Otsuse avalikult teatavaks 17.06.2020, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-19-2103
Haldusasi
X.X. kaebus kohustada Keila linna esitama täitemenetluses täiteasjas 023/2019/1599 lõpetamise avaldus ja keelata Keila linnal 19.08.2019 täitekorralduse alusel sunniraha rakendamine ja sissenõudmine
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja: X.X. Kaebaja esindaja: Aleksei Smelov Vastustaja: Keila linn
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus.
2.Kohustada Keila linna esitama täitemenetluse lõpetamise avaldus täiteasjas 023/2019/1599 ja keelata Keila linnal 19.08.2019 täitekorralduse alusel sunniraha rakendamine ja sissenõudmine.
3.Mõista Keila linnalt X.X. (isikukood:XXXXXXXXXXX) kasuks välja menetluskulud summas 984 eurot. Menetluskulud tuleb kanda 30 päeva jooksul arvates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest X.X. arveldusarvele nr EEXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
4.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17.07.2020. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Keila Linnavalitsus tegi X.X. 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1 Keilas XXXXXXXX mnt XX kinnistul asuva abihoone korrastamiseks või lammutamiseks. Ettekirjutuse vabatahtliku täitmise tähtajaks määrati 01.07.2018. Ettekirjutus sisaldab endas sunniraha määramise hoiatust (tl 12-13). 19.08.2019 andis Keila Linnavalitsus täitekorralduse sunniraha rakendamiseks (tl 15). Täiteasjas nr 023/2019/1599 on kohtutäitur Priit Petter 18.09.2019 koostanud täitmisteate võlgnikule (tl 14) X.X. märkides täitedokumendiks Keila Linnavalitsuse 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1.
2.11.11.2019 saabus Tallinna Halduskohtule X.X. kaebus kohustada Keila linna esitama täitemenetluse lõpetamise avaldus täiteasjas 023/2019/1599 ja keelata Keila linnal 19.08.2019 täitekorralduse alusel sunniraha rakendamine ja sissenõudmine. Ühes kaebusega esitas kaebaja kohtule esialgse õiguskaitse taotluse, milles palub kohustada Keila linna esitama viivitamatult esialgse õiguskaitse korras Tallinna kohtutäitur Priit Petterile avalduse X.X. suhtes läbiviidava täitemenetluse peatamiseks täiteasjas nr 023/2019/1599 kuni praeguse kohtuasja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni.
3.12.11.2019 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja kohaldas HKMS § 252 lg 4 alusel esialgset õiguskaitset ja keelas sunniraha sissenõudmise Keila Linnavalitsuse 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1 alusel täiteasjas nr 023/2019/1599 kolmekümneks (30) päevaks ehk kuni 12.12.2019 (k.a.). Kuivõrd menetlusosalised määrust ei vaidlustanud, siis rakendus esialgne õiguskaitse kuni halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 249 lõikes 4 sätestatud tähtpäevani ehk kohtulahendi jõustumiseni. 14.05.2020 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse ja menetlustähtajad..
4.1.Kaebaja selgitab esmalt, et Keila linnas asub kinnistu XXXXXXXX mnt XX, Keila linn, Harju maakond (katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX) (kinnistu), mis oli kuni 21.03.2019 kaasomandis (tl 7-9). Kaebaja X.X. oli alates 09.01.2017 kuni 21.03.2019 kinnistu kaasomanik. Kaebaja omandis oli 29/100 kaasomandist. Kinnistul oli 7 kaasomaniku. Alates 21.03.2019 on kinnistu jagatud reaalosadeks. Kinnistu kaasomanikud sõlmisid 21.03.2019 notariaalse kokkuleppe, millega lõpetasid kaasomandi ja jagasid kinnistu korteriomanditeks. Alates 21.03.2019 on kaebaja korteriomandite nr 2 ja nr 7 omanik (tl 10 ja selle pöördel). Seega alates 21.03.2019 on kinnistu õiguslik olukord oluliselt muutunud. Alates 22.03.2019 on kinnistul moodustatud XXXXXXXX mnt XX, Keila linn korteriühistu, registrikood 80563237 (korteriühistu) (tl 11).
4.2.Keila Linn tegi kaebajale 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1 (tl 12-13 27.03.2018 ettekirjutus) kinnistu abihoone (ehitise) korrastamiseks. Vastustaja määras ettekirjutuse
punktis 5, et kaebaja on kohustatud tegema järgmised toimingud ehitise kohta, s.o. täielikult renoveerida: „p 5. Nõude andmed: ehitise kaasomanikul tagada kinnistul asuva ehitise visuaalne korrasolek, ohutus ja asjatundlik korrashoid. Korrastada tuleb vastavalt nõuetele ja kehtivale ehitusprojektile ehitise katus, seinad, ukseavad ja uksed. Taastada hoone kandevkonstruktsioonid, katus ja välisseinad. Muuta ohutuks hoone katus, seinad ja kandekonstruktsioonid, taastada ehitise välisilme ja fassaadielemendid, katus ja avatäited (uksed). Uksed värvida, korrastada, muuta ohutuks. Hoone seinad katta ühtlase värviga või fassaadikattega, et tagada ehitise visuaalne korrasolek. Katus korrastada. Tagada hoone ohutus ja visuaalne korrasolek. Vajadusel võib omanik kaaluda ohtliku ehitise lammutamist milleks taotleda ehitusluba ja lammutamine peab olema ohutu ja selle läbiviimine peab vastama ehitusseadustiku nõuetele. Nõude täitmise tähtaeg: 1. juuli 2018 a.“ Vastustaja ettekirjutuse punktis 6 tegi sunniraha hoiatuse ja otsustas, et ettekirjutuse nõude mittetähtaegse või mittekohase täitmise korral kohaldatakse ettekirjutuse adressaadile sunniraha 3000 (kolm tuhat) eurot.
