Oliver Kask (eesistuja), Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
5. aprill 2017, Tallinn
Haldusasja number
3-15-873
Haldusasi
EL kaebus Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 osaliseks tühistamiseks (29.12.2014 ehitusluba nr 1412219/04011) ja osaliseks õigusvastasuse tuvastamiseks (29.12.2014 ehitusload nr 1412219/03953 ja 1412219/04010) ning kasutuslubade nr 1612371/00544 ja nr 1612371/00595 tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – EL, esindajad AL, v.adv Triin BiesingerJussmann ja v.adv Veiko Viisileht Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Karin Laugas Kolmandad isikud – OÜ Bongusto, EL, JV, KE, AH, PM, TM, AR, LP, AT, AT, SP, JP, RPGB, ML, SK, ZT, RR, PV, esindajad v.adv Taivo Ruus ja adv Sandor Elias
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 30. mai 2016. a otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
EL apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
6. veebruar 2017
RESOLUTSIOON
Rahuldada EL apellatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 30. mai 2016. a otsus haldusasjas nr 3-15-873 osas, mis puudutab Viimsi Vallavalitsuse 29. detsembri 2014. a ehituslube nr 1412219/04010 ja nr 1412219/03953, ja menetluskulude jaotust puudutavas osas.
3.Teha selles osas uus otsus, millega tunnistada õigusvastaseks Viimsi Vallavalitsuse 29. detsembril 2014. a väljastatud ehitusload nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04010 ning Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korraldus nr 1562 osas, mis puudutab Viimsi vallas Haabneeme alevikus Nurme põik 19b/1 ja 19b/2 väljastatud ehituslube, ja ehitusload nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04010.
4.Mõista Viimsi vallalt EL kasuks välja menetluskulud summas 3008 (kolm tuhat kaheksa) eurot.
3-15-873
5.Mõista EL-lt OÜ Bongusto kasuks välja esimese astme kohtumenetluse menetluskulud summas 4000 (neli tuhat) eurot.
6.Mõista EL-lt OÜ Bongusto, EL, JV, KE, AH, PM, TM, AR, LP, AT, AT, SP, JP, RPGB, ML, SK, ZT, RR ja PV kasuks menetluskulud kokku summas 3200 (kolm tuhat kakssada) eurot. Määrata, et need menetluskulud tuleb kanda Advokaadibüroo TRINITI OÜ pangakontole EE781010220192873229 (SEB) ning märkida maksekorralduse selgitusse „haldusasja number 3-15-873“.
Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
8.Muus osas jätta EL apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 30. mai 2016. a otsus haldusasjas nr 3-15-873 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse hiljemalt 05.05.2017 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Viimsi Vallavalitsuse 18.11.2005 korraldusega nr 626 kehtestati Lubja küla Sookalda (I jrk) maaüksuse detailplaneering (DP), mis nägi muu hulgas ette Haabneeme alevikus praegusele Nurme põik 19b kinnistule (8483 m2) kolme 2-korruselise ridaelamu ehitamise ehitusaluse pindalaga kokku 2545 m2 (krundi täisehitamise protsent 30, hoonete kõrgus maksimaalselt 8,5 m).
2.Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 alusel on OÜ-le Bongusto 29.12.2014 väljastatud ehitusload nr 1412219/03953, nr 1412219/04010 ja nr 1412219/04011 ridaelamute püstitamiseks Haabneeme alevikus vastavalt Nurme põik 19b/1 (hoone nr 1), Nurme põik 19b/2 (hoone nr 2) ja Nurme põik 19b/3 (hoone nr 3).
3.EL-le kuulub Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus Küti tee 5 kinnistu, mis piirneb edelast Nurme põik 19b kinnistuga. EL esitas 06.04.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 ning 29.12.2014 ehituslubade nr 1412219/03953, nr 1412219/04010 ja nr 1412219/04011 tühistamiseks. DP-s ei ole määratud Nurme põik 19b kinnistul ridamajade sektsioonide arvu. Seetõttu tuleb lähtuda Viimsi Vallavalitsuse 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud teemaplaneeringus ,,Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ (TP) sätestatust. 2(19)
3-15-873 TP p 4.2 näeb ette Viimsi valla mandriosa erinevates piirkondades minimaalsed lubatud uute elamukruntide suurused. Elamu ehitusõiguse andmine lubatust väiksemale krundile ei ole võimalik ühtegi liiki elamu rajamiseks. Kasutades TP-s sätestatud valemit, saaks Nurme põik 19b kinnistu suuruse põhjal ridaelamusektsioone olla maksimaalselt 11 (8483 m2 ÷ 750). Lubatust suurem sektsioonide arv seondub kõrgema liikluskoormuse, müra ja valguse varjamisega. Samuti vähendab see kaebaja kinnistu väärtust. DP p-s 3.2 on sätestatud, et ehituskeeluala ja täisehituse protsent on paika pandud, arvestades hoonete vaheliseks kauguseks minimaalselt 10 m. Asendiplaanilt nähtub, et hoonete nr 1 ja 2 vaheline kaugus on 8 m. Ehitusload on selles osas DP-ga vastuolus. Ehitusprojekti seletuskirja p-s 3.3.1 on selgitatud, et hooned nr 1 ja 2 on eramutest 40 m kaugusel. Asja materjalidest ei nähtu kaalutlust, et just 40 m oleks piisav vahemaa. Lisaks on ehituslubadega 40 m nõuet rikutud. Nurme põik 19b kinnistu idapiirist asuvad hooned nr 1 ja 2 7,5 m kaugusel ning kaebaja eramust 35,5 m kaugusel. Kinnistusisene tee ja autode parkimiskohad asuvad kontaktis kaebaja kinnistu piiriga. Algses ehitusprojektis on oluliselt muudetud DP-ga planeeritud lahendust. DP seletuskirjast, ehituslubadest ega ehituslubade andmise korraldusest ei nähtu, et oleks arvestatud kaebaja huvidega või kaalutud alternatiivseid ridaelamute ja tee paiknemiskohti. DP menetluses avalikustatud algsel eskiisil seati nii ridaelamud kui tee selliselt, et need ei ole kaebaja kinnistu vastas ega piira kaebaja kinnistult avanevat vaadet. TP-s on rõhutatud, et arhitektuurse ja esteetilise sobivuse tagamine on vajalik, et hoida tasakaalu eksisteerivate miljööväärtuste, hoonestatud kruntide ja uute projekteeritavate arhitektuursete lahenduste vahel. Ka DP p 3.2 kohaselt tuleb ehitusalale hoonete rajamisel arvestada naaberhoonete paiknemise ja aia planeerimisvõimalustega. Samuti takistavad ridaelamud loomuliku valguse langemist kaebaja kinnistule. Kuna planeeringulahendust on nii ridaelamute kui tee paiknemise osas oluliselt muudetud, puudub kindlus, et on tagatud müra taotlustase kaebaja kinnistul ja eramus. DP p-s 3.2 on märgitud, et sademeterohkel aastaajal on tegemist liigniiske alaga, olenevalt maapinnast ja asukohast võib pinnas olla väga erinev, mistõttu on soovitav teostada täiendavad ehitusgeoloogilised uuringud. Asja materjalidest ei nähtu, et projekteerimise käigus oleks teostatud mistahes selliseid uuringuid. Jääb arusaamatuks, kuhu vesi valgub, sest kaebaja kinnistu ja Nurme põik 19b kinnistu vahele ei ole planeeritud haljasala, kus võiks toimuda vee imbumine pinnasesse. Seega juhitakse vesi kaebaja kinnistule. TP p 4.1.2 sätestab, et krundi pinna tõstmiseks naaberkrundile lähemale kui 5 m ja üle 0,5 m tuleb vertikaalplaneerimise projekt kooskõlastada piirinaabritega. On ilmselge, et OÜ Bongusto kinnistu idapiirile ei ole uue tee rajamine võimalik ilma, et pinda peaks tõstma vähemalt 0,5 m võrreldes naaberkruntidega. Vertikaalplaneerimise projekti ei ole kaebajaga aga kooskõlastatud. Ehituslubade elluviimine kahjustab oluliselt väärtuslikke puid, mille säilitamine ning millele piisava kaitsevööndi tagamine on ette nähtud nii DP-s kui ehitusprojekti seletuskirjas. Haldusmenetluse läbiviimisel on oluliselt rikutud uurimisprintsiipi, puudutatud isikute ärakuulamise kohustust ja hea halduse tava. Vastustaja ei ole võimaldanud enne ehituslubade väljastamist kaebajal esitada oma seisukohti muudetud planeeringulahenduse ning ehitusprojekti kohta. Seega ei ole vastustaja haldusmenetluses selgitanud välja kõiki olulisi asjaolusid. Puudutatud isiku ärakuulamiseta haldusakti andmine on ka vastuolus hea halduse tavaga. Ehitusload on motiveerimata.
