E. S. kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 17.04.2015 väljastatud Kauna tn 3a arhitektuur-ehituslike lisatingimuste (kaebuses nimetatud projekteerimistingimused) ning 13.05.2016 ehitusloa nr 1612271/01908 ja 11.03.2016 ehitusloa nr 1611219/02632 tühistamiseks.
Menetlusosalised
Kaebaja: E.S., volitatud esindaja v-adv Andres Vinkel Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Katrin Pillak ja Eva Vanamb Kolmas isik: OÜ Datamax
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
Edasikaebamise kord
Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 03.05.2017 apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Kui apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavolikogu 19.10.2006 otsusega nr 315 kehtestati Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering (edaspidi detailplaneering), millega nähti ette Kauna tn 3a krundi moodustamine ja sellele krundile ehitusõigus kahe kuni 3-korruselise mitme korteriga elamu ehitamiseks. Ehitusõigus võimaldab lisaks kruntidel paiknevate õigusliku aluseta ehitatud abihoonete asemele ehitada piirkonnale iseloomuliku mahu ja kujundusega abihooned.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 17.03.2015 Kolm Pluss Üks OÜ taotluse alusel arhitektuur-ehituslikud lisatingimused Tallinnas Kauna tn 3a kinnistu suhtes kehtiva detailplaneeringu täpsustamiseks.
3.Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13.05.2016 ehitusloaga nr 1612271/01908 lubati ehitada Kauna tn 3a kaks kahe korteriga kolme maapealse korrusega 10 m kõrgust korterelamut kumbki ehitisealuse pinnaga 116 m2. Hooneid köetakse maasoojuspumbaga. Puuraugu rajamiseks kinnistule anti ehitusluba 11.03.2016 (nr 1611219/02632).
4.Kauna tn 3a kinnistuga sama piiripunkti omava Kodu tn 14 omanik E.S. esitas 22.06.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub projekteerimistingimused ja ehitusload tühistada.
5.06.07.2016 võttis kohus kaebuse menetlusse.
6.13.07.2016 esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse. Tallinna Halduskohtu 15.07.2016 määrusega jäeti esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 21.07.2016 määrusega E.S.i määruskaebuse rahuldamata.
7.E.S. esitas 10.01.2017 korduva esialgse õiguskaitse taotluse. Tallinna Halduskohus jättis 30.01.2017 määrusega taotluse rahuldamata. 02.02.2017 esitas E.S. määrusele määruskaebuse, mille Tallinna Ringkonnakohus jättis 08.02.2017 rahuldamata. Riigikohus jättis 27.02.2017 E.S. määruskaebuse läbi vaatamata.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
8.Kaebuse kohaselt ei vasta ehitusload Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringule „Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ (edaspidi teemaplaneering), detailplaneeringule ega ehitusseadustiku (EhS) nõuetele ning üld- ja detailplaneering on vastuolus, täidetud ei ole keskkonnanõudeid, detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste väljastamise menetlusse ei ole piirinaabreid kaasatud, läbi ei ole viidud projekteerimistingimuste andmiseks nõuetekohast avatud menetlust, kaevatavad haldusaktid on antud kaalutlusõigust ja võrdse kohtlemise põhimõtet rikkudes ning 10 aastat vana detailplaneering tulnuks vastustajal üle vaadata.
9.Vaidlusalune ehitustegevus toimub teemaplaneeringuga määratletud miljöökaitse alal. Ehitusprojekt on koostatud küll detailplaneeringu alusel, kuid selle kooskõla teemaplaneeringu reeglite ja eesmärkidega ei ole kontrollitud. Kuivõrd ehitatava hoone kõrgus määrati detailplaneeringuga, mis kehtestati enne teemaplaneeringut, ei ole selge, kas ehitis teenib miljöökaitse eesmärke. Detailplaneeringus sätestatud ehitise kõrgus ei ole kohustus, vaid õigus. Kui muudest, sh hilisematest õigusaktidest tuleneb lisatingimusi, siis peab nendega ehitusprojektis/ehitusloas arvestama. Nimelt, teemaplaneeringuga sätestatud eesmärkidega on kooskõlas aedade säilitamine ning hooned kõrgusega kuni 6 meetrit.
10.Riigikohus on 08.08.2016 lahendis nr 3-3-1-88-15 märkinud, et arendaja ja kohaliku omavalitsuse kokkulepe ei saa detailplaneeringut asendada. Detailplaneeringus sätestatut ei saa arendaja ja Tallinna linn ehitusprojektis muuta. Seega ei saanud projektis muuta tuleklassi (TP1
2(12)
asendada TP2-ga) ning teisi sätestatud tingimusi. Tegemist on olulise rikkumisega, mis otseselt mõjutab ja rikub naabri omandiõigust. Tuleohutuse klass ei ole planeeringus soovituslik, vaid kohustuslik ning just vastustaja peab jälgima esitatavate kooskõlastuste kooskõla planeeringuga. Kaebaja on seisukohal, et ehitusprojekt ei vasta tulekaitsenõuetele, kuna kujades on rajatised (trepp, terrass) ning määratud tuleohutusklass on nõutust nõrgem. Ehitatava hoone tuleohutusklass on vastuolus detailplaneeringuga.