4.3.24.10.2019 sai kaebaja kätte kohtutäituri Priit Petteri täitmisteate täiteasjas 023/2019/1599 (tl 14, täitmisteade). Täitmisteate juurde oli lisatud: kohtutäituri tasu väljamõistmise otsus, ettekirjutus 27.03.2018 nr 4.1-1.3/330-1, 19.08.2019 nr 4.1-1.3/330-8 „Täitekorraldus sunniraha rakendamiseks“ (tl 14p-15p, täitekorraldus). Täitemenetluse algatamise aluseks oli vastustaja ettekirjutus ja 19.08.2019 täitekorraldus, millega vastustaja tegi korralduse, milles nõuab kaebajalt sunniraha 1000 eurot. Keila linn on täitmisteate kohaselt esitanud kohtutäiturile täitekorralduse täitemenetluse läbiviimiseks ja täitedokumendiks on Keila linna ettekirjutus. Kaebaja leiab, et oluline on see, et vastustaja palus kohtutäiturit algatada kaebaja - kinnistu kaasomaniku suhtes täitemenetluse sunniraha sissenõudmiseks täitedokumendi (ettekirjutuse) täitmiseks olukorras, kus ettekirjutus on kaotanud oma õigusliku tähenduse. Kaebaja leiab, et vastustaja täitekorraldus sunniraha 1000 eurot rakendamiseks on ebaseaduslik, s.h. põhjusel, et alates 21.03.2019 on kinnistu jagatud korteriomanditeks, kinnistul on moodustatud korteriühistu ja korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) kohaselt kinnistu ja kinnistu hoonete korrastamise eest vastutab korteriühistu. Seega vastustaja pidi esitama oma nõude korteriühistule, mitte kaebajale.
4.4.Vastustaja eiras seadust ja esitas nõude kaebaja, kui kaasomaniku vastu, kuigi kaebaja kaasomand oli lõpetatud 21.03.2019. Kaebaja leiab, et korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ei tulene, et konkreetsel korteriomanikul lasuks iseseisev õiguslik kohustus tagada elamu mõtteliste osade korrashoid (vt KrtS §-d 1 p 1 ja p 4 ning § 34 lg 2 ja lg 3). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt korteriomanikud vastutavad ehitise korrastamise eest korteriühistu kaudu aga mitte isiklikult, nagu vastustaja leiab. Kaebaja leiab, et kuna kaebaja kaasomand oli lõpetatud, siis vastustaja pidi järelevalvemenetluse kaebaja kui kaasomaniku suhtes lõpetama ning ettekirjutuse tühistama. Seega vastustajal puudus alus kaebaja suhtes sunniraha rakendamiseks seoses ettekirjutuse tähtajaks täitmata jätmise eest.
4.5.Enne sunniraha sissenõudmist (asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) § 15) peab haldusorgan kontrollima sunniraha rakendamise eeldusi, sh tuvastama ettekirjutuse täitmata jätmise ja muud sunniraha rakendamist mõjutavad asjaolud (ATSS § 8). Kaebaja leiab, et vastustaja jättis oma kohustuse täitmata arvestades, et vastustaja oli teadlik asjaoludest, et kinnistul on moodustatud korteriühistu ja kaasomand on lõpetatud.
Kaebaja leiab, et ametnik Uno Paas teadlikult ja sihipäraselt koostas ebaseadusliku täitekorralduse eesmärgiga kiusata kaebajat.
4.6.Kaebaja leiab, et vastustaja tegevus on seadusega ja Riigikohtu selgitustega vastuolus. Riigikohus on seletanud, et ei pea korteriomandite mõtteliste osade suhtes ehitusõiguslike ettekirjutuste tegemisel solidaarkohustuste mudeli kohaldamist üldjuhul põhjendatuks. Ettekirjutus on haldusakt ning sellega pandud kohustus on oma olemuselt avalik-õiguslik. Sellise avalik-õigusliku kohustuse saab isikule panna eelkõige juhul, kui isiku vastav kohustus tuleneb kehtivast õigusest, on proportsionaalne ja seega ka õiguspäraselt täidetav. Riigikohus leidis 28.02.2018 lahendis nr 3-15-1607 (p.13.4), et asja omaniku seisundil põhinev ettekirjutus korteriomandi kaasomandis olevate osade puuduste kõrvaldamiseks tuleb üldjuhul teha korteriomanikele ühiselt. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjas nr 3-2-1-117-14 (p 12) leidnud, et kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid lasub korteriühistul. Seega võib järeldada, et kaasomandi korrahoiukohustus lasus nii korteriomanikel ühiselt kui ka korteriühistul. Ka alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 34 lg-te 2 ja 3 alusel saab ettekirjutuse teha korteriühistule.“ Seega vastustaja pidi esitama nõude ehitise korrastamiseks kõigile kinnistu korteriomanikele ühiselt või korteriühistule. Sellest tuleneb, et vastustaja nõue, mis on esitatud ainuisiklikult kaebajale on ebaseaduslik Kaebaja leiab, et vastustaja tegevus on ebaseaduslik ka seoses sellega, et vastustaja nõuab, et kaebaja ainuisiklikult renoveeriks ehitise, mis peaks maksma vähemalt 70 000 eurot. Kaebaja töötab koolis kooliõpetajana ja temal ei ole sellist raha ja seega vastustaja nõuab, et kaebaja teeks toimingu, mida tema ei ole võimeline teostama.