4.Viimsi vald palus jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja enda kanda. TP-st tulenevaid nõudeid rakendatakse tema kehtestamisest alates ning varasemalt menetluses olnud DP-d lõpetati seni kehtivate õigusaktide kohaselt. Hoonete asukohta põhijoonisel ei ole 3(19)
3-15-873 märgitud. Eskiis on DP jooniseks ja moodustab sellega ühtse terviku. Eskiisilt nähtub ridaelamu sektsioonide arvuna 24. Seejuures on kolmas isik kasutanud ehitusõigust vähem, kui DP-s lubatud. Hooned võivad paikneda DP põhijoonisel oleva hoonestusala piires ning hoonete krundil paiknemine määratakse ehitusprojekti asendiplaanil. Seletuskirjas ei ole märgitud, et eskiisiga on antud hoonete paiknemise lõplikud asukohad. Seega ei ole eskiis hoonete paigutuse osas siduv ning DP-st ei saanud tekkida ootust, et hooned jäävad eskiisis näidatud asetusega. Ehitusprojekt on DP-le vastav ja seal on lõplikult määratletud ehitiste paiknemine lubatud ehitusalas. Isegi, kui eeldada, et kaks ridaelamut on võrreldes eskiisil näidatuga lubamatult teises asukohas, siis hoone nr 1 asub samas kohas. Ehitusala all peetakse silmas ala, kuhu võib rajada hooneid. DP-s nimetatud ehituskeeluala tuleb käsitada ehitistevahelise kujana, kus ei tohi asuda tuleohtlikke ehitisi. Seetõttu ei ole 7,5 m laiusesse alasse keelatud rajada teid. Krundisisesed teed ei ole eskiisile märgitud. Parkimiskohad ja sinna pääsemine peab reeglina olema lahendatud kinnistu piires. Seega on loogiline, et need pannakse paika ehitusprojektiga. DP-kohaste hoonete asetus krundil ei saa kaebaja õigusi rikkuda, kuna tal ei ole servituuti piiramatule või mingile konkreetsele vaatele. Erinevatest mõõtmistulemustest nähtub, et kaebaja kinnistu vastas asuv hoone nurk (mitte varikatuse lähemast tipust mõõdetud nurk) jääb tema elamust ca 40 m kaugusele. Kaebaja kinnistult ei avane TP-s nimetatud kaugvaadet. Ka müratasemed jäävad etteantud normide piiresse. DP-ga on tammede säilitamine ette nähtud ning selle nõudega on arvestatud ehituslubade väljastamisel. Sadevee äravool on lahendatud vertikaalplaneeringuga. Vertikaalplaneeringuga ei ole kavas tõsta pinnast üle 0,5 m, mistõttu ei vaja see kooskõlastamist naabritega. Eksperthinnanguga on tõendatud, et kolmanda isiku kinnistult ehitamise ajal ja selle järel sadeveed kaebaja kinnistule ei valgu. Lisaks on kaebaja kinnistu piirile rajatud betoonvundamendil aed, mistõttu on ebausutav, et liigvesi võiks kahjustada kaebaja kinnistut. Kinnistu piirile on ette nähtud heki istutamine. Kahe hoone vaheline kaugus ei riku kaebaja õigusi. Hoonete vaheline kaugus piirdub tulekuja kaugusega. Hoonete kõrgus vastab DP-ga lubatule. Tõendatud ei ole valguse ja kinnistu väärtuse vähenemine. Kaebajat ei kuulatud enne ehituslubade väljastamist ära, kuna kaebaja huvi menetlusse kaasamise suhtes ei olnud vastustajale äratuntav. Seda eriti olukorras, kus ridaelamu bokside arv võrreldes DP-s võimaldatuga vähenes ja hoonete paigutuse korral jääks üks hoone nii või teisti kaebaja kinnistu vaatevälja.
5.OÜ Bongusto vaidles kaebusele vastu. Kaebaja vaidlustab sisuliselt detailplaneeringut. Ehituslubade alusel rajatavad hooned on kõik projekteeritud DP hoonestusalale. Väljastatud ehituslubadega ei ole ületatud DP-s märgitud ehitusalust pinda. TP p 4.1.3 kohaselt on kaitstavad üksnes kaugvaadete koridorid (merevaated, vaated vanalinnale, vaated loodusobjektidele või miljööväärtuslikele maastikele). Sellist kaugvaadet Küti tee 5 kinnistult kolmanda isiku kinnistu suunas ei avane. Valguse juurdepääs kaebaja kinnistule ei vähene, liiatigi mitte kaebaja elamule, mis asub rohkem kui 40 m kaugusel rajatavatest ridaelamutest. Vertikaalplaneeringust nähtuvalt on sadevete valgumine Nurme põik 19b kinnistul üksikasjalikult läbi mõeldud. Vertikaalplaneeringu lõikel A-A on märgitud rajatav aed ja selle all asuv sokkel Nurme põik 19b ja kaebaja kinnistu vahel, mis takistab täiendavalt sadevete valgumist kaebaja kinnistule. Katustelt valguvate sadevete juhtimine on lahendatud vihmaveerennide kaudu, valguv vesi juhitakse Nurme põik 19b kinnistu põhjaküljes asuvale 4(19)
3-15-873 haljasalale või lõunas asuvasse sadevee restkaevu. Kaebaja väited mürareostuse osas on ümber lükatud Akukon Oy Eesti filiaali eelhinnanguga. Eelhinnang kinnitab, et ehituslubade realiseerimine ja ridaelamute rajamine ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi ka müra osas.
6.OÜ AT Arhitektuur tööga nr 1401 M1 viidi detsembris 2015 sisse eelprojekti muudatused. Asendiplaanil muutus hoone nr 2, mis on ühe boksi võrra põhjapoolsest otsast lühem. Hoone nr 1 sidumiskõrgus muutus 10 cm võra lühemaks. Muutus vertikaalplaneerimise lahendus – hoone ees olevatelt varikatustelt tulev sadevesi ja teedele kogunev sadevesi on ette nähtud juhtida restkaevudesse. Iga maja ette on projekteeritud 2 restkaevu; kinnistu kõikidele piiridele on ette nähtud horisontaalne puidust piirdeaed. Muutusid osad tehnilised näitajad: hoonete laiusmõõdud, maht, suletud netopind (netopind suurenes, kuna pinna hulka on arvutatud maani ulatuvate akende ja välisuste avad, mis on kõrgemad kui 2,2 m); lisandusid hoonete absoluutsed kõrgused; hoonete kaldkatuslagi muutus horisontaalseks; hoonete kõrgus suurenes 4 cm võrra; hoonete plaanidel muutusid ruumide pindade suurused. Muutusid katusekalded ja sadevee äravoolu lehtrite asukohad. Teede ja platside sadevesi suunatakse 100% sadeveekanalisatsiooni. Lisandus võimalus liituda Starmani võrguga.
7.Viimsi Vallavalitsus väljastas 26.04.2016 ehitisele Nurme põik 19b/1 kasutusloa nr 1612371/00544 ja ehitisele Nurme põik 19b/2 kasutusloa nr 1612371/00595.
8.Tallinna Halduskohtu 30.05.2016 otsusega jäeti kaebus rahuldamata ja mõisteti EL-lt OÜ Bongusto kasuks välja menetluskulud summas 5775 eurot. TP-s on kehtestatud Viimsi valla mandriosa erinevates piirkondades minimaalsed lubatud uute elamukruntide suurused; elamu ehitusõiguse andmine ei ole lubatust väiksemale krundile võimalik ühtegi liiki elamu rajamiseks. Vaidlusaluse kinnistu suurus on 8483 m2, seega saaks seal olla 11 ridaelamusektsiooni. DP kehtestamise ajaks oli TP kehtestatud ning vald sai juhinduda nii TP-st kui ka Viimsi Vallavolikogu 08.03.2005 määrusest nr 12 „Elamuehituse laienemise piiramine“ (määrus nr 12), millega määrati mitte algatada Viimsi valla mandriosas üldplaneeringut muutvaid detailplaneeringuid, mis võimaldavad uute elamute rajamist, kuni üldplaneeringu teemaplaneeringu kehtestamiseni. Vastustaja esitatud andmete ja seletuste alusel saab järeldada, et vald arvestas nende nõuetega ning ei ole mindud vastuollu põhimõttega, mille kohaselt avalik haldus peab vältima vastuolulist tegutsemist. Kaebaja pidi võimalikust vastuolust saama teada juba DP menetluse ajal. Bokside arvu ei ole DP-ga määratud. Seega ei saanud vallal tekkida arusaamist, et kinnistule on ette nähtud 24 boksi rajamine. Kui lähtuda selgitustest, et sektsioonide arv on määratud 10.03.2014 projekteerimise arhitektuurilistes ja ehituslikes lisatingimustes, tuuakse alles ehituslubade andmise menetluses bokside arvuna välja 24. Seega kandus hoonete paiknemise küsimuse lahendamine ehitusloa andmise etappi. Sellest ajast on hoonete paiknemine kinnistul fikseeritud. DP eskiislahendusest nähtus hoonete paigutus. Eskiis sisaldab kaebaja jaoks eksitavat informatsiooni. Juhul, kui vastustaja teadis, et hooneid sellisel viisil kinnistule ei paigutata, tuli arvestada, et naabritele ei ole hoonete asukohta teada antud. Kaebaja selge huvi DP vastu oli vastustajale teada, mistõttu pidi naabri huvi olema vastustajale äratuntav. Kaebajale ei ole seega etteheidetav, et ta varem ettepanekuid ei esitanud. Kinnistule ei oleks 19 ridaelamuboksi ära mahtunud. Seda kinnitavad vastustaja ja kolmanda isiku esitatud andmed, et hoonete nr 1 ja 2 vahelist kaugust vähendati 10 meetrilt 8 meetrini. Mõistetav ei ole, mille põhjal vald väidab, et ta kaalus juba DP menetluses kolmanda isiku huve 5(19)
