Tartu Ringkonnakohus Andra Pärsimägi, Tanel Saar ja Einar Vene 27. juuli 2016, Tartu
Haldusasi
K.K. , AS OG Elektra ja S.A. kaebus Väike-Maarja Vallavolikogu 31. märtsi 2016. a otsuse nr 21 tühistamiseks Tartu Halduskohtu 9. juuni 2016. a määrus Väike-Maarja valla määruskaebus Kirjalik menetlus Kaebaja K.K. , AS OG Elektra ja S.A. Esindaja v.-adv Küllike Namm Vastustaja Väike-Maarja vald Kolmas isik Järva Tarbijate Ühistu
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Asja läbivaatamine Menetlusosalised
3-16-859
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Väike-Maarja valla määruskaebus.
2.Tühistada Tartu Halduskohtu 9. juuni 2016. a määruse resolutsiooni p 6 ja jätta K.K. , AS OG Elektra ja S.A. esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus on lõplik (HKMS § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Väike-Maarja vallavolikogu kehtestas 31. märtsi 2016. a otsusega nr 21 Väike-Maarja alevikus Pikk tn 12, Pikk tn 8, Pikk tn 10, Ravi tn 1, Ravi tn 1b katastriüksuste ja osaliselt 22 Rakvere–Väike-Maarja–Vägeva tee katastriüksuste maa-ala detailplaneeringu, peamise eesmärgiga rajada kaubanduskeskus Pikk tn 12 katastriüksusele.
2.K.K. , AS OG Elektra ja S.A. esitasid Tartu Halduskohtule kaebuse eelnevalt nimetatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamiseks. Lisaks esitasid kaebajad esialgse õiguskaitse taotluse, milles soovisid nimetatud otsuse kehtivuse peatamist, kuna Väike-Maarja vald saaks detailplaneeringu kehtestamise otsusele tuginedes hakata välja andma uusi haldusakte, näiteks ehituslube, mistõttu saaksid kaebajate õigused kahjustatud.
3.Tartu Halduskohtu 9. juuni 2016. a määruse resolutsiooni p-ga 6 peatati Väike-Maarja vallavolikogu 31. märtsi 2016. a otsuse nr 21 kehtivus kuni kohtulahendi jõustumiseni. Määruse põhjendustes nõustus halduskohus kaebajate seisukohaga ning nentis esialgse õiguskaitse
kohaldamise vajadust. Kaebajad märkisid, et kui vastustaja saab asuda detailplaneeringu alusel uusi haldusakte väljastama, saaksid kaebajate õigused isegi kaebuse rahuldamise korral rikutud. Kaebajad leidsid, et iga enne mistahes ehitamise alustamise lubamist peab olema selge, kas otsus, millega ehitustegevus saab võimalikuks, s.o mille alusel väljastatakse ehitusluba, on õiguspärane või mitte, kuivõrd ehitamisega luuakse pöördumatud tagajärjed. Halduskohus sedastas, et olukorras, kus haldusakti kehtivus on peatatud, ei ole vastustajal võimalik mistahes ehitamist käsitlevat haldusakti, sh ehitusloa, tee-ehitusloa, kirjaliku nõusoleku, kasutusloa andmine. Taotletava esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine ei ole huvitatud isiku ehk arendaja jaoks piirav. Kõigi kaebajate kinnistud piirnevad planeeringualaga; K.K. ja S.A. kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, selle tulemusena seatakse ohtu hoonete tuleohutus, sest juurdepääsu ei ole tagatud päästeautodele, mis seab ohtu ka hoonete säilimise; detailplaneeringuga muutub loomulik valgus, mis vähendab ka Pikk tn 14 asuval kinnistul olevate rendipindade väärtust. Ühtlasi ei tohi alahinnata naabrusõigusi.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Väike-Maarja vald esitas määruskaebuse, milles palub Tartu Halduskohtu 9. juuni 2016. a määruse resolutsiooni p 6 tühistada ning esialgset õiguskaitset mitte kohaldada. Määruskaebuse põhjendused:
4.1.Halduskohus on esialgset õiguskaitset kohaldades jätnud analüüsimata vastustaja väited. Määrusest ei nähtu, et halduskohus oleks kaalunud lisaks kaebajate huvile ka avalikku huvi ja õiguskaitse kohaldamise tagajärgi vastustajale ja kolmandatele isikutele. Pikk tn 12 kinnistule ettenähtud kaubanduskeskuse ehitus, Pikk tn 8 kinnistule esmatasandi tervisekeskuse rajamiseks hoone laiendamine ja Ravi tn 1 kinnistul juurdeehituse lahendus lifti jaoks on kooskõlas avalike huvide ning detailplaneeringust huvitatud isikute huvidega. Lisaks käsitleb detailplaneering muuhulgas Pikk tn 10 kinnistu sihtotstarbe muutmist elamumaast ärimaaks, tänavavalgustuse rajamist Pikk tn 12, Pikk tn 10 ja Pikk tn 8 kinnistutele, liikluskorralduse, jalgteede, parklate, tehnovõrkude, Ravi tänava poolse täiendava juurdesõidutee jms rajamise küsimusi. Detailplaneeringu kehtestamata jätmine võib rikkuda kolmanda isiku ettevõtlusvabadust ja omandi põhiõigust. Esialgse õiguskaitse kohaldamine toob kaasa VäikeMaarja aleviku keskuses asuval planeeringualal olemasoleva korrastamata olukorra säilimise, vallale kuuluvate hoonete ümberehitamise peatamise määramata ajaks ja detailplaneeringuga ettenähtud uue kaubanduskeskuse rajamise, mille järele on Väike-Maarjas suur vajadus, peatamise.
4.2.Halduskohus on menetlusse jätnud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 20 lg 1 kohaselt kaasamata Pikk tn 10 omaniku, kuigi detailplaneeringuga on ette nähtud selle kinnistu sihtotstarbe muutmine.
4.3.Arendaja on Pikk tn 12 kinnistu arendamisse investeerinud juba praegu 100 600 eurot. Arendaja jaoks tooks õiguskaitse rakendamine kaasa muuhulgas pikalt ette kavandatud ja suuremahulise investeeringu peatamise.
4.4.Kaebajad ei ole esitanud põhjendusi, millised pöördumatud või raskesti kõrvaldatavad tagajärjed tooks kaasa esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine.
4.5.Vastustaja hinnangul tingib esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise ka see, et detailplaneeringu menetlus on juba ühe kontrolli läbinud. Nimelt leidis Lääne-Viru maavanem
9.märtsi 2016. a kirjas nr 12-2/15-1783-5, et planeeringu menetlemisel puuduvad menetlusvead.
4.6.Pikk tn 12 ei ole kunagi kasutatud juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele Pikk tn 14a ja Pikk tn 14b kinnistute omanike poolt. Detailplaneeringus juurdepääsu tagamine tähendaks detailplaneeringu olulist muutmist ja kolmanda isiku õiguste ebaproportsionaalset kitsendamist. Kui kolmas isik ostis Pikk tn 12 kinnistu, oli see hoonestatud ning kinnistusraamatust ei nähtunud seda koormavaid kitsendusi. Kolmanda isiku eesmärk on
kinnistule uue kaubanduskeskuse rajamine. Kaebajad võiksid kinnistutele saamiseks kasutada seniseid juurdepääsuteid. Ka Riigikohus on öelnud, et detailplaneering ei asenda poolte asjavõi võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendid nr 3-2-1-48-10 ja nr 3-2-1-5-06, p 22).
4.7.Pikk tn 14 kinnistu ärihoonele on tagatud piisav päikesevalgus. Pikk tn 14a ja 14b kinnistutel ei ole aga Pikk tn 12 kinnistu poole üldse aknaid.
4.8.Ehitustööde käigus on tagatud ehitustehnika ja –materjaliveod olemasolevate mahasõitude kaudu.
