharja on viidud tsentrisse (viitega EE 05.11.2019 kirjale). Samas on kaebaja 10.09.2020 menetlusdokumendi p-s 1.9 märkinud, et katuseharja on liigutatud tänava poole. Võrreldes 2014. a ehitusprojekti joonist ja 10.09.2019 muudatusprojekti joonist, nähtub, et katuseharja liigutamisel tänava poole on see viidud tsentrist välja. Järelikult on kaebaja väited vastuolulised ja eksitavad, mida ei saa pidada menetlusosalise õiguste heauskseks kasutamiseks (HKMS § 28 lg 1). Ekspert EE on 05.11.2019 kirjas märkinud seoses hoone harjajoonega, et see asub suures osas hoone tsentris kandval vaheseinal ning see on rekonstrueerimislahendus, millele ei saa olla ehitustehniliselt argumenteeritud alternatiive katuse harjatoetuse osas. See tähendab, et eksperdi hinnangul ei ole katuseharja toestamisel vaheseinale muid alternatiive. Tegemist on paljasõnalise väitega, mida ei ole põhistatud mitte ühegi dokumendi, foto või muu tõendiga või ehitustehniliste argumentidega. Seetõttu on dokument ebausaldusväärne. Asjaolu, kuidas tuleks hoone katusehari toestada või millised variandid on võimalikud, peab nähtuma ehitusprojekti tööprojektist. Kaebaja on 10.09.2020 kohtuistungil kinnitanud, et tööprojekt puudub. Lisaks nähtub 26.09.2019 koosoleku protokollist, et kaebajal ei olnud tööprojekti ehitustööde tegemiseks. Samuti on 26.11.2019 paikvaatluse aktis märgitud, et paikvaatluse ajal kinnitasid nii ehitaja esindaja kui ka omanikujärelevalve läbiviija, et konstruktsioonide tööprojekti ei ole ja plaan, kuidas konstruktsioonid ehitada, tekkis ehitamise käigus. Asjaolu, et uut katust hakati ehitama vana katuse peale, nähtub 23.07.2019 paikvaatluse aktist ning vastustaja miljööalade peaspetsialist ES 29.08.2019 analüüsist, milles leitakse, et paikvaatluse akti fotodelt on näha, et uus katuse konstruktsioon on rajatud vana katuse peale, mitte ei ole asendatud, ja räästast on tõstetud; katusekonstruktsioone on muudetud säilitamisele kuulunud osadest algsest erinevaks – muudetud harja asukohta, muudetud on ka hoone esifassaadi parempoolse nurga katuse ja räästa lahendust. Lisaks nähtub KL selgitustega fotodelt, et Tina tn 3/1 hoone räästajoont on muudetud ja katuseharja tõstetud. Ainuüksi asjaolu, et vana katuse peale on ehitatud uus katus, annab aluse järeldada, et uus katus paikneb varasemast kõrgemal. Seda on kinnitanud ka kaebaja 10.09.2020 menetlusdokumendi p-s 1.13. Katuseharja tõstmine on tuvastatav pelgalt visuaalse vaatluse teel ega nõua erialaseid teadmisi ehitusvaldkonnast. Katuse tõstmine on lisaks tõendatud 04.09.2020 kohtule esitatud KL selgitustega fotodega 1 ja 2; Ooden OÜ eksperthinnangu D0915 fotoga 2; 26.11.2019 paikvaatluse akti joonisega 2 „Vaade Tina 3/1 hoone esifassaadile“; KK 07.08.2019 e-kirjaga; KK seisukohaga 05.08.2019 selgituste protokollis; 27.08.2019 kirjavahetusega TU ja KÜ Tinamaja vahel; 06.08.2019 ehituskoosoleku protokolliga; TU 12.08.2019 e-kirjaga KK-le ja TLPA 26.11.2019 paikvaatluse aktiga (joonis 31). Järelikult ei ole kahtlust, et ehitustegevuse käigus on kaebaja teostanud ebaseaduslikke ehitustöid, kuivõrd nii teemaplaneering, projekteerimistingimused, 2014. a-l kinnitatud ehitusprojekt kui ka 20.11.2014 väljastatud ehitusluba ei lubanud Tina tn 3/1 hoone katuse tõstmist. Eeltoodust tulenevalt on TLPA õigesti tuvastanud, et katuseharja ja räästajoont on tõstetud. 8(18)

