Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse teatavakstegemine Haldusasja number
Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 29. juuni 2018, Tallinn 3-16-201
Haldusasi
Pühamäe Arenduse OÜ kaebus Rae valla tegevusetusega (Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneeringu vastu võtmise üle otsustamisega viivitamisega) tekitatud saamata jäänud tulus seisneva kahju hüvitamise nõudes.
Menetlusosalised
Kaebaja: Pühamäe Arenduse OÜ Esindaja: v.adv Rivo Kaldvee Vastustaja: Rae vald Esindaja: v.adv Kalev Aavik
RESOLUTSIOON
Jätta Pühamäe Arenduse OÜ kaebus rahuldamata osas, milles kaebaja nõuab ajavahemikul 28. jaanuarist 2013 kuni 8. juunini 2015 tekkinud kahju hüvitamist.
Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 30. juulil 2018 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD
1.Rae Vallavalitsus algatas 23. septembri 2008 korraldusega nr 1174 (kd I, tl. 9) Peetri küla Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneeringu lasteaia ja avalikkusele suunatud hoonetega elamukvartali planeerimiseks (edaspidi „Koidu kinnistu detailplaneering“) ja kinnitas selle lähtetingimused. Korralduse punktides 3 ja 4 on märgitud, et vallavalitsusel tuleb -1-
detailplaneeringu vastuvõtmise eelselt sõlmida kinnistu omanikuga „notariaalne leping kinnistu omaniku poolt avalikult kasutatavate teede ja tänavate, tehnovõrkude ja haljastuse väljaehitamiseks ja detailplaneeringualal avalikuks kasutamiseks ettenähtud maa-alade olemasolu korral nende tasuta üleandmiseks Rae Vallale.“
2.Koidu kinnistu toonane omanik OÜ Henwood Trade, kellega Rae vald oli sõlminud lepingu detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üle andmise kohta (kd I, tl. 8) esitas 27. juulil 2009 vallale detailplaneeringu dokumentatsiooni. 4. novembril 2009 omandas Pühamäe Arenduse OÜ OÜ-lt Henwood Trade 75000/78400 suuruse mõttelise osa eelnimetatud Koidu kinnistust (katastriüksus 65301:001:1247).
3.Detailplaneeringu vastu võtmise otsustamine jäi venima, peaasjalikult põhjusel, et vald ja Koidu kinnistu omanik ei jõudnud kokkuleppele kinnistu omaniku kanda jäävates arenduskohustustes. Pühamäe Arenduse OÜ pöördus kohustamisnõudega halduskohtusse ning Tallinna Ringkonnakohus tegi 28. veebruaril 2013 otsuse haldusasjas nr 3-11-1648 (kd I, tl. 24), millega kohustas Rae valda kahe kuu jooksul otsustama detailplaneeringu vastuvõtmise küsimuse. Seejärel jättis Rae Vallavalitsus 4. juuni 2013 korraldusega nr 597 (kd I, tl. 12) kõnealuse detailplaneeringu vastu võtmata. 26. septembril 2013 haldusasjas 3-13-1440 tehtud kohtuotsusega (kd I, tl. 18) tühistas Tallinna Halduskohus viimati nimetatud korralduse ning kohustas Rae valda uue otsuse tegemiseks hiljemalt kahe kuu jooksul. Rae vald kohtuotsust nõuetekohaselt ei täitnud ning sellega seoses on talle määratud rahatrahv 23. mail 2014 (kd I, tl. 29), 3. märtsil 2015 (kd I, tl. 34) ja 28. mail 2015 (kd I, tl. 39). 9. juunil 2015 andis Rae vallavalitsus korralduse nr 909 (kd I, tl 20), millega taaskord otsustas detailplaneeringu vastu võtmata jätta. Korralduse nr 909 on Pühamäe Arendus samuti vaidlustanud ning selles osas on käesoleval ajal menetlus pooleli ringkonnakohtus (haldusasi 3-15-1712).
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
4.Pühamäe Arenduse OÜ esitas 27. jaanuaril 2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae vallalt 350 175 euro suuruse hüvitise välja mõistmiseks kahju eest, mis seisneb saamata jäänud tulus, mis jäi kaebajal saamata tulenevalt sellest, et vald viivitas õigusvastaselt Koidu kinnistu detailplaneeringu vastu võtmise otsustamisega. Kaebaja taotleb kaebuse esitamisele eelnenud kolmel aastal saamata jäänud tulu hüvitamist. Kaebaja on seisukohal, et vallal oli planeerimisseaduse sätetest ja hea halduse põhimõttest tulenevalt kohustus viia detailplaneeringu menetlus läbi efektiivselt ja viivitusteta, mida viimane aga ei teinud, rikkudes seeläbi kaebaja õigust tegeleda ettevõtlusega, samuti kaebaja omandiõigust. Seonduvalt valla poolt pakutud arendustingimustega mitte nõustumisega märgib kaebaja siinjuures, et selliseid tingimusi ei olnud seatud detailplaneeringu menetluse algatamisel, vaid vastustaja hakkas ebaproportsionaalseid tingimusi seadma hiljem. Kaebaja juhib tähelepanu, et vastustaja õigusvastane viivitus Koidu detailplaneeringu menetlemisel on tuvastatud juba Tallinna Ringkonnakohtu poolt kohtuasjas 3-11-1648 tehtud otsuses, samuti tuleneb see üheselt haldusasjas nr 3-13-1440 tehtud kohtumäärustest, millega vastustajat trahviti korduvalt kohtuotsuse täitmata jätmise ehk kõnealuse detailplaneeringu vastu võtmise otsuse tegemisega jätkuva viivitamise eest.
