Rakvere vald, Sõmeru alevik, Astri tn 3 korteriühistu kaebus Rakvere valla vastu seoses korteri 24 kasutusteatisega
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Halduskohtu 08.04.2019. a määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Rakvere vald, Sõmeru alevik, Astri tn 3 korteriühistu määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised
Määruskaebuse esitaja Rakvere vald, Sõmeru alevik, Astri tn 3 korteriühistu
RESOLUTIOON
1.Võtta määruskaebus Tartu Halduskohtu 08.04.2019. a määruse peale menetlusse.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 08.04.2019. a määruse resolutsioon muutmata, muutes halduskohtu määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse resolutsiooni p 2 peale võib esitada määruskaebuse otse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Ülejäänud osas ei ole määrus edasikaevatav.
1.Sõmeru vald, kelle õigusjärglane on Rakvere vald, andis 10.09.2007 kirjaliku nõusoleku Rakvere vallas Sõmeru alevikus Astri tn 3 asuvas ehitises paikneva korteri 24 tehnosüsteemide muutmiseks. Korteri 24 omanik ehitas ümber korteri küttesüsteemi.
2.Korteri 24 omanik esitas 20.02.2018 Rakvere vallale kasutusteatise nr 1811301/01581. Rakvere vald ei teavitanud kasutusteatise esitajat vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks.
3.Määruskaebuse esitaja esitas 12.10.2018 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada vastustaja toimingud korteri 24 kasutusteatise menetlemisel õigusvastaseks ning kohustada vastustajat tunnistama korteri 24 kasutusteatis kehtetuks. Määruskaebuse esitaja leidis, et vastustaja oleks pidanud kasutusteatise saamisel kontrollima ehitamise vastavust seaduses
sätestatud nõuetele ja ehitamiseks antud kirjalikule nõusolekule. Korteris tehtud ehitustööd on ulatuslikumad sellest, milleks korteriühistu nõusoleku andis. Kasutusteatise menetlusse oleks tulnud kaasata teised korteriomanikud.
4.Määruskaebuse esitaja täpsustas kaebust vastuseks halduskohtu 20.03.2019. a määruses esitatud küsimustele. Määruskaebuse selgitas, et ta esitas kaebuse oma nimel korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Riigikohtu praktika kohaselt on korteriühistul õigus oma nimel kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu. Kaebeõigus tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 2 ja 4. Seaduse analoogiast ning kohtupraktikast tulenevalt on korteriühistul kaebeõigus ka halduskohtumenetluses sarnaste vaidluste lahendamisel. Määruskaebuse esitaja loobub kohustamiskaebusest, kuna selle rahuldamisega ei ole võimalik tema taotletavat eesmärki kohtumenetluse ajal muutunud faktiliste asjaolude tõttu enam saavutada. Kaebuse esitamisest möödunud ca 6 kuu jooksul on kortermaja rekonstrueeritud, sh on korteri 24 alternatiivküttesüsteem lahti ühendatud ning asendatud elamu üldküttesüsteemiga. Korteriühistu on ootamas elamule kasutusluba. Määruskaebuse esitaja põhjendatud huviks vastustaja toimingute õigusvastasuse tuvastamisel on eelkõige soov kaitsta end korteri 24 omaniku kahjunõuete eest. Korteriomanik on korduvalt märkinud, et kuna vallavalitsus on andnud talle nõusoleku korteris alternatiivküttesüsteemi kasutamiseks, siis kavatseb ta kogu kahju, mis korteriühistu temale kortermaja rekonstrueerimise käigus seoses uue tsentraalküttesüsteemi väljaehitamisega on tekitanud, ühistult välja nõuda. Määruskaebuse esitajal on ka preventiivne huvi, et välistada tulevikus vastustaja samasugust käitumist ning motiveerida teda edaspidi täitma õigusaktides temale pandud kohustusi ja ülesandeid. Kuna korteriühistusse kuulub 24 korteriomanikku, siis on reaalne oht, et vastustaja võib määruskaebuse esitaja suhtes ka edaspidi õigusvastaselt käituda
