X kaebus Maksu- ja Tolliameti 28.03.2019 maksuotsuse nr 12.2-5/010410 tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – X Vastustaja - Maksu- ja Tolliamet, volitatud esindaja Jaanek Lips
Asja läbivaatamise vorm
16.06.2020 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
Rahuldada X kaebus osaliselt.
Tühistada Maksu- ja Tolliameti 28.03.2019 maksuotsus nr 12.2-5/010410 osas, milles Maksu- ja Tolliamet jättis soetusmaksumust suurendavate kuludena arvestamata veetrassi ja gaasikatlamaja ehitusega seotud dokumentaalselt tõestatud kulud.
Ülejäänud osas jätta kaebus rahuldamata.
Mõista Maksu- ja Tolliametilt kaebaja kasuks välja kaebaja menetluskulu 61,59 eurot. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 30.07.2020. Vastuseks menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.
Maksu- ja Tolliamet (MTA) tegi X Maksu- ja Tolliameti 28.03.2019 maksuotsuse nr 12.25/010410 tühistamiseks, millega määras X maksustamisperioodi 2017 eest täiendavalt tasumiseks tulumaksu kokku 6159,36 eurot sh varem tagastatud tulumaksu 794,34 eurot ja täiendavalt tasumisele kuuluvat tulumaksu 5410,02 eurot. Maksuotsuse kohaselt jättis X deklareerimata tulu, mille ta oli saanud korteriomandi, asukohaga XXXXX Xb-X, Tallinn, võõrandamisest 2017. aastal.
3-19-864
2.X esitas 07.05.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse maksuotsuse tühistamiseks. Vastustajaks on tunnistatud Maksu- ja Tolliamet, kes vaidleb kaebusele vastu.
3.Tallinna Halduskohtu 25.05.2020 määrusega on asjas rakendatud esialgset õiguskaitset selliselt, et MTA-l on lubatud maksuotsuse täitmiseks teha üksnes maksukorralduse seaduse (MKS) § 130 lg 1 p-des 1–2 ja 4–5 sätestatud täitetoiminguid.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukohad
4.Kaebaja soetas 19.12.2005 korteriomandi aadressil XXXXX Xb korter X Tallinn hinnaga 86 280,73 eurot (1 350 000 krooni) ning müüs selle 24.03.2017 hinnaga 120 000 eurot. Tulumaksuseaduse (TuMS § 15 lg 5 p-i 1) alusel on korteriomandi võõrandamisest saadud tulu maksuvaba, kui maksumaksja kasutas korteriomandit kuni võõrandamise hetkeni oma elukohana. Vaidlustatud maksuotsuses asus maksuhaldur seisukohale, et kaebaja korteriomandi võõrandamisele maksuvabastus ei laiene, sest korteriomandi võõrandamise lepingu punktist 1.8.1 nähtub, et müügi hetkel oli korteriomand kaetud üürilepinguga. Kaebaja ei nõustu maksuotsusega ning leiab, et MTA on alusetult leidnud, et kaebajal tekkis korteriomandi võõrandamisel maksukohustus.
4.1.Kaebajale jääb arusaamatuks maksuotsuse järeldus, et antud korter ei olnud kaebaja elukohaks. Kaebaja esitas maksuhaldurile oma pangakonto väljavõtte, kus on selgesti näha, et kaebajale laekus üür jaanuaris 2017 ja veebruaris 2017, mille kaebaja ka deklareeris oma 2017 aasta tuludeklaratsioonil ning tasus maksud. Kaebaja võõrandas korteriomandi 24.03.2017 st ajal, mil kaebaja eluase ei olnud antud üürile ning seda kinnitab ka kaebaja pangakonto väljavõte, kus märts ja aprill 2017 üüritulu laekumine puudub. Maksuhalduri arvutused, mille kohaselt oli korteri üürisummaks 250 eurot kuus, on ebaõiged. Kaebaja pangakontodelt nähtub, et kaks üürnikku maksid kumbki üüri 250 eurot kuus, seega kokku 500 eurot kuus ning seega on kaebaja konto väljavõtetega tõestatud, et korter oli 2017.a. üürile antud 2 kuu jooksul st jaanuaris ja veebruaris.
4.2.Riigikohtu lahendist asjas 3-3-1-97-13 nähtub, et selles asjas oli ringkonnakohus seoses TuMS § 15 lg 5 p-s 1 märgitud tingimusega "kuni võõrandamiseni", seisukohal, et vastavat tingimust ei saa tõlgendada viisil, nagu peaks isik kuni notariaalse võõrandamis- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseni füüsiliselt eluruumis sees elama. Ringkonnakohus tõlgendas normi tingimust "kuni võõrandamiseni" selliselt, et see tähendab faktilist eluruumi kasutamist vähemalt kuni eluruumi müügiprotsessi alustamiseni.
4.3.TuMS § 15 lg 6 sätestab samuti, et eluruumiga seotud maksuvabastust ei rakendata rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. millega sätestatakse eluaseme võõrandamisest saadudu tulule erand, mida kohaldatakse kinnisavarale mille soetamisest on möödunud rohkem kui 2 aastat. Kaebajale kuulus eelpoolnimetatud korteriomand 12 aastat ning ta kasutas seda oma elukohana. Kaebaja ei ole varasemalt võõrandanud ühtegi korteriomandit. Seega on kaebaja võõrandanud tulumaksuvabalt vaid ühe elukoha määratluse alla kuuluva eluruumi kahe aasta jooksul.
4.4.Maksuhaldur leidis, et kaebaja on teeninud kasu oma korteri võõrandamisest, üürides selle kaheks kuuks välja (st jaan ja veebruar 2017)1 ning seega muutus korteri otstarve elukohast äriliseks kinnisvaraks. Maksuhaldur on tõlgendanud kehtivat seadust maksumaksja kahjuks, suurendades maksumaksja maksukoormust enda paremal äranägemisel, selline tõlgendus ei ole lubatud (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-4-00).
4.5.Maksuotsuses on maksu määramise aluseks võetud KÜ XXXXX Xb juhatuse liikme e-kiri 07.03.2019, mida ei ole kaebajale edastatud ning mille osas ei ole saanud kaebaja vastuväidet esitada.
Kohtule 09.06.2020 esitatud menetlusdokumendist nähtuvalt, oli korter üürile antud ka 2016 aastal kokku 5,5 kuud, seda kinnitas kaebaja ka kohtuistungil.
2(12)
3-19-864 Seega ei ole kaebajat nõuetekohaselt teavitatud maksumenetlusest ning tema kohta kogutud tõendid, milles maksuotsuses viidatakse, on jäetud kaebajale üldse esitamata.
5.Kaebaja ei nõustu ka maksuhalduri seisukohaga, et seoses korteri üürile andmisega, ei olnud kaebajal 2017.a. õigus oma maksustatavast tulust maha arvata sama korteri soetamiseks võetud eluasemelaenult tasutud intresse.
6.Kui kohus leiab, et kaebaja puhul ei saa rakendada eluruumi võõrandamisega seotud maksuvabastust, juhib kaebaja tähelepanu, et maksuotsuses sisalduv täiendava tulumaksu arvestamise metoodika on ebaõige, sest soetamismaksumuses ei ole arvesse võetud vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud kulusid, sealhulgas makstud vahendustasusid ja lõive.
