Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

3-15-2481 Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.04.2018, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-15-2481 osas, mis hõlmab ehitusprojekti seletuskirjas II etapis kirjeldatud ehitustöid, s.o millega ehitatakse ringi maja konstruktsioone, muudetakse ruumide jaotust, muudetakse ehitise tehnilisi andmeid, muudetakse ja laiendatakse telekommunikatsioone, muudetakse eluruumide ja mitteeluruumide andmeid ning muutuvad ruumide kasutusotstarve ja pindalad jne. Kaebaja õigusi ei riku ehitusprojektis kirjeldatud I etapi renoveerimis- ja ehitustööd, mis jäävad korteriomandi M2 reaalosa piiridesse. Ehitusloa nr 1512241/00352 väljastamine rikub kaebaja subjektiivseid õigusi, piirates kaebaja õigust talle kuuluvat korteriomandit ja mõttelist osa korteriühistu liikmete omandist vallata, kasutada ja käsutada. Ehitamine võib kujutada ohtu nii kaebaja kui teiste elanike elule ja tervisele. Ehitusloa väljastamine ei ole põhjendatud ega õiguspärane, otsus on tehtud oluliste kaalutlusvigadega. Ehitusprojektis kirjeldatud II etapi tööd rikuvad kaebaja õigusi, kuna ta ei ole nõusolekut projektile andnud. II etapi tööde teostamiseks pidanuks olema kõigi kaasomanike nõusolek. Rekonstrueerimisprojekt hõlmab korteriomandi M2 kasutusotstarbe muutmist baarrestoraniks, kaasomandis oleva soojussõlme liitmist korteriomandiga M2 ning selle kasutuselevõtmist restoran-baari köögina. Kaebaja sellise kasutusotstarbe muutmisega ei nõustu. Arendajad lõhkusid ilma ehitusloata ja kaasomanike nõusolekuta avause kaasomandis olevasse soojussõlme eesmärgiga see hõivata ja restoraniköögina ainukasutusse võtta; see tegevus peatati Tehnilise Järelevalve Ameti (TJA) poolt. Kaebaja on esitanud maakohtule hagiavalduse omavoliliselt lõhutud avause likvideerimiseks ja edaspidisest rikkumisest hoidumiseks. Vastustaja ei ole ehitusloa andmisel nõudnud täiendavaid uuringuid, ehitamine on ohtlik. Eluhoone on 30 m kõrge ja varisemisohtlik. Pikk 15 maja A osa on vajunud – fassaadi väljakalle on tänava poole 70 cm ja moodustab 7 cm iga meetri kohta. Ehitusloa väljaandmise eel pidanuks kaaluma ehitustegevuse ohtlikkust, nõudma täiendavaid ehitusuuringuid ja konstruktsioonide tugevusuuringuid. Planeeritud on 25 m pika hoone F (M1) raudbetoonist vahelae lammutamine, arvestamata ja kaalumata ohtu kõrvalasuvatele korteriomanditele 5 ja

3-15-2481 ehitajale. Ehituslikud võtted, millest sõltub konstruktsioonide kandevõime, tuleb enne rakendamist kajastada projektis ja järelevalveasutus peab need ehitusloaga heaks kiitma. H. Kase ekspertiis kinnitab hoone vajumist. Projektis on esitatud teadlikult valeandmeid. Kaasomandis olevad pööningupinnad on tahtlikult väiksemaks tehtud võrreldes olemasolevate mõõdistuste ja eksplikatsiooniga. Kaebaja jääb üldkasutatavate pindade väljaehitamisel ilma kaasomandi osast, mida tal on õigus saada. Lisaks ei ole kõik kaasomandis olevad ruumid üle mõõdetud (M1 kohal olev pööning on vähemalt 20‒30 m2, mida kavandatakse likvideerida, vähendades sellega kaasomandi osa). Kaebaja korteriomandi tegelik pind on ehitisregistri andmetel 89,10 m2, mitte 71,9 m2, nagu nähtub kinnistusraamatust. Ka ei ole ehitusloa taotleja esitatud andmete järgi osades korterites, sh kaebaja korteris, WC-d. Ehitusloa taotleja on vääralt märkinud, et kinnistu kütteks on kõigil juhtudel kaugküte, sest korterites nr 3 ja 6 on gaasiküte. Kaasomandis olevale pööningule kavandatavates korteriomandites tuleks küttetrass alles välja ehitada, kuid puudub kaasomanike sellekohane kokkulepe. Korteris M1 pole mingit kütet olnud ning ülejäänud korterid on kaugküttel. Ehitusluba on õigusvastane. Halduskohus peab ehitusloa vaidlustamisel kontrollima, kas pädev asutus on ehitusjärelevalve käigus veendunud, et ehitustehniliselt on välistatud ümberehitustöödest tulenev oht kaasomanike elule, tervisele ja varale (Riigikohtu lahend nr 33-1-67-01, p 2). Tarindite kandevõime on oluline asjaolu ehitusloa kehtetuks tunnistamise kaalumisel. Ehitusluba usaldanud isiku võimalik õiguspärane ootus ei saa õigustada niisuguse ehitusloa muutumatul kujul jõusse jätmist, mille puhul ei ole tagatud ohutus nõutaval tasemel (ehitusseadustiku (EhS) § 28 lg 1 p 1, § 61 lg 1 p 9; Riigikohtu lahend nr 3-3-1-46-13, p 22). Ehitis on TJA 17.03.2015 ettekirjutusega nr 16-2/15/0211 tunnistatud avariiohtlikuks. Ehitusluba ei käsitle ehitise avariiohtlikkust ega sea ühtegi selgesisulist nõuet ohutu ehitamise tagamiseks, mis on selges vastuolus EhS §-st 8 tuleneva ohutuse põhimõttega. Ehitusloas sisalduvad vormivead ja tegelikkusele mittevastavad asjaolud. Uueks korruselisuseks on märgitud 4, kuid olemasolevale kolmele korrusele lisaks on plaanitud ehitada täiendavalt 2 korrust. Lisaks soojustatakse kaks ülemist pööningut, mis tähendab, et korruselisus peaks olema 7-kordne. Ehitusloas on märgitud, et maa sihtotstarve ei muutu, kuid seletuskirja andmetel on kavandatud senise sihtotstarbe (45% elamumaa ja 55% ärimaa) asemele uus sihtotstarve (60% elamumaa ja 30% ärimaa). Lisaks erineb ehitusloas nähtav korteriomandite üld- ja ainukasutuses olev pindade jaotus ehitisregistri praegustest andmetest. Pikk Kinnisvara OÜ esitatud andmetel kavatsetakse iga konkreetse kaasomaniku kasutuses olev kuur/kelder (selle valdus) ära võtta (märgitakse üldpinnaks), millega sisuliselt tühistatakse kaasomanike eelnev kehtiv kokkulepe ilma kõigi kaasomanike nõusolekut omamata. Kaebaja tellis ehitusekspertiisi nr 015-188E, mille kokkuvõttest nähtub, et otsaseina vajumine on olnud pikaajaline, osaliselt tingitud vundamendi vajumisest, ent igasugused uuringud puuduvad. EhS § 14 lg 1 p 2 ja lg 2 kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamisel arvesse võtta riskianalüüse ja ehitise asukohaga seotud asjaolusid. Kui oli teada hoone vajumine, oleks pidanud määrama minimaalselt täiendava ekspertiisi või nõudma ehitusuuringut enne, kui anda ehitusluba või kanda lisatingimus loale. Kuna ehitusprojekt ei vasta nõuetele, siis ei vasta nõuetele ka ehitusluba. Kaebaja korteriomandi väärtus väheneb, mida kinnitab korteri hindamise akt. M1 muutub laost majutusasutuseks, M2 kauplusest restoraniks, M3 kontoriruumist eluruumiks. Sellega kaasneb oluline müra, turvalisus väheneb, st saabuvad negatiivsed püsivad mõjutused. Kaebaja korter asub plaanitava restorani ja majutusasutuse vahel. Ehitusloa väljastaja ei ole 4(17)