4.7.Vastustaja määras täitekorralduses kaebajale sunniraha suuruseks 1000 eurot ja ole seda suurust põhjendanud. Kaebaja leiab, et sunniraha 1000 eurot on põhjendamatult suur. Kaebaja on seisukohal, et vastustaja ei ole täitekorralduse tegemisel teostanud kaalutlusõigust selles osas, miks sunniraha 1000 eurot on kohaseks sunnivahendiks kaebaja ettekirjutuses määratud kohustuste täitmisele kallutamiseks. Kaebaja leiab, et isegi kui oletada, et vastustaja tegevus on seaduslik, siis sunniraha kohaldamine 1000 euro ulatuses on ebaseaduslik ega ole kooskõlas asendustäitmise ja sunniraha seadusega. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks sunniraha peab olema just sellises suuruses. Vastustaja teab, et kaebaja töötab koolis kooliõpetajana. Vastustaja ei ole arvestanud ka kaebaja majanduslikku seisu. Vastustaja peab valima seega sunnivahendi, mis kaebajalt võimalikult vähe kahjustades sunnib teda täitma talle ettekirjutusega pandud kohustust (vt ATSS § 3 lg 3).
4.8.Vastuseks vastustaja seisukohtadele märgib kaebaja, et ei vasta tegelikkusele ja on vale vastustaja väide, et sisse varisenud katusega abihoone osa kasutab kaebaja. Kaebaja ei kasuta abihoonet. Kaebaja leiab, et põhjendamatu on vastustaja väide, et kaebaja oma käitumisega seab ohtu kõik inimesed. Kaebaja selgitab, et tal puudub eesmärk venitada oma kohustuse täitmist. Kaebaja oli sunnitud pöörduma halduskohtusse, kuna vastustaja ametnik Uno Paas teeb süstemaatiliselt ja pahatahtlikult õigusvastaseid toiminguid. Kaebaja leiab, et on ebaõige vastustaja väide, et kuna kaebaja on korteriühistu liige, kelle omanduses on 2 seitsmest korterist, siis tema peab vastutama korteriühistu asemel korteriühistu tegemiste ja tegemata jätmiste eest. Kaebaja leiab, et ebaõige on vastustaja väide, et kui korteriühistul puudub juhataja ja valitseja, siis korteriühistu asemel ettekirjutuse täitmise eest peab vastutama korteriühistu liige. Ka siin ei ole vastustaja toonud viidet õigusnormile, kust tuleneb selline kohustus. Kaebaja leiab, et
sellist õigusnormi ei ole. Korteriühistu vastutab oma kohustuste mitte täitmise eest sõltumata sellest, kas korteriühistul on juhata ja valitseja või ei ole. See tuleneb asjaolust, et korteriühistu on juriidiline isik ja tema juriidilise isiku vastutus tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseadusest (KrtS). Kaebaja leiab, et on ebaõige vastustaja väide, et kuna kaebajale kuulub kõige suurem osa kaasomandist, siis on tal ka kõige suurem kohustus majandushoone korrastamiseks. Selline vastustaja väide on arusaamatu, kuna kaebaja kohustus täita seadust ei tulene kaasomandi suurusest ja ei ole ka sellist seadust, kus oleks selline kohustus sätestatud. Oluline on ka see, et kaebaja ei ole enam kinnistu kaasomanik ja seega vastustaja väited kaasomandi kohta on asjakohatud. Kaebaja leiab, et on ebaõige vastustaja väide, et kokkuleppe punkt 6.4.1 tõendab, et majandushoone on kaasomandis ja kaebaja on selle hoone kaasomanik. Kaebaja leiab, et kokkuleppest sellist järeldust ei tulene.
4.9.Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 984 eurot (sh riigilõiv 30 eurot) vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (tl 46-48).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.
5.1.Vastustaja nõustub sellega, et kinnistul asuv elamu on jagatud reaalosadeks ja moodustatud korteriühistu, kuid kinnistul asuva majandushoone eriosadeks jagamise kohta mingeid andmeid esitatud ei ole. Kuna majandushoone asub kinnistul, mis kuulub kaasomandina kõikidele korteriomanikele, siis kaebaja ühe kinnistu kaasomanikuna peab vastutama majandushoone korrastamise eest.