6.1.TuMS § 37 lg 1 kohaselt on vara müügist saadud kasu vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Maksumaksjal on õigus kasust maha arvata või kahjule juurde liita vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. TuMS § 38 lg 1 selgitab, mida loetakse soetamismaksumuseks. Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud.
6.2.Kaebaja soetas korteri 2005.a. siseviimistluseta ning on korduvalt e-kirjades MTA-le selgitanud, et soetatud korteris teostas ta vannitoas plaatimistööd, tubades värvimis- ja tapeetimistööd, paigaldas parketi, siseuksed, elektripistikud ning sanitaartehnika, köögimööbli koos tehnikaga jne. Kõik see toimus järk-järgult. 2010 aastal oli kaebaja korter XXXXX Xb-X ilma vee ja kütteta, kuna üks XXXXX Xb kaasomanikest hõivas kogu korterelamut teenindava tarbijapaigaldise ruumi. Seoses sellega oli kaebaja sunnitud paigaldama uue gaasikatla ning samuti välja ehitama majasisese veetrassi. Maksuamet ei lugenud kaebaja poolt teostatud kulutusi gaasikatla ja majasisese veetrassi osas põhjendatuks ning ei lisanud neid soetamismaksumuse hulka. Arusaamatuks jääb maksuhalduri seisukoht, et need ei ole põhjendatud kulutused ja neid ei arvestata vara soetamismaksumuse hulka. 2016 suleti kogu korterelamul XXXXX Xb vesi, kuna sama kaasomanik jättis oma arved tasumata. Kaebajal tuli tasuda ka uue välisveetrassi ehitus, mis on näha selgelt KÜ XXXXX Xb poolt väljastatud kommunaalarvetel, mis kaebaja edastas Maksu-ja Tolliameti menetlejale, aga neid samuti ei loetud soetamismaksumuse hulka. On ebareaalne, et saaks korterit müüa hinnaga 120000 eurot, kui korteris puudub siseviimistlus, küte ja vesi, aga maksuhaldur leiab, et need ei ole vajalikud parendustööd.
6.3.Samuti ei ole maksuhaldur korteriomandi soetamismaksumuses arvestanud tasutud laenuintresse ajavahemikus 2006 kuni 2011 kokku 16031,62 eurot. Riigikohtu lahendist asjas nr 3-3-1-56-07 ei tulene, et TuMS § 38 lg 1 ei välista laenuintresside lülitamist vara soetamismaksumusse. Laenu võtmine ja sellest tulenevalt intressi maksmine võib teatud juhtudel olla otseselt seotud vara soetamise või parendamisega. Laenuintresse saab soetamismaksumusele lisada siis, kui laenu kasutatakse vara valmistamiseks ja parendamiseks. Intresse saab arvestada selle perioodi eest, mis kulus valmistusvõi parendustöödeks. TuMS § 38 lõike 1 taoline tõlgendus ei ole vastuolus sama paragrahvi lõikega
2.Liisingulepingu esemeks on tavaliselt valmis asi, mida liisinguvõtja saab kohe kasutama hakata. See tähendab, et liisinguintressid ei ole seotud vara valmistamise või parendamisega, vaid tegemist on tasuga asja kasutamise eest.
6.4.Seega on Maksu ja Tolliamet soetamismaksumuse hulka jätnud arvestamata vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud kulutused 53 831,6 eurot; pangalaenu intressid 16 031,62 eurot; maakleritasu 3000 eurot (mitte 2000 eurot nagu maksuotsuses); riigilõivud ja notari tasu kokku 707 eurot; majavälise veetrassi ehitamise kulud 1971 eurot; gaasikatla ja majasiseses veetrassi kulud 1809,64 eurot ning siseviimistluse kulud suurusjärgus 30 000 eurot.
7.Maksuotsusest peab selguma, kuidas on tasumisele kuuluv maksusumma määratud. Maksuotsuses on märgitud üksnes otsuse õiguslik alus, märkimata on faktiline alus ja põhjendused. Seega on 3(12)
3-19-864 maksuotsus motiveerimisvigadega ning lisaks on maksuhaldur põhjendamatult kõrvale jätnud olulised asjaolud ja tõendid. Maksuotsus on sega õigusvastane. Vastustaja seisukohad
8.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja leiab, et maksuotsus on õiguspärane ja tühistamisele ei kuulu. TuMS § 15 lg 5 p 1 maksuvabastuse kohaldamine ei ole põhjendatud, kuna korteriomand XXXXX Xb-X, Tallinn oli kuni võõrandamiseni välja üüritud. Kaebaja ei kasutanud seda oma elukohana, vaid muul otstarbel (üürile andmiseks).
8.1.24.03.2017 sõlmitud korteriomandi müügilepingu p 1.8.1 kohaselt oli korteriomand müügiprotsessi hetkel koormatud üürilepinguga. Samas punktis on märgitud, et müüja edastas 09.03.2017 e-posti teel üürnikule teatise üürilepingu lõpetamise kohta. Korraldusega nõutud üürilepingut ega e-posti teel 09.03.2017 üürnikule edastatud teatist üürilepingu lõpetamise kohta kaebaja MTA-le ei esitanud, kuid vastustajal puudub alus kahelda müügilepingu p-s 1.8.1 märgitu õigsuses. Müügilepingu p 1.8.1 tingimuste mittetäitmisel, ei oleks korteriomand omaniku vahetanud. 20.05.2019 esitatud kaebuse täienduse p-s 4 on kaebaja ka kinnitanud, et on notariaalse müügilepinguga võetud kohustused täitnud.
8.2.2016.a deklareeris kaebaja korteriomandi XXXXX Xb-X, Tallinn (kinnistu nr XXXXXXXX) üüritulu (kahelt üürnikult) kokku summas 2871 eurot ning 2017 deklareeris kaebaja üüritulu samalt korterilt kokku summas
eurot. Kaebaja poolt esitatud konto nr EEXXXXXXXXXXXXXXXXXX (perioodi 01.01.2017- 23.04.2017) väljavõttest nähtuvad üürimaksed ja ka kommunaalkulude laekumised. Seega ei ole õige 20.05.2019 kaebuse täienduse ps 5 väidetu, et korter ei olnud välja üüritud ja et seal elas kaebaja tütar.
8.3.XXXXX tn Xb korteriühistu juhataja kinnitas MTA-le, et kaebaja ei kasutanud korteriomandit vaidlusalusel perioodil (2017) ega ka kolm aastat varem oma elukohana, sest korteriomand oli antud üürile. 20.05.2019 kaebuse täienduse lk 3 p-s 5 kinnitab ka kaebaja, et oli sunnitud 16.02.2016 XXXXX Xb-X korterist välja kolima. Seega möönab kaebaja ise, et ei elanud a.l 16.02.2016 XXXXX Xb-X korteris. Samas ei pea vastusaja usaldusväärseks kaebaja väidet, et korter oli a.l 16.02.2016 elamiskõlbmatu. Selline argument on vastuolus kaebaja poolt 2016 ja 2017 deklareeritud üüritulu andmete ja XXXXX tn Xb korteriühistu juhataja seletusega.
