Oliver Kask (eesistuja), Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Määruse tegemise aeg ja koht
31. mai 2017, Tallinn
Haldusasja number
3-17-140 XX kaebus Tallinna Linnavalitsuse 21. detsembri 2016. a korralduse nr 1922 ,,Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine Kristiine linnaosas“ tühistamiseks Kaebaja – XX, volitatud esindaja Tuulikki Laesson Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Silver Sarapuu Kolmas isik – YY, volitatud esindaja adv Raul Keba
Haldusasi
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 15. märtsi 2017. a määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta XX määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 15. märtsi 2017. a määruse haldusasjas nr 3-17-140 resolutsiooni punkt 1 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 155 lg 5, § 235 lg-d 1 ja 3).
2.Tallinna Linnavalitsuse 21.12.2016 korraldusega nr 1922-k kehtestati Kristiine linnaosa 0,25 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistu detailplaneering, Casa Planeeringud OÜ töö nr 07/11. Detailplaneeringu kohaselt on see kooskõlas Kristiine linnaosa üldplaneeringuga. Arvestades, et ümbritsevatel kruntidel paiknevad väikeelamud ning planeeringus jätkatakse traditsioonilise aedlinnalise elukeskkonna kujundamist, nähes planeeritavale alale ette üksikelamud, on detailplaneeringus kavandatu piirkonda sobiv. Nii moodustub Mooni ja Vuti tänava äärde sobiv kaasaaegne tänavaruumiline tervik. Seni tühjalt
3-17-140 seisnud alale kavandatakse uued üksikelamud, mis võimaldab linnaehituslikust seisukohast senisest efektiivsemat maakasutust. Korrastub linnaruum ning seeläbi tagatakse lähinaabruse elanikele suurem turvatunne, mille annab asustatud ja korrastatud ala.
3.XX, kes on Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistuga piirneva Vuti tn 22, Tallinn asuva kinnistu omanik, esitas 20.01.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 21.12.2016 korralduse nr 1922-k tühistamiseks. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 1 lg 1 kohaselt menetletakse enne ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse jõustumist algatatud planeeringud lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse kohaselt rakendub seega kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus (PlanS v.r) detailplaneeringu menetlemist puuduvate sätete osas. Kohalduvad kehtiva planeerimisseaduse materiaalõiguslikud normid. Detailplaneeringuga on selgesõnaliselt ette nähtud Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistult sadevee ärajuhtimine mööda drenaaži Vuti tänava kraavi ning kraav koos truubiga tuleb korrastada/rekonstrueerida. Samas on detailplaneeringut kehtestava korralduse seletuskirjas märgitud, et vihmaveekanalisatsiooni detailplaneeringuga kavandatud ei ole, seega ei ole detailplaneeringu raames vajalik sõlmida detailplaneeringust huvitatud isikuga tehnovõrkude väljaehitamise lepingut. Selles osas on detailplaneering koos seletuskirjaga vastuolus detailplaneeringut kehtestava korraldusega. Ei ole selge, kas Vuti tänava kraavi ja truubi rekonstrueerimise kohustus on detailplaneeringuga määratud ning kes on kohustatud isik kraavi ja truubiga seotud rekonstrueerimistöid tegema. Kuna Vuti tänava kraavi ja truubi näol on tegemist nii detailplaneeringust huvitatud isiku kui ka avalikkuse jaoks olulise tehnorajatisega, on vajalik detailplaneeringust huvitatud isikul sõlmida vastustajaga haldusleping nimetatud kohustuse täitmise tagamiseks. Ilma Vuti tänava kraaviga seotud rekonstrueerimistööde tegemiseta ei ole võimalik detailplaneeringualalt sadevett ära juhtida selliselt, et see ei valguks kaebaja kinnistule. Lisaks on omavahel vastuolus detailplaneeringu seletuskiri ning põhijoonis. Detailplaneeringu seletuskiri näeb ette, et sadevee ärajuhtimiseks tuleb