5.2.Kaebaja ei ole kohtule esitanud XXXXXXXX mnt XX elamu reaalosadeks jagamise lepingu punkti 6.4.1, mis selgesõnaliselt näitab iga omaniku kaasomandi mõttelise osa suurust. Seega on kinnistul asuv majandushoone endiselt kaasomandis ja kaebaja on endiselt kaasomanik (vt tl 30-31). Kaebajale kuulub kõige suurem osa korteriomanditest ning kaasomandist ja sellepärast on tal ka kõige suurem kohustus majandushoone korrastamiseks. Kohtupraktikas on jaatatud võimalust teha ettekirjutus vaid ühele kaasomanikest, juhul, kui tal on oluliselt tihedam seos ohu ja/või korrarikkumisega, mida ette heidetakse (vt RKHK 3-15-1607; Tallinna Ringkonnakohus 3-19-1869).
5.3.Kinnistul asuv majandushoone on varisemisohtlik, üks sein on ohtlikult viltu vajunud, selle katus on 1/3 osas sisse varisenud ja kujutab reaalset ohtu läheduses asuvatele inimestele ja samuti selle hoone omanikele. Hoonele ligipääs on piiramata ja eriti ohtlik võib see olla sinna sattuvatele lastele, kes ei suuda aru saada sealt lähtuvast ohust.
5.4.04.04.2019 on küll tehtud kanne korteriühistu loomise kohta, aga kuna ühistul puudub juhatus, siis KrtS § 24 lg 4 kohaselt juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt Kaebaja on jätnud kohtule esitamata eelnimetatud lepingu punkti 7.1 ja 7.2, mis kinnitavad, et korteriühistul juhatust ega valitsejat ei ole ja korteriühistu põhikirja ei kehtestata (vt tl 32). Kuna korteriühistul puudub juhataja ja valitseja, siis kaebaja ühe korteriühistu liikmena, kelle omanduses on 2 seitsmest korterist, on samamoodi vastutav korteriühistu tegemiste ja tegemata jätmiste eest.
5.5.Arvestades ettekirjutuse eesmärki likvideerida ohuallikas ja korrastada kinnistul asuv varisemisohtlik abihoone, peab määratav sunniraha olema mõjus, et mõjutada ettekirjutuse adressaati hoiduma õigusvastasest käitumisest. Sunniraha eesmärgiks on eelkõige kinnistu ja ehitise omaniku asetamine olukorda, kus nõude täitmine on otstarbekam, kui täitmata jätmine ehk sunniraha maksmine. Keila Linnavalitsuse eesmärk ei ole mitte sunniraha rakendamine
vaid see, et kinnistu- ja ehitise omanikud hoiaksid korras ja ohutud oma linnaruumis asuvad hooned ja krundid.
5.6.Halduskohus on juba kaebaja ja vastustaja vahelises XXXXXXXX mnt XX kinnistuga seonduvas haldusasjas nr 3-17-1413 06.08.2018 kohtuotsuse punktis 6.3 leidnud, et ettekirjutus, mille alusel määrati sunniraha, on õiguspärane ja selle tühistamiseks puudub alus. Asjas kogutud andmete alusel on usutav, et abihoone on varisemisohtlik. Seega on sellise ehitise kordategemiseks või lammutamiseks ülekaalukas avalik huvi. Samale seisukohale jäi ka Ringkonnakohus ja Riigikohus kassatsioonikaebust menetlusse ei võtnud.
5.7.Vastustaja on seisukohal, et sunniraha on määratud õigesti ja kaebaja püüab igati venitada temale kaasomandina kuuluva majandushoone korrastamist.
5.8.Kaebaja on vaidlustanud kõik vastustaja poolt koostatud ettekirjutused ja sunniraha määramised, ning seda vaid selleks, et igati venitada oma kohustuste täitmist, mis tulenevad ehitusseadustikust.
5.9.Oma käitumisega seab kaebaja ohtu kõik inimesed, kes võivad viibida XXXXXXXX mnt XX, Keila linn majandushoones või selle läheduses.
5.10.Vastustaja on sunniraha rakendamisel kaalunud nii kaebaja isikut, tema varalist seisu (kinnisvara ja sõidukid), kui ka seda, et XXXXXXXX mnt XX kinnistul asuvad korteriomandid on kaebajale kui äriprojekt, sest ise ta seal ei ela ja otsest vajadust tal nende omamiseks ei ole. Kui kaebaja tunneb, et ei suuda ohtlikku olukorda likvideerida ja oma kinnisvara korras hoida, on tal alati olemas võimalus see kinnisvara võõrandada. Ehitusseadustik on seadnud ehitiste omanikele kohustused selle hooldamiseks, remontimiseks ja korrashoiuks. Kõige tähtsam ehitiste juures on tagada nende ohutus kogu kasutamise aja jooksul (ehitusseadustik § 11 lõige 1).
5.11.Samuti on kaebaja oma kaebuses õigesti märkinud, et kohustus elamu korrastamiseks on korteriühistul ja korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.
5.12.Kinnistul asuv abihoone ei ole elamu ja selle korrastamise eest vastutavad selle kaasomanikud. Abihoone ei ole jagatud korteriomanditeks ega eriosadeks, samuti ei ole seal seatud sisse kasutuskorda. Teiste kaasomanike selgituste kohaselt kasutab sisse varisenud katusega abihoone osa kaebaja.