8.4.Kaebuse lisa 4 väljavõttelt järeldub Y kahe kuu üürimakseid (50+200+50+200) kokku liites, et kaebaja sai üürnikult üüri 250 eurot kuus s.t kokku kahe kuu eest 500 eurot. Üürilepingut kaebaja MTA-le ei esitanud. Tema sõnul üürileping puudus (vt lisa 13 lk 1 p 1), kuid 24.03.2017 müügilepingu p 1.8.1 (kaebuse lisa 2) viitab vastupidisele. Vastasel juhul puudunuks vajadus lõpetada lepingut, mida olemas ei ole. Seetõttu ei ole kaebaja väited usaldusväärsed. Sama olukord on ka üürilepingu lõpetava e-kirjaga, mida MTA-le ei esitatud, kuid 20.05.2019 kaebuse täienduse p 4 kohaselt täitis kaebaja kõik notariaalse müügilepingu tingimused 10.04.2017.
8.5.Eeltoodust tulenevalt puudub mõistlik seletus, miks kaebaja 2017.a deklaratsiooni real 7.4 deklareeris poole suuremat üüritulu (1000 eurot) Y XXXXX Xb-X korteri eest, kui ta kaebuses esitatud väidetel elas alates märtsist 2017 ise selles korteris. Vastustaja hinnangul on kaebuses esitatud väidete ebakõla loogiliselt seletatav sellega, et kaebaja sai, lisaks kahele 2017.a alguse kuule, üüritulu kuni korteri vabastamiseni 10.04.2017 (vt 20.05.2019 kaebuse täienduse p 4). Kuna maksuhaldurile ja kaebuse lisas 4 esitatud pangakonto väljavõtetelt hilisemaid laekumisi ei nähtu, siis arveldas kaebaja tõenäoliselt sularahas või muul viisil, näiteks MTA-le esitamata pangakonto kaudu. Samuti on Y tasunud kaebajale peale 24.03.2017 müügi toimumist kommunaalmakseid, milliste maksete tasumine oleks eesmärgipäratu, kui Y ei oleks kaebaja korterit märtsis üürinud. Ebaustav oleks kaebaja väide, et ta üürniku päevapealt (09.03.2017) korterist välja tõstis.
8.6.Sõltuvalt üürilepingust tuleb üldjuhul üürilepingu lõpetamisest ette teatata minimaalselt 1-2 kuud. Sellega on loogiliselt seletatav ka kaebaja poolt deklareeritud poole suurem üüritulu (1000€), 4(12)
3-19-864 kui ta 2017.a kahe esimese kuu eest (500€) oleks saanud ja kaebaja poolt MTA-le esitatud limiteeritud pangakonto väljavõttelt (välja paistab.
8.7.Arvestades asjaolu, et 2016.a aastal on kaebaja sama korterit samuti välja üürinud ja 2016.a tuludeklaratsiooni (vt lisa 1 2016 FIDEK p 7.4) kohaselt saanud üüritulu Y 2371 eurot ja Q 500 eurot ning lähtuvalt eeldusest, et ka 2016.a oli üür 250 eurot kuus, võib väita, et kaebaja korter oli (2371+500/250=11,48) ca 11,5 kuud juba 2016 aastast alates välja üüritud. Seega ei olnud tegu ajutise üürile andmisega n.ö müügiprotsessi ajaks. Olukorras, kus korter oli pea terve 2016.a välja üüritud ei saa olla õiged 20.05.2019 kaebuse täienduses esitatud väited, et korter oli sellel ajal elamiskõlbmatu. Järelikult ei oma asja õigeks lahendamiseks sisulist tähendust kaebuse lk 1 esitatud vastuväited viitega Riigikohtu lahendile 3- 3-1-97-13. Käesolev olukord ei puuduta kaebaja ajutist elukorralduse muutust või sellest tingitud müügiperioodi. Kaebaja sõlmis korteri müügiks maaklerlepingu alles 30.05.2016.a. Seetõttu hakkas kaebaja korteri müügiprotsess pihta tunduval hiljem, võrreldavalt ajaga, millal kaebaja oli korteri pea terve 2016.a jooksul juba välja üürinud.
8.8.Kokkuvõtvalt ei toeta kaebaja väiteid XXXXX Xb-X korteri elukohana kasutamist vaidlusalusel maksuperioodil ka KÜ XXXXX Xb juhatuse liikme seletus, mille kohaselt ei ole kaebaja selles majas neli aastat ise elanud. Seal elasid kuni korteri võõrandamiseni erinevad pered ja välismaalased. Seetõttu ei oma kaebuse lk 2 viidatud kaheaasta reegli mittejärgimine (TuMS § 15 lg 6) antud juhul sisulist tähendust. Täitmata on TuMS § 15 lg 5 p-s 1 nimetatud eeldus, mille täitmise järgselt kontrollitakse alles TuMS § 15 lg 6 täidetuse nõuet.
9.Vastustaja ei jaga kaebaja seisukohta, et TuMS § 25 lg 1 võimaldab tal vaidlusaluse korteriga seonduvaid eluasemelaenu intresse (96,89 eurot vt lisa 1 2017.a FIDEK p 9.2) antud olukorras maksutatavast tulust maha arvata. Eeltoodust tulenevalt on vastutaja veendunud, et kaebaja ei elanud 2017.a vaidlusaluses eluruumis. Kaebuses esitatud vastupidised väited on ebaveenvad.
9.1.TuMS § 25 lg-s 1 sätestatud maksusoodustuse saamiseks peab laenu abil soetatud eluruumi kasutama eluasemena ning kui eluase seisab tühjalt või seal majutatakse muid isikuid (tasu eest või tasuta), siis intresside mahaarvamise õigust ei teki. Nimetatud sätte sisu on selgitatud ja korteri enda eluasemena kasutamise olulisust rõhutatud nii kohtupraktikas, kui erialakirjanduses.
9.2.Kaebaja ei väida, et 2017.a jaanuari- ja veebruarikuus, kui korter oli ka kaebaja enda kinnitusel välja üüritud, oli ta koduta. Maksuhaldur on kaebajaga kirjavahetust pidades rõhutanud, et tema vastuväide XXXXX Xb-X korteri väljaüürimisest ja samaaegselt kaebaja elukohana kasutamisest on ebausutav. Usutavam on, et kaebaja elas koos oma lastega XXXXXXXXXX tn XX-XX Tallinn, kaebaja abikaasale kuuluvas korteris, olenemata sellest, et kaebaja seda oma elukohaks lugeda ei saavat (vt lisa 13 lk 3). Vastustaja hinnangul samastab kaebaja ekslikult korteri kuuluvust ja tegelikku elukohta.
9.3.Laenuga soetatud eluaseme kasutamist enda eluasemena tuleb iga maksustamisperioodi lõikes hinnata eraldi ning juhul, kui kaebaja ei kasuta laenuga soetatud eluaset mingil ajal enda eluasemena, kaotab ta TuMS § 25 lg-s 1 sätestatud õiguse selle eluaseme soetamiseks võetud laenu intresside tulust mahaarvamiseks. Vastasel korral piisaks kaebajal maksusoodustuse saamiseks eluaseme lühiajalisest kasutamisest enda eluasemena, et tagada maksusoodustus kogu laenuperioodiks. See poleks aga kooskõlas sätte eesmärgiga soodustada endale eluaseme soetamist. Kaebaja sai korteri eest 2017.a üüritulu (1000€) ega kasutanud laenuga finantseeritud korterit seega vaidlusalusel perioodil sihipäraselt. MTA on hinnanud olukorda vaidlusaluse perioodi osas ning kaebaja õigust intresse arvestada ei ole piiratud kontrollivälistel maksuperioodidel.