rajada Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistule drenaaž; taastada Vuti tänava maa-alal ajalooline kraav; rekonstrueerida olemasolev kraavilõik; kontrollida Vuti tänava alt läbi mineva truubi seisukorda. Samas on detailplaneeringu põhijoonise kohaselt detailplaneeringu ala piiriks üksnes kitsalt Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistu piir. PlanS § 126 lg 1 p-st 4 tulenevalt on ka eelnevalt nimetatud tehnorajatiste asukoha määramine detailplaneeringu ülesanne, millest tulenevalt peavad nimetatud rajatised kuuluma detailplaneeringuala koosseisu. Kaebaja privaatsust riivab olukord, kus Vuti tn 16 kinnistule ehitatakse lamekatusega 9 m kõrgune elamu, sest see lahendus võimaldab elamu lääneservas kasutada katusepealset ala katuseterrassina. On ilmne, et olukorras, kus detailplaneeringuga on lubatud püstitada lamekatusega elamu, kavandatakse elamule ka katuseterrass. Vastustaja ei ole võtnud arvesse, et piirkonnas on valitsevaks hoonestuseks peamiselt viilkatusega kahekorruselised üksikelamud, ega hinnanud Vuti tn 16 kinnistule detailplaneeringuga määratud lamekatusega elamu ehitusõigusest tulenevat negatiivset mõju kaebaja privaatsusele. Detailplaneeringu põhijoonise kohaselt on vastavalt kaebaja ja detailplaneeringust huvitatud isiku kokkuleppele nähtud ette rajada Vuti tn 16 ja Vuti tn 22 kinnistu vahele 1,7 m kõrgune tihe puitlipp-piirdeaed või võrkpiire peidetuna kuni 2 m kõrgusesse dekoratiivhekki. Võrkpiirde korral ei oleks tagatud kaebaja privaatsus, mistõttu on vastustaja jätnud põhjendamatult 2(10)
3-17-140 määramata detailplaneeringus tiheda puitlippaia nõude. Lisaks ei selgu detailplaneeringust, kes on kohustatud isikuks piirdeaia väljaehitamisel. Vastustaja on põhjendamatult jätnud arvestamata kaebaja ettepanekuga täiendada detailplaneeringut viisil, mis lubaks Vuti tn 16 abihoonete ning teiste hoonetega sarnanevate väikeehitiste ehitamise üksnes detailplaneeringuga ettenähtud hoonestusalasse. Detailplaneeringuga on vajalik näha ette, et selle realiseerimisel tagatakse esimeses järjekorras Vuti tänava sadeveekraavi ja vajadusel truubi taastamine. Olukorras, kus Vuti tänava kraavi ei ole rekonstrueeritud ega drenaaži rajatud, kuid alustatakse ehitustegevusega, sealhulgas maapinna tõstmisega, hakkab kaebaja kinnistule valguma üleliigne sadevesi.
4.Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata. Ehitusprojekti koostamisel välistatakse olemasoleva olukorra halvenemine ning vertikaalplaneeringuga välditakse sadevee valgumist naaberkinnistutele. Detailplaneeringus on ette nähtud kõnealuse kraavi taastamine tänava maa-alal paiknevas osas. Sadevee valgumise probleemi käsitles Harju maavanem oma 09.06.2016 kirjas. Harju maavanem selgitas, et planeeringulahenduse koostamisel ei ole rikutud õigusakte ning planeeringu on kooskõlastanud ka Tallinna Kommunaalamet. Nii planeeringu seletuskirjast kui kohaliku omavalitsuse seisukohtadest tuleneb, et välistatakse Vuti tn 16 sadevee valgumine Vuti tn 22 kinnistule. Hoonestusala määramisel on arvestatud naaberkruntidel paiknevatest hoonetest tulenevate tuleohutuskujadega. Kavandatud lahendusega on mõlemale planeeritud elamukrundile ja naaberkruntidele tagatud piisav privaatsus. Kuna naaberkinnistutel asuvad elamud ei paikne vahetult krundi piiri läheduses, siis kavandatud elamute rajamine ei mõjuta negatiivselt naaberkinnistute seniseid kasutustingimusi. Lisaks on vastavalt Vuti tn 22 kinnistu omaniku ja detailplaneeringust huvitatud isiku kokkuleppele Vuti tn 22 ja krundi pos nr 2 vahelisele piirile ette nähtud 1,7 m tihe puitlipp-piirdeaed või võrkpiire peidetuna dekoratiivhekki (kõrgus kuni 2 m). Kohalik omavalitsus on detailplaneeringu menetluse käigus vastuväiteid esitanud isikutele vastu tulles ehitusmahtusid vähendanud nii hoonete kõrguse kui ka ehitisealuse pinna osas.