3-15-873 avaliku huvi ja naabrite huvidega. Kaebaja on esile toonud, kuidas DP menetlemisel ja kehtestamisel diskretsiooniõiguse kasutamine eeldas, et kaalumisele võetakse kõik asjaolud ja asjassepuutuvad seisusukohad. Ei ole mõistetav, kuidas vastustaja saanuks teada naabrite arvamust ilma seda küsimata. Vastustajale oli teada, et kaebaja oli arvestanud eskiisiga. Seega oli kaebaja kaasamata jätmine ehitusloa menetlusse menetlusviga, st vastuolus haldusmenetluse seaduse (HMS) § 11 lg 1 p-s 3 ja § 49 lg-s 1 sätestatud ärakuulamiskohustusega. Haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid (HMS § 58). Praegusel juhul ei too väidetud rikkumised projekteerimise mõnedes ebatäpsustes ja vigades kaasa haldusakti tühistamist. Hoone nr 1 ja 2 vaheline kaugus ei riku kaebaja õigusi. Kahe hoone vahekoht jääb tema kinnistust oluliselt eemale. Asja materjalidest ei nähtu, et suurem kaugus hoonete vahel pakuks vaate küsimuses leevendust. Eksperthinnanguga („Liiklusolukorra muutumise eelhinnang“) on kindlaks tehtud, et müra arvnäitajad on normi piires. Vertikaalplaneeringuga on tõendatud, et sadeveed juhitakse teedelt hajutatult haljasribale, kust need suunduvad drenaaži. Ehitusprojekti eelprojekti kohaselt on hoonetele ette nähtud sisemine sajuvete äravool katustelt; sademevee kanalisatsiooni eelvooluks on Nurme põik asuv sademeveekanalisatsiooni torustik läbimõõduga 160 mm; kinnistu juurdepääsuteele on projekteeritud üks restkaev; kaitseks pinnasevete vastu on projekteeritud ringdrenaaž. EL esitatud asjatundja arvamusest ei saa järeldada, et eksisteerib oht sadevete valgumiseks kaebaja kinnistule. Samuti rajatakse Nurme põik 19b kinnistule piirdeaed koos betoonsokliga. Pinnase tõstmist üle 0,5 m kaebaja enam ei väida. Hoonestus- ning ehitusala piiritlemise küsimuses nõustus halduskohus Tallinna Ringkonnakohtu 25.06.2015 määruse p-s 16 toodud seisukohaga („Viimsi valla üldplaneeringu kohaselt on tegemist tihehoonestusalaga, mistõttu ei saa kaebaja eeldada, et naaberkinnistule hooneid ei ehitataks ning keskkond või miljöö ümberringi ei muutuks. Vaidlust ei ole, et kehtiva detailplaneeringuga on ette nähtud ridaelamute ehitamine kinnistule aadressiga Nurme põik 19b. Samuti on lubatud kruntide täisehituse protsent maksimaalselt 30% (detailplaneeringu seletuskiri, I kd, tl 26). Detailplaneeringu põhijoonise kohaselt on tegemist ridaelamumaaga, mille ehitusalune pind on 2542 m2 ning maksimaalne korruselisus 8,5 m (I kd, tl 30). Põhijoonisele märgitud ehitusalad on antud suhteliselt suured, eeldades hoonete rajamist orientatsioonilt krundi sobivasse ossa, arvestades samuti juurdepääsu asukohta, parkimist, aia planeerimisvõimalusi ja teist naaberhoonete võimalikku paiknemist (detailplaneeringu seletuskiri, I kd, tl 26). Kuigi detailplaneeringu seletuskirjas ja selle põhijoonisel on kasutatud sõna „ehitusala“, on ilmne, et silmas on peetud hoonestusala PlanS § 9 lg 2 p 3 tähenduses, lähtudes detailplaneeringu seletuskirja kontekstist ja sisust. Nimelt on ehitusalana silmas peetud ala, kuhu võib planeeritavad hooned rajada. Sarnaselt sisustab hoonestusala ka PlanS § 9 lg 2 p 3.“). Valitud lahendusega on kavandatav ehitis toodud naaberkinnistutele lähemale ja on kasutatud sirget massiivset lahendust. See võib naaberkinnistute privaatsust kitsendada senisest rohkem. Vaatamata sellele on kaebajale tema kinnistu suurust arvestades tagatud teise hoonega piisav vahemaa (ca 40 m), mis lubamatuid varjutusi kaasa ei too ning kaebaja kaitstavaid vaateid ei kahjusta. Seetõttu ei saanud kaebaja ärakuulamata jätmine tuua kaasa kaebaja õiguste rikkumist. Samuti ei nähtu, et tiheasustusalal asuva naaberkrundi hoonestamisega kaasneks tavapäraseid ja mõistlikke mõjutusi ületav toime. Pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole subjektiivsed õigused, mida saaks kaitsta. Hooned nr 1 ja 3 kaebaja vaatevälja küsimust ei mõjuta. Valguse varjamist hoonete paigutus kaasa ei too. Selles osas nõustus halduskohus Tallinna Ringkonnakohtu 25.06.2015 määruse p-s 19 toodud seisukohaga („Piisava loomuliku valgustuse tagamisel on oluline ka ehitise ümbruskonnas valitsev elamute tavaline valgustus, samuti võib piisavat valgustust reguleerida planeeringus hoonete lubatud kauguste ja kõrguste kaudu (Riigikohtu halduskolleegiumi 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p 6(19)
3-15-873 25). Eelprojekti seletuskirja kohaselt on kaks lühemat maja eramutest 40 m kaugusel – see on vahemaa, mis tagab eramutele piisava privaatsuse (I kd, tl 57 pöördel). Seda, et projekteeritud hoone nr 1 paikneb Küti tee 5 kinnistul asuvast eramust 40 m kaugusel, kinnitab eelprojekti asendiskeem (II kd, tl 13). Olukorras, kus ridaelamu kõrgus on maksimaalselt 8,5 m (detailplaneeringu seletuskiri, lk 5; I kd, tl 26), ehitusprojekti eelprojekti kohaselt on hoonete kõrgus 7,6 m (Ehitusprojekti toimik, lk 102), on vähetõenäoline EL märgitud omandiõiguse rikkumine seoses valgustuse vähenemisega. Naaberkinnistu omanik ei saa eeldada, et ehitamist võimaldava sihtotstarbega kõrvalkinnistule ei ehitata või kui ehitatakse, et siis sellel oleks tema kinnistule olematu mõju. Ridaelamu on projekteeritud EL kinnistu läänepiirile, mistõttu võib see mõjutada päikesevalguse langemise piiramist õhtusel ajal. EL märgitu, et OÜ Bongusto esitatud insolatsioonianalüüsi jooniselt nähtub, et EL kinnistu osa elamust kuni OÜ Bongusto kinnistuni on varjutatud. Ilmselt on EL silmas pidanud insolatsiooni joonisele kantud OÜ Bongusto kinnistule projekteeritud ridaelamu kõige kõrgema punkti varju liikumise trajektoori ajavahemikus 16.00-20.00. Sellest ei saa järeldada, et EL talumiskohustuse piir oleks ületatud, millega kaasneks omandiõiguse rikkumine.“).
9.EL esitas 28.06.2016 Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 30.05.2016 otsus ning teha uus otsus, mille rahuldada EL kaebus tervikuna. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 alusel väljastatud ehitusload nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04010 on kaotanud kehtivuse seoses kasutuslubade nr 1612371/00544 ja nr 1612371/00595 andmisega, taotleti lubada muuta kaebust, tühistada osaliselt Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korraldus nr 1562 ja selle alusel väljastatud ehitusluba nr 1412219/04011 ning tuvastada Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 õigusvastasus ehituslubade nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04010 osas ning tühistada Viimi Vallavalitsuse väljastatud kasutusload nr 1612371/00544 ja nr 1612371/00595. Kõik menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda.
10.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 22.09.2016 määrusega EL taotluse muuta kaebust osaliselt, võttes Viimsi Vallavalitsuse ehitusloa nr 1412219/04010 tühistamise nõude asemel menetlusse selle ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise nõude ja Viimsi Vallavalitsuse 28.04.2016 kasutusloa nr 1612371/00595 tühistamise nõude (p 1); jättis EL apellatsioonkaebuse läbi vaatamata osas, milles vaidlustatakse Tallinna Halduskohtu 30.05.2016 otsust Viimsi Vallavalitsuse ehituslubade nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04011 tühistamise nõuet puudutavas osas (p 2); kaasas menetlusse täiendavalt kolmandaid isikud (p 4).
11.EL esitas 06.10.2016 määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtu 22.09.2016 määruse peale. Riigikohtu halduskolleegiumi 16.12.2016 määrusega nr 3-3-1-87-16 rahuldati EL määruskaebus osaliselt ja tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 22.09.2016 määruse resolutsiooni p 2, muudeti määruse põhjendusi vastavalt Riigikohtu määruse põhjendustele ning jäeti muus osas ringkonnakohtu määrus muutmata.