9.4.Ka Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-51-12 kinnitanud, et intresside mahaarvamise õiguse kasutamiseks on oluline eluruumi tegelik kasutamine eluasemena. Samuti ei ole TuMS § 25 lg 1 kohaldamisel määrav see, et kõnealuse korteri aadress on kaebaja registrijärgne aadress. Riigikohtu otsusest tuleneb, et ühe aadressi märkimine mistahes ametlikus dokumendis või registris ei välista, et isik kasutab samal ajal elukohana mõnel teisel aadressil asuvat eluruumi. 5(12)
3-19-864
9.5.Maksustatavast tulust mahaarvamiste tegemisel ei oma tähendust kaebaja aktiivne tegevus korteriühistu liikmena (vt lisa 6 kaebaja ei andnud uuele juhatajale üle ühistu dokumente ja rahalisi vahendeid). Korteriomanikust kaebaja liikme õigused ja kohustused olid sõltumatud sellest, kas ta ise XXXXX Xb-X korteris elas või mitte.
9.6.Kokkuvõttes kuulub TuMS § 25 lg 1 eesmärgi juurde ka maksukohustuslast soodustava sätte kuritarvituste välistamine. Soodustus ei ole eesmärgipärane olukorras, kus laenuvõtja ei kasut eluasemelaenuga enda eluasemeks soetatud eluruumi oma eluasemena, vaid seda kasutatakse muul otstarbel.
10.Soetamismaksumusena saab arvesse võtta maksumaksja poolt vara omandamiseks, parendamiseks ja täiendmaiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud (TuMS § 38 lg 1). Kasust ei ole õigust maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid. Näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulud: tapeetimine, värvimine jne halduskulud, kommunaalkulud, elektriarveid jne. Enne korteri müüki väidetavalt tehtud korrashoiukulud ei kuulu maha arvamisele. Seetõttu ei ole põhjendatult maksuotsuses lk 3 võõrandamisest saadud kasu arvutamise metoodikas arvesse võetud kaebuse lk 6 nimetatud hinnangulisi siseviimistluse kulusid 30 000 euro ulatuses.
10.1.Siseviimistluse kohta kaebaja kuludokumente ei esitanud (vt lisa 7). Väidetud kulud on seega ka dokumentaalselt tõendamata. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa. Samal põhjusel ei kuulu müügist saadud tulust maha arvamisele kaebaja poolt 25.03.2019 esitatud korteri XXXXX Xb-X kommunaalarved (vt lisa 7). Tegu ei ole kaebaja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud kuluga. Kommunaalarved on suunatud vara kasutamisega seotud kulude katmisele ja vara säilimiseks tehtavate kulutuste kompenseerimisele. Tegu ei ole vara soetamisega. Konkreetseid teenuseid ja hüvesid kasutas üürilepingu ajal kaebaja üürnik. Kaebaja esitatud kommunaalarvetel (vt lisa 7) puudub äratuntav seos korteri XXXXX Xb-X parendamise (näiteks renoveerimine) või täiendamise (näiteks juurdeehitus) kuludega. Seega ei ole õige kaebaja väide, et tegu on vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kuluga, mida MTA väidetavalt alusetult soetamismaksumusena ei arvestanud.
10.2.Soetamismaksumusena saab arvestada ainult kinnisvara ostmise, valmistamise või parendamise eest maksukohustuslase poolt tegelikult tehtud kulu. Soetamismaksumusena ei saa arvesse võtta m.h teise isiku tehtud kulutusi või teise isiku eest tehtud kulutusi. KÜ-le XXXXX XB (vt lisa 7) esitatud arveid (nr 61, 2015122 ja 2015121) ei saa seetõttu kaebaja oma korteri soetamisena arvesse võta. Esitatud arvetel puudub otsene seos kaebaja müüdud korteriga. Kaebuses lk 6 väidetu kohaselt oli tegu majavälise ja sisese veetrassi ning gaasikatlaga. Ilmselgelt ei paigaldatud neid kaebaja korterisse. Kaebaja ostis 19.12.2005 korteri juba vee- ja kanalisatsiooni liitumise ja gaasiküttesüsteemiga (vt kaebuse lisa 3 p 3.1). Viidatud arvete KÜ XXXXX XB eest tasumist kaebaja ei tõenda. Samuti ei ole kaebaja väitnud KÜ XXXXX XB arvetel näidatud kulutuste vahetut seost kaebaja võõrandatud korteri müügihinnaga. Seda ei nähtu ka kaebusel lisana 2 esitatudmüügilepingust, kus lepingu p-s 1.1 on lepingu ese ühemõtteliselt piiritletud. Kaebaja korteri puhul oli tegu väljaehitatud kinnistuga, mistõttu võib KÜ XXXXX XB arvetel näidatud kulutusi lugeda pigem vara säilitamise ja hooldamise eesmärgil tehtud kulutusteks. Seetõttu on põhjendamatu kaebajal väita KÜ XXXXX XB kulude alusetut mittearvestamist MTA poolt kaebaja maksukohustust vähendava asjaoluna.
10.3.Kinnisvara müügi kasust saab maha arvata müügiga otsesest seotud kulud (notaritasu, maakleritasu, riigilõivud, hindamise kulud jne). Selles osas on kaebaja leidnud (vt kaebuse lk 6), et arvesse tuleks võtta lõive ja notaritasusid summas 707 eurot. Maksuotsuse metoodikas (lk 3) on MTA arvestanud vara võõrandamisel saadud kasust maha soetamisel (vt kaebuse lisa 3) tasutud riigilõiv 316,36 eurot (4950 kr) ja notaritasu 400,10 eurot (6260,25 kr), samuti võõrandamisel tasutud notaritasu summas 295,88 eurot ja riigilõiv 7 eurot. Kuidas kaebaja kaebuse lk 6 jõudis riigilõivude ja notari tasude osas summani 707 eurot jääb selgusetuks. Vastustaja hinnangul on maksuotsuses toodud summa õige.
6(12)
3-19-864
10.4.Vastustaja ei jaga kaebaja seisukohta (vt kaebus lk 6), et maksuhaldur on maakleritasu arvestanud 1000 euro võrra alusetult väiksemana. 24.03.2017 müügilepingu (vt kaebuse lisa 2) p-st 3.1 nähtuvalt on kaebaja Raid & Ko OÜ-le tasunud sularahas vahendustasu 2000 eurot. Seetõttu on maksuotsuse metoodikas näidatud summa korrektne. Kaebuses esitatud väide, et kaebaja tasus suurema summa (3000 eurot), on paljasõnaline ja dokumentaalselt tõendamata.