5.13.Vastuseks kaebuse esitaja täiendavatele seisukohtadele märgib vastustaja, et on kohtule esitanud notarilepingu mille alusel on majandushoone endiselt kaasomandis ja kaebajal on ehitise (kaas)omanikuna kohustus seda korrastada, hooldada ja vajadusel lammutada. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et ettekirjutust ei saanud teha üksnes temale kui ühele majandushoone kaasomanikule. Kuigi asja omaniku seisundil põhinev ettekirjutus kaasomandis oleva majandushoone puuduste kõrvaldamiseks tuleks üldjuhul teha korteriomanikele ühiselt või korteriühistule, on võimalik ettekirjutuse tegemine ka ühele korteriomanikest, kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam seos kui teistel korteriomanikel (vt Riigikohtu 28.02.2018 määrus asjas nr 3-15-1607, p 14; Tallinna Ringkonnakohtu 01.11.2019 määruse p 11 käesolevas asjas). Ekslik on kaebaja väide, et ta ei ole enam XXXXXXXX mnt XX kinnistu kaasomanik. Kõik eriosadeks jagamata kinnistu osad on endiselt kaasomandis ja see tuleb selgelt välja ka kinnisturaamatust ja esitatud notarilepingust. Samuti ei ole kinnistu kaasomandis oleva osa kohta seatud kasutuskorda.
5.14.Samuti on ekslik kaebaja väide, et kui ta XXXXXXXX mnt XX kinnistul ei ela, siis ta majandushoonet ei kasuta. Majandushoonet kasutasid (kasutavad) isikud, kes elavad (elasid)
kaebajale kuuluvates korterites. Kuna see ei oma ettekirjutuse seisukohalt määravat tähtsust, siis seda teemat ettekirjutuses eraldi käsitletud ei ole. Ehitusseadustiku järgi on vastutus ehitise korrashoiu eest ehitise omanikul.
5.15.Arusaamatu on ka kaebaja väide, et kaasomandis oleva majandushoone korrastamise eest vastutab korteriühistu. Isegi teoreetiliselt ei ole see võimalik, kuna juriidilise isikuga saab suhelda läbi selle juhatuse liikme, kes on füüsiline isik. Kui selline isik puudub, siis on võimalik suhelda ainult juriidilise isiku (korteriühistu) tavaliikmega. Kinnistul asuva ehitise korrastamise kohustus tuleneb ehitusseadustikust (§ 7, § 8, § 10, § 11 lg 1, § 16, § 18) ja ehitise ohutuse ja korrastamise peab tagama selle omanik. Ehk siis kohustus lasub ehitise omanikul (EhS § 19 lg 4) ja mitte kellelgi teisel. Kuidas, kas läbi ühistu või koos teiste kaasomanikega ehitise ohutus ja korrashoid saavutatakse jääb (kaas)omaniku otsustada.
5.16.Menetluskulud palub vastustaja jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole nõus kaebaja esitatud menetluskulude suuruse ja kaebuse esitamiseks kulunud ajaga. Samuti ei ole adekvaatne kaebaja esindaja tunnihind. Tegemist on lihtsa kohtuvaidlusega ja 3 tundi on ilmselt liiga palju sellise kaebuse ettevalmistamiseks. Samuti 2 tundi „uute“ seisukohtade esitamiseks, kuna ühtegi uut seisukohta ei esitatud. Vastustaja arvates võiks sellise kaebuse ettevalmistamine võtta aega 1 tund ja uued seisukohad 0,5 tundi, koos kõikide menetlustega maksimaalselt 3 tundi. Vastustaja palub kohtul arvestada, et täpselt samasisulisi kaebusi on kaebaja esindaja koostatud halduskohtule vähemalt 10 ja kõik need puudutavad XXXXXXXX mnt XX kinnistul asuvate ehitiste korrastamist, seega on sisuliselt tegemist eelmiste kaebuste kopeerimisega, mis ei nõua suurt ajakulu.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Kohus, uurinud menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid ja nende seisukohti, leiab, et kaebus tuleb rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.
7.Käesolevas asjas on tuvastatud järgmised asjas tähtsust omavad faktilised ja õiguslikud asjaolud:
7.1.Vaidlust ei ole selles, et kaebuse esitajale on tehtud Keila Linnavalitsuse poolt 27.03.2018 ettekirjutus nr 4.1-1.3/330-1. Ettekirjutusega on X.X. kohustatud tagama Keila linnas XXXXXXXX mnt XX asuval kinnistul (kinnistu) oleva ehitise visuaalne korrasolek, ohutus ja asjatundlik korrashoid. X.X. tuleb korrastada vastavalt nõuetele ja kehtivale ehitusprojektile ehitise katus, seinad, ukseavad ja uksed; taastada hoone kandevkonstruktsioonid, katus ja välisseinad; muuta ohutuks hoone katus, seinad ja kandekonstruktsioonid; taastada ehitise välisilme ja fassaadielemendid, katus ja avatäited (uksed); uksed värvida, korrastada ja muuta ohutuks; hoone seinad katta ühtlase värviga või fassaadikattega, et tagada ehitise visuaalne korrasolek; katus korrastada; tagada hoone ohutus ja visuaalne korrasolek. Vajadusel võib omanik kaaluda ehitise lammutamist, milleks tuleb taotleda ehitusluba ja lammutamine peab olema ohutu ja selle läbiviimine peab vastama ehitusseadustiku nõuetele. Ettekirjutus tuli täita 1. juuliks 2018. Ettekirjutuses oli tehtud sunniraha määramise hoiatus summas 3000 eurot. (tl 12-13) Ettekirjutus on jõustunud Riigikohtu 12.08.2019 määrusega, millega otsustati kaebuse esitaja kassatsioonkaebust ettekirjutusele mitte menetlusse võtta haldusasjas nr 3-18-845. Ettekirjutuse kehtivust kohtumenetluse ajaks esialgse õiguskaitse korras ei olnud peatatud. Seega tuli ettekirjutus täita 01.07.2018.