3-15-2481 arvestanud, et kasutusotstarbe muutmisega kaasneb täiendav oluline müra. Restoran-baari ehitusega ei ole täiendavat müraisolatsiooni ette nähtud, kuigi restoran-baari ruumide seinad kattuvad mitme korteriomandiga. Varasemalt ei ole kinnistul kunagi toitlustusasutust ega majutusasutust olnud, samuti muid asutusi, mille lahtioleku aeg on tavapärasest 9.00‒18.00 ajavahemikust pikem. Restoran-baarile on kavandatud vaid loomulik ventilatsioon akende kaudu, seetõttu kaasneb pidev toiduhais ja häiriv müratase, privaatsuse kadu, kuivõrd kaebaja korteriomand asub kavandatava restoran-baari akendest 2‒5 m kaugusel. Ehitusloa realiseerimine tähendab kaebaja jaoks ka korrastatuse ja turvalisuse olulist langust seoses võõraste, eeldatavasti joobes inimeste ööpäevaringse viibimisega. Kaalumata on jäetud asjaolu, et kaebajal puudub edaspidi võimalus korteriomandit eluruumina kasutada. Korterite väljaehitamiseks pööningul, samuti soojussõlme muutmiseks restorani köögiks ning nende kasutusse andmiseks puudub kaasomanike kokkulepe. Vastustaja on ebaõigesti arvestanud ühistu koosoleku otsusega. Et kaebaja andis tingimusliku nõusoleku soojussõlme renoveerimiseks projekteerimise hinnapakkumiste võtmiseks, ei tähenda, et kaebaja andis nõusoleku ehitusprojektile, sh kaasomandis oleva soojussõlme ümberehitamiseks. Kaebajat ei ole menetlusse kaasatud. Teda ei informeeritud menetluse algusest ega antud võimalust menetluse käigu ja dokumentidega tutvuda, esitada arvamusi jne, kuigi kaebaja oli selle kohta esitanud eraldi taotluse. Asjaolu, et kaebaja oli 2014. a-l kaasatud projekteerimistingimuste menetlusse, ei tähenda, et teda ehitusloa menetlusse kaasama ei peaks. Kaebajale ei ole tagatud ka ärakuulamisõigus. Ebaõiged on vastustaja ja Pikk Kinnisvara OÜ väited, justkui ei väljuks ehitustööd M2 piiridest ning ventilatsioonitöid tegema ei hakata. Kõik see on juba toimunud – loata ehitustegevus kaasomandis olevas soojussõlmes, ebaseaduslikud ja loata elektritööd maja üldkilbis, eesmärgiga võtta kaasomanike kokkuleppeta pool maja vooluvõimsusest kasutusse korteriomandile M2 (elektriprojekt puudub, kooskõlastused elektrileviga puuduvad) ning ebaseaduslikud ventilatsioonitööd (muudeti kinnistu välisilmet ja suunatakse 250 m2 ruumide ja WC-de sundväljapuhe sisehoovi, kaebaja akendest paari meetri kaugusele). Vastustaja väide, et sisehoovi kasutamine tulenevalt majutusruumide väiksest arvust ei saa olla kahjulike mõjutuste osas ülemäära suur ja öörahust kinnipidamine laieneb ka majutus- ja toitlustusasutustele, on põhjendamata, arvestades, et Tallinna linn ja selle ametid ega politsei ei ole aastakümneid tulnud toime toitlustus- ja meelelahutusasutuste poolt elanikele tekitatud kahjulike mõjutustega. Ehitusloaga kavandatavad asutused (baar-restoran ja hostel) tuleksid vahetult kaebajaga piirnevasse sisehoovi, mõlemale poole kaebaja korterit, mistõttu oleks olukord ja kaasnevad mõjutused talumatud. Kaebajal oli õigustatud ootus, et ta saaks jätkuvalt oma hästi säilinud, heas asukohas, vaikses sisehoovis asuvat korteriomandit kasutada eluruumina, et selle väärtus ei väheneks, turvalisus ja normaalne elukeskkond säiliks ning teisi kinnistul asuvaid ruume kasutataks vastavalt otstarbele.