10.5.Samuti ei ole MTA õigustatult soetamismaksumusena arvesse võtnud kaebaja pangalaenu intresse 16 031,62 eurot (kaebuse lk 6-7). Kinnisasja soetamismaksumuseks on tasutud ostuhind, mitte laenu summa ega tasutud laenuintressid. Intress ei ole vara omandamiseks tehtud kulu, vaid kaebaja tasu AS-ile SEB Pank laenuraha kasutamise eest. Kaebuses lk 6 viidatud Riigikohtu praktika ja vastuargument, et laenuintresse saab soetusmaksumusele lisada, kui laenu kasutatakse vara valmistamiseks ja parendamiseks, ei ole antud juhul asjasse puutuv. Kaebaja deklareeris AS SEB Pank laenuraha 100%-list kasutamist XXXXX Xb-X kinnistu ostmise eesmärgil (vt lisa 1 2016.a ja 2017.a deklaratsioonid rida 9.2 p 9 ja 11), mitte ehitamise või parendamise eesmärgil. Kaebuse lk 7 esitatud vastupidised väited on deklareerituga vastuolus. Kaebaja ei ole tõendanud, et kasutas laenusummat korteri parendustöödeks. Samuti on kaebuses esitatud vastuväited vara valmistamisest või parendamisest jäänud paljasõnalisteks. Kaebaja viidatud kohtupraktikas käsitleti ehitusjärgus olevat elamut, kuid kaebaja korterit sai elamiseks kasutada ja tegu oli väljaehitatud kinnistuga. Kaebaja kasutas korterit a.l 2005 oma elukohana (vt lisa 8) ja kolis väidetavalt välja 16.02.2016 (vt 20.05.2019 kaebuse täiendus p 5).
10.6.Seega ei saa kaebaja vastuoludeta väita, et perioodil 2006-2012 arvutatud intresse 16 031,62 eurot (vt lisa 13 lk 1 ja kaebuse lk 6) on tal õigus arvestada ka valmistamis- või parendustööde tegemise argumendil. Asjas ei ole parendamise kulusid tuvastatud, mistõttu ei saa nende väidetavate kulude laenuintresse maksukohustust vähendava asjaoluna siiski arvestada.
11.Kokkuvõtteks on maksuhaldur maksuotsuse lk-del 2-3 põhjendanud, miks TuMS § 15 nimetatud maksvabastuse erandid kaebaja puhul ei rakendu. Kaebaja ei kasutanud seda oma elukohana, vaid üürile andmiseks. Tegu ei olnud ajutise üürimisega nagu kaebaja kaebuses väitis. Kaebaja avaldused on vastuolus asjas kogutud tõenditega. Ebaõiged on kaebaja hinnangud võõrandamisega seotud kulude väärarvestusest. Maksuhaldur on arvesse võtnud dokumentaalsed ja põhjendatud kulud, mida kaebaja on ise kandnud.
11.1.Vastustaja hinnangul on maksuhaldur antud maksuotsuse puhul omapoolse tõendamiskoormise täitnud ja kogunud sellised tõendid, mis kinnitavad maksuhalduri seisukohta ja seavad kaebaja esitatud andmete õigsuse kahtluse alla. Järgitud on haldusmenetluse üldpõhimõtteid ja tagatud oli menetlusosalise õiguste kaitse. Maksumenetluse lõppastmes kogutud tõendid olid piisavad selleks, et määrata tasumisele kuuluv maksusumma. MKS § 150 lg 1 näeb ette, et maksuotsuses määratud maksusumma vaidlustamise korral lasub maksukohustuslasel kohustus tõendada, et maksusumma määrati valesti. Vastupidiselt kaebuses väidetule, leiab vastustaja, et kontrolli käigus on kogutud piisavalt tõendeid, mis põhjendavad kahtlust kaebaja poolt esitatud andmete õigsuses ning nende põhjal on tehtudmotiveeritud ja õiged järeldused.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
12.Vaadanud läbi poolte seisukohad leian, et kaebus tuleb rahuldada osaliselt, osas, milles maksuhaldur ei arvestanud soetamismaksumuse hulka korteri parendamisega seotud kulutusi seonduvalt veetrasside ja gaasikatla ehitamisega. Muus osas tuleb kaebus jätta rahuldamata.
13.Pooled vaidlevad TuMS § 15 lg 5 p-s 1 sätestatud maksuvabastuse kohaldamise üle. Vastava sätte sõnastus on järgmine „Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest saadud kasu kui:/../ 1) kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana, või“. Tegemist on erandiga TuMS § 15 lg-s 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt
7(12)
3-19-864 maksustatakse tulumaksuga kasu, mille residendist füüsiline isik saab ükskõik millise võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme, sh kinnisasja, müügist.
14.Kaebaja soetas 19.12.2005 korteriomandi aadressil XXXXX Xb Tallinn korteri nr X hinnaga 86280,73 eurot (1350000 krooni) ning müüs selle 24.03.2017 hinnaga 120 000 eurot. Kaebaja leiab, et korteri võõrandamiselt saadud kasu osas tuleks kohaldada maksuvabastust TuMS § 15 lg 5 p-i 1 kohaselt. Maksuhaldur leiab, et maksuvabastuse kohaldamiseks ei ole alust, sest kaebaja ei kasutanud korterit kuni võõrandamiseni alalise ja peamise elukohana, sest korter oli välja üüritud.
15.Asja materjalidest nähtuvalt olen seisukohal, et maksuhaldur on käesolevas asjas õigesti leidnud, et kaebaja suhtes ei kohaldu TuMS § 15 lg 5 p-st 1 tulenev maksuvabastus, sest kaebaja ei kasutanud korterit kuni võõrandamiseni oma peamise ja alalise elukohana.
15.1.TuMS § 15 lg 5 punkt 1 näeb ette, et tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud kasu, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana. Seega on maksuvabastuse rakendamiseks vajalik tuvastada, kas maksumaksja kasutas kinnistul asuvat eluruumi kuni selle võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana. TsÜS-i § 14 järgi on isiku elukohaks koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab, kusjuures elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas; kui isiku elukohta ei saa kindlaks määrata, loetakse tema elukohaks tema igakordne viibimiskoht. TsÜS on oma olemuselt suhteliselt abstraktne ning see ei määratle nt kui kaua pea isik elukohas elama või milline elutegevus seal täpselt toimuma peab, et lugeda elukohta isiku elukohaks. Püsiva elukoha olemasolu on fakti küsimus ning sellise faktilise asjaolu, millist ja mitut eluruumi isik alalise või peamise elukohana tegelikult kasutab, tuvastamisel saab maksumenetluses tugineda kõigile maksumenetluses lubatud tõendi liikidele (MKS § 59 lg 1). Sellisteks tõenditeks võivad olla näiteks maksukohustuslase seletused, tunnistajate ütlused, ja mistahes dokumendid, mis sisaldavad andmeid maksukohustuslase elukoha kohta.