12.Tallinna Ringkonnakohtu 10.01.2017 määrusega rahuldati EL taotlus kaebuse muutmiseks ning võeti Viimsi Vallavalitsuse ehitusloa nr 1412219/03953 tühistamise nõude asemel menetlusse selle ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise ning Viimsi Vallavalitsuse kasutusloa nr 1612371/00544 tühistamise nõue (p 1) ja kaasati täiendavalt menetlusse kolmandaid isikuid (p 2). MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
7(19)
3-15-873
13.EL palub apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 30.05.2016 otsus ning teha uus otsus, millega rahuldada kaebus. DP-ga ei ole kehtestatud ridaelamubokside arvu ning bokside arvu määramisel tuli lähtuda TPjärgsest koormusindeksist. Sellest tulenevalt tekkis kaebajal õigustatud ootus, et naaberkrundile ei tule üle 11 ridaelamuboksi. DP materjalide juures oleval eskiisil on hoonete asetuse osas õiguslik tähendus. Kui bokside arvu määras kõrgemalseisva planeeringuna TP, siis hoonete paiknemise osas said puudutatud isikud lähtuda ainult eskiisil toodust. Ühtegi muud joonist, millest võiks järeldada teistsugust hoonete paigutust, DP materjalide hulgas ei olnud. DP seletuskirjast ei ole välja loetav, et hoonete asetust võiks ehitusloa menetluse raames muuta nii, et naabreid ei kaasata ja nende huve ei kaaluta. Isegi kui nõustuda seisukohaga, et eskiisil toodud hoonete asetus on näitlikustav ja hoonete täpne asukoht tuli kindlaks määrata ehitusloa menetluses, toodi see küsimus DP tasandilt ehituslubade menetluse tasandile. Sellisel juhul pidanuks kaebaja kaasamine ja tema huvidega arvestamine olema vältimatult vajalik. Kaebaja kaasamata jätmisega on rikutud ärakuulamiskohustuust. Kohus tugines põhjendamatult HMS §-le 58. Hoonete teistsugune paigutus oleks olnud võimalik ning kaebaja õigusi ja huve oluliselt vähem kahjustav. Seda tõendab ka DP materjalide hulgas sisalduvalt välisvõrkude koondplaanilt nähtuv võimalikuks peetud kolmas lahendus. Kavandatud arhitektuurne lahendus tervikuna tekitab kaebaja vaateväljale katkematu betoonmüüri. Samuti halveneb vaade ja kinnistule langev loomulik valgus võrreldes eskiisil toodud lahendusega. Ka hooned nr 1 ja 3 mõjutavad vaatevälja küsimust. Ridaelamud asuvad kaebaja elamule lähemal kui 40 m. Seda on möönnud ka kolmandad isikud. Rikutud on DPjärgset kohustust tagada hoonete nr 1 ja 2 vaheline kaugus 10 m (see on 8 m). Nimetatud nõuete eiramine rikub kaebaja privaatsust ning varjutab kinnistult avanevat vaadet. Ka kinnistusisesed juurdepääsuteed ulatuvad kaebaja kinnistuni. Sadevee, valguse ja müraküsimuste osas jääb kaebaja varem esitatud seisukohtade juurde. HKMS § 158 lg 2 kohaselt peab kohus tegema ehituslubade õigusvastasuse kindlaks ehituslubade andmise aja seisuga. Sadevete äravoolu osas on ehitusprojekti muudetud. See kinnitab, et kaebuse esitamise ajal olid etteheited seonduvalt sadevete küsimusega põhjendatud. Nii vastustaja kui ka kolmas isik on mõningates vaidlusalustes küsimustes möönnud ehituslubade õigusvastasust, üritades puudusi kohtumenetluse jooksul leevendada. Samuti ei ole vastustaja vaatamata olulistele projektimuudatustele ehituslube kehtetuks tunnistanud ega neid muutnud. Tegemist ei ole olukorraga, kus ehitusloa adressaadi usalduse kaitse kaaluks üles avaliku huvi või kaebaja õiguste kaitse. Ehitamisega seotud kulude kandmine kolmanda isiku poolt ei saa olla kaalukamaks argumendiks kui naabrusõiguste kaitse. Hoonetele nr 1 ja nr 2 on antud kasutusload. Riigikohtu halduskolleegium on 09.05.2008 määruses nr 3-3-1-22-08 leidnud, et HMS § 55 lg-st 5 tulenevalt ei ole kasutusload haldusaktiks, vaid üksnes tõendiks. Kuna haldusakti kasutusloa andmise kohta ei ole antud, ei oleks saanud kasutusluba kui tõendit anda. Tegemist ei ole pelgalt vorminõude rikkumisega. Sellist võimalust, et kohalik omavalitsus ei anna kasutusluba korraldusega, ei ole tunnustatud kohtupraktikas ega uues ehitusseadustikus (EhS). Seega ka juhul, kui Viimsi valla uus ehitusmäärus oleks kohaldatav, on see regulatsioon vastuolus ehitusseadustikuga. Siiski kehtis kasutuslubade taotluse esitamise ajal Viimsi valla vana ehitusmäärus, mistõttu oleks vastustaja pidanud menetluse selle alusel ka lõpuni viima. Kasutusload on õigusvastased ka seetõttu, et hooned on ehitatud õigusvastaste ehituslubade alusel. Ehitamise käigus tehti olulisi muudatusi, aga ehituslube ei muudetud. Eraldiseisev kasutuslubade õigusvastasuse alus on ehitusprojektist kõrvalekaldumine. Hoone nr 2 puhul on kõrvalekaldumine ehitusprojektist märkimisväärne – ehitusloas oli ehitise alune 8(19)
3-15-873 pind 662 m2, kasutusloas on see 537,7 m2. Lisaks jäeti projekti muudatuse tulemusel hoone nr 2 ehitamise käigus ära üks ridaelamuboks. Olulised muudatused ehitusprojektis on toimunud ka sadevete äravoolu osas. Ridaelamute algselt kaldu projekteeritud katuslaed on muudetud horisontaalseteks. Asjaolu, et kasutusloa taotlusega koos esitatakse põhjalikum ehitusprojekt, ei tähenda, et ehitusluba muutmata oleks võimalik kõrvale kalduda algse ehitusprojekti lahendustest. Kasutuslubade andmisel esinevad olulised menetluslikud vead. Kaebajat ei kaasatud kasutuslubade menetlusse ega antud talle võimalust kasutusloa eelnõu osas arvamust avaldada. Kaebaja põhjendatud huvi tuvastamiskaebuse esitamisel on võimalik kahjunõude esitamine, eriti juhul, kui endise olukorra taastamist ei toimu. Ainuüksi vaate ja privaatsuse halvendamine riivab kaebaja õigust omandit vallata, kasutada ja käsutada (põhiseaduse § 32), vähendades nii kinnistu väärtust. Eksperthinnangu kohaselt on eskiisil toodud algse lahenduse negatiivne mõju kaebaja kinnistu väärtusele 5%, ent praeguse lahenduse negatiivne mõju 15%. Kinnistu turuväärtus on langenud 362 000 eurolt 325 000 euroni.
14.Viimsi vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda. Menetlusosalise õigus õiguspärasele haldusmenetlusele ei anna talle piiramatut õigust olla kaasatud. Lähtuda tuleb sellest, kas subjektiivsete õiguste riive oht on olemas. Kehtiv õigus ei määra, millised menetlusnormide rikkumised on käsitatavad oluliste menetlusvigadena. Hoonete paiknemine krundil ei saa iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda, kuna tal ei ole servituuti piiramatule või mingile konkreetsele vaatele, kindlale vahemaale kinnistute või hoonete vahel või erilisele privaatsusele. Menetlusökonoomia printsiibist lähtudes teda menetlusse ei kaasatud, kuna õiguste riive ei olnud äratuntav. Kaebaja väited valguse vähenemise või kinnistu väärtuse vähenemise kohta on tõendamata. Samas, isegi kui eeldada, et kaks ridaelamut on võrreldes eskiisil näidatuga lubamatult teises asukohas, asub üks ridaelamu täpselt seal, kus see asus ka eskiisil. Kaebaja ei ole DP-d vaidlustanud, mistõttu ei saa ta ehitus- ja kasutuslubade üle käivas vaidluses esitada vastuväiteid DP lahendusele. Kui DP-ga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad lahendused, on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult kõigi puudutatud isikute õigusi ja huve, samuti avalikke huve. Seda on kohalik omavalitsus teinud. Seega ei saa ehitusloa andmisest keelduda motiivil, mille tõttu oleks tulnud jätta DP kehtestamata. Ehituslubade alusel on hooned nr 1 ja 2 valmis ehitatud ja kasutusload väljastatud. Väär on väide, et kui ei ole olemas vallavalitsuse korraldust, on väljastatud kasutusluba kõigest tõend. Alates 01.04.2016 tuleb esitada kasutusloa taotlus ja sellega kaasnev dokumentatsioon läbi ehitisregistri (ehr.ee). Kasutusluba vormistatakse ehitisregistris digitaalselt ja selleks on olemas etteantud väli „vormista haldusakt“. Privaatsuse tagamisel ei ole oluline ridaelamubokside arv. Kaebaja jaoks ei ole vahet, kas naaberkinnistul elab, liigub ja tegutseb 10 või 15 inimest. Samuti oli kaebaja kinnistut soetades teadlik, et tegemist on tiheasustusalaga ning milline on DP lahendus.