5.Kaebaja leiab, et oli omalt poolt teinud kõik nõutava detailplaneeringu vastu võtmise otsustamiseks ning tal oli õigustatud ootus, et menetlus ka mõistliku aja jooksul edukaks -2-
osutub või vähemalt lõppotsuse saab, millisele ootusele tuginedes ei teinud kaebaja oma kinnistu osas muid tehinguid. Kaebaja rõhutab, et tema vara seisis haldusmenetluse põhjendamatu venitamise tõttu kasutuseta ja kaebaja ei saanud teenida oma varalt tulu. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3-1-59-14, leiab kaebaja et tal on tekkinud usalduskahju, mis seisneb selles, et kaebaja tugines ootusele, et vastavalt tema ja vastustaja vahel kehtivale lepingule korraldab vastustaja detailplaneeringu menetlemise mõistliku aja jooksul ja põhjendamatu viivituseta ning kaebaja planeeris oma tegevuse, kulutused ja tulud vastavalt sellele. Kaebaja märgib, et kui ta oleks osanud ette näha, et vastustaja detailplaneeringu kehtestamisega venitab, oleks olnud kaebajal võimalus kinnistu rendile anda või müüa ning saadud summa mujale investeerida ja investeeringult tulu teenida.
6.Viidates Riigikohtu otsustele haldusasjades 3-3-1-13-06 ja 3-3-1-53-02, leiab kaebaja, et majandustegevuses saamata jäänud tulu hindamine ongi komplitseeritud, ent tekkinud kahju eest ei saa hüvitist välja mõistmata jätta pelgalt põhjusel, et kahju suurust ei ole võimalik kindlaks teha, ega põhjusel, et kahju tekkimine ei ole täiesti kindel.
7.Kaebaja hinnangul on tekkinud kahju ja vastustaja õigusvastase viivituse vahel põhjuslik seos, kuna kui vastustaja oleks õigeaegselt ning viivituseta menetlenud Koidu kinnistu detailplaneeringut, ei oleks sellist kahju tekkinud: planeeringu kehtestamise korral oleks kaebaja saanud arendustegevusega edasi minna ja detailplaneeringu mõistliku menetlusaja jooksul kehtestamata jätmise korral oleks saanud kaebaja oma plaanid ümber vaadata.
8.Kaebuse kohaselt on kahjuks saamata jäänud tulu ehk kasu, mis jäi kaebajal saamata seetõttu, et lootes Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlemisele mõistliku aja jooksul, ei saanud ta teha mistahes muid tehinguid, mis oleksid kaebajal võimaldanud oma investeeringult kasu saada. Kaebaja selgitab, et kui vastustaja ei oleks viivitanud, olnuks tal võimalik kinnistu müüa ja saadud müügitulu investeerida. Viidates OÜ Ühinenud Kinnisvarakonsultandid eksperthinnangule (kd I, tl. 43), väidab kaebaja, et Koidu kinnistu turuväärtus 31. märtsi 2014 seisuga oli 1 450 000 eurot ning selle summa tootluseks investeerimisel oleks kaebaja hinnangul võinud olla võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) §-e 94 ja 113 arvestades 8,05% aastas, mis teeb aastatootluseks 116 725 eurot ning kolme aasta tootluseks 350 175 eurot. Kaebaja leiab, et kui vastustaja oleks viinud haldusmenetluse läbi kiiresti ja efektiivselt alates detailplaneeringu kausta esitamisest 2009. aasta juulis, siis ei oleks kaebaja 1 450 000 eurose väärtusega varal ajavahemikul 28. jaanuarist 2013 kuni kaebuse esitamiseni puudunud tootlikkus. Kaebaja märgib, et isegi kui kaebaja jaoks negatiivne lõppotsus oleks tulnud ilma ebaseadusliku viivitamiseta, oleks kaebaja saanud teha teistsuguseid investeerimisotsuseid ning poleks kandnud viivituse tõttu kahju maa kui kaebaja vara kasutuseta seismisest.