5.Tartu Halduskohus 08.04.2019. a määrusega võttis vastu määruskaebuse esitaja loobumine kohustamisnõudest ning lõpetas selles osas menetluse ja tagastas ülejäänud osas määruskaebuse esitaja kaebuse. Määruskaebuse esitaja ei tuginenud iseenda, s.o korteriühistu õiguste rikkumisele. Ka halduskohtule ei olnud äratuntav, kuidas saaks korterelamu ühe korteri kohta esitatud kasutusteatis rikkuda korteriühistu õigusi. Määruskaebuse esitaja sõnul esitas ta kaebuse korteriomanike õiguste kaitseks. Halduskohtu hinnangul ei anna KrtS § 30 lg 4 korteriühistule õigust vaidlustada korteriomanike huvides halduskohtus korteri kasutusteatist. Selles sättes nimetatud vaidlus eriomandi või kaasomandi eseme kasutamise üle saab toimuda ainult korteriomanike vahel. Praeguses kohtuasjas ei vaidlusta kaebaja aga korteriomaniku tegevust, vaid haldusorgani toiminguid. Seda, kui korteriühistul on või oli teatud vaidluste puhul õigus esitada hagi maakohtule, ei saa automaatselt üle kanda kaebeõiguseks halduskohtumenetluses. Kuni 31.12.2017 kehtinud KrtS § 2 lg 1 sätestas korteriühistu eesmärgina muuhulgas korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamise. Viidatud sättest tulenes korteriühistu õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Alates 01.01.2018 kehtivas korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on sätestatud mõned konkreetsed juhud, mil korteriühistu võib korteriomaniku või -omanike asemel nõude esitada, varasemaga sarnane üldine norm puudub. Ükski neist konkreetsetest normidest praeguses asjas ei kohaldu. Kokkuvõttes puudub kaebajal õigus pöörduda kaebusega halduskohtusse korteriomanike õiguste kaitseks. Lisaks ei saa praeguse kohtuasja asjaoludel pidada tuvastamisnõuet lubatavaks. Tuvastamisnõude rahuldamine ei aitaks kaasa määruskaebuse esitaja ega korteriomanike õiguste kaitsele. Tuvastamiskaebuse rahuldamine annab pooltele küll teadmise, et haldusorgan on toiminud valesti, kuid ei pane vastustajale või korteri 24 omanikule mingeid kohustusi ja ei muuda korteri 24 kasutamist lubamatuks. Isegi kui kohus tuvastab, et esinesid EhS § 48 lg 5 sätestatud alused ja vastustaja oleks pidanud kasutusteatise saamisel läbi viima EhS § 48 lg 6 sätestatud menetluse, ei
muutu sellest fakt, et vastustaja seda ei teinud. Kui vastustaja ei teatanud kasutusteatise esitajale 10 päeva jooksul kasutusteatise esitamisest vajadusest seda kontrollida, siis võis korterit 24 EhS § 48 lg 2 alusel kasutama asuda. Vastustaja toimingute õigusvastasuse kindlakstegemine seda õigust ei lõpeta. Tuvastamisnõude rahuldamisel ei oleks mingit mõju ka korteri 24 omaniku ja teiste korteriomanike või korteriühistu eraõiguslikus vaidluses selle üle, kas korteri 24 omanikule on tekitatud mingit kahju ja kes selle kahju eest vastutab. Kui määruskaebuse esitajal tekib korteri 24 ümberehitamisest alguse saanud vaidluse tõttu kahju ja kaebaja peab selle eest vastutavaks vastustajat, siis on tal õigus esitada vastustajale kahju hüvitamise nõue. Tuvastamiskaebuse esitamise põhjendatud huvina tunnustatakse kohtupraktikas rehabiliteerivat või preventiivset huvi. Rehabiliteeriv huvi praeguses asjas kõne alla ei tule. Kohtu hinnangul puudub kaebajal ka preventiivne huvi. Halduskohus ei näinud reaalset võimalust, et praeguse kohtuasja asjaolud võivad samas kortermajas korduda. Eriti arvestades, et kogu elamu küttesüsteem on korteriomanike enamuse otsuse alusel vastselt renoveeritud. Eesmärk laiemalt motiveerida vastustajat täitma õigusaktides temale pandud kohustusi ja ülesandeid on preventiivse huvi alusena liiga üldine.