3-20-205 Vastustaja on õigesti märkinud, et olenemata katusekonstruktsiooni amortiseerumisastmest tuleb väga väärtusliku hoone katuse restaureerimisel lähtuda miljööalade teemaplaneeringus sätestatud väga väärtusliku hoone kaitsetingimustest ning kehtivast ehitusloast ja ehitusprojektist. Kaebajal oleks tulnud leida konstruktiivne lahendus, mis oleks järginud miljööalade teemaplaneeringust ja 2014. a ehitusprojektist tulenevat sõnaselget keeldu mitte tõsta katuseharja ja mitte muuta räästajoont. Mõistlikuks lahenduseks ei saa pidada olukorda, kus esmalt teostatakse ehitusprojektiga vastuolus olevad tööd ning seejärel esitatakse pädevale haldusorganile muudatusprojekt, et seadustada juba teostatud tööd. Teemaplaneering on kaebajale õiguslikult siduv. TLPA on 02.01.2020 ettekirjutuses märkinud, et 10.09.2019 esitatud muudatusprojekt sisaldab jooniseid (MiHO OÜ, töö nr 74-2019), millelt on tuvastatavad hoone muudetud lahenduse kõrgused. Ühtlasi on vastustaja esitanud kohtule KL 18.09.2019 seisukoha „Tina 3 muudatusprojekt“, milles on võrreldud 2014. a ehitusprojekti ja 10.09.2019 esitatud muudatusprojekti. Vastustaja on oma kohtukõne teesides esitanud võrdluse 2014. a ehitusprojekti joonisest ja 10.09.2019 muudatusprojekti joonisest, kust ilmneb, et katuseharja on tõstetud 38 cm ning räästast 43 cm. Esitatud jooniste võrdlusest ilmneb, et hoone harja kõrguste erinevus on 0,382 m (9,582–9,2) ning hoone räästa kõrguste erinevus on 0,431 m (6,881–6,450). Kohus nõustub vastustajaga, et 2014. a ehitusprojekti joonis hoone läbilõikest ning 10.09.2019 muudatusprojekti joonis hoone läbilõikest on võrreldavad, kuivõrd mõlemale joonisele on kantud hoone 0,00. Seega ei ole vastustaja tuvastanud katuseharja ja räästa tõstmist pelgalt visuaalsel vaatlusel, nagu ekslikult väidab kaebaja, ning vastustaja on tõendanud, et kaebaja on katuseharja tõstnud 38 cm ning räästast 43 cm. Vaidlusaluses ettekirjutuses on toodud põhjendused, millised tagajärjed kaasnevad nõuetele mittevastavate ehitustöödega väga väärtuslikule hoonele (lk-d 7–9). Seejuures on vastustaja selgitanud, et väga väärtusliku hoone Tina tn 3/1 katuse rekonstrueerimise käigus esineb ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde tegemisega oht kultuuriväärtuse säilimisele (lk 7). Kohus nõustus ettekirjutuses toodud põhjendustega neid kordamata (HKMS § 165 lg 2). Vastustaja ei ole rikkunud kaalutlusõigust ega proportsionaalsuse põhimõtet. TLPA on 02.01.2020 ettekirjutuses esitanud kaalutlused, miks on peetud avalikku huvi (kultuuriväärtuse säilitamist) olulisemaks kaebaja huvist seadustada 2014. a ehitusprojekti ja 20.11.2014 ehitusloaga vastuolus olevad ehitustööd. Vastustaja on esitanud piisavad kaalutlused lammutamisettekirjutuse tegemiseks ning toonud välja, et ettekirjutust ei tinginud mitte üksnes asjaolu, et katuseharja on nihutatud ja tõstetud ning räästast on tõstetud, vaid sellisel viisil on oluliselt moonutatud hoone arhitektuurne välisilme ja eripära. Ekslik on kaebaja seisukoht, et vastustaja poolt tuvastatud kõrvalekalded 2014. a ehitusprojektist on ebaolulised. Rääkida ei saa ka kaebajal tekkinud õiguspärasest ootusest või vastustaja vastuolulisest käitumisest. TLPA 02.01.2020 ettekirjutuses antud hinnangut kultuuriväärtuse kahjustamisele seoses mittenõuetekohase ehitamisega ei lükka ümber kaebaja esitatud LV 31.03.2020 eksperthinnang. Ekspert LV ei ole pööranud arvamuses tähelepanu katuse tõstmisele või katuseharja nihutamisele, vaid märkinud, et „vaidluse all on räästajoone muutmine vähesel määral“ (lk 2). Samuti ei ole ekspert analüüsinud asjaolu, kuidas kõrgemaks ehitatud fassaadiosale täiendavate elementide lisamine mõjutaks hoone arhitektuuri, võrreldes ajastu vooderdustraditsioonidega. Käsitletud ei ole esifassaadi eenduvate hooneosade eripärast liigendatust külgvaates. Seetõttu ei ole esitatud ekspertarvamus piisavalt detailne ja täpne ehitustöödega kaasnevatest moonutustest Tina tn 3/1 kui väga väärtusliku hoone arhitektuurile. Esitatud ekspertarvamuse usaldusväärsust vähendab ka asjaolu, et viidatud ei ole konkreetsele projektile, mida on ekspert analüüsinud. Lisaks ei tundu kohtule kohane võrrelda Kadriorus olevat väga väärtuslikku hoonet Mustamäe, Lasnamäe või Õismäega.

