2-15-7767/79 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 21.05.2015 esitas UP (hageja) Harju Maakohtule hagi TV (kostja I) ja AV (kostja II) vastu, milles palus mõista Tallinnas XXX asuv korteriomand välja kostjate ebaseaduslikust valdusest ning kohustada kostjaid andma korteriomand üle selle omaniku hageja otsesesse valdusesse. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas XXX asuva korteriomandi omanik. Hageja omandas korteriomandi 23.04.2014 sõlmitud lepingu alusel ning korteriomandi eelmine omanik P omandas vaidlusalusele korteriomandile vastava korteri mõttelise osana ostumüügilepingu alusel juba 2001. aastal. Korter kinnistati korteriomandina 14.02.2013. Hagejal puudub korteriomandi otsene valdus ja see on kostjate otseses valduses. Kostjad valdavad korteriomandit õigusliku aluseta, mis tähendab, et hagejal puudub kostjatega lepinguline suhe, mis oleks alus korteriomandi kasutamisele. Kostjad ei ole maksnud hagejale tasu korteriomandi kasutamise eest. Ka korteriomandi kasutamisega seotud makseid on kostjad tasunud XXX maja haldavale ühistule kas väga kaootiliselt või üldse mitte. Vastusena kostjate vastuväidetele märkis hageja 02.10.2015 menetlusdokumendis järgmist. Kostjad väidavad, et hoone omanik peaks olema Eesti Vabariik. Käesolevas tsiviilasjas ei ole vaidluse all korteriomandi (või kogu hoone) aastatetaguse erastamise ja tehingutega seotud asjaolud. Kostjad ei ole esitanud ühtegi jõustunud kohtuotsust, mis näitaks, et need tehingud oleksid tunnistatud kehtetuks või muul moel nende väiteid tõendaks. Kostjad on esitanud eksitava tõendi vaidlusaluse korteriomandi paiknemise kohta ja valesti mõistnud vaidlusaluse korteriomandi kinnistamise lepingu sisu. Kostjad on oma vastuses väitnud, et kinnistusraamatus olevate andmete põhjal ei ole võimalik tuvastada, kus asub vaidlusalune korter. Selle tõendamiseks on nad esitanud vananenud plaani, mis ei ole enam kehtiv. Lõpliku reaalosadeks jagamise tulemusena tekkis ka vaidlusalune korteriomand nr 29, mis vastab ka kinnistusjaoskonnale edastatud kinnitatud plaanidele ning tegelikule paiknemisele ja

suurusele. Hageja esitas kohtule 25.05.2012 lepingu ja lepingule vastavad plaanid ning selgitas, et kõigepealt kinnistati lepinguga korterid kui vallasasjad korteriomanditena (lepingu p 3) vastavalt Riiklikus Ehitisregistris toodud andmetele (mis olid juba selleks hetkeks aegunud) ja seejärel lepiti kokku muuta lepingus nimetatud kaasomandis olevate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade suurusi ja paiknemist, samuti jagati maatükk asukohaga XXX, Tallinn 116 korteriomandiks, eelnevalt sulgedes kõik lepingu p 3 alusel avatud registriosad (lepingu p 5). Kostjate vastuväited Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostjad leidsid, et kõik XXX Tallinn hoonega seotud tehingud alates 1991. aastast on tühised. Kinnistusraamatust ei nähtu hageja omandiõigust kostjate elukohaks olevale korterile ega ole võimalik kindlaks teha, kus asub hagejale väidetavalt kuuluv korter asukohaga XXX Tallinn. Korteriomandi õige omanik peaks olema Eesti Vabariik. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttel on märgitud, et tegemist on korteriomandiga, mille reaalosa on „eluruum nr 29, mille üldpind on 31,40 m2 ja mille tähistus plaanil on 29-1 kuni 29-3“. Hageja ei ole hagile lisanud plaani, millele kinnistusraamatu registriosa väljavõttel on viidatud. Seega on hagi ebaselge ja tõendamata, kuna ei määratle, millise korteri valdust hageja enesele nõuab. Vastuses hageja 02.10.2015 seisukohtadele leidsid kostjad, et kuna antud hoone ja/või kinnistu ja/või korteriomandite võõrandamislepingutes olnud müüjad ei ole olnud hoone omanikud, on need lepingud tühised ja