9.Kohtule 22. juunil 2018 esitatud seisukohas rõhutab kaebaja, et tal jäid vastu võtmata oma kinnistuga seonduvad investeerimisotsused, sest vastustaja tegevusetuse tõttu valitses teadmatus ja määramatus, kuidas ja millal detailplaneeringu menetlus jätkub ja lõpeb. Samuti rõhutab kaebaja seal, et ei saa eeldada, et saamata jäänud tulu peaks tingimata seonduma kinnistu võimaliku võõrandamishinnaga, vaid kaebaja oleks võinud kinnistu ka näiteks välja rentida. Kaebaja selgitab veel, et üheks kinnisvaralt tulu teenimise viisiks on selle väärindamine näiteks läbi detailplaneeringu koostamise, millisel juhul sõltub investeeringu tootlus otseselt detailplaneeringu menetluse kestusest. Kaebaja toob näite, et kui detailplaneeringu kehtestamine tõstaks kinnistu väärtust 50% võrra, tähendaks see, et 2-3-
aastase menetlusaja puhul oleks tootlus 25% aastas, 10-aastase menetlusaja puhul aga ainult 5% aastas. Kaebaja on seisukohal, et saamata jäänud tulu tekib tal sõltumata sellest, kas Koidu kinnistu väärtus on aja jooksul tõusnud, ent kaebaja ei ole saanud seda väärtuse tõusu detailplaneeringu menetlemisega venitamise tõttu mõistlikult realiseerida.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
10.Rae vald vaidleb Pühamäe Arenduse OÜ kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja on seisukohal, et ta ei olnud tegevusetu ajavahemikel 2. aprillist 2013 2. juunini 2013 (ehk kohtuasjas nr 3-11-1648 tehtud kohtuotsusega otsuse tegemiseks määratud kahekuuline ajavahemik), 4. juunist 2013 28. oktoobrini 2013 (ehk Rae vallavalitsuse korralduse nr 597 tegemise ja haldusasjas nr 3-13-1440 selle tühistamise vaheline ajavahemik), 29. oktoobrist 2013 28. detsembrini 2013 (ehk haldusasjas nr 3-13-1440 uue otsuse tegemiseks antud 2-kuuline ajavahemik) ning 9. juunist 2015 27. jaanuarini 2016 (Rae Vallavalitsuse korralduse nr 909 vastu võtmise ja kaebuse esitamise vaheline ajavahemik).
11.Vastustaja hinnangul puudub põhjuslik seos kahju ja vastustaja tegevusetuse vahel, sest väidetav tehing, millelt kaebaja oleks väidetavalt saanud tulu teenida, jäi ära kaebaja enda otsusel. Vastustaja toob välja, et vaidlusaluse detailplaneeringu algatamise otsuses oli selgelt sätestatud arenduslepingu sõlmimise vajadus ning kuni seda lepingut polnud sõlmitud, ei saanud kaebajal tekkida mingisugust õiguspärast ootust. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringu vastu võtmine viibis tegelikult kaebajast tulenevalt kuna kaebaja ei soostunud sõlmima vallaga lepingut arenduskohustuste üle võtmise kohta, mis on valla poolt aga vääramatu tingimus detailplaneeringu vastu võtmiseks.
12.Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-2-1-157-15, rõhutab vastustaja, et kaebaja ei ole ära tõendanud, et tal oli tegelik ja reaalne plaan Koidu kinnistu võõrandamiseks ja müügitulu investeerimiseks, mistõttu ei ole saamata jäänud tulu hüvitamine õigustatud. Vastustaja hinnangul on kaebaja väidetav kahju puhtspekulatiivne ja abstraktne. Vastustaja leiab, et kaebaja põhjendus „jätsin kasuliku tehingu tegemata, kuna lootsin menetluses viivituse puudumist“ on spekulatiivne, senises kohtupraktikas tunnustamata ning vastustaja jaoks selgelt ettenägematu. Vastustaja leiab, et kaebaja ei ole järginud kohtuasjas 3-2-1-157-15 kirjeldatud tõendamisstandardit saamata jäänud tulu tõendamiseks ehk ei ole tegelikult näidanud ära, millist tulu ja mil ́ moel oleks ta vastustaja viivituse puudumise korral saanud.
13.Vastustaja toob välja, et kaebaja ei ole esitanud kohast tõendit selle kohta, milline oli Koidu kinnistu väärtus ajal, mil ́ ta seda väidetavalt võõrandada kavatses. Vastustaja ei pea asjakohaseks kaebaja esitatud ekspertarvamust, sest esiteks on selles kinnistu väärtus arvutatud lähtudes võimalikust ehitusõigusest, mida sellel kinnistul ei ole, teiseks aga pole hindamisel arvesse võetud detailplaneeringu vastu võtmise ja kehtestamise eelduseks olevate arenduskohustuste võimalikku maksumust. Vastustaja peab kohatuteks ka ekspertarvamuses toodud võrdlusobjekte. Vastustaja hinnangul kajastab Koidu kinnistu tegelikku väärtust eelnimetatud hindamisaktist objektiivsemalt nimetatud kinnistuga 11. novembril 2009 toimunud müügitehing ja koostatud müügileping (kd I, tl. 143), millega kaebaja omandas kinnistu umbes 68 000 euro eest. Vastustaja möönab, et kinnistute hinnad 2009. aasta novembri ja 2013. aasta jaanuari vahelisel ajal kahtlemata tõusid, ent see hinnatõus ei saanud mitte mingil juhul olla nii suur.
-4-
14.Viidates VÕS § 127 lõikele 5, juhib vastustaja tähelepanu sellele, et kaebaja on unustanud, et väidetava müügitehingu „ära jäämisel“ ei kadunud ära algne investeering. Vastustaja leiab, et kaebaja poolt välja toodud metoodika nullib kaebaja väidetava saamata jäänud tulu täpselt ühtmoodi sõltumata sellest, milline oli Koidu kinnistu tegelik turuväärtus 2013. aasta jaanuaris. Kaebuses nimetatud kahju suuruse osas märgib vastustaja, et isegi kui õige oleks kaebaja väide, et vara mõistlik tootlus perioodil 2013 kuni 2016 oleks võinud olla 8,05% aastas, siis kehtiks see ühtviisi nii raha kui kinnisvara kohta, mis tähendab et kui kaebaja väidetavast „alternatiivinvesteeringu“ tootlusest arvata kooskõlas VÕS § 127 lõikega 5 maha kaebaja tegeliku kinnisvarainvesteeringu tootlus, on tulemuseks 0. Siiski juhib vastustaja tähelepanu sellele, et Koidu kinnistu väärtuse tegelik kasv perioodil 28. jaanuarist 2013 27. jaanuarini 2016 võis olla suurem kui 8,05% aastas. Siinkohal viitab vastustaja hinnastatistikale kinnisvaraportaalis kv.ee, kust selgub, et Peetris asuvate maatükkide kinnisvarainvesteeringute keskmine väärtuse kasv sel ́ perioodil oli 29,4% aastas.