5.Kolmas isik vaidles kaebusele vastu. EhSRS § 1 lg 1 p-st 1 lähtudes menetletakse enne ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse jõustumist algatatud planeeringud lõpuni, pidades silmas nii varasemaid menetlusnõudeid kui ka sisulisi nõudeid. Seega sai planeeringulahenduse koostamise aluseks olla kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseadus. Kaebajal puudub õigus kasutada Vuti tn 22 asuvat hoonet ning rajatisi. Ehitisregistri andmetel on kaebajale 19.03.2015 väljastatud ehitusluba Vuti tn 22 ehitise laiendamiseks ja ümberehitamiseks. Kaebaja on 01.04.2015 esitanud ehitamise alustamise teatise. Samas ei ole kasutusluba hoone kasutamiseks väljastatud. Samuti ei ole kaebaja esitanud hoone kasutamiseks kasutusteatist. Detailplaneeringu seletuskirja p 3.5 kohaselt tuleb hoonete ehitusprojektis esitada krundi vertikaalplaneerimise lahendus, millega välistada sadevee valgumine naaberkinnistutele. Kolmas isik on 21.02.2017 menetlusdokumendis selgitanud, et on nõus lahendama enda kinnistu sadevee küsimuse, juhtides selle Vuti tee kraavi, kontrollides selleks truubi olemasolu ning vajadusel seda rekonstrueerides. Teise võimalusena näeb detailplaneering ette, et pinnasevee taseme kontrollimisel ja tingimuste sobivusel võib kaaluda katuste ja 3(10)
3-17-140 betoonkivikattega sissesõidualade/parkimisalade sajuvee kokkukogumist torustikega ja immutamist oma krundil mahuteis. Seega tuleb sadevee küsimus lahendada detailplaneeringukohase ehitusõiguse elluviimisel konkreetses ehitusprojektis. Eeltoodust tulenevalt ei saa detailplaneeringus kajastatud sadeveelahendused iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda. PlanS § 3 lg 5 kohaselt tuleks planeeringu elluviimiseks vajalikud tegevused ja nende järjekord lisada hiljemalt planeeringu vastuvõtmise otsusele, mis aga antud juhul polnud võimalik, sest vaidlustatud detailplaneering võeti vastu ligi kaks aastat enne vastava sätte jõustumist. Vaatamata eeltoodule on kaebaja nõue sisuliselt ikkagi täidetud, sest detailplaneeringu seletuskirja p 3.5 kohaselt tuleb esitada krundi vertikaalplaneerimise lahendus, millega välistada sadevee valgumine naaberkinnistutele. Ainuüksi asjaolu, et detailplaneeringus ei ole keelatud katusele terrassi kavandada, ei anna alust lugeda detailplaneeringut õigusvastaseks. Püstitatava hoone arhitektuurne lahendus selgub ehitusloa menetluses. Detailplaneeringus pos nr 2 (Vuti tn 16) ja Vuti tn 22 kinnistu vahele ette nähtud 1,7 m kõrgune tihe puitlipp-piirdeaed või võrkpiire peidetuna kuni 2 m kõrgusesse dekoratiivhekki on piisav abinõu, et tagada kaebaja privaatsust. Asjaolu, kes kannab piirdeaia rajamise kulud ja kas piirdeaed püstitatakse esimeses järjekorras, ei ole detailplaneeringu õiguspärasuse hindamisel oluline. Nimetatud küsimused lahendatakse ehitusloa menetluses, mille käigus on kaebajal võimalik väljendada enda arvamust.
6.Tallinna Halduskohtu 15.03.2017 määrusega (resolutsiooni p 1) jäeti kaebus läbi vaatamata. EhSRS § 1 lg-t 1 tuleb tõlgendada viisil, et enne selle seaduse jõustumist algatatud planeeringud menetletakse lõpuni, lähtudes PlanS v.r nõuetest, st nii menetlusnõuetest kui ka sisulistest nõuetest. Kuna kaebajal puudub õigus Vuti tn 22 asuvat hoonet ja rajatisi kasutada, on ainetud kaebaja väited seoses privaatsuse ebaproportsionaalse riivega. Ehitistregistri andmetest ei nähtu, et kaebajale kuuluvale hoonele aadressil Vuti tn 22, Tallinn oleks väljastatud kasutusluba või selle kasutamiseks oleks esitatud kasutusteatis. Olukorras, kus kaebajal puudub õigus ehitist ja rajatisi aadressil Vuti tn 22 kasutada, ei saaks kolmanda isiku poolt detailplaneeringu realiseerimine tingida kaebaja privaatsuse riivet. Detailplaneeringus pos nr 2 (Vuti tn 16) ja Vuti tn 22 kinnistu vahele ette nähtud 1,7 m kõrgune tihe puitlipp-piirdeaed või võrkpiire peidetuna igihaljasse, kuni 2 m kõrgusesse dekoratiivhekki on piisav abinõu, et tagada kaebaja privaatsus. Ka Harju maavanem on 09.06.2016 kirjas nr 67/993 selgitanud, et PlanS v.r § 9 kohaselt ei kuulu krundi piirete puhul ainult ühe konkreetse piirdetüübi määramine detailplaneeringu kohustuslike ülesannete hulka; kohalik omavalitsus määrab selle kaalutlusõiguse alusel, detailplaneeringuga võidakse lubada mitu omavalitsuse hinnangul planeeringualale sobivat piirdetüüpi ning see lahendatakse täpsemalt hilisema ehitusprojekti staadiumis; kui seadust