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.Määruskaebuse esitaja esitas Tartu Halduskohtu 02.05.2019. a määrusele määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Halduskohtu 08.04.2019. a määruse nr 3-18-1950 resolutsiooni p 2 ning saata asi Tartu Halduskohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Määruskaebuse esitaja leiab, et tal on lisaks oma nimel hagi esitamise õigusele tsiviilkohtumenetluses ka haldusõiguslik kaebeõigus, mis tuleneb KrtS § 30 lg-st 4. See säte annab korteriühistule eraldi nõudeõiguse eriomandi ja kaasomandi eseme seaduse, korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt kasutamiseks ning sellest tuleneb korteriühistu üldine kaebeõigus. Korteriühistu eesmärgiks oli ja on jätkuvalt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Määruskaebuse esitaja tugineb KrtS §-le 12 ja § 34 lg-le 2 ning Riigikohtu halduskolleegiumi 28.02.2018. a otsusele nr 3-15-1607. Korteriühistu kaebeõigus ei ole määruskaebuse arvates siiski absoluutne, vaid seadus seab kaebeõigusele piirangud, s.t et kaebuse saab esitada üksnes korteriomanike selliste õiguste kaitseks, mis puudutavad korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade valitsemist ja ühist majandamist ehk teisisõnu, mis on seotud korteriühistu eesmärgiga. Selle alla kuulub määruskaebuse esitaja arvates ka tema algatatud kohtuvaidlus. Määruskaebuse esitaja ei nõustu, et tuvastamisnõue ei ole lubatav. Määruskaebuse esitaja leiab, et tuvastamiskaebuse rahuldamist ei saa seada sõltuvusse sellest, kas sellest on tema õiguste kaitsmisel kasu või mitte, vaid määravaks tuleb pidada, kas see võib soodustada tema õiguste kaitset tulevikus (RKHKo 21.01.2009, 3-3-1-88-08). Määruskaebuse esitaja kordab, et ta soovib tuvastamiskaebusega soodustada oma õiguste kaitset tulevikus, eelkõige kaitset korteri nr 24 omaniku võimalike kahjunõuete vastu. Korteri nr 24 omanik on korteriühistu juhatusele saadetud kirjades korduvalt märkinud, et kaalub tema poolt korterisse valla nõusolekul rajatud küttesüsteemi lahtiühendamisest tingitud kahju, sh alternatiivküttesüsteemi rajamisega seotud kahju, korteriühistult välja nõuda. Määruskaebuse esitaja leiab, et tuvastamiskaebusega saab valda suunata järgima seadusega temale pandud ülesandeid ja kohustusi ning see on tõhus õiguskaitsevahend hoidmaks ära samaliigiliste kaebuste esitamise halduskohtule. Määruskaebuse esitaja toob välja ka preventiivse huvi, sest tema arvates aitaks kohtulahend vähendada tõenäosust, et vald kordaks tulevikus samu vigu kasutusteatiste menetlemisel.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.HKMS § 207 lg 1 kohaselt otsustab ringkonnakohus määruskaebuse menetlusse võtmise viivitamata pärast määruskaebuse saamist. Kohus kontrollib, kas määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud ning kas määruskaebus on esitatud seadusega ettenähtud nõuete kohaselt ja tähtajast kinni pidades. Määruskaebuse menetlusse võtmisel kohaldatakse apellatsioonkaebuse ringkonnakohtu menetlusse võtmise kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesolevas asjas esitatud määruskaebus on tähtaegne ning vastab määruskaebusele esitatavatele nõuetele sellisel määral, et seda on võimalik menetleda. Ringkonnakohus võtab määruskaebuse menetlusse.
8.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Halduskohtu 02.05.2019. a määruse peale esitatud määruskaebuse rahuldamiseks puudub kokkuvõttes alus, kuid selle põhjendusi tuleb muuta vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
9.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu määruse põhjenduste punktiga 9 ega pea vajalikuks seal öeldut korrata (HKMS § 203 lg 2 ja § 201 lg 4). Määruskaebuse esitaja tuvastamiskaebus ei ole käesoleval juhul lubatav, sest tal puudub selle esitamiseks piisav kaitstav huvi HKMS § 38 lg 4 mõttes.
10.Ringkonnakohus ei nõustu aga halduskohtu seisukohaga, et KrtS § 30 lg 4 ei anna korteriühistule põhimõtteliselt kaitstavat subjektiivset õigust halduskohtumenetluses. KrtS § 30 lg 4 sätestab, et KrtS § 30 lg-s 2 sätestatud nõude võib esitada ka korteriühistu. KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt; kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KrtS § 30 lg 2 koosmõjus lg-ga 4 ei välista kuidagi, et vaidlus eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamise üle võib teatud juhtudel olla avalik-õiguslik.