3-15-2481 eritingimused (arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.2.2). Muinsuskaitse eritingimuste alap 4 kohaselt tuleb keldris teostada keldri tühjendus ning uuringute kava põhiselt sealset olukorda täpsustavaid uuringuid. Vajalikud kaevamistööd keldris tuleb läbi viia koos litsentsitud arheoloogilise järelevalvega. Kaevamistöödel leitud arheoloogilised leiud tuleb dokumenteerida arheoloogilise järelevalve poolt. Kui uute sissepääsude ja avade seintesse tegemine võib kaasa tuua vajumisohu, siis tuleb vastavad konstruktsiooni tugevdustööd teha enne uute sissepääsude rajamist ja avade tegemist. Vastavad lahendused nähakse ette konstruktsiooniprojektis. Ohutuse tagamine ehitamisel on nii omaniku, ehitusettevõtja kui omanikujärelevalve teostaja ülesanne. Lisaks teostavad ehitamise üle riiklikku järelevalvet kohalik omavalitsus ning ehitise kasutusjärgse ohutuse osas TJA. Kuivõrd Pikk tn 15 hoone asub muinsuskaitsealal, teostab ehitamise üle järelevalvet ka TKA. Ehitusprojektist ei nähtu kinnisasja omanikele üleliia koormavat püsiva negatiivse mõju tekkimist. Asjaolu, et mitteeluruum oli enne kauplus, ei välista selle otstarbe muutmist toitlustuspinnaks – mõlemal juhul on tegemist äriotstarbelise kasutusega. Hoone heli- ja mürakindlust käsitleb arhitektuurse põhiprojekti p 1.2.5.1.4. Tabelina on antud normikohane õhumüra isolatsiooni indeks, millest tuleb erinevate kasutusotstarvetega ruumide vahel projekti realiseerimisel kinni pidada. Vastavalt arhitektuurse põhiprojekti p-le 1.1.1.2.2, mis käsitleb ehitusprojekti aluseks olnud normdokumente, lähtutakse müra isoleerimiseks Eesti projekteerimisnormist ET-1 0110-0175 „Müra nõuded“. Öörahu küsimust reguleerib korrakaitseseadus, mille § 56 lg-s 2 on sätestatud kohustusliku öörahu aeg. Arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-s 1.4.1.2.2, mis käsitleb normdokumente, on viidatud standardile EVS-EN 1991-1-1 ning lisaks tulekahjukoormust, lumekoormust ja tuulekoormust käsitlevatele standarditele. Igale hoonele arvestatakse lähtuvalt standardist konkreetne koormus. Pikk tn 15 koormusi käsitleb arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.4.2.4. Seega on need näitajad ja nõuded kontrollitavad. Liikumiseks tuleb kasutada sisehoovi ning arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-i 1.2.5.1 kohaselt on sissepääs sisehoovis hoonesse F, kuhu plaanitakse nelja majutusruumiga puhkemaja. Kavandatud on sisehoovist läbi kirde küljes asuva uue välisukse, mis rajatakse olemasoleva akna asukohale, rajamine. Ehitusprojektist nähtuvalt ei saa sisehoovi kasutamine tulenevalt majutusruumide väiksest arvust olla ülemäära suur. Hoone korruselisus ei muutu. Seonduvalt mõõtmistehniliste vahendite arenguga võib tõesti osutuda võimalikuks varasemast täpsemate mõõtmistulemuste saamine. TLPA ülesandeks ei ole kaasomandi suuruse määramine. Kaasomanikule kuuluv kaasomandi suurus tuleb kaasomanikel lahendada omavahelise kokkuleppega. Linnavalitsuse (kui ehitusjärelevalve asutuse) poolt ehitusprojekti alusel antav ehitusluba ei saa asendada kaasomanike kokkulepet kaasomandi suuruste kohta. Arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja lk-l 40 käsitletud suitsueemaldus, mille kohaselt suitsu ja soojuse eemaldamine hoonest põhineb loomulikul tõmbel (uste ja akende kaudu), räägib üldisest suitsueemaldusest. Toitlustusettevõtte ventilatsiooni käsitleb ehitusprojekti 6. osa „Veevarustuse, kanalisatsiooni, kütte, ventilatsiooni ja jahutuse eelprojekt“. Pikk 15 ehitusprojekti 2. osast „Kooskõlastused“ nähtub, et kaasomanike enamus on ehitusprojekti lahendustega nõus ning kõigile kaasomanikele on ehitusprojekt esitatud tutvumiseks. Töödega alustamine sõltub mitmest asjaolust. Kaasomandis olevatel pindadel ei saa ehitustöö alata enne, kui kaasomanikud on sellekohase kokkuleppe sõlminud. 6(17)