15.Mis puudutab kaebaja väidet 8,05%-lise investeeringutootluse kohta, siis leiab vastustaja, et kaebaja poolt aluseks võetud määr ei kajasta mitte kuidagi seaduslikku intressi ega viivist ning seetõttu pole ka mistahes põhjust arvata, et investeeringu mõistlikuks tootluseks tuleks pidada seaduses sätestatud viivise määra.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
16.Käesolevas kohtuasjas 22. mail 2018 tehtud kohtumäärusega peatasin Pühamäe Arenduse OÜ kaebuse menetluse osas, mis puudutab nõuet hüvitada kahju, mis tekkis 9. juuni 2015 ja
27.jaanuari 2016 vahelisel perioodil. Käesoleva osaotsusega lahendan kaebuse niisiis osas, mis puudutab nõuet hüvitada kahju, mis tekkis kaebuse kohaselt perioodil 28. jaanuarist 2013 kuni 8. juunini 2015. Kuivõrd menetlusosaliste menetluskulud ei ole üheselt seostatavad erinevate osaotsustega lahendatavate nõude osadega, pean otstarbekaks jätta menetluskulude jagamise küsimus lahendamiseks koos tulevikus tehtava teise osaotsusega.
17.Vaadanud läbi poolte seisukohad ja nende kinnituseks esitatud tõendid, leian, et Pühamäe Arenduse OÜ kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Kaebajal on küll õigus selles, et Rae vald on Koidu kinnistu detailplaneeringu vastu võtmise otsustamisega õigusvastaselt viivitanud, ent kaebaja väide, et kõnealune viivitus tingis kaebajal loodetud tulu saamata jäämise, on põhjendamatu. Esiteks on kaebaja väited tulu saamata jäämise kohta abstraktsed kuna kaebaja ei ole ei kirjeldanud ega tõendanud, millist konkreetset tulu ta saanud oleks. Siinkohal ei ole küsimus mitte selles, et kaebaja ei oleks piisavalt tõendanud kahju suurust, vaid selles, et kaebaja ei ole, vaatamata kohtu ja vastustaja poolt sellele tähelepanu juhtimisele, selgelt määratlenud, millise kahju hüvitamist ta nõuab. Abstraktse saamata jäänud tulu hüvitamine ei ole võimalik. Teiseks ei saaks isegi kaebaja poolt kirjeldatud abstraktse investeeringutulu saamata jäämine ühelgi juhul olla põhjuslikus seoses vastustaja viivitusega, kuna vastustaja viivitus iseenesest ei takistanud kaebajal tulu saamiseks vajalike tehingute või toimingute tegemist.
18.Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lõigetest 1, 2 ja 3 tuleneb, et isikul, kelle subjektiivseid õigusi on haldusorgan haldusakti õigeaegselt andmata jätmisega rikkunud, on õigus nõuda sellise tema subjektiivseid õigusi rikkuva viivitusega talle tekitatud kahju, sealhulgas saamata jäänud tulu hüvitamist. Saamata jäänud tuluks on VÕS § 128 lõike 4 kohaselt kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu (st. antud juhul isiku -5-
õigusi rikkuvat haldusorgani viivitust) ei oleks esinenud. Neist sätetest tulenevalt tuleb haldusorgani tegevusetusega tekitatud mittevaralise kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks tuvastada esiteks see, et haldusorgan viivitas haldusakti andmisega õigusvastaselt ning teiseks see, et juhul kui kõnealust õigusvastast viivitust ei oleks esinenud ehk kui haldusorgan oleks haldusakti andnud õigusvastase viivituseta, oleks kannatanu asjaolusid arvestades saanud tõenäoliselt mingisuguse konkreetse kasu, millest ta aga viivituse tõttu ilma jäi.
19.Käesoleval juhul on ilmne, et vastustaja on Koidu kinnistu detailplaneeringu vastu võtmise otsustamisega ebamõistlikult ja õigusvastaselt viivitanud. Siinkohal piisab üksnes viitest sellele, et sellise õigusvastase viivituse tuvastas Tallinna Ringkonnakohus juba 28. veebruari 2013. aasta kohtuotsuses 3-11-1648. Ringkonnakohus ei ütle küll otse, millal õigusvastane viivitus algas, ent eelnimetatud kohtuotsuse põhjendava osa punktist 13 saab üheselt järeldada, et ringkonnakohtu hinnangul oli vastustaja õigusvastases viivituses igal juhul kõnealuses asjas halduskohtu otsuse tegemise ajal ehk 20. novembril 2012. Käesolevas asjas ei ole pooled esitanud ühtki argumenti ega tõendit, mis sunniks asuma selles küsimuses teistsugusele seisukohale.