7.2.Pooled ei vaidle ka selle üle, et kaebuse esitaja ettekirjutust selles sätestatud tähtajaks täitnud ei ole.
7.3.19.08.2019 tegi Keila Linnavalitsus täitekorralduse nr 4.1-1.3/330-8 sunniraha rakendamiseks. Täitekorralduse kohaselt tuvastati, et 27.03.2018 ettekirjutus nr 4.1-1.3/330-1 p 5 on nõuetekohaselt täitmata. Täitekorraldusega anti asendustäitmise ja sunniraha seaduse § 2 lg 1, § 6, § 8 lg 1, § 9, § 10 ja § 15 lg 1 ning 27.03.2018 ettekirjutus nr 4.1-1.3/330-1 alusel korraldus: nõuda kinnistu XXXXXXXX mnt XX, Keila linn kaasomanik X.X, isikukood: XXXXXXXXXXX, sisse sunniraha kokku summas 1000 eurot 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.11.3/330-1 p 5 täitmata jätmise eest. Sunniraha vabatahtlikuks täitmise ajaks määrati 15 päeva so kuni 09.09.2019. (tl 15 ja selle pöördel)
7.4.Asjas on tõendamist leidnud, et alates 21.03.2019 on Keila linnas XXXXXXXX mnt XX asuv kinnistu jagatud reaalosadeks – kaasomand on lõpetatud ja kinnistu on jagatud korteriomanditeks vastavalt Tallinna notar Tarvo Puri poolt koostatud ja tõestatud 21.03.2019 notariaalaktile notari ametitegevuse raamatu nr 637 „Hüpoteekide kustutamise kokkulepe, keelumärke kustutamise avaldus, kinnistu korteriomanditeks jagamise kokkulepe, erikasutusõiguse seadmise kokkulepe ning kinnistamisavaldus.“ (tl 34-41). Kaebaja on korterite nr 2 ja nr 7 omanikuks (tl 10 ja selle pöördel). Vaidlust ei ole ka selles, et kinnistu korteriomanditeks jagamise kokkuleppe ja erikasutusõiguse seadmise kokkuleppe p 5 ja p 6.4.1. kohaselt on erikasutusõigus kaebajal eriomandi esemele nr 2 eluruum (592/2759 mõttelise osa suurus, 1 korrus) ja eriomandi esemele nr 7 eluruum (278/2759 mõttelise osa suurus, 2 korrus) (tl 36p-37p). Kinnistul asuva majandushoone suhtes ei ole eriomandit määratud (vt tl 34-41). Korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Eeltoodust tulenevalt on kinnistul asuv majandushoone alates 21.03.2019 korteriomandi kaasomandi osa esemeks.
7.5.Vaidlust ei ole ka selles, et alates 22.03.2019 on kinnistul moodustatud korteriühistu Keila linn, XXXXXXXX mnt XX korteriühistu (registrikood: XXXXXXXX). Korteriühistul puudub juhatus ning põhikiri (www.rik.ee ning vt ka tl 38 p 7.) Vastavalt KrtS 24 lg 3 ei pea korteriühistul olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt juhivad ja esindavad juhatuse puudumisel korteriomanikud korteriühistut ühiselt.
8.Kaebaja leiab esmalt, et täitekorraldus sunniraha rakendamiseks on õigusvastane, kuna alates 21.03.2019 on kinnistu jagatud reaalosadeks – korteriomanditeks, kus kaebaja on korterite nr 2 ja nr 7 omanikuks ning alates 22.03.2019 on kinnistul moodustatud korteriühistu, millest tulenevalt tuleb esitada kõik nõuded, mis on seotud kinnistu kaasomandiga korteriühistu vastu lähtudes KrtS § 34 lg 3. Vastustaja vaidleb kaebajale vastu ning leiab, et kuna majandushoone on endiselt kaasomandis ja kaebaja on endiselt kaasomanik, sealjuures kuulub kaebajale kõige suurem kaasomandi osa, siis on tal jätkuvalt kohustus majandushoone korrastamiseks. Teisalt puudub korteriühistul juhatus, millest tulenevalt on kaebaja ka korteriühistu üheks esindajaks ja on igal juhul vastutav korteriühistu tegemata jätmiste eest. Seega taandub kogu vaidlus küsimusele, kas olukorras, kus ühele kinnistu kaasomanikule on tehtud ettekirjutus seoses kaasomandi esemega ning kinnistu kaasomanik on jätnud ettekirjutuse selles sätestatud tähtajaks täitmata on õigus määrata sunniraha ettekirjutuse täitmata jätmise eest ka peale seda, kui kinnistu on jagatud reaalosadeks, moodustatud on korteriühistu arvestades KrtS § 34 lg 3, mis sätestab, et isik, kellel on samal alusel kõigi korteriomanike vastu korteriomandist tulenev nõue, mille kohta seadus näeb ette solidaarkohustuse, peab selle esitama korteriühistu vastu.
