Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Kaire Pikamäe ja Virgo Saarmets
Otsuse tegemise aeg ja koht
21.02.2019, Tallinn
Haldusasja number
3-16-201
Haldusasi
Pühamäe Arenduse OÜ kaebus Rae valla tekitatud kahju hüvitamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Pühamäe Arenduse OÜ, esindaja vandeadvokaat Rivo Kaldvee Vastustaja – Rae vald, esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 29.06.2018 osaotsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 22.01.2019
RESOLUTSIOON
Jätta Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29.06.2018 osaotsus muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.03.2019, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-16-201 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rae Vallavalitsus algatas 21.06.2005 korraldusega nr 764 Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringu ja kinnitas selle lähtetingimused. Detailplaneeringu eesmärk oli muuta Koidu kinnistu (katastritunnus 65301:001:1247, pindala 7,84 ha, sihtotstarve 100% maatulundusmaa) maakasutuse sihtotstarve elamumaaks, sotsiaalmaaks ja ärimaaks, jagada katastriüksus ehituskruntideks ning määrata moodustatavatele kruntidele ehitusõigus ja hoonestustingimused. Detailplaneeringu tellija Henwood Trade OÜ ja Rae Vallavalitsus sõlmisid 21.06.2005 lepingu detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmise kohta.
2.Rae Vallavalitsus tunnistas 23.09.2008 korraldusega nr 1174 varasema korralduse nr 764 kehtetuks, sest planeeringuala hõlmas ainult Koidu kinnistut, kuid täiendavalt oli vajalik määrata juurdepääsuteede ja tehnovõrkude lahendused reformimata riigimaal ja lähialal. Sama korraldusega algatati Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneering lasteaia ja avalikkusele suunatud hoonega elamukvartali planeerimiseks. Korralduse p-ga 3 kohustati detailplaneeringu tellijat sõlmima Rae Vallavalitsusega leping detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse ülevõtmiseks, samuti eelkokkulepe arenduskohustuste üleandmise kohta. Korralduse p 4 kohaselt tuli Rae Vallavalitsusel enne detailplaneeringu vastu võtmist sõlmida kinnistu omanikuga notariaalne leping avalikult kasutatavate teede ja tänavate, tehnovõrkude ja haljastuse väljaehitamiseks ning detailplaneeringu alal avalikuks kasutamiseks ettenähtud maa-alade olemasolu korral nende Rae vallale tasuta üleandmiseks.
3.Henwood Trade OÜ esitas 27.09.2009 Rae Vallavalitsusele detailplaneeringu dokumentatsiooni. Pühamäe Arenduse OÜ omandas 11.11.2009 Henwood Trade OÜ-le kuulunud 75000/78400 osa Koidu kinnistu kaasomandist (kinnistu teisteks kaasomanikeks on P.M 2400/78400 osas ja A.A 1000/78400 osas) ning esitas Rae Vallavalitsusele 02.06.2010 taotluse võtta detailplaneering vastu ja korraldada selle avalik väljapanek, nõudmata tellijalt ebamõistlike kohustuste võtmist. Edasine menetlus venis eeskätt põhjusel, et Rae vald ja Pühamäe Arenduse OÜ ei jõudnud kokkuleppele kinnistu omaniku kanda jäävates arenduskohustustes. Pühamäe Arenduse OÜ esitas 01.07.2011 Tallinna Halduskohtule kaebuse kohustada Rae Vallavalitsust otsustama Koidu kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas kaebuse 28.02.2013 otsusega nr 3-11-1648, mis jõustus 02.04.2013.
4.Rae Vallavalitsus jättis 04.06.2013 korraldusega nr 597 Koidu kinnistu detailplaneeringu vastu võtmata ning tunnistas ühtlasi kehtetuks korralduse nr 1174 planeeringu algatamise kohta. Tallinna Halduskohus rahuldas 26.09.2013 otsusega nr 3-13-1440 Pühamäe Arenduse OÜ kaebuse, tühistas korralduse nr 597 ja kohustas Rae Vallavalitsust otsustama detailplaneeringu vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamise üle mõistliku aja jooksul, kuid hiljemalt kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Otsus põhines Rae valla õigeksvõtul (vastustaja nõustus, et menetlusosaliste ära kuulamata jätmine võis mõjutada asja otsustamist) ja jõustus 29.10.2013. Tallinna Halduskohtu 23.05.2014 ja 28.05.2015 määrustega ning Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2015 määrusega haldusasjas nr 3-13-1440 on Rae valda kohtuotsuse ettekirjutuse täitmata jätmise eest trahvitud.