15.Kolmandad isikud vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Eskiis ei määranud kindlaks ridaelamute lõplikku paiknemist. Kõik muud DP ja õigusaktide nõuded on täidetud, mistõttu ridaelamute täpse paigutuse muutmine võrreldes eskiisiga ei ole õigusvastane. DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 2 p 2 ja p 3 kohaselt oli DP ülesanne krundi ehitusõiguse määramine ja krundi hoonestusala (krundi osa, kuhu võib 9(19)
3-15-873 rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid) piiritlemine. Järelikult tuligi ridaelamute lõplik paiknemine määrata ehitusprojektiga. Kui nõustuda, et eskiisil oli siduv või usaldust tekitav tähendus, ei ole lahendust oluliselt muudetud ning olukord on muutunud kaebaja suhtes soodsamaks. Eskiisilt nähtub, et Nurme põik 19b kinnistule planeeriti kokku 24 ridaelamuboksi. Seejuures on neid rajatud kuue võrra vähem. Vähenemine on toimunud kaebaja kinnistuga piirneval alal. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda hoonete paigutuse muutmist, kui need ei põhjusta talle kahjulikke mõjusid. Kaebaja viited TP-le on asjakohatud. Ehitusprojekt ja -load vastavad hoonete paiknemise, kõrguse ja pindala osas DP lahendusele. Puudub vastuolu DP ja TP vahel. TP kohaselt ei ole uute elamukruntide puhul elamute ehitamine lubatud lähemale kui 7,5 m krundi piirist. See nõue on ridaelamute puhul täidetud. Ehituskeeluala mõte on eelkõige tuleohutuse tagamine ja see ei tähenda tasapinnaliste rajatiste (teed, haljastus) ehitamise keeldu. Ehituskeeluala keelab üksnes uute elamute ehitamise. Kaebaja kinnistuga külgnev hoone nr 2 on valmis ehitatud ning kaebaja on ka ise sisuliselt möönnud, et tal puuduvad vee ärajuhtimise osas etteheited. Ehitusprojekti seletuskirja p 3.4 järgi välistatakse vertikaalplaneeringuga sadevee valgumine kaebaja kinnistule. Vertikaalplaneeringu järgi on kalle hoone nr 2 juures suunaga kaebaja kinnistust ja hoonest nr 2 eemale. Sama lahendus on ka hoone nr 1 puhul. Vertikaalplaneeringu lõikel A-A on märgitud rajatav aed ja selle all asuv sokkel Nurme põik 19b ja kaebaja kinnistu vahel. Eksperthinnang kinnitab, et vertikaalplaneeringu projektijärgse väljaehitamise korral on välistatud Nurme põik 19b kinnistu sadevete valgumine Küti tee 5 kinnistule. Samuti on vertikaalplaneeringu joonise põhjal selge, et pinnast tõstetakse vähem kui 0,5 m ja seda ei tõsteta kõrgemale naaberkinnistute pinnast. Ka müratasemed ridaelamute rajamisel vastavad eelhinnangu kohaselt sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega nr 42 kehtestatud II kategooria nõuetele. Vastavalt TP-le tuleb uute hoonete ehitusprojektide koostamisel arvestada olemasolevate hoonete kaugvaadete koridoridega (merevaated, vaated vanalinnale, vaated loodusobjektidele või miljööväärtuslikele maastikele). Kaebaja kinnistult Nurme põik 19b kinnistu suunas sellist vaadet ei avane. Tagatud on naaberkinnistute hoonete piisav kaugus üksteisest. Auto varjualuse lähim nurk on 9 m ja hoone lähim nurk 12 m kaugusel kaebaja kinnistu piirist. Kaebaja hoone asub kõige vähem 27 m kaugusel Nurme põik 19b kinnistu piirist. Eksperthinnang kinnitab, et kaebaja kinnistul asuva elamu insolatsiooniolukorda planeeritud ehitised ei mõjuta. Hoonete nr 1 ja 2 vaheline kaugus ei saa kaebaja õigusi rikkuda – kaebajal jääks hoonete nr 1 ja 2 vahelt näha üksnes ehitatav hoone nr 3. Tammede säilimise küsimus ei riiva ega riku kaebaja õigusi. Hooned nr 1 ja 2 on valmis ehitatud ning apellatsioonkaebusest ei nähtu, et need oleks kaebajale reaalseid kahjulikke mõjusid müra, valgustusprobleemide, sadevee vms osas kaasa toonud. Naabrite huve on ehitustegevuse planeerimisel arvestatud juba DP menetluses. Kui kaebaja ärakuulamata jätmine oli õigusvastane, on kohaldatav HMS § 58. Samuti puudub kaebajal ehituslubade õigusvastasuse tuvastamiseks põhjendatud huvi. Kasutuslubade väljastamisel puudus äratuntav vajadus kaebajat eraldi kaasata. Samas ei ole võimalik ka ehitusloa õigusvastasuse korral huve kaalumata kasutusloa väljastamisest keelduda. Vastupidine ei ole väljaloetav ka ehitusseadustiku seletuskirjast. Kolmandate isikute huvi ja õiguspärane ootus valminud ehitist kasutada on kaalukam kaebaja õiguslikult mittekaitstavast huvist. Kõigi viidatud ehitusprojekti muudatuste puhul puudub kaebajal kaebeõigus. Nendega ei kahjustata ühtegi kaebaja subjektiivset õigust.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10(19)
3-15-873
16.Kaebaja on vaidlustanud nii Nurme põik 19b kinnistul asuvatele hoonetele väljastatud ehitus- kui ka kasutusload. Ringkonnakohus peab vajalikuks käsitleda eraldi vaidlusaluste ehituslubade õiguspärasust (I), kasutuslubade õiguspärasust (II) ning võtta seejärel seisukoht apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatuse ja menetluskulude jagamise osas (III). I
17.Ehitusseaduse 01.07.2014 redaktsiooni (EhS v.r) § 3 lg 1 kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. EhS v.r § 12 lg 1 teine lause sätestab, et ehitamisel tuleb vältida ehitamise kahjulikke mõjusid naaberehitisele, ümbrusele ja teistele isikutele. Kaebaja on läbivalt tuginenud oma õiguste rikkumisel omandiõiguse ja privaatsuse rikkumisele, mis seisneb kinnistult avaneva vaate varjamises, sadevete juhtimises kaebaja kinnistule, mürataseme suurenemises, krundisisese juurdepääsutee rajamises kaebaja kinnistu äärde, valguse vähenemises, hoone nr 2 liigses läheduses kaebaja elumajale, hoonete nr 1 ja 2 vahelises ebapiisavas kauguses, hoonete paigutuses Nurme põik 19b kinnistul, ehituslubade vastuolus TP-ga. Kaebaja peab ehituslube õigusvastaseks ka põhjusel, et ta jäeti haldusmenetlusse kaasamata.
18.Ringkonnakohus käsitleb esmalt ridaelamubokside arvuga seonduvat. TP-ga määratakse kindlaks minimaalsed lubatud uute elamukruntide suurused. Uueks elamukrundiks üldplaneeringu mõistes on krunt, mis moodustatakse pärast üldplaneeringu kehtestamist. Elamu ehitusõiguse andmine lubatust väiksemale krundile ei ole võimalik, v.a kui lubatust väiksemad krundid on moodustatud varem kehtestatud DP alusel või kui tegu on olemasoleva elamu rekonstrueerimisega (tl 84, kd I). Nurme põik 19b kinnistu suurus on 8485 m2. TP p-s 4.2 toodud arvutusmetoodikast nähtub, et võttes arvesse Nurme põik 19b kinnistu suurust, ei oleks sinna saanud rajada rohkem kui 11 ridaelamuboksi. TP-s sätestatud koormusindeksist rohkemate ridaelamubokside rajamiseks oleks vastustaja saanud anda ehitusload üksnes juhul, kui ridaelamubokside arv oleks eraldiseisvalt kindlaks määratud DP-s ja DP-ga oleks algatatud TP muutmine.
19.DP seletuskirjast nähtub, et DP-ga määratakse kindlaks kruntide maakasutuse sihtotstarve, kruntidel paiknevate ehitiste suurimad ehitusalused pinnad, maksimaalne täisehitusprotsent, suurim lubatud korruselisus ning suurim lubatud hoonete arv vastavalt põhijoonisele (tl 26, kd I). DP-ga ei määratud kindlaks ridaelamubokside arvu, vaid kooskõlas PlanS v.r § 9 lg 2 p-ga 3 ning § 9 lg-ga 4 piiritletud krundi hoonetusala ja määratletud krundi ehitusõigus. Ka põhijoonisel puuduvad täpsemad andmed ridaelamubokside arvu kohta (tl 30, kd I). Ridaelamubokside arvu kindlaksmääramisel ei saa lähtuda DP-le lisatud eskiisist. DP-le lisatud eskiis ei ole DP osaks. DP seletuskirja lisade loetelust ega graafiliste osade loetelust ei nähtu, et DP dokumentatsioon hõlmaks eskiisi (tl 24p, kd I). Eskiisil ei ole siduvalt kindlaks määratud hoonete asukohti, sest detailplaneeringu seletuskirja kohaselt ei ole eskiis detailplaneeringuga lahutamatult seotud dokument. Samuti ei nähtu DP-st, et sellega oleks muudetud TP-d. Ka Viimsi valla poolt kehtestatud projekteerimise arhitektuursete ja ehituslike lisatingimustega (töö nr 53-14) ei olnud TP-d järgimata võimalik ridaelamubokside arvu kindlaks määrata. EhS v.r § 19 lg 3 kohaselt on projekteerimistingimused kohaliku omavalitsuse kinnitatud konkreetsele ehitisele kohaldatavad arhitektuursed ja ehituslikud tingimused. Projekteerimistingimuste väljastamisel võtab kohalik omavalitsus aluseks planeeringutes või muul viisil maakasutust korraldavates dokumentides
11(19)
3-15-873 sisalduvaid ehituslikke tingimusi. Seega tuli ka projekteerimistingimuste väljastamisel lähtuda TP-s sätestatud koormusindeksist. Vastupidisele seisukohale asumiseks ei anna alust ka TP ja DP menetlemise kronoloogia. DPga ridaelamubokside arvu kindlaks ei määratud ega TP-d ei muudetud. DP kehtestamise ajaks oli TP juba kehtestatud. Seega tuli vastustajal ehituslubade väljastamisel järgida DP-s reguleerimata küsimustes TP-s sätestatud nõudeid.
20.Väljastatud ehitusload ei vasta ridaelamubokside arvu osas TP-s sätestatud nõudele. Asjaolu, et ehitusprojektiga bokside arvu vähendati (tl 58, kd I), ei anna alust asuda vastupidisele seisukohale. Ka vähendatud bokside arv ületab endiselt oluliselt TP-ga lubatud bokside arvu. Seega on ehitusload selles osas TP-ga vastuolus.
21.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hoonete paigutuse ning kaebaja haldusmenetlusse kaasamata jätmisega seonduvat. Kaebaja on seisukohal, et DP-le lisatud eskiisile (tl 29, kd I) tuginedes tekkis tal õiguspärane ootus, et hooned Nurme põik 19b kinnistul hakkavad paiknema vastavalt seal toodud lahendusele. Ringkonnakohus selgitas ülal, et DP-le lisatud eskiis ei ole DP osa. Ka planeerimisseaduse 23.03.2014 redaktsiooni (PlanS v.r) §-st 9 ei tulene, et DP-ga määratakse kindlaks hoonete konkreetne paiknemine. Viidatud sätte kohaselt on DP ülesandeks eelkõige krundi ehitusõiguse ja hoonestusala piiritlemine (PlanS v.r § 9 lg 2 p-d 2 ja 3). Hoonestusala on planeeringuga määratud selliselt, et ehitiste paiknemine on võimalik mitmel erineval viisil, sh ehitusprojektis näidatud viisil. Seetõttu ei saanud eskiisil olla ridaelamubokside paiknemise osas kaebaja jaoks õiguslikku tähendust ning ridaelamubokside täpne paiknemine tuli lahendada ehitusprojektiga, mida ongi tehtud.
22.See aga ei tähenda, et vastustajal ei oleks tulnud kaasata kaebajat ehituslubade menetlusse. HMS § 40 lg 1 sätestab, et enne haldusakti andmist peab haldusorgan andma menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited (Riigikohtu halduskolleegiumi 13.06.2003 otsuse nr 3-3-1-42-03 p 37; 08.10.2002 määruse nr 3-3-1-56-02 p 9; 16.12.2016 määruse nr 3-3-1-87-16 p 11). Sealjuures piisab isiku haldusmenetlusse kaasamise kohustuse tekkimiseks mõistlikust kahtlusest, et antav haldusakt võib riivata isiku õigusi (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-1-15-16 p 20).