3-15-2481 Ehitustöödega alustamine sõltub omanike tahtest – vastavalt EhS § 45 lg-le 1 kehtib ehitusluba viis aastat. Ehitusluba ei saa kuidagi reguleerida kaasomanikele kuuluva osa suuruse muudatust. Ehitusluba annab üksnes õiguse ehitamiseks. Hoone asub muinsuskaitsealal, seega tuleb ehitustöödeks saada luba ka TKA-lt. Kaebaja pidi juba korterit omandades olema teadlik, et 55% kinnistust võidakse kasutada erinevateks äritegevusteks ning tal ei saanud olla õiguspärast ootust, et kinnistut kasutatakse üksnes elamumaa otstarbel. Ka ei saa kaebajal olla õiguspärast ootust, et tiheda hoonestusega kesklinnas säiliks igavesti ehituslik status quo. Arvestades, et kaebaja ostis teadlikult oma korteri kinnistul, kus vaid 45% selle otstarbest on elamumaa ja ülejäänud 55% ärimaa, ei ole hoone tulevikus kavandatav osaline kasutamine majutus- ja toitlustusasutusena käsitletav EhS § 44 p-i 4 mõistes püsiva negatiivse mõjuna, mis on üleliia koormav ja mida pole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Korteriomanikud olid kaasatud projekteerimistingimuste ja ehitusloa menetlusse. Kaebaja esitas vastuväited. Vastustaja arvestas ehitusloa andmisel, et enamus kaasomanikke toetas vaidlusaluse ehitusprojekti alusel hoone rekonstrueerimist. Seega puudus vastustajal õigus loa andmisest keelduda. Kavandatav majutus- ja toitlustushoone jäi 55% ärimaa sihtotstarbe raamidesse. Projekti andmetel on elamumaa sihtotstarbeks kavandatud 60% ja ärimaa 30%, kuid projekt võinuks näha äripinnana ette olulisemalt suurema osa hoonest, kui ta tegelikult ette näeb. Antud asjas puuduvad kaebajal subjektiivsed õigused, mille riive ärahoidmiseks oleks ehitusloa andmisest pidanud keelduma. Ehitusprojekt vastab kehtivatele nõuetele. See arvestab kehtivaid õigusakte, ehitus- ja projekteerimisstandardeid ning projekteerimisnorme, sh majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrust nr 97 (määrus nr 97) „Nõuded ehitusprojektile“. Hoonesse restorani kavandatud ei ole. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt kavandatakse hoone tänavapoolsesse saaliosasse baar/teeninduslett ja kohvik ning osaliselt müügisaal ja tagumisse saali müügisaal või kohvik. Kaebaja omandis oleval korteril on puutumus müügisaal/kohvikuga üksnes tualettruumi seina kaudu. Sealjuures eraldab kaebaja korteri tualettruumi müügisaal/kohvikust vähemalt meetripaksune paekivisein. Teisel korrusel kaebaja korter äripindadega kokku ei puutu. Nelja ruumiga puhkemaja on kavandatud hooneosasse F ning kaebaja korteri ja hooneosa F vahel on sisehoov, mis tähendab, et kaebaja korteril ja majutushoonel kokkupuutuvaid seinu ei ole. Ka ei ole kokkupuutuvaid seinu kaebaja poolt omavoliliselt täisehitatud pööninguosaga, mille osas on vastustaja algatanud järelevalvemenetluse ning on saatnud kaebajale tutvumiseks ettekirjutuse projekti. Kaebaja teeb etteheiteid üldkasutatavatel pindadel tehtavate tööde osas ainult seonduvalt kaasomanike eraõiguslike suhetega. Kaebaja pole välja toonud ühtegi negatiivset mõju, mida tehnosüsteemide vahetamine või otsaseina kindlustamine endaga kaasa tooks. Üldkasutatavatel pindadel tööde tegemise otsustamine on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Kaebajal on võimalik korteriühistu otsuseid vaidlustada tsiviilkohtus. Samuti on kaebajal võimalik tsiviilkohtus lahendada vaidlusi igale kaasomanikele kaasomandist kuuluva osa suuruse üle. Kasutusotstarbe muutmisega kaasnevat saab arutada alles kasutusteatise või loa menetluses.

3-15-2481 menetlusse ei kaasatud, kuivõrd puudus vajadus kaebaja nõusoleku saamiseks ning ehitusprojekti on kaebajale tutvustatud. Ükski ehitusloa tühistamise eeldus ei ole täidetud. Kaebaja ei ole osundanud ühelegi asjaolule, mis tõendaks, et ehitustööd tooksid kaasa negatiivseid mõjutusi kaebaja omandile. Ehitusprojekti koostamine, ehitusloa taotlemine ja selle väljastamine kaebaja õigusi ei riku. Ehitustööde tegemise aluseks olev ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid. Pikk Kinnisvara OÜ ei kavatse ilma vajaminevate nõusolekute ja kooskõlastusteta ehitustöid alustada. Ehitusloa tühistamine ei too kaasa muutusi kaasomanike vahelistes eraõiguslikes suhetes, mistõttu ehitusloa väljastamine ehitusprojekti alusel ei saa mõjutada kaebaja omandiõigust, st ei vähenda ega suurenda kaasomanike osa kaasomandist. Kaebaja on olnud projekteerimistingimuste menetlusse kaasatud ning kõiki kaasomanikke on ehitusloa taotlusest ja ehitusprojekti menetlusest informeeritud ning võimaldatud projektiga tutvuda. Kaebaja on oma seisukoha ehitusloa menetluses andnud 30.06.2015, millele vastustaja on vastanud 04.09.2015. Enne ehitusprojekti täielikku realiseerimist on vajalik teostada tugevdustööd nii otsaseina kui kogu hoonestuse osas. Alles otsaseina toestamise järel ning kaasomandi osade jagamise järel hakatakse teostama muid töid, millega välistatakse ehitustööde ohtlikkus. Projekt ei näe ette peale- või juurdeehituste tegemist. Tegemist on muinsuskaitse all oleva hoonega, mistõttu hoone välisilme muutmine ei ole lubatud. Hoone A osasse on projekteeritud lahtised siserõdud, kuid projekti nende tööde osas saab realiseerida pärast üldkasutatavate pindade jagamist. Projekt ei näe ette uusi sissepääse ega avausi. Ainult hoone F osas plaanitakse ukse ja akna ava laiendada olemasolevate avade asukohal. II ja III korrusel eemaldatakse projekti kohaselt osaliselt vaheseinu (mittekandvaid seinu), mis asendatakse uutega. Äripinnal M2 on viidud läbi muinsuskaitse uuringud ning enne keldri rekonstrueerimist tuleb läbi viia täpsustavaid uuringuid. Vastavad eeltööd viiakse läbi alles enne ehitustööde algust. Kaebaja etteheited kasutusotstarbe muutmise osas ei ole ehitusloa õiguspärasuse hindamisel asjakohased. Hoone kasutamise otstarbe muutmine toimub kasutusloa alusel. Väited väidetavatest mõjutustest on väärad ja kohut eksitavad. Kaebajal puudub kaupluseruumidega ühine sein. Kaebaja korteri ja kaupluseruumide vahel on üldkasutatav trepikoda, kuhu kaupluse ruumidest pääs puudub. Lisaks on ette nähtud trepikoja kauplusepoolne kinni ehitatud ukseava heliisolatsiooniga eraldada, et kaupluse pinnal edaspidi toimuv tegevus häiriks kaasomanikke võimalikult vähe. Nii kaupluse kui kohviku peasissepääs on Pikalt tänavalt, üksnes varusissepääs on sisehoovist. Seejuures on varusissepääs alati olnud ja selle olemasolu on äripindadel kohustuslik. Projekt ei näe varusissepääsule aktiivsemat või teistsugust lahendust kui olemasolev olukord. Hoone F osasse toimub praegu ja toimuks ka edaspidi sissepääs läbi kangialuse, kuhu on ette nähtud korter nr 10. Kaebaja korteriga puutub projekteeritav korter nr 10 kokku vaid ühe seinaosa kaudu, kus korteris 10 asub esimesel korrusel köök ja teisel magamistuba. Ehitusloa ega ehitusprojektiga ei ole ette nähtud ööpäevaringset liikumist või tegevusi, mis erineks oluliselt praegusest olukorrast. Hoonel on 4 kasutamise otstarvet ja kõigil korteriomanikel on õigus oma omandit vastavate otstarvete kohaselt kasutada. Vaidlusaluses projektis on ära toodud hoone kandekoormuse näitajad, arvude ja andmete arvutusi projektis esitama ei pea. Lisaks on koostatud konstruktsiooni põhiprojekt. Hoone katuse kõrgus jääb samaks. Penni ehk risttala tõstmine on tingitud vajadusest teha ruumi paremini kasutatavaks. Konstruktiivselt pennide lahendus muutunud ei ole. Kaebaja eksitus on 8(17)

