Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

KAEBUSE ASJAOLUD

Ehitusprojektiga on nähtud ette Tallinna vanalinna muinsuskaitsealasse kuuluva hooviansambliga elamu hooneosade A, B, C, F ja G rekonstrueerimine, pööningu väljaehitamine ja hoone tehnosüsteemide uuendamine. Hoones asub 7 eluruumi ja 3 mitteeluruumi (M1 – ladu, M2 – kauplus, M3 – muu administratiivhoone). Arhitektuurses põhiprojektis käsitletakse kortereid nr 3, nr 4 ja nr 4a ning äripindasid M1 (nr 10), M2 (nr 1) ja M3 (muudetakse korteriks nr 8) ja juurde on planeeritud korter nr 9. Projekti realiseerimine on kavandatud kahes etapis: 1) I etapi raames teostatakse töösid esimesel ja vahekorrusel asuva mitteeluruumi nr 1 (M2) reaalosa raames (sh uute treppide ehitamine eritasapinnaliste ruumide vahele, uue betoonpõranda ehitamine, korteri nr 4 ruumi 4-203 halvas seisukorras olevate põrandatalade väljavahetamine, mis jäävad esimese korruse ruumi 1-102 kohale), ruumide otstarve muudetakse muuks toitlustusruumiks ning etapi lõppedes taotletakse mitteeluruumile nr 1 ja vahekorruse ruumidele ehitusluba; 2) II etapis uuendatakse hoone tehnosüsteemid ja ehitatakse välja ülejäänud projektis käsitletavad pinnad, sh ehitatakse välja keldri ruumid 1-001 ja 1-002, mis ühendatakse esimese korruse ruumidega. Elektripaigaldise osas on ehitusprojektiga ette nähtud hoone elektripaigaldise uuendamine koos toite pingesüsteemi muutmisega 3×230V IT pingesüsteemilt 3×400/230V TN-S pingesüsteemile.

KAEBAJA SEISUKOHAD

millega ehitatakse välja varisemisohtlikule, läbipaindunud puitkonstruktsioonidega, liivakivipõhjal paiknevale ning vajunud vundamendiga avariiohtlikule majale 2 korrust, lammutatakse olemasolevad konstruktsioonid ning pööningule ehitatakse täiendavad konstruktsioonid ja kaevatakse sügavamaks kelder ilma igasuguste ekspertiiside ja arvutusteta, viitab, et on reaalne oht kogu maja kokkuvarisemiseks. Ehitusloa väljaandmise eel pidanuks kaaluma ehitustegevuse ohtlikkust, nõudma täiendavaid ehitusuuringuid ja konstruktsioonide tugevusuuringuid. Planeeritud on 25 m pika hoone F (M1) raudbetoonist vahelae lammutamine, arvestamata ja kaalumata ohtu kõrvalasuvatele korteriomanditele 5 ja 6. Kavandatakse laialdasi lammutustöid ja ulatuslikke elektri, kanalisatsiooni ja veetöid, kuid mitte seetõttu, et see oleks vajalik kaasomandile ja selle kommunikatsioonidele, vaid seoses ruumide kasutusotstarbe muutmisega restoran-köögiks. Esineb reaalne oht, et kavandatavad lammutustööd võivad kaasa tuua korteriomandite 5 ja 6 siseseinte ja välisseinte varingu ning majaosa kokku kukkumise. Projektis ega ehitusloas ei ole käsitletud endise pommivarjendi M1 raudbetoonist ja I ja II korrust eraldava 70 cm paksuse vahelae täielikku maha lõhkumist, täiendavate avauste tegemist ning sellise lõhkumistegevuse ohtlikkust sama seinaga ühendatud korterite 5 ja 6 korteriomanditele ja kinnistu välisseintele. Vastustaja ei ole nõudnud täiendavaid ekspertiise, arvutisi ega ole isegi kaalunud nende vajadust. Lammutusprojekt puudub, samas kavandatakse tööd betoonvahelae lammutamiseks M1 osas, A osa pööningu osas; korstnaslepe lammutus A osa pööningul, kivist katusekate demonteeritakse.

Mingeid ehitusuuringuid ei ole tehtud ega ka nõutud seoses vundamendi vajumise, plaanitud pööningukonstruktsioonide lammutamise ja uute ehitamisega, plaanitud M1 hoone 70 cm paksuse raudbetoonist vahelae lammutamisega. Kavandatud on ehitamine kaasomandis olevatele pindadele. Maja keldris on plaanitud maja A BD osas keldri täiendav väljakaevamine 1, 5 m sügavamaks, kuid mingit ohtu ei hinnata.

EhS § 38 lg 1 järgi annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 42 lg 1 antakse ehitusluba, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige DP-le või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Ehitusprojekti maja A osas aluseks on TTÜ magistritöö 2015 ehk algeliste teadmistega ja kogemusteta isiku töö. EhS § 14 lg 3 p 1-2 kohaselt peab aga enne ehitamise alustamist ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti nõuetele vastavust kontrollima ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädev isik, kes teeb ekspertiisi, kui: kavandatav ehitis on ehitustehniliselt keerukas või muul põhjusel suurema ohupotentsiaaliga või ehitusjärelevalvet tegeval asutusel on põhjendatud kahtlus ehitusprojekti nõuetele vastavuses, näiteks kui ehitusprojekti ei ole koostanud kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Kuna puudub ehitusprojekt ehitise lammutamiseks (lammutatakse raudbetoonist vahelagesid F hoones ja A B C pööningu kandekonstruktsioone), projekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ning kaebaja tellitud ehitusekspertiis kinnitab ehitamise ohtlikkust (katusekonstruktsioonide ja tänavapoolse viilu vajumist, vundamendi vajumist, uuringud puuduvad), on õigusvastane ka vaidlustatud ehitusluba. Vastustaja pidanuks tellima täiendava ekspertiisi, arvestades, et selline kohustus tuleneb 08.06.2014 määruse nr 62 „Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“ § 2 lg-test 1, 2 ja 3, § 3 lg-test 2 ja 3. Kaebaja hinnangul pidanuks vastustaja ehitusloa väljaandmisest keelduma tulenevalt EhS § 44 lg-st 1 ning nõudma ehitusekspertiisi või siis kandma vastavad lisatingimused ehitusloale. Kaebaja eesmärgiks on võimaliku ohu (nii enda kui ka III isikute elu ja tervisele, samuti varale) ja selle suurendamise ärahoidmine ning kaasomaniku õiguste rikkumise ärahoidmine. Pikk 15 maja pööningud ja keldrid on kaasomandis. Kaebaja on kaasomanik, ehitusloa väljastaja ei ole arvestanud, et väljaehitamise korral jääb kaebaja osaliselt ilma saadaolevast kaasomandiosast, ent teda ehitusloa menetlusse ei kaasatud. Projektiga kavandatava kaasomandis oleva A osa pööningu 2+2 korruse väljaehitusega suletakse ligipääs teistele kaasomanikele hõivates kaasomandi osast suuremas osa. Sama on kavas ka kaasomandis oleva soojussõlme ning teiste pööningutega. Seega on projektiga liidetud kaasomandis olevatest pindadest (keldrid, pööningud) osade korteriomandite juurde nende kaasomandi mõttelisele osale vastavast osast ebaproportsionaalselt suurem osa, samas, kui osad korteriomanikud on kaasomandi protsendile vastavast kaasomandiosast täielikult ilma jäetud. Ehitusluba annab loa ehitada kaasomandis olevatele pindadele (uus korteriomand nr 9, olemasolevate laiendus (3, 4, 4a, M2, M3). Kaebaja ei soovi vastutada teiste isikute puudustega planeeritud tegevuse eest. Ehitusloa saanud ehitusprojekti kohaselt on plaanitud maja A BC osas keldri täiendav väljakaevamine 1,5 m sügavamaks (ehitusprojekt p.1.2.4, 1.2.6.2). Kui maja A osa, mis on teadaolevalt vajunud, peaks seoses plaanitud ehitustegevusega kokku kukkuma või varisema tänava poole – vastutavad kaasomanikud, kaasa arvatud kaebaja (kriminaalvastutus surnud/vigastatud inimeste tõttu, varaline vastutus ning kohustus maja taastada). M1 vahelae lammutamisega seoses võib kokku kukkuda kaebaja korter. TJA kinnitas kaebaja päringutele, et nemad ei sekku enne kui varing toimub ning loomulikult on kaebaja koos teiste kaasomanikega kohustatud maja omal kulul taastama. Kaebajal ei ole võimalust mõjutada ohtliku olukorra ennetamist, kuid ta vastutab. Kaebajale kaasnevaid kahjulikke mõjusid ei ole aga vastustaja kaalunud. Kaebajal on õigustatud huvi senise ja normaalse elukorralduse säilimise vastu. Kaebaja korter asub plaanitava restorani ja majutusasutuse vahel. Ehitusloa väljastaja ei ole arvestanud, et kasutusotstarbe muutmisega kaasneb kahtlemata täiendav oluline müra. Praegu asub kinnistul vaikne sisehoov, eluruumid, ladu, kaupluseruumid ja bürooruumid. Keldrid, kuurid ja pööningud on kaasomandis. Restoran-baari ehitusega ei ole täiendavat müraisolatsiooni ette nähtud, kuigi restoran-baari ruumide seinad kattuvad mitme korteriomandiga. Varasemalt ei ole kinnistul kunagi toitlustusasutust ega majutusasutust olnud, samuti muid asutusi, mille lahtioleku aeg on tavapärasest 9.00-18.00 ajavahemikust pikem. Restoran-baarile on kavandatud vaid loomulik ventilatsioon akende kaudu, seetõttu kaasneb pidev toiduhais ja häiriv müratase, privaatsuse kadu, kuivõrd kaebaja korteriomand asub kavandatava restoran-baari akendest 2-5 m kaugusel. Saabuvad kahjulikud mõjutused nii sisehoovi kui seinte kaudu.

Ehitusloa realiseerimine tähendab kaebaja jaoks ka korrastatuse ja turvalisuse olulist langust seoses võõraste, eeldatavasti joobes inimeste ööpäevaringse viibimisega. Vaikne ja korrastatud sisehoov muutub lärmakaks baar-restoran ja hosteli tagahooviks. Kaebaja ärkab kell 7.00 ja läheb magama kell

(külmköök, kuumköök jne). Samuti nähtub projekti M2 puutuvast osast kavandatud baarilett ning ligi 100-kohaline restoran/baar. Vastustaja esitatud ehitusloa dokument ei ole sama, mis on väljastatud 02.09.15, vaid sisaldab informatsiooni, mida seal väljastamisel ei olnud (kasutusloa osa). Uuele versioonile on märgitud, et kasutusloa eelduseks on kaasomanike eelnev asjaõiguslik kokkulepe, kuid vastustaja ei ole märkinud, et ehitusluba oleks kuidagi muudetud. Seetõttu ongi kaebaja juba nimetanud, et tegemist on ka valeandmetega, mis tuleb jätta tähelepanuta. Antud märge aga ei takistaks kuidagi ehitamist ega ole seetõttu asjakohane. Kasutusloa taotlemise ajaks on ehitusluba juba realiseeritud ning kaebaja omandiõiguse rikkumine juba toimunud. Samuti on ehitusloa taotleja poolt selleks ajaks tehtud olulised kulutused väljaehitamisele. Teisalt ei takista selline märge kasutusloa saamist, sest selline kasutusloa andmisest keeldumise alus seaduses puudub. Veetorustiku püstitamine on aga seotud vaidlustatud ehitusloaga, sest käsitleb uutesse rajatavatesse korteritesse kommunikatsioonide rajamist ja nende ühendamist. Kuivõrd uued korteriomandid ehitatakse välja vaidlustatud ehitusloa alusel, siis vaidlustatud ehitusloa tühistamisel ei realiseeru ka ülejäänud load (ehitusluba nr 1512219/09760 veetorustiku püstitamiseks ja ehitusluba nr 1512219/09759 kaabelliini püstitamiseks). Vastustaja ei ole kaasanud kaebajat ka ehituslubade nr 1512219/09760 ja nr 1512219/09759 menetlusse. Ebaõiged on vastustaja ja Pikk Kinnisvara OÜ väited, justkui ei väljuks ehitustööd M2 piiridest ning ventilatsioonitöid tegema ei hakata. Kõik see on juba toimunud – loata ehitustegevus kaasomandis olevas soojussõlmes, ebaseaduslikud ja loata elektritööd maja üldkilbis eesmärgiga võtta ilma kaasomanike kokkuleppeta pool maja vooluvõimsusest kasutusse korteriomandile M2 (elektriprojekt puudub, kooskõlastused elektrileviga puuduvad) ning ebaseaduslikud ventilatsioonitööd (muudeti kinnistu välisilmet ja suunatakse 250 m2 ruumide ja WC-de sundväljapuhe sisehoovi, kaebaja akendest paari meetri kaugusele). Vastustaja väide, et sisehoovi kasutamine tulenevalt majutusruumide väiksest arvust ei saa olla kahjulike mõjutuste osas ülemäära suur ja öörahust kinnipidamine laieneb ka majutus- ja toitlustusasutustele, on põhjendamata, arvestades, et Tallinna linn ja selle ametid ega politsei ei ole aastakümneid tulnud toime toitlustus- ja meelelahutusasutuste poolt elanikele tekitatud kahjulike mõjutustega. Ehitusloaga kavandatavad asutused (baar-restoran ja hostel) tuleksid vahetult kaebajaga piirnevasse sisehoovi, mõlemale poole kaebaja korterit, mistõttu oleks olukord ja kaasnevad mõjutused talumatud. Ehitusprojektis toodud viide „antud projekt ei anna õigust rikkuda kaasomanike õigusi“ ei saa olla asenduseks ärakuulamise kohustuse täitmisele. Kaebajal oli õigustatud ootus, et ta saaks jätkuvalt oma hästi säilinud, heas asukohas, vaikses sisehoovis asuvat korteriomandit kasutada eluruumina, et selle väärtus ei väheneks, et turvalisus ja normaalne elukeskkond säiliks ning et teisi kinnistul asuvaid ruume kasutatakse vastavalt otstarbele (sh mitteeluruume kaupluse, laoruumi, ametiruumidena; 45% elamumaa ja 55 % ärimaa). Selline ootus oli kaebajal tulenevalt kinnistusraamatu kandest ning sellel põhinevast asjaõiguslepingust. Kaebajat tema põhiõigusi rikkuva haldusakti menetlusse kaasamata jätmisel on rikutud kaebaja õigust omandile ja tervisekaitsele. TJA on lõpetanud järelevalvemenetluse, sest kaebaja on teostanud remonttööd A osa pööningul ja taganud piisava ohutuse olukorras, mil pööning on välja ehitamata. TJA on tellindu ehitise auditi (Töö B708, veebruar 2017) ja seal nenditakse, et enne pööningu väljaehitamist tuleb teha maja kandekonstruktsioonide täiendav audit (selgitamaks vertikaalkoormusi ja võimalikku tugevusvajadust). Kaebaja jääb seisukohale, et ta tõendas, et vastustaja ei teinud vajalikku kontrolli ehitusloa andmisel ehitusprojekti üle; maja A osa pööninguolukord on kaebaja poolt viidud seisukorda, mis on vastav sellele, kui seal ei ehitata; ehitusloa saanud ehitusprojekt ei olnud vajalik selleks, et avariiolukorda likvideerida; ehitusloa saanud projekt ei hõlma neid töid, mis on hõlmatud kaebaja poolt tehtud töödega ning tööd ja projekt telliti vaid kolmanda isiku arendustegevuse huvides. Väljaehitamine ei ole vajalik maja seisukorra huvides, vaid tekitab potensiaalse ohu maja säilivusele, kuid seadusest tulenevad kohustuslikud ekspertiisid on tegemata (viide Määruse nr 62 nõuetele § 3 lg 2 p 3, p 4 p 6 ja § 3 lg 3).

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

arvestatakse lähtuvalt standardist konkreetne koormus. Pikk tn 15 koormusi käsitleb arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.4.2.4. Seega on need näitajad ja nõuded kontrollitavad.

„Kooskõlastuste“ osast ilmneb ka, et kaebaja on AS Restor esindaja Liis Keskküla e-maili kätte saanud ja avanud. Mis puudutab kaebaja 30.06.2015 kirja TLPA-le, siis sellele vastas TLPA 04.09.2015 kirjaga ja esitas oma põhjendused (kiri on kaebuse lisa).

Nelja ruumiga puhkemaja on kavandatud hooneosasse F ning kaebaja korteri ja hooneosa F vahel on sisehoov, mis tähendab, et kaebaja korteril ja majutushoonel kokku puutuvaid seinu ei ole. Ka on võimatu, et puutuksid kokku kaebaja poolt omavoliliselt täisehitatud pööninguosa. Vastustaja on algatanud omavolilise ehitamise suhtes järelevalvemenetluse ning on saatnud kaebajale tutvumiseks ettekirjutuse projekti.