23.Kui haldusorgan ei järgi menetlusnorme haldusmenetluses, mida iseloomustab ulatuslik otsustusruum, lasub temal tõendamiskoormus, et ka menetlusnormide järgimisel oleks menetlustulem olnud samasugune (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-115-16 p 36). Vastustaja väidetest ei saa järeldada, et kaebaja ehituslubade väljastamise menetlusse kaasamise korral oleks haldusmenetluse tulemus hoonete paigutuse osas olnud samasugune. Kaebaja kaasamise korral oleks ridaelamute paiknemislahendus võinud olla tema jaoks soodsam, seda eelkõige hoone nr 2 paigutuse osas. Vastustaja on EL haldusmenetlusse kaasamata jätmise põhjendusena toonud välja üksnes asjaolu, et talle ei olnud äratuntav vajadus kaebaja menetlusse kaasamiseks. Vallale pidi aga olema arusaadav, et hoonete paigutuslahenduse kindlaksmääramisel – olukorras, kus eskiis ei olnud DP osa – võib kaebaja ärakuulamine olla oluline. Puudub alus arvata, et kinnistu piires ei olnud oluliselt erineva hoonete paigutuslahenduse teostamine võimalik. Krundi ehitusalune pindala on määratud piisavalt avaralt, et hooneid paigutada teisiti. Muu hulgas oleks teistsuguse paigutuslahenduse korral olnud võimalik otsustada, kui ulatuslikult nähtuvad Nurme põik 19b kinnistul asuvad hooned kaebaja kinnistult, kui kaugel asetseb hoone nr 2 kaebaja elamust, kui kaugel paiknevad hooned nr 1 ja 2 teineteisest ning kuidas paiknevad krundisiseselt rajatud sissesõiduteed. Nimetatud lahenduste kaalumist ei saa 12(19)
3-15-873 pidada kaebaja jaoks ebaoluliseks. Ei ole välistatud, et hoone nr 2 teistsugune paigutus võimaldaks kaebajale tagada suurema privaatsuse, sõltumata piirdeaiast ja kinnistu piirile kavandatud haljastusest. Ka Riigikohtu halduskolleegium on 3-3-1-25-02 otsuse p-s 21 viidanud sellele, et krundi hoonestamisel tuleb kaaluda, kas krunti oleks olnud võimalik hoonestada naaberkinnisasja omaniku jaoks soodsamal viisil. See seisukoht on asjakohane ka praeguse asja lahendamisel.
24.Seetõttu ei pea ringkonnakohus vajalikuks peatuda pikemalt EL väidetel seonduvalt krundisisese juurdepääsutee paiknemisega, hoone nr 2 kaugusega kaebaja elamust ning hoonete nr 1 ja 2 vahelise kaugusega. Ka nimetatud küsimusi oleks saanud lahendada ehituslubade väljastamise menetluses, kuhu kaebaja jäeti õigusvastaselt kaasamata. Eeltoodust nähtuvalt on EL haldusmenetlusse kaasamata jätmine oluline menetlusviga, mistõttu ei kohaldu HMS § 58.
25.Küll aga ei nõustu ringkonnakohus kaebaja käsitusega ehitus- ja hoonestusalast. PlanS v.r § 9 lg 2 p 3 kohaselt on DP ülesandeks piiritleda krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Samuti nähtub PlanS v.r § 9 lg 4 p-st 3, et krundi ehitusõigusega on määratletud hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala. Seega hõlmab detailplaneeringu põhijoonisel märgitud 7,5 meetri laiune ehituskeeluala ala, kuhu ei tohi rajada hooneid (tl 30, kd I). Ka TP-s on sätestatud, et uute elamukruntide puhul ei ole lubatud elamute ehitamine lähemale kui 7,5 meetrit krundi piirist (tl 82p, kd I). Nii esialgse projekti asendiskeemilt (tl 49, kd I) kui ka muudatusprojekti asendiplaanilt nähtuvalt on sellest ka kinni peetud (Nurme põik 19b/1 ja 19b/2 täitedokumentatsiooni kaust, CD). Seega ei välista ehituskeeluala sinna juurdepääsuteede rajamist. Kuigi DP seletuskirjas ja selle põhijoonisel on kasutatud sõna „ehitusala“, on ilmne, et silmas on peetud hoonestusala PlanS § 9 lg 2 p 3 tähenduses, lähtudes detailplaneeringu seletuskirja kontekstist ja sisust. Ehitusalana ei ole märgitud DP joonistel a sellist ala, mis võimaldaks avalikult teelt hoonetele juurdepääsu üldse luua. Seega ei ole DP-st nähtuvalt rajatiste ehitamise keeldu ka alal, mis jääb „ehitusalast“ väljapoole. Ringkonnakohus on ka varasemalt selgitanud, et terrassi ja trepi paiknemine väljaspool hoonestusala ei ole keelatud. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud PlanS § 9 lg 1 p 3 mõistis hoonestusalana krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Terrass ja trepp nende hulka ei kuulu (Tallinna Ringkonnakohtu 21.07.2016 määruse nr 3-16-1249 p 15). Puudub mõistlik põhjendus asuda juurdepääsuteede küsimuse osas teistsugusele seisukohale. Seega ei riku kaebaja õigusi üksnes asjaolu, et krundisisene juurdepääsutee paikneb väljaspool DP-ga märgitud hoonestusala. Kaebaja nõuetekohase ärakuulamise korral enne ehitusloa andmist oleks aga ka juurdepääsuteed võinud paikneda teises kohas.
26.Sadevete ärajuhtimise, insolatsiooniolukorra ning mürataseme küsimustega seonduvad etteheited kaebaja õigusi ei riku.
27.Sadevete ärajuhtimine ja drenaažisüsteemi rajamine on ette nähtud nii DP (tl 27p–28, kd I), projekteerimise arhitektuursete ja ehituslike lisatingimuste (tl 112p, kd I) kui ka ehitusprojekti seletuskirjaga (ehitusprojekti dokumentatsiooni kaust, lk 126–127; tl 57p, kd I). Seda kinnitab ka eelprojekti muudatus, mille tehnovõrkude plaanilt nähtub, et kinnistul on nii olemasolev sademeveekanalisatsioon kui ka drenaažisüsteem. Samuti näeb eelprojekti muudatus ette täiendava drenaažitoru ning sademevee kanalisatsioonitoru rajamise (Nurme põik 19b/1 ja 19b/2 täitedokumentatsiooni kaust, CD). GECC konsultatsioonid OÜ poolt 29.05.2015 koostatud eksperthinnanguga nr 50522E (tl 88– 93p, kd II) on tõendatud, et sadeveed Nurme põik 19b kinnistult ei saa valguda Küti tee 5 13(19)
3-15-873 kinnistule. Selle asjaolu välistavad projektijärgne drenaažisüsteemi ja kanalisatsiooni lahendus. See nähtub ka eksperthinnangule lisatud skeemist (tl 109, kd II). Eksperthinnangut ümberlükkavaid väiteid ei ole EL esitanud. Üksnes OÜ Ehitusseire koostatud kommentaaridest eksperthinnangule nr 50522E seda järeldada ei saa (tl 135-136, kd II). Kommentaarides puuduvad vastavad joonised, samuti ei nähtu, mis materjal on arvamuse koostamise aluseks. Asendiskeemilt nähtub, et sadevete voolusuund on hoopis kaebaja kinnistult Nurme põik 19b kinnistu poole (tl 14, kd II). Küti tee kinnistu maapind on keskmiselt 10 cm kõrgemal kui Nurme põik 19b projekteeritud maapind. Kahe kinnistu piirile jääb ca 2–4 m laiune haljasala riba, mille kalded suunavad sadeveed kinnistu lääne- ja põhjaküljele. Vertikaalplaneeringu projektijärgse väljaehitamise korral on välistatud Nurme põik 19b sadevete valgumine Küti tee 5 kinnistule (tl 92, kd II). Eelprojekti muudatusest nähtub, et piirdeaedadele on projekteeritud betoonist soklidetailid (Nurme põik 19b/1 ja 19b/2 täitedokumentatsiooni kaust, CD). Asendiskeemilt nähtub, et pinnast ei tõsteta rohkem kui 0,5 m kaebaja kinnistu poolses osas (tl 14, kd II). Ringkonnakohus selgitas 25.06.2015 määruse p-s 23, et vertikaalplaneeringule kantud sinisega planeeritavad pinnase samakõrgusjooned ei ületa 0,5 m (kinnistu idapiiril jäävad enamasti alla 0,5 m). Seega ei ole tegemist olulise pinnasetõstmisega, mis võiks mõjutada sadevete valgumist EL kinnistule. Kuna EL kinnistu asub tõusvas joones võrreldes Nurme põik 19b kinnistuga, kinnistute piirile on projekteeritud haljasala kaldega (4,6%) Nurme põik 19b suunas, Nurme põik 19 kinnistule on projekteeritud ringdrenaaž ning kagunurka restkaev, puudub oht sadevete valgumiseks EL kinnistule ülemäärases mahus.
28.Nurme põik 19b kinnistu planeeringulahendus ei ületa müra piirtasemeid. Liiklusmüra olukorra muutmise eelhinnangust nr 154091-1 nähtub, et ridaelamubokside kasutamine lubatud müra normtasemeid ei ületa (tl 183-186, kd I). Eksperthinnangus esitatud järeldust ümberlükkavaid tõendeid ei ole kohtumenetluses esitatud.