ei ole rikutud, otsustab krundi ehitusõiguse üksikasjade osas naabri ettepaneku arvesse võtmise kaalutlusõigusest tulenevalt kohalik omavalitsus iseseisvalt ning maavalitsus ei saa enda subjektiivsetest eelistustest lähtuvalt kirjutada planeerimisautonoomiat omavale kohalikule omavalitsusele ette, missugune peaks olema viimase kaalutlusotsus. Eelnevast ilmneb, et detailplaneeringute valdkonnas on kohtulik kontroll oma ulatuselt piiratud ning küsimused sellest, mida planeeringualale rajada, saab otsustada planeeringu kehtestamisel haldusorgan (Riigikohtu halduskolleegiumi 25.09.2008 otsuse nr 3-3-1-15-08 p 18). Asjaolu, kes kannab piirdeaia rajamise kulud ja kas piirdeaed püstitatakse esimeses järjekorras, ei ole detailplaneeringu õiguspärasuse hindamisel oluline, vaid see küsimus lahendatakse ehitusloa menetluses. 4(10)
3-17-140 Alusetu on kaebaja nõue, et detailplaneeringut oleks pidanud täiendama viisil, mis lubaks Vuti tn 16 abihoonete ning teiste hoonetega sarnanevate väikeehitiste ehitamise üksnes detailplaneeringuga ettenähtud hoonestusalasse. Ka Harju maavanem on 09.06.2016 kirjas nr 6-7/993 selgitanud, et Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistu detailplaneering vastab PlanS v.r §-s 9 sätestatud sisulistele nõuetele ning järelevalve teostaja ei saa nõuda, et kohalik omavalitsus määraks detailplaneeringus kohustuslikust krundi ehitusõigusest karmimad ehitustegevuse piirangud, kui viimane seda teha ei soovi. Põhjendamatu on kaebaja nõue määrata detailplaneeringu realiseerimise järjekord. Harju maavanem on 09.06.2016 kirjas nr 6-7/993 märkinud, et nende abinõude määramise kohustust detailplaneeringu koosseisus PlanS v.r § 9 otseselt ette ei näinud; EhS §-s 12 on sätestatud ehitamisele esitatavad nõuded; ehitamisel tuleb arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu; need abinõud nähakse ette planeerimisele järgnevas projekteerimis- ja ehitustegevuse staadiumis. Seega on detailplaneeringus sätestatud piisavad abinõud, et tagada kaebaja omandiõiguse kaitse. Samuti on Tallinna linn õigesti märkinud, et detailplaneering on kooskõlas 03.11.2016 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringuga. Nii on Tallinna Linnaplaneerimise Amet juba 25.03.2014 kirjas nr 3-2/1841 selgitanud kaebajale, et piirkonna hoonestus on eriilmeline; kavandatavad elamud ehitusaluse pinnaga 170 m2 on väikeelamule sobiva suurusega; krundile kavandatav ehitusalune pind kokku on 230 m2; kavandatud hoonestustihedus kruntidel on 0,3, mis järgib piirkonnas olevat hoonestustihedust. Ka detailplaneeringu seletuskirja p-s 3.4 on märgitud, et hooned peavad arhitektuurselt sobituma antud piirkonda nii gabariitide, katusekallete kui ka välisviimistluse poolest. Seejuures on analüüsitud kavandatavaid hooneid ümbritsevaid ehitisi ning kavandatavate hoonete sobitumist piirkonda. Vastustaja on kohaselt selgitanud, et antud piirkonda puudutab detailplaneeringu seletuskiri, mille on kooskõlastanud ka huvitatud isik; planeeringu põhijoonis ja seletuskiri on üksteist täiendavad dokumendid. Vaidlust ei ole selles, et detailplaneeringu põhijoonisele on kantud ajaloolise kraavi asukoht, olemasolev truup, taastatav kraavilõik ning planeeritav drenaažitoru. Kaebaja ei ole väitnud, et rikutud oleks planeerimismenetluse nõudeid. Planeeringu kehtestamise eelduseks on planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine (PlanS v.r § 4 lg 2 p 2). Kaebaja huvidega on arvestatud ning tehtud mitmeid muudatusi detailplaneeringusse. Nii näiteks on kohalik omavalitsus detailplaneeringu menetluse käigus vastuväiteid esitanud isikutele vastu tulles vähendatud ehitusmahtusid nii hoonete kõrguse kui ka ehitisealuse pinna osas ning kruntide piirete osas.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.XX palub esitatud määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 15.03.2017 määruse resolutsiooni p 1. Halduskohus on jätnud ebaõigesti kaebuse läbi vaatamata. Vaidlust ei ole selles, et kaebajal on kaebeõigus detailplaneeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks. Samuti ei saa olla vaidlust selles, et tühistamiskaebusega on saavutatav kaebaja eesmärk. Halduskohus võttis kaebuse 27.01.2017 määrusega juba menetlusse. Ebaõige on halduskohtu seisukoht, justkui puuduks XX-le kuuluval elamul kasutusluba ning sellest tulenevalt on kaebus perspektiivitu. Riikliku ehitisregistri andmete kohaselt on 5(10)