9(18)

3-20-205 Paljasõnaline on kaebaja väide, et katuseharjajoone tagasinihutamine endisesse kohta tähendab, et katus ja kogu hoone muutub varisemisohtlikuks. Samuti ei ole tõenditega toetatud kaebaja väide, et maapind hoone Tina tn 3/1 ümber on ebaühtlane. Kaebaja esitatud tõendid Juurdeveo tn 22 ja J. Kunderi tn 10 hoonete osas ei anna alust järeldada, et kaebajat on koheldud ebavõrdselt. Juurdeveo tn 22 hoonega seonduv ei ole võrreldav praeguse asja asjaoludega. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti 08.02.2007 kirjast nr 41/111-2 nähtuvalt oli seal lubatud katuseharja mõõdukalt tõsta. Tina tn 3/1 hoonel ei ole lubatud katust tõsta. Kaebaja esitatud J. Kunderi tn 10 hoonele 22.01.2013 väljastatud projekteerimistingimuste lisas 3 on sätestatud, et väga väärtuslike hoonete katuseharja tõstmine ei ole lubatud ning ES 30.01.2012 e-kirja ei saa käsitada pädeva asutuse seisukohana. Kaebaja esitatud Sakret OÜ ekspertarvamus on asjasse puutumatu dokument ja kohus jätab selle tähelepanuta. Ekspertarvamus käsitleb väga väärtusliku hoone fassaadikrohvi valikut, mis ei ole praegusel juhul vaidluse all. Kaebaja etteheited 30.08.2019 ja 26.11.2019 paikvaatluste aktidele ja vaatluste läbiviimisele ei ole põhjendatud. Aktidest nähtub arusaadavalt, millised on olnud paikvaatluse tulemused. Ühtlasi on kaebajad viibinud 26.11.2019 paikvaatluse juures. 06.08.2019, 27.08.2019, 30.08.2019 ja 26.11.2019 vaatluse tulemused on fikseeritud nõuetekohaselt. Kaebaja ei ole põhjendanud, kuidas oleks tema kaasamine 06.08.2019 paikvaatlusesse saanud mõjutada paikvaatluse tulemusi olukorras, kus katuseharja ja räästajoone tõstmine ning teostatud ehitustööd olid selgelt tuvastatavad ainuüksi hoone välisel vaatlusel. Kohus ei nõustu kaebajaga, et ettekirjutus on tehtud valele isikule. Tallinna Ringkonnakohus on 10.07.2020 otsuses nr 3-19-1843 kinnitanud, et asjas ei ole esitatud tõendeid, mille alusel saaks asuda seisukohale, et ebaseadusliku ehitustegevuse eest vastutavad korrakaitseseaduse § 15 lg-te 1 või 4 alusel kaebajad (PrügiAbi OÜ ja Gutman & Gutman OÜ), mitte KÜ Tina tn 3. Asjas kogutud tõenditest nähtus veenvalt, et kogu Tina tn 3/1 katuse vahetusega seotud ehitustegevus oli KÜ juhatuse poolt tellitud, ehitustegevus nende kontrolli all ning ka järelevalve- ja kohtumenetluses on KÜ juhatuse kõik liikmed seda kinnitanud (p 17). Kohus ei nõustu kaebajaga, et vaidlusalune 02.01.2020 ettekirjutus on HMS § 63 lg 2 p 5 alusel tühine. Ettekirjutusega on kaebajale pandud kohustus viia Tina tn 3/1 hoone katusekonstruktsioonid, katuseräästas ja katusehari õigele ja nõuetekohasele kõrgusele. Viidatud õige ja nõuetekohane kõrgus on toodud 2014. a ehitusprojektis. Seejuures on ettekirjutuses esitatud põhjendused ja selgitused, miks vastustaja hinnangul ei vasta Tina tn 3/1 hoones teostatud ehitustööd kinnitatud ehitusprojektile ega 20.11.2014 ehitusloale. Paljasõnalised on kaebaja väited, et ettekirjutuse täitmine on võimatu. Kaebaja 10.09.2019 ehitusprojekti muudatusprojekt tõendab, et ettekirjutuse täitmine on võimalik. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-20-205 1955. a inventariseerimisjoonisel ei ole hoone kõrgust märgitud, vastupidiselt kohtuotsuse p-s 57 väidetule. Kaebaja palub ringkonnakohtul inventariseerimisjoonis (dtl 510) ümber hinnata, sest halduskohus on ilmselgelt eksinud. Arusaamatuks jääb, kuidas saab hoone esialgse kõrguse andmeid tuletada e-kirjavahetusest TLPA ametniku TU ja kaebaja vahel. Kõnealuses kirjavahetuses on kaebaja juhatuse liige üksnes andnud vastustajale teada, et tellib litsentseeritud mõõdistaja ja laseb kõik olulised mõõdud üle kontrollida. Seega ei olnud 07.08.2019 kaebajal hoone katuse mõõte ega mingit tõsikindlat teadmist, et hoone ehitaja on katuse kõrgust mõõtnud. Ebausutavaks teeb vastustaja järelduse katuse kõrguse muudatusest ka see, et vastustaja ametnik TU on kõrgusmuudatuseks lugenud 15 cm (27.08.2019 e-kiri), kuid hiljem kirjutab sama ametnik, et vahe on 0,26 m (28.08.2019 e-mail) ja veel hiljem tõuseb kõrguste vahe juba 38 cm peale. Vastustaja on kohtuistungil tunnistanud, et TU poolt teostatud lasermõõdistus on ebatäpne. Kohus leidis, et katuseharja tõstmine on tuvastatav vastustaja esitatud fotode põhjal visuaalse vaatluse teel. Kummalgi esitatud fotol ei ole näha katuseharja. Seega ei saanud katuseharja tõstmist nendelt tuvastada. Lisaks on fotod tehtud ajal, mil katusekonstruktsiooni ehitamine oli pooleli ja fotod ei kajasta lõplikku seisu. KL koostatud 04.09.2020 menetlusdokumendi lisa 1, kus on kirjeldatud hoone välisilme muutust, ega foto ei tõenda, et katuse kõrgus (hoone kõrgus) oleks muutunud. 26.11.2019 paikvaatluse aruandes ja selle lisaks olevatel joonistel on vale informatsioon. Kaebaja on selgitanud, et tulemüüri oli lahtiste kividega ja vuukideta osas vaja restaureerida, kuid seda pole kõrgemaks ehitatud. Kohus oleks saanud visuaalsele vaatlusele tugineda ainult siis, kui oleks hoonet uurinud oma silmaga paikvaatlusel, mitte aga fotode pealt. Asjaolust, et 2014. a ehitusprojekti ja 2019. a muudatusprojekti mõõdud kattuvad hoone 0,00st kuni II korruse laeni, ei saa tuletada, et ka kõik teised 2014. a ehitusprojekti mõõdud on korrektsed. Samuti ei saa tuletada, et 1955. a inventariseerimisjoonistelt võetud mõõdud, mida ka 2019. a muudatusprojekt hoone keldri, I ja II korruse osas kasutab, on õiged. 2019. a muudatusprojektist nähtub, et maapind ühel ja teisel pool hoonet on erineval kõrgusel. Seetõttu on küsitavad kõik vastustaja paikvaatlustel maapinnast lasermõõdikuga tehtud mõõtmised. On olemas kaks võrdväärset tõendit, millelt võrrelda Tina tn 3/1 ehituseelset ja –järgset kõrgust: 2008. a geodeetilise mõõdistuse alusel koostatud ehitusprojekt (samuti DP), kus hoone kõrguseks on märgitud 11 m ja 2019. a muudatusprojekt, mille kohaselt on samuti hoone kõrguseks 11 m. Kaebaja jaoks ei ole kohtuotsus haldusasjas nr 3-19-1843 kohustuslik (HKMS § 177 lg 1). Seetõttu on väär kohtu mõttekäik, et katuse tõstmine on tõendatud, kuna see on loetud tõendatuks haldusasjas nr 3-19-1843. Seejuures on sama kohtunik asjas nr 3-19-1843 samade tõendite alusel tuvastanud, et Tina tn 3/1 hoone katust on tõstetud 13,5 cm (praeguses asjas 38– 43 cm). Seega ei ole halduskohus täitnud uurimispõhimõtet, jättes välja selgitamata, kas ja kui palju on ehitusprojektist mööda ehitatud. Ettekirjutus võib olla tühine, sest sellest ei selgu, kui kõrgeks tuleb Tina tn 3/1 hoone lammutada. Tina tn 3/1 hoone katuseharja nihutamine on olnud põhjendatud ja vastavad muudatused ei anna alust lammutusettekirjutuse tegemiseks. Kohus on põhjendamatult jätnud Hanset OÜ seletuskirjaga arvestamata. Kohus on lükanud põhjendamatult kõrvale ekspert EE 05.09.2019 ehitise erakorralise auditi ja 05.11.2019 seletuskirja ning lugenud usaldusväärsemaks KL seisukoha, kuigi viimasel puudub EE pädevusega võrreldav kvalifikatsioon. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 § 10 lg-st 1 ei tulene kohustust tööprojekt igal juhul koostada. Isegi kui see koostatakse, tehakse seda enne ehitamist. Kui ehitamise käigus leiab aset muudatusi, tuleb koostada hoopis muudatusprojekt sama määruse § 12 alusel.