5.Rae Vallavalitsus jättis 09.06.2015 korraldusega nr 909 Koidu kinnistu detailplaneeringu vastu võtmata ja lõpetas korraldusega nr 1174 algatatud detailplaneeringu menetlemise. Pühamäe Arenduse OÜ on korralduse nr 909 kohtus vaidlustanud. Tallinna Ringkonnakohus 2(9)
3-16-201 jättis 20.12.2018 otsusega nr 3-15-1712 Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid otsus ei ole jõustunud.
6.Pühamäe Arenduse OÜ esitas 27.01.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae valla tekitatud 350 175 euro suuruse kahju hüvitamiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks kohtu määratud suuruses. Kahju seisneb saamata jäänud tulus, mis tekkis Rae valla poolse õigusvastase viivituse tõttu Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlemisel perioodil 28.01.2013–27.01.2016. Haldusasjades nr 3-11-1648 ja 3-13-1440 tehtud kohtulahenditega on tuvastatud, et vastustaja on Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlemisega õigusvastaselt viivitanud. Kaebaja tegi omalt poolt kõik võimaliku detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamiseks ja tal oli õigustatud ootus, et menetlus osutub edukaks või vähemalt viiakse läbi mõistliku aja jooksul. Sellele ootusele tuginedes ei teinud kaebaja oma kinnistuga mingeid tehinguid. Vastustaja õigusvastase viivituse tõttu seisis kaebaja vara kasutuseta ja ta ei saanud sellelt tulu teenida. Kaebaja tugines ootusele, et vastustaja korraldab detailplaneeringu menetluse mõistliku aja jooksul ja põhjendamatu viivituseta ning kaebaja planeeris oma tegevuse, kulutused ja tulud vastavalt sellele. Kui kaebaja oleks osanud ette näha, et vastustaja venitab detailplaneeringu menetlemisega, oleks tal olnud võimalik kinnistu rendile anda või jagada kinnistu osadeks ja müüa ning investeerida saadud summa mujale ja teenida oma investeeringult tulu (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-59-14). Vastustaja tegevusetusest tuleneva määramatuse tõttu jäid kinnistuga seonduvad investeerimisotsused vastu võtmata. Seisuga 31.03.2014 on hinnatud kaebaja omandis oleva Koidu kinnistu mõttelise osa turuväärtuseks 1 450 000 eurot. Võlaõigusseaduse (VÕS) §-des 94 ja 113 sätestatut arvestades oleks võinud investeerimisel nimetatud summa aastatootlus olla 116 725 eurot, s.o 8,05% aastas, ja kolme aasta tootlus 350 175 eurot. Kui vastustaja oleks viinud haldusmenetluse alates 2009. a-st läbi kiiresti ja efektiivselt, ei oleks kaebaja 1 450 000 euro väärtusega varal ajavahemikul 28.01.2013–27.01.2016 tootlikkus puudunud. Kinnisvaralt tulu teenimise viisiks on ka selle väärindamine läbi detailplaneeringu koostamise, mille puhul sõltub investeeringu tootlus otseselt detailplaneeringu menetluse kestusest. Kui detailplaneeringu kehtestamine tõstaks kinnistu väärtust nt 50% võrra, tähendaks see, et 2-aastase menetlusaja puhul oleks tootlus 25% aastas, kuid 10-aastase menetlusaja puhul ainult 5% aastas. Kaebajal jäi tulu saamata sõltumata sellest, kas Koidu kinnistu väärtus on aja jooksul tõusnud. Majandustegevuses saamata jäänud tulu hindamine on keeruline, ent tekkinud kahju eest ei saa jätta hüvitist välja mõistmata pelgalt põhjusel, et kahju tekkimine ei ole täiesti kindel või selle suurust ei ole võimalik kindlaks teha (vt Riigikohtu otsused nr 3-3-1-13-06 ja 3-3-1-53-02). Vastustaja õigusvastase viivituse ja kaebajal tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos: detailplaneeringu vastuvõtmise ja kehtestamise korral oleks kaebaja saanud arendustegevusega edasi minna ning detailplaneeringu mõistliku aja jooksul kehtestamata jätmise korral oma plaanid ümber vaadata. Vastustaja õigusvastase viivituse tõttu puudus kaebajal selge seisukoht, kuidas edasi tegutseda.
Rae vald palus jätta kaebus rahuldamata.