11.Ehitusprojektis on välisviimistluseks puit aga detailplaneeringus krohv. Samuti ei näe detailplaneering ette maakütet, mis mõjutab maapinna temperatuuri ja tekitab sellega mõjutusi kõrvalaedadesse ja haljastusele. Projektis on ettenähtud jäätmete varjualune aga detailplaneeringus jäätmekäitlusmaja. Projektile lisatud 2006.a radooni uuring ei ole nõuetekohane ning uutes majades ettenähtud maa-aluse korruse puhul peaks järgima radoonikaitse meetmeid. Krundile on ettenähtud vaid 22% haljastust, arvestamata, et seal on mitu hoonet. Lubatud on pihlakad, mis võivad kanda viljapuudele ohtlikke haigusi.
12.Kaebaja leiab, et kaasnevad otsesed kahjulikud tagajärjed kaebaja omandiõigusele ja privaatsusele, sh üldiselt ka kogu miljööalale ja elanikele. Hea ehitustava hõlmab nõuet, et ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga. Piirkonda sobimatu hoone ehitamine halvendab vaadet naaberkinnistuilt ning võib seega vähendada naaberkinnistute väärtust. Kaebaja eesmärk on ehitusprojekti muutmine seadusele vastavaks ning teostada seaduspärane huvide kaalumine. Lisaks naabri õiguste kaitsele, on tegemist ülekaaluka avaliku huviga miljöö kaitseks ja säilitamiseks. Kaebaja hinnangul on ta esitanud piisavalt tõendeid selle kohta, et ehitatavad hooned on ohtlikud ja oma mahult piirkonda (olemasoleva miljööväärtusliku hoonetekompleksi hoovi) mittesobivad. On ilmne, et teemaplaneeringust tulenevaid kohustusi pole ehitusloa väljastamisel arvestatud, kuna nendega arvestamise vajadust isegi eitatakse. Hoonete arhitektuurne lahendus rikub miljööalade teemaplaneeringus ja ka detailplaneeringus sätestatud arhitektuurseid nõudeid (massiivsus, tume värv, suured aknad, kõrguvad üle võtmestruktuuri elamute asudes samas siseaedades). Teistele selles piirkonnas ei ole lubatud isegi katuse tõstmist. Hooned mõjutavad ümbritsevate hoonete ja aedade valgustingimusi.
13.Projekteerimistingimused tuli anda avatud menetluses, mida ei tehtud ning arvestada miljööala reegleid. Vastustaja seisukoht
14.Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb sellele vastu. Kaebaja ei ole suutnud tõendada, milliseid tema subjektiivseid õigusi väljastatud ehitusload rikuvad.
15.Kaebuses on esitatud argumendid, mis võiksid olla kohased detailplaneeringu vaidlustamisel. 19.10.2006 kehtestatud planeeringu vaidlustamine ei oleks tähtaegne. Kui detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõigust saaks hilisema ehitusloa andmise korral piiramatult vaidlustada, puuduks detailplaneeringus kruntide ehitusõiguste kindlaksmääramisel mõte. Planeeringu kehtivuse kaitse on vajalik õiguskindluse huvides. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kaebaja on kinnistu omanik aastast 2004, seega oleks kaebaja pidanud oma vastuväited esitama detailplaneeringu menetluses, mitte enam ehitusloa menetluses. Kaebaja saanuks esitada ka kaebuse avalikes huvides planeeringu kehtestamisele. 3(12)
16.Teemaplaneering kehtestati 2009.a ja on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Kehtestatud ja vastuvõetud detailplaneeringutele teemaplaneeringu tingimused ei laiene. Teemaplaneeringu seletuskirjast (lk 6) nähtub, et teemaplaneeringus on arvestatud Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise kvartaliosa detailplaneeringu lahendusega.
17.17.03.2015 taotles Kolm Pluss Üks OÜ arhitektuur-ehituslike lisatingimusi kehtestatud detailplaneeringu alusel. 17.04.2015 vastustaja väljastas arhitektuur-ehituslikud lisatingimused, mis sisuliselt tähendabki seda, et vastustaja vaatas üle ja kaasajastas 19.10.2006 detailplaneeringu lahenduse. Arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmisega ei pidanud vastustaja järgima teemaplaneeringu nõudeid, kuna detailplaneering ise oli kehtestatud enne teemaplaneeringu kehtestamist. Sellest tulenevalt ei saanud ka kaebajal olla õigustatud ootust, et detailplaneeringut korrigeeritakse arhitektuur-ehituslike lisatingimuste väljastamisega vastavalt teemaplaneeringule.
18.Aastal 2006 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg 2 sätestas detailplaneeringu ülesanded. Detailplaneeringu ülesanne ei ole määrata hoonete tuleohutust. Seega, antud juhul ei ole oluline, mis tuleohutusklass määrati detailplaneeringus. Oluline on, mis tuleohutusklass on määratud ehitusprojektis ning kas Päästeamet andis sellele oma kooskõlastuse. Antud juhul on Päästeamet oma pädevusele tuginedes pidanud piisavaks hoonele määratud tuleohutusklassi. Kaebaja on eksitanud kohut väitega, nagu oleks ehitusprojektiga vähendatud kuja. Ehitusprojektist nähtub üheselt, et kujasid ei ole vähendatud. Kaebaja kinnistul asuv hoone asub planeeritavast ehitisest 27,51 meetri kaugusel, mistõttu on kaebaja väited võimalikust tuleohust ja kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisest ainetud.