PIKK KINNISVARA OÜ SEISUKOHAD

ehitusprojekti alusel ei saa mõjutada kaebaja omandiõigust, st ei vähenda ega suurenda kaasomanike osa kaasomandist.

olemasolu on äripindadel kohustuslik. Projekt ei näe varusissepääsule aktiivsemat või teistsugust lahendust, kui olemasolev olukord. Hoone F osasse toimub praegu ja toimuks ka edaspidi sissepääs läbi kangialuse, kuhu on ette nähtud üks korter (krt 10). Ka teistele korteritele juurdepääsemiseks kasutatakse kangialust. Tegemist ei ole kaebaja erahooviga, vaid kõigi kaasomanike ühise alaga. Kaebaja korteriga puutub projekteeritav korter nr 10 kokku vaid ühe seinaosa kaudu, kus korteris 10 asub esimesel korrusel köök ja teisel magamistuba. Ehitusloa ega ehitusprojektiga ei ole ette nähtud ööpäevaringset liikumist või tegevusi, mis erineks oluliselt käesolevast olukorrast. Hoonel on 4 kasutamise otstarvet ja kõigil korteriomanikel on õigus oma omandit vastavate otstarvete kohaselt kasutada.

projekti andmeid kontrollinud ja Pikk Kinnisvara OÜ on lähtuvalt vastustaja juhistest ehitise tehnilisi andmeid täpsustanud.

reaalomandi osa seinad külgnevad vähesel määral ehitusprojektiga ettenähtud ruumide seintega, ei anna kaebajale kaebeõigust. Ehitusluba võib õigusi rikkuda juhul, kui lubatav ehitustegevus on vastuolus ehitusloa sisulisi või väljaandmise menetlusliike nõudeid sätestava õigusnormiga, millest tuleneb kellegi subjektiivne õigus. Kaebaja seisukohatest jääb jätkuvalt ekslik mulje justkui tähendaks ehitusloa väljastamine automaatselt restorani väljaehitamist ja kasutama hakkamist. Kolmandate isikute õiguste riivet hinnatakse kasutusloa menetluses.

olemas ka enne renoveerimistööde teostamist. Äripinnal M2 toimunud renoveerimistööde käigus on vana ja lärmakas aknaruudus olnud sissetõmbeventilatsioon asendatud väiksema avausega, mis sealjuures asub varasemaga võrreldes kaebaja sissekäigust veelgi kaugemal. Sissetõmbeava kaudu suunatakse õhk äriruumi, õhk äriruumist välja suunatakse aga korstna kaudu, nagu Pikk Kinnisvara OÜ on varasemalt selgitanud. Midagi hoone fassaadile paigaldatud ei ole. Sissetõmbeava asendamine uuega ei ole selline ehitustegevus, mis väljuks M2 reaalosalt. Kaebaja väited restorani köögi ja WC-de ventilatsiooni suunamisest sisehoovi on ebaõiged. Kuni ehitusprojekti II etappi realiseerima asutud ei ole, ei rajata äriruumi (ega kuhugi mujale majja) restorani. Nii kaua, kui toimub äriruumi M2 renoveerimine (st ehitusloa saanud ehitusprojekti realiseerimise I etapp), ventilatsiooni ei muudeta, sissetõmbeava tõmbab sisehoovist puhast õhku ning suunab ventileeritud õhtu korstna kaudu välja, ventilatsioonisüsteem on mõeldud äriruumi M2 tarbeks ega välju M2 reaalosa piiridest. Juhul, kui kunagi (kõikide kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolul) hakatakse realiseerima ehitusprojekti II etappi, muudetakse ka ventilatsioonisüsteemi ning sellisel juhul ei suunata väljatõmbeventilatsiooni kinnisesse sisehoovi. Kaebaja poolt osundatud kirjeldus, mille kohaselt projekteeritakse väljatõmbesüsteeme teenindavad ventilaatorid lae alla või korstnatesse, puudutab üksnes ehitusprojekti II etappi, mida ei ole asutud realiseerima. Seonduvalt kaebaja väitega, et kohtu sekkumise tulemusel on asutud ventilatsioonisüsteemi õhuvõttu uuesti sulgema märgib Pikk Kinnisvara OÜ, et rentnik asendas varasema resti ukse tahvlis sama värvi õhku läbilaskva võrguga. Nimetatud asjaolu ei ole eeltoodust lähtudes käesoleva vaidluse seisukohalt oluline, ega seondu kuidagi kaebaja õigustega.

KÜ PIKK 15 SEISUKOHAD

liitmist olemasolevate korteriomanditega. Ehitustöödega alustatud ei ole. Remonttööd äripinna M2 renoveerimiseks ei oma mõju hoone ohutusele ega ka teistele korteriomanikele.

tühjana kuna ehitustööd peatati. Varasemalt on äripinda kasutatud kauplusena. KÜ ei ole kaupluseruumide kasutusotstarbe võimalikku muutmist muuks toitlustushooneks arutanud.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õiguste ja huvidega. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ehitusloa andmine, kui diskretsiooniotsus, ei tohi kahjustada teiste korteriomanike omandiõigust ega omanike ja muude isikute teisi õigusi (eraelu puutumatus, vara väärtuse vähenemine).

K.K. on käesolevaks ajaks vaidlustanud põhimõtteliselt kõik ühistu tehtud otsused, mis puudutavad renoveerimisküsimusi ja ühistu poolt vajalikuks peetvaid töid. K.K.i esitatud taustaandmetest võib mõista, et K.K. on vaidlustanud nii 20.05.2016, 09.06.2016 ja 27.09.2016 üldkoosolekute otsused osaliselt ning ilmselt vaidlustab ka uusi otsuseid, kui need tehakse (nt rahastamise küsimused jms), ent see toimub sõltumata ehitusloa olemasolust/väljastamisest ning haldusorganil puudus õiguslik alus keelduda lahendamast ehitusloa taotlust, mis oli esitatud TLPA-le. Loogiline on, et ühistu eelnevalt arutab läbi vajalike tööde tegemise ja alles seejärel esitab loataotluse, mida saab vastustaja lahendama asuda ning protsess ei toimunud vastupidiselt. Kaebaja on esitanud läbisegi erinevaid seisukohti ning on jäänud sageli ka vastuoluliseks, sj esitab kaebaja ise faktilisi asjaolusid eksitavalt ning osaliselt asjasse mittepuutuvalt, mistõttu saab kohus nõustuda menetlusosalistega, et kaebaja sisult eraõiguslike vaidluste lahendamine saab toimuda siiski vaid maakohtus ning paljuski võib olla kaebaja kaebuse väidetest esitatud ajendist, et selliselt võiks kaebaja meelest saavutada eelised nn kaasomandi võimalikus jaotamises. Vastupidiselt oleks kaebaja menetluse kestel saanud selgelt eristada,

missugused küsimused on olulised ja missugustes ta oli kaebust esitades eksinud. Kuigi kaebaja nimetab rea õiguslikke aluseid ja põhjuseid, miks tuleks ehitusprojekti või ehitusluba vaadata kriitiliselt, ei seosta ta neid enamasti enda konkreetsete õiguste rikkumisega ega nimeta raskeid tagajärgi, mis võiksid temale saabuda ning kaebaja jätab tegelikult enda pretensioonid sisustamata ning esitab põhistatud selgituse asemel enamasti juba uue pretensiooni. Menetluse läbiviimisest. Esmalt märgib kaebaja menetlusnormide rikkumist kuna leiab, et teda ei kaasatud ehitusloa menetlusse ja ei piisa, kui ta sai esitada seisukohti enne ehitusloa väljastamist või tutvuda projektiga. Menetlusnormide rikkumine võib kaasa tuua kaebaja õiguste rikkumise ja haldusakti õigusvastasuse. Vaidlust ei ole selles, et kehtiva seaduse kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba (EhS § 38) ja ehitada tuleb vastavalt ehitusprojektile (v. a seaduses nimetatud väikeehitise ehitamise korral). Ehitusloa taotlemisel tuleb esitada ehitusprojekt (EhS § 5), mis vastab ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ja on koostatud või kontrollitud (EhS § 13; § 14 ). EhS § 44 sätestab ehitusloa andmisest keeldumise alused. Asjaolu, et kavandatavat tegevust hinnatakse ka kasutusloa menetluses, ei ole haldusakti tühistamise aluseks. Haldusakti ja vastustaja tegevuse puudusi ei nähtu põhjusest, kui TLPA on jätnud märkimata, mida ta arvab ühistu otsustest ja algatatud vaidlustest. Kaebaja ei ole nõustunud TLPA seisukohaga, justkui saaks hiljem antava kasutusloa menetluse kaudu kontrollida ehitamise õiguspärasust nii, et tema õigused ja huvid saaksid ka tegelikult kaitstud. Siinkohal saab kohus nimetada, et kohtupraktikas on nt Riigikohtu halduskolleegium selgitanud, et kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele, sh müra puudutavatele nõuetele ja keelule, et ehitis ei või seada ohtu inimese elu ja tervist (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-1-15-16 p 31). Kasutuslubade tühistamise aluseks saab olla üksnes asjaolu, et ehitusload on õigusvastased. Riigikohus on 11.12.2013 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-46-13 (p 19) rõhutanud, et EhS § 24 lg 1 p 2 kohaselt peab pädev asutus ehitusloa väljastamisest keelduma, kui ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid. Ehitusloa väljaandmise aluseks olev ehitusprojekt peab olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks EhS §-le 3 (EhS § 18 lg 2 esimene lause). Seejuures tuleb ehitusprojekt koostada niisuguse detailsuse ja ulatusega, mis võimaldab kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele (EhS § 18 lg 3 p 4). Sellisteks nõueteks on iseäranis nõuded ehitise ohutusele ja püsivusele. Ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda (EhS § 3 lg 1, lg 4 esimene lause). Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise või selle osa varisemist ning vastuvõetamatult suuri deformatsioone (EhS § 3 lg 4). Ehitusluba ei tohi hoone ümberehitamiseks anda, kui see tekitaks hoones varisemisohu (21.detsembri 2001. a määrus haldusasjas nr 3-3-1-67-01, p 2). Riigikohtu halduskolleegium on selgitanud, et kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele, sh müra puudutavatele nõuetele ja keelule, et ehitis ei või seada ohtu inimese elu ja tervist (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-1-15-16 p 31). Kohus nõustub teiste menetlusosalistega, et kaebaja ei ole ehitusloa aluseks olnud projekti puudustele osundanud ning kohtumenetluses on kaebaja pigem püüdnud leida kunstlikult otsitud vigu. Kui kaebaja ka oleks needsamad projekti vead esile toonud, mis ta esitas kohtus, ka siis nähtub, et käesolevalt puudusid seaduslikud alused ehitusloa väljastamiseks ning seda tulenevalt ka projektist, mis vastab tegelikkuses seaduse nõuetele. Ehitusprojekt vastab kehtivatele õigusaktidele, ehitus- ja projekteerimisstandarditele ning projekteerimisnormidele, sh majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97, mis seab nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavatele nõuetele ehitusprojektile. Kooskõlas ehitusprojekti määrusega nr 97 „Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile“ on vaidlusaluses projektis ära toodud hoone kandekoormuse näitajad ning arvude ja andmete arvutusi

projektis esitama ei pea. Arvutuste aluseks on võetud standardid ja määrused ning arvestatud on konkreetse hoone näitajaid. Kaebaja seisukoht, et ehitamine lubati eskiisi/eskiisprojekti alusel, ei vasta tõele. Ehitusprojekt ei ole puduustega ka seetõttu, justkui tulnuks teha juba kõik uuringud ja et tööd toovad kaasa ohu kinnistule. Kui ehitusprojektis ei ole puudusi eelmärgitu tõttu, siis ei saa olla ehitusluba vastuolus seadusega eelmärgitud põhjusel ka osaliselt. Ehitusprojekt on saanud vajalikud kooskõlastused kõigilt ametiasutustelt, ka Kultuuriväärtuste Ametilt ning Päästeametilt ning selles vaidlust ka ei ole. Kaebaja ise ei andnud nõusolekult projektile, ent see ei ole ka seaduse kohaselt vajalik. Asjaolu, et kaebaja peab vajalikuks ja võimalikuks, et ehitusprojekti ja ehitusloaga tuleks reguleerida kaasomanike vahelisi omandisuhteid, ei tingi projekti ega ehitusloa õigusvastasust ega projekti puudulikkust. Kohtupraktikast ei tulene samuti, et ehitusprojektis peaks kajastuma või selle andmiseks oleks vajalik kaasomanike nõusolek (RKHKo nr 3-31-57-14). Kaebaja õigusi ei saa kuidagi rikkuda nö automaatselt asjaolu, kas ehitusluba anti kaasomaniku nõusolekuta. Kaebaja ilmselgelt toetub sj valesti asjaoludele, justkui oleks konstruktsiooniprojekt vigane, kuna teostatakse juurdeehitisi, mida tegelikult ei teostata, ka ei ole mõõdistused vigased põhjustel, mida nimetab kaebaja. Ehitusprojekti plaanidel ei ole seatud eesmärgiks joonistada ülesse täpselt nt korterivaheliste seinte paksus ning kui need ka puuduvad, siis asjaolust, et nt kaebaja enda korterisse nr 6 ei ole ligipääsu võimaldanud. Kaebaja on küll ise esitanud jooniseid, mis tema arvates kajastavad tema korteriomandi asjaolusid ja seisukorda õigemini, ent 27.10.15 seisukoht ei ole asjakohane ning selle andmed ei ole kontrollitavad, need ka ei kuulu projekti koosseisu. Vastupidiselt on aga ehitusloa aluseks olnud projektid kontrollitavad. Olemasolevad projektid ja plaanid näitavad, et Pikk 15 hoonele koostati aastatel 2013- 2014 kaks projekti- eskiisprojekt ja rekonstrueerimisprojekt. 09.12.14 väljastati projekteerimistingimused (edasiselt PT-d) ja selle põhjal koostati hooneosade A,B,C,F ja G ehitusprojekt (edasiselt projekt). Ehitusprojekt koosneb 7 osast ja iga osa omakorda dokumentidest, seletuskirjadest ning vajalike ehituse etappide kirjeldustest. Nt osa 3 „arhitektuurne põhiprojekt“ sisaldab seletuskirja, kus on ehitusetappide kirjeldused, olemas on ka keldrikorruse, I korruse ja vahekorruse, II ja III korruse ning pööninguosa plaanid. Väljastatud on 02.09.15 3 ehitusluba, so külmaveetorustiku rajamiseks, side-õhu ja kaabelliini rajamiseks ja ehitusluba ehitise ümberehitamiseks, millega lubati hoone rekonstrueerimine. Kaebaja on vaidlustanud viimase ning ei ole tegelikult vaidlustanud kahte esimest luba. Load on väljastatud ehitusprojekti alusel ja kõik 7 osa on laetud ülesse ka toimikusse ning kaebajale kättesaadavad, et asjaosalised saaksid lähtuda ühtedest ja samadest dokumentidest. Kaebaja esitatud plaanidest kohus ei saa lähtuda, nendest nähtub, et need ei ole ehitusprojekti osadeks ja kaebaja ei ole asunud enam seda ka ümber lükkama, mistõttu ei analüüsi kohus neid plaane täpsemalt. Lisaks ehitusprojektile on koostatud konstruktsioonide põhiprojekt, konstruktsioonide osa on lahendatud eelprojekti staadiumis. Vastavuses määruse nõuetega on ehitusluba võimalik taotleda ehitusloa taotleja valitud staadiumis kas eel-või põhiprojektina. Seega on igati piisav eelprojekti esitamine. Käesolevaks ajaks on koostatud ka põhiprojekt. Tegelikkuses võimaldaks ehitusloa andmise juba ka see, kui kogu ehitusprojekt oleks eelprojekti staadiumis ( § 13 lg 2). Projekti on koostanud tunnustatud projekteerimisettevõtte Restor AS projekteerijate ja arhitektide poolt, kes vastavad seaduses sätestatud nõuetele tööde läbiviimiseks. AS Restor omab vajalike tegevuslube ja registreeringuid ning kaebaja vastupidiseid väiteid enam ei ole esitanud, kuigi sai neid andmeid vajadusel kontrollida. Seega vastab ehitusloa taotluse juurde esitatud projekt ehitusprojekti määruse nõuetele (eelprojekti nõuded). Koostatud on põhiprojekt nii kinnistu veevarustust, kanalisatsiooni, kütet, ventilatsiooni ja jahutuse välisvõrgu kui ka elektripaigaldise ning konstruktsioonide osas. Konstruktsiooni põhiprojektis on lahendatud täpsemalt otsaseina vajumise küsimused. Taotlus ehitusloa väljastamiseks oli esitatud kuni 01.07.15 a kehtinud EhS alusel ning kaebaja ei ole suutnud esile tuua, millised vead võiksid olla taotlusel, mis teda vahetult puudutavad nii, et soovitud töid ei tuleks teha ja et seda taotlust ei saanud rahuldada või projekti koostada, et seda väljastada. Nagu

taustaandmetest nähtub, siis on kaebaja algatanud mitmed vaidlused küll Harju Maakohtus, kuna ta pole nõustunud erinevate tööde tegemisega, mida soovivad teised hoone omanikud, ent see veel ei selgita käesolevat kaebust, kuigi kaebaja pole rahul kaasomaniku õiguste väidetava rikkumise tõttu hoone mõtteliste osade majandamisel. Eelmärgitud vaidlustega vastustaja aga ei pea ehitusloa andmisel arvestama.

Kaebaja heidab vastustajale sj ette sisuliselt tema ärakuulamiskohustuse rikkumist, ent arvestades, et projekteerimistingimuste kehtestamine on ehitusloa andmisel eelhaldusaktiks (Riigikohtu 14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 16), on menetlusnõuete järgimise osas põhjendatud käsitada haldusmenetlust projekteerimistingimuste väljastamisest kuni ehitusloa andmiseni ühtse haldusmenetlusena. Vaidlust vastustajaga ei ole selles, et kaebaja kui kinnistu kaasomanik, tuli haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p 3 tähenduses kaasata kinnistut puudutavate projekteerimistingimuste väljastamise ja ehitusloa andmise menetlusse. Vastustaja sai juba projekteerimistingimuste menetluses teada kaebaja vastuväited ning väljastas kaebajale ka taotletava ehitusloa aluseks koostatud projekti. Seega nähtub, on kaebaja saanud esitada oma seisukohad juba seotult PT-de arutamisega ning see on piisav ehitusloa väljastamise otsustamiseks. Isegi juhul, kui käsitletud olukorras oleks tegemist ka rikkumisega, leiab kohus, et eeltoodud rikkumine ei too kaasa ehitusloa kehtetust ning ei anna alust seda tühistada kohtus. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kaebaja aga sai oma seisukohad esitada ning ehitusloa väljastamist need ei saanud ega saaks ka edasiselt takistada. Ärakuulamisõigus ei ole absoluutne ega hõlma haldusorgani kohustust iga muudatuse korral anda menetlusosalisele võimaluse oma seisukohta avaldada. Haldusorganil tuleb leida mõistlik tasakaal ärakuulamisõiguse, haldusmenetluse efektiivsuse ja kiiruse vahel. Pädev asutus kontrollib ehitusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust ning kui ehitusloa andmine on ilmselgelt võimatu, jätab ta taotluse läbi vaatamata ja tagastab selle koos põhjendusega (EhS § 41). EhS § 42 lg 1 sätestab, et ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. EhS omistab kaalu vaid puuduste tõsidusele, mitte asjaolule, kas neid saab kõrvaldada või mitte. Samuti sätestab EhS § 44 p 4, et „pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule /.../ või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.“ EhS § 12 lg 3 kohaselt tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. EhS § 38 lõikele 1 annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusluba on nõutav ehitusseadustiku lisas 1 nimetatud juhul (EhS § 38 lg 2). Nii ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku paigaldamisel, ümberehitamisel või laiendamisel on ehitusluba nõutav, samuti juhul, kui teostatakse neid töid, mida nimetab ära käesolevalt vaidlustatud ehitusluba. EhS § 40 lõike 3 kohaselt tuleb koos ehitusloa taotlusega esitada nõuetele vastav ehitusprojekt. Käesolevalt esitatud ehitusloa taotlusega esitati ka ehitusprojekt ja ehitusloa taotluse menetlemisel tehti kindlaks, et esitatud ehitusprojekt vastab nõuetele, see on nõutud ametite poolt kooskõlastatud ning ei esine EhS §-s 44 loetletud ehitusloa andmisest keeldumise aluseid. Kõiki ehitusloa taotluse menetlemise käigus kogutud ja tuvastatud asjaolusid arvestades andis vastustaja välja ehitusloa ning kohtule ei nähtu, et see sisaldaks ebaõigeid kaalutlusi või et kolmas isik oleks esitanud ehitamiseks valeandmeid. Kaebaja ei ole senimaani esitanud asjakohaseid väiteid või tõendeid, et mingid andmed oleksid valed ja sellisena mõjutaksid kaebaja õigusi. Kohtu hinnangul vastas ehitusloa menetlus nõuetele.