Vastustaja ei olnud viivituses 02.04.2013–02.06.2013 (haldusasjas nr 3-11-1648 tehtud kohtuotsusega määratud ajavahemik detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamiseks), 04.06.2013–28.10.2013 (korralduse nr 597 andmise ja haldusasjas nr 3-13-1440 selle tühistamise vaheline aeg), 29.10.2013–28.12.2013 (haldusasjas nr 3-13-1440 uue otsuse tegemiseks antud ajavahemik) ja 09.06.2015–27.01.2016 (korralduse nr 909 andmise ja selle peale kaebuse esitamise vaheline aeg).
3(9)
3-16-201 Vastustaja tegevusetuse ja tekkinud kahju vahel ei ole põhjuslikku seost, sest väidetav tehing, millelt kaebaja oleks saanud tulu teenida, jäi ära kaebaja enda otsusel. Detailplaneeringu algatamise otsuses oli selgesõnaliselt kirjas vajadus sõlmida arendusleping ja kuni sellist lepingut ei olnud sõlmitud, ei saanud kaebajal tekkida ka mingit õiguspärast ootust. Detailplaneeringu vastuvõtmine viibis kaebaja enda tegevuse tõttu. Kaebaja ei ole tõendanud, et tal oli tegelik ja reaalne plaan Koidu kinnistu võõrandamiseks ja müügitulu investeerimiseks (vrd Riigikohtu otsus nr 3-2-1-157-15). Kaebaja väidetav kahju on spekulatiivne ja abstraktne ning selliselt vastustaja jaoks ettenägematu. Kaebaja ei ole tõendanud, milline oli Koidu kinnistu väärtus ajal, kui ta väidetavalt kavatses seda võõrandada. Kaebaja esitatud ekspertarvamus ei ole asjakohane, sest selles on kinnistu väärtus arvutatud lähtuvalt võimalikust ehitusõigusest, mida kinnistul ei ole, samuti pole arvesse võetud detailplaneeringu vastuvõtmise ja kehtestamise eelduseks olevate arenduskohustuste eeldatavat maksumust. Kinnistu hinda kajastab adekvaatsemalt 11.11.2009 toimunud tehing, millega kaebaja omandas kinnistu umbes 68 000 euro eest. Kuigi kinnistu hinnad olid 2013. a jaanuariks tõusnud, ei saanud hinnatõus olla nii suur, nagu kaebaja väidab.
8.Tallinna Halduskohus peatas 22.05.2018 määrusega kaebuse menetluse osas, mis puudutab nõuet hüvitada perioodil 09.06.2015–27.01.2016 aset leidnud viivitusega tekitatud kahju. Ülejäänud osas jätkas halduskohus menetlust eesmärgiga teha osaotsus.
9.Tallinna Halduskohus jättis 29.06.2018 osaotsusega kaebuse rahuldamata osas, milles kaebaja taotles 28.01.2013–08.06.2015 tekkinud kahju hüvitamist. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lg-test 1–3 tulenevalt peab kaebuse rahuldamise eeldusena tuvastama vastustaja õigusvastase viivituse haldusakti andmisel. Kohtuotsustest haldusasjades nr 3-11-1648 ja 3-13-1440 tuleneb, et vastustaja viivitas Koidu kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmise üle otsustamisega õigusvastaselt kuni 09.06.2015, s.o kuni otsustas korraldusega nr 909 jätta detailplaneeringu vastu võtmata. Viivitus on tegevusetus, mida saab hinnata tagasivaates. Enne 09.06.2015 oli detailplaneeringu vastuvõtmise küsimus lahendamata, sest Rae Vallavalitsuse 04.06.2013 korralduse nr 597 on kohus tühistanud ja seega ei mõjutanud see kokkuvõttes kuidagi kaebaja faktilist või õiguslikku olukorda. Kohtud leidsid, et detailplaneeringu vastuvõtmise küsimuse otsustamiseks ei olnud takistusi ning kohtuotsustes vastustajale vastava otsuse tegemiseks antud tähtaeg ei muutnud viivitust olematuks ega katkestanud seda. Haldusorgan on haldusakti andmisega õigusvastases viivituses päevast, kui ta oleks pidanud haldusakti andma, kuni päevani, kui ta selle tegelikult annab. Viivitus võiks katkeda objektiivsete asjaolude tõttu, mida käesolevas asjas ei esine. VÕS § 128 lg-st 4 tulenevalt saab käesoleva vaidluse kontekstis kuuluda saamata jäänud tuluna hüvitamisele selline kasu, mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui vastustaja ei oleks detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamisega õigusvastaselt viivitanud. Kuna kaebaja nõuab alates 28.01.2013 tekkinud kahju hüvitamist, saab saamata jäänud tuluks olla kasu, mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui vastustaja oleks otsustanud detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise hiljemalt 27.01.2013. Kasu tõenäoline saamine tähendab, et kõiki asjaolusid arvestades oleks eluliselt kõige usutavam, et kaebaja oleks vastustaja õigusvastase viivituse puudumise korral kasu saanud. Selleks tuleb kaebajal selgelt määratleda, millist tulu ta oleks saanud, ning esitada oma väidete kinnituseks asjakohaseid tõendeid. See, kuidas kaebaja määratleb kaebuses saamata jäänud tulu, määrab ära ka kohtuliku kontrolli ulatuse. Kaebaja on teinud VÕS § 127 lg-st 6 ja Riigikohtu otsusest nr 3-31-13-06 eksliku järelduse, et kahjuhüvitist saab nõuda ka abstraktselt kirjeldatud saamata jäänud tulu eest. VÕS § 127 lg 6 kohaldub olukorras, kus on piisavalt tõendeid, milles konkreetne kahju seisnes (s.o käesolevas asjas oleks veenvalt tuvastatud, et kaebaja oleks 4(9)