19.Detailplaneeringu seletuskirjast ei nähtu, et kavandatavate ehitiste küttelahendus peaks ilmtingimata olema gaasiküte või kaugküte. Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et kuigi kaugküttepiirkonnas on võrguga liitumine kohustuslik kõigile kaugküttepiirkonnas asuvatele isikutele, siis ei kehti see põhimõte ehitistele, mille soojuskoormus paigaldatava trassi jooksva meetri kohta on väiksem kui 2 kW. AS Tallinna Küte poolt väljastatud tehniliste tingimuste kohaselt on ühendatav soojakoormus planeeritavas alas 0,225 MW ehk 225 kW ning kuna lähim liitumispunkt asub ca 200 meetri kaugusel, siis jääb soojakoormus ühe meetri kohta alla 2 kW. Sellest tulenevalt lähtutakse hoonete soojavarustuse rajamisel Tallinna keskkonnastrateegiast aastani 2010 ning kasutatakse kütteks elektrit, gaasi, puitu või madala väävlisisaldusega vedelkütuseid. Keelatud on kasutada kivisütt ja põlevkivi. Seega ei ole ehitatavate elamute kütmine maasoojusega detailplaneeringust tulenevalt välistatud ja keelatud. Kaebaja väited maaküttega seonduvatest negatiivsetest mõjutustest on tõendamata.
20.Haljastusprotsendi arvutamisel on lähtutud detailplaneeringus toodud krundilahendusest. Ehitusprojekti seletuskirja punktist 2.6.2 nähtub, et rajatav haljastus moodustab 45% krundi pinnast, sh kõrghaljastus 20%. Arhitektuur-ehituslike lisatingimustega on nõutav haljastus protsent 30%, sh kõrghaljastus 20% krundi pinnast. Seega ehitusprojekti kohaselt on haljastusprotsent suurem, kui arhitektuur-ehituslike lisatingimustega nõutud. Kaebaja väide, justkui haljastuse protsent on väiksem, kui ehitusprojekt ette näeb, on paljasõnaline.
4(12)
21.Väide, et rajatavad elamud ei sobitu ümbritsevasse arhitektuuri ja miljöösse on kaebaja subjektiivne arvamus. Kaebaja on esitanud kaebuse lisana miljöö analüüsi. Kaebaja ütleb oma kaebuses järgmist: „Projekti hoonete maht ja kõrgus ei ole piirkonnale omane siseaedades ning rikub kogu miljöö ja selle vääruse, ning ka miljöö vaated, mille kohta on kaebaja esitanud kirjaliku analüüsi ja fotod.“ Kaebusest ei nähtu analüüsi koostaja andmeid ega pädevust sedalaadi analüüside teostamiseks, mille tõttu ei saa antud analüüsi tõendiväärtusega dokumendina käsitleda.
22.Kaebaja väide, et olemasolevate hoonete insolatsiooni tingimused muutuvad on paljasõnalised ja tõendamata. Kaebusest nähtub, et kaebaja on omavahel segamini ajanud mõisted „insolatsioon“ ja „loomulik valgustus“. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-42-03 selgitanud, et "piisav loomulik valgustus" on määratlemata õigusmõiste ning kohalikul omavalitsusel on kaalumisruum hindamiseks, milline valgustus on piisav ja võimalik; piirkondades, kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete ehitamisel lugeda piisavaks ka valgustust, mida iseloomustab varem kehtinud normatiivist väiksem insolatsioonikestus.
23.Tallinna Ringkonnakohus on otsuses nr 3-10-2808 selgitanud, et tiheasustusalal ja linnakeskkonnas elades ei ole privaatsus üldjuhul eraldiseisvalt kaitstav hüve. Ka ei ole isikutel subjektiivset õigust nõuda, et nende elukeskkond ei muutuks.
24.Kaebaja on kohut eksitanud väitega, et arhitektuur-ehituslikud lisatingimused on oma olemuselt projekteerimistingimused. Arhitektuur-ehituslikud lisatingimused ei ole projekteerimistingimused. Arhitektuur-ehituslike lisatingimustega vaadati kehtestatud detailplaneeringu lahendus üle. Kaebaja on eksitanud kohut väitega, justkui ei oleks huvitatud isikuid ehitusloamenetlusest teavitatud. Vastustaja saatis ehitusloa menetluse algatamise kirjad ja informatsiooni ehitusprojekti ja sellega tutvumise võimaluste kohta huvitatud isikutele 10.11.2015 ja 11.11. 2015. Teavitati ka kaebajat. Kaebaja on eksitanud kohut väitega, et Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering on vastuolus üldplaneeringuga. Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering algatamise korraldusele lisatud lähteülesande nr 1851 punktis 4.1 on Tallinna üldplaneeringuga antud ala maakasutuse juhtfunktsiooniks määratud korruselamute ala, mis on põhiliselt kahe- ja enamakorruseliste korterelamute ala, kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad asutused, kaubandus-teenindusettevõtted jm. Detailplaneeringu kehtestamise korralduse punkti 1 kohaselt määratakse moodustavatele kruntidele ehitusõigus kahe kuni 3-korruselise mitme korteriga elamu ehitamiseks. Seega kaebaja väidetud vastuolu, detailplaneeringu ja üldplaneeringu, vahel puudub. Kaebaja on eksitanud kohut väitega, et puudutatud isikuid ei ole varasemas detailplaneeringu menetlusse kaasatud. Kaebaja ise on osalenud avalikul arutelul, mis toimus 12.04.2006 Tallinna Kesklinna Valitsuses, aadressil Nunne tn 18. Kaebaja osalemine nähtub avaliku arutelu protokollis.