3-15-2481 tingitud ilmselt sellest, et hoone A osasse on projekteeritud lahtised siserõdud, mis aga ei kujuta endast ohtu hoonele. Seejuures on projektis rõhutatud vajadust kontrollida talade seisukorda ning lahendada vahelagede lisatoestus. Korstnate ohtlikkuse väitega seonduvalt on Päästeamet juba kaebaja väiteid kontrollinud ning selgus, et korstnate kasutamine üksnes ventilatsiooniks on lubatud. Kõik projektis kajastatud ruumid on üle arvutatud ja pandud on korrektsed ruutmeetrid. Kaebaja on oma arvestustes jätnud tähelepanuta, et mitte igasugune tasapind ei ole korrus ja iga ruum ei ole tuba. Ka vastustaja on projekti andmeid kontrollinud ja Pikk Kinnisvara OÜ on lähtuvalt vastustaja juhistest ehitise tehnilisi andmeid täpsustanud. Kaebaja on taotluslikult eksitanud kohut väitega, justkui jäetaks ta ilma nn üldkasutatavatest pindadest. Ehitusprojekt kaebaja korterit ja selle peal olevat pööninguosa ei reguleeri. Seega on otseselt väär ja õiguslikult võimatu kaebaja väide, justkui jäetakse ta ilma tema kaasomandi osast. KÜ üldkoosoleku pädevuses olevate üldkasutatavatel pindadel plaanitavate tööde suhtes tehtud etteheited piirduvad küsimustega kaasomanike eraõiguslikest suhetest. Kaebaja pole välja toonud ühtegi negatiivset mõju, mida tehnosüsteemide vahetamine või otsaseina kindlustamine talle kaasa tooks. Ehitusprojekti alusel on koostatud plaanimaterjal. Koostatud plaanide eesmärgiks ei olnud ega saanudki olla korterite vaheliste seinte paksuste väljatoomine. Projekti koostamisel ei olnud võimalik pääseda korteritesse 5 ja 6, mistõttu ei olnud võimalik joonistele kanda seinte täpset paksust korterite 5 ja 6 poolses osas, mistõttu ei ole seinte paksuse tuvastamine mõõtkava abil võimalik. Võrreldes Restor AS koostatud eskiisprojekti plaani ehitusloa väljastamise aluseks oleva ehitusprojektiga, ei ole teiste hooneosade seinte paksuse põhjal tõenäoline, et kaebaja seina paksus on 20 cm. Ehitusprojekti arhitektuurses seletuskirjas on põhjalikult selgitatud kõiki kavandatavaid töid ja nende teostamise etappe. Pikk Kinnisvara OÜ ei ole asunud teostama mistahes töid, mis erineksid ehitusloa saanud ehitusprojektis märgitust. Keldris ei ole teostatud ehitustöid ning seda kinnitab ka omanikujärelevalve ettekirjutus. Kaebaja väited restorani köögi ja WC-de ventilatsiooni suunamisest sisehoovi on ebaõiged. Kuni ehitusprojekti II etappi realiseerima asutud ei ole, ei rajata äriruumi (ega kuhugi mujale majja) restorani. Nii kaua, kui toimub äriruumi M2 renoveerimine (st ehitusloa saanud ehitusprojekti realiseerimise I etapp), ventilatsiooni ei muudeta, sissetõmbeava tõmbab sisehoovist puhast õhku ning suunab ventileeritud õhu korstna kaudu välja, ventilatsioonisüsteem on mõeldud äriruumi M2 tarbeks ega välju M2 reaalosa piiridest. Juhul, kui kunagi (kõikide kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolul) hakatakse realiseerima ehitusprojekti II etappi, muudetakse ka ventilatsioonisüsteemi ning sellisel juhul ei suunata väljatõmbeventilatsiooni kinnisesse sisehoovi.