15.2.Kaebaja on korteri üürile andmise kohta esitanud asjas erinevaid ning kohati üksteisega vastuolus olevaid väiteid. Nii on kaebaja maksuhalduriga peetud kirjavahetuses väitnud, et korter oli ajutiselt üürile antud 2017.a jaanuaris ja veebruaris ning alates märtsist 2017.a kasutas kaebaja korterit oma elukohana (MTA 05.08.2019 vastus kaebusele lisa 9), samasugusest seisukohast võib aru saada ka 07.05.2019 kohtule esitatud kaebuse põhjal. 20.05.2019 kohtule esitatud menetlusdokumendis viitab kaebaja, et kasutas korterit koos oma tütrega alalise elukohana kuni 16.02.2016, mil ta oli sunnitud korterist välja kolima, sest kogu majas suleti vesi ja küte (kaebaja 20.05.2019 menetlusdokumendi lk 3). 09.06.2020 kohtule esitatud menetlusdokumendist ja sellele lisatud tõenditest nähtuvalt oli korter üürile antud alates 2016.a. II poolaastast ehk kokku 5,5 kuud 2016 a. ja 2 kuud 2017.a. Sama kinnitas kaebaja ka kohtuistungil ning selgitas veel, et peale väljakolimist pani ta korteri müüki 2016.a kevadel ning korter oli samadele üürilistele üürile antud alates 2016.a augustist kuni 2017.a veebruarini (k.a). Peale üürilepingu lõpetamist oli kaebaja aegajalt korteris 2017.a märtsikuus, koristades seda ning sel ajal ööbis ta vahel seal korteris, vahel XXXXXXX XXb ning vahel Võrumaal (helisalvestus al 11:11:05 kuni 11:13:44).
15.3.Eeltoodu alusel leian, et arvestades asjas esitatud tõendeid ja kaebaja poolt kohtuistungil esitatud selgitusi, tuleb lugeda tõendatuks, et kaebaja korter oli üürile antud vähemalt 2016.a II poolaastast (augustikuust) kuni 2017.a veebruarikuuni (kaasa arvatud), seega ligikaudu 7 kuu jooksul ning kaebaja sai korteri üürimisest tulu. Samuti on tõendatud, et kaebaja ei asunud üürilepingu lõpetamise järgselt korterit kasutama oma alalise ja peamise elukohana vaid viibis korteris vaid lühiajaliselt, seda koristades, elades seejuures põhiliselt siiski aadressil XXXXXXX XXb-XX. Kaebaja lühiajaline viibimine XXXXX tänava korteris 2017.a. märtsikuus selle korrastamise eesmärgil ei loo XXXXX tänava korterist kaebaja alalist elukohta ka juhul, kui kaebaja korteris mõnikord ööbis. Sellest tulenevalt loen tõendatuks, et kaebaja ei kasutanud korterit võõrandamise hetkel ning enne võõrandamist vähemalt 7 kuud oma alalise elukohana. Vahemalt alates 2016.a. augustikuust oli korteri otstarve kaebajaks seega muutunud ning kaebaja üüris korterit välja ja sai
8(12)
3-19-864 selle eest tulu, mistõttu ei ole alust TuMS § 15 lg 5 p-s 1 sätestatud tulumaksuvabastuse kohaldamiseks.
15.4.Ekslik on kaebaja viide TuMS § 15 lõikele 6 ning sellest tulenev seisukoht, et kuivõrd kaebaja ei olnud varasemalt koguni 12 aasta jooksul ühtegi elukohta võõrandanud, kohaldub temale maksuvabastus vaatamata sellele, et kaebaja oli korteri alates 2016.a. II poolaastast üürile andnud (helisalvestis alates 12:05:31). TuMS § 15 lg 6 sätte eesmärgiks ei ole võimaldada igal juhul maksuvabastust varasemalt maksumaksja elukohaks olnud kinnisasja võõrandamisel juhul, kui maksumaksja ei ole kahe viimase kahe aasta jooksul alalise elukoha võõrandamisega seotud maksuvabastust kasutanud, vaid võimaldada maksuvabastust kahe aasta jooksul üks kord, kui maksumaksjal on mitu samaaegselt kasutatavat elukohta ja ta need võõrandab. Käesoleval juhul see nii ei ole, kuivõrd asja materjalidest nähtuvalt ja ka kaebaja enda kinnitusel, oli korter üürile antud enne võõrandamist vähemalt ligikaudu 7 kuu jooksul.
16.Kaebaja on esitanud vastuväited ka tulumaksu arvestamise metoodikale, leides, et maksuhaldur pidanuks maksustava kasu arvestamisel võtma arvesse riigilõive ja notari tasu kokku 707 eurot; maakleritasu 3000 eurot; kaebaja poolt tasutud pangalaenu intresse 16 031,62 eurot; soetamise järgselt teostatud parendamiseks ja täiendamiseks tehtud kulutusi suurusjärgus 30 000 eurot; majavälise veetrassi ehitamise kulud 1971 eurot ning gaasikatla ja majasisese veetrassi rajamisega seotud kulud 1809,64 eurot. Leian, et kaebus tuleb selles osas rahuldada osaliselt.
17.Kinnisasja müügist saadud kasu arvestamisel tuleb lähtuda TuMS § 37 lg-st 1, mille kohaselt on kasu vara võõrandamisel müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Isikul on õigus kasust maha arvata vara müügiga otseselt seotud dokumentaalsed kulud. Soetamismaksumuseks on TuMS § 38 lg 1 kohaselt kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud. Siinjuures on oluline rõhutada, et nii TuMS § 37 lg 1 kui § 38 lg 1 seavad kulude arvestamise eelduseks dokumentaalsete tõendite olemasolu.
17.1.Maksuotsusest nähtuvalt on maksuhaldur võtnud maksuotsuses arvesse kaebaja poolt tasutud riigilõive ja notari tasu kokku järgnevalt: vara soetamisel tasutud riigilõiv 316,36 eurot ning notaritasu 400,10 eurot; vara müügiga seoses tasutud riigilõiv 7 eurot 295,88 eurot. Kokku on maksuhaldur seega arvesse võtnud vara soetamise ja müügiga seotud notaritasu ja riigilõivu 1019,34 eurot (316,36+400,10+7+295,88), seega rohkem, kui kaebaja kaebuses nõuab. Sellest tulenevalt on kaebaja viide sellele, et maksuhaldur ei ole arvesse võtnud riigilõive ja notari tasu kokku summas 707 eurot, mulle arusaamatu. Kaebaja ei täpsustanud ka kohtuistungil, millistest andmetest tulenevalt ta leiab, et maksuhalduri poolt arvesse võetud summa ei ole õige. Sellest tulenevalt jääb kaebus selles osas rahuldamata.
17.2.Kaebaja poolt sõlmitud maaklerlepingust tulenevalt (MTA 05.08.2019 vastus kohtule, lisa 7) on kaebaja ja teda korteri müügil abistanud kinnisvarabüroo leppinud kokku, et maakleritasu suurus on 2000 eurot, kui korter võõrandatakse hinnaga, mis jääb alla 120 000 euro ja 3000 eurot, kui korter võõrandatakse hinnaga 120 000 – 125 000 eurot. 24.03.2017 müügilepingu (kaebuse lisa 2) p-st 3.1 nähtuvalt on kaebaja Raid & Ko OÜ-le tasunud sularahas vahendustasu 2000 eurot. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et tegelikult tasus kaebaja maaklerile kokku 3000 eurot ning kinnitas ka kohtuistungil, et ehkki selles osas oli maakleriga vaidlus, on ta kokku maaklerile tasunud siiski üksnes 2000 eurot (helisalvestus alates 11:15:19). Seega on maksuhaldur müügiga seotud kuluna õigesti arvesse võtnud maakleritasu 2000 eurot. Kaebus jääb selles osas rahuldamata.
