Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Andreas Veeret ja advokaat Veronika Selge, kostjad XXXX ja XXXX, kostjate esindaja RÕA korras advokaat Henn Koduvere
Juures viibis
sekretär Triin Matteus
Resolutsioon
1.Rahuldada XXXX hagi XXXX ja XXXX vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.
2.Mõista XXXX ja XXXX valdusest XXXX kasuks välja Tallinnas XXXXasuv korteriomand ning kohustada XXXX ja XXXX andma Tallinnas XXXXasuva korteriomandi valdus üle XXXX.
5.Mõista kostjatelt võrdsetes osades hageja kasuks välja menetluskulud 2328,75 eurot (kaks tuhat kolmsada kakskümmend kaheksa eurot ja 75 senti) ja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni. Edasikaebamise kord
6.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja on Tallinnas XXXX asuva korteriomandi omanik. Hageja omandas korteriomandi 23.04.2014 sõlmitud lepingu alusel ning korteriomandi eelmine omanik XXXXomandas vaidlusalusele korteriomandile vastava korteri mõttelise osana ostu-müügilepingu alusel juba 2001.aastal. Korter kinnistati korteriomandina 14.02.2013.
2.Hagejal puudub korteriomandi otsene valdus ja see on kostjate otseses valduses. Kostjad valdavad korteriomandit õigusliku aluseta, mis tähendab, et hagejal puudub kostjatega lepinguline suhe, mis oleks alus korteriomandi kasutamisele. Kostjad ei ole maksnud hagejale tasu korteriomandi kasutamise eest. Ka korteriomandi kasutamisega seotud makseid on kostjad tasunud maja haldavale ühistule kas väga kaootiliselt või üldse mitte.
3.Korteriomandi erastamise ja tehingutega seotud küsimused ei ole käesolevas menetluses vaidluse all. Kostjad väidavad, et hoone omanik peaks olema Eesti Vabariik. Käesolevas tsiviilasjas ei ole vaidluse all korteriomandi (või kogu hoone) aastatetaguse erastamise ja tehingutega seotud asjaolud. Kostjad ei ole esitanud ühtegi jõustunud kohtuotsust, mis näitaks, et need tehingud oleksid tunnistatud kehtetuks või muul moel nende väiteid tõendaks.
4.Kostjad on esitanud eksitava tõendi vaidlusaluse korteriomandi paiknemise kohta ja valesti mõistnud vaidlusaluse korteriomandi kinnistamise lepingu sisu. Kostjad on oma vastuses väitnud, et kinnistusraamatus olevate andmete põhjal ei ole võimalik tuvastada, kus asub vaidlusalune korter. Selle tõendamiseks on nad esitanud vananenud plaani, mis ei ole enam kehtiv. Lõpliku reaalosadeks jagamise tulemusena tekkis ka vaidlusalune korteriomand nr 29, mis vastab ka kinnistusjaoskonnale edastatud kinnitatud plaanidele ning tegelikule paiknemisele ja suurusele.
5.Hageja palub rahuldada hagi ja mõista Tallinnas XXXX asuv korteriomand välja kostjate ebaseaduslikust valdusest ning kohustada kostjaid andma korteriomand üle hageja otsesesse valdusesse.
Kostjate vastuväited
6.Kostjad vaidlevad esitatud nõudele vastu. Kostjad leiavad, et kõik XXXX Tallinn hoonega seotud tehingud alates 1991. aastast on tühised. Kinnistusraamatust ei nähtu hageja omandiõigust kostjate elukohaks olevale korterile ega ole võimalik kindlaks teha, kus asub hagejale väidetavalt kuuluv korter asukohaga XXXX
7.Kinnistusraamatu registriosa väljavõttel on märgitud, et tegemist on korteriomandiga, mille reaalosa on „eluruum nr 29, mille üldpind on 31,40 m2 ja mille tähistus plaanil on 29-1 kuni 29-3“. Hageja ei ole hagile lisanud plaani, millele kinnistusraamatu registriosa väljavõttel on viidatud. Seega on hagi ebaselge ja tõendamata, kuna ei määratle, millise korteri valdust hageja enesele nõuab.
8.Kuna antud hoone ja/või kinnistu ja/või korteriomandite võõrandamislepingutes olnud müüjad ei ole olnud hoone omanikud, on need lepingud tühised ja lepingutes osalenud ostjad omandiõigust ei saanud ning vastavad kanded registrites on ebaõiged. Kohus võib menetluses ka omal algatusel ilma vastava vastuväiteta tuvastada tehingu tühisuse, sest kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta. Hageja poolt esitatavad plaanid ei tõenda kuidagi hageja omandiõigust vaidlusalusele korterile. Tallinna Linnaplaneerimise ameti poolt plaanide kinnitamine ja/või nende plaanide esitamine kinnistusjaoskonnale ei tekita omandiõigust.