3-16-201 tema õigusi rikkuva viivituse korral saanud teatud konkreetsetel asjaoludel teatud konkreetset liiki kasu), ent selle kasu täpset suurust ei ole võimalik tõendada. Riigikohtu otsus nr 3-3-113-06 puudutas olukorda, kus haldusorgan oli õigusvastaselt viivitanud ehitusloa andmisega tanklat rajada soovivale ettevõtjale, kes väitis kaebuses, et ehitusloa õigeaegse väljastamise korral oleks ta saanud hakata tankla käitamisest varem teenima sellist kasu, nagu ta teenis teiste temale kuuluvate sarnaste tanklate käitamisest. Seega puudutab VÕS § 127 lg 6 üksnes kahju suurust, mitte selle olemust. Kaebaja ei ole põhjendanud ega tõendanud konkreetse tulu saamata jäämist. Kaebaja väidab sisuliselt, et vastustaja viivituse tõttu ei saanud ta teenida kasu Koidu kinnistu väärtuselt, kuid ei ole kirjeldanud, veel vähem tõendanud, ühtki realistlikku kasu saamise võimalust, millest ta on vastustaja viivituse tõttu ilma jäänud. Väide, et kaebajal oleks olnud võimalik leida mõni tulus viis kasu teenimiseks, ei ole piisav. Selle poolest erinevad käesoleva vaidluse asjaolud Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-13-06 aluseks olnud asjaoludest – seal kirjeldas kaebaja konkreetselt, kuidas ja millist kasu oleks ta ehitusloa õigeaegse andmise korral saanud ning kohus hindas selle kirjelduse eluliselt usutavaks. Sarnane oli olukord ka Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-157-15 puhul, kus hagejaks olev krediidiasutus oli kahjuna määratlenud kohtutäituri poolt õigusvastaselt kinni peetud summale vastava summa tavapärasest väljalaenamisest saadava intressitulu. Isegi kui lähtuda kaebaja abstraktsest kahju kirjeldusest, puudub alus kaebuse rahuldamiseks, sest väidetava kasu saamise võimalusest ilma jäämise ja vastustaja viivituse vahel puudub põhjuslik seos. Kaebaja väidab sisuliselt, et tema investeering seisis tulutult. Seda väidet arvestades oleks põhjuslik seos olemas, kui vastustaja kõnealune viivitus oleks otsene põhjus, mis välistas kasu saamise ning kui viivitust ei oleks esinenud, oleks kaebaja kõige tõenäolisemalt kasu saanud. Detailplaneeringu vastuvõtmise üle otsustamisega viivitamine ei takistanud kaebajal mistahes moel kinnistu väärtuselt tulu teenimist, sh kinnistu müümist või rendile andmist. Ka selles osas erineb käesolev vaidlus põhimõtteliselt Riigikohtu otsustes nr 3-3-1-13-06 ja 3-2-1-157-15 käsitletud juhtumitest. Otsuses nr 3-3-1-13-06 seisnes põhjuslik seos selles, et konkreetse ehitusloa andmisega viivitamine takistas kaebajal tankla rajamist ja käitamist. Käesolevas asjas ei oleks vastustaja otsus kaebaja õiguslikku ega majanduslikku olukorda sellisel viisil muutnud. Kaebaja omandas 2009. a novembris kehtiva detailplaneeringuta maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu. Sellistele tunnustele vastav kinnistu oli kaebaja omandis ka 2013. a jaanuarist 2015. a juunini ning oleks olnud ka siis, kui detailplaneeringu vastuvõtmine või vastu võtmata jätmine oleks otsustatud enne käesolevas asjas käsitletava viivituse algust ehk 2013. a jaanuaris. Detailplaneeringu vastuvõtmine ei anna kinnistu omanikule õigust asuda detailplaneeringut realiseerima, vaid vastuvõtmisele järgneb detailplaneeringu avalik väljapanek, võimalike vastuväidete esitamine ja seejärel kohaliku omavalitsuse volikogu väga avara kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise kohta. Haldusasjas nr 3-3-1-13-06 viivitas haldusorgan kaebajale konkreetset kasu andva subjektiivse õiguse (ehitusloa) andmisega. Tsiviilasjas