11(18)

3-20-205 Kaebaja on selgitanud, et katuseharja nihutati tänava suunas tsentrisse ehk hoone keskpunkti. Kaebaja eesmärk ei olnud kohut eksitusse viia. Arusaamatus on tekkinud ilmselt sellest, kes mida tsentriks nimetab. Kaebaja jaoks on tsenter hoone laiuse keskpunkt, mis on leitud majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 § 33 kohaselt. Kohus on Perficio OÜ eksperthinnangu lugenud vähem usaldusväärseks kui Ooden OÜ poolt mõni aasta varem koostatud ekspertarvamuse. Ooden OÜ ekspertarvamus on tehtud katusekonstruktsioonide osas pealiskaudselt. Hinnangus puuduvad fotod või muud tõendid selle kohta, et katusetarindid on heas korras. Kaebaja palub ümber hinnata halduskohtu poolt nimetatud kahele ekspertarvamusele antud hinnangud. Kohus lükkas 17.08.2020 määrusega tagasi mitmed kaebaja esitatud tõendid ja jättis rahuldamata tunnistajate taotluse. Samas määras kohus täiendavate taotluste, seisukohtade ja tõendite esitamiseks uue tähtaja, jättes sellega vaid 15 päeva kaebajale uute tõendite leidmiseks nende asemele, mille kohus tagastas. Kaebaja taotluse tähtaja pikendamiseks ja kohtuistungi edasilükkamiseks jättis kohus 08.09.2020 rahuldamata. Sellega on kohus võtnud kaebajalt võimaluse oma õigusi tõhusamalt kaitsta, rikkudes HKMS § 2 lg-s 6 sätestatud põhimõtet. Kohus on lugenud otsuses üllatuslikult ebausaldusväärseks või asjakohatuks mitu olulist tõendit, mille osas ei olnud varasemalt selgitanud, miks tõendid on puudulikud. Kaebaja esines kuni 02.09.2020 menetluses advokaadita. Seetõttu oleks kohus pidanud võtma arvesse ka HKMS § 2 lg-s 5 sätestatud põhimõtet, et vältida olukorda, kus tõendid jäävad esitamata õigusliku kogenematuse tõttu. Kaebaja ei saa olla ettekirjutuse adressaat tulenevalt Riigikohtu 28.02.2018 otsusest haldusasjas nr 3-15-1607. Teemaplaneeringu imperatiivsena tõlgendamine on põhiseadusega vastuolus. Üldplaneeringut (sh teemaplaneeringut) ei saa tõlgendada kaalutlusõigust välistavana selliste tingimuste juures, mis on seatud avalikus huvis. Kultuuriväärtusliku hoone kõrgus ei saa olla EhS § 132 lg 3 p 1 kohaldamise aluseks ega kujuta endast ülekaalukat avalikku huvi. Kuna teemaplaneering ei saa keelata möönduste ja kaalutluste tegemist, on ettekirjutus ebaproportsionaalne. Vastustaja on jätnud tähelepanuta, et teemaplaneeringuga kaitstav väärtus on miljöö-, mitte kultuuriväärtusega üksikobjekt. Tina tänava miljööväärtus ei ole kahjustada saanud. LV hinnang, kus ta selgitab, et hoone kultuuriväärtus ei seisne sentimeetrites, vaid tervikpildis, on kooskõlas teemaplaneeringuga. Miljööväärtusest on olulisem ehitise ohutus (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-92-13, p 16).