3-17-140 määruskaebuse esitajale kuuluv üksikelamu kasutusel ning elamu esmane kasutuselevõtu aasta on 1961. 19.03.2015 on väljastatud ehitusluba ehitise laiendamiseks. Eelnevast ei saa järeldada, et määruskaebuse esitajal puuduks õiguslik alus enda kinnistul asuvat ehitist õiguspäraselt kasutada ehitusloa realiseerimise aegselt. Selline seisukoht on vastuolus EhSRS § 23 lg-ga 2, mille kohaselt võib enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele. XX kasutab elamut üksikelamuna. Ka juhul, kui elamul puuduks kasutusluba, ei muudaks kasutusloa puudumine olematuks määruskaebuse esitaja subjektiivsete õiguste riivet. Vuti tn 22 kinnistul asuv üksikelamu on elamiskõlbulik ning määruskaebuse esitaja on aastaid seal elanud. EhSRS § 1 lg 1 p 1 kohaldub üksnes menetlusnõuetele ning materiaalõiguslike nõuete hindamisel tuleb lähtuda kehtivast planeerimisseadusest. Haldusmenetluse üldpõhimõtte kohaselt kohaldatakse menetlusnorme menetluse alguse seisuga, materiaalõiguslikke norme aga kehtiva materiaalõiguse alusel. Tõlgendades EhSRS-i kooskõlaliselt haldusmenetluse üldpõhimõtetega, samuti lähtudes EhSRS § 1 lg 1 grammatilisest tõlgendusest, tuleb planeerimisseaduse varasemat redaktsiooni kohaldada üksnes planeeringu menetlusnõuetele ning planeeringu sisuliste nõuete puhul kohaldada kehtivat planeerimisseadust. Detailplaneeringuga on hõlmatud Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistu ning planeeringualasse ei kuulu Vuti tänav, sealhulgas Vuti tänava kraav ja truup, kuna need ei ole planeeringu põhijoonisel planeeringualasse märgitud. Kui lähtuda halduskohtu vastupidisest tõlgendusest, näeb detailplaneering ette kraavi olemasolu XX kinnistul. Ehitusseadustiku lisa 1 kohaselt tuleb eristada ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku rajamist ning muu kanalisatsiooniehitise rajamist kinnistusisesest veevärgi- ja kanalisatsioonirajatise rajamisest. Detailplaneeringu seletuskirjas määratud tegevused on oma olemuselt ühisveevärgi- ja kanalisatsioonirajatisega seotud tööd, mis on ehitusseadustiku lisa 1 kohaselt eraldi loakohustusega tegevused. Kui Vuti tänava kraavi näol ei ole tegu ühisveevärgi- ja kanalisatsioonirajatisega, siis rakenduks ehitusseadustiku lisas 1 oleva kuivendusrajatise regulatsioon, mis näeb ehitamiseks ette ehitusloa olemasolu. Elamu ehitusprojekti koostamisel ei pea kolmas isik käsitama detailplaneeringus määratud sadeveelahendust Vuti tänava kraavi ning truubiga seonduvalt. Kinnistusisese veevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku rajamiseks on vajalik üksnes ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamine. Olukorras, kus Vuti tänava kraavi ja truupi ei ole korrastatud enne elamule ehitusloa väljastamist, hakkab pinnase- ja sadevesi valguma määruskaebuse esitaja kinnistule. Seega oli vajalik määratleda detailplaneeringus tegevuste järjekord ja näha ette elamuehitusele eelnevalt pinnase- ja sadevee ärajuhtimine nii, et oleks tagatud, et vesi ei jõua määruskaebuse esitaja kinnistule. Detailplaneeringuga ei ole määratud, kelle kohustuseks on toimiva sadeveelahenduse tagamine väljaspool Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistut, kuna üldkasutatava sadeveekanalisatsiooni väljaehitamist ei toimu ja ei ole sõlmitud ka halduslepingut huvitatud isikuga. PlanS § 126 lg 1 p 5 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks muu hulgas ka ehitise ehituslike tingimuste määramine. Seega on võimalik detailplaneeringuga määrata kindlaks ka Mooni tn 55a // Vuti tn 16 elamu katusekalle selliselt, et elamu Vuti tn 22 poolsesse ossa ei oleks võimalik kavandada kaebaja privaatsust rikkuvat katuseterrassi. Vastustaja ei ole detailplaneeringus nimetatud nõuet täitnud ega ka sisuliselt hinnanud katuseterrassiga kaasnevat privaatsuse vähenemist. PlanS § 126 lg 1 p 21 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks muu hulgas põhjendatud juhul nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav. On oluline, et detailplaneeringuga oleks kindlaks 6(10)
3-17-140 määratud kahe kinnistu vahelise piirdeaia tingimused, sealhulgas selle rajamise aeg ja kohustatud isik. Kui enne piirdeaia rajamist väljastatakse Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistule ehitusluba elamu püstitamiseks ning piirdeaeda ei rajata enne elamuga seotud ehitustööde algust, ei ole XX privaatsus ehitusaegsel perioodil tagatud.