nr 3-2-1-157-15 pidas avaliku võimu kandja kinni isiku raha, mida isik ei saanud seetõttu kasutada. Käesolevas asjas ei oleks vastustaja viivituse puudumine pannud kaebajat kasu teenimise võimaluste osas paremasse olukorda, kui ta oli viivituse tingimustes. Kaebaja väide, et kinnisasja detailplaneeringuga väärindamisel sõltub investeeringu tootlus detailplaneeringu menetluse kestusest, on iseenesest õige, kuid käesoleva vaidluse seisukohast asjakohatu. Vaidlusalust detailplaneeringut ei ole seni kehtestatud ning selle kohta tehtava otsuse sisu on prognoosimatu (kuigi poolte vahel arenduskohustuse osas kokkuleppe mittesaavutamise tõttu on detailplaneeringu kehtestamine vähetõenäoline). Igal juhul ei saa kaebaja praegu väita, et tal on vastustaja viivituse tõttu jäänud saamata mingisugune kasu, 5(9)
3-16-201 mida ta oleks saanud detailplaneeringu realiseerimisest või kinnistu väärtuse tõusust seoses detailplaneeringu olemasoluga. Kaebajal jäi 2013. a jaanuarist 2015. a juunini kinnistult tulu saamata tema enda otsuste ja valikute, mitte vastustaja viivituse tõttu. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
10.Pühamäe Arenduse OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu osaotsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ning mõista vastustajalt välja hüvitis perioodil 28.01.2013–08.06.2015 aset leidnud viivitusega tekitatud kahju eest. Halduskohus eksis põhjusliku seose tuvastamisel, sest ei hinnanud asjaolusid nende tekkimise aja seisuga ja selle aja perspektiivist, vaid tagantjärele olukorras, kus oli teada vastustaja viivituse pikaajalisus. Kaebaja majandustegevus ja seega ka võimalus teenida Koidu kinnistult tulu seiskus vastustaja õigusvastase tegevusetuse tõttu. Kinnisvaraga seonduvad investeerimisotsused on pikaajalised ning neid ei saa teha paarikuulise perspektiivi alusel. Asjaoludest tulenevalt oli kaebajal põhjust eeldada, et Rae vald teeb kohe varsti otsuse detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise kohta ning nii pikk venitamine ei olnud kaebajale ettenähtav. Kaebaja investeeringuotsused oleksid sõltunud sellest, millise otsuse vastustaja detailplaneeringu suhtes teeb. Näiteks detailplaneeringu vastu võtmata jätmise korral oleks tulnud kaaluda, kas kinnistu müüa, jagada või seda muul viisil väärindada, kuid kõik need otsused oleksid nõudnud mahukaid investeeringuid. Samas detailplaneeringu vastuvõtmise korral oleks sellised investeeringud olnud põhjendamatud. Kuna kaebajalt ei saanud mõistlikult eeldada investeeringuotsuste tegemist, ei pea kaebajal olema konkreetseid tõendeid saamata jäänud tulu tõendamiseks (nt pakkumised kinnistu müügiks vms). Käesoleva vaidluse asjaoludel ei saa kaebajalt nõuda konkreetse kahju väljatoomist ja tõendamist. Halduskohus eksis VÕS § 127 lg 6 ja § 128 lg 4 tõlgendamisel ning jõudis seetõttu väärale järeldusele, et kaebajale ei ole kahju tekkinud. VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu selline kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Selle sätte sõnastusest tulenevalt piisab tõenäoliselt tekkiva kahju ära näitamisest ning halduskohtu seisukoht, et tegemist peab olema selgelt määratletud ja konkreetse kahjuga, ei ole õige. Ei ole eluliselt usutav, et kasumit taotlevale äriühingule ei teki mingit kahju, kui haldusorgan haldusakti andmisega aastaid õigusvastaselt venitab. Ükski mõistlik ettevõtja ei soeta kinnisvara ilma võimaluse ja plaanita sellelt tulu teenida. Seega on kaebajal igal juhul tekkinud kahju saamata jäänud tulu näol. VÕS § 127 lgst 6 tuleneb, et kui kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Kaebaja selgitas eespool, et oli 2013. a jaanuarist 2015. a juunini sundseisus ega saanud investeerimisotsuseid teha; selle tõttu tekkis tal kahju, mis aja möödudes suurenes; ning kahju tõendamist ei saa kaebajalt mõistlikult eeldada. Kaebajal oli õigus kujundada oma tegevust mõistlikus ootuses, et haldusorgan täidab vähemalt kohtuotsuseid. Seega on VÕS § 127 lg 6 kohaldamise eeldused täidetud ja halduskohus oleks pidanud otsustama kahju suuruse üle. Vastustaja vastutust välistavaid või piiravaid asjaolusid ei esine.