ei ole vaidlusaluse ehitusloa reguleerimisalas (kohtu 22.04.2016.a. nõue). Käesolevas haldusasjas ei saaks lahendada ka küsimusi, milliseid töid on keegi kaasomandil ise teinud, sj pärast ehitusloa andmist ja kaebuse esitamist. Kohus ei tagastanud kaebaja esitatud materjale, kuivõrd nendest nähtub ja on tõendatud, et need on koostatud peale ehitusloa andmist ja nendes püstitatud küsimustele ei saanud vastustaja juba ainuüksi sellest tulenevalt haldusaktis midagi vastata. Samuti nimetab kohus koheselt, et isegi kohtumenetluse kestel ei ole avaldunud haldusakti selliseid vigu, mis võiks kaebaja väiteid tõendada, mis viitab usutavalt, et ehitusluba on antud välja õiguspäraselt ja pole tehtud niisuguseid vigu, mis seaks kahtluse alla, et ehitusloaga pole lahendatud olulisi küsimusi. Kaasomandile tekkinud väidetud ebaseadusliku ehitustegevusega tekkinud erinevad kahjustused saab kindlaks teha maakohtus (kohtu täpsem selgitus 29.11.2016 kohtumääruses) ning kohus jääb selgelt seisukohale, et halduskohus ei saa ehitusloa üle peetvas vaidluses asuda lahendama küsimusi, mis seonduvad kaasaomandi osade kindlaksmääramisega, suurusega, selle edasise kasutamisega ja vaidlused, mis on seotud kaasomanike vaheliste suhetega, on oma olemuselt tsiviilõiguslikud (selgitatud ka 28.04.2016 kohtumääruses). Kaebajal on tekkinud probleemid ka seotult tehtavate tööde eest tasumisega, sellest tulenevate ühistu otsustega, ent ka need probleemid on lahendumas maakohtusse esitatud kaebaja hagidega, ent nende küsimuste püstitamine kaebaja poolt ei saanud ega saa takistada ehituslubade väljastamist. Ka meenutab kohus, et jääb selle juurde, et ehitusloa küsimuseks ei ole otsustada tööde vajalikkuse üle ning seetõttu ehitusloa menetluses ega haldusaktis ei anta vastuseid ega andmeid selle kohta, kas töö ise on vajalik (varem selgitatud 29.11.2016 kohtumääruses). Tööde vajalikkuse otsustab siiski ühistu, kes on loa taotlejaks. TLPA puudub pädevus tehtavate tööde vajalikkuse üle otsustada, mistõttu sellekohaseid kaalutlusi haldusaktis ei saagi esineda.

ettekirjutus puudutas otsaseina suhtes antud soovitusi ja nõudeid, siis kaebaja väidab, et ta ise täitis ettekirjutuse ja otsene oht Pikk tn 15 hoone otsaseinale hetkel puudub. Kuigi kaebaja ise leiab, et see olukord on ettekirjutuse tegijat rahuldav, ei ole ühistu ja Pikk KV OÜ selle seisukohaga nõustunud. Samas nähtub, et ettekirjutuse täitmine ei välista kuidagi ühistu kavandatud töid, mille maht on erinev. Kui hoone omanikud leiavad, et ei saa nõustuda kaebaja seisukohaga, justkui ei pea keegi hoones enam midagi edasi ehitama, siis jätkatakse kavandatud töödega plaanitud ja võimalikus ning vajalikus mahus. Kohus siinkohal nimetab, et vaatamata korduvatele küsimuste käsitlusele ja selgetele seisukohtadele, mis tööd on hädavajalikud ning miks ei ole piisav ettekirjutuse täitmine kaebaja poolt otsaseina edasise lahenduse suhtes, ei ole kohtul usutav, et kaebaja neist probleemidest ja käsitlustest ka tegelikkuses aru ei saa. Kaebaja positsioonide ebamäärasust või soovide lühiajalist perspektiivi võib pigem selgitada vaid isiklik huvi nt realiseerida oma korter kiiresti, mis tähendab, et temale on tõesti ehk kasulikum kulutusi hoonele enam mitte teha. Samal ajal peaks olema arusaadav, et kinnisvara hind hakkab pikas perspektiivis kiirelt langema, kui hoone on sellise otsaseinaga, mille pikemajaline püsimajäämine tekitab kaheldavusi. Asjaolu, et kaebajat erinevatel subjektiivsetel põhjustel ei huvita hetkel perspektiivsed lahendused, ei muuda vastustaja tegevust ja haldusakte õigusvastaseks. Seega, kui teised omanikud on igal juhul huvitatud oma kinnisvara väärtuse säilivuse aspektist lähtuvalt justnimelt võimalikult kiirelt hoone ohutuse tagamist, siis võimaldab seda ehitusloa andmine ja vajalike tööde teostamine. Isegi kui kaebaja endiselt leiab, et hoone põhjalik renoveerimine ei ole vajalik, siis saab ta oma huvid realiseerida efektiivsemalt ühistu tegevust vaidlustades (mida ta ongi juba tegema asunud). Vajalike ehitustööde teostamiseks on oluline koostada ehitusprojekt. Projekt ei muutu õigusvastaseks põhjusest, et kaebaja ei pea vajalikuks/otstarbekaks tööde teostamist, mida samas on soovinud ühistu. Teistele omanikele ei ole kuidagi etteheidetav, et nähes hoone seisukorda ja vananenud kommunikatsioone, saaksid nad loota oma vara säilivusele või tulevikus selle hinna tõusule. Kaasaja tingimustes ei ole kinnisvara realiseeritav, kui selle tingimused ei ole nõutaval tasemel ja iga kinnisvara hoonena eeldab, et seda korrastatakse. Keelates ära ehitustegevuse ei saa seega ära hoida võimalikke ohte või ohu suurenemist (kaebaja enda või kolmandate isikute elule, tervisele ja varale). Muuhulgas võib ka nimetada, et tehtud ettekirjutus oleks olnud täidetav, kui selle realiseerimist poleks ootamatult blokeeritud kaebaja tegevusega ning kohus saab vaid nentida, et erinevad kohtumenetlused pärsivad pikaks ajaks mistahes ehitustegevuse. Kaebaja märgib ka ise, et majas tegutseb ühistu ja ta on korteriühistu liige, ent ta on vastu korteriomanike enamuse plaanile hoone rekonstrueerida, mille eesmärgi seostab ta vaid kolmanda isiku Pikk Kinnisvara OÜ ärihuvidega, ometi on hoone ohutuses võtnud sõna ennekõike ühistu, kelle liikmeskond peab töid vajalikuks. TLPA-le ei saa kaebaja siinkohal etteheiteid esitada, sest TLPA ei otsusta neid küsimusi, mis on omanike pädevuses. Seega pole kaebuse põhjal mõistetav, et kui Pikk tn 15 hoone on kehvas olukorras, peaks seda olukorda ikkagi veel igal tingimusel kuidagi säilitama. Vaidlust ei ole kaebajal teiste liikmetega seejuures selles, et otsasein on jätkuvalt tänava poole ca 70 cm kaldu, vähemalt esitab kaebaja senimaani ka hiliseimaid tõendeid, mis seda selgelt kinnitavad. Hoone rekonstrueerimisele suunatud ehitusloa osaline tühistamine seaks aga ühistu liikmed võimalikku ohtu, mitte vastupidi, kõnelemata avalikust huvist tagada hoonest tulenev ohu kõrvaldamine. See, kas kaebaja tegi ettekirjutuse täimiseks tööd omavoliliselt või mitte (kolmanda isiku seisukoht), ei mõjuta käesoleva asja lahendit. Kaebaja on teinud töid, millega ehitusloa andmisel ei saanud keegi arvestada, seega kaebaja vastavasisuline etteheide vastustaja haldusaktile on selgelt asjakohatu ja isegi ehitusloa olemasolul ei välista see võimalust, et ehituse ohutuse tagamiseks tulebki jätkuvalt teostada täiendavalt töid, so kas osaliselt või siiski kõik ette nähtud tööd komplekselt. Kahtlusteta on ühistu edasiselt seotud K.K.i tegevusega ja ühistul on seetõttu vajalik otsustada, mismoodi sellest tegevusest võimalikult vähesema kahjuga lahendus leida. Hoone rekonstrueerimisele suunatud tegevus eeldab projekti koostamist ja projekti

eesmärgiks on muuhulgas pakkuda lahendusi hoone ohutuse tagamiseks. Tellitud projekt kohtu meelest tagas selle, et edasised ehitustööd kulgeksid range kontrolli all. Kaebaja ei saanud loota, et tehes tööd ettekirjutuse täitmiseks, hoiaks selline tegevus hoone seisukorra süsteemse kontrolli all ja sunniks loobuma ühistut kavandatud töödest või muudaks ehitusloa /projekti tagantjärgi kuidagi õigusvastaseks. Ehitusluba ei ole seejuures ka käsk teha töid, seega vastustaja tegevusest ei sõltu ehitusloa realiseerimise ulatus. Kaebaja heidab küll ette teisele poolele kontrollimatu lahenduse pakkumist, ent samas saab nõustuda seisukohtadega, et ettekirjutuse täitmine ja hetkevea kõrvaldamine ei haaku ühegi süsteemse uuringu või projektiga. Ettekirjutusel oli siiski lühiajaline ja teistsugune eesmärk ning nagu kaebaja esitatud dokumentaalne materjal kinnitab, on sellisel seisukohal ka ettekirjutuse tegijad ja hoone seisukorra kontrollijad, kes ei ole välistanud vajadust pikemas perspektiivis leida muid väljundeid, so nii nagu seda võimaldab projekt, ehitusluba või soovib ühistu. Kaebaja etteheiteid projektile ei aita selgitada tema soovi kasutada hoonete pindasid ja kanda renoveerimiseks vajalikke kulusid (või nende kulude jaotusküsimus), need põhjendused on asjakohatud ehitusloa õiguspärasuse hindamisel ning ei selgita ega seondu subjektiivsete õigustega ehitusloa vaidlustamiseks. Kaebaja jätab sj tähelepanuta, et hoone ohtlikkus ei piirdu üksnes otsaseina küsimusega ning vajalikud on teha ka muud tööd. Kaebaja täpsemad etteheited seonduvalt loataotluse aluseks olnud ehitusprojektiga ei ole ka asja arutamise tulemusel muutunud. K.K. heidab täpsemalt ette, et ehitusluba väljastati puudustega projektile ja koos sellega leiab kaebaja, et TLPA on rikkunud kohustust kontrollida ehitusnormide järgimist, väljastades ehitusloa ilma uuringuid nõudmata. Kaebaja põhistustest nähtuvalt on ehitustööde keelatus seotud ehituslikus osas vundamendi olukorraga, hoone F vahelae asendamist uuega peab ta samuti lubamatuks ning ta ei nõustu muude ehitustöödega, sest tema meelest puuduvad raskusarvutused, mis kinnitaks, et kavandatud tööd on ohutult võimalikud. Nii leiab kaebaja, et hoone vundament ei talu lisakoormusi ning TLPA ei ole seoses hoone vundamendiga ehitusuuringuid nõudnud. Kaebaja toetub siinkohal tema viidatud Riigikohtu lahendi seisukohtadele (nr 3-3-1-67-01) ja leiab, et ehitusluba ei tohi hoone ümberehitamiseks välja anda, kui see tekitaks hoones varisemisohu. Ehitusloa andmisel on järelevalveasutus kohustatud kontrollima ehitusnormide järgimist ning kui on ette näha, et hoone seisund võib halveneda, peab asutus seda loa andmisel arvestama. Siinkohal saab esmalt nimetada, et erinevalt kaebaja tsiteeritud ja viidatud lahendist, ei ole käesoleval juhul andmeid, mis kinnitaks, et hoone vundament oleks saanud varem vigastusi, mis sunniksid kahtlema selle püsivuses. Kaebaja ise sellise kaaluga tõendeid ei ole esitanud ja ühegi esitatud muu tõendi pinnalt ei saa möönda, et vundamendist kaasneb hoonele mingisugune oht või et hoones tehtavate töödega selle seisund võiks halveneda. Kuigi kohus leiab, et kaebaja ei saa halduskohtus ehitusloa menetluses vaidlustada ehitusloaga hõlmamata tööde tegemist, nähtub, et nn avause omavoliline tegemine töötaja tegevuse käigus oleks tekitanud vundamendi suhtes vigastusi või et arvates projekti koostamise ajast oleks selle seisund halvenenud (tekkinud praod). Hoone ei ole sarnaselt sõja ajal pommirünnakus kannatada saanud, mistõttu ei saa tal olla ka varjatud puudusi ja kui oleks, siis peaksid need ammu avalduma. Kaebaja väited selle kohta, et hoone rekonstrueerimisel võib tekkida oht seoses vundamendi võimaliku vajumisega on oletuslik ja otsitud põhjus, eriti olukorras, mil kaebaja on saanud kõik ehitusloaga ja ehitamisega seotud materjalid. Objektiivsed viiteid vundamendi olukorra halvenemisele ei saa järeldada seega asjaolust, justkui oleks selle senine seisukord halb/ebarahuldav, sest selleks puuduvad vundamendi vajumisele tüüpilised praod (vundamendist ülespoole jäävate seinte alaosas).

Vundamendi vajumist ei kinnita otsaseina enda viltune olek. Eksitavad on siiski kaebaja väited ja järeldused, justkui oleks tema tellitud töödega tuvastatud, et vundament ei ole püsiv. Veel nimetas kaebaja, et hoone pinnase olukord viitab sellele, et vundament võib hakata vajuma, ent ka see on seisukoht on esitatud moonutatult, kui aluseks võtta kohtule esitatud dokumentatsioon. Tegemist on vanalinna hoonega, mil hooned paiknevad kõva ja hea kandevõimega liivakivist pinnasel. Tõele ei vasta väide, et pinnase uuringud on teostamata või puuduvad vajalikud andmed, kuna pinnase iseloomu on projektis eraldi kajastatud ning selgitatud. Kolmanda isiku poolt on kohtumenetluses (12.10.2015) esitatud kontrollitavad andmed (kolmanda isiku menetlusdokumendi lisa 5, lk 24, p 1.2.6.2 ja lk 34, p 1.4.4.2). Vundamendi materjaliks on paekivi ning tüübiks lintvundament (12.10.2015 kolmanda isiku menetlusdokumendi lisa 5, lk 24, p 1.2.6.2 ja lk 34, p 1.4.4.2); hoone ei ole kuidagi eriliselt kannatada saanud. Kaebaja on ette heitnud, et vastustaja ei tohiks oma otsuseid rajada usaldusele, kui projekti on koostaud vanalinna hoonete rekonstrueerimises kogenud AS Restor. Kohus etteruttavalt nimetab, et tegemist on vajalikke lube ja litsentse omava ettevõtjaga, mistõttu on vastustaja ennekõike pidanud silmas kompetentsi vajalike lubade ja kvalifikatsiooni mõttes, mis on oluline. AS Restor ei ole tõepoolest pidanud vajalikuks eraldi ehitusgeoloogilisi uuringuid või vundamentide allvundeerimist teostada ja ta on hinnanud vundamendi tehnilise seisukorra rahuldavaks (12.10.2015 kolmanda isiku menetlusdokumendi lisa 5, lk 24, p 1.2.6.2 ja lk 34, p 1.4.4.2), ent ehitusprojektist nähtuvalt on käesoleval juhul tegemist projektiga, mis ei käsitle aga kitsalt ühe hoone osa renoveerimist, vaid lahendab hoone renoveerimise kompleksselt, sisaldades ja arvestades seetõttu kogu projekti ulatuses hoone iseärasusi, see on seotud eraldi ka vundamenti puudutavaga. TLPA-l oli seega projektist nähtuvalt vundamendi osas olemas oluline ja vajalik info, mille pinnalt oli võimalus kontrollida ja veenduda, et vundamendi olukorda on hinnatud, sellega on projektis läbivalt arvestatud. Vundamendi olukorda ehitusprojektis märgitule ei pea ebarahuldavaks ka kaebaja tellitud spetsialistide arvamused. Kaebaja poolt viidatud Hannes Kase ekspertiis ei ole siinkohal asjakohane, kuivõrd puudutab A osa viiluseinte ehitustehnilist poolt, mitte vundamendi olukorda, spetsialist ei ole ka uurinud komplekse ehitise kõiki ruume ja objekte. Kohus nõustub menetlusosaliste nende seisukohtadega, et esitatud ekspertiisis on keskendutud otsaseina ja katuse osale ning vundamentidega seoses analüüs puudub. Märkus, et hoone ette paigaldatud trasside killustiku ja liivapadjad, mis toimivad dreenidena, töötavad vundamendile vastukaaluna ning halvemal juhul ka vundamendi alt, möönab vaid oletusi ja vundamendile vastukaalu . Kolmas isik on siinkohal asjakohaselt selgitanud, et konstateeritakse mitte tasakaalust väljas olekut ning seda vundamendi kahjuks. Samuti tuleb kohtul nõustuda, et puuduvad andmed, et vundamendi alt oleks pinnast tegelikult välja kandunud ja seda ei saa järeldada juba ka ekspertiisi sõnastusest nähtuvalt. Küll on aga selles esitatud spekulatsioon halvima võimaliku olukorra kirjeldamiseks, puudub aga kontrollitud fakt. Seega A osa viiluseinte ehitustehnilisest ekspertiisist (ega ka ühetski muust tõendist) ei ole võimalik järeldada vundamendi vajumist. Ehitusloa menetluse käigus kaebaja ise sj ei ole sellist asjaolu esile toonud, seega ei saanud vastustaja talle seda eraldi motiveerida. Vundamendist lähtuvat ohtu ei ole ilmnenud senimaani. TLPA-l puudus objektiivne alus kaebaja viidatud EhS § 14 lg 1 alusel vundamendi osas eraldi ehitusuuringu nõudmiseks ehitusloa väljastamise staadiumis. Kaebaja poolt viidatud määruse nõuded ehitusprojekti ekspertiisile ei ole antud juhul asjakohased, kuivõrd EhS § 14 lg-st 3 tulenevalt on ekspertiisi teostamine vajalik sätte p-s 1 ja 2 viidatud juhtudel enne ehitamise alustamist. Käesoleval juhul ei ole vaidlustatud ehitusloa osas ehitamisega alustatud ent kohus nimetab, et kompleksne rekonstrueerimine ei tähenda, et edasiselt uuringuid ei tehta. Projekti kinnitamiseks ja ehitusloa väljastamiseks oli piisavalt andmeid ning lisaks nähtub, et olemas on muinsuskaitse eritingimused, mille kohaselt on kohustuslik teostada keldris täpsustavad uuringud. Täpsustavatele uuringutele on viidatud ka ehitusprojektis (12.10.2015 kolmanda isiku menetlusdokumendi lisa 5, lk