5.Kaebajate vastuses määruskaebusele leitakse, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Halduskohtu määrus, millega kohaldati esialgset õiguskaitset, muutmata. Vastuse kohaselt:
5.1.Kaebajad leiavad, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel on oht, et kaebuse rahuldamisel on nende õiguste kaitse muutunud võimatuks. Detailplaneeringu kehtestamisel on jäetud arvestamata piirinaabrite huvid ja õigused. Ei ole arvestatud õigusega saada juurdepääs avalikule teele planeeringuala kaudu. Tähelepanuta on jäetud asjaolu, kuidas saab päästetehnika kaebajatele kuuluvatele kinnistutele. Detailplaneeringu lahendusega ei ole K.K. le ning S.A. le kuuluvatele kinnistutele tagatud piisavat loomulikku valgust.
5.2.Detailplaneering on toimunud kolmanda isiku ärihuvides, mitte avalikes huvides.
5.3.Kolmas isik ei ole pidanud vajalikuks oma õigusi kaitsta ja esialgse õiguskaitse kohaldamist vaidlustada.
5.4.Pikk tn 10 omaniku menetlusse kaasamata jätmine kolmanda isikuna ei too kaasa määruse tühistamist.
6.Järva Tarbijate Ühistu vastuses määruskaebusele leitakse, et määruskaebus tuleb rahuldada. Kolmas isik leiab, et esialgse õiguskaitse kohaldamine on põhjendamatu ja kahjustab oluliselt Järva Tarbijate Ühistu ärihuvi kinnistu aadressiga Pikk tn 12 arendamisel. Kinnistu arendamine ei riku sellega piirnevate kinnistute omanike huve.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Määruskaebus tuleb rahuldada.
8.Tartu Ringkonnakohus nõustub vastustaja väitega, et halduskohtu määrusest ei nähtu sisuliselt põhjendusi, miks esialgset õiguskaitset kohaldati. Sisuliselt on halduskohus vaid refereerinud kaebajate seisukohti, ise sealjuures esialgse õiguskaitse kohaldamise eeldusi põhjalikult analüüsimata.
9.Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks on esmalt vaja tuvastada, kas esialgse õiguskaitse rakendamiseks esineb vajadus (HKMS § 249 lg 1). Ringkonnakohus leiab, et kaebajate toodud põhjused esialgse õiguskaitse rakendamiseks ei tingi nimetatud taotluse rahuldamist. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisega peavad kaebajatele kaasnema pöördumatud tagajärjed. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kaebajad selliseid tagajärgi välja toonud. Soov kontrollida detailplaneeringu kehtestamise õiguspärasust enne seda, kui alustatakse edasise tegevusega detailplaneeringu alal, ei ole piisav alus kaebajate taotluse rahuldamiseks. Lisaks ei anna taotluse rahuldamiseks alust ka kaebajate soov kindlustada enda kinnistutele juurdepääs üle Pikk tn 12 kinnistu, ohtu seatud tuleohutuse tagamine, loomuliku valguse vähenemine kaebajatele kuuluvatel kruntidel ja rendipindade väärtuse vähenemine. Siinkohal tuleb märkida, et kuna tegemist on tiheasustusalaga, ei saa kaebajad eeldada, et nende naaberkinnistutel ei toimu mingisugust ehitus- ega arendustegevust.