9.Hageja poolt viidatud lepingu punktis 3 esitatud teksti kohaselt jagatakse kinnistu korteriomanditeks, kuid ei ole plaaniliselt fikseeritud, milline osa kellele kuulub. Nimetatud punktis 3 ei viidata ühelegi plaanile või skeemile vmt, mille kohaselt oleks korteriomandite reaalosad piiritletud ja asukohta võimalik kindlaks teha. Lepingus ei ole viidatud ka Ehitusregistris olevatele andmetele ning Ehitusregistri andmed ei ole automaatselt lepingu lisad. Järelikult ei oma antud lepingu punkt 3 õiguslikku tähendust ning on alusetu hageja väide, et antud lepinguga kinnistati korterid kui vallasasjad korteriomanditena vastavalt Riiklikus Ehitisregistris toodud andmetele. Kuna korteriomandite reaalosasid ei ole määratletud, siis ei toimunud ka korteriomandite kinnistamist ja sellekohased kanded on ebaõiged ja tühised.
10.Lepingu punkti 5.2 sõnastus küll sisaldab tekstiosa „muuta Kaasomanike omandis olevate Tallinnas XXXX asuvate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade suurusi ning paiknemist“, kuid ei ole lisatud ühtegi plaani ega viidatud ühelegi plaanile. Fakt, et hageja või notar on kinnistusosakonnale esitanud mingisuguseid plaane, ei muuda neid plaane antud lepingu osaks ega ole aluseks omandiõiguse tekkimisele ega korteriomanike tekkimisele või reaalosade suurusele või paiknemisele või nende muutumisele.
11.Järelikult ei oma lepingu punkt 5 õiguslikku tähendust ning on alusetu hageja väide, et aadressil XXXXTallinn on olemas korteriomand nr 29 või et hageja on selle korteriomandi omanik või et hagejal on õigus nõuda kostjate väljakolimist kostjate elukohast.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
12.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostjate vastuse, menetluse kestel asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
13.Hageja on esitanud kostjate vastu nõude Tallinnas XXXX asuva korteri valduse üleandmiseks. Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu põhjendusel, et hageja ei ole kõnealuse korteriomandi omanik, samuti ei ole korteriomandi täpne asukoht kindlaks määratud.
14.Hageja nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult.
15.Antud juhul on hageja kinnistusraamatu väljavõttega tõendanud, et korteriomand asukohaga Tallinn XXXX on kinnistusraamatus kantud kostja nimele (kd I lk 7-8). Kostjad on asunud seisukohale, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kuna tehingud, mis on viinud hageja kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna kandmiseni, on tühised. Kostjad on seisukohal, et tegelikkuses peaks korteriomand kuuluma Eesti Vabariigile.
16.Kohus on seisukohal, et kostjatel ei ole õigust nõuda, et kohus asuks käesolevas menetluses tuvastama Tallinnas XXXX asuva kinnistuga seotud omandiõiguse üleminekut puudutatavate tehingute tühisust. Kohus selgitab, et kohtul esineks alus asuda analüüsima hageja omandiõiguse õiguspärasust juhul, kui kostjad väidaksid, et tegelikkuses kuulub korteriomand neile. Seda kostjad teinud ei ole. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-56-09 p-s 11 leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav. Antud juhul ei ole tegemist olukorraga, kus kostjate asjaõiguslik positsioon sõltub kostjate viidatud tehingute kehtivusest. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kohtul puudub käesolevas menetluses alus kahelda kinnistusraamatu kande õigsuses ning kohus loeb tuvastatuks, et Tallinnas XXXX asuva korteriomandi omanik on hageja.
17.Järgnevalt kontrollib kohus, kas kostjatel on seaduslik alus Tallinnas XXXX asuva korteri valdamiseks. Kostjad on menetluses läbivalt väitnud, et vaidlusalune eluruum on olnud kostja I valduses juba 30 aastat, samas ei ole kostjad eelmenetluses kordagi välja toonud, mis on kostjate valduse õiguslik alus. Kostjad on asja sisulisel arutamisel 15.12.2015 kohtuistungil asunud seisukohale, et kostjate valduse õiguslik alus on tasuta kasutamise leping. Võttes arvesse, et kõnealuseks kohtuistungiks oli eelmenetlus lõppenud, on kostjad vastava väite esitanud hilinenult. Nimelt tuleneb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 329 lg-st 1, et pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Antud juhul ei toonud kostjad välja ühtegi põhjendust, miks neil ei olnud võimalik tasuta kasutamise lepinguga seotud vastuväiteid varasemalt esitada, mistõttu kohus jätab kostjate poolt 15.12.2015 istungil välja toodud avalduse tähelepanuta. Kohus selgitab, et vastasel korral oleks hagejalt võetud võimalus esitada kostjate väitele vastuväiteid ning neid ümber lükata. Täiendavalt peab kohus tarvilikuks märkida, et ka juhul, kui kohus arvestaks kostjate väidet, et hageja ja kostjate vahel oli tasuta kasutamise leping, siis kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kõnealune leping kehtiks ka käesoleva menetluse ajal. Nähtuvalt käesolevas asjas esitatud hagist on ilmne, et hageja ei soovi, et kostjad hagejale kuuluvat korteriomandit tasuta valdaksid.