9, p 1.1.2.2) ning M2 keldri osas on need juba teostatud (12.10.2015 kolmanda isiku menetlusdokumendi lisa 4, lk 5). TLPA poolt on aga ehitusloas eraldi märgitud, et enne ehitamise alustamist tuleb TLPA ehituskontrolli spetsialisti teavitada ehk ka ehitamise tegelikuks ajaks on asi kontrolli alla ja vajadusel tehakse ka lisauuringuid. Kaebaja heidab ette, et projekt ei sisalda nn raskusuuringuid ehk et TLPA ei ole seoses konstruktsioonitöödega ohutusuuringuid nõudnud. Tööde kompleksne teostamine antud juhul tähendab, et soovitakse välistada hoone edasine lagunemine ja selle võimalik varisemisoht seoses katusekonstruktsioonide seisukorrast tingitud otsaseina vajumisega. Konstruktsioonitööd ei vaja antud juhul dubleerimist mingi muu uuringuga, nende vajalikkus on kindlaks tehtud. Konstruktsioonide projekt tagab hoone ohutuse enne ehitusloa väljastamist. Kaebaja viitab ka ise Riigikohtu lahendile, milles märgitakse, et ehituslikud võtted, millest sõltub konstruktsioonide kandevõime, tuleb enne nende rakendamist kajastada projektis ning järelevalveasutus peab need ehitusloaga heaks kiitma (RK nr 3-3-1-46-13, p 20). Kaebaja on aga jätnud tähelepanuta, et käesolevalt olid hoone konstruktsioonide kandevõimet puudutavad ehituslikud võtted ehitusloa aluseks olevas projektis detailselt kajastatud (vt arhitektuurse põhiprojekti p-s 1.4. Seega ei vasta tõele, et TLPA ei ole asjaolusid kontrollinud, kuna ehitusloa menetluse dokumentatsioonist saigi TLPA veenduda ka konstruktsioonide kandevõimet puudutavas osas (et ehituslikud võtted ei kujuta endast ohtu hoone püsivusele). Seega saab väita, et raskusarvutused on olemas (need esitati kaebaja palvel ka temale). Kaebaja küll nimetab, et tegemist on pelgalt arvude jadaga, ent see on asjakohatu subjektiivne arvamus, kui kaebaja soovis näha arvandmeid. Kaebaja seejärel sai kontrollida vajadusel spetsialisti abiga, kas raskusarvutused mingis osas on ebaõiged. Käesoleva ajani ei ole kaebaja viidanud, et AS Restori projektis oleks mingis osas plaanitud töö kuidagi kahjulik. Haldusakti vormiveaks ei ole arvutuste puudumine. Nagu kohus on korduvalt kaebajale varem selgitanud, siis kaebaja enda ekspert on pidanud võimalikuks, et realiseerida võib ka AS Restori projektis kirjeldatud tugevduslahenduse. Kohus kokkuvõttes nõustub, et seadusest ega ka Riigikohtu praktikast ei tulene, et TLPA ise peaks ehituslubade väljastamisel tegema raskusarvutused, kuna konstruktsioonitööde ohutuses veendumiseks on muud meetodid. Nagu eelnevalt märgitud, siis kaebaja eksis, kui leidis, et olemas oli vaid eskiisprojekt, sest olemas on konstruktsiooni põhiprojekti seletuskiri ja joonised, mis kinnitavad täiendavalt, et ohtu nendest töödest hoonele ei ole võimalik tuletada. Kohus jääb seisukohale, et põhiprojektide puudumine ei takistaks ehitusloa väljastamist (29.11.2016 kohtumäärus) ja lisaks olid ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti osaks olevas arhitektuures põhiprojektis konstruktsioone puudutavad ehituslikud võtted eraldi välja toodud. Kaebaja etteheited seonduvad ka hoone F vahelae töödest tuleneva ohuga. Teised menetlusosalised on selgitanud ja täpsustanud, et hoone F raudbetoonist vahelae lammutamisel oli arvestatud ja uuritud ohu võimalikkus kõrvalasuvatele korteriomanditele 5 ja 6. Ka märgib kaebaja ise, et F hoone vahelae asendamine on üks Pikk tn 15 hoone kompleksset restaureerimist käsitleva projekti töödest ja nähtub joonise olemasolu. Kuivõrd töö on osa kompleksse rekonstrueerimise protsessist, siis puudub mõistlik alus arvata, et TLPA sellest aru pole saanud ja et vastustaja ei olegi arvestanud jooniselt nähtuvalt hoone F külgnemist hoonega D. Viidatud töö moodustab osa komplekssest rekonstrueerimisest, seega on alusetu kahtlustada, et vahelae tööde osas pole arvestatud kõrvalasuva hoonega, sest juba töö eesmärk on terastaladel raudbetoonist vahelae asendamine uue ja oluliselt kvaliteetsema raudbetoonvahelaega. Kohus ei nõustu ka kaebaja seisukohaga, justkui see kavandatud töö projektis ei aitaks kaasa varisemisohu vähendamisele. Kaebaja on küll ka vihjanud, et mõõdistused on valed, ent tegelikkuses on tõendatud, et need on teostatud ajakohaselt, st laser-skanneerimismeetodil. Nagu nähtub, siis rajatav vahelagi toetub

postidele, mis omakorda toetuvad maha ja mitte kaebaja seinale, nagu seda oli varem väitnud kaebaja. Seega tuleb nõustuda, et negatiivsed mõjud kaebaja seinale tema oletuste alusel on välistatud. Vahelae rajamise eesmärgiks on, et see muudab hoone ohutumaks, kuna vahelagi on ohtlikult amortiseerunud. Kuivõrd kaebaja seisukohad olid juba kohtumenetluse kestel koduvalt üle selgitatud, siis on kohtu arvates kaebaja otsinud kunstlikke väiteid, et siiski midagi kriitilist projekti kohta avaldada. Kaebaja leiab uue väitena, et ehitusprojekt ei vasta EhS § 14 lg 3 p-st 1-2 tulenevatele nõuetele seoses ehitusprojekti koostaja kvalifikatsiooniga. Tegelikult on aga ehitusprojekti koostanud AS Restor poolt ehk tegemist on ettevõttega, kellel on ka tegelikult suur töökogemus ning selle mainimine pole isiku kvalifikatsioonile viidates asjakohatu. Ettevõtjal on 25 aastat töökogemust ehituses, restaureerimises ja projekteerimises, spetsiifiliselt justnimelt Tallinna vanalinna osas. Kuid kaebajale meenutuseks nimetab kohus veelkord, et AS-l Restor ongi olemas Muinsuskaitseameti tegevusluba arhitektuurimälestiste rekonstrueerimiseks ja projekteerimiseks ehk projekti koostas selleks pädev isik. Kaebaja väide, et ehitusprojekti aluseks olev info kajastub kellegi magistritöös, on selgelt asjakohatu, see ei anna alust väita, et ehitusprojekt on ebaadekvaatne Projekt ei ole puudulik ka põhjusest, justkui oleks sealt puudu lammutusprojekti. Kaebaja viitab, et määruse nõuded ehitusprojektile vastavalt §-le 25 lg 1 nõuavad lammutusprojekti olemasolu. Kohus nõustub menetlusosalistega, et ehitusprojekt ehitise lammutamiseks on vajalik juhul, kui ehitis osaliselt või täielikult lammutatakse ja seda peabki silmas määruse nõuetena ehitusprojektile § 25 lg 1 tuleneval alusel ehk kui ehitis osaliselt või täielikult eemaldatakse või likvideeritakse (EhS § 4 lg 4). Käesolevalt aga ei toimu ehitise lammutamist EhS § 4 lg 4 mõttes ja puudub vajadus eraldiseisvaks ehitusprojektiks ehitise lammutamiseks. Kõik tööd, mille osas on kaebaja ekslikult viidanud lammutusprojekti puudumisele, sisalduvad ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektis ehk kaebaja poolt viidatud tööde teostamiseks on juba nõuetekohane ehitusprojekt olemas. Ka on kaebaja nimetanud, justkui välistaks projekti kinnitamise ja loa andmise asjaolu, et ta on kaasvastustaja, kui hoone kokku kukub, ent kohtule jääb arusaamatuks, kuidas kaasomandist tulenev vastutust välistaks ehitustööd, kui nende tegemine on hädavajalik ning selleks on olemas vastav projekt. Kui on olemas ehitusprojekt, mis tagab hoone ohutu korrastamise, siis ehitusluba ei saa olla õigusvastane. Kohtule nähtub, et ümberehitustööd arvestavad ja hindavad ohtusid ja nende vältimise meetodeid, mitte vastupidi, seega kui ehitusprojekt vastab nõuetele, ei ole ehitusluba õigusvastane (kaebaja viide EhS § 38 lg 1 ja § 42 lg 1). Eelneva põhjal järeldab kohus, et kaebaja esiletoodud kriitika ei viita minetustele, mis saaks kaasa tuua ehitusloa tühistamise. Kaebuse lisad kinnitavad, et TLPA on palunud kaebaja seisukohta projekteerimistingimuste osas ning kaebaja esitas oma seisukohad. TLPA on kaebajale selgitanud ja vastanud, esitades kaalutlused projekteerimistingimuste väljastamisel. Seega on täidetud kaebaja soov, et ehitusloa andmise menetluses on asjast puudutatud naabri arvamus mõistlik ära kuulata projekteerimistingimuste väljastamisel (viide RKHKo 3-3-1-4203 p 37). Kaebaja soov, et enne ehitamise alustamist peab projekti nõuetele vastavust kontrollima projekti koostajast sõltumatu isik, on endiselt tagatud ( kaebaja viide EhS § 14 lg 3 p 1-2). Kuna kaebaja leidis, et projekti suhtes pidanuks tekkima kahtlus asjaolust, et projekti ei koostanud kvalifikatsiooninõuetele vastav isik ja see väide on alusetu, siis puudub tegelik põhjus projektis kahtlemiseks. Vajalikud edasised/täiendavad uuringud tagatakse enne ehitamist, seda projektis ka kajastatakse. Kaebaja viitab ka Majandus- ja taristuministri 08.06.2014.a. määrusele nr 62 („Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“) ja leiab, et seetõttu esines keeldumise alus EhS § 44 lg 3 alusel, so et ehitusprojekt ei tugine ehitatava ehitise asukoha ehitusuuringu tulemustele või on nõutav uuring tegemata. Siinkohal kohus lisab, et hetkel ei rajata uut hoonet, mille rajamiseks ehitise asukoha

andmed poleks teada, kohus seda eelnevalt juba ka käsitles. Hoonet on juba kasutatud nendelsamadel eesmärkidel ja funktsioonidel, mille kasutus jätkub ka edasiselt. Ehitusprojektile pole vajadust teha täiendavat ekspertiisi, kui pole põhjendatud kahtlust projekti vastavuses nõuetele, kuid vajalikud uuringud projekt tagab ja kavandab, mitte ei välista. Kaebaja seostab enda õiguste rikkumise hoones mõne ruumi kasutusotstarbe muutmisega ja kaebaja nimetab, et M1, M2 ja M3 osas kaasneb talle kahjulik püsiv negatiivne mõju, mida ei saa vähendada (müra, turvalisuse vähenemine, korteriomandi väärtuse vähenemine) ning TLPA ei ole sellega arvestanud. Kaebusest ja korduvatest vastustest ei selgu, kas see on seotud projekti puudustega, ent kohus siinkohal selgitab, et kaebaja mured on seotud korteriomandiga M2, so muu kaubandushoone või kauplus (ehitusloas nimetatud kui mitteeluruum 1 ehk muu toitlustushoone) ning M1, muu teenidushoone (ehitusloas nimetatud mitteeluruumi 10 ehk muu lühiajalise majutuse hoone). M3 muudetakse kontoriruumist eluruumiks ehk ka selline projekteering ei peaks ehitsulikult ohtu kujutama ja kaebaja rahu rikkuma, kuivõrd korterite olemasoluga hoones (ka vastavat sihtotstarbelist kasitust silmas pidades) on ta sisuliselt nõustunud, seega on muudatus igati kaebaja enda argumentatsiooni arvestades tema huvides. Asjaolu, et ruum oli vahepeal kasutuseta, ei tähenda, et seda kasutusse ei võeta. M2 osas on ruumide kasutusotstarbe muutmine kavandatud ehitusprojekti seletuskirjast nähtuvat juba tööde I etapis ehk peale reaalosa siseseid töid, mida aga K.K. ei vaidlusta (sh ruumide otstarve muudetakse 12139 muu toitlustusruumiks). Kuna K.K.i etteheited ja mured seonduvad II etapis kavandatud töödega (väidetavalt restoranist tekkiv hais ja müra), ei ole asjakohane hinnata kasutusotstarbe muutumist seoses esimese etapi töödega (s.o tänaste ruumide osas). Kasutusotstarbe muutmisega kaasnevaid täiendavaid mõjutusi kaalutakse kasutusloa väljastamisel. Samas ei vasta tõele, et projekti koostamisel pole ette nähtud ja kavandatud meetmeid seotult müraküsimustega, kuivõrd mitteeluruumist 1 tekkiv müra isoleeritakse, samuti nähtub plaanimaterjalist, et kaebaja eksitas kohut, sest kaebaja eluruumid puutuvad mitteeluruumi 1 ehk kohviku pindadega kokku minimaalselt. Ehitusprojekt näeb ette nõuded heliisolatsiooni osas (12.10.2015 kolmanda isiku menetlusdokumendi lisa 5, lk 23, p 1.2.5.1.4). Väidetavat tekkivat haisu mitteeluruumist 1 osas väidab kaebaja samuti alusetult, kuna kaebaja ei arvestanud õigesti projekti lahendusi ning et ventilatsioonilahendus on ehitusprojektiga hõlmatud, see arvestab kaasaja vajadusi. Juba EÕK taotluse lahendamisel märkis kohus, et ventilatsioon juhitakse korstnasse, mitte hoovi ning asjakohatuteks ostusid ka kaebaja väited loa alusel ehitustööde alustamisest. Majutusettevõtte ehitamine hoovimajja aga ei kujuta endast mingit ehituslikku ohtu hoone ohutusele, vastavalt pole ka kaebaja sellist ohtu esile toonud. Asjaolu, et hoone senine kasutusfunktsioon muutub, ei tähenda hoone tehnilisele olukorrale ohtu jms. Mitteeluruumi 10 ehk ka hoovimaja kasutusotstarve on äritegevus ja see ei muutu. Projekti ei muuda ka õigusvastaseks asjaolu, kas majutus- ja toitlustushoone jäävad kinnistule määratud sihtotstarbe raamidesse (käesolevalt jäävad 55% ärimaa sihtotstarbe raamidesse). Varasemalt oli kaebaja ette heitnud ka hoone korruselisuse muutust, ent nagu on kinnitust leidnud, siis ei näe projekt ette ühegi korruse juurdeehitamist, kaebaja ei ole sellele ka enam toetunud. Ilmselgelt oli kaebaja eksinud, sest kandvaid seinu ei muudeta ega rajata ka ühtegi juurdeehitust, mis võiks hoonete korruselisust mõjutada.

otstarbe õigusvastast muutust vastustaja hetkel ei näe, ent vastustaja selgitustel lähtub ta ka edasiselt (kasutusloa menetluses) asjaolust, et tegelikult soovib kaebaja vaidlustada kaasomandi kasutamist ning selline vaidlus juba toimubki kaebaja algatusel maakohtus, sellesse TLPA ei ole kaasatud ja ta ei sekku, kuna see vaidlus kuulub lahendamisele üldkohtus. Seega on TLPA selgelt teatanud, et ehitusloa taotluse lahendamisel ja ehitusloa andmisel ei ole TLPA ülesandeks ega pädevuses otsustada ruumide edasise kasutuse üle küsimustes, mis võiks puudutada pindade jaotust ning ehitusloaga pindade jaotamist ka ei tehtud. Kohus nõustub, et ehitusloaga ei ole lahendatud ruumide kasutamist ja jaotamist edasiselt ning ehitusloast tulenevalt ei saa kolmas isik nö hõivata kellegi ruume, sj ühiskasutuses olevaid ruume. Vastavalt AÕS § 72 lg-le 1 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühisest asjast. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Samuti võimaldab korteriomandiseadus (juba 11.06.2006 jõustunud muudatusest) § 8 1 nõuda teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduse andmist. Kaebaja saab oma õigusi seoses kaasomandi kasutamisega kaitsta efektiivselt tsiviilõiguslike kaitsevahenditega ning ühistu saab oma probleemid lahendada KOS sätte alusel. Ehitusloa (ja ka kasutusloa) eesmärk ei ole reguleerida kaasomanike vahelisi suhteid ning ehitusloa tühistamine ei viiks kaebajat ühelegi eesmärgile ruumide kasutamise küsimuses, kuna see ei saa olla esmaseks õiguskaitsevahendiks. Seejuures märgib kohus et ruumide majandusliku otstarbe ja kasutuse muutust (või olulist muutust) ei saa kohtu arvates järeldada asjaolust, et varasemalt müügisaalidena kasutusel olnud ruumides hakkab tegutsema toitlustusasutus (kohvik, baariruum), mis kaebaja arvates avaldab negatiivset mõju tema korterile selle kasutamisel. Kuna kohtuasja materjalidest nähtuvalt tegutses kõnealustes ruumides ka enne ehitusloa andmist teenindusasutus ning ruumid on olnud kasutuses mitteeluruumidena, siis ei ole ehitusloa andmine kaasa toonud asja majandusliku otstarbe muutumist AÕS § 74 lg 1 mõttes. Ent menetlusosalistest kaebaja ja arendaja ning ühistu saavad need küsimused ja vastastikused nõuded lahendada sõltumata TLPA tegevusest maakohtus vastavate nõuetega. PT-de andmise ajal ning ehitusloa taotluse esitamise ajal ehitustegevust reguleerivad õigusaktid (sh kehtinud ehitusseadus) ei reguleerinud kaasomandi kasutamist ja kaasomanike vahelisi suhteid. ES § 12 lg 2 teisest lausest tulenevalt ei anna ehitusluba õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada. Seega, isegi juhul, kui puudub ühe ehitise kaasomaniku nõusolek, ei anna see iseenesest haldusorganile alust keelduda ehitusloa väljastamisest või tunnistada antud ehitusluba kehtetuks. Eeltooduga aga ei ole haldusorgan vabastatud ehitusloa väljaandmise menetluses kontrollist, kas loa väljaandmine kahjustab teiste isikute (sh kaasomanike) omandiõigust või muid (tsiviilõiguslikest aktidest tulenevaid) õigusi. AÕS § 74 lg 1 kohaselt kaasomandis olevat asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Seega ei saa väita, et haldusorgan poleks andnud oma eelhinnangut, kas rekonstrueerimine toob kaasa asja majandusliku otstarbe olulise muutuse ning kas see kahjustab mõne ehitise omaniku, kes ei ole ehitusloa andmisega nõustunud, õigusi. Kaebaja poolt esile toodud konkreetseid mõjutusi oli vastustaja arvestanud. Juba varasemalt selgus, et kaebaja korteriomand puutub kohvikuruumidega kokku vaid WC ja pesuruumi ühe seina osas ja kaebaja väidab, et see sein on õhuke ning ei taga, et kohvikumüra poleks talle kuuldav. Samas nähtub, et seina paksust ei ole kaebaja lubanud enda korteri poolt kontrollida ning kehtivate plaanide/projektide valguses ei saa seinaosa olla õhem, kui sama sein mujal. Samuti on menetlusosaliste seletuste kohaselt võimalik, et kaebaja korteri poolelt on seinaosa muudetud ehk ka õhemaks, mistõttu ei ole kaebaja võimaldanud ise tahtlikult teha kontrolli seina paksuse osas. Kuivõrd tööd kaebaja korteriomandi poolel saavad olla teostatud ilma õigusliku aluseta, siis võib see olla ka