12(18)

3-20-205 kindlaks, kui palju tuleb ebaseaduslikult tõstetud katuseharja ja räästast madalamaks ehitada. Kaebajal ei ole katuse rekonstrueerimise tööprojekti kunagi olemas olnud. Sellest, milline oli hoone looduses varasemalt, annab tõsikindla pildi 1955. a inventariseerimisjoonis. Kui võrrelda 1905. a ehitusprojekti fassaadijoonist ja nt 2014. a-l ehitusloa saanud ehitusprojekti koosseisus olevaid fotosid, siis on selgelt näha, et nii katus kui räästajoon ja paljud muud elemendid Tina tn 3/1 hoonel ei vasta 1905. a ehitusprojektile. Seetõttu tuleb jätta kõrvale väited, et Tina tn 3/1 hoone on ehitatud 1905. a ehitusprojekti järgi. Varasematel aegadel koostatud inventariseerimisjoonised on enamasti piisavalt usaldusväärsed – nii ka nüüd. Seoses apellatsioonkaebuses esitatud väitega, et arhitekt KS on 2014. a-l ehitusloa saanud ehitusprojekti koostanud vigasena, võttis vastustaja temaga ühendust ja palus täiendavaid selgitusi. KS selgitab oma kirjas, et ta tõi muudatusprojektis välja, et ebatäpsused on arhiivijoonistel, mitte 2014. a ehitusprojektis. Veel selgitab KS, et enne 2014. a ehitusprojekti koostamise alustamist külastas ta koos Tina 3 KÜ esindajatega Tina tn 3 hoone pööningut, et saada ülevaadet olemasolevast olukorrast ja ehituskonstruktsioonide olukorrast. Vaatluse tulemusena selgus, et pööning on madal ja vastas arhiivijoonistel märgitud olukorrale. KS kinnitab oma kirjas, et 2014. a ehitusprojekti mõõdud on tuletatud arhiivijoonistelt, kuid seoses sellega, et ta on objekti külastanud ja seda põhjalikult uurinud, on ehitusprojekti (2014 a.) joonistel esitatud mõõdud täpsed. Vastustaja selgitab, et muudatusprojektile kantud absoluutse nulli mõõdud ei oma selle kindlaks tegemisel, kui palju on katuseharja ja räästast ebaseaduslikult tõstetud, mingisugust tähtsust. Selle kindlakstegemiseks on vaja vaadata hoone 0,00-i, mis on nii 2014. a-l ehitusloa saanud ehitusprojektil kui 2019. a ehitusprojektil sama. Vastustaja koostatud paikvaatlusaktid, samuti KL kommentaaridega fotod ja analüüsid ning ES analüüsid tõendavad üheselt, et Tina tn 3/1 hoone ebaseaduslik katuseharja ja räästa tõstmine on aset leidnud. Kaebaja on apellatsioonkaebuses selgitanud, et fassaadilaudise ja katuseräästa vahe suurenemine on tekkinud katuseharja nihkumisest tänava poole. Vastustaja selgitab, et seda nähtust nimetatakse ka katuse räästa tõstmiseks ehk et kaebaja ise tunnistab, et on räästajoont miljööalade teemaplaneeringu vastaselt ebaseaduslikult tõstnud. Arusaamatu on kaebaja väide, nagu oleks 2014. a-l ehitusloa saanud ehitusprojekt olnud vigane pakutud lahenduste osas. Ehitusprojekt oli esitatud eelprojekti staadiumis. Lahendused tulnuks välja pakkuda tööprojektis, mida aga kaebajal ei olnud olemas ebaseaduslike ehitustööde tegemise ajal ega ka nüüd. Kaebaja väide, et katusekonstruktsioon oli tugevalt amortiseerunud, ei õigusta miljööalade teemaplaneeringust möödaehitamist. Detailplaneeringutes, eriti vanemates, on planeeringualast väljajäävate hoonete kõrgused antud indikatiivsetena – J. Vilmsi tn 18/Tina tn 1 krundi detailplaneeringu materjalidest ei nähtu, et naaberhoonete osas oleks läbi viidud mõõdistusi. Lisaks jääb detailplaneeringu joonisel ja seletuskirjas ebaselgeks, kas näidatud kõrguse (h=11,0 m) puhul on tegemist Tina tn 3/1 hoone katuseharja või tulemüüri kõrgusega. Praegusel juhul ei ole vaidlus selles, kas muutunud on hoone suhteline kõrgus maapinnast, vaid see, kas harja ja räästajoont on tõstetud eelneva olukorraga võrreldes. Kuna Tina tn 3/1 hoone 2014. a ehitusprojektis ei ole hoone 0,00 ega katuseharja suhtelist kõrgust absoluutse kõrgusega seotud, ei ole 2014. a ehitusprojektis ja 2019. a muudatusprojektis toodud hoone kõrgus maapinnast võrreldav näitaja. Just seetõttu on TLPA lähtunud ettekirjutuse koostamisel katuse harja ja räästa tõstmise ulatuse määramisel hoone 0,00-st. Hanset OÜ juhatuse liikme HH 18.10.2019 selgitustest ei nähtu, millist konkreetset hoonet kirjeldatakse. Seega ei tõenda see Tina tn 3/1 hoone olukorda. Lisaks on HH-l kutseregistri järgi kutse ehitusjuht, tase 6. Seega puudub tal pädevus ehituskonstruktsioonide projekteerimiseks.