11.Rae vald palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu osaotsus muutmata. Väidetav tehing, millelt kaebaja oleks väidetavalt saanud tulu teenida, jäi ära kaebaja enda otsusel. Vastustaja ei vastuta kaebaja äriliste otsuste eest, mis põhinevad tema ennustustel menetluse kulgemise kohta. Selliste otsuste seos vastustaja tegevusega on nii kaudne ja spekulatiivne, et välistab põhjusliku seose. Kaebajal ei saanud olla õiguspärast ootust detailplaneeringu edukale menetlemisele (selle vastuvõtmisele ja kehtestamisele), sest kaebaja ei ole sõlminud vastustajaga arenduslepingut ning selle põhjus oli kaebajale teada. Vastustaja õigusvastane tegevus seisnes detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise otsustamisega viivitamises, mitte detailplaneeringu vastu võtmata jätmises. Kaebaja pidi 6(9)
3-16-201 hiljemalt 2015. a juunis, kui esitas halduskohtule kaebuse haldusasjas nr 3-15-1712, aru saama, et detailplaneeringu vastuvõtmine venib ka edaspidi. Sellegipoolest ei ole kaebaja seni kinnistut võõrandanud ega põhjendanud, miks ta seda ei tee. See kinnitab, et kaebajal polnud ka 2013. a jaanuaris tegelikku kavatsust kinnistut müüa. Riigikohus selgitas avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju (saamata jäänud tulu) põhjusliku seose tõendamiskoormust otsuses nr 3-2-1-157-15 ning selles toodud eeldused ei ole praeguses asjas täidetud, sest kaebaja ei väida, et ta tegi Koidu kinnistu müügiks ettevalmistusi, kinnistule oli leitud ostja ning kaebajal oli müügitulu investeerimiseks konkreetne plaan, mis oleks talle andnud suurema tulu kui temale jäänud kinnistu väärtuse tõus. Kaebaja väidetav kahju on spekulatiivne ja abstraktne. Kaebajal ei ole kahju tekkinud. Kaebaja väide sellest, et tal oli kavatsus kinnistut rentida või jagada, tuleb jätta tähelepanuta, sest kaebaja ei ole selles oma kahjunõude arvestuses tuginenud, samuti ei ole ta täpsustanud, kellele ja kuidas ta kavatses kinnistu rentida või kuidas seda jagada ning millist tulu see oleks talle toonud. Seega on kaebaja kahjunõudel vaid üks põhjendus: sellise väärtusega vara (väidetavalt 1 450 000 eurot) mõistlik tootlus aastatel 2013–2016 oleks võinud olla 8,05% aastas. Kui see väide oleks õige, kehtiks see ühtviisi nii raha kui ka kinnisvara kohta, seega kui kaebaja väidetava „alternatiivinvesteeringu“ tootlusest arvata VÕS § 127 lg 5 alusel maha kaebaja tegeliku kinnisvarainvesteeringu tootlus, on tulemuseks 0, s.o kahju tekkimine oleks välistatud isegi kaebaja faktiväidete õigsuse korral. Kuigi eelneva tõttu puudub vajadus ja võimalus hinnata Koidu kinnistu väärtuse tegelikku kasvu, võis see vastustaja hinnangul olla suurem kui 8,05% aastas. Seda kinnitab kinnisvaraportaalis KV.EE avaldatud teave, samuti kaebaja poolt haldusasja nr 3-15-1712 menetluse käigus esitatud eksperthinnangud. Nimetatud eksperthinnangute põhjal võib pigem järeldada, et kaebaja kinnisvarainvesteeringu tootlus on olnud suurem kui tema alternatiivinvesteering 2013. a-l, seega oli kinnistu võõrandamata jätmine kaebajale hoopis kasulik. Kaebaja ei ole ka tõendanud, milline oli tema kinnistu väärtus seisuga 28.01.2013 ja 27.01.2016 (või 09.06.2015, arvestades menetluse osalist peatamist), kuigi kohus on talle selliste tõendite esitamise vajadust ja võimalust selgitanud. Kaebaja esitatud eksperthinnang seisuga 31.03.2014 ei ole asjassepuutuv ega objektiivne. Eelnevast tulenevalt ei ole asjakohased kaebaja