20.Õigusvastane viivitus lõppes minu hinnangul 9. juunil 2015, mil ́ Rae Vallavalitsus tegi korralduse nr 909 vaidlusaluse detailplaneeringu vastu võtmata jätmise kohta. Viivituse kui tegevusetuse hindamine saab toimuda üksnes tagasivaates. Käesoleva kohtuotsuse tegemise ajal vaidlusaluse detailplaneeringu menetlusele tagasi vaadates on ilmne, et kuni 9. juuni 2015 korralduse tegemiseni oli detailplaneeringu vastu võtmise küsimus lahendamata. Sellises tagasivaates viivituse hindamise seisukohast ei ole mingisugust tähtsust Rae Vallavalitsuse 4. juuni 2013 korraldusel nr 597, kuna see korraldus on kohtuotsusega tühistatud. Selle haldusakti ning selle kohta tehtud kohtumenetluse võib viivituse hindamisel ajateljelt lihtsalt välja arvata, sest mingisugust reaalset muudatust kaebaja õiguslikus ega faktilises olukorras 4. juuni 2013. aasta korraldus lõppkokkuvõttes ei tekitanud. Lõpptulemuse seisukohast oli tegemist mõttetu haldustegevusega. Seetõttu ei nõustu ma vastustaja 6. mai 2015. aasta kirjaliku seletuse punktides 11 kuni 14 esitatud seisukohaga, et vastustaja ei olnud vahepeal tegevusetu. Antud juhul ei ole küsimus selles, kas või mida vastustaja vahepealsel ajal tegi, vaid selles, et vaatamata vastustaja poolt vahepeal tehtule on detailplaneeringu vastu võtmise küsimus lahendatud alles 9. juunil 2015. Eelviidatud kohtuotsuses leidis ringkonnakohus, et detailplaneeringu vastu võtmise otsustamiseks puudusid vastustajal juba varem takistused. Ringkonnakohtu otsuses (või ka hiljem haldusasjas nr 3-13-1440 tehtud halduskohtu otsuses) vastustajale asjas uue otsuse tegemiseks antud tähtaeg ei tähendanud seda, et selle tähtaja jooksul muutuks juba varem alanud viivitus olematuks või et see katkestaks viivituse. Haldusorgan on haldusakti andmisega õigusvastases viivituses alates päevast, mil ́ ta oleks pidanud haldusakti andma kuni päevani, mil ́ ta selle tegelikult annab. Viivituse katkemisest saaks rääkida haldusakti andmist objektiivselt takistavate asjaolude korral, ent käesoleval juhul selliseid ei esine.
21.Käesoleva vaidluse kontekstis saaks VÕS § 128 lõike 4 kohaselt saamata jäänud tuluna hüvitamisele kuuluda kasu, mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui Rae vald ei oleks detailplaneeringu vastu võtmise otsustamisega õigusvastaselt viivitanud. Kuivõrd kaebaja nõuab hüvitist kahju eest, mis tekkis alates 28. jaanuarist 2013, siis tähendab see, et saamata jäänud tuluks saab olla kasu, mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui vastustaja oleks detailplaneeringu vastu võtnud või selle vastu võtmisest keeldumise otsuse teinud hiljemalt
27.jaanuariks 2013. -6-
22.Kasu tõenäoline saamine VÕS § 128 lõike 4 tähenduses tähendab seda, et kõiki asjaolusid arvestades oleks eluliselt kõige usutavam, et kannatanu oleks kasu saanud. Mingisuguse kasu saamise tõenäosuse hindamine eeldab igal juhul seda, et väidetav kasu, mis saamata jäi, on selgelt määratletud. See tähendab seda, et isik, kes nõuab õigusvastase tegevuse või tegevusetusega põhjustatud saamata jäänud tulu hüvitamist, peab selgelt määratlema, millist tulu ta selle tegevuse või tegevusetuse puudumise korral saanud oleks. See, millise saamata jäänud tulu hüvitamist kaebaja nõuab, on kaebaja enda otsustada. Teisisõnu valib kaebaja ise, kuidas ta kaebuses saamata jäänud tulu määratleb ning kaebaja kohustus on esitada tõendid, mis veenaksid selles, et kõiki asjaolusid arvestades oleks ta haldusorgani õiguspärase käitumise korral just sellise kasu saanud. See, kuidas kaebaja saamata jäänud tulu kaebuses määratleb, määrab ära kaebuse nõude ulatuse ja seeläbi ka kohtuliku kontrolli ulatuse. See tähendab seda, et saamata jäänud tulu hüvitamiseks esitatud kaebuse lahendamisel on kohtu ülesanne kontrollida seda, kas vastustaja õigusvastase käitumise puudumisel oleks kaebaja asjaolusid arvestades tõenäoliselt saanud sellise kasu, nagu kaebaja kaebuses määratlenud on või mitte. Kohus ei saa hinnata seda, kas kaebaja oleks võinud saada mingisugust muud liiki kasu. Saamata jäänud tulu hüvitamise nõude rahuldamine saab põhineda kaebaja poolt antud kahju määratluse ja seda kahju kinnitavate tõendite pinnalt tekkinud veendumusel, et just kaebuses kirjeldatud kasu on kaebajal saamata jäänud. Saamata jäänud tulu liialt abstraktne kirjeldamine või liialt üldised väited sellise tulu saamise tõenäosuse kohta õigustavad hüvitise välja mõistmata jätmist.