17.3.Samuti nõustun maksuhalduriga selles, et TuMS § 38 lg 1 sätestatud soetamismaksumuse koosseisu ei saa arvata kaebaja poolt tasutud pangalaenu intresse. Intresside näol on tegemist pangale makstava tasuga (laenu)raha kasutamise eest ning tasutud intressid ei ole võrdsustatavad korteri seotamismaksumusena arvestatavate kuludega, milleks on müügihind + soetamisega seotud vältimatud kulud nagu notaritasu ja riigilõiv. Vastupidine olukord seaks pangalaenuga kinnisasja soetanud isiku eelisseisusse võrreldes nende isikutega, kes kinnisasja soetamiseks pangalaenu ei 9(12)
3-19-864 võtnud, samuti sõltuks tulumaksukohustus sellest, kui suur on panga poolt arvestatav intress. See aga ei ole kooskõlas TuMS § 38 lg 1 eesmärgiga. Seega jääb kaebus rahuldamata ka osas, mis puudutab eluasemelaenu intresside kokku 16 031,62 eurot arvestamist soetamismaksumuse hulka.
18.Järgnevalt käsitlen kaebaja etteheited seoses sellega, et maksuhaldur ei ole korteri soetamismaksumusega seonduvate kuludena arvesse võtnud soetamise järgselt teostatud parendamiseks ja täiendamiseks tehtud kulutusi suurusjärgus 30 000 eurot, majavälise veetrassi ehitamise kulud 1971 eruot ning gaasikatla ja majasisese veetrassi rajamisega seotud kulutusi 1809,64 eurot. Kaebaja leiab, et tegemist on vaieldamatult korteri väärtust tõstvate kuludega, mida tuleb soetamismaksumust suurendavate kuludena TuMS § 38 lg 1 alusel arvesse võtta, samuti, et maksuhaldur ei ole osundanud piisavalt täpselt, milliseid dokumente tal tuleb maksuhaldurile esitada. Maksuhaldur on seisukohal, et kaebaja ei ole neid kulusid nõuetekohaselt tõendanud (ei ole esitanud kuludokumente), osaliselt ei ole tegemist ka kaebaja kulude vaid korterühistu kuludega ning jooksvate kommunaalkuludega, mis ei ole soetamismaksumusse arvestatavad.
18.1.TuMS § 38 lg 1 kohaselt on soetamismaksumus kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud. MKS § 56 lg 2 teisest lausest tuleneb, et kui seadus sätestab tõendi kohustusliku liigi, saab maksukohustuslane kasutada tõendamisel ainult seda liiki tõendit. Viidatud sätetest tuleneb, et kasust saab maha arvata vaid dokumentaalselt tõendatud kulusid. Kirjalik kuludokument peab muu hulgas tõendama, et kulu on tehtud maksumaksja poolt. Dokumendist peab nähtuma kulutuse sisu, selle tegemise aeg ning raha maksja ja saaja (vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsus nr 3-17-1884, p 13, 28.02.2020 otsus nr 3-17-608 p 21).
18.2.Kaebaja selgitab, et soetas korteri karbi kujul ning tegi seejärel korteris ehitus- ja viimistlustöid suurusjärgus 30 000 eurot. Samas ei ole kaebaja maksuhaldurile esitanud selles osas kuludokumente. Kohtuistungil selgitas kaebaja, et ta ei leidnud neid kuludokumente üles, kuid on nüüd läbi viinud suurpuhastuse ja osaliselt on dokumendid leitud. Samas ei esitanud kaebaja neid dokumente ka kohtumenetluse käigus, mistõttu ei ole võimalik asuda seisukohale, kas ja millises ulatuses kaebaja poolt esitatud dokumendid tõendavad korteriga seonduvalt tehtud parendustöid. MKS § 56 lg-st 2 ja §-st 58 tuleneb maksumaksjale kohustus pidada arvestust maksustamise seisukohast tähendust omavate asjaolude kohta, säilitada vastavaid dokumente ning esitada maksuhaldurile maksudeklaratsioone. Füüsilise isiku dokumentide säilitamise kohustus on sätestatud TuMS § 36 lgs 2, mille kohaselt on maksumaksja kohustatud pidama tulude ja kulude arvestust sellisel viisil, et oleksid selgelt fikseeritud maksustatava tulu kindlaksmääramiseks vajalikud andmed. Maksumaksja on kohustatud ka säilitama tulude ja kuludega seotud dokumente. Füüsilised isikud peavad seega säilitama ja koguma tuludeklaratsiooni täitmiseks vajalikke andmeid. Seejuures tuleb arvestada, et vara soetamismaksumust tõendavate dokumentide säilitamisel ei ole kindlat tähtaega – soetamismaksumuse arvestamiseks peavad dokumendid olemas olema vara võõrandamise ajal (ja ka võimaliku maksu määramise aegumistähtaja jooksul). Kinnisvara näol on reeglina tegemist kõrge väärtusega varaga, mille puhul peaks isik arvestama selle võimaliku võõrandamisega, ning seda ka juhul, kui kinnisvara soetatakse isiklikuks kasutamiseks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsus nr 3-17-1884, p 14 ja 28.02.2020 otsus nr 3-17-608 p 23). Kuivõrd kaebaja ei esitanud maksuhaldurile asjakohaseid tõendeid, on maksuhaldur õigesti jätnud arvestamata kaebaja viidatud korteri parendamisega seotud kulutused ligikaudses suurusjärgus 30 000 eurot.
18.3.Küll aga on kaebaja asja materjalidest nähtuvalt esitanud 25.03.2019 maksuhaldurile vähemalt osaliselt dokumente seoses veetrasside ja gaasikatla ehitusega (MTA 05.08.2019 vastuse lisa 7). Maksuhaldur neid dokumente ei arvestanud ning väljastas 28.03.2020 kaebajale maksuotsuse. Leian, et nimetatud kulutustega seonduvalt on maksuhaldur rikkunud maksumenetluses kehtivat ärakuulamisõigust ning uurimiskohustust ning on ebaõigesti kohaldanud TuMS § 38 lg-t 1, leides, et selliseid kulutusi ei saa soetamismaksumust suurendavate kuludena arvestada.
10(12)
3-19-864
18.3.1.Kaebaja esitas veetrasside ja gaasikatla ehitusega seotud dokumendid maksuhaldurile 25.03.2019, maksuhaldur seejärel kaebaja täiendavalt ühendust ei võtnud ning väljastas kaebajale maksuotsuse 28.03.2019. Asjaolust, et maksuhaldur neid dokumente ei arvesta, sai kaebaja seega teada esmalt alles maksuotsusest, kus maksuhaldur esmakordselt põhjendas, miks kaebaja poolt esitatud dokumendid ei ole maksuhalduri arvates asjakohased. Leian, et sellises olukorras oleks maksuhaldur pidanud kaebajale enne maksuotsuse väljastamist selgitama, miks maksuhaldur ei näe võimalust nende kuludokumentide arvestamiseks ning andma kaebajale võimaluse esitada vastuväited. Kuivõrd kaebajale sellist võimalust ei antud, tuleb asuda seisukohale, et maksuhaldur on siinkohal rikkunud ärakuulamispõhimõtet ning see rikkumine on viinud ebaõigele järeldusele maksuotsuses.