8.Tallinna linn vaidleb määruskaebusele vastu. EhSRS § 1 lg-t 1 tuleb tõlgendada nii, et enne selle seaduse jõustumist algatatud planeeringud menetletakse lõpuni lähtudes planeerimisseaduse varasemas redaktsioonis sätestatud nõuetest, hõlmates nii menetlus- kui ka materiaalõigust. Detailplaneeringu veevarustust ja kanalisatsiooni puudutab detailplaneeringu seletuskirja p 4.1, mille on kooskõlastanud detailplaneeringust huvitatud isik. Ehitusprojekti koostamisel välistatakse olemasoleva olukorra halvenemine ning vertikaalplaneerimisega välditakse sadevee valgumine naaberkinnistule. Lisaks soovib määruskaebuse esitaja ka kindlat ehitamise järjekorda, et tagada privaatsus. Projekteerimist ja ehitustegevust reguleerib ehitusseadustik ning antud nõuet detailplaneering sisaldama ei pea (PlanS v.r § 9).
9.Kolmas isik vaidleb määruskaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Halduskohus on kaebuse läbi vaatamata jätmisel tuginenud HKMS § 151 lg 2 p-le 1 ja § 121 lg 2 p-le 2. Nimetatud sätted võimaldavad kohtul jätta kaebus läbi vaatamata muu hulgas juhul, kui tegemist on ilmselgelt perspektiivitu kaebusega (Riigikohtu halduskolleegiumi 22.06.2010 määruse nr 3-3-1-20-10 p 10). HKMS § 151 lg 2 p-i 1 ja HKMS § 121 lg p-i 2 on võimalik käsitada kaebuse läbi vaatamata jätmise alusena ka juhul, kui kohus ei ole seadnud kahtluse alla kaebeõiguse olemasolu. HKMS § 121 lg-s 2 sätestatud asjaolude ilmnemine ei takista küll otseselt asja sisulist läbivaatamist, kuid kaebuse sisuline lahendamine on iseäranis õigusemõistmise kulukuse tõttu ebamõistlik. Viidatud asjaolude esinemisel oleks alternatiiviks kohtuotsusega kaebuse rahuldamata jätmine. See toob aga kaasa asja läbivaatamise kulud, mis kaebuse läbi vaatama jätmise korral jäävad olemata (Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne. Kirjastus Juura, Tallinn, 2013, § 151, p III, lk 505).
11.Seonduvalt kaebaja omandis oleva ehitise kasutusloaga märgib ringkonnakohus järgmist. Ehitisregistrist nähtub tõepoolest, et kaebajale kuuluva elamu seisundiks on märgitud kasutusel ning esmane kasutuselevõtu aasta on 1961 (tl 133). Määruskaebuse esitajale on ka 19.03.2015 väljastatud ehitusluba ehitise laiendamiseks. Samas ei nähtu ehitisregistri elektroonilisest andmebaasist, et ehitise dokumentatsioonikausta oleks lisatud ehitise kasutusluba või kasutusteatist. Küll aga nähtub haldusasja materjalidest, et XX elukohaks on Vuti tn 22 kinnistul asuv elamu. Kuivõrd ehitisregistri andmetel on elamu esmase kasutuselevõtu aastaks märgitud 1961, on põhjendatud asuda seisukohale, et ehitis on ka tegelikult kasutusele võetud ning kaebajal on õigus ehitist kasutada. Pärast ehitise laiendamistööde teostamist tuleb kaebajal küll selles osas taotleda uut kasutusluba, kuid see ei anna alust väita, et kaebajal puudub õigus Vuti tn 22 elamu vähemalt osaliseks kasutamiseks. Kaebaja omandiõigust piiraks seegi, kui tal praegu ei oleks võimalik oma elamut kasutada, ent naaberkinnistult leviv sadevesi või ehituslikust lahendusest tulenev piisava privaatsuse puudumine ei võimaldaks ehitist kasutusloa saamise järel kasutusele võtta. Kaebaja kaebeõiguse tekkimiseks ei ole vajalik ära oodata tema omandis olevale ehitisele kasutusloa andmist.
7(10)
3-17-140
12.Siiski ei ole halduskohus kaebuse perspektiivikusele hinnangu andmisel lähtunud üksnes Vuti tn 22 elamu kasutusloaga seonduvast. Halduskohus on hinnanud kaebuses esitatud väiteid ka sisuliselt ning jõudnud õigele järeldusele kaebuse perspektiivituse osas, mistõttu ei ole Vuti tn 22 elamu kasutusloaga seonduv käesoleva määruskaebuse lahendamise seisukohast määrava tähtsusega.