KOHTU PÕHJENDUSED
5(12)
25.Kohus leiab, et kaebus tuleb kogu ulatuses jätta rahuldamata.
26.Ringkonnakohus selgitas käesolevas asjas 21.07.2016 tehtud määruses (p 15), et naabril puudub üldine õigus nõuda ehitamist vastavalt planeeringule. Küll saab isik tugineda sellistele subjektiivsetele õigustele, mis võrsuvad detailplaneeringust. Selliste subjektiivsete õiguste riive võib anda isikule kohtuliku kaebeõiguse (RKHK lahend asjas nr 3-3-1-69-16, p 26). Riive ei tähenda aga rikkumist ning subjektiivse õiguse rikkumine ehitusloa või projekteerimistingimustega tuleb kohtumenetluses tõendada vastavalt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 59 lg-le 1.
27.Kaebaja on kaebuses esitanud väiteid ka seonduvalt avalike huvide ja tulevaste kortermajade elanike ehk teiste isikute õiguste kaitsega. Kohus jätab need käsitlemata, kuna kehtiv õigus (sh HKMS § 44 lg 1 ja 2) ei võimalda vaidlustada ehitusluba või projekteerimistingimusi populaarkaebusega. Sealjuures vajab täpsustamist, et Kolm Pluss Üks OÜ poolt 17.03.2015 taotletud tingimused olid arhitektuur-ehituslikud lisatingimused, mis talle ka 17.04.2015 väljastati (tl 48 pöördel – 50, I kd). EhS § 19 lg 1 (kehtis kuni 01.07.2015) kohaselt on ehitusprojekti koostamise aluseks, kas projekteerimistingimused (kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus) või arhitektuurehituslikud lisatingimused (kui detailplaneering on olemas ning nendele lisaks). Arhitektuurehituslike lisatingimuste taotlemise vajadus tuli antud juhul linna ehitusmäärusest (vt vastustaja vastus p 34, tl 142, I kd). EhS § 19 lg 1 p 1 kohaselt on arhitektuur-ehituslikud lisatingimused kohaliku omavalitsuse väljastatud lisatingimused, mis täpsustavad ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, mida detailplaneering ei sisalda. Need tingimused ei muutnud detailplaneeringuga ettenähtud hoonete kõrgust, korruselisust, paiknemist krundil ega suurendanud mahtu ning ei muutnud muus osas ehitusõiguse sisu. Need puudutasid projekti vormistamise ja sisu nõudeid, mis tulenesid erinevatest seadusest alamalseisvatest aktidest; samuti olid ära näidatud standardid, millest juhinduda projekti koostamisel. Seega vaidlustas kaebaja arhitektuur-ehituslikud lisatingimused, mitte EhS § 19 lg 1 p 2 mõttes projekteerimistingimusi. Ehituslubade andmise ajal kehtinud EhS § 27 võimaldas anda projekteerimistingimusi ka detailplaneeringu olemasolul, kuid andis sealjuures haldusorganile avara kaalutlusruumi. Antud juhul see säte ei kohaldunud, kuna ei kehtinud taotluse esitamise ajal ja hiljem oli juba väljastatud arhitektuur-ehituslikud lisatingimused.
28.Puudub vaidlus, et 16.04.2009 kehtestas Tallinna Linnavolikogu Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade teemaplaneeringu, mis hõlmab ka Veerenni asumeid. Detailplaneeringuga määratud uushoonestus on kantud teemaplaneeringu kaardile (http://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6475s44140) ning vaidlusalune kinnistu jääb piiranguvööndisse. Teemaplaneeringu seletuskirja (lk 6) kohaselt lahendati detailplaneeringuga ajaloolise kvartali keskosa hoonestus, sealjuures arvestades kõikide kvartali sügavusse ulatuvate kinnistute omanike soove. Detailplaneeringu alasse kaasati ka Veerenni tn 37, Tare tn 5 ning Kauna tn 5 kinnistud, mille omanikud aga ei soovinud alale hooneid juurde ehitada ning seega jäi miljöö seisukohalt piisavalt haljastatud puhvriala. Seega arvestati kehtestatud detailplaneeringuga teemaplaneeringu kui hilisema planeeringu kehtestamisel.