Kohus nõustub kaebajaga ja leiab, et vaatamata asjaolule, et ettekirjutus tehti kaebuse esitajale ja on kehtiv ning tähtajaks täitmata, siis olukorras, kus KrtS § 34 lg 3 näeb üheselt ette korteriomanditest tuleneva solidaarnõude, milleks on ka nõue kaasomandis oleva majandushoone korrastamiseks/lammutamiseks, esitamise kohustuse korteriühistu vastu, ei ole kaebaja suhtes sunniraha rakendamine peale 22.03.2019 õiguspärane. Küll aga ei ole õige kaebaja väide sellest, et vastustaja peaks talle tehtud ettekirjutuse kehtetuks tunnistama ja koostama uue ettekirjutuse korteriühistule. Nimelt tuleneb asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) § 5 lg 2, et kui adressaadi kohustused ei ole temaga lahutamatult seotud, võib sunnivahendit rakendada: 1) käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isiku õigusjärglasele, kui ettekirjutusest tulenev kohustus kehtib ka tema kohta; 2) kolmandale isikule, kes seadusest tulenevalt vastutab sunnivahendi adressaadile ettekirjutusega pandud kohustuse täitmise eest. Sama paragrahvi lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud isiku suhtes on lubatud rakendada sunnivahendit pärast seda, kui ta on ettekirjutuses sisalduvast kohustusest ja sunnivahendi rakendamise võimalusest teada saanud. Arvestades eelpool tuvastatud faktiliste asjaoludega sh sellega, et alates 22.03.2019 on kinnistul moodustatud korteriühistu Keila linn, XXXXXXXX mnt XX korteriühistu (registrikood: XXXXXXXX) ja majandushoone on kaasomandi osa, vastutab alates 22.03.2019 Keila Linnavalitsuse poolt 27.03.2018 tehtud ettekirjutuse nr 4.1-1.3/330-1 täitmise eest tulenevalt KrtS § 34 lg 3 ja ATTS § 5 lg 2 p 2 korteriühistu. Kohus on seisukohal, et korteriühistu moodustamisel läksid ettekirjutusega kaebajale kinnistu kaasomandiga seotud kohustused seaduse alusel üle korteriühistule kui kolmandale isikule. Kohus märgib, et ettekirjutusega pandud kohustusi ei saa käsitleda kui selle adressaadiga lahutamatult seotud kohustusi, kuivõrd tegemist on kaasomandist tuleneva kohustusega, mis võib üle minna, kas seaduse alusel või tehingu alusel. Seega ei pea vastustaja tegema uut ettekirjutust. Vastustajal tuleb üksnes ühistut teavitada ettekirjutuses sisalduvast kohustusest ja sunnivahendi rakendamise võimalusest ning anda uuele adressaadile võimalus ettekirjutuse vabatahtlikuks täitmiseks mõistliku aja jooksul. Viimane nõue tuleneb üldistest haldusmenetluse põhimõtetest vaatamata sellele, et asendustäitmise ja sunniraha seaduses vastavat nõuet eraldi sätestatud ei ole. Kohus märgib, et menetlustoiming, millega teavitatakse seaduse alusel üle läinud kohustusest uut adressaati ning antakse täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, ei ole reeglina eraldi vaidlustatav. Kohus leiab, et selliseks mõistlikuks ajaks ettekirjutuse täitmiseks on minimaalselt üks kuu ja maksimaalselt kaks kuud arvestades, et ATTS § 8 lg 2 ei luba määrata ettekirjutuse täitmise tähtaja pikendamisel uut tähtaeg pikemalt kui kaks kuud. Kui korteriühistu ettekirjutust talle määratud tähtajaks ei täida, siis on võimalik koostada täitekorraldus korteriühistule sunniraha rakendamiseks. Kohus soovitab siinkohal vastustajal teha ühistule mh ka täiendav hoiatus asendustäitmise rakendamise kohta koos asendustäitmise eeldava kulude suurusega, et vastustajal oleks võimalik vajadusel rakendada asendustäitmist arvestades, et tegemist on ohtliku ehitisega. Nimelt on tulenevalt ATTS § 2 lg 2 õigus sunnivahendit muuta. Kohus märgib veel, et käesoleval juhul ei ole võimalik kohaldada vastustaja poolt välja toodud põhimõtet täitekorralduse tegemisel, et kuigi kaasomandi korrashoiukohustus lasub korteriomanikel ühiselt või korteriühistul, on võimalik täitekorralduse tegemine üksnes ühele korteriomanikest, kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam seos kui teistel korteriomanikel. Arvestades, et faktiline ja õiguslik olukord on muutunud ja muudatuse tegemisel omandisuhetes ja korteriühistu asutamisel ei nähtud ette kaebaja erivastutust või eriomandi ja selle kasutuse eriõigusi ettekirjutuses märgitud hoonega seoses, tuli vastustajal sellega arvestada ning täitekorralduse tegemine on võimalik ATTS § 5 g 2 p 2 ja KrtS § 34 lg 3 lähtuvalt korteriühistule, mitte kaebuse esitajale. Järelikult on täitekorraldus tehtud antud juhul valele adressaadile.