13(18)

3-20-205 Õige on halduskohtu seisukoht, et EE 05.09.2019 ekspertarvamuse ja 06.11.2019 seisukoha veenvust vähendab KL 05.11.2019 seisukoht. Põhjendatud on lähtuda 1955. a inventariseerimisjoonistest, sest need on võetud aluseks esialgse ehitusprojekti koostamisel. Koos apellatsioonkaebusega esitatud EE uus 09.11.2020 arvamus on ebausaldusväärne. Katuse tõstmist tõendavad kõik vastustaja esitatud illustreerivad materjalid. Lisaks esitab vastustaja KL kommenteeritud fotod vastuseks EE uuele arvamusele, millest nähtub, et Tina tn 3/1 hoone räästa osas on tulemüür tõstetud Tina tn 1a hoone tulemüüriga samale kõrgusele ning tulemüüri kõrgeim tipp on tõstetud kõrgemale, sest kogu katusekonstruktsiooni on tõstetud. Harja tõstmist tõendab ka see, et korstnad on jäänud katuse tõstmisel konstruktsiooni sisse. Halduskohus ei ole rikkunud menetlusnorme. Kaebaja on KÜ, kellel on kuus juhatuse liiget, kellest üks on MK, kes osales kaebaja esindajana samasisulises haldusasjas nr 3-19-1843. Asjaolu, et kohus on lugenud tõendid asjasse puutumatuteks, ei ole aluseks kohtu määratud tähtaja pikendamiseks. Kohtuliku paikvaatluse korraldamiseks puudub põhjus, ebaseadusliku ehitustegevuse lõpule viimise tõttu ei annaks see uut teavet. Kaebaja püüd käsitleda teemaplaneeringu konkreetselt sõnastatud keeldu põhiseadusevastasena on meelevaldne – üldplaneeringud (sh teemaplaneeringud) on täitmiseks kohustuslikud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-20-205 uuring. 2014. a ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa saamise ajaks oligi olemas Perficio OÜ 21.04.2010 aruanne Tina tn 3 elamu ehitustehnilise seisukorra kohta (I kd tl 55–83), millest selgus katusekonstruktsioonide olukord. Niisiis pidi nende asjaoludega olema 2014. a ehitusprojektis arvestatud. Asjaolu, et projekt oli koostatud mh Perficio OÜ paikvaatluse aruande alusel, nähtub ka 2014. a ehitusprojekti (I kd tl 117 jj) p-st 1 ning puuduvad tõendid selle kohta, et seda ei tehtud. Olenemata sellest, kas katuseharja nihutamine osutus ehitamise käigus möödapääsmatult vajalikuks (ehitaja Hanset OÜ juhatuse liikme HH 18.10.2019 seletuskiri, I kd tl 85) või tegelikult teostatud ehitustehniline lahendus, mis ei tuginenud 2014. a ehitusprojektile, oli põhjendatud (EE 30.08.2019 ehituse erakorraline audit, I kd tl 87–88 ja 05.11.2019 täiendav seletus, I kd tl 34) või mitte, oleks ehitamine õiguspäraselt olnud võimalik vaid vastava muudatusprojekti esitamisel ja sellele linna aktsepti saamisel enne vastavate ehitustööde teostamist (EhS § 38 lg 1). Vajaduse korral oleks saanud hoone menetluse ajaks konserveerida. Seda ei tehtud. Väidetavalt koostatud tööprojekti ei ole kaebaja esitanud järelevalvemenetluses linnale ega kohtumenetluses kohtule. 