23.Kaebaja on korduvalt viidanud VÕS § 127 lõikele 6 ning Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3-1-13-06, kus on leitud, et saamata jäänud tulu suuruse täpne tuvastamine on väga keeruline, ent raskused kahju täpse suuruse kindlaks määramisel ei õigusta tekkinud kahju eest hüvitise välja mõistmata jätmist. Kaebaja näib eeltoodust olevat teinud aga eksliku järelduse, nagu saaks hüvitist nõuda abstraktselt kirjeldatud saamata jäänud tulu eest. VÕS § 127 lõige 6 kuulub kohaldamisele olukorras, kus on piisavalt veenvalt tõendatud, milles konkreetne kahju seisnes ehk on veenvalt tuvastatud, et kaebaja oleks tema õigusi rikkuva viivituse puudumise korral saanud teatud konkreetsetel asjaoludel teatud konkreetset liiki kasu, ent selle kasu täpset suurust ei ole võimalik otseselt tõendada. Eelviidatud otsuses käsitles Riigikohus olukorda, kus haldusorgan oli õigusvastaselt viivitanud ehitusloa välja andmisega ettevõtjale, kes soovis selle alusel rajada tanklat ning kes kahju hüvitamiseks esitanud kaebuses väitis, et ehitusloa õigeaegse välja andmise korral oleks ta saanud hakata varem teenima tankla käitamisest sellist kasu, nagu ta teenis teiste tema poolt käitatavate sarnaste tanklatega. VÕS § 127 lõige 6 puudutab niisiis üksnes kahju suurust, mitte selle olemust. Kaebaja ei saa VÕS § 127 lõikele 6 tuginedes nõuda abstraktse saamata jäänud tulu hüvitamist, määratlemata konkreetselt ära, mil ́ moel ta selle tulu saanud oleks ja kuidas haldusorgani õigusvastane tegevus seda takistas.
24.Leian, et käesoleval juhul ei ole kaebaja põhjendanud ega tõendanud mistahes konkreetse tulu saamata jäämist. Kaebaja väited tulu saamise võimaluse kohta on, kuigi vastustaja on sellele tähelepanu juhtinud, sedavõrd abstraktsed ja tõendamata, et saamata jäänud tulu hüvitamise nõude rahuldamine on välistatud. Ka käesolevas kohtuasjas tehtud 18. septembri 2017 kohtunõudes (kd II, tl 8 jj) on kaebaja tähelepanu juhitud sellele, et ta peab täpsustama, millise konkreetse kahju hüvitamist ta nõuab. Sellele vaatamata on kaebaja jäänud abstraktse kahju määratluse juurde.
-7-
25.Kaebaja on sisuliselt seisukohal, et vastustaja viivituse tõttu ei olnud tal võimalik teenida kasu Koidu kinnistu väärtuselt. Vastustaja on õigesti välja toonud selle, et kaebaja ei ole veenvalt kirjeldanud, kaugeltki mitte tõendanud ühtki realistlikku kasu saamise võimalust, millest ta oleks vastustaja viivituse tõttu ilma jäänud. Algselt esitatud kaebuses viitas kaebaja võimalusele teenida aastas 8,05%-list investeerimiskasu kinnistu müügiväärtuselt. Kaebaja ei ole esitanud ühtki realistlikku ja tõenäosuse seisukohast sisulist hindamist võimaldavat käsitlust selle kohta, millisel viisil ta sellise kasu saanud oleks. Saamata jäänud tulu hüvitamise nõuet ei saa põhimõtteliselt põhjendada üksnes viitega sellele, et väidetaval kannatanul oleks olnud võimalik leida mõni tulus viis kasu teenimiseks.
26.Selle poolest erinebki käesolev kaebus väga selgelt Riigikohtu poolt haldusasjas nr 3-3-113-06 käsitletud juhtumist. Viimati nimetatud juhul kirjeldas kaebaja konkreetselt, kuidas ja millist kasu oleks ta ehitusloa õigeaegse andmise korral saanud ning kohus hindas selle kirjelduse eluliselt usutavaks. Samamoodi oli näiteks Riigikohtu poolt kohtuasjas 3-2-1-157-15 käsitletud kohtuasjas, kus vaidlus taandus küsimusele, kas kasu saamata jäämise ja õigusvastase tegevuse vaheline põhjuslik seos on tõendatud, ent kus hagejaks olev krediidiasutus oli selgelt määratlenud väidetava kahju, milleks oli kohtutäituri poolt õigusvastaselt kinni peetud summale vastava summa tavapärasest väljalaenamisest saadav intressitulu. Käesoleval juhul ei ole kaebaja ühtki konkreetset ja realistlikku kasu saamise võimalust kirjeldanud, vaid piirdunud väga abstraktse väitega, et mingisugusel täpselt teadmata moel oleks tal olnud võimalik saada kaebuses nimetatud suurusega kasu. Kaebaja väite abstraktsus on veelgi silmatorkavam 22. juunil 2018 esitatud kirjaliku seisukoha valguses. Nimelt kui varem on kaebaja arusaadavalt kirjeldanud (küll umbmääraselt) kasu saamist kinnistu müügiväärtusele vastava rahasumma investeerimisest, siis eelviidatud dokumendis esitatud väidete kohaselt oleks kasu võinud saada ka muul moel, näiteks kinnistu välja rentimisest. Sisuliselt on kaebaja niisiis kaebuses väitnud, et kui vastustaja ei oleks planeeringu vastu võtmisega viivitanud, oleks kaebaja saanud 2013. aasta jaanuari ja 2015. aasta juunikuu vahelisel ajal teenida mingisugusel täpselt teadmata moel 275 347,80 eurot. Niivõrd abstraktselt kirjeldatud kasu saamist ei ole võimalik pidada tõenäoliseks VÕS § 128 lõike 4 tähenduses. Kordan, et siinkohal ei ole küsimus mitte selles, et kaebaja ei ole kahju suurust puudutavaid väiteid piisavalt tõendanud, vaid selles, et kaebaja ei ole üldse suutnud kirjeldada, milline konkreetne kasu tal saamata jäi.