Eeltoodust tulenevalt tuleb kaebus rahuldada ja kohustada Keila linna esitama täitemenetluses täiteasjas 023/2019/1599 lõpetamise avaldus ja keelata Keila linnal 19.08.2019 täitekorralduse alusel sunniraha rakendamine ja sissenõudmine.
9.Kohus peab vaatamata eeltoodule vajalikus peatuda lühidalt ka kaebuse esitaja teisel väitel, milles kaebaja leidis, et isegi kui sunniraha määramine kaebajale on seaduslik, siis ei ole vastustaja teostanud nõuetekohaselt kaalutlusõigust sunniraha suuruse määramisel. Kohus kaebajaga ei nõustu ning leiab, et sunniraha suurus on iseenesest määratud põhjendatult (kuigi seoses muutunud õigusliku olukorraga valele adressaadile). Vastustaja on õigesti välja toonud, et arvestatud on kaebaja majandusliku seisundiga. Lisaks isiku töökohale tuleb arvestada ka isikule kuuluva kinnisvaraga ja muude varaliste õigustega. Lisaks peab sunnivahend olema piisavalt mõjus suunamaks isikut ettekirjutuse täitmisele. Kohus nõustub vastustajaga ja leiab, et arvestades, et kaebajale kuulub 2 korterit, kus ta ei ela ja mida ta ei kasuta ning kaebaja sissetulekuid, ei olnud määratud sunniraha suurus ülemäärane.
10.Kohus peab vajalikuks peatuda lühidalt ka kaebaja väitel sellest, et kohustus korrastada majandushoone, mille korda tegemise maksumus on ligikaudu 70 000 eurot, on kaebajale pandud õigusvastaselt. Kohus märgib, et ettekirjutuse õiguspärasust on kohtute poolt kontrollitud ja leitud, et ettekirjutus vastab seaduse nõuetele. Järelikult ei ole kaebaja vastavad väited asjakohased ega põhjendatud. Ettekirjutus on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Seejuures on kaebaja väited majandushoone korrastamise maksumusest ilmselgelt ülepaisutatud. Tegemist on sisuliselt lihtsa kuuriga. Kaebajal oli ja on jätkuvalt ühe korteriühistu liikmena (kellele kuulub sealjuures kaks korterit seitsmest) õigus ja kohustus majandushoone, kas korrastada või selle asemel hoone lammutada, taotledes selleks vajaliku ehitusloa. Arvestades, et tegemist on ilmselgelt ohtliku ehitisega (seda on kohtud varasemalt tuvastanud), on äärmisel taunimisväärne, et kaebaja ei ole seniajani ettekirjutust täitnud. Enne korteriühistu moodustamist olid kaebajal selleks olemas ainuisikuliselt kõik võimalused ja õigused. Kaebaja oleks saanud esitada teiste kaasomanike vastu hiljem võlaõigusliku nõude vastavalt nende kaasomandi osa suurusele korrastamise/lammutamise kulude katmiseks. Käesoleval ajal tuleb vastav kohustus täita aga korteriühistul, mille liikmeks kaebaja on ja mida kaebaja koos teiste ühistu liikmetega ka ühiselt juhib, kuivõrd korteriühistul puudub juhatus. Seega on jätkuvalt ka kaebaja läbi oma ühistu liikmelisuse kohustatud ettekirjutust täitma vaatamata sellele, et käesolevas asjas kohus kaebuse rahuldas ning keelas sunniraha rakendamise ja sissenõudmise kaebajalt. Seejuures tuleb kaebajal kui ühel korteriühistut juhtival liikmel arvestada sellega, et kaebaja on käesoleva kohtuotsusega saanud teadlikuks vastavast korteriühistu kohustusest ettekirjutus täita ning kaebajal kui ühistu liikmel tuleb asuda viivitamatult tegutsema selleks, et ettekirjutus saaks täidetud ja ohtlik ehitis, kas rekonstrueeritud või likvideeritud. Selleks ei ole kaebajal vaja ära oodata vastustaja poolt täiendavate toimingute tegemist. Kaebajal kui korteriühistu liikmel ja korteriühistu ühel juhatajal tuleb järgida ehitusseadustikus sätestatud nõudeid tagamaks ehitise ohutus.
11.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebaja on taotlenud menetluskulude hüvitamist kokku summas 984 eurot (sh riigilõivud 30 eurot) vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 46-48). Kohus leiab, et menetluskulud on arvestades asja mahtu ja keerukust esimeses astmes põhjendatud ning tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et kulud on ülepaisutatud ning teenuse tunni hind ei ole adekvaatne. 120 eurot tund vastab igati keskmisele õigusabiteenuse tunnihinnale. Samuti ei ole põhjendatud vastustaja väide sellest, et sisuliselt on kaebaja esindaja kopeerinud oma eelnevaid kaebusi ning sellest tulenevalt ei ole õigusabi kulud sellises osas põhjendatud. Tegemist on eraldiseisvate
vaidlustega, kuigi see on seotud ühe kinnistu ja sellele tehtud ettekirjutusega. Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 984 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.