6(12)
Kaebaja viidatud teemaplaneeringu tingimused ei laienenud Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise kvartaliosa detailplaneeringule ning neid ei pidanud vastustaja seega ka ehituslubade ja arhitektuur-ehituslike lisatingimuste väljastamisel arvestama. Viide teemaplaneeringu punktile 4.20.1 on asjakohatu. Kaebaja 17.03.2017 menetlusdokumendis esitatud väide, et kehtiv detailplaneering kanti teemaplaneeringu kaardile üksnes formaalsusest, ei tugine kehtivale õigusele. Kehtiv õigus näeb ette õiguspärase ootuse arvestamist. Detailplaneeringu kehtivust ei lõpeta aja möödumine selle kehtestamisest. Detailplaneeringu muutmist võis aja möödumisel õigustada nt ümbritseva keskkonna muutumine, kuid antud juhul ei ole kohalik omavalitsus pidanud detailplaneeringu muutmist või kehtetuks tunnistamist vajalikuks. Kaebaja ei ole tõendanud, et ümbritsev keskkond detailplaneeringu ala piirkonnas oleks oluliselt muutunud (st muutuseks ei ole õigusaktide lisandumine). Sealjuures viitab kaebaja planeeringu kehtetuks tunnistamise alusena arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmise ajal mittekehtinud PlanS §-le 140. Ehitusloa andmise ja sätte kehtima hakkamise ajaks oli kolmas isik juba asunud detailplaneeringut ellu viima (väljastatud oli arhitektuur-ehituslikud lisatingimused, mille alusel koostati projekti). Seega ei esinenud ehituslubade andmise ajal EhS § 140 lg 1 p 1 eeldusi ning tegemist on samuti ulatuslikku kaalutlusõigust andva normiga. Ehitusseadustik (jõust. 01.07.2015) ei reguleeri varem kehtestatud detailplaneeringute ülevaatamise kohustust. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2 näeb ette varem kehtestatud planeeringute kehtima jäämise. Kohus nõustub vastustajaga, et 17.04.2015 väljastatud arhitektuur-ehituslikud lisatingimused (EhS § 19 lg 1 p 1) samas tähendavad sisuliselt seda, et vastustaja vaatas üle ja kaasajastas 19.10.2006 detailplaneeringu lahenduse. Sealjuures ei pidanud arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmisel järgima teemaplaneeringu nõudeid, kuna detailplaneering oli kehtestatud enne teemaplaneeringu kehtestamist ja lisaks sellisena teemaplaneeringus aktsepteeritud.
29.Tallinna ÜP (http://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141) määrab planeeritud maa-ala korruselamute alaks (detailplaneeringu seletuskiri, tl 42, I kd) ning projektis ei ole sellest kõrvale kaldutud. Lisaks tuleks detailplaneeringu ja üldplaneeringu väidatavat vastuolu vaidlustada detailplaneeringumenetluses. Kaebaja on detailplaneeringumenetluses osalenud (avaliku arutelu protokoll, tl 220, I kd; detailplaneeringu seletuskirja lk 7, tl 45, I kd). Kaebaja ei ole detailplaneeringut kohtus vaidlustanud.
30.Detailplaneeringu kehtestamise otsuse kohaselt järgib kavandatud uushoonestus miljööväärtuslikule hoonestusalale kohaselt olemasolevat hoonestusstruktuuri ning hoonete mahtude ja kõrguste planeerimisel on arvestatud naaberhoonetega (tl 42, I kd, vrd olemasoleva olukorra kirjeldus projekti seletuskirja p 2.1). Ehitusprojektile on lisatud detailplaneeringus esitatud tehniliste andmete võrdlustabel (tl 166 pöördel, I kd), millest nähtuvalt vastab projekt detailplaneeringule nii hoonete kõrguse, brutopinna kui ehitusaluse pinna osas. Krundi täisehituse protsent on isegi väiksem kui detailplaneeringus. Kuigi hoonete mahtu ja kõrgust tuli vaidlustada detailplaneeringu menetluses, märgib kohus, et rajatavate hoonete kõrgus või maht ei erine piirkonnas olemasolevate hoonete kõrgusest sedavõrd, et neid pidada ilmselgelt miljööd rikkuvaks. Vastustajal ei olnud ehitusloa taotlejalt alust nõuda madalamate hoonete ehitamist kui lubas detailplaneering.
7(12)
Terrassi ja trepi paiknemine väljaspool hoonestusala ei ole keelatud. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud PlanS § 9 lg 1 p 3 mõistis hoonestusalana krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Terrass ja trepp nende hulka ei kuulu.