11.Esiteks viitab ringkonnakohus KrtS seletuskirjale, mis ei piira kuidagi korteriühistu kaebeõigust: „[P]õhimõtteliselt võib korteriomanik oma elu- või äriruumis teha seda, mida ta soovib. See õigus ei ole siiski piiramatu, seejuures peab ta arvestama seaduses kehtestatud nõudeid ja kolmandate isikute õigustatud huve. Väljaspool oma korterit on korteriomaniku õigused rohkem piiratud, kaasomandi eset võib ta kasutada selle otstarbe kohaselt. Mis on konkreetse kaasomandi esemeks oleva ehitise või maatüki osa otstarve, sõltub konkreetsest olukorrast. Arvesse tuleb võtta nii ruumi esialgset, ehitusprojektijärgset otstarvet kui ka seda, kuidas on seda ruumi eelnevalt kasutatud. Kumbagi kriteeriumit ei saa seejuures ainumääravaks pidada. Lisaks tuleb hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud [...] Lõike 2 alusel saab korteriomanik nõuda nii teiselt korteriomanikult kui ma muult isikult, et nii eriomandi kui ka kaasomandi eset kasutataks nõuetekohaselt. Kui selles osas kokkulepped ja põhikiri puuduvad, siis saab nõuda kasutamist, lähtudes korteriomanike huvidest. Eriomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike huvidega arvestamise vajadus sõltub paljuski sellest, kuivõrd eraldatud eriomandi ese ülejäänud maailmast on. Ilma akendeta helikindlas ruumis võib korteriomanik sõna otseses mõttes teha seda, mida ta ise tahab ja millal tahab. Piltlikult väljendades võib öelda, et mida õhemad on seinad, seda piiratumad on korteriomaniku õigused. Seal, kus tegevus ka visuaalselt teisi korteriomanikke mõjutab (näiteks rõdul), on korteriomaniku vabadus lähedane sellele, mis eksisteerib avalikus ruumis. [...] Lõikes 4 on sätestatud korteriühistu õigus nõuda korteriomanikult seaduse, kokkulepete ja põhikirja kohast käitumist.“1 Just juhtumitel, kus kohalik omavalitsus on andnud loa teostada korteris ümberehitusi, mis võivad mõjutada negatiivselt teiste korteriomanike õigusi, peab korteriühistul olema võimalik seista
https://www.riigikogu.ee/download/df54c7aa-4f6f-400b-af74-0d7923230656, lk 58 j.
nende õiguste eest ka halduskohtus. Tegemist on sisult vaidlusega eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamise üle, kuid vormilt avalik-õigusliku vaidlusega, mida ei saa üldkohtus lahendada. Ainult halduskohus saab kontrollida, kas haldusorgan on kolmandate isikute õigusi puudutava loa andmisel õigesti kaalunud kolmandate isikute õigusi.
12.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et nii KrtS § 12 kui ka § 34 lg 2 toetavad tõlgendust, mis ei välista korteriühistu õigust pöörduda korteriomanike õiguste kaitseks halduskohtusse. KrtS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi KrtS-is sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 2 näeb ette, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Mõlemad sätted viitavad mh ka sellele, et korteriühistul peab olema õigus esindada omanike õigusi vajadusel ka kohtumenetluses. Lisaks seab KrtS § 12 lg 2, mis sätestab, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve, eesmärgiks võimalikult suure korrastatuse korteriomanike vahelistes suhetes.
13.Määruskaebuse esitaja on tuginenud ka Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele, kus on märgitud: „Kolleegium on varasemas praktikas tunnistanud korteriühistut avalik-õiguslike suhete subjektina, seda sealhulgas nii ettekirjutuse adressaadina (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend asjas nr 3-3-1-36-05), ehituslubade taotlejana (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend asjas nr 3-3-1-78-15) kui ka detailplaneeringutega seotud vaidlustes haldusõiguslikku kaebeõigust omava subjektina (Riigikohtu halduskolleegiumi lahendid asjades nr 3-3-1-30-09; 3-3-1-62-02; 3-3-1-42-02). Kolleegium jääb ka selles asjas varasema praktika juurde ning leiab, et ettekirjutuse korteriomandi mõtteliste osade nõuetekohaseks hooldamiseks ja korrastamiseks saab teha korteriühistule. Ka seadusandja on kaasomandi valitsemise küsimustes, mis hõlmavad nii selle korrashoidu kui ka remonti, suurendanud korteriühistute tähtsust“ (RKHKo 28.02.2018, 3-15-1607, p 19). Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et ka Riigikohtu seisukoht toetab samuti korteriühistu kaebeõigust halduskohtumenetluses.
14.Ringkonnakohus meenutab lõpuks ka põhiseaduse § 15 lg-t 1, mille esimese lause järgi peab olema igaühel võimalik pöörduda oma õiguste rikkumise korral kohtusse. Korteriühistu ei pruugi küll teostada vahetult oma õigusi, vaid pigem kõigi või enamiku korteriomanike õigusi, kuid eelnimetatud KrtS § 12 lg 1, § 30 lg 4 ja § 34 lg 2 annavad ka korteriühistule teatavad õigused, mille teostamiseks peab olema vajadusel võimalik pöörduda kohtusse.
15.Kokkuvõttes jääb määruskaebus siiski tuvastamiskaebuse esitamisel nõutava põhjendatud huvi puudumise tõttu rahuldamata. Käesoleval juhtumil on korteriühistul võimalik end võimalike kahjunõuete vastu tsiviilkohtus kaitsta ning ükski õigusakt ei anna korteriühistule õigust esitada kaebusi üldpreventiivsel eesmärgil.
16.Eelnevat arvestades jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 02.05.2019. a määruse resolutsiooni muutmata, muutes halduskohtu määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.