29.29.05.2015 hinnanguga insolatsiooniolukorrale on tõendatud, et insolatsiooniolukord ei ole kaebaja kinnistul ega elamus halvenenud (tl 101, kd II). Piisava loomuliku valgustuse tagamisel on oluline ehitise ümbruskonnas valitsev elamute tavaline valgustus, samuti võib piisavat valgustust reguleerida planeeringus hoonete lubatud kauguste ja kõrguste kaudu (Riigikohtu halduskolleegiumi 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p 25). Olukorras, kus ridaelamu kõrgus on maksimaalselt 8,5 m (detailplaneeringu seletuskiri, lk 5; I kd, tl 26), ehitusprojekti eelprojekti kohaselt on hoonete kõrgus 7,6 m (ehitusprojekti toimik, lk 102), ei ole kaebaja omandiõigust seoses valgustuse vähenemisega rikutud. Naaberkinnistu omanik ei saa eeldada, et ehitamist võimaldava sihtotstarbega kõrvalkinnistule ei ehitata või kui ehitatakse, et siis sellel oleks tema kinnistule olematu mõju. Ridaelamu on projekteeritud EL kinnistu läänepiirile. Ajavahemikul 17.00–20.00 tekkiv vari ei põhjusta EL õigustele selliseid mõjutusi, mille korral oleks kaebaja talumispiir ületatud. II
30.Kaebaja palub tühistada hoonetele nr 1 ja 2 väljastatud kasutusload, sest nimetatud hoonete ehitamiseks antud ehitusload on õigusvastased, kasutuslubade andmise aluseks on muudetud ehitusprojekt, mis rikub kaebaja õigusi ning kaebajat ei kaasatud kasutuslubade väljastamise menetlusse.
31.On ilmne, et ehitusprojekti muudatused iseseisvalt kaebaja õigusi ei riku. Eelprojekti muudatustega vähendati hoone nr 2 ridaelamu bokside arvu ühe võrra; algselt kaldu projekteeritud katuselaed muudeti horisontaalseteks; hoone nr 1 sidumiskõrgus muutus 10 cm võrra lühemaks; hoone ees olevatelt varikatustelt tulev sadevesi ja teedele kogunev sadevesi on ette nähtud juhtida restkaevudesse; kinnistu kõikidele piiridele on ette nähtud piirdeaed; muutusid osad hoonete tehnilised näitajad; hoonete kõrgus suurenes 4 cm võrra 14(19)
3-15-873 katusekonstruktsiooni muutuse tõttu; hoonete plaanidel muutusid ruumide pindade suurused; katuseplaanidel muutusid katusekalded ja sadevee äravoolu lehtrite asukohad; teede ja platside sadevesi suunatakse 100% sadeveekanalisatsiooni; kinnistu sidetrass muutus (Nurme põik 19b/1 ja 19b/2 täitedokumentatsiooni kaust, CD). Sealjuures on näiteks kaebajale soodsamas suunas täiendatud sadeveesüsteemi lahendust. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, kuidas rikuvad ehitusprojekti muudatused kaebaja subjektiivseid õigusi. Samalaadsetest kaalutlustest on lähtunud ka Riigikohtu halduskolleegium 31.01.2017 otsuse nr 3-3-1-69-19 p-s 49.
32.Kaebaja kasutuslubade väljastamise menetlusse kaasamata jätmine kasutuslubade tühistamise aluseks ei ole. Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-1-15-16 p-st 20 nähtub tõepoolest, et iseenesest on vajalik isiku kaasamine ka kasutuslubade väljastamise menetlusse. Praegusel juhul ei ole tegemist samalaadse olukorraga, sest kasutuslubade väljastamine hoonetele nr 1 ja 2 ei too iseseisvalt kaebaja jaoks kaasa täiendavaid negatiivseid mõjutusi. Seega saab kasutuslubade tühistamise aluseks olla üksnes ehituslubade õigusvastasus. III
33.Kaebaja taotleb ehituslubade nr 1412219/03953 (hoone nr 1) ja nr 1412219/04010 (hoone nr 2) õigusvastaseks tunnistamist; ehitusloa nr 1412219/04011 tühistamist (hoone nr 3); kasutuslubade nr 1612371/00544 (hoone nr 1) ja nr 1612371/00595 (hoone nr 2) tühistamist. Tuvastamiskaebuse esitamise põhjendatud huvina on kaebaja toonud välja hilisema kahju hüvitamise nõude esitamise. Kaebaja nõuete täies ulatuses rahuldamine ei ole põhjendatud. Kuigi üldjuhul toob ehitus- või kasutuslubade õigusvastasus kaasa nende tühistamise, on vajalik kaaluda tühistamise tagajärgi menetlusosalistele. Seda seisukohta kinnitab Riigikohtu halduskolleegiumi 31.01.2017 otsuse asjas nr 3-3-1-69-16 p 49, milles selgitati, et kui kaebaja õiguste riive on vähene ja kasutusloa tühistamine on ilmselgelt ebaproportsionaalne, siis tuleb kasutusloa tühistamise nõue jätta rahuldamata.
34.Ehitusloa nr 1412219/04011 (hoone nr 3) tühistamiseks puudub alus. Haldusasja materjalidest, sh kaebusest nähtub, et kaebaja on talle kuuluva kinnistu väärtuse ja privaatsuse vähenemise sidunud eelkõige Nurme põik 19b kinnistul asuvate hoonete paiknemisega (tl 1214, kd I). Apellatsioonkaebusele lisatud ERI Kinnisvara OÜ hinnangust nähtub, et kinnistu väärtuse langus on tingitud ridaelamute paigutusest kinnistul. Paigutuslahenduste võrdlus on võetud ka hinnangu koostamise aluseks (tl 120–126, kd III). Kaebaja on korduvalt selgitanud, et hoonete nr 1 ja 2 paigutus põhjustab kaebaja kinnistu äärde katkematu hoonestuse ilme tekkimise. Hoone nr 2 paikneb paralleelselt kaebaja kinnistu piiriga, mistõttu avaneb hoone nr 2 elanikel vaade kaebaja kinnistule ning väheneb privaatsus. Hoone nr 3 asub kaebaja kinnistust kaugusel, mis täiendavaid negatiivseid mõjutusi kaasa ei too. Ka olukorras, kus hoonete paiknemislahenduse koostamisel jäeti arvestamata kaebaja huvidega, on ilmne, et hoonete teistsuguse paiknemise puhul ei oleks saanud kõik kolm hoonet paikneda kaebaja kinnistust veelgi kaugemal või sobilikumal viisil, sest hoone asub Nurme põik 19b kinnistu keskosas. Kuigi kaebaja on vaidlustanud hoonete terviklahenduse, saab kaebaja õigusi rikkuvaks pidada eelkõige kaebaja kinnistuga vahetult piirneva hoone nr 2 paiknemist koosmõjus hoone nr 1 paiknemisega, nagu eespool selgitatud. Seevastu tooks ehitusloa tühistamine võrreldes kaebaja õiguste väheintensiivse riivega OÜ-le Bongusto kaasa ebaproportsionaalsed tagajärjed. Hoone nr 3 ehitamisega on alustatud ning OÜ Bongusto on hoone valmimiseks teinud märkimisväärseid kulutusi. Asjaolu, et hoone nr 3 valmis ehitatakse ning kasutusele võetakse, ei too kaasa EL õiguste täiendavat riivet. Hoonest 3 tulenevate võimalike kahjulike mõjustuste osas (eelkõige müra ja sadevete valgumine) ringkonnakohus ehituslubade õigusvastasust ei tuvastanud. Seega ei saa hoone nr 3 ehitusloa tühistamise aluseks olla ka ehituslubade vastuolu TP-ga. 15(19)
3-15-873
35.Ehitusloa tühistamiseks ei anna alust ehitusprojektis tehtud muudatused. Nii EhS v.r § 23 lg 81 ja § 28 lg 1 p 10 kui ka kehtiv EhS § 46 lg 1 p 2 sätestavad, et uue ehitusloa taotlemise ja ehitusloa kehtetuks tunnistamise aluseks on olulised muudatused ehitusprojektis. Vastasel juhul uut ehitusluba taotlema ei pea (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 16.12.2014 otsuse nr 3-3-154-14 p 10). Praegusel juhul ei ole tegemist oluliste muudatustega, millega kaasneksid viidatud sätetes nimetatud tagajärjed. Ringkonnakohus selgitas otsuse II osas, et ehitusprojektis tehtud muudatused iseseisvalt kaebaja õigusi ei riku. Sellises olukorras ei ole ehitusloa tühistamine põhjendatud. Samuti on Riigikohtu halduskolleegium 14.05.2002 otsuse nr 3-3-1-25-02 p-s 24 selgitanud, et õigusi rikkuva ja õigusvastase haldusakti võib menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt jätta tühistamata juhul, kui pärast haldusakti tühistamist tuleks samasisuline akt igal juhul uuesti välja anda. Seetõttu ei ole asjakohased kaebaja etteheited, et sadevee juhtimissüsteemis muudatuste tegemisega on tõendatud ehituslubade õigusvastasus.
36.Riigikohtu halduskolleegium on selgitanud, et kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele, sh müra puudutavatele nõuetele ja keelule, et ehitis ei või seada ohtu inimese elu ja tervist (Riigikohtu halduskolleegiumi 11.10.2016 otsuse nr 3-3-1-15-16 p 31).
37.Kasutuslubade tühistamine ei ole põhjendatud. Kasutuslubade tühistamise aluseks saab olla üksnes asjaolu, et ehitusload on õigusvastased, kuna need ei vasta TP-s sätestatud koormusindeksi nõudele ning kaebajat ei kaasatud nõuetekohaselt haldusmenetlusse. Kasutuslubade tühistamine kahjustaks ebaproportsionaalselt kolmandate isikute, st hoonete nr 1 ja 2 elanike õigusi, sest kasutuslubade tühistamise tagajärjel jääksid nende hoonete elanikud ilma oma kinnisasja olulise osa – eluruumi – kasutamise võimalusest, mis kujutaks endast isikute väga intensiivset põhiõiguste riivet. Isegi kui kasutuslubade tühistamise järel viiks vastustaja läbi uue planeerimismenetluse, millega muudetaks TP-d maksimaalse ridaelamubokside arvu osas ja kaasaks kaebaja ja teised naaberkinnistute omanikud menetlusse, mille tulemusel seadustataks juba valminud ehitised, tooks vaidluse all olevate kasutuslubade tühistamine kaasa kolmandatele isikutele keelu nende eluruume kasutada ja seeläbi kodust kuni järgnevate haldusmenetluste läbiviimiseni ilmajäämine. Arvestades, et kaebaja õiguste rikkumine ei ole märkimisväärne – ehitised paiknevad alal, kuhu ehitamine on võimalik, kõik kolmandate isikute hooned paiknevad hoonestusalas ning piirkonnas on arvukalt ka teisi elanikke, mistõttu ei ole ridaelamubokside arvu õigusvastasest suurenemisest tingitud mõju väga selgesti tuntav; sadeveed kaebaja kinnistule ei valgu, päikesevalguse vähenemine on proportsionaalne ja kaebajal puudub kaitstav õigus nõuda ehitamisele eelnenud vaate säilimist –, ei ole kasutuslubade tühistamine põhjendatud.