lepingutes osalenud ostjad omandiõigust ei saanud ning vastavad kanded registrites on ebaõiged. Kohus võib menetluses ka omal algatusel ilma vastava vastuväiteta tuvastada tehingu tühisuse, sest kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta. Hageja poolt esitatavad plaanid ei tõenda kuidagi hageja omandiõigust vaidlusalusele korterile. Tallinna Linnaplaneerimise ameti poolt plaanide kinnitamine ja/või nende plaanide esitamine kinnistusjaoskonnale ei tekita omandiõigust. Hageja poolt viidatud lepingu punktis 3 esitatud teksti kohaselt jagatakse kinnistu korteriomanditeks, kuid ei ole plaaniliselt fikseeritud, milline osa kellele kuulub. Nimetatud punktis 3 ei viidata ühelegi plaanile või skeemile vmt, mille kohaselt oleks korteriomandite reaalosad piiritletud ja asukohta võimalik kindlaks teha. Lepingus ei ole viidatud ka Ehitusregistris olevatele andmetele ning Ehitusregistri andmed ei ole automaatselt lepingu lisad. Järelikult ei oma antud lepingu punkt 3 õiguslikku tähendust ning on alusetu hageja väide, et antud lepinguga kinnistati korterid kui vallasasjad korteriomanditena vastavalt Riiklikus Ehitisregistris toodud andmetele. Kuna korteriomandite reaalosasid ei ole määratletud, siis ei toimunud ka korteriomandite kinnistamist ja sellekohased kanded on ebaõiged ja tühised. Lepingu punkti 5.2 sõnastus küll sisaldab tekstiosa „muuta Kaasomanike omandis olevate Tallinnas XXX asuvate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade suurusi ning paiknemist“, kuid ei ole lisatud ühtegi plaani ega viidatud ühelegi plaanile. Fakt, et hageja või notar on kinnistusosakonnale esitanud mingisuguseid plaane, ei muuda neid plaane antud lepingu osaks ega ole aluseks omandiõiguse tekkimisele ega korteriomanike tekkimisele või reaalosade suurusele või paiknemisele või nende muutumisele. Järelikult ei oma lepingu punkt 5 õiguslikku tähendust ning on alusetu hageja väide, et aadressil XXX Tallinn on olemas korteriomand nr 29 või et hageja on selle korteriomandi omanik või et hagejal on õigus nõuda kostjate väljakolimist kostjate elukohast. Maakohtu otsus

04.01.2016 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, mõistis resolutsiooni p-s 2 kostjate valdusest hageja kasuks välja Tallinnas XXX asuva korteriomandi ning kohustas kostjaid andma Tallinnas XXX asuva korteriomandi valdus üle hagejale. Kohus määras, et juhul, kui kostjad keelduvad kohtuotsuse resolutsiooni punkti 2 vabatahtlikult täitmast, tõsta kostjad koos neile kuuluvate esemetega Tallinnas XXX asuvast korteriomandist välja. Menetluskulud jättis kohus võrdsetes osades kostjate kanda ja mõistis kostjatelt võrdsetes osades hageja kasuks välja menetluskulud 2328,75 eurot ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni. Hageja nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 32-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult. Antud juhul on hageja kinnistusraamatu väljavõttega tõendanud, et korteriomand asukohaga Tallinn XXX on kinnistusraamatus kantud hageja nimele (kd I lk 7-8). Kohus oli seisukohal, et kostjatel ei ole õigust nõuda, et kohus asuks käesolevas menetluses tuvastama Tallinnas XXX asuva kinnistuga seotud omandiõiguse üleminekut puudutatavate tehingute tühisust. Kohus selgitas, et kohtul esineks alus asuda analüüsima hageja omandiõiguse õiguspärasust juhul, kui kostjad väidaksid, et tegelikkuses kuulub korteriomand neile. Seda kostjad teinud ei ole. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-56-09 p-s 11 leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav. Antud juhul ei ole tegemist olukorraga, kus kostjate asjaõiguslik positsioon sõltub kostjate viidatud tehingute kehtivusest. Tulenevalt eeltoodust asus kohus seisukohale, et kohtul puudub käesolevas menetluses alus kahelda kinnistusraamatu kande õigsuses ning kohus luges tuvastatuks, et Tallinnas XXX asuva korteriomandi omanik on hageja. Järgnevalt kontrollis kohus, kas kostjatel on seaduslik alus Tallinnas XXX asuva korteri valdamiseks. Kostjad on menetluses läbivalt väitnud, et vaidlusalune eluruum on olnud kostja I valduses juba 30 aastat, samas ei ole kostjad eelmenetluses kordagi välja toonud, mis on kostjate valduse õiguslik alus. Kostjad on asja sisulisel arutamisel 15.12.2015 kohtuistungil asunud seisukohale, et kostjate valduse õiguslik alus on tasuta kasutamise leping. Võttes arvesse, et kõnealuseks kohtuistungiks oli eelmenetlus lõppenud, on kostjad vastava väite esitanud hilinenult. Nimelt tuleneb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 329 lg-st 1, et pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Antud juhul ei toonud kostjad välja ühtegi põhjendust, miks neil ei olnud võimalik tasuta kasutamise lepinguga seotud vastuväiteid varasemalt esitada, mistõttu kohus jättis kostjate poolt 15.12.2015 istungil välja toodud avalduse tähelepanuta. Kohus selgitas, et vastasel korral oleks hagejalt võetud võimalus esitada kostjate väitele vastuväiteid ning neid ümber lükata. Täiendavalt pidas kohus tarvilikuks märkida, et ka juhul, kui kohus arvestaks kostjate väidet, et hageja ja kostjate vahel oli tasuta kasutamise leping, siis kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kõnealune leping kehtiks ka käesoleva menetluse ajal. Nähtuvalt käesolevas asjas esitatud hagist on ilmne, et hageja ei soovi, et kostjad hagejale kuuluvat korteriomandit tasuta valdaksid.

Kostjad on esitanud vastuväite, et esitatud hagi ei ole võimalik rahuldada, kuna kinnistusraamatu dokumentide järgi ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub XXX hoones hagejale kuuluv korter 29. Kohus kostjate vastuväitega ei nõustunud. XXX hoone on korteriomanditeks jagatud 25.02.2012 lepinguga (kd I lk 145-200, kd II lk 1-6). Lepingu punkti 5.3 kohaselt on muuhulgas tekkinud korteriomand nr 29, mille omanikuks on saanud OÜ P (kd I lk 180), kes on kinnistu hiljem võõrandanud hagejale. Samuti on lepingule lisatud plaanid, mis on ka kinnistusosakonnas kinnitatud. Plaanidel on muuhulgas ära näidatud, kus asub korter nr 29 (kd II lk 80). Seega on põhjendamatu kostjate väide, et kinnistusraamatu dokumentide alusel ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub XXX hoones korter nr 29. Võttes arvesse, et kohus rahuldas esitatud hagi, jättis kohus tsiviilasja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel võrdsetes osades kostjate kanda. Samuti määras kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse, tuginedes seejuures TsMS § 174 lg-le 1, § 138 lg-tele 1 ja 2 ning § 144 p-le 1. Kohus leidis, et hageja poolt haginõudelt riigilõivu tasumine 300 euro ulatuses (kd I lk 10) on tõendamist leidnud ja see kuulub kostjatelt väljamõistmisele. Hageja lepinguline esindaja on menetluskulude nimekirja kohaselt osutanud hagejale õigusabi kokku 14,5 tundi, samuti on hageja esindajal kulunud eraldiseisvalt aega hagiavalduse ettevalmistamiseks. Kohus pidas hageja esindaja nimetatud menetlustoiminguid ja nende ajalist mahtu põhjendatuks. Hageja esindaja on vastavad toimingud menetluses teinud, s.o esitanud kohtule asjakohaseid tõendeid ja sisulist analüüsi sisaldavaid menetlusdokumente. Samuti ei ole kostjad esitanud hageja menetluskuludele vastuväiteid. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et hageja esindaja töötunnid on kokku põhjendatud 14,5 tunni ulatuses. Hageja ei ole nõudnud menetluskulude väljamõistmist koos käibemaksuga, seega mõistis kohus menetluskulud välja ilma käibemaksuta. Kohus leidis, et hageja esindaja töötunnihind 120 eurot (ilma käibemaksuta) on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse, võttes arvesse, et hageja esindaja on advokaat ja omab kõrgeimat erialast kvalifikatsiooni. Seega arvestades, et hageja esindaja töötundide põhjendatud maht oli 14,5 tundi ning töötunni hind (ilma käibemaksuta) 120 eurot, on hageja esindaja õigusabiteenuse kulud ilma käibemaksuta 1740 eurot. Sellele lisanduvad hageja esindaja kulud seoses hagiavalduse ettevalmistamisega, mida hageja esindaja teostas kokkuleppehinnaga 288,75 eurot. Kokku on hageja esindaja õigusabiteenuse kulud 2028,75 eurot. Tulenevalt eeltoodust luges kohus põhjendatuks hageja menetluskulud 2328,75 euro ulatuses, mis koosnevad lepingulise esindaja tasust 2028,75 eurot (ilma käibemaksuta) ja riigilõivust 300 eurot. Hageja taotlusel tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel kostjatel menetluskuludelt tasuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Apellatsioonkaebus 03.02.2016 esitatud apellatsioonkaebuses paluvad kostjad tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Samuti paluvad kostjad läbi vaadata ja rahuldada kostjate poolt maakohtule 07.12.2015 esitatud tõendite väljanõudmise taotlused, võtta asja juurde kostjate poolt maakohtule 07.12.2015 esitatud täiendavad tõendid (kd II lk 112-122), läbi vaadata ja rahuldada kostjate poolt 07.12.2015 maakohtule esitatud iseseisva nõudeta kolmanda isiku kaasamise taotlus ja võtta asja juurde kostjate poolt 15.12.2015 maakohtus esitatud kostjate täiendavad tõendid ja selgitused. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda. Juhul kui kohus kostjate apellatsioonkaebust ei rahulda, paluvad kostjad jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.

Maakohus on vääralt kohaldanud või jätnud kohaldamata AÕS § 82 lg 1, AÕS § 83 lg 1, ES § 28 lg 3, ES § 32 lg 2 ja ES § 34 ning VÕS § 291 lg 1, VÕS § 272 lg 2 ja VÕS § 310 lg 1 ning TsMS § 2, TsMS § 439, TsMS § 230 lg 1, TsMS § 436 lg 1, TsMS § 329, TsMS § 344 ja TsMS § 216 lg 1. Maakohus jättis täitmata oma selgitamiskohustuse ning võttis menetluse käigus vastu üllatuslikke õiguslikke hinnanguid. Seoses kostjate 07.12.2015 ja 15.12.2015 maakohtusse esitatud tõendite, taotluste ja seisukohtade vastu võtmata jätmisega maakohtu poolt märgivad kostjad, et maakohus jättis esitatud tõendid ning taotlused tähelepanuta põhjendusega, et need on esitatud hilinenult ja et kohus oli andnud tõendite ja taotluste esitamiseks tähtaja 10 päeva enne kohtuistungit ja kostjate taotluste läbivaatamine põhjustaks menetluse viibimise (vt 15.12.2015 maakohtu istungi protokoll lk 1-2, kd II lk 160-161). Eelnimetatud tähtaeg oli märgitud kohtu sekretäri poolt koostatud kohtukutses sisalduva meeldetuletuste osa ühtlase teksti massi sisse, kus oli seda ilmselgelt raske märgata. Kostjate esindaja esitas 15.12.2015 kohtuistungil vastuväite kohtu tegevusele seoses 07.12.2015 ja 15.12.2015 esitatud taotluste ja tõendite tähelepanuta jätmise osas (vt 15.12.2015 istungi protokolli lk 2, kd II lk 161). Kostjad leiavad, et kohtu sekretäri pädevuses ei ole menetlustähtaegasid määrata ning seega tuleb antud menetlustähtaja määramine lugeda tühiseks. Antud juhul oli ka kohtukutse allkirjastamata, mistõttu selle teksti alusel menetlustähtaega ei saanud tekkida. Isegi kui oletada, et kohtu sekretäril oleks pädevus menetlustähtaega määrata, siis kohtukutse meeldetuletuste osa tekstimassi sees menetlusseadustikus sätestatud tähtajast erineva tähtaja märkimine on vastuolus TsMS-iga ja eksitav. TsMS § 344 ei näe ette võimalust, et kohtukutses märgitakse menetlustähtaeg. Seetõttu on tühine maakohtu 15.12.2015 kohtuistungi kutses märgitud