13.Halduskohus selgitas õigesti, et vaidlusaluse detailplaneeringu menetlemisel tuli lähtuda kuni 26.02.2015 kehtinud planeerimisseaduse sätetest. EhSRS § 1 lg 1 kohaselt menetletakse enne viidatud seaduse jõustumist algatatud planeeringud lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduses sätestatud nõuetest, välja arvatud sama paragrahvi lõigetes 2 ja 3 nimetatud juhtudel. Halduskohus on õigesti leidnud, et viidatud paragrahv hõlmab nii menetluskui ka materiaalõiguslikke sätteid. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse seletuskirjas on märgitud, et tulenevalt planeerimismenetluse ajamahukusest ning kulukusest on mõistlik juba algatatud planeeringud menetleda lõpuni varem kehtinud planeerimisseaduse kohaselt (seletuskirja p III). Seletuskirja sõnastusest saab järeldada, et EhSRS § 1 lg-s 1 on silmas peetud nii menetlus- kui ka materiaalõigust. Muutunud materiaalõiguse kohaldamine tooks kaasa vajaduse sisuliselt muuta ka planeeringut (seletuskirja ja vajadusel ka jooniseid), et need vastaksid muutunud normidele. See tähendaks aga, et juba vastu võetud ja avalikul väljapanekul olnud planeeringute puhul tuleks planeeringu sisuliste muudatuste tõttu korrata ka menetlustoiminguid ning seletuskirjas näidatud eesmärk jääks saavutamata. Planeeringu koostamise korraldajale on jäetud võimalus lõpetada planeerimismenetlus, kui menetletava planeeringu elluviimine võiks minna kehtivate planeerimisseaduse sätetega vastuollu (seletuskirja p III). Seega tuli vaidlusalusele detailplaneeringule hinnangu andmisel lähtuda planeerimisseaduse vanast redaktsioonist.
14.Kaebaja on nii kaebuses kui määruskaebuses seadnud kahtluse alla Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistu drenaažisüsteemi lahenduse. Kaebaja hinnangul ei taga detailplaneeringus märgitud lahendus seda, et sadevesi ei valgu kaebaja kinnistule. Samuti ei ole selge, kes peab drenaažisüsteemi välja ehitama ning kuidas on tagatud kaebaja kinnistu kaitse ehitustegevuse ajal.
15.PlanS v.r § 9 lg 2 sätestas detailplaneeringu ülesanded. Viidatud sätte p 7 kohaselt tuleb detailplaneeringuga kindlaks määrata ka tehnovõrkude ja -rajatiste asukoht. Detailplaneeringust nähtuvalt on seda tehtud (detailplaneeringu p 4.1, tl 28–28p). Planeeritavad tehnovõrgud on ära märgitud ka detailplaneeringu joonisel (tl 30). Detailplaneeringut ei ole alust pidada õigusvastaseks seetõttu, et sadevee ärajuhtimiseks vajalik kraav ning truup asuvad väljaspool detailplaneeringu joonisel märgitud planeeringuala (tl 30). Detailplaneeringus on selgelt märgitud, et kinnistu omanikul tuleb tagada sadevee äravool nii rajatava kraavi kui ka olemasoleva kraavi ja truubi rekonstrueerimise abil. Detailplaneeringu eesmärgiks ei ole kaebaja kinnistule kraavi rajamine, vaid kinnistu Mooni tn 55a // Vuti tn 16 ehitusõiguse ja maakasutustingimuste määramine. Detailplaneering ei kohusta taastama kraavi kaebaja kinnistul. Kui sadevee nõuetekohase ärajuhtimise tagab ka ajaloolise kraavi üksnes osaline taastamine, ei ole tervikliku kraavi taastamine vajalik.
16.Asjaolu, et Vuti tn 22 kinnistul ei paikne enam kraavi, ei anna alust järeldada, et seetõttu imbub sadevesi kaebaja kinnistule. Selle vältimiseks ongi ette nähtud kraavi taastamine Vuti tänava poolsele alale. Detailplaneeringu jooniselt nähtuvalt suunatakse sadevesi taastatavasse kraavilõiku ja läbi olemasoleva truubi olemasolevasse kraavi, Vuti tn 22 kinnistust eemale. Samuti ei välista detailplaneering, et sadevesi võidakse kokku koguda torustikega ja immutatakse krundil mahutitesse (tl 28p). Ringkonnakohtule ei nähtu, et detailplaneeringus märgitud erinevad sadevee äravoolu lahendused võiksid Vuti tn 22 kinnistut kahjustada. 8(10)
3-17-140 Konkreetne tehnovõrkude lahendus määratakse kindlaks ehitusprojektiga ehitusloa väljastamise staadiumis (majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 ,,Nõuded ehitusprojektile“ § 4 lg 1 p 4; detailplaneeringu p 4.5.1). Kui sadevee ärajuhtimise süsteemi rajamine on ette nähtud detailplaneeringuga, hõlmab hiljem väljastatav ehitusluba ka sadevee süsteemi rajamist ning selline lahendus tuleb ette näha ehitusprojektis. Kuna Vuti tänava maa-ala kraav ning truup on detailplaneeringu alas, on sellega hõlmatud ka koostatav ehitusprojekt ning eraldiseisvat ehitusluba sadevee süsteemi rajamine ei nõua.