tõepoolest põhjuseks, miks kaebaja ei ole enda korterisse lubanud neid isikuid, kes saaksid olukorra fikseerida, vastupidiselt oleks kaebajal mingi mõistlik selgitus. Seega sõltub kaebaja olukord mitte projektist, vaid kaebaja saab lasta või ise kontrollida need põhjused, miks ta leiab, et helipidavus pole tagatud, vajadusel saab kaebajale kaasabi osutada ja kolmas isik, ent kaebaja seda senimaani pole vajanud. Mõeldav ei ole aga ette heita ja takistada projekti realiseerimist asjaolust, et kaebaja ise tekitab ohuolukorrad või soodustavad olukorrad müra tekkeks ning seetõttu teine isik peaks ehitamisest loobuma. Ka pole olnud võimalik kaebaja korteri mõõdistamine kaasaegsete mõõtevahenditega, mistõttu on kaebaja korteri suuruse osas vananenud andmed. Kohus leiab, et kaebaja ei ole kohtumenetluses kuidagi tõendanud, et tema ruumi sein ei vastaks olemasolevale projektile, mille kohaselt peaks seina paksus olema märksa suurem, kui seda väidab kaebaja, ent nagu võib mõista, võib see olla muudetud kaebaja enda korteri poolelt, mistõttu õigusvastase ja seadustamata ehitustöö (seina paksuse muutmine) tõttu tekkivaid häiringuid tuleb tal paratamatult mingi aja taluda. Kui kaebajat olukord ei rahulda, siis tuleb tal vältimatult taastada endine olukord, mis tagab juhul, kui kolmas isik ise olukorda muuta ei saa, kaebajale vajaliku heli-isolatsiooni ning kui seinaosast tekib heliga seotult probleeme. Praegu sai vastustaja lähtuda olemasolevast plaanimaterjalist, mille kohaselt heliisolatsiooninõudeid saab täita ja täidetakse. Vastustaja ei ole lähtunud valeandmetest ja kaebaja vastupidised väited on alusetud. Kaebajat häirib pigem võimalus tulevikus veelkord ruumide kasutusotstarvet muuta. Kohus siinkohal lisab, et isegi kui edasiselt soovitakse veelkord ruumide kasutusotstarvet muuta seeläbi, et kohvikuruumid võidakse võtta kasutusele nt restoranina, ka siis tuleb TLPA seda küsimust uuesti kaaluda vastavalt juba kasutusloa taotluse esitamisel ning küsimus ei jää läbi arutamata. Kui aga ehitusprojekti muudatustega töötatakse välja sellised tehnilised lahendused, mis võrreldes esialgse ehitusprojektiga võimaldavad kasutada alternatiivseid ehitustooteid ja lahendusi või parandada ehitusprojekti võimalikke vigu ja ebatäpsusi, peab ehitaja muudatused projektis kajastama ka juhul, kui ei ole vajalik uue ehitusloa väljastamine. Ehitusprojekti muudatus esitatakse kohalikule omavalitsusele kasutusloa taotlemisel. Kaebaja leiab veel, et rekonstrueerimistööd on vastuolus ohutusnõuetega ning nagu nähtub, on kaebaja sisuliselt blokeerinud kõik kavandatud tööd, kuna ta on vaidlustanud KÜ otsused. Ehitusluba taotlesid korteriühistule antud volituse kaudu kaasomanikud ning vaid kaebaja on väitnud, et ta on tegelikkuses olnud kõigi ehituslubade andmise vastu. Kaebaja seisukoht, justkui oleks vastustaja pidanud arvestama vaidlusaluse ehitusloa andmisel tema esitatud hagidega maakohtule, ei ole asjakohane. Kaebaja on taotlenud ehitusloa tühistamist põhjusel, et puudub kaebaja, kui ühe kaasomaniku nõusolek loa väljastamiseks, mida nõuab AÕS § 74 lg 1 ja kaebaja leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsus ei ole piisav kaasomandi käsutamiseks. Ühistu üldkoosoleku otsust saab käsitleda nõusolekuna ehitusloa andmiseks. Ehitustegevus ja ehitise kasutusse võtmine eeldab aga kohaliku omavalitsuse lubade olemasolu ning kaebaja ei ole tõendanud, et ehitusloa taotlemisel esitati valeandmeid. Samuti ei ole õigustatud kaebaja seisukoht, et ehitusluba ei oleks tulnud anda, kuna puudus kõigi korteriühistu liikmete nõusolek, kuna kaebajale ei tulene ühestki õigusaktist õigust pöörduda teiste isikute (korteriühistu liikmete) õiguste kaitseks kohtusse (väidetult on osa liikmeid ehitamise vastu). Teised kaasomanikud ei ole ehitusluba vaidlustanud. Samas nähtub, et TLPA ei saa otsustada selle üle, kas ühistu otsused on õiguspärased või mitte ning need kuuluvad vaidlustamisel maakohtus. Kaebaja vastuolulistel väidetel on ehitis ohtlik, seda tuleb korrastada ent samal ajal väidab kaebaja, et rekonstrueerimine on ohu tõttu võimatu ning teostatavad tööd pole enamusele vajalikud (teenivad vaid kolmanda isiku ärilisi eesmärke). Kohus veelkord nimetab, et kui ehitis on ohtlik inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale, ka siis tuleb ehitamist taluda, sest ehitisest tulenevat ohtu ei ole võimalik kõrvaldada muul viisil kui ehitamisega. TLPA ei otsusta selle üle, mis ühistule on otstarbekas. Kaebaja seisukoha osas, et tegeliku ohtu otsaseinast on välistanud ja kohus on juba oma seisukoha esitanud. Kaebaja täitis küll ise ettekirjutuse ja nagu nähtub, siis nõuab ta selleks tehtud

kulutuste hüvitamist teistelt kaasomanikelt maakohtus. Seega on kaebaja vähemalt osaliselt tunnustanud rekonstrueerimistööde vajalikkust, mida vaidlusalune ehitusluba puudutab. Ehitusloaga ettenähtud tööd ei ole asjakohatud ning nende tegemise vajadust ei saa väärata asjaolu, et kaebaja on vahepeal ettekirjutuse ise täitnud. Otsaseina osas on tööde jätkamise vajadust on ka edasiselt piisavalt põhjendatud ning tegemist on pikaajaliste perspektiividega ehitise ohutuse tagamiseks. K.K. ei pidanud selliselt vajalikuks realiseerida ühistu poolt heakskiidu saanud projekti kohaseid töid, kuid selliselt ei saa takistada teiste ühistu liikmete poolt vajalikuks ja majanduslikult põhjendatuks peetavaid plaanitud töid. Kaebaja seisukoht, et ta peab ehitusloa vaidlustama, kuna hilisemas menetluses ehk kasutusloa menetluses ei ole tagatud enam tema õiguste tegelikku kaitset, ei ole kohtu seisukohalt õigustatud. Nagu kohus juba märkis, siis kasutusloa küsimuseks on nii ehitustöö käigus tehtud muutuste kontrollimine, mis vormistatakse ehitusprojekti muudatusena kui ka kaasomanike nõusolekute kontroll. Kuna kasutusloa taotluse peavad esitama ehitise omanikud ja mitme isiku ühises omandis oleva ehitise korral peavad kasutusloa taotluse esitama ehitise omanikud ühiselt, siis kasutusloa andmise küsimusi käesolevalt lahendama ei pea, kuna kaebuse esitamise ajal ei ole kasutusluba vaidlustatud ehitusloa alusel veel antud. Kasutusluba peab tagama, et valminud ehitis või selle osa vastaks ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele, seega tuleb haldusorganil kontrollida selle nõuetele vastavust ja ka see toimub kaalutlusõiguse alusel, et tagada puudutatud isikute huvide kaitse ja proportsionaalsuse põhimõtte järgimine. Loa saanud ehitamist kontrollitakse kasutusloa andmisel põhjalikult, et välistada ehitisest tulenevad ohud. Kui ehitis ei vasta nõuetele, siis ei tähenda see, et TLPA-l puuduvad võimalused nõuda puuduste kõrvaldamist. Ka saab nimetada, et HMS § 64 lg 3 kohaselt kaalutlusõiguse teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid ja HMS § 66 lg 1 kohaselt võib õigusvastase haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistada nii edasiulatuvalt kui tagasiulatuvalt.

väited ja huvid on peamiselt seotud sellega, et tema arvates ehitusloa tulemusel saab arendaja enda käsutusse osa kaasomandist, ei ole need väited asjakohased. Ehitusloa väljastamisest ei suurendata ühegi korteriomandi üldpinda kaasomandi arvelt, va kui kaasomanikud lepivad kokku edasiselt ruumide jagamise. Kaebaja teeb ebaõiged järeldused ka mõõtmistulemuste esitamisest, tegelikult nähtub, et andmete erinevus tuleneb vältimatult asjaolust, et kaasaja mõõtevahendid lubavad saada täpsemaid andmeid. Ühtegi lisakorrust hoonesse ei rajata ning selle kohta puuduvad kaebajal tõendid, vastavalt ei kinnita seda ka projektdokumentatsioon ning tegemist on vaid kaebaja alusetute oletustega. Kolmas isik on taotlenud ehitusloa kaasomandi eseme tavakasutuseks, mil temale kuuluv omandiosa suuruselt ei muutu. Vastavalt on seda kaebajale asjakohaselt juba selgitanud TLPA, samuti nähtub, et ka ehitusloa väljastamisel seati tingimuseks, et kaasomandis olevatel pindadel ei saa ehitustöö alata enne, kui kaasomanikud on sellekohase kokkuleppe sõlminud ning kui kaebaja algatab maakohtus kaasomandi suurusega seotult vaidlusi, siis hilisemad sündmused ei saa mõjutada ehitusloa andmist. Ehitustöödega alustamine sõltub omanike tahtest ning kohus jääb seisukohale, et ehitusluba ei saa kuidagi reguleerida kaasomanikele kuuluva osa suuruse muudatust. Kaasomandisse jäävatel hooneosadel aga ei saa ehitustöid ilma kaasomanike kokkulepeteta alustada ja see kehtib vaidlustatud ehitusloa kohta aga samuti ka teiste ehituslubade kohta (kaabelliini püstitamiseks (nr 1512219/09759); veetorustiku püstitamiseks (nr 1512219/09760) ), mida kaebaja käesolevalt vaidlustanud ei ole. Vaidlustades ehitusprojekti, ei saa kaebaja väita et ta on vaidlustanud teisi ehituslubasid, kuna ta ei ole sellist kaebuse nõuet esitanud. Kaebaja etteheited on kaudselt seotud ehitamise arhitektuurilise ja/või ruumilise sobivusega ja ehitustehniliste nõuetega, kuna kaebaja leiab, et ehitusprojekt ei võimaldanud ehitusloa andmist, ent nagu eelnevast nähtus, siis K.K. leidis, et ehitamine võib kujutada ohtu nii kaebaja kui teiste elanike elule ja tervisele ning kohus juba märkis, et ei nõustu eelmärgitud kaebaja seisukohaga, kui kaebaja seostab teema tehtud ettekirjutuse täitmisega. Kaebajal pole mingit adekvaatset selgitust, miks ta vaidlustades ehitusprojekti I etapi töid, väidab siiski kahjude tekkimist kõigist ehituslubadest. Vastustaja on väljastanud projekteerimistingimused, et koostada ehitusprojekt ja väljastada ehitusluba. PT-de kehtestamine on ehitusloa ja kasutusloa andmisel reguleeriva iseloomuga eelhaldusakt, millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest ja täpsustatakse ehituslikud küsimused konkreetse ehitise püstitamiseks. Vaidlust ei ole selles, et projekteerimistingimustes nõuete määratlemine on kohaliku omavalitsuste pädevuses ning projekteerimistingimuste kindlaksmääramisel on haldusorganil ulatuslik kaalutlusruum. Kaebaja ei ole suutnud esile tuua, et PT-d ka tegelikkuses ei vasta seaduse nõuetele, kuna tõendatud on vastupidine. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kaebaja on korteriühistu liige. Kohus juba märkis, et praegusel juhul on kaebaja kohtusse pöördunud, et pidada õigusvaidlust ehitusloa üle haldusorganiga, samas nähtub, et kaebaja ei ole rahul ühistu tegevusega ning on omakorda pöördunud maakohtusse vaidlustamaks pea kõiki ühistu vastuvõetud otsuseid. Kohus käesolevalt ei lahenda kaebajal tekkinud probleeme seotult ühistu otsustega ja neid ei saanud lahendada ehitusloa andmisel ka TLPA. Kaebajal on õigus nõuda (kui ühel korteriomanikul), et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt ehitise kasutamise otstarbele ning nõuda ehitise kasutamisotstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. Sellise nõude saab esitada üksnes korteriomanike vastu ( vt nt RKTKo 3-2-1-3-15, p 15; RKTKo 3-2-1-3-15 p 13). Samas saab kohus veelkord korrata, et vastavalt EhS ja KOS normide koosmõjus saab korteriomanike enamus taotleda ka ruumide kasutusotstarbe muutmist (nt RKTKo 3-2-1-3-15, p 18) ja seda küsimust TLPA lahendada ei saa ning ka ei saa takistada, et korteriomanikud omavahel tsiviilkohtus hagisid esitavad. Juhul, kui korteriomanik rikub teise korteriomaniku ühisest omandist tulenevaid valdamis-ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamiseks samuti õigus esitada hagi ja nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja

kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, mil rikkumise lõpetamise aluseks on AÕS § 72 lg 5 esimene lause (nt RKTKo 3-2-1-175-15, p 10). Nagu võib mõista, siis on kaasomandi valdamisel ja kasutamisel tekkinud või tekkimas ka vaidlus, mille kohaselt kaebajale heidetakse ette osade kaasomanike poolt, et kaebaja ise on ainuvaldusse ja kasutusse võtnud ruumi, mis aga kuulub korteriomanike kaasvaldusesse, mistõttu sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena asjaõigusseaduse alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS alusel, on ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile kuuluv tervikuna mõttelistes osades. Kui kaasomanikud vaidlevad maakohtus selle üle, kas ühise asja kasutamises on kokku lepitud või mitte, lähtutakse korteriomanike huvidest ja kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või ühise ruumi või selle osa kasutamiseks takistusi teha. Sellisel juhul ei ole tegemist hoone majandamisküsimustega, vaid korteriomaniku nõudega teise korteriomaniku vastu. Ehk teisisõnu TLPA ehitusloaga ja ka ühistu otsuse kaudu kaebajalt ruumi ära võtta ei saaks vaid algatada tuleb hagimenetlus, et lahenduks tekkinud probleem. Samas märkis kohus, et kaebaja ei saa seetõttu ehitusloa menetluses nõuda TLPA-lt, et viimane ehitusloaga reguleeriks küsimuse ja keelaks tööd, mis tulevikus võiksid puudutada ka seda ruumi, mida kaebaja kasutab ainuisikuliselt ja mille suhtes tal on eriarvamus. Sellist eesmärki ei ole võimalik saavutada. Arhitektuurilise ja/või ruumilise sobivuse küsimustega need probleemid aga ei seondu.