31.Kohus nõustub sellega, et detailplaneeringus ja ehitusprojektis on määratud erinev tulepüsivusklass ning projektis määratu on madalam. Kehtestatud detailplaneering on haldusakt, mida tuleb täita või siis tulnuks projektis ja ehitusloa andmisel põhjendada, miks antud juhul on madalam tulepüsivusklass piisav ning miks vastustaja peab võimalikuks seda muuta ehitusloaga. Kohus leiab, et see vastuolu ei saa aga antud juhul kaasa tuua ehitusloa (hoonete püstitamiseks) tühistamist. Kaebaja ei ole tõendanud, et projektis ettenähtud tulepüsivusklass TP2 ei taga tuleohutust, kuigi kohus on kaebajale selleks korduvalt võimaluse andnud viidates, et asjaolu on tõendamata. Kaebaja arvates tõendavad tuleohtu Päästeameti 17.01.2017 ja 17.03.2017 kirjad. 17.03.2017 ekirjas (tl 54, II kd) on Päästeamet vastanud kaebaja küsimusele, kas ehitusprojektis määratud tulepüsivusklass peab vastama detailplaneeringus määratule, jaatavalt. Ka kohus on eelnevalt märkinud, et nii see on. Sellest kirjast ei saa aga teha järeldust, et Kauna 3a kinnistule ehitatavad hooned on tuleohtlikud, kuivõrd Päästeametile ei ole esitatud küsimust nende hoonete tuleohutusnõuetele vastavuse kohta. Ka 17.01.2017 kirjas (tl 26, II kd) ei ole Päästeamet vastanud konkreetsete hoonete ehitamist ettenägeva ehitusprojekti vastavuse kohta tuleohutust reguleerivatele normidele ja sellele, kas projekti järgi ehitamine tagab tuleohutuse. Päästeamet on selgitanud, et eeldab selles osas projekti vastavust detailplaneeringule ning kontrollib ehitusprojekti tuleohutusnõuetele vastavust, muu hulgas seda, kas konkreetses projektis märgitud meetmed tagavad vastavuse projektis nimetatud ehitise tulepüsivusklassile. Seega, ei saa ka sellest kirjas järeldada, et Kauna 3a kinnistule ehitatavad hooned on tuleohtlikud. Kuna vaidlus puudub selles, et Päästeamet on projekti kooskõlastanud (nähtub ka 17.01.2017 kirjast), siis saab Päästeameti 17.01.2017 kirjast lähtuvalt eeldada, et ehitusprojekt on tuleohutusnõuetele vastav, muu hulgas tagavad konkreetses projektis märgitud meetmed vastavuse projektis nimetatud ehitise tulepüsivusklassile, milleks on TP2. Projekti koosseisus olid nii asendiskeem, asendiplaan kui detailplaneeringus esitatud tehniliste näitajate võrdlustabel (vt projekti sisekord, tl 51 pöördel, I kd). Päästeameti kooskõlastus on menetlustoiming ning kohus saab eeldada selle õiguspärasust, sõltumata sellest, et esineb projekti vastuolu detailplaneeringus määratud tuleohutusklassiga. Toimingu uuesti sooritamiseks puudub igasugune vajadus, kui tuleohutus on tulepüsivusklassi TP2 juures projektis toodud meetmetega tagatud ning seda vastavust kooskõlastus kinnitab. Sellises olukorras peab kaebaja tõendama, et ehitis on tuleohtlik, mida kaebaja aga teinud ei ole. Eriteadmisi nõudvaid hinnanguid keerulistes erialastes küsimustes saab kohtumenetluses tõepoolest anda vaid ekspert. Antud juhul puudub süvaanalüüsiks aga vajadus, kuivõrd pooled ei vaidle selle üle, et pädev asutus on projekti kooskõlastanud, st eriteadmisi omav spetsialist on pidanud projektist tulenevalt tuleohutust tagatuks. Tuleohutuskujaga seonduvat on Riigikohus selgitanud hiljutises lahendis asjas nr 3-3-1-69-16. Esmalt on Riigikohus selgitanud, et tuleohutuskuja on tule leviku tõkestamiseks kehtestatud minimaalne ehitistevaheline kaugus. Riigikohus on märkinud, et tuleohutuskuja võib vastavate meetmete rakendamisel olla isegi väiksem kui 8 meetrit. Antud juhul on kaebaja elamu ja ehitatava lähima ehitise vahe 27,51 meetrit (tl 178, I kd) ning tulepüsivusklassiks on projekti kohaselt määratud TP2 ehk tuldtakistav 8(12)
(Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrus nr 315, mis kehtis projekti koostamise ajal ja millele viidatakse arhitektuur-ehituslikes lisatingimustes). Ehitisena tuleohutuskuja määramisel ei ole käsitletav maapinnal asuv hoonega ühendatud puitterrass, mis ei pea asuma ka hoonestusalas. Kaebaja viide 17.03.2017 menetlusdokumendis, et TP2 tulepüsivusklassiga ehitis peab Eesti Ehitusstandardi järgi asuma 5 meetrit krundi piirist, ei ole asjakohane. Kaebaja ei viita, millisest õigusaktist tulenevalt pidanuks sellist standardit kohustuslikuna järgima. Ehitistevahelise kuja piisavust kinnitab ka majandus- ja taristuministri 01.07.2015 määrus nr 54, mille § 19 lg 2 kohaselt peab ehitistevaheline kuja takistama tule levikut teistele ehitistele, kusjuures juhul, kui ehitistevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Käesoleval juhul on ka vastava valdkonna ekspert olemata võimalik öelda, et ehitiste vaheline kaugus on selline, mille puhul tuleohtu mõistlikult eeldada ei saa, arvestades sealjuures ka asjaolu, et uute hoonete konstruktsioonimaterjal (sh välisseintel) on raudbetoon. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et 2006.a kehtinud PlanS § 9 lg 2 ei sätestanud detailplaneeringu ülesandena hoonete tuleohutuse määramist. Tegemist on projekti ja ehitusloa reguleerimisalaga. Seetõttu ei saa detailplaneeringu mittejärgimist selles osas pidada oluliseks rikkumiseks. Tuleoht ja sellest tulenev subjektiivse õiguse rikkumine on sellele vaatamata tõendamata.