dokumentide ja taotluste esitamise tähtaja määramine. Kuna istungi aeg oli 15.12.2015 ning kostjad esitasid tõendid ja taotlused 07.12.2015, olid tõendid ja taotlused esitatud 8 päeva enne istungit, mis on kooskõlas TsMS § 329 ja TsMS § 330. Vastuhagi (TsMS § 373 lg 1) ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku kaasamise taotluse (TsMS § 216 lg 1) esitamise ajalised piirid on täpselt identsed, s.o. mõlemat võib esitada kuni eelmenetluse lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni. Kuna kohus vaatas 08.12.2015 läbi 07.12.2015 esitatud vastuhagi tagamise avalduse ja 14.12.2015 jättis määrusega läbi vaatamata vastuhagi mitte põhjusel, et see oleks esitatud hilinenult, vaid põhjusel, vastuhagi ei olnud kohtu arvates esitatud kostja I seadusega kaitstud huvi kaitseks, oli kostjatel istungile minnes täielik alus eeldada, et 07.12.2015 esitatud tõendid ja taotlused võetakse arvesse. Isegi kui oletada, et õiguspäraselt kehtis taotluste ja tõendite esitamiseks tähtaeg 10 päeva enne kohtuistungit, oli kostjatel ikkagi õigus esitada iseseisva nõudeta kolmanda isiku kaasamise taotlus kuni eelmenetluse lõpuni ehk kuni kohtuistungi avamiseni. Eelnevast lähtuvalt oli kostjatel alus eeldada, et kohus kaasab iseseisva nõudeta kolmanda isiku ja seega ei saa antud istungil asja lõpuni arutada, millest omakorda tuleneb, et kostjatel oli alus eeldada, et kostjate poolt istungil esitatud seisukohad ja tõendid (kd II lk 160-172) võetakse samuti vastu. Maakohus jättis täitmata oma selgitamiskohustuse. Kohus leidis küll võimaluse enne istungit otsustada vastuhagi menetlusse mittevõtmine, kuid jättis teatamata kostjate esindajale, et 07.12.2015 taotlusi loeb kohus hilinenult esitatuks. Maakohus, jättes kostjate taotlused ja tõendid tähelepanuta, suuresti üllatas istungil kostjate esindajat, mis on samuti üks tsiviilkohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumine. Riigikohus on korduvalt leidnud, et kohtu õiguslik hinnang ei tohi tulla pooltele üllatuslikult (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-121-14, p 11). Tulenevalt TsMS § 333 on kostjatel õigus tugineda maakohtu veale tulenevalt 15.12.2015 istungil esitatud vastuväitest kui ka asjaolust, et antud juhul on tegemist tsiviilkohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumisega. Maakohus on eelkirjeldatud taotluste ja tõendite tähelepanuta jätmisega oluliselt eksinud TsMS § 329, TsMS § 344 ja TsMS § 216 lg

1 vastu. Samuti on kohus eksinud menetluse juhtimisel ja oluliselt eksinud TsMS § 2 väljendatud tsiviilkohtupidamise alusnormi vastu, mille kohaselt on tsiviilkohtumenetluse ülesanne tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Kõikide asjakohaste tõendite hindamisel võib selguda, et XXX hoone võõrandamise tehingud on tühised ning sellisel juhul puudub hagi rahuldamiseks alus. Kostjad on seisukohal, et kostjatel on õiguspärane valdus nende eluruumile. Kostjad on maakohtu menetluses selgitanud, et kostja I elab XXX juba ligemale 30 aastat, s.o. alates 1985 aastast. Hageja ei ole seda menetluses vaidlustanud. Täiendavate tõenditena esitasid kostjad 07.12.2015 maakohtule kostja I varasema passi koopia (kd II tl 112), millelt on näha 20.11.1985 ja 24.11.1986 sissekirjutuste kanded aadressil Tallinn XXX (praegune XXX). Kosja I on 30 aastat oma elukohas seaduslikult elanud ja kasutanud eluruumi ilma kasutamise tasu maksmata ehk tasuta kasutusõiguse alusel. Sissekirjutuse kanded tõendavad, et kostja I sai eluruumi valduse seaduslikult. Kostja I on tasunud kommunaalmaksed ning eluruumi omal kulul korras hoidnud, renoveerinud ja parendanud. See praktika on kestnud 30 aastat. Järelikult ei ole kostjate valdus ebaseaduslik ning kostjatel on