18.3.2.Samuti olen seisukohal, et maksuhaldur on ebaõigesti leidnud, et ülalviidatud veetrasside ja gaasikatlaga seonduvad kulutused ei ole arvesse võetavad soetamismaksumust suurendavate kuludena TuMS § 38 lg 1 mõistes. Kaebaja on menetluse käigus selgitanud ja esitanud ka tõendid selle kohta, et 2010 aastal tuli majasisese konflikti tõttu paigaldada uus gaasikatel ning välja ehitada majasisene veetrass. Samuti, et 2016.a alguses tekkis XXXX Xb ja XXXXX Xa majade vahel konflikt, mille tulemusel keerati 2016.a esimeses pooles XXXXX Xb majas vesi kinni ning seetõttu olid XXXXX Xb elanikud sunnitud rajama eraldi majavälise veetrassi (vt nt kaebaja 09.06.2020 menetlusdokument ja selle lisad), mille kulutuste osas on kaebaja 25.03.2019 maksuhaldurile esitanud kuludokumendid. Maksuhaldur ei ole menetluse käigus neid faktilisi asjaolusid ümber lükanud, kuid leiab, et kaebaja poolt esitatud kuludokumente ei saa arvesse võtta põhjusel, et i) osaliselt on kuludokumendid esitatud ühistule, mitte kaebajale ja tegemist ei ole seega mitte kaebaja, vaid ühistu kuludega ning ii) tegemist on jooksvate kommunaalkuludega (veetrassi puhul).
18.3.3.Olen seisukohal, et veetrasside ja gaasikatlaga seotud kulutused on sellise iseloomuga kulutused, mida saab arvestada soetamismaksumust suurendavate kulude koosseisus TuMS § 38 lg 1 mõttes. TuMS § 38 lõikes 1 sisalduv mõiste "parendamine" hõlmab kõiki kulusid, mis suurendavad vara väärust. Kahtlemata on korter, milles on olemas veega varustatus ja küte, suurema väärtusega, kui seda on ilma veevarustuse ja kütteta korter, seega suurendas veetrasside rajamine ja gaasikatla paigaldus korteri potentsiaalset müügihinda, mistõttu on kohane neid kulutusi arvestada soetamismaksumust suurendavate kuludega. Minu hinnangul ei takista kulutuste arvesse võtmist ka asjaolu, et veetrasside rajamist ja gaasikatla paigaldust on teostanud korteriomanike poolt moodustatud ühistu. Riigikohus on lahendis asjas 3-3-1-51-12 leidnud, et teede- ja veetrassi rajamisega seotud kulutused arvesse võetavad näiteks ka juhul, kui need on teostatud teise isiku kinnisasjale (vt lahendi punktid 13-15). Nimetatud põhimõte on kohaldatav ka käesoleval juhul.
18.3.4.Seonduvalt maksuhalduri viitega sellele, et kaebaja poolt esitatud kuludokumendid on osaliselt väljastatud korteriühistule, mitte kaebajale, selgitan, et maksuhalduril on ühistu korrektse raamatupidamise olemasolul võimalik koostöös kaebaja ja korteriühistuga välja selgitada, kui suur osa vastavatest kulutustest langes kaebajale kuulunud korterile ja millises osas on kaebaja reaalselt neid kulutusi ka kandnud. Osundan siinkohal, et näiteks veetrassi rajamisega seonduvalt sisaldub vastav summa ühistu poolt esitatud igakuistel arvetel. Asjaolu, et vastav kulurida on toodud välja samal arvel, milles on toodud ka igakuised muud maksed, ei muuda seda kulutust jooksvaks kommunaalkuluks.
18.4.Sellest tulenevalt tuleb kaebus tühistada osas, milles maksuhaldur jättis arvestamata ja välja selgitamata kaebajale kuulunud korteri soetamismaksumuse hulka arvatavad kulud seonduvalt veetrasside ja gaasikatla ehitusega. Kuivõrd kulutuste täpne suurus eeldab dokumentide täiendavat analüüsi, ei ole kohtul võimalik siinkohal välja tuua arvessevõetavate kulude täpset summat. Maksuhalduril tuleb koostöös kaebaja ja korteriühistuga vastav summa täiendavalt välja selgitada.
19.Lisaks on poolte vahel vaidlus selles, kas kaebajal oli õigus 2017.a kohta esitatud tuludeklaratsioonis oma maksustatavast tulust maha arvata eluasemelaenu intresse kokku 96,89 eurot.
11(12)
3-19-864 Maksuhaldur leiab, et intresside mahaarvamiseks puudus alus, sest kaebaja ei kasutanud 2017.a jooksul Lubja tänava korterit oma alalise elukohana.
19.1.Nõustun siinkohal maksuhalduriga. TuMS § 25 lõikest 1 tulenevalt on residendist füüsilisel isikul õigus maksustamisperioodi tulust maha arvata endale eluasemeks elamu või korteri soetamiseks võetud laenu või liisingu intress, mis on maksustamisperioodil tasutud. Tuginedes eelpooltoodule, on tuvastatud, et kaebaja ei kasutanud alates 2016 II poolaastast ning ka 2017.a XXXXX tänava korterit oma elukohana, sest korter oli antud üürile ning kaebaja sai korteri üürimisest tulu. Seetõttu ei olnud kaebajal õigust eluasemelaenu intresse oma maksustatavast tulust maha arvata.
19.2.Kaebaja viited Riigikohtu lahendile asjas nr 3-3-1-51-12 ei ole asjakohased, kuivõrd selles kaasuses oli vaidluse all eluasemelaenu intresside mahaarvamine olukorras, kus maksumaksja võttis eluasemelaenu oma tulevase eluaseme ehitamiseks ja võõrandas eluaseme enne selle täielikku valmimist. Käesoleval juhul on aga kaebaja võõrandanud korteri, mis oli küll varasemalt tema eluasemeks, kuid mida kaebaja oli juba rohkem kui poole aasta jooksul välja üürinud, teenides vastavalt ka üüritulu. Selline olukord ei ole kooskõlas TuMS § 25 lg 1 eesmärgiga – võimaldada isikutele maksusoodustust endale eluaseme soetamisel. Menetluskulud
20.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud HKMS § 108 lg 2 kohaselt proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega.
21.Kaebaja menetluskuluks on riigilõiv 184, 78 eurot. Kuivõrd käesoleva otsuse tegemise ajal ei ole kohtul võimalik välja arvestada kas ja kui palju väheneb kaebaja tulumaksukohustus peale asjakohaste kulutuste maha arvamist korteri müügist saadud kasult, arvestan, et kaebus kuulub rahuldamisele ligikaudu 1/3 ulatuses. Sellest tulenevalt tuleb Maksu- ja Tolliametilt välja mõista kaebaja poolt kantud menetluskulu 61,59 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Maret Hallikma
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.