32.Hoonete paiknemist arvestades on ilmselgelt põhjendamatu ka kaebaja väide insolatsiooni vähenemise osas. Kaebaja ei ole ka seda väidet tõendanud. Isegi kui eeldada vähest insolatsiooni vähenemist (mida kohus antud juhul ei pea võimalikuks), siis tulenes see juba detailplaneeringust, mis määras hoonete kõrguse ja paiknemise ning selle vaidlustamisega alles ehitusloa vaidluses on kaebaja hiljaks jäänud. Sama käib ka kaebaja märgitud (18.01.2017 menetlusdokument) väiksema varjutuse ja aknast nähtava taevapiiri kadumise kohta. Samas tuleb rõhutada, et tiheasustusalal, Tallinna kesklinna läheduses, ei ole ehitamine naaberkinnistule ebatavaline ning selle tõttu kaebaja krundil nii päikesevalguse või loomuliku valguse vähenemine on mõju, mida tuleb naabril üldjuhul taluda. Lisaks märgib kohus, et päikesevalguse või loomuliku valguse varjamine tuleneks ehitatavatest hoonetest sõltumata juba kõrghaljastusest, mille likvideerimist kaebaja samas ette heidab. Detailplaneeringu kohaselt olemasolevate eluhoonete insolatsioonitingimused ei muutu, sest hoonete vahemaa on piisav. Sama kinnitab ka ehitusprojekt. (tl 162, I kd)
33.Ehitatavate elamute kütmine maasoojusega ei ole detailplaneeringuga välistatud (tl 43 pöördel, I kd). Rajatise rajamine ei nõua detailplaneeringut. Kaebaja väited maaküttega seonduvatest negatiivsetest mõjudest on tõendamata. Puurkaevust soojuse pumpamise korral (soojus võetakse puuraugu kaudu, mitte maapinda horisontaalselt paigaldatud rajatise abil) ei ole naaberkinnistule kaasnevad negatiivsed mõjud üksnes paljasõnalise väite alusel äratuntavad. Ka selle väite tõendamata jätmisele on kohus korduvalt kaebaja tähelepanu juhtinud.
34.Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda naaberkinnistule prügimaja rajamist, eriti olukorras, kus prügikastid ei paikne vahetult kaebaja kinnistu naabruses. Pealegi on ehitusprojektis (p 2.6.5) prügikonteineritele suletav varjualune ette nähtud.
35.Ümbruskonnas on küll suur osa hoonetest krohvitud, ent näiteks Kodu tn 10, 12, 14 ja 15 on samuti puitviimistlusega. Seetõttu ei ole usutav, et uutel hoonetel puitviimistluse kasutamine
9(12)
krohvi asemel tooks kaasa kaebaja kinnistu väärtuse vähenemise. Samuti nähtub ainuüksi kaebaja enda esitatud fotodelt, et piirkonnas on väga erinevat värvi ja tumedusega hooneid (tl 20-22, I kd).
36.Kaebaja väide, et radooniuuring ei vasta nõudetele on samuti tõendamata. Samas, ei puuduta radooni mõju naaberkinnistul kaebaja subjektiivseid õigusi, vaid ehitusprojektis ettenähtud meetmed radooni mõju takistamiseks puudutavad sinna hoonesse elama asuvate inimeste subjektiivseid õigusi. Kaebaja ei saa esitada kaebust teiste isikute õiguste kaitseks. Kaebaja enda väitest nähtub, et mõju võiks olla üksnes naabri elamut külastades (tl 15, II kd). Ka sellise hüpoteetilise olukorra eeldamise puhul peaks kaebaja tõendamata, et ehitise ehitustehniline lahendus ei taga radooni väidetava negatiivse mõju ärahoidmist. Projekti (p 10.3) kohaselt rajatakse hoone plaatvundamendile ja maa-aluse osa välisperimeetri seinad on monoliitsest raudbetoonist. Ei pea olema ehitusinsener, et mõista, et selline lahendus tagab radooni leviku tõkestamise oluliselt paremini kui võib eeldada aastakümneid tagasi ehitatud ümbritsevate ehitiste puhul ning on ilmne, et kaebaja ei pea tulevasi naabreid külastades muretsema radooni taseme pärast.