3-15-2481 Kinnisvara OÜ laiendamise sooviga. Tegelikult tuli avariilise olukorra likvideerimise initsiatiiv TKA-lt aastal 2012, kui amet tellis otsaseina parandamise projekti. Pikk Kinnisvara OÜ omandas korteriomandi 2013. a-l ega ole seotud ameti poolt 2012. a-l avastatud probleemiga. Ühistu edastas 12.08.2015 TJA-le nii KÜ kui Pikk Kinnisvara OÜ tellitud ekspertarvamused (AS Telora-e ja Karl Õiger). AS Telora hinnangul on olukord võrreldes 2012. a-ga halvenenud ning on vajalik koostada uus tugevdusprojekt või täiendada olemasolevat ning arvestama peaks võimaliku katusealuse väljaehitamise lahendusega. K. Õigeri arvamuse kohaselt tuleb välja kaldunud sein kindlustada edasiste vajumiste vältimiseks ning selleks on piisav Pikk Kinnisvara OÜ tellitud AS-i Restor projekti lahendus (projekt käsitleb ka otsaseina vajumise tuvastamist ja tõkestamist). Otsaseina kindlustööd on realiseeritavad iseseisvalt (ilma, et üldkasutatavad pinnad välja ehitatakse) ning otsaseina tugevdamine ja rõdude ehitamine saab toimuda eraldi, kui vastavad nõusolekud on olemas. Üldkasutatavatel pindadel ei ole ehitustöid alustatud. Ventilatsioonitööd on teostatud M2 äriruumi piirides. Välisilme osas muudeti vaid seda, et aknaruudus olnud ventilaator on M2 ukseruudu sees. Kõik teostatavad tööd tehakse ehitusprojekti alusel. Ka soojussõlmes pole teostatud mistahes ehitustöid. Kaebaja viidatud elektritööd on samuti seotud äripinna M2 elektritöödega. Maja elektritööde läbiviimist pole alustatud.

10(17)

3-15-2481 kaebeõiguse teostamist. Vastustaja on asja otsustamisel käsitlenud erinevad huve, vastuväiteid ning esitanud haldusakti põhimotiivid. Kaebajal on olnud võimalik menetluses osaleda. Kaebaja oli oma põhiseisukohad arenduse suhtes väljendanud juba projekteerimistingimuste arutamisel ning praeguses asjas esitatud kaebaja väidetest ei ole võimalik järeldada, et ta oleks haldusmenetlusse kaasamise korral esitanud oluliselt erinevaid seisukohti. Kaebaja eraldi kaasamata jätmist veel ehitusloa andmise etapis ei saa pidada selliseks rikkumiseks, mis oleks saanud mõjutada asja otsustamist. Seetõttu ei too see kaasa HMS § 58 kohaselt haldusakti tühistamist. Ehitusloa osaline tühistamine ei taga kaebajale seda, et ühistu loobub plaanitud vajalike tööde teostamisest ega jätka majandustegevust ühistu otsustega plaanitud viisil. Kaebaja saab kaitsta ja ongi asunud kaitsma väidetult rikutud õigusi hagimenetluses. Kaebaja väited seonduvalt tsiviilasja vaidlusega on asjakohatud ja väljuvad käesoleva menetluse raamest. Ehitusprojekt ei muutu õigusvastaseks põhjusel, et kaebaja ei pea vajalikuks/otstarbekaks tööde teostamist, mida samas on soovinud ühistu. Kaebaja väide selle kohta, et hoone rekonstrueerimisel võib tekkida oht seoses vundamendi võimaliku vajumisega, on oletuslik ja otsitud. Vundamendi olukorra halvenemist ei saa järeldada asjaolust, justkui oleks selle senine seisukord halb/ebarahuldav, sest selleks puuduvad vundamendi vajumisele tüüpilised praod. Vundamendi vajumist ei kinnita otsaseina viltune olek. Tõele ei vasta väide, et pinnase uuringud on teostamata või puuduvad vajalikud andmed, kuna pinnase iseloomu on projektis eraldi kajastatud ning selgitatud. AS Restor ei ole tõepoolest pidanud vajalikuks eraldi ehitusgeoloogilisi uuringuid või vundamentide allavundeerimist teostada ja on hinnanud vundamendi tehnilise seisukorra rahuldavaks, ent ehitusprojektist nähtuvalt on tegemist projektiga, mis ei käsitle kitsalt ühe hoone osa renoveerimist, vaid lahendab hoone renoveerimise kompleksselt. TLPA-l oli projektist nähtuvalt vundamendi osas olemas oluline ja vajalik info, mille pinnalt oli võimalus kontrollida, et vundamendi olukorda on hinnatud. Vundamendi olukorda ei pea ebarahuldavaks ka kaebaja tellitud spetsialistide arvamused. Kaebaja poolt viidatud H. Kase ekspertiis ei ole asjakohane, kuivõrd puudutab A osa viiluseinte ehitustehnilist poolt, mitte vundamendi olukorda. TLPA-l puudus objektiivne alus kaebaja viidatud EhS § 14 lg 1 alusel vundamendi osas eraldi ehitusuuringu nõudmiseks ehitusloa väljastamise staadiumis. EhS § 14 lg-st 3 tulenevalt on ekspertiisi teostamine vajalik sätte p-s 1 ja 2 viidatud juhtudel enne ehitamise alustamist. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et hoone konstruktsioonide kandevõimet puudutavad ehituslikud võtted olid ehitusloa aluseks olevas projektis detailselt kajastatud. Seega ei vasta tõele, et TLPA ei ole asjaolusid kontrollinud, kuna ehitusloa menetluse dokumentatsioonist saigi TLPA veenduda ka konstruktsioonide kandevõimet puudutavas osas. Hoone F raudbetoonist vahelae lammutamisel oli arvestatud ja uuritud ohu võimalikkust kõrvalasuvatele korteriomanditele 5 ja 6. Tõendatud on, et mõõdistused on teostatud ajakohaselt, st laser-skanneerimismeetodil. Rajatav vahelagi toetub postidele, mis omakorda toetuvad maha ja mitte kaebaja seinale. Seega negatiivsed mõjud kaebaja seinale tema oletuste alusel on välistatud. Projekt ei ole puudulik ka põhjusel, justkui oleks sealt puudu lammutusprojekt. Käesolevalt ei toimu ehitise lammutamist EhS § 4 lg 4 mõttes ja puudub vajadus eraldiseisvaks ehitusprojektiks ehitise lammutamiseks. Kõik tööd, mille osas on kaebaja ekslikult viidanud lammutusprojekti puudumisele, sisalduvad ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektis. Kaebaja etteheiteid ja muresid seonduvalt II etapis kavandatud töödega (väidetavalt restoranist tekkiv hais ja müra) ei ole asjakohane hinnata seoses I etapi töödega (s.o tänaste ruumide osas). Kasutusotstarbe muutmisega kaasnevaid täiendavaid mõjutusi kaalutakse kasutusloa 11(17)