17.Detailplaneeringuga on sätestatud kohustus, et krundi vertikaalplaneerimise lahendus peab välistama sadevee valgumise naaberkinnistule (tl 27p). Kolmas isik on kohtumenetluses kinnitanud, et on nõus lahendama enda kinnistu sadevee küsimuse, juhtides vee Vuti tänava kraavi, kontrollides selleks truubi olemasolu ning rekonstrueerides selle vajaduse korral (tl 104). Puudub mõistlik põhjus kahelda selles, et detailplaneeringu lahenduse elluviimisel ei ole võimalik sadevee valgumist kaebaja kinnistule ära hoida. Iseenesest ei ole välistatud, et reaalse ehitustegevuse käigus selgub, et mõnda drenaažilahendust ei ole võimalik ellu viia või tuleb selles osas viia ehitusprojekti muudatused. See ei anna alust pidada detailplaneeringut õigusvastaseks. Viidatud küsimused lahendatakse sellisel juhul ehitusloa menetluses, kuhu tuleb kaasata ka isikud, kelle õigusi ja huve võib ehitis või ehitamine puudutada (EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2). Juhul, kui ehitusprojektiga kavandatud tehnosüsteemide lahendus ei taga Vuti tn 22 kinnistu kaitset Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistult valguva sadevee eest, on kaebajal ka ehitusloa menetluses võimalik esitada oma vastuväited, viimaks ehitusprojekti kooskõlla detailplaneeringu nõudega, et krundi vertikaalplaneerimise lahendus peab välistama sadevee valgumise naaberkinnistule.
18.Kokkulepe ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni rajamiseks sõlmitakse detailplaneeringust huvitatud isiku ja kohaliku omavalitsuse vahel. Küsimus sellest, milliseks kujunevad vastava kokkuleppe tingimused, ei saa mõjutada kaebaja subjektiivseid õigusi, sest kokkuleppe määrab üksnes selle, kas ehitamiskohustus on vastustajal või kolmandal isikul. Kolmas isik on kinnitanud, et tagab nõuetekohase sadevee ärajuhtimise süsteemi väljaehitamise. Kaebaja õigusi rikkuvaks saaks detailplaneeringut pidada üksnes juhul, kui drenaažisüsteemi väljaehitamist ei oleks detailplaneeringuga ette nähtud. Seejuures ei peagi detailplaneeringuga ette nähtud drenaažisüsteem hõlmama kogu piirkonna sadevee ärajuhtimise süsteemi, vaid kinnistu omanikul tuleb tagada kahjulike mõjutuste vältimine üksnes enda kinnistult.
19.Halduskohus selgitas õigesti, et planeerimisseaduse varasem redaktsioon ei sätestanud nõuet, et detailplaneeringus tuleb kindlaks määrata ehitustööde tegemise järjekord. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta. PlanS v.r § 9 lg 4 nägi ette planeeringu elluviimiseks vajalike tegevuste järjekorra kindlaksmääramise planeeringuga üksnes vajaduse korral. Sellise vajaduse üle otsustamine kuulub haldusorgani diskretsiooniruumi, mille kohtulik kontroll on piiratud. Planeeringu elluviimise järjekorra kindlaks määramata jätmise korral on võimalik ehitustegevuse staadiumis muul viisil tagada, et Mooni tn 55a // Vuti tn 16 kinnistul toimuv ehitustegevus ei kahjustaks ülemäära määruskaebuse esitaja õigusi, sh ehitusloa kõrvaltingimustega. Isiku kohustusi ehitusalal tegutsemisel reguleerivad EhS §-d 19–25. Viidatud sätetest tulenevalt peab kinnisasja omanik tagama, et ka ehitamise ajal oleksid välistatud kahjulikud mõjutused naaberasja kinnistule.
9(10)
3-17-140
20.Rajatavad piirdeaiad on detailplaneeringu joonisel välja toodud (tl 30). Lisaks on piirdeaedade väljaehitamisega seonduvat kirjeldatud detailplaneeringu p-s 3.4 ning seda täpsustatakse edaspidi koostatavas ehitusprojektis. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et kavandatavad piirdeaedade lahendused on piisavad, et tagada määruskaebuse esitaja privaatsus mõistlikul määral.
21.Katusekalde suurus iseseisvalt ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Lisaks ei ole kaebaja sellekohased väited detailplaneeringu vaidlustamise menetluses ka asjakohased. Detailplaneeringu kehtestamise faasis ei saa tõsikindlalt väita, et ehitatavatele elamutele plaanitakse rajada katuseterass. Selle asjaolu kindlaksmääramine ei ole detailplaneeringu ülesanne. Kaebajal on võimalik katuseterassi rajamise kavandamisel esitada vajaduse korral vastuväited ehitusloa menetluses, kui terrassi rajamine piirab kaebaja privaatsust; vastustajal tuleb ehitusloa menetluses välistada privaatsuse selline vähenemine, mis tiheasustusalal väikeelamute piirkonnas ei ole tavapärane ja mõistlikult lubatav.
(allkirjastatud digitaalselt) Oliver Kask
(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa
(allkirjastatud digitaalselt) Kaire Pikamäe
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.