37.Arusaamatuks jääb, mida kaebaja soovib tõendada Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti 22.12.2015 kirjaga nr 5-2/406-2. Selles ei ole analüüsitud vaidlusaluse ehitusloa aluseks olevat projekti. Vaidlust ei ole selles, et Tallinna Kultuuriväärtuse Amet on detailplaneeringu kooskõlastanud (vrd detailplaneeringu seletuskiri, tl 44 pöördel, I kd). Ehitise arhitektuurne välisilme ei ole õiguslik kriteerium, mida kohus saaks õigusvaidluses hinnata. Otstarbekuse kaalutlus allub kohtulikule kontrollile väga piiratud ulatuses. Käesoleval juhul ei ole võimalik väita, et vaidlusalused ehitised oleks miljöösse ilmselgelt sobimatud. Seda ei nähtu ka Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti kirjast. Miljööalasse püstitatav uushoonestus ei pea kopeerima piirkonna ajaloolist hoonestust. Kaebaja esitatud Madis Tuuderi arvamusest (tl 20, II kd) ei nähtu, et 10 meetri kõrguste hoonete ehitamine vaidlusalusele kinnitusele oleks välistatud. Arvamusest võib küll järeldada, et miljööväärtuslikult oleks kõige parem, kui kvartali sisemust ei hoonestataks, kuid see ei tähenda, et vaidlusaluste hoonete rajamisel oleks piirkonna miljöö rikutud. Kohus ei korda siinkohal teemaplaneeringu kohaldatavust puudutavaid põhjendusi. Omandiõiguse riive ei saa olla meelevaldne, seda enam, et kehtiv detailplaneering lubab kavandatavaid ehitisi sellises mahus. Kohus ei saa teha õigusvaidluses haldusorganile ettekirjutusi lähtuvalt enda, M.Tuuderi või kaebaja maitse-eelistustest hoonete välisarhitektuuri osas. Projekteeritud hoonete sobivuse hindamisel olemasolevasse miljöösse on vastustajal avar kaalutlusruum, millesse kohus ei saa sekkuda. Ei nähtu, et planeeritav ehitis oleks ilmselgelt hea ehitustavaga vastuolus. Projekteeritud ehitis vastab detailplaneeringuga ette nähtud kõrguse, korruselisuse, kinnistu täisehituse maksimaalse protsendi ja maksimaalse ehitusaluse pindala nõuetele. Kolmanda isiku õigus realiseerida kehtiva detailplaneeringuga määratut ehitusloa saamisel ei ole mitte ehitusloaga soodustuse andmine, vaid detailplaneeringust tulenevate õiguste kasutamine. Detailplaneeringu vaidlustamine ehitusloale esitatud kaebusega ei ole kaebetähtaja möödumise ning kehtiva haldusakti õiguslike tagajärgede tõttu võimalik.
10(12)
38.Riigikohtu praktikas (lahendid asjades nr 3-3-1-4-12, 3-3-1-29-10 jt) on selgitatud, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise menetluses. Vaate halvenemine ja privaatsuse ning kinnistule langeva loomuliku valguse vähenemine ilma vastava servituudi olemasoluta ei saa naabri õigusi rikkuda. Kaebajal puudub servituudist tulenev õigus keelata naabril püstitada ehitist üle teatud kõrguse, saada piiramata mahus loomulikku valgust või keelata vaate piiramist. Kaebaja väidab, et privaatsuse riive tuleneb otseselt hoone kõrgusest (tl 4, I kd). Kohus kordab, et hoone kõrgus tuleneb detailplaneeringust, mille menetluses oli kaebajal võimalik oma vastavat huvi kaitsta. Lähtudes projektist, ei näe kohus kaebaja privaatsuse vähenemist, sest kaebaja kinnistu poolsesse nurka on projekti kohaselt planeeritud haljastus ning mänguväljak ja parkimiskohad on kavandatud kaebaja kinnistust kaugemale, ka terrassi kasutamisest tulenev mõju ei saa olla elamupiirkonnas tavapäratu. Samuti ei saa kaebaja eeldada, et hoone projekteeritakse ilma akendeta. Eelnevast tulenevalt ei ole mõistlikku põhjust eeldada linnakeskonna tihendamisega paratamatult kaasas käivate mõjutuste ülemäärasust ja kaebaja vara väärtuse vähenemist. Otse ehitusloast selliseid mõjutusi ei tulene.
39.Projekti kohaselt (p 2.6.2) moodustab haljastus 45% krundi pindalast, sh 20% kõrghaljastust. Kaebaja ei viita, millisest õiguslikust alusest tulenevalt tuleks arvestada haljastuse osakaalu kuidagi teisiti kui suhtes krundi pindalaga. Ka kohtule ei ole sellist normi teada. Õuealal on ettenähtud murukate ja krundile istutatakse traditsioonilisi põõsa- ja puuliike (sirel, jasmiin, viljapuud jne). Asendiplaani (tl 169 pöördel, I kd) kohaselt ka 5 pihlakat. Asendiplaani põhjal ei ole alust väita, et haljastuse osakaal ei vastaks eelnimetatud protsentidele. Haljastuseks on ka murukattega alad ning hekid. Tõendamata on kaebaja väited haljastusega seonduvalt tema subjektiivsete õiguste rikkumisest. Mõne puu juurestiku väidetav kahjustamine ei tulene ehitusloast, vaid selle realiseerimisest ja on ehitusjärelevalve objektiks.
40.Asja materjalidest ei nähtu, et arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmisel oleks rikutud menetlus- või materiaalõigust. Tegemist on ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi täpsustavate lisatingimustega, mida detailplaneering ei sisalda või sisaldab viiteid nt kehtetutele rakendusaktidele. Detailplaneeringu menetluses kaebaja osales ning lisatingimused detailplaneeringuga naabritele tagatut ei muutnud.
41.Kaebaja sai ehitusloa menetluses realiseerida ärakuulamisõigust (10.11.2015 TLPA kiri arvamuse küsimise kohta, tl 214, II kd).
42.Kohus leiab, et kaebus tuleb kõigis nõuetes jätta rahuldamata, kuna kaevatavad haldusakti ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi.
43.HKMS § 108 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 7). Kuna kaebus jääb rahuldamata jäävad kaebaja menetluskulud kaebaja enda kanda.
11(12)
Kuna vastustaja ei ole esitanud menetluskulude väljamõistmise taotlust, siis jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda. Kolmanda isiku poolt menetluskulude kandmist asjas ei nähtu ning kolmas isik ei ole esitanud ka vastavat taotlus.