3-15-2481 väljastamisel. Ehitusloaga ei ole lahendatud ruumide kasutamist ja jaotamist edasiselt ning ehitusloast tulenevalt ei saa kolmas isik n-ö hõivata kellegi ruume. Kaebaja saab oma õigusi seoses kaasomandi kasutamisega kaitsta efektiivselt tsiviilõiguslike kaitsevahenditega. Ehitusloa (ja ka kasutusloa) eesmärk ei ole reguleerida kaasomanike vahelisi suhteid. Kaebaja ei ole tõendanud, et ehitusloa taotlemisel esitati valeandmeid. Samuti ei ole õigustatud kaebaja seisukoht, et ehitusluba ei oleks tulnud anda, kuna puudus kõigi korteriühistu liikmete nõusolek, kuna kaebajale ei tulene ühestki õigusaktist õigust pöörduda teiste isikute (korteriühistu liikmete) õiguste kaitseks kohtusse. Kui ehitis on ohtlik inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale, tuleb ehitamist taluda, sest ehitisest tulenevat ohtu ei ole võimalik kõrvaldada muul viisil kui ehitamisega. TLPA ei otsusta selle üle, mis ühistule on otstarbekas. Kohtul ei ole alust pidada vastustaja antud põhjendusi õigusvastasteks või asjakohatuteks osas, milles kaebaja väidab valeandmete esitamist pindade suurust ja hoone korruselisust puudutavas. Ehitusluba ei saa rikkuda kaebaja õigusi põhjusel, et kavandatakse kaasomandi osade muutmist või pindade jaotamist, kuna ehitusluba ei saa reguleerida kaasomanikele kuuluva osa suuruse muudatusi, luba annab vaid õiguse ehitamiseks. Kohtule ei nähtu, et TLPA on jätnud midagi kaalumata või tähelepanuta või esines asjaolusid, mis välistasid ehitusloa andmise. Kohus ei näe, et TJA 17.03.2015 ettekirjutuse olemasolu või selle täitmine kaebaja poolt muudaks ehitusloa andmise võimatuks. Kaebaja ei ole esile toonud, kuidas AS Restor projekti alusel tehtavad tööd võiksid rikkuda tema õigusi ja olla ehitisele kahjulikud. TLPA-l puudus põhjus ja õiguslik alus väita, et AS Restor projekt ei vastaks nõuetele või oleks vastuolus õigusaktidega. Kaebaja esitatud H. Kase arvamusega ei saa AS Restor projekti ümber lükata. Ehitusluba ei ole puudulik põhjusel, justkui see ei käsitleks ehitise avariiohtlikkust ega seaks nõuet ohutu ehitamise tagamiseks. Ehitamine ei toimu ebapiisava ehitusprojekti alusel. Seega ei ole need asjaolud põhjuseks, et ohustatakse vara, tervist jms. Nn hoovimaja ei oma kaebaja korteriga ühist seina ja sellist kokkupuudet, mis viitaksid hoonesisestele mõjudele. Ka nn ettevõtlusruumides peab müra vastama normidele. Käesolevalt ei nähtu, et müranorme ei suudeta ega asuta täitma. Kuigi kaebaja on märkinud vara väärtuse vähenemist erinevatel asjaoludel, jääb kohus seisukohale, et tõendatud ei ole korter 6 väärtuse vähenemist ja korteri hindamisel ei ole lähtutud õigetest algandmetest. Kuivõrd vastustajal puudus põhjus pidada eluliselt usutavaks kinnisvara väärtuse vähenemist, ei pidanud haldusorgan seda ka vastavalt eksperthinnangutega eraldiseisvalt asuma uurima. Kaebaja väide on põhjendamatu. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-15-2481 sertifitseeritud kinnisvarahindaja hindamisakti ebausaldusväärseks. Kohus on alusetult leidnud, et ehitusprojekt on kuidagi kaebajale kasulik. Ehitusprojekt ei hõlma isegi majaosa D, kus asub kaebaja korteriomand. Asjas pole esitatud ühtegi alternatiivset ekspertarvamust, mis tõendaks, et üldse mingid ehitustööd projekti alusel oleks kaasomandi seisukohast vajalikud ja kasulikud. Kaebaja on põhjendanud, et ehitusprojekti realiseerimine kahjustab tema omandiõigust, kuna ta jääb ilma oma kaasomandist kaasomandi jagamise korral ning on esitanud tõendina saadaoleva kaasomandi kohta mõõdistusjoonised, ekspertarvamuse selle ülemõõtmise kohta ning viidanud ehitisregistri kehtivatele andmetele. Kohus on kõik tõendid arvestamata jätnud ega ole tellinud alternatiivseid ekspertiise. Samuti jättis kohus arvestamata kaebaja esitatud paikvaatluse taotluse. Kuna kohus ei viinud läbi paikvaatlust ega saanud aru ehitusjoonistest, pole kohus mõistnud seda, millisest majaosast ja ehitustegevusest jutt käib. Meelevaldne ja põhjendamatu on kohtu oletus, et kui F osas lammutusprojekt puudub, küll siis on lahendatud ja arvestatud kaebaja D osas asuva korteri ohutusega maja F osa vahelae lammutamisel, kuna tegemist on AS Restor koostatud projektiga. Kohus ei ole põhjendanud, miks kasumi eesmärgil ehitusloa taotlenud äriühingute ärihuvid on kaalukamad kui kaebaja omandiõigus. Kohus ei ole mõistnud, kes on ehitusprojekti tellija ja ehitusloa taotleja. Kohus on ajanud segi kuupäevad ja faktid. Asjaolu, et 2016. a-l on KÜ otsustanud kaasomanike enamuse otsusega realiseerida ehitusloa saanud ehitusprojekti, ei tähenda, et ühistu oleks selle tellinud. Ehitusprojektis kirjeldatud suuremahulised ümberehitustööd ei ole elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikud toimingud. Ühistu arvamus või otsus ehitusprojekti realiseerimiseks ei oma mingit tähendust ehitusloa õiguspärasuse hindamisel ning tuleks jätta arvestamata. Halduskohus on ebaõigesti jätnud liiga suures ulatuses menetluskulud kaebaja kanda. Isegi kaebuse rahuldamata jätmise korral oleks kolmanda isiku menetluskulud tulnud jätta kolmanda isiku enda kanda vastavalt HKMS § 108 lg-le 11. Kolmandad isikud on ise nõudnud enda kaasamist menetlusse ning seejärel palganud esindamiseks kolm advokaati. Kaebaja on selgelt ebavõrdses olukorras võrreldes kolmandate isikutega.