10.Vastustaja on korduvalt juhtinud tähelepanu sellele, et kaebajad ei ole senini kasutanud Pikk tn 12 maa-ala oma kinnistutele juurdepääsuks. Juba detailplaneeringu kehtestamise otsuses kinnitas vastustaja, et „[...] Pikk tn 14a maa-alale pääseb üle avaliku parkla (Pikk tn 16a) ja üle Pikk tn 14 maa-ala, Pikk tn 14b maa-alale pääseb Väike-Maarja–Simuna teelt üle Simuna mnt 6a katastriüksuse maa-ala mööda olemasolevat teed ja asfaltkattega ala. Simuna mnt 6a (omanik AS OG Elektra) kinnistule on koostatud detailplaneering (kehtestatud 22. novembril 2006), mille alusel ei ole kavas Pikk tn 14b asuva katastriüksusega piirneva ala olulist muudatust ja asfalteeritud ala on kavandatud ulatuma Pikk tn 14b asuva katastriüksuse piirini ning lisaks on kavandatud määrata Pikk tn 14b katastriüksusega piirnevast alast katastriüksuse poolne osa servituudialaks juurdepääsu tagamiseks Väike-Maarja–Simuna teelt.“ (vt detailplaneeringu kehtestamise otsuse lk 3 ja 4; tl 9 ja 9p). Ka asja materjali juures olevatel kaartidelt on näha, et praegusel hetkel on kinnistu omanikele tagatud juurdepääs neile kuuluvatele kinnistutele (vt tl 34–36). Sellises olukorras ei saa väita, et juurdepääsutee avalikult kasutatavalt teelt oleks kaebajatele hädavajalik, kuna praeguses olukorras on tagatud juurdepääs üle teiste kinnisasjade kaebajate maa-aladele. Seda seisukohta ei väära ka tõsiasi, et kaebajate sõnutsi ei ole ühtegi kitsendust Pikk tn 14a ja 14b kinnistute kasuks kolmandate isikute kinnistutele kinnistusraamatusse kantud. Kaebajad ei ole esitanud vastuväidet, et neil puuduks hetkel juurdepääs enda kinnistutele, mistõttu ei ole vajadust lahendada juurdepääsu kinnistutele üle Pikk tn 12 kinnistu, mida ei ole senini kasutatud juurdepääsuks nimetatud kinnistutele. Asjaolu, et Pikk tn 12 kinnistu on hetkel hoonestamata, ei ole piisav põhjus nõudmaks juurdepääsu küsimuse lahendamist detailplaneeringus. Lisaks ei ole detailplaneering ilmtingimata ainus võimalus juurdepääsu lahendamiseks. Detailplaneering ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus (vt Riigikohtu 22. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-06, p 22). Ringkonnakohus märgib, et antud hetkel on põhjendatud järeldada, et kaebajad näevad hetkel lihtsat võimalust, kuidas saavutada enda kinnistutele juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle kinnistu, mida ei ole selleks otstarbeks kasutatud. Asjas ei nähtu, et kaebajad oleks enne detailplaneeringu algatamist soovinud kasutada või kasutanud Pikk tn 12 juurdepääsuna enda kinnistutele avalikult kasutatavalt teelt. Nagu eelnevalt märgitud, et ole detailplaneeringu menetlus ainus võimalus kindlaks määrata juurdepääsud ja lahendada servituutide küsimus, vaid seda on võimalik teha ka tsiviilõiguslike vahendite abil. Kuna kaebajad ei ole näidanud ega kinnitanud, et olemasolev juurdepääs oleks kadumas või ei tagaks piisavalt hästi juurdepääsu kaebajatele kuuluvatele kinnistutele, ei ole põhjendatud arvata, et ka päästetehnikaga ei oleks hetkeolukorras tagatud juurdepääs kaebajate kinnistutele.
11.Seoses tuleohutusega märgib ringkonnakohus, et tulenevalt majandus- ja taristuministri 2. juuni 2015. a määrusest nr 54 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg-st 2 tuleb juhul kui ehitistevahelise kuja laius jääb alla 8 m, tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Analoogne säte sisaldus ka kuni eelnevalt nimetatud määruse jõustumiseni kehtinud Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri 2004. a määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg-s 2. Vaidlustatud otsuses on märgitud, et kuna kavandatava kaupluse kaugus Pikk tn 14 katastriüksusel paiknevast hoonest on vähimas kohas 4 m ja Pikk tn 14b katastriüksusel asuvast hoonest 4,5 m, on seatud tingimus kavandada põhjapoolne kauplusehoone sein tulemüürina. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul tuleb seda meedet pidada sobivaks ning hetkel ei ole alust väita, et kavandatav kauplusehoone võiks seada kaebajatele kuuluvad hooned ohtu. Vastupidisele seisukohale jõudmist ei kinnita ka see, et näiteks Pikk tn 14 hoone on puidust, Pikk tn 14a kivist ja puidust ning Pikk tn 14b hoone kivist. Isegi kui hoonete ehitamisel on kasutatud puitu, peaks kavandatav tulemüür ja muud ehitustehnilised lahendused ära hoidma võimaliku ohu kõrvalhoonetele.