26.11.2019 paikvaatluse aktist (I kd tl 45–54) nähtuvalt kinnitasid nii ehitaja esindaja kui ka omanikujärelevalve teostaja, et konstruktsioonide tööprojekti ei ole ja plaan, kuidas ehitada, tekkis ehitamise käigus.

15(18)

3-20-205 8) enne ja pärast fotod (Tallinna linna 04.09.2020 menetlusdokument, lisa 1): fotode võrdlusel on silmaga nähtavalt võimalik tuvastada maja pööningukorruse proportsioonide muutus, st katuse ja räästa tõstmine; 9) Maa-ameti aerofotod 12.04.2019 enne katuse tõstmist ja 22.05.2020 pärast katuse tõstmist (Tallinna linna vastus apellatsioonkaebusele, lisa 3): fotode võrdluselt nähtub selgesti, et hoone katuseharja on tõstetud, mh sellest, et korstnad on jäänud katuse tõstmisel konstruktsiooni sisse ehk n-ö lühemaks; 10) 2019. a muudatusprojekt (2014. a ehitusprojekti ja 2019. a muudatusprojekti võrdlusest (Tallinna linna 10.09.2020 kohtukõne teesid, lk 4) maja esimese korruse põrandast ehk maja 0,00-st nähtub katuse ja räästa kõrguse tõstmine).

3-20-205 ja -räästast tõsta, kuid seda siiski tehti. Järelikult ehitati vastuolus ehitusloaga, 2014. a ehitusprojektiga ja teemaplaneeringu p-ga 4.9.4. Ringkonnakohus märgib siiski täiendavalt, et teemaplaneeringus kehtestatud piiranguid ei saa asendada eriala asjatundja subjektiivse arvamusega (LV ütlused ringkonnakohtu istungil ning tema 31.03.2020 ekspertarvamus). Teemaplaneering on siduv ka avaliku huvi (miljööväärtus) kaitse eesmärgil. Planeerimisdokument on pika avaliku menetluse tulemusel kujunenud ning selle tulemusel erinevaid huve (sh omandiõiguse kitsendusi) arvestav ja tasakaalustav. Kaebaja viited Riigikohtu otsustele nr 3-4-1-19-14 ja 3-3-1-82-14 pole asjakohased, sest nende vaidluste asjaolud pole võrreldavad praeguse vaidlusega. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta apellatsioonkaebuse p-s 3.1 esitatud taotluse teemaplaneeringu kohaldamata jätmise ja õigusvastaseks tunnistamise kohta, kuna teemaplaneeringu kui üldkorralduse õiguspärasus ei ole praeguse vaidluse ese.

3-20-205

(allkirjastatud digitaalselt)

18(18)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.