Seotult projekti puudustega aga kohus juba analüüsis, et muinsuskaitselise objektiga tehtavad tööd alluvad täiendava kontrolli alla ja käesolevalt on arhitektuurse põhiprojekti (seletuskirja p 1.2.2 ) kohaselt keldris tehtavad tööd kavandatud muinsuskaitse eritingimustel, ehitamise üle teostab järelevalvet Tallinna Kultuuriväärtuste Amet. Pika tänava poolse otsaseina kindlustustööde tellijaks on olnud muuhulgas Tallinna Kultuuriväärtuste Amet ning otsaseina, aktusetööd ja kindlustustööd teostatakse vastava projekti kohaselt. Väide, et TLPA alusetult soosib vaid kolmanda isiku ehk arendaja õigusi, ei ole tõene. Ka ei ole kaebajat hoitud infosulus. Pikk 15 ehitusprojekti 2. osast „Kooskõlastused“ nähtub, et kaasomanike enamus on ehitusprojekti lahendustega nõus ning kõigile kaasomanikele on ehitusprojekt esitatud tutvumiseks. Projekteerija AS Restor esindaja L.Keskküla on saatnud 21.05.2015.a. e-kirja kaasomanikele, millega kaasomanikele saadeti ehitusprojekt koos selgitusega, et tegemist on ehitusprojektiga, mille alusel taotletakse ehitusluba. Ehitusluba ei anna õigust teostada töid üldkasutatavatel pindadel kaasomanike nõusolekuta. Kui otsustatakse projekti realiseerida ka üldkasutatavate pindade osas, sõlmitakse vastavad kokkulepped kõikide korteriomanikega enne ehitustööde algust“. Seega on kaebaja igati teadlik, et enne kaasomanike vahelise kokkuleppe sõlmimist ei tohi üldkasutatavatel pindadel ehitada. Kaebaja on selle e-maili avanud, seega kätte saanud. Kaebaja 30.06.2015 kirjale vastas TLPA 04.09.2015 koos põhjendustega. Kohus juba nimetas, et nii kaebajal kui ka kolmandatel isikutel on õigus maakohtus vaielda nii ühistu majandamise küsimustes tehtud otsuse üle, kuid esitada ka nõudeid pindade kasutamiseks. Kaebajal on võimalik blokeerida ühistu otsuste realiseerimine, mis ei tähenda, et ehitusluba poleks saanud välja anda ning see on eos realiseerimatu. Kohtule ei nähtu et TLPA on jätnud midagi kaalumata või tähelepanuta ja et esines ettenähtavaid asjaolusid, mis välistasid ehitusloa andmise. Kohus juba täpsustas, et TJA poolt on 17.03.2015. a ettekirjutusega nr 16-2/15/0211 tunnistatud ehitise avariiohtlikku olukorda ja see on seotud otsaseina vajumisega, ent kohus ei näe, et ettekirjutuse olemasolu või siis selle täitmine kaebaja poolt muudaks ehitusoa andmise võimatuks. Kaebaja näikse arvavat, et ehitusloa andmisel peavad olema kõik ehitamisega seotud riskid juba maandatud ning et kohalik omavalitsus (kui pädev haldusorgan) menetluse hilisemates staadiumides ei hakkaks enam midagi muutma või hiljem asjaolusid kontrollima. TJA poolt tehtud ettekirjutuse nr 16-2/15/0211 on kohtumenetluse ajal küll nüüdseks täitnud kaebuse esitaja, kuid kohus jääb seisukohale, et vastustaja sai ehitusloa andmise ajal lähtuda ikkagi vaid faktist, et ettekirjutus oli küll täitmata, ent see ei tähendanud, et seda täitma ei asuta ning et ehitusloga kavandatud tööd olukorda ei saaks lahendada. Asja taustaandmetest nähtub, et kaebaja etteheited, justkui oleks otsaseina küsimuses

eelistatud üksnes kolmanda isiku ärihuvid ning tegelikkuses on arendajal varjatud huvid pindade jagamiseks, kohus juba nimetas, et see kartus ei ole asjakohane ega selgita ka ehitusloa õigusvastasust. Ettekirjutuse õiguspärasust kaebaja ise ei ole eitanud, vastupidiselt poleks ta seda täitma asunud, seega vajalike tööde lubamine ehitusloas ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Kuna ehitusloa taotlus sisaldas soovi asuda otsaseinast tulenevat ohtu kõrvaldama, siis vastas luba elanike/omanike tegelikele vajadustele. Kolmanda isiku poolt hooneosa edasine väidetav omandamine ei tähendaks, et otsaseinaga tehtavad tööd pole vajalikud ja võiksid teenida vaid arendaja huvisid (varjamaks pindade hõivamist). Nagu nähtub, siis otsaseina avariilise olukorra likvideerimiseks on juba 2012.a. Tallinna Kultuuriväärtuste Amet tellinud otsaseina parandamise projekti, samas kui Pikk Kinnisvara OÜ sai Pikk tn 15 mitteeluruumi M2 omanikuks 2013. a. ja tellis AS-ilt Restor 2014.a. hooneosade A, B, C, F ja G ehitusprojekti. Projekti koostamisel jõudsid projekteerijad ja konstruktorid otsaseina probleemini, mis tingis, et AS Restor teavitas Pikk KV-le probleemi olemasolust ja ka varasemalt koostatud (2012. a) projekti olemasolust. 16.02.2015.a. otsustas KÜ oma koosolekul küsida TJA-lt Pika tänava poolse otsaseina olukorra hinnangu ja peale seda, so 17.03.2015.a., alustas TJA järelevalvemenetluse, et selgitada välja hoone tänavapoolse otsaseina stabiilsus ja ohutus. 31.03.2015.a. teostatud paikvaatlusel tuvastati, et hoone Pika tänava poolne otsasein on vajunud tänava poole, kuna tõmbi ankurkinnitus on hoovipoolsest otsaseinast lahti, sarikad on kaldunud Pika tänava poole. Konstruktsioonide deformeerumise tõttu tekkis TJA-l kahtlus ohuolukorrale. 25.05.2015.a. koostaski TJA ettekirjutuse, mille kohaselt hoone omanikud on kohustatud ühiselt või individuaalselt tellima ja esitama TJA-le ekspertiisi, milles hinnatakse Pikk tn 15 hoone Pika tänava poolse otsaseina kahjustuste tekkepõhjuseid, kahjustatud konstruktsioonide stabiilsust, ohutust ning antaks soovitusi olukorra parandamiseks. Seetõttu esitas KÜ 12.08.2015.a. TJA-le kirja koos AS Restor projektiga. Lisatud oli ka KÜ poolt tellitud AS Telora-e Tanel Seppeli ekspertarvamus ja Pikk KV poolt tellitud Karl Õigeri arvamus. TJA saatis 04.09.2015.a. korteriomanikele kirja ja selgitas, et kõik TJA-le esitatud ehitise auditid (ekspertiisid) ja arvamus kinnitavad, et tegemist on avariiolukorraga ja koheselt saab kasutada tugevdusmeetmeid. TJA leidis, et enne tugevdustööde teostamist oleks vajalik täienda olemasolevat (OÜ H. Uuetalu töö nr 2012-15) tugevdusprojekti või siis koostada uus tugevdusprojekt või lähtuda hoopiski ehitise auditites või AS Restor projektis Pikk 15 hooneosade A,B,C,F,G märgitud lahendustest. Otsest ohuolukorda sai seega ettekirjutuse kohaselt likvideerida, kui teha ära tõmbide kinnitamise ja jäikusdiagonaalidega seotud tööd. Seepeale on 20.05.2016.a. üldkoosoleku otsusega (p 2.5) heaks kiidetud ja antud juhatusele volitused otsaseina kindlustustööde läbiviimiseks vastavalt AS Restor ehitusprojektile (töö nr 30-014). Vastupidiselt kaebaja väidetele, et selliselt kavandatakse üldpindade varjatud jagamist selgub, et selliselt ei saanud otsustada ega ole ka otsustatud pööningukorruse väljaehitamist ega selle ainukasutusse võtmist arendaja, kui ühe korteriomaniku poolt või huvides. Kohus seetõttu juba nimetaski, et ehitusluba ei puuduta pindade jagamise küsimust ning see ei ole ehitusloa ülesandeks. Otsus kasutada tööde tegemiseks aga AS Restor projekti sai KÜ poolsel arutelul seitse poolthäält ühistu kümnest liikmest. Olemasolev AS Restor projekt oli koosoleku otsuse aluseks ja selles sisaldub ohutuse tagamiseks vajalike meetmete kompleks. See projekt on kinnitatud TLPA poolt ning selle teostamiseks oli väljastatud vaidlusalune 02.09.2015.a. ehitusluba, muid ehitusprojekte sel ajal olemas ei olnud. Kohtule ei nähtu, et TLPA-il oleks olnud õiguslik alus ehitusloa väljastamisel mitte tunnustada ühistu soovi ja vajadust ettekirjutuse nõuetekohaseks täitmiseks. Puudus mõistlik põhjus keelata ehitustööd, mis oleksid olnud vajalikud nii otsese ohu vältimiseks, kuid mis võimaldavad ka pikemaajalised perspektiivid arvestusega, et otsaseina vajumine on edasiselt mõistlik hoida kontrolli all või võtta tarvitusele juba sellised abinõud, et see oleks vajalikult püsiv võimalikult pikemal perioodil. Asjaolu, et projektis on nimetatud ära ka see, et uue hoone A viiluseinu ühendavad terastõmbid jäävad uue rõdukonstruktsiooni põranda alla (olemasolevast kolmesest tõmbist 400-500 mm allapoole), ei tähenda luba pindade jaotamiseks. Järgnev pindade jaotamine võib rikkuda kaebaja õigusi. Kaebaja ei ole esile toonud, kuidas AS Restor projekti alusel tehtavad tööd võiksid rikkuda

tema õigusi ja olla ehitisele kahjulikud ning mis puudutavad ehitamist ja ehitusluba. Projekti seletuskirjas on p-d 1.2.6.6, 1.4.5.1, 1.4.5.6, mis käsitlevad AS Restor projektist otsaseina ja katusekonstruktsioonide kindlustamist ja restaureerimist. Kaebajale on ühistu koosolekul asjaolusid selgitatud ning veel ka lisaks, et tööde teostaja üle otsustatakse edasiselt. Kaebajal oli võimalus saada ülevaade ja detailne kirjeldus selle projekti alusel teostatavatest töödest. Selle otsuse p 2.5 hõlmatud tööd on üks osa mahukamast ehitusprojektist. Kaebaja ei ole sj käesoleva ajani suutnud märkida, millest tulenevalt oleksid märgitud tööd hoonele ohtlikud või siis kahjulikud ning milliseid töid ei tuleks edasiselt teha ja pigem hoidub kaebaja neid avaldamast. Kohtule nähtub, et juhul, kui ehitusluba plaanitud mahus mingil põhjusel ei realiseerita ja kui ühistu peaks otsustama, et seotult kaebaja tehtud töödega enam ei olegi vaja otsaseina kindlustada, ka siis ei muutuks ehitusluba õigusvastaseks. Mistahes alternatiivsete lahenduste esitamine edasiselt ei ole välistatud, kuid TLP-il puudus põhjus ja õiguslik alus väita, et AS Restor projekt ei vastaks nõuetele või oleks vastuolus õigusaktidega. Kohus nõustub siinkohal ka teiste menetlusosaliste seisukohtadega, et kaebaja esitatud H. Kase arvamusega ei saaks AS Restor projekti ümber lükata. Veelgi täpsemini märgib kohus, et H.Kask ise ei ole kõigil hoone osadel olnud, kuid tema pädevuses pole hinnata ja kaaluda, missuguses ulatuses on õiguslikus mõttes tegemist vajalike kulutustega ja kuidas kaasomanikud kulutusi edasiselt kandma hakkavad. Ehitusekspert (tegelikult menetluslikult käesolevalt on tegemist asjatundja arvamusega), ei saa ise tema pädevuse piire arvestades otsustada nende küsimuste üle. Töö sj ei nimetata, millised projektis märgitud töödest on ebavajalikud või hoopiski ohtlikud/ kahjulikud. Töös leitakse, et realiseerida võib ka Restor AS projektis kirjeldatud tugevduslahendusi (ekspertiisi p 2.2.3.8), mistõttu jääb kaebaja vastupidine positsioon ebaselgeks ning vastuoluliseks tema enda esitatud tõenditega. TLPA tegevus ja ehitusluba ei ole seetõttu jätnud arvestamata, et ohu kõrvaldamine on võimalik ja et ka selliste tööde läbiviimine on võimalik/ohutu. Vaidlust ei ole ka selles, et KÜ-l on seadusest tulenev kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja seda seisukohta toetab ka kaebaja ning tema tegevus. Korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mõistetakse kaasomandi eseme korrashoidmist. Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-61-14 p 30 ja 33 arvestades saab märkida, et arvestada saab ka kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded, ühistuta majas valitseja ülesanded, seega ka kohustused. Kaasomandi valitsemise ja korrashoidmisel on sageli nii, et liikmete arvamused lahknevad, ent ka siis, kui enamuse otsus tööde teostamise või viisi osas valikute tegemiseks ei kattu, ei saa jääda tööd tegemata ning kui üks kaasomanikest on asunud eriarvamusele. Igal juhul ei saaks kaebaja väita, et korrektselt teostatud ehitustööd rikuksid kuidagi omandit või kahandaksid selle väärtust, vastupidiselt ei saanuks kaebaja ka nn väidetud ohuolukorras asuda ettekirjutust täitma. Nagu kohus märkis, siis ei nähtu kaebusest, kuidas edasised otsaseina tööd võiksid kahjustada kaebaja omandit ja vähendada vara väärtust, ent kui kaebaja tegi need tööd, et vaid selliselt tehtud tööd aitavad vara säilivuse ja ohutuse tagada. Põhimõtteliselt on kaebaja oma väidetes endaga vastuolus ehitamisest tekkivaid probleeme käsitledes, kui kaebaja nimetab ohuolukorda hoone otsaseinast. Kavandatud projektis kaebaja tegelikke vigu ei ole esile toonud ning keskendumine nö pindade jaotamise küsimusele ei olnud asjakohane. TLPA tegevus selles küsimuses pole vastuolus ka hea usu põhimõttega. Riigikohtu praktika kohaselt on nt hea usu põhimõttega vastuolus see, kui kavandatud otsuse täitmine tooks kaasa kaebajale rasked tagajärjed (RK otsus nr 3-2-1-163-13, p 14). Kaebaja ei ole nimetanud, et millised ehitustööd tooksid kaebajale kaasa raskeid tagajärgi, kui asutakse lahendama otsaseina küsimust ja ehitamist. Kaebajast võib veel aru saada nii, et ka muu ehitamine on ohtlik sellise otsaseina olemasolul, ent ka see ei õigustaks ehitusloa andmata jätmist. Veel võib mõista, et otsaseina küsimuses ei nõustu kaebaja tekkivate kulutuste katmisega, ent see ei ole ehitusloa küsimuseks. Kui töö hinna osas ei ole otsust tehtud, on kaebajal võimalused seda vaidlustada maakohtus, kui see peaks osutuma probleemiks.

Kuigi kaebaja läbisegi esitatud väidetel on tema kinnisvara väärtus vähenemas ja kaebaja läbivalt nimetab, et hoone on ohtlikus seisukorras, siis iseenesest soov hoone remontimiseks ja renoveerimiseks ei saaks kuidagi vähendada kinnisvara väärtust, kuna tööd tehakse siiski kõigi kaasomandi väärtuse tõusu huvides. Kohtu ülesandeks ei ole aga käesolevalt hinnata, kas K.K.i tegevus vastab korteriühistu liikmete huvidele ja arvestab nendega, kuid kohus saab siinkohal selgitada kaebajale, et tal lasub ühistu liikmena kohustus mitte kahjustada ühistut ning kui kohus nimetas erinevaid vaidlustusvõimalusi, siis saab siinkohal lisada, et ehitusluba pole realiseerimatu või eesmärgipäratu ka põhjusest, et üks isik selle tegevuse blokeerib. Ühistu teised liikmed on nõustunud valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt siinkohal Riigikohtu lahendeid nr 3-2-1-116-11; nr 3-2-197-11; nr 3-2-1-7-10) ja see, kas nad edasiselt loobuvad ehitusloa täiel määral realiseerimisest või mitte, ei sõltu enam TLPA otsustest ega muuda ehitusluba õigusvastaseks. Kui otsasein vajab jätkuvalt remonttöid, siis ei saa seda tõrjuda väitega, et ehitamine selle hoone puhul on üldse ohtlik või välistatud tulenevalt hoone seisukorrast. Etteruttavalt ei ole võimalik veel ka väita, et just ühistu otsused on vastuolus selle õiguslikuks aluseks olnud KÜS § 151 lg 1, § 13 lg 4 või siis KOS § 161 lg 1 või KOS § 15 lg 2, või ka AÕS § 72 lg 4. Korteriühistu pädevuses on häälteenamusega otsustada kasulike kulutuste tegemine tingimusel, et kasulikud kulutused mahuvad KÜS §-s 151 nimetatud kulude hulka (nt RK lahend nr 3-2-1-31-15), mil selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, kui kaasomandis olevat asja ei muudeta oluliselt AÕS § 74 lg 1 mõttes. Sellistele tingimistele vastav otsus on KÜS § 13 lg 4 alusel korteriühistu liikmetele kohustuslik ning ühistul on oma liikme vastu samuti nõudeõigus. KÜ oli vastu võtnud mitmeid otsuseid ja kas ning millised tööd vastavad (tsiviilasjas algatatud vaidluses) teise kohtu arvates KÜS § 151 lg 1 nimetatud tehtavate tööde/kulude hulka, pole hetkel teada. Ühistu kavandaski rea seesuguseid töid, so hoone otsaseina ja katusekonstruktsioonide kindlustamise, restaureerimise, et hoida elamut kasutuskõlblikus seisukorras ning ka AS Restor projekt selle igati võimaldab. Otsaseina kindlustamiseks on ehitusekspertiisist nähtuvalt paratamatult vajalik muuhulgas ka katuse kandekonstruktsiooni kindlustamine ja restaureerimine, sest otsaseina probleemidega soetult nähtub, et võimalikku edasist vajumist aitaks tagada, kui likvideeritakse kandekonstruktsioonide jäikus, mis on põhjustanud otsaseina vajumise. Kohtule pole teada, et kaebaja tehtud töö (hilisem sündmus) arvestab, et olukord vajab kaugemas perspektiivis ikkagi stabiliseerimist ja et ühistu pooldatud projekt, mis selle tagab, poleks jätkusuutlik. Ka muud remonttööd on ette nähtud elamu heakorrataseme tõstmiseks ning projektiga hõlmatud tööd tõstavad elamu heakorrataset ehk projekti eesmärgiks ei ole selliselt muuta tööde teostamisega kaasomandis olevat asja (AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt) ning kaebaja nimetatud muud tööd ei saa puudutada kaasomandi suuruse küsimusi, mis näikse olevat kaebaja peamiseks mureks. Kaebaja on mitmeid etteheiteid teinud seotult arendaja tegevusega EÕK taotluste kaudu, ent nagu selgus, ei ole kaebaja erinevad kartused olnud asjakohased ning sageli ei seondu need olemasoleva ehitusloaga või selle projektiga. Kavandatud ehitustöödest ei ole kaebaja suutnud tuua esile ühtegi sellist tööd, mille eesmärgiks pole peatada ehitise lagunemine, vajumine, parendamine jms, mis sj kuidagi saaks muuta kaebaja enda korteriomandi reaalosa otstarvet või mingil moel kahjustada ülemääraselt ühegi teise korteriomaniku õigustatud huve (KOS 161 lg 1 p 1 mõttes). Kui järgida ka kohtupraktikat, siis Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-60-07 p-s 17 selgitanud, et: „Korteriomandiseaduse § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet, välja arvatud juhul, kui selle tegevusega ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle selle seaduse § 11 lg 1 punktis 1 nimetatud määra, s.o omandi tavakasutusest tekkivat mõju ületavalt.“ Kaebaja kaebusest aga ei nähtu, kuidas ehitusluba siinkohal tema õigustega ei arvesta ja nagu selgus, on kaebaja otsaseina tööde vajalikkust siiski tunnistanud ning ta on ise teostanud tööd seejuures veel ka õigustusega, et KOS § 16 lg 1 alusel teiste kaasomanike nõusolekut ei ole vaja, kuna tegemist on kaasomandi eseme korrashoiuks vajaliku muudatusega. Kuna kaebaja on astunud samme, et enda väidetult rikutud omandiõigust kaitsta, siis lahenduvad tema probleemid omandi kasutamise ja õiguste osas maakohtus.