12.Detailplaneeringu seletuskirja lk 6 (arvutivõrgus kättesaadav: http://www.vmaarja.ee/systematic/files.php?id=5022) kohaselt on kavandatava hoone põhimahu kõrgus 7 m ning hoone kõrgema osa kõrgus kuni 11 m maapinnast. Detailplaneeringu kehtestamise otsuses on viidatud insolatsioonijoonistele ning märgitud, et Pikk tn 14 hoone akendele on tagatud aprillist septembrini rohkem kui 3 tunni jooksul päevas pidev päikesevalgus, mis vastab detailplaneeringu seletuskirjas nimetatud Eesti Vabariigi standardile: EVS 894:2008-A/2:2015 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ (detailplaneeringu kehtestamise otsuse lk 5; tl 10). Tartu Ringkonnakohtul ei ole menetluse praeguses faasis alust kahelda tehtud mõõdistustes. Kaebajad ei ole hetkel suutnud veenvalt ära näidata, et päikesevalguse hulk oleks alla 3 tunni. Lisaks on kinnistusraamatu andmetel tegemist ärimaaga (Pikk tn 14, Pikk tn 14a ja Pikk tn 14b), mistõttu ei ole ärimaal asuvate hoonete puhul, mida eelduslikult kasutatakse äritegevuses, niivõrd oluline, et pideva päikesevalguse hulk peaks olema märkimisväärselt suurem kui 3 tundi. Täiendavalt tuleb nõustuda vastustajaga, et mõõdistused on teostatud seoses Pikk tn 14 hoonega, kuna Pikk tn 14a ja Pikk tn 14b kinnistutel ei ole aknaid Pikk tn 12 kinnistu poole. Seda tõendab ka pildimaterjal, mille vastustaja on lisanud kaebusele esitatud vastuse juurde (vt vastuse lisad nr 10–14). Sellises olukorras on alusetu väita, et rikutaks insolatsiooniperioodile seatud nõudeid.
13.Kuna ringkonnakohtu hinnangul puudub kaebajatel vajadus esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamiseks, ei ole ringkonnakohtul vaja hinnata kaebuse eduväljavaateid ega kaaluda erinevate osapoolte huve. Sellest tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebus lahendades käsitlemata väited, mis puudutavad eelnevalt nimetatud aspekte. Ringkonnakohus lisab, et mis puudutab Pikk tn 10 kinnistu omaniku menetlusse kaasamist, on selleks vajadusel võimalus säilinud haldusasja põhimenetluse raames, mis jätkub halduskohtus. Ühtlasi saab halduskohtumenetluses võtta seisukohad ka toimunud detailplaneeringu menetluse õiguspärasuse osas. Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel ei tuvastanud ringkonnakohus talle praegusel ajamomendil teadaolevaid asjaolusid arvesse võttes, et menetluses oleks tehtud väga raskeid eksimusi. Detailplaneeringu menetluses oli erinevatel osapooltel võimalik oma seisukohti esitada, seega oli ärakuulamine vähemalt miinimummahus tagatud. Samas tuleb neid asjaolusid põhjalikult hinnata järgnevas kohtumenetluses.
14.Tulenevalt eelnevalt esitatud seisukohtades rahuldab Tartu Ringkonnakohus Väike-Maarja valla määruskaebuse ning tühistab Tartu Halduskohtu 9. juuni 2016. a määruse resolutsiooni p 6 ning jätab kaebajate taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks rahuldamata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Tanel Saar
/allkirjastatud digitaalselt/ Einar Vene
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.