viited VÕS § 127 lg-le 6, sest selles sättes on silmas peetud olukorda, kus kahju täpse suuruse hindamist võimaldavaid tõendeid ei olegi võimalik koguda või oleks see ebamõistlikult keeruline. Kui kohus peaks leidma, et kaebajale on tekkinud kahju ja see on põhjuslikus seoses vastustaja tegevusega, tuleks arvestada RVastS § 13 lg-st 1 tulenevate vastutust välistavate või piiravate asjaoludega: kahju tekkimine oli vastustaja jaoks ettenägematu; tegemist ei ole kaebaja õiguste olulise rikkumisega, kuid kaalul olid olulised avalikud huvid; kaebajal oli kahju tekkimises oluline roll; kahju hüvitamine oleks ebaõiglane, sest viivitus toimus eeskätt kaebaja enda huvides. Lisaks ei ole vastustaja kahju tekkimises süüdi (RVastS § 13 lg 2) ega oleks saanud kahju tekitamist vältida ka avalike ülesannete täitmisel vajalikku hoolsust täielikult järgides (RVastS § 13 lg 3).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu osaotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kahjunõude rahuldamise eeldused ei ole täidetud, sest kaebaja ei ole tõendanud kahju tekkimist ja põhjusliku seose olemasolu, ega pea vajalikuks halduskohtu otsuse põhjendusi korrata (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
13.Kaebaja väitel seisis tema kaasomandis olev Koidu kinnistu perioodil 28.01.2013– 08.06.2015 ilma kasutuseta, sest ta ootas Rae valla otsust detailplaneeringu vastuvõtmise või 7(9)
3-16-201 sellest keeldumise kohta. Kaebaja selgitab, et oli sundseisus ega saanud nimetatud perioodil mõistlikult otsustada, mida kinnistuga edasi teha, sest kaebaja edasised otsused sõltusid sellest, mida vastustaja detailplaneeringuga seoses otsustab. Sellest järeldab kaebaja, et tal jäi vastustaja õigusvastase tegevusetuse (viivituse) tõttu Koidu kinnistult tulu teenimata.
14.RVastS § 7 lg-te 1 ja 3 järgi võib isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, nõuda talle tekitatud kahju, sh saamata jäänud tulu hüvitamist. RVastS § 7 lg 4 sätestab, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalik-õiguslike suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks käesolevale seadusele ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid. VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. VÕS § 127 lg 6 ls 1 sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus.
15.Riigikohtu tsiviilkolleegium on 30.03.2016 otsuses nr 3-2-1-157-15 selgitanud, et avalikõiguslikus suhtes kahju tekitamise üle vaidlemisel ei ole piisav tõendada saamata jäänud tulu (põhjuslikku seost) üksnes abstraktselt. Saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks peab hageja muu hulgas tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada ning kahju tekitanud isiku käitumine on põhjuslikus seoses tekkinud kahjuga. Seejuures peab hageja tõendama, et ta on tulust ilma jäänud just avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusetuse tõttu (otsuse p 13 ja seal viidatud lahendid). Ringkonnakohus leiab, et kaebaja ei ole tõendanud kahju tekkimist ja põhjuslikku seost vastavalt otsuses nr 3-2-1-157-15 seatud standardile. Kaebaja ei ole ära näidanud, et tal oli tegelik kavatsus teha mingit konkreetset Koidu kinnistuga seonduvat tehingut, ta tegi selleks ettevalmistusi ning tehingu tegemine ja tulu saamine oleks olnud võimalik, kui vastustaja õigusvastane tegevusetus Koidu kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise otsustamisel ei oleks seda nurjanud.