Vaatamata ülaltoodule kaebaja endiselt leiab, et ehitustöödega ohustatakse omandi säilimist ja sellega vähendatakse vara väärtust. Tegelikkuses vara väärtuse vähenemist või suurenemist ehitusloaga ei saa otsustada, kuid kui tööd on vajalikud ja ühistu otsused jäävad jõusse, siis saavad õiguspärase loaga tehtavad vajalikud parandused vara väärtust siiski suurendada. Seotult EÕK taotlustega nähtus, et ehitustegevus ei too aga kaasa seda, justkui saaks seotult kohviku rajamisega keegi muu võõras isik kasutada trepikoda, kuna eraldi sissepääs kohvikusse on siiski vaid Pikalt tänavalt ja see olukord ei muutu. Sisehoovis saavad liikuda vaid töötajad, mitte aga kohviku külastajad. Nagu võib mõista, on ühistu oma otsusega (20.05.2016) pidanud vajalikuks veel ka tehnosüsteemide rekonstrueerimise, so küttesüsteemi, kanalisatsiooni, külma- ja soojaveetorude, elektri jms tööde tegemisega; need vajavad uuendamist ja see kajastub ka AS Restor ehitusprojektis ( töö nr 30-014), ent kaebaja ei ole vaidlustanud väljastatud teisi ehituslubasid, seega on kaebaja kriitika selles osas asjakohatu ega võimalda loa või projekti õigusvastasust hinnata. Nagu võib mõista, on kaebaja põhimõtteliselt ka nõustunud, et küttesüsteem on amortiseerunud ja ei vasta tänapäevastele energiatõhususe põhimõtetele ehkki ruumipõhiselt võib olla ka selles osas erisusi. Igal juhul ei saaks vara väärtust vähendada asjaolu, kui ühistu liikmete kommunaalkulud vajalikest töödest tulenevalt vähenevad ning nende töödega tagatakse ühtlasi hoone ohutus. Hoone ohutuse küsimuste käsitlusel on kaebaja jätnud tähelepanuta, et ohutuse määravad ära mitte üksnes need aspektid, mille toob esile kaebaja. Kohus veelkord nimetab, et kavandatud tööd ei saaks kuidagi teenida vaid kolmanda isiku ärihuvisid, mida justkui asuks TLPA ehitusloa kaudu eelistama kaebaja huvidele. Nt ei ole küttesüsteemi võimalik asendada nii, et see teeniks üksnes teatud ruumide või üksnes arendaja huve. TLPA ei saanud ehitusloaga kuidagi asuda keelama uute süsteemide rajamist ning nagu EÕK taotluse lahendamisel selgus, siis nähakse ette ka valmidus ühenduse jaoks kõigile korteritele, st ka siis, kui nad esilagu neid süsteem ei vaja. Kaebaja võimalik kartus, et hakatakse seniseid süsteeme ehitise muudesse osadesse omavoliliselt laiendama, on alusetu ega ole tõendatud (nt nimetas kaebaja siinkohal keldris toimunud sündmust). Samuti ei nähtu, et TLPA toetus valeandmetele. Selgus, et kaebaja korteril (nr 6) on autonoomne gaasiküte, kuid see ei muuda antud luba õigusvastaseks. Sellises mahus tehtavate tööde puhul pole mõistlik jätta kaebaja korter kogu hoonet hõlmavatest töödest välja, ent TLPA ei pidanud seda ka kaaluma. Kaebaja püüdlused kõike tõrjuda on selles plaanis arusaamatud, kuna kuidagi ei saa korteri väärtust suurendada asjaolu, et tööde käigus tagatakse kõigile võrdsed võimalused edasiselt liitumiseks. Ehitusluba ei sunni sj kaebajat sunniviisilist liituma ühegi süsteemiga, mis teda hetkel ei huvita. Et aga hoone veetrassid vajavad uuendamist, siis trasside vahetus teostatakse samuti kompleksselt, mitte üksnes arendaja huvides ning kaebaja viited EÕK taotlustega seotult ei kinnita, et ehitusluba oleks kaebaja õigusi rikkuv. Kõik projektiga ettenähtud tööd suurendavad vara väärtust, kui vastavad kaasaja nõuetele ning hoiavad kokku kulutusi. Kui aga kaebaja leiab, et juba enne tööde tegemist või ehitamise käigus on alusetult mõni kaabel jms lõhutud, on kaebajal võimalik esitada rikkuja vastu kahjunõudeid. Samuti võib märkida, et kaebajale on sj tutvustatud ka teiste töödega seotult projekte ning vastupidised väited on jäänud paljasõnalisteks ning on ka asjakohatud. Nii on nt Tallinna Vesi tehnilisi tingimusi (ehitusprojekti osana tehnilised tingimused, AS Tallinna Vesi 24.11.14 PR/1456133-1) kaebaja maininud, ent nagu võib mõista, on kõik tööd hetkel piiritletud projektidega ning ka krt 6 osas nähakse ette vajalikud ühendused. Seega on alusetud ka kaebaja umbmäärased vihjed ja kahtlused, justkui tehakse omavolilisi töid ja et seda võimaldab vaidlusalune ehitusluba. Sama kehtib ka KÜ tellitud tööde kohta elektrisüsteemi uuendamiseks. Kaebaja on küll korduvalt käsitlenud juhtumit, mil elektrikilpi kasutati vääralt, ent kaebaja jätab järjepidevalt tähelepanuta, et ühistu audit tuvastas, et elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ning et kogu elektrisüsteem on amortiseerunud, seetõttu ei piisa toitekaabli või kaitse ümber paigutamisest või vahetamisest Lisaks on ka koostatud Tehnilise Järelevalve Ameti 18.04.2016 ettekirjutus elektripaigaldise osas. Tagatud on kõigi liitumine süsteemidega ja kaebaja taas eksitavalt oletab, et tööd tehakse vaid arendaja vajadusi arvestades, kui samas on nt tehnovõrkude koondplaanilt tuvastatav, mis võimalused on tagatud krt 6 ühenduseks.

Päästeameti heakskiidu on saanud elektripaigaldiste osa ning ka siinkohal ei selgu, mis võiks projektlahenduses olla tehtud valesti või kuidas see selgitab vaidlusaluse ehitusloga tema õiguste rikkumist. Kaebaja ebaselged väited seotult arendaja suurenenud vajadusega elektri järele on ehitamise või ohutu ehitamise ja hoone väärtustamise kontekstis asjakohatud, sest igaüks tasub tarbitud elektri eest oma näitude järgi ja ehitusloaga seda ei reguleerita. Mis puutub aga nt sisehoovi ohutu kasutamise tagamist, siis nähtub, et kaebaja ei ole esile toonud, et paigaldatakse valgustid (ehitusprojekti juurde kuuluva elektripaigaldise eelprojekti p-s 19.4.1) ja välisvalgustuseks nähakse ette maja kangialuste välisvalgustid paigutatult lakke ning liikumisanduriga prožektor videokaamera tööks siseõues ja asjaolu, et kaebaja soovib ise hoovis videosalvestust organiseerida, pole samuti ehitusloa küsimuseks. Siseõues nähakse ette iga korteri välisukse kohale valgusti hämara anduriga, st et tehnika uuendatakse (kuluefektiivsemaks) ja tööde aluseks on asjakohane projektdokumentatsioon. Kardetav haisuprobleem tulenevalt mitteeluruumist nr 1 on alusetu, kuivõrd ventilatsioonilahendus on ehitusprojektiga lahendatud nii, et majasisest õhku/lõhna ei suunata sisehoovi, nagu seda väidab kaebaja. Asja materjalidega on tõendatud et ventilatsioonist juhitakse õhk korstnasse, mitte sisehoovi, kaebaja vastupidised oletused ei ole tõendatud. Privaatsuse vähenemist sisehoovis ei saaks kaebaja ette heita, sest hoov on ette nähtud kasutamiseks kõigile hoones ruume omavatele omanikele ning hoov on olnud kasutamiseks varem ja senimaani ka äriruume kasutanud ettevõtjale. Kaebaja väited, et hoovi kaudu hakatakse sisenema kohvikusse, ei leidnud juba eelnvalt kinnitust, kuna sinna sisenetakse Pikalt tänavalt, nagu see toimus senimaani. Sisehoovis asub vaid varuväljapääs, nagu see oli ette nähtud varem ja selles osas midagi ei muutu. Kohus kokkuvõtvalt veelkord rõhutab, et ei näe võimalust, kuidas saanuks TLPA oma otsusega takistada ühistu kavandatud tegevust, mis tõstavad elamu heakorrataset ja mida soovib teostada KÜ enda otsuste alusel. Nende töödega ei kaasnekski kaasomandis oleva asja olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes. Kuna kaebajast võib aru saada, et ta ei soovi kanda tehtavaid/kavandatud kulutusi, siis saab kohus märkida, et see ei ole kuidagi seotud projekti normidele mittevastavuse küsimustega või ehitusloa õiguspärasusega ning seeläbi omakorda vara väärtuse vähendamisega. Siiski täpsustab kohus, et kaebaja on küll õhku paisanud hulgaliselt süüdistavaid väiteid TLPA ja ühistu aadressil, ent ei ole oma mõtteid lõpetanud, saab kokkuvõtvalt nimetada seda, et 20.05.2016 üldkoosolekul võeti p 2.6 kaudu muuhulgas vastu otsus teostada maja hooneosade A, B, C, F ja G osas katusetöid ja nagu kohus varem märkis, siis on seotult otsaseina ja katusetöödega ära nimetatud, et kui rajatakse sisemised terrassid, mismoodi tuleb sellisel juhul tööd teostada. Ilmselt sellest tulenevalt on kaebaja nimetanud ebaseaduslikku pindade hõivamist ent tegelikult on soovitud töödena nimetatud ohutuse mõttes, et lahti tuleks võtta katusekatted, need laduda ümber ja uuendada. TLPA seda keelata ei saaks ja see pole ehitusloa küsimus, kui kaebaja töid ei pea vajalikuks. Kuid TLPA järeldas sellest õigesti, et pindade jagamist seeläbi ei teostata. Nõusolek ja projekti kinnitamine ei anna õigust pööningukorruse väljaehitamiseks ega selle ainukasutusse võtmiseks ühe korteriomaniku- arendaja poolt. Nagu võib mõista, siis on 20.05.2016 üldkoosoleku otsust kaebajale tutvustatud (selle p 2.6 ). Kavandatud projekt peab silmas, et katused võetakse lahti ja paigaldatakse soojustus, nõuetekohased katuselae kihid (katusekate, roovitus/laudis, distantsliist, hingav aluskate, jäik mineraalvillast tuuletõke, rihtlatid, olemasolev sarikas, mineraalvillamattidest soojutus, kipsplaatidest karkass, kipsvermikuliitplaat) ehk need ehitustööd on võimalik teostada ehitusloa saanud ehitusprojekti alusel (arhitektuurse seletuskirja p 1.2.6.6). Katusetööde osas on olemas täiendav selgitus ja kaebajale on KÜ poolt koosolekul selgitatud (protokollitud), miks on sellised tööd vajalikud. Tööde eesmärgipärasust ühistule kinnitas asjaolu, et katusekatte aluskate on mitmest kohast puudulik ja purunenud ning hoones on suured soojakaod (seda kinnitasid ebamõistlikult kõrged küttearved). K.K.i tellitud ekspertiis kinnitas samuti, et katuse aluskate ei ole paigaldatud nõutult ning katuse aluskattes esineb auke (Hannes Kase ekspertiisi p 2.2.1.12; 17.08.2016). Pikk tn 15 osaliseks remontrestaureerimiseks väljastatud muinsuskaitse eritingimustes on samuti märgitud (p 7.3), et katusekatted

vajavad lahtivõtmist, ümberladumist ja uuendamist kasutades kivikatusel (hoonetel A, B, C ja G) Skivi ning neelukohtades ja hoonel F värvitud ja tsingitud vaskplekist tahvleid (otsuse p 2.6). Kohtule ei selgu kaebaja kaebusest, kuidas eelmärgitud viisil saaks tekkida kaebaja omandi kasutamisel takistusi või et kavandatud tööde näol oleks tegemist hoone seisukohalt ohtlike töödega, kui need on saanud vajalikud kinnitused ja lisavad omandile väärtust. TLPA nendel andmetel ei saanud olla kuidagi etteaimatav, et ehitusluba ei saaks väljastada. Kaebaja enda tellitud ekspertiis ei sisalda katuse vahetamise töid, kuid see veel ka ei tõenda, et kasutusele võetav projekt oleks õigusvastane või ei vastaks KÜ poolt otsustatud töödele ning ehitamise õhtuse seisukohalt oleks ehitusluba pidanud andmata jääma. Kaebaja väited, et rajatakse justkui uusi eluruume või et ehitatakse välja uusi korruseid, ei vasta ka seeläbi tõele. Katusetöödega pole võimalik lahendada uute eluruumide väljaehitamist, samuti ei muutu hoone korruselisus. Vaidlused, mis on seotud kaasomanike vaheliste suhetega, on oma olemuselt tsiviilõiguslikud ning tuleb seetõttu lahendada maakohtus (28.04.2016 kohtumäärus). Kaebaja on ehitanud välja pööninguosa, kuid nagu kaebaja märgib ka ise, on kaasomand jagamata ja selle üle kulgevad vaidlused. Kohus jääb seisukohale, et need vaidlused ei ole ehitusloa õiguspärasuse küsimused. Kaebaja probleemid, mis on seotud nt ka tehtavate tööde eest tasumisega ning ühistu otsustega, ei saanud ega saa takistada ehituslubade väljastamist; ehitusloa küsimuseks ei ole otsustada ühistu poolt vajalikuks peetud tööde üle (vt 29.11.2016 kohtumäärus) või nende tööde eest tasumise üle. Kohus hindab haldusakti õiguspärasust haldusakti andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2). Seetõttu ei mõjuta pärast ehitusloa andmist algatatud pooleliolevad tsiviilvaidlused kohtu hinnangut praeguse vaidluse esemele, samuti ei oma tähtsust hilisemad vaidlused ehitustööde üle. Ehitusluba ja ehitamine ei ole sünonüümid ning ehitusluba ei anna õigust ehitada ilma maaüksuse või ehitise omaniku loata (EhS § 12 lg 2) ja ehitusluba sellega arvestab. Kohus jääb ka eeltoodud seisukohale.

tekitavad lärmi, on vastustaja andnud hinnangu ja leidnud õigesti, et käitumist reguleerivad muud normid ja kohtule ei nähtu, et selline järeldus oleks meelevaldne. Ka nähtub, et arendaja projekt tervikuna antud asukohas omaks õiguslikke takistusi, kuivõrd hoones kohviku/majutuse arendamine selles asukohas ei ole ka üldisele huvile vastuolus. Samas nähtub, et teised korteriomanikud ei ole sellisele tegevusele vastu olnud ja on oma otsustega tegevust toetanud. Omavalitsusorgan ei saa antud juhul otsustada, et omanik asuks kavandama oma tegevust mujal kinnistul, kuna talle kuulub omand antud hoones. Antud hoones ei ole ühegi planeeringuga välistatud ettevõtlustegevus ja selle jätkumine. Vastustajal puudus selles mõttes võimalus leida sobivaimad või siis otstarbekamad lahendused, kuna ta saab arvestada arendaja taotlusega ja olemasolevate võimalustega. Kolmas isik soovib rajada toitlustusasutust, see on antud kinnistul lubatud, kuna tegutsema hakkab ta toitlustusasutusena kolmanda isiku reaalosal. Nii ehitis kui ka ehitamine peab tuginema planeeringulahendustele, kuid antud juhul sellist vastuolu ei teki. Kolmas isik on KÜ kaudu reguleerinud täiendavalt omavahelisi suhteid ja tehakse koostööd hoone paremaks muutmisel. Nagu võib mõista, siis KÜ koosolekutel korteriomanikud ja ühistu ei ole astunud vastu sellele, et omanik kasutaks äripindu ka edasiselt vastavuses kasutusotstarbega ja et võimalik tegevus saab olema seotud kohviku (restorani) tegevusega. Kaebaja on küll astunud sellisele tegevusele vastu, ent samas ei ole ta olnud huvitatud ka leevendavate meetmete esitamisest, kuigi neid pakuti, pigem võib aru saada, et kaebaja tõepoolest survestab olukorda selleks, et saavutada edu kaasomandi jaotamise küsimustes. Omanikul/arendajal on õigus oma huvisid kinnisasjal realiseerida (vt RK tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-33-05) ning ilmselt on nii KÜ kui ka kaasomanikud mõistnud, et hoones äripindade olemasolust tulenevalt ei saa vaielda enam nende asjaolude üle, siis ei saaks ka nõuda, et kolmas isik ei hakka kasutama enda omandit vaid seepärast, et kaebaja või teised naabrid seda ei luba või et kinnistu kaasaomanikud eelistaksid ehk mingit muud hooneosa või kinnistu kasutust. Kuna kaebaja ega muud ühistu liikmed ei saa äripindade kasutust ise määrata, siis võib aru saada, et kaebaja otsib abstraktseid väljundeid, et mingi vaidluse kaudu olukorda muuta, ent selline tegevus ei ole põhjendatud TLPA vastu. Ärihoonete/pindade kasutamisel on püsivalt need mõjud, mida tema tegevuses tavapäraselt hinnatakse, kaalutakse ja ka eeldatakse. Vastustaja on selgitanud, et lisaks kontrollitakse kavandatud tegevuse lubatavust kasutusloa andmisel ning soov tegutseda äritegevusel edasi, ei ole keelatav. Kohus juba märkis, et olukord võib muutuda, sõltuvalt, kuidas omanikud realiseerivad oma õigusi maakohtus. Mõlemal vastasseisus oleval poolel on võimalik esitada nõudeid teineteise vastu. Hetkel on kaebaja õigused aga tagatud TLPA märkusega ehitusloa, et „Ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada. Ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi.“ See on piisav, et ehitusluba peab arvestama ka kaebaja õigustega. Kuigi kaebaja on märkinud vara väärtuse vähenemist erinevatel asjaoludele, jääb kohus seisukohale, et hetkel ei ole veel tõendatud korter 6 väidetava väärtuse vähenemist ja korteri hindamisel ei ole lähtutud õigetest algandmetest. Arvestamata on jäetud nt olulise asjaoluga, et tegemist on hoonega, kus on olemas äripinnad, korter nr 6 osas on selle üldpinna osas lähtutud suuremast pinnast, mis ei vasta kinnistusraamatu andmetele ja mil kaebaja alles asub suuremat pinda endale taotlema. Analüüsitud ei ole, missugust lisaväärtust tekitavad parendused, hoone varisemisohu olemasolu ja selle välistamine, viimane ei saaks kuidagi vara väärtust vähendada, eksimus on ka eelduses, justkui olemasolevate pindade ümberjagamist teostatakse ehitusloaga. Nagu nähtus, siis hoones on varasemast ajast ettenähtud ruumid ettevõtluseks ning selliselt on ehitises ja selles toimuv tegevus juba määratud. Kuivõrd vastustajal puudus põhjus pidada eluliselt usutavaks kinnisvara väärtuse vähenemist, siis ei pidanud haldusorgan seda ka vastavalt eksperthinnangutega eraldiseisvalt asuma uurima. Kaebaja väide tuleb lugeda põhjendamatuks. Kui ettevõtluskeskkonnas hoone või ruumide omanik edasiselt muutub ja ta soovib muuta ruumide kasutusotstarvet, siis lahendatakse see küsimus eraldi haldusmenetluses. Vältimaks teiste korteriomanike omandiõiguse kahjustamist oletatavalt selle turuväärtuse langemise tõttu, saab edaspidi, kasutusotstarbe kontrollimenetluses seada teatud nõuded ja piirangud ka äripinna