3-15-2481 Kohus on lahendanud asja sisuliselt ja lähtuvalt kaebuse esemest. Kohus on järginud uurimisja põhjendamiskohustust, hinnates kõiki asjas tähtsust omavaid tõendeid. Kohtul puudus igasugune vajadus ja õiguslik alus omal initsiatiivil ekspertiiside tellimiseks. Kaebaja ei ole siiani esitanud ühtegi tõendit seonduvalt väidetavate ehitustegevuse ohtudega. Ehitusprojekt on koostatud just eesmärgiga hoone restaureerida ja see ohutumaks muuta. TLPA on kontrollinud ehitusloa vastavust normidele. Kaebaja ei ole välja toonud, milliseid konkreetseid tõendeid on kohus ebaõigesti hinnanud või hindamata jätnud. Alusetu on kaebaja väide, justkui oleks kohus F hoone vahelae osas põhjendamatuid oletusi teinud. Ehitusloa kehtivus ei sõltu ehitusloa alusel kavandatud tööde kasulikkusest või vajalikkusest. Ehitusloa väljastamisega ei ole rikutud kaebaja omandiõigust ja kohus on seda põhjendanud. Ebaõige on kaebaja seisukoht, justkui oleks kohus kaebaja poolt esitatud hindamisakti põhjendamatult arvestamata jätnud. Esimese astme kohtu menetluskulude jaotus on õiguspärane.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14(17)

3-15-2481 Asjas puuduvad objektiivsed viited sellele, et vundamendi olukord võiks olla ebarahuldav. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt paikneb hoone kõva ja hea kandevõimega liivakivist pinnase peal ning vundamendi materjaliks on paekivi ning tüübiks lintvundament (Pikk 15 arhitektuurse põhiprojekti seletuskiri lk 24, p 1.2.6.2 ja lk 34, p 1.4.4.2). Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuvalt võiks asuda seisukohale, et vundamendi olukord on vastupidiselt ehitusprojektis märgitule ebarahuldav. Kuna ehitusloa menetluses puudus TLPA-l mõistlik alus kahtlustada hoonele vundamendist lähtuvat ohtu, puudus TLPA-l vajadus kaebaja viidatud EhS § 14 lg 2 alusel vundamendi osas eraldi ehitusgeoloogilise uuringu nõudmiseks ehitusloa väljastamise staadiumis. Samuti ei ole asjakohased kaebaja poolt viidatud majandus- ja taristuministri 08.06.2015 määruse nr 62 nõuded ehitusprojekti ekspertiisile, sest EhS § 14 lg-st 3 tulenevalt on ekspertiisi teostamine vajalik sätte p-des 1 ja 2 viidatud juhtudel enne ehitamise alustamist (st mitte enne ehitusloa andmist) ning asjaolu, kas Pikk 15 hoonet hakatakse reaalselt kasutama mh ka majutus- ja toitlustushoonena, milles samaaegselt võib viibida enam kui 50 inimest, sõltub kaasomanike kokkuleppest ja hoone kasutusloa menetlusest, mitte ehitusloast. Raskusarvutuste osas märgib ringkonnakohus, et hoone konstruktsioonide kandevõimet puudutav on detailselt kajastatud arhitektuurse põhiprojekti p-s 1.4 ning vastupidiselt kaebaja poolt väidetule on ka raskusarvutused (kogumahus 144 lk) olemas ja kaebajale edastatud (vastustaja 20.03.2017 menetlusdokumendi lisa). Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et viidatud raskusarvutused oleksid ebaõiged. Eeltoodust tulenevalt puudub objektiivne alus väita, nagu võiks ehitusprojekt olla vigane ja viidata ehitamise ohtlikkusele.

15(17)

3-15-2481

16(17)

3-15-2481 suurune õigusabikulude suurus oli esimese astme kohtumenetluses põhjendatud ega pea õiglaseks seda suurust muuta.

(allkirjastatud digitaalselt)

17(17)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.