18.Kostjad on esitanud vastuväite, et esitatud hagi ei ole võimalik rahuldada, kuna kinnistusraamatu dokumentide järgi ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub XXXX hoones hagejale kuuluv korter 29. Kohus kostjate vastuväitega ei nõustu. XXXX hoone on korteriomanditeks jagatud 25.02.2012 lepinguga (kd I lk 145-200, kd II lk 1-6). Lepingu punkti 5.3 kohaselt on muuhulgas tekkinud korteriomand nr 29, mille omanikuks on saanud OÜ XXXX(kd I lk 180), kes on kinnistu hiljem võõrandanud hagejale. Samuti on lepingule lisatud plaanid, mis on ka kinnistusosakonnas kinnitatud. Plaanidel on muuhulgas ära näidatud, kus asub korter nr 29 (kd II lk 80). Seega on põhjendamatu kostjate väide, et kinnistusraamatu dokumentide alusel ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub XXXX hoones korter nr 29.
19.Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada ja hageja kasuks tuleb kostjate ebaseaduslikust valdusest välja mõista Tallinnas XXXX asuv korteriomand ning kostjaid tuleb kohustada eluruumi valduse hagejale üle andmiseks. Juhul, kui kostjad korteriomandi vabatahtlikust üleandmisest keelduvad, tuleb kostjad koos neile kuuluvate esemetega korterist välja tõsta.
21.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb tsiviilasja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta võrdsetes osades kostjate kanda.
22.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
23.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulu muu hulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.
24.Hageja on kohtumenetluses tasunud riigilõivu haginõudelt 300 eurot (kd I lk 10). Kohus leiab, et riigilõivu tasumine 300 euro ulatuses on tõendamist leidnud ja see kuulub kostjatelt väljamõistmisele.
25.Järgnevalt analüüsib kohus, millises ulatuses on hageja esindaja tasule kulunud menetluskulud põhjendatud. Antud juhul on hageja lepinguline esindaja menetluskulude nimekirja kohaselt osutanud hagejale õigusabi kokku 14,5 tundi, samuti on hageja esindajal kulunud eraldiseisvalt aega hagiavalduse ettevalmistamiseks. Kohus peab hageja esindaja nimetatud menetlustoiminguid ja nende ajalist mahtu põhjendatuks. Hageja esindaja on vastavad toimingud menetluses teinud, s.o esitanud kohtule asjakohaseid tõendeid ja sisulist analüüsi sisaldavaid menetlusdokumente. Samuti ei ole kostjad esitanud hageja menetluskuludele vastuväiteid.
26.Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et hageja esindaja töötunnid on kokku põhjendatud 14,5 tunni ulatuses. Hageja ei ole nõudnud menetluskulude väljamõistmist koos käibemaksuga, seega mõistab kohus menetluskulud välja ilma käibemaksuta. Lähtudes Riigikohtu praktikast tuleb lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (RKTKo 3-2-1-115-13 p 25). Kohus leiab, et hageja esindaja töötunnihind 120 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse, võttes arvesse, et hageja esindaja on advokaat ja omab kõrgeimat erialast kvalifikatsiooni. Seega arvestades, et hageja esindaja töötundide põhjendatud maht oli 14,5 tundi ning töötunni hind (ilma käibemaksuta) 120 eurot, on hageja esindaja õigusabiteenuse kulud ilma käibemaksuta 1740 eurot. Sellele lisanduvad hageja esindaja kulud seoses hagiavalduse ettevalmistamisega, mida hageja esindaja teostas kokkuleppehinnaga 288,75 eurot. Kokku on hageja esindaja õigusabiteenuse kulud 2028,75 eurot.
27.Tulenevalt eeltoodust loeb kohus põhjendatuks hageja menetluskulud 2328,75 euro ulatuses, mis koosnevad lepingulise esindaja tasust 2028,75 eurot (ilma käibemaksuta) ja riigilõivust 300 eurot.
28.Hageja taotleb menetluskuludelt ka viivise väljamõistmist. TsMS § 177 lg 4 alusel tuleb kostjate menetluskuludelt tasuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
Kristi Rickberg
/allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.