kasutamiseks nii, et sellest tingitud mõju oleks võimalikult väike. Korteriomanik saab nõuda teistest korteritest tulenevate ülemääraste mõjutuste tekitamisest hoidumist. Kinnisasja ehitusliku muudatuse olulisuse juures saab arvesse võtta muudatuse mõju asjale tervikuna (sh ehitamise ulatus ning tulemuse avaldumine asja välimuses ja kasutusvõimalustes) ja muudatusest tingitud tagajärgi kaasomandis oleva asja majandamisele. Korteriühistu korrakohaseks toimimiseks peab jääma mõistlik otsustusruum ühistu liikmetele KÜS § 13 lg-s 4 märgitud küsimustes. Projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid kaasomanike vahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba, ei asenda AÕS-s ette nähtud kaasomanike kokkulepet (Riigikohtu 19. veebruari 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04, p 13). Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja (või selle kasutusotstarvet) oluliselt muuta ja vajab selleks kõigi kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt hageda juhul, kui teised kaasomanikud on selleks kohustatud. Kohus saab veel nimetada, et ei saa nõustuda, et hilisemalt poleks võimalik kaitseabinõusid tarvitusele võtta. Ka kasutusloa väljastamise korral on kaebajal võimalik nõuda selle tühistamist ja lisaks ka ehitusloa õigusvastasuse tuvastamist (Tallinna Ringkonnakohtu 13.01.2017 määrus asjas nr 3-162561, p 16). Ebaõige on kaebajate väide, et pärast kasutusloa väljastamist ei saa riiklikku järelevalvet enam teostada, kuna ka KorS § 28 lg-ga 1 võimaldatakse korrakaitseorganil teha ettekirjutus ohu tõrjumiseks igal ajal vastava ohu esinemise korral. EhS § 130 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt on linnal õigus kontrollida ehitise vastavust nii detailplaneeringule kui muudele nõuetele. Kontrolli tegemine ei ole piiratud pärast kasutusloa väljastamist. Samuti on haldusorganil endal võimalik ehitisele antud kasutusluba kehtetuks tunnistada. Ehitise vastavust õigusaktidega kehtestatud nõuetele tuleb ja saab hinnata nii ehitusloa kui kasutusloa väljastamisel. Hoonele kasutusloa andmine ei välista kontrolli õigusaktidega kehtestatud nõuetele vastavuse üle. Kohus ei nõustu seetõttu kaebajaga, et peale kasutusloa väljastamist muutub õiguste tõhus kaitse võimatuks, kuna kaebajal säilib õigus kaitsta oma õigusi vajadusel ka kasutusloa tühistamiseks esitatavas vaidluses, seda olenemata asjaolust, et väljastatud on ehitusluba, kuna kohalikul omavalitsusel säilib õigus ja lasub ka riikliku järelevalve teostajana EhS alusel on kohustus kontrollida ehitise nõuetele vastavust, sh ehitise kasutamiseelset ohutust, samuti kasutamise nõuetele vastavust. Kohaliku omavalitsuse üksus saab panna isikule ettekirjutusega korrarikkumise kõrvaldamise kohustusi (sj kitsendada isiku õigust tegeleda ettevõtlusega). KorS § 55 ja § 56 lg 1 kohaselt on keelatud teisi isikuid häirida, sh on keelatud tekitada teist isikut oluliselt häirivat müra. Kui isik rikub majandustegevuse nõudeid, on majandushaldusasutusel õigus teha ettekirjutus majandustegevuse nõuete rikkumise vältimiseks ja kõrvaldamiseks, majandustegevus peatada või keelata. Vajalikud meetmed on võimalikud ja elanike õigus öörahule kaalub üles ettevõtlusvabaduse riive, kuna inimese tervis ja heaolu on olulisemad väärtused võrreldes ärist saadava kasumi ja selle suurusega ( vt nt Euroopa Inimõiguste Kohtu (EIK) 16.02.2005 otsus Moreno Gomez vs. Hispaania; EIK 20.05.2010 otsus Oluic vs. Horvaatia; 25.11.2010 otsus: Mileva vs. Bulgaaria). Kuna kaebajal on HKMS § 44 lg 1 kohaselt kaebeõigus üksnes oma õiguste rikkumise korral, mitte aga abstraktsel tasandil, siis ei pea kohus vajalikuks kaebaja oletustel põhinevaid seisukohti ja teiste isikute õiguste kaitseks esitatud väiteid rohkem analüüsida. Kaebaja on algatanud mitmeid väiteid, ent ta jätab oma mõtted lõpetamata ning tekitab järjepidevalt ebamäärasuse, mistõttu menetlusosalistel on ilmselgelt raske kaebajale kõiges vastuseid anda. Ent veel saab kohus märkida, et Vabariigi Valitsuse määrusega 23.10.2008 nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 2 lg-le 3 määratakse ehitise alusele ja selle teenindamiseks vajalikule maale kogu ulatuses ehitise kasutusotstarbest tulenev sihtotstarve. Maamaksumäär arvutatakse maa katastriüksuse sihtotstarbe järgi. Kaebaja ei märgi, et arendaja kavandatud muutused toovad kaasa negatiivseid tagajärgi maamaksus. Pärast loa andmist ilmnenud asjaolud ei mõjuta ehitusloa õiguspärasust üksnes siis, kui asjaolude tekkimist ei olnud võimalik ette näha ka ehitusloa andmise eelduste piisavalt põhjalikult

kontrollimisel. Sellisel juhul ei ole aga välistatud isiku pöördumine ehitusjärelevalve asutuse poole taotlusega tühistada või muuta ehitusluba muutunud asjaolude tõttu. Käesolevalt sellist olukorda ei tekkinud. Eeltoodule lisaks nimetab kohus, et ehitamise vastavust normidele kinnitab asjassepuutuvatele standarditele viitamine ja kohtule ei nähtu, et neil ei oleks õiguslikku tähendust, millega TLPA poleks saanud arvestada. Vastupidist ei saa kohus välja lugeda ka kohtupraktikast ning kohtule nähtub, et standardite kasutamise kaudu saabki kontrollida, kas ehitamine on võimalik. Kohus siinkohal nimetab, et Riigikohtu HK on hiljutises lahendis nr 3-3-1-69 16 märkinud et: Ka soovitusliku iseloomuga standardile vastavus loob eelduse, et ehitamisel on järgitud head tava ja ehitis vastab nõuetele (vt ka kriminaalkolleegiumi 17. märtsi 2010. a otsus asjas nr 3-1-1-7-10, p 7.2). Kaebaja ei saavutaks käesolevas vaidluses neid eesmärke, mida ta soovib saavutada tsiviilasjas (29.11.2016 kohtumäärus). Midagi ebamõistlikku ei ole ka kolmanda isiku soovis võimaldada talle soovitud ehitamist mõistliku aja jooksul, sj teenida ehitise kasutamisega seotult tulu ning hoida ära olukorda, kus pikaleveniv menetlus seda ei võimalda. Seetõttu saab kolmas isik taotleda ehitamist etapiviisiliselt. Kuna ehitusloa andmise otsustamine on diskretsiooniotsus, siis sai TLPA selle sooviga arvestada, kuigi ehitusluba annab õiguse üksnes ehitamiseks, mitte selle ehitise kasutuselevõtmiseks. Ehitusloa väljastamist reguleerivate normide eesmärk võib muuhulgas olla loa taotleja kaitsmine kahju eest, mis võib tekkida juhul, kui ehitusloa taotleja õigeaegselt ehitist ehitada ja järelikult ka kasutusele võtta ei saaks (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-13-06). Kaebaja väiteid menetluslike rikkumiste kohta ei mõjuta kohtu hinnangut haldusakti õiguspärasuses. TLPA ei ole õigusvastast haldusakti andnud ega õigusvastaseid piiranguid kaebaja suhtes seadnud. Kuna projekt vastab nõuetele, siis ei saanud tekkida ka veel olukorda, et nende vigade tõttu oleks ehitusluba osaliselt õigusvastane. Eelnevast lähtuvalt tuleb kaebus jätta rahuldamata.

materjaliga, seisukoha koostamine ja suhtlus kliendiga 3,70 h, 7.10.2015 seisukoha täiendamine ja viimistlemine, telefoninõupidamine kliendiga 2,70 h, 8.10.2015 kirjavahetus kliendiga, dokumendi üle vaatamine 0,20 h. 3) 24.11.2015 Arve nr 152016 summas 2238 eurot (ajakuluga kokku 18,20 h, keskmise tunnitasuga 122,97 eurot) – 22.10.2015 kaebuse puuduste kõrvaldamise dokumendiga tutvumine 1,10 h, 28.10.2015 K.K.i 22.10. seisukohaga tutvumine, kohtunõudele vastuse koostamine, suhtlemine kohtuga 4,30 h, 29.10.2015 kohtunõudele vastuse koostamine 5,80 h, 29.10.2015 kohtule esitatava dokumendi täiendamine, büroosisesed nõupidamised 0,80 h, 30.10.2015 täiendava vastuse koostamine kohtunõudele 1,10 h, 1.11.2015 kaebuse tagastamise taotluse koostamine 2,30 h, 2.11.2015 kaebuse tagastamise taotluse täiendamine, EÕK määrusega tutvumine 0,70 h, 2.11.2015 kohtumäärusega tutvumine, tegevuskava analüüs 0,60 h, 4.11.2015 kaebuse tagastamise taotluse täiendamine, esitamine kohtule, EÕK määrusega tutvumine 1,50 h. 4) 31.12.2015 arve nr 152444 summas 60 eurot (keskmise tunnitasuga 120 eurot) – 10.11.2015 e-kirjavahetus seoses ventilatsiooniga, telefoninõupidamine Toomas Kolkiga 0,50 h. 5) 7.03.2016 arve nr 160275 summas 1236 eurot (ajakuluga kokku 10,30 h, keskmise tunnitasuga 120 eurot) – 9.02.2016 menetlusse võtmise määrusega tutvumine, e-kirjavahetus kliendiga 0,30 h, 25.02.2016 kolmanda isiku vastuse koostamine 2,80 h, 26.02.2016 kolmanda isiku vastuse koostamine 1,00 h, 28.02.2016 kolmanda isiku vastuse koostamine 6,20 h. 6) 3.06.2016 arve nr 160836 summas 847 eurot (ajakuluga kokku 7,7 h, keskmise tunnitasuga 110 eurot) – 21.03.2016 büroosisene nõupidamine, kolmanda isiku seisukoha täiendamine ja kohtule esitamine 2,10 h, 18.04.2016 kolmandate isikute seisukoha ja tõenditega tutvumine 0,30 h, 25.04.2016 tähtaja pikendamise taotluse koostamine, EÕK taotlusega tutvumine, vastuse koostamine 3,80 h, 26.04.2016 vastuse koostamine EÕK taotlusele 1,50 h. 7) 17.06.2016 arve nr 160955 summas 99 eurot (keskmise tunnitasuga 110 eurot) – 22.05.2016 kohtule selgitava kirja koostamine, büroosisesed nõupidamised 0,90 h. 8) 12.07.2016 arve nr 161109 summas 67 eurot (ajakuluga kokku 0,50 h, keskmise tunnitasuga 134 eurot) – 20.06.2016 Ringkonnakohtu esialgse õiguskaitse määruse analüüs 0,20 h, 20.06.2016 kohtumäärusega tutvumine, suhtlemine kliendiga 0,30 h. 9) 30.12.2016 arve nr 162262 summas 1100 eurot (ajakuluga kokku 10 h, keskmise tunnitasuga 110 eurot) – 12.12.2016 kaebaja täiendavate dokumentide, seisukohtade ja taotlustega tutvumine ning nende analüüs 4,90 h, 13.12.2016 kohtunõudele vastuse koostamine ja edastamine 2,10 h, 14.12.2016 suhtlus ja asja analüüs kliendi ja kolmandate isikutega 1,90 h, 19.12.2016 suhtlus ja asja analüüs kliendi ja kolmandate isikutega, suhtlus kohtuga esindusõiguse osas 1,10 h. 10) 9.02.2017 arve nr 170128 summas 363 eurot (ajakuluga kokku 3,30 h, keskmise tunnitasuga 110 eurot) – 2.01.2017 suhtlus klientide ja esindusõiguse osas kohtuga 1,20 h, 3.01.2017 istungiks ettevalmistamine, kohtule teavitus esindusõiguse osas 1,90 h, 9.01.2017 suhtlus kliendiga 0,20 h. 11) 10.02.2017 arve nr 170130 summas 4422 eurot (ajakuluga kokku 38,60 h, M. Tamme tunnitasu 150 eurot ja Eva-Liisa Pärteli tunnitasu 110 eurot, keskmise tunnitasuga 114,56 eurot) – 3.02.2017 ettevalmistus kohtuistungiks 1,40 h (M. Tamme), 3.02.2017 ettevalmistus kohtuistungiks 4,60 h (E.L. Pärtel), 5.02.2017 istungiks ettevalmistamine, materjali analüüs 1,50 h (E.L. Pärtel), 6.02.2017 istungiks ettevalmistumine, materjali analüüs 5,40 h (E.L. Pärtel), 7.02.2017 kaebaja materjalide ja seisukohtade analüüs, ettevalmistus istungiks 8,90 h (E.L. Pärtel), 8.02.2017 ettevalmistus kohtuistungiks 2 h (M. Tamme), 8.02.2017 menetlusdokumentide analüüs, ettevalmistus istungiks 8,30 h (E.L. Pärtel), 9.02.2017 menetlusdokumentide analüüs, ettevalmistus istungiks 5,50 h (E.L. Pärtel), 9.02.2017 ettevalmistus kohtuistungiks 1 h (M. Tamme).

12) 10.02.2017 arve nr 170148 alusel summas 1092 eurot (keskmise tunnitasuga 130 eurot) 9.02.2017 istungil osalemine ajakuluga 4,20 h+ 4,20 h, 2 esindajat; HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. HKMS § 109 lg 5 sätestab, et menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema eest kandis need muu isik. Eelnevalt viidatud dokumentidest nähtuvalt on menetluskulud kantud praeguses kohtuasjas. Menetluskulude väljamõistmisel tuleb ka hinnata, kas menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud (HKMS § 109 lg 6), samuti seda, ega kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, pole temasuhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik (HKMS § 108 lg 11). Arvestades kolmanda isiku esindajate poolt kohtule esitatud seisukohtade mahtu ja sisu, samuti kolmanda isiku püüdu lahendada vaidlust kokkuleppel, aga ka asjaolu, et täiendava vastamise on tinginud kaebaja tegevus (järjepidevad täiendavad seisukohad, nende ebamäärased muutmised ja nõuded arvukatele tõendite esitamisele ja nõudmistele), on kohus seisukohal, et kolmanda isiku õigusteenuse osutamiseks tehtud toimingud on põhjendatud, kuid nende toimingute ajakulu on põhjendatud osaliselt. Kohus ei pea põhjendatuks menetlusse võtmise määrusega tutvumise ja vastuse koostamiseleesitamisele märgitud ajakulu kogumahus 12,40 tundi (arvel nr 160275 toodud kõigi toimingute ajakulu ning arvel nr 160836 näidatud 21.03.2016 toimingu ajakulu), arvestades, et kolmas isik oli varasemalt esitanud kohtule mitmeid seisukohti ja menetlusdokumente ning kaebusele esitatud vastuses on suuresti korratud varasemate menetlusdokumentide sisu. Seetõttu on kohtu hinnangul põhjendatud ajakulu kaebusele vastuse koostamise eest ajakuluga maksimaalselt 6 tundi ning võttes aluseks arvel nr 160275 näidatud keskmise tunnihinde summas 120 eurot, on selle toimingu eest põhjendatud tasu kokku 720 eurot. Kohus arvestab vastava toimingu ja selle ajakulu põhjendatud ulatuses täielikult arve nr 160275 hulka ning arvestab vastava toimingu maha arvelt nr 160836 (so 21.03.2016 toiming ajamahuga 2,10 h) ning loeb seega põhjendatuks arve nr 160275 summas 720 eurot ja arve nr 160836 summas 616 eurot (5,6 h). Kohus ei pea ka põhjendatuks arvetel nr 170128 ja 170130 toodud ajakulu istungiks ettevalmistamisele ja kliendiga suhtlusele. Arvestades, et kolmas isik oli enne istungi toimumist esitanud mitmeid mahukaid dokumente ja seisukohti ning teostanud üksikasjalikke ja ajamahukaid toiminguid dokumentidega tutvumisele, materjalide analüüsimisele jne ning viimase seisukoha esitamise ja istungi toimumise vahel ei olnud sedavõrd pikk aeg, asjaga tegelesid samad esindajad, siis ei ole põhjendatud istungiks ettevalmistamine ja sellega seonduv suhtlus ning toimingud kogumahus 41,90 tundi. Kohus peab põhjendatuks istungi ettevalmistamise ajakuluks maksimaalselt ühte tööpäeva, so kokku 8 tundi ning võttes aluseks nende toimingute keskmise tunnitasu 110 eurot, on istungiks ettevalmistamine põhjendatud 880 euro ulatuses. Seega on vastavate arvete nr 170128 ja 170130 põhjendatud tasu suuruseks 880 eurot. Arvestades asja mahtu, keerukust ning kaebaja poolt esitatud mahukaid menetlusdokumente, on ülejäänud osas kolmanda isiku näidatud toimingud ja nende ajakulu põhjendatud täies mahus. Arvestades eeltoodut, tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista menetluskulud kogusummas 10 294 eurot. Kolmandad isikud taotlevad TsMS § 177 lg 4 alusel lahendi jõustumisel menetluskulude hüvitamisega viivitamisel viivise tasumise kohustuse kindlaksmääramist käesolevas otsuses. HKMS § 1 lg 3 kohaselt, käesolevas seadustikus sätestatud juhtudel kohaldatakse halduskohtumenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Kuna HKMS ei näe selles osas ette tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaldamist, jätab kohus õigusliku aluse puudumise tõttu taotluse rahuldamata.

/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Kalmiste Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.