16.Kaebajaga võib nõustuda, et Riigikohtu halduskolleegium ei ole oma varasemas, 04.04.2006 otsuses nr 3-3-1-13-06 seadnud põhjusliku seose tõendamisele nii kõrget standardit kui eespool viidatud tsiviilkolleegiumi otsuses. Halduskohus on aga õigesti välja toonud, et ka otsuse nr 3-3-1-13-06 valguses ei saaks kaebust rahuldada, sest kahju tekkimine on ikkagi nõuetekohaselt tõendamata. Haldusasjas nr 3-3-1-13-06 oli tegemist olukorraga, kus kaebaja taotles ehitusluba eesmärgiga rajada Paldiski linna esimene kütusetankla ja teenida selle käitamisest tulu, sarnaselt teistele tema omandis olevatele kütusetanklatele. Vastustaja viivitas tanklale ehitusloa andmisega ca 3 aastat ja sel ajal jõudis kaebaja konkurent püstitada kaebaja kinnistu naaberkinnistule oma kütusetankla ning kaebaja äriplaan jäi ellu viimata. Seega haldusasjas nr 3-3-1-13-06 oli kaebajal selge äriplaan ja kohus pidas usutavaks, et kui vastustaja ei oleks ehitusloa väljaandmisega viivitanud, oleks kaebaja oma äriplaani realiseerinud, st ehitanud kütusetankla valmis enne konkurenti ja teeninud tankla käitamisest (kütuse müügist) tulu. Riigikohus pidas äriplaani realiseerumist usutavaks muu hulgas põhjusel, et vastustaja viivituse ajal ei toimunud õiguslikus ja faktilises olustikus muudatusi, mis oleks takistanud ehitusloa andmist juba varem. Riigikohus leidis ka, et kuna kaebaja oli varem Eestis tanklaid rajanud ja kasutusele võtnud, oli usutav, et ta oleks ka Paldiskis tankla valmis ehitamise järel saavutanud tankla töö alustamiseks vajalike lubade hankimise. Seega oli kaebaja oli ära näidanud konkreetse tulu, mida ta kavatses ja mida tal oleks olnud konkreetseid asjaolusid arvestades ka võimalik saada, samuti piisava põhjusliku seose ehitusloa väljastamisega viivitamise ja sellise tulu vahel. Alles seejärel asus kohus haldusasjas nr 3-3-1-13-06 hindama kahju suurust, s.o seda, kui suurt tulu oleks kaebaja tõenäoliselt tankla käitamisest teeninud. Käesolevas asjas väidab kaebaja, et vastustaja viivituse tõttu jäi 8(9)
3-16-201 tal saamata mingi abstraktne tulu teenimise võimalus. Nii üldiste väidete pinnalt ei ole aga võimalik hinnata tõenäosust, kas tulu saamise kavatsus oli tegelik ja tulu saamine võimalik.
17.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa pidada ilmselgeks, et vastustaja õigusvastane tegevusetus tekitas igal juhul kaebajale kahju saamata jääva tulu näol, kui temale kuuluv kinnisasi seisis ilma kasutuseta. Näiteks võis kinnisvara hindade tõusu arvestades olla Koidu kinnistu „tulutult seismine“ kaebajale kokkuvõttes kasumlikum kui selle müümine kõnealusel perioodil (vt nt vastustaja 06.05.2016 vastuse lisad 25 ja 26 Peetri alevikus asuvate maatükkide keskmiste hindade kohta 2013. ja 2016. a-l; vastustaja 17.06.2018 seisukoha lisa 3 Harjumaa hoonestamata elamumaade keskmiste tehinguhindade tõusu kohta). Kaebaja ei ole tõendanud, milline oli tema kinnistu väärtus 28.01.2013 ja 09.06.2015 seisuga, seega ei saa hinnata, kas kaebaja väide tulu saamata jäämisest on üldse õige. Lisaks selgitas halduskohus õigesti, et kohus ei saa hakata sisustama kahjunõuet kaebaja eest, vaagides omal algatusel kõikvõimalikke hüpoteetilisi olukordi, kus kaebajal võis jääda tulu saamata.
18.Kaebajaga saab iseenesest nõustuda, et tal võis olla asjaolusid arvestades keeruline otsustada, kas ja milliseid ärilisi otsuseid Koidu kinnistuga seonduvalt teha, nt kas müüa kinnistu ja investeerida sellest saadud raha mujale või loota siiski detailplaneeringu vastuvõtmisele ja hilisemale kehtestamisele ning sellega seonduvale vara väärtuse kasvule. Selliste otsuste tegemine sõltus aga eeskätt kaebaja enda valikutest. Vastustaja viivitus detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise otsustamisel võis mõjutada kaebaja otsust oma majandustegevus seisata, kuid ei olnud kaebaja enda valikute tõttu hüpoteetiliselt saamata jäänud tuluga piisavas põhjuslikus seoses.
19.Eelnevat arvestades jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu osaotsus muutmata. Menetluskulude jaotus otsustatakse asja lõplikul lahendamisel. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.