38.Kasutuslubade tühistamiseks ei anna alust asjaolu, et vastustaja ei ole vormistanud haldusakti kasutuslubade andmiseks. Kaebaja poolt viidatud Riigikohtu halduskolleegiumi 09.05.2008 määruse nr 3-3-1-22-08 p 10 on asjakohane juhul, kui lisaks kasutuslubadele antakse ka haldusakt. Vastustaja on selgitanud, milline on kasutuslubade väljastamise kord Viimsi vallas. Nõuet kasutusloa andmiseks kirjalikus vormis, mis sisaldaks haldusakti põhjendusi, ei tulene ka kehtivast ehitusseadustikust. Kasutuslubade menetluses kontrollib kohalik omavalitsus valminud ehitise vastavust ehitusprojekti nõuetele. Selgesõnalise haldusakti vormistamata jätmine kohalikult omavalitsuselt seda kohustust ära ei võta. Kui ehitis, millele taotletakse kasutusluba, vastab ehitusprojekti nõuetele, ei saa kasutusloa väljastamine rikkuda täiendavalt ehitusloale naabrite õigusi. Soodustavat haldusakti ei pea põhjendama.
16(19)
3-15-873
39.Ehituslubade õigusvastasuse tuvastamise nõude põhjendatud huvina on kaebaja välja toonud hilisema kahju hüvitamise nõude esitamise seonduvalt kinnistu väärtuse vähenemisega (ERI Kinnisvara OÜ hinnang kaebaja kinnistu väärtuse langusele (tl 120–126, kd III)). Kahju hüvitamise nõuet ei ole põhjust pidada ilmselgelt perspektiivituks, kuigi sellise nõude eduväljavaated on vähesed, arvestades, et kaebaja õiguste rikkumise ja kahju tekkimise vaheline põhjuslik seos ei ole selge – kui kaebaja oleks ära kuulatud, võinuks ehitusprojekti lahendus kahjustada kaebaja huve ka samasugusel määral nagu praegu, sest hooned nr 1 ja 2 võinuks ka sel juhul paikneda samas kohas ning ridaelamubokside arvu võinuks piirata ka hoone nr 3 arvel. Sellisel juhul oleks negatiivne mõju kaebaja kinnistu väärtusele samaväärne.
40.Kasutuslubade õigusvastasuse tuvastamine – see eeldaks HKMS § 41 lg 1 ls 2 kohaselt kaebuses täiendava nõude esitamist ja kaebajale kaebuse täiendamiseks võimaluse andmist – ei ole vajalik, sest ringkonnakohus tuvastab juba ehituslubade õigusvastasuse. See annab kaebajale aluse nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist.
41.Seega kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele ehituslubade nr 1412219/03953 (hoone nr 1) ja nr 1412219/04010 (hoone nr 2) õigusvastaseks tunnistamise nõude osas. Ringkonnakohus tühistab halduskohtu 30.05.2015 otsuse osas, mis puudutab ehituslube nr 1412219/04010 ja 1412219/03953, ning tunnistab õigusvastaseks ehitusload nr 1412219/04010 ja 1412219/03953 ja Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 osas, mis puudutab nimetatud ehituslube. Muus osas jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
42.Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 108 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kaebaja poolt esitatud viiest nõudest rahuldab ringkonnakohus kaks, ent arvesse tuleb võtta, et kaebaja eesmärk vabaneda naaberkinnistule rajatavatest ehitistest ei täitu. Kaebuse saab lugeda rahuldatuks umbes ühe kolmandiku ulatuses. Menetluskulud, mis seonduvad esialgse õiguskaitse taotluse koostamisega ja sellega seonduvate määruskaebuste menetlemisega, jäävad täielikult kaebaja kanda, sest esitatud taotlus jäi lõppastmes rahuldamata (v.a esialgse õiguskaitse kohaldamine 30 päevaks). Kuna arvetest ei ole võimalik selgelt järeldada, milline osa esindajatasust seondub esialgse õiguskaitse menetlusega, hindab ringkonnakohus, et see on ca 13% esindajatasust. Seega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista esindajatasu 20% ulatuses mõistlikest ja vajalikest esindajatasudest ja ülejäänud menetluskulud ühe kolmandiku ulatuses.
43.Halduskohtus taotles kaebaja menetluskulude väljamõistmist vastustajalt summas 16 979,40 eurot, sh riigilõiv 30 eurot (sh 15 eurot kaebuselt ja 15 eurot esialgse õiguskaitse taotluselt), dokumentaalsete tõendite saamise kulud 663 eurot ja esindajatasu summas 16 286,40 eurot. Kulude kandmine on tõendatud.
44.Apellatsioonimenetluses taotles kaebaja menetluskulude väljamõistmist vastustajalt summas 16 398,60 eurot, sh dokumentaalsete tõendite saamise kulud 816 eurot, 15 eurot riigilõiv ja 15 567,60 eurot esindajatasu. Kaebaja on tõendanud riigilõivu tasumist summas 30 eurot (sh 15 eurot apellatsioonkaebuselt ja 15 eurot esialgse õiguskaitse taotluselt), esindajatasu kandmist summas 15 537,60 eurot (advokaadibüroo arvetes sisaldub riigilõiv summas 30 eurot) ning dokumentaalsete tõendite saamise kulude kandmist.
45.Ringkonnakohus möönab, et halduskohus on menetlusosalistele esitanud mitmeid kohtunõudeid, millele ka kaebajal on tulnud vastata. Siiski nähtub toimiku materjalidest, et kaebaja on menetluse kestel jäänud samade seisukohtade ja väidete juurde ning korranud neid läbivalt esitatud menetlusdokumentides. Üksnes esitatud menetlusdokumentide arv 17(19)
3-15-873 menetluskulude täies mahus väljamõistmist ei põhjenda. EL on kohtumenetluses esindanud kaks vandeadvokaadist volitatud esindajat. Haldusasi ei ole keskmisest sedavõrd palju keerukam, et õigustada esindajatasu väljamõistmist sellises ulatuses. Ringkonnakohtule ei nähtu, et kaebaja seisukohtade esitamine oleks eeldanud kohtupraktika või õigusalaste materjalide tavapärasest suuremat analüüsi. Seetõttu ei ole õigustatud esindajate kulude väljamõistmine taotletud mahus.
46.Nii apellatsiooni- kui ka määruskaebemenetluses on kaebaja peaasjalikult korranud juba halduskohtus esitatud argumente. Ainuüksi seetõttu ei ole täies mahus menetluskulude väljamõistmine põhjendatud. Küll aga võtab ringkonnakohus arvesse seda, et määruskaebemenetluse raames on läbitud Riigikohtu menetlus ning haldusasja toimiku materjalide hulk on mahukas, sisaldades seejuures haldusmenetluse toimiku materjale. Samuti vaadati EL apellatsioonkaebus ringkonnakohtus läbi istungimenetluses.
47.Kaebaja kõigist menetluskuludest tuleb riigilõiv välja mõista 15 euro ulatuses, dokumentaalsete tõendite saamise kulud 493 euro ulatuses ja esindajatasu kokku 2500 euro ulatuses (põhjendatud ja vajalikud on esindajatasud kahe kohtuastme peale kokku 12 500 euro ulatuses), seega 3008 eurot.
48.Halduskohtus taotles OÜ Bongusto kaebajalt menetluskulude väljamõistmist summas 7695 eurot (esindajatasu); kulude kandmine on tõendatud. Kolmandad isikud taotlesid apellatsioonimenetluses kaebajalt menetluskulude väljamõistmist summas 4515 eurot (esindajatasu), mille kandmine on tõendatud. Esindajatasu ei ole kantud suuruses täies ulatuses põhjendatud ja vajalik. Arvestada tuleb, et ka kolmandate isikute seisukohad ei ole apellatsioonimenetluses muutunud ning kahe esindaja osalemist ei saa pidada põhjendatuks. Halduskohtus kantud menetluskuludest tuleb pidada vajalikeks ja põhjendatuteks 5000 eurot ja sellest 80%, st 4000 eurot, kaebajalt välja mõista. Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulust on põhjendatud ja vajalik esindajatasu 4000 eurot, millest tuleb välja mõista 3200 eurot. Viimati nimetatud summa paluvad kolmandad isikud kanda Advokaadibüroo TRINITI OÜ pangakontole.
49.Muus osas jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Oliver Kask
(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa
(allkirjastatud digitaalselt) Kaire Pikamäe
Tühistatud osaliselt Riigikohtu 04.12.2017 otsusega
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2017. a otsus Viimsi Vallavalitsuse
27.novembri 2014. a ehitusloa nr 1412219/04011, 26. aprilli 2016. a kasutusloa nr 1612371/00544 ja 28. aprilli 2016. a kasutusloa nr 1612371/00595 ning menetluskulude osas.
18(19)
3-15-873
3.Tunnistada Viimsi Vallavalitsuse 26. aprilli 2016. a kasutusluba nr 1612371/00544 ja
28.aprilli 2016. a kasutusluba nr 1612371/00595 õigusvastaseks. Muus osas jätta kaebus nende lubade peale rahuldamata.
4.Saata asi Viimsi Vallavalitsuse 27. novembri 2014. a ehitusloa nr 1412219/04011 osas Tallinna Ringkonnakohtule uueks arutamiseks.
5.Lubada kaebajal kaebust muuta, täiendades kaebust Viimsi Vallavalitsuse 20. juuni 2017. a kasutusloa nr 1712371/08535 tühistamise nõudega. Saata asi selle nõude lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
6.Tagastada kautsjon.
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.