27.Nagu öeldud, ei piisa saamata jäänud tulu kirjeldamiseks abstraktsest viitest võimalusele mingil moel kasu teenida. Kuivõrd konkreetse kahju olemus on element, mis piiritleb (kõrvuti hüvitise suurusega) hüvitamiskaebuse nõude ning kuivõrd nõude määratlemine on kaebaja ainuõigus (ehk kaebaja võib nõuda just seda, mida ise soovib), ei ole minu hinnangul kohtul uurimispõhimõttest tulenevalt vajalik ega võimalik nõuda kaebajalt sellises olukorras, nagu käesolev, saamata jäänud tulu kirjelduse täpsustamist. Juba 18. septembri 2017 kohtunõudes on kaebaja tähelepanu juhitud sellele, et kohus ei saa asuda sisustama kaebaja nõuet kaebaja eest. Siinkohal on minu hinnangul ka oluline, et erinevalt otsesest varalisest kahjust ei ole saamata jäänud tulu objektiivne kategooria, vaid sõltub suurel määral sellest, millised olid konkreetse kaebaja subjektiivsed kavatsused ja konkreetsetest asjaoludest sõltuvad võimalused kasu saamiseks. Kui kaebaja kirjeldab kaotatud kasu saamise võimalust mingil konkreetsel moel, saab ja peab kohus hindama, kas sellise kasu saamine oli tõenäoline või mitte. Kohus ei saa kaebajalt nõude piire määratleva kahju olemuse täpsustamist nõudes asuda sisuliselt uurima seda, kas kaebajal oleks olnud võimalik saada kasu mingil muul, kui kaebuses kirjeldatud moel. Käesoleva kohtuasja menetlust silmas pidades, sealhulgas kohtu -8-
poolt antud võimalusi kaebuse täpsustamiseks ning vastustaja vastuväiteid, mis puudutavad kaebuse ebakonkreetsust, on selge, et kaebajal ei ole olnud tegelikult mitte ühtki konkreetset ja realistlikku tulu saamise plaani, mille realiseerimist oleks vastustaja viivitus kasvõi teoreetiliselt takistada saanud.
28.Veelgi olulisem on minu meelest käesoleva kaebuse puhul aga see, et isegi kaebaja abstraktsest kahju kirjeldusest lähtudes on kahju hüvitamise nõude rahuldamine välistatud kuna väidetava kasu saamise võimalusest ilma jäämise ning valla viivituse vahel puudub põhjuslik seos. Sisuliselt väidab kaebaja, et tema investeering seisis tulutult. Põhjuslik seos haldusorgani tegevusetuse ja isiku vara tulutult seismisest kasu saamata jäämise vahel tähendab seda, et otsene põhjus, mis välistas kasu saamise, oli kõnealune viivitus ning kui viivitust ei oleks esinenud, oleks isik kõige tõenäolisemalt kasu saanud. Käesoleval juhul tuleb aga tähele panna, et detailplaneeringu vastu võtmisega viivitamine ei takistanud kaebajal mistahes moel kinnistu väärtuselt tulu teenimist. Kaebaja väide, et detailplaneeringu vastu võtmisega viivitamine takistas tal kinnistu müümist ja sellest saadava raha tulusalt investeerimist või kinnistu rendile andmist ja renditulu teenimist, ei ole põhjendatud. Detailplaneeringu menetlus ei takistanud kaebajal kuidagi ei kinnistu müümist ega rendile andmist. Selle poolest erineb käesolev juhtum samuti põhimõtteliselt nii Riigikohtu poolt haldusasjas nr 3-3-1-13-06 kui ka tsiviilasjas nr 3-2-1-157-15 käsitletud juhtumist. Neist esimesena nimetatu puhul seisnes põhjuslik seos tulu samata jäämise ja viivituse vahel selles, et konkreetse ehitusloa andmisega viivitamine takistas kaebajal tankla rajamist ja käitamist. Käesoleval juhul ei oleks detailplaneeringu vastu võtmise otsus kaebaja õiguslikku ega majanduslikku olukorda muutnud ligilähedaseltki võrreldes sellega, kuidas muutis seda ehitusloa väljastamine haldusasjas 3-3-1-13-06 käsitletud juhtumi puhul. Käesoleval juhul omandas kaebaja 2009. aasta novembris kehtiva detailplaneeringuta maatulundusmaa sihtotstarbega maa. Sama kehtiva detailplaneeringuta sihtotstarbeta maatükk oli kaebaja omandis ka 2013. aasta jaanuarist kuni 2015. aasta juunini. Täpselt samasugune kehtiva detailplaneeringuta maatulundusmaa tükk oleks kaebajal olnud ka siis, kui detailplaneeringu vastu võtmist või vastu võtmata jätmist tehtud otsus oleks vastu võetud enne käesolevas kohtuasjas käsitletava vastustaja viivituse algust ehk 2013. aasta jaanuaris. Detailplaneeringu vastu võtmine ei anna kinnistu omanikule õigust detailplaneeringut realiseerima asuda, vaid vastu võtmise etapile järgneb planeeringu avalik väljapanek, võimalike vastuväidete esitamine ning seejärel kohaliku omavalitsuse volikogu väga avara kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise kohta. Seega erinevalt haldusasjas 3-3-1-13-06 käsitletud juhtumist, kus haldusorgan viivitas õigusvastaselt kaebajale konkreetset kasu anda võiva subjektiivse õiguse (ehitusloa) andmisega, samuti erinevalt tsiviilasjas nr 3-2-1-157-15 käsitletud juhtumist, kus avaliku võimu kandja pidas kinni isiku raha, mida isik seetõttu reaalselt kasutada ei saanud, ei oleks käesoleval juhul haldusorgani viivituse puudumine pannud kaebajat kasu teenimise võimaluste osas paremasse olukorda, kui ta oli selle viivituse tingimustes.
29.Mis puudutab kaebaja 22. juuni 2018 menetlusdokumendis esitatud käsitlust, et kinnisvara detailplaneeringuga väärindamisel sõltub investeeringu tootlikkus detailplaneeringu menetluse kestusest, siis iseenesest on see väide mõistagi õige ning kaebaja toodud näide korrektne. Käesoleva vaidluse seisukohast on see aga asjakohatu põhjusel, et vaidlusalust detailplaneeringut ei ole seniajani kehtestatud ja selle kehtestamine või mittekehtestamine on täpselt prognoosimatu, ent pooltevaheliseks komistuskiviks saanud arenduskohustuse osas kokkuleppe mitte saavutamise korral asjaolusid arvestades pigem vähetõenäoline. Ühelgi -9-
juhul ei saa kaebaja käesoleval ajal väita, et tal on vastustaja viivituse tõttu jäänud saamata mingisugune kasu, mille ta oleks saanud vaidlusaluse detailplaneeringu realiseerimisest või kinnistu väärtuse tõusust seoses detailplaneeringu olemasoluga. Nõustun, et vald on rikkunud kaebaja subjektiivset õigust heale haldusele ning detailplaneeringu menetlemisele mõistliku aja jooksul. Kaebaja kirjeldatud saamata jäänud tulu hüvitamiseks pole aga sellegipoolest alust, kuna esiteks ei takistanud pooleliolev detailplaneeringu menetlus iseenesest kaebajal mistahes investeerimisotsuste tegemist ja investeerimistulu saamist (erinevalt näiteks ehitusloa puudumisest, mis ehitamist takistab) ning teiseks ei oleks kaebaja tema poolt kirjeldatud investeerimisotsuste tegemise seisukohast või kasu saamise seisukohast üheski mõttes paremas olukorras tulenevalt sellest, et vald oleks detailplaneeringu vastu võtmise küsimuses otsuse varem teinud. Põhjuseks, miks kaebaja aastatel 2013. aasta jaanuarist 2015. aasta maini Koidu kinnistu väärtuselt mistahes tulu ei teeninud, oli kaebaja enese otsus. Olen põhimõtteliselt nõus, et kaebajal oli raske teha ratsionaalset otsustust, näiteks valida, kas müüa kinnistu detailplaneeringuta maatulundusmaana ja investeerida saadud raha mingil paremal moel või jääda, vaatamata pikalt kestnud detailplaneeringu menetlusele, siiski lootma detailplaneeringu tulevasele kehtestamisele ja vara väärtuse kasvule sellest tulenevalt. See aga ei tähenda, et kaebajal jäi tulu saamata vastustaja viivituse tõttu. Vastustaja viivituse puudumine ei oleks pannud kaebajat olukorda, kus ta tõenäoliselt oleks saanud mingisugust sellist tulu, mida vastustaja viivituse olukorras saada võinud ei oleks. Ka selle poolest erineb käesolev juhtum Riigikohtu poolt haldusasjas 3-3-1-13-06 käsitletud juhtumist. Viimati nimetatud puhul kirjeldas kaebaja loogiliselt konkreetse kasu saamise võimalust, mis seisnes tankla käitamisest kasumi teenimises. Viidatud kohtuasjas leidis tuvastamist, et puudusid takistused ehitusloa (ehk kaebaja väidetava kasu saamise eelduseks oleva subjektiive õiguse) varasemaks andmiseks. Ehitusloa puudumine takistas aga tankla rajamist ning seeläbi ei olnud kaebajal võimalik saada tankla käitamisest kasu. Käesoleval juhul ei takistanud detailplaneeringu menetlus, kuigi see õigusvastaselt venis, kaebajal mistahes kasu saamist. Vastustaja viivituse puudumine ei oleks andnud kaebajale mingisugust sellist subjektiivset õigust, mis oleks vahetult andnud võimaluse kasu saada. Selline õigus võiks tulevikus tekkida detailplaneeringu kehtestamisest, ent võimalus, et kõnealune detailplaneering oleks kehtestatud ja kaebaja oleks saanud realiseerida oma algse äriplaani, isegi juhul kui detailplaneering oleks õigeaegselt vastu võetud oleks, on hüpoteetiline. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur Kohtunik
- 10 -
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.