õigus oma eluruumi vallata ja kasutada. Valduse seaduslikkuse täiendavaks tõendamiseks esitasid kostjad 15.12.2015 istungil veel 24.11.1997 Põhja-Tallinna Valitsuse elanike registri osakonna ja AS V ühise tõendi sissekirjutuse kohta, mis on välja antud dokumendi vahetumise tõttu. Tõendilt nähtub, et kostjate eluruumi valdusõiguse kohta on veel välja antud varasemalt 10.11.1993 korraldus nr 315. Tõendi on kinnitatud AS V pitsatitega ja esindaja allkirjadega. Kostjad esitasid 15.12.2015 istungil veel oma eluruumi kommunaalteenuste teatise 2015 novembri kohta, millelt on näha, et kostjatel ei ole võlgnevust kommunaalteenuste eest. Viidatud asjaoludest tuleneb, et antud juhul on tegemist eluruumi tähtajatu tasuta kasutamisse andmisega. Enne võlaõigusseaduse (VÕS) 01.07.2002 jõustumist kehtinud Eesti Vabariigi elamuseaduse (RT 1992, 17, 254) (ES) § 28 lg 3 kohaselt kohaldati eluruumi tasuta kasutamisel eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid. Tulenevalt ES § 28 lg 3, ES § 32 lg 2 ja ES § 34 ning VÕS § 291 lg 1, VÕS § 272 lg 2 ja VÕS § 310 lg 1 kehtib kostjate eluruumi tasuta kasutamise leping jätkuvalt. Selle alusel on kostjatel õigus oma eluruumi vallata ja seal elada. Hageja ei ole väitnud menetluses, et ta oleks eluruumi kasutamise lepingu lõpetanud. Järelikult põhineb esimese astme kohtu otsus õigusnormide rikkumisel ning kaebuses viidatud apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleb teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus. Kostjad leiavad, et hagi ei ole võimalik rahuldada, kuna kinnistusraamatu järgi ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub XXX Tallinn hoones hagejale väidetavalt kuuluv korter nr 29. Maakohus ei ole seda kostjate vastuväidet arvestanud. Maakohus on põhjendusena esitanud järgmist: „XXX hoone on korteriomanditeks jagatud 25.02.2012 lepinguga (kd I lk 145-200, kd II lk 1-6). Lepingu punkti 5.3 kohaselt on muuhulgas tekkinud korteriomand nr 29, mille omanikuks on saanud OÜ P (kd I lk 180), kes on kinnistu hiljem võõrandanud hagejale. Samuti on lepingule lisatud plaanid, mis on ka kinnistusosakonnas kinnitatud. Plaanidel on muuhulgas ära näidatud, kus asub korter nr 29 (kd II lk 80).“ Kostjad ei nõustu maakohtu põhjendusega ja leiavad, et maakohtu seisukoht on ekslik. 25.02.2012 lepingu (leping) punkt 5.3 ei oma sisulist regulatiivset tähendust. Tõenäoliselt on maakohus soovinud viidata lepingu punktile 5.2, mis käsitleb korteriomanditeks jagamist. Lepingu punktis 5.2 ega üheski teises lepingu punktis ei ole viidatud ühelegi plaanile, kus oleks jagamisel tekkivate korteriomandite reaalosad tähistatud. Lepingule ei ole ka lisatud ühtegi plaani, millel oleks jagamisel tekkivate korteriomandite reaalosad tähistatud. Seega ei ole õige maakohtu seisukoht, et lepingule on lisatud plaanid, mis on ka kinnistusosakonnas kinnitatud. Kostjad rõhutavad, et maakohtu

otsuses viidatud (kd II lk 80) ja hageja 02.10.2015 seisukohtadele lisatud plaan (Lisa 2) ei olnud lepingu lisaks. Lepingus ei ole seda plaani lepingu lisana nimetatud ja puudub igasugune viide sellele plaanile. Lepingus on küll viidatud lepingu juures olevale kahele plaanile, kuid kumbki nendest plaanidest ei määratle korteriomandite reaalosade asukohta. Lepingus sisaldusid ka kinnistamisavaldused. Kuna lepingule korteriomandite reaalosade plaane lisatud ei olnud, siis ei olnud täidetud ka korteriomandiseaduse (KOS) § 4 lg 4 ls 2 sätestatud nõue, et kinnistamisavaldusele tuleb lisada vastav plaan või projekt. Asjaolu, et kinnistusraamatu dokumentide hulgas on mingisuguseid plaane ja et kinnistusraamatu pidaja poolt on neile lisatud allkiri, ei muuda neid plaane lepingu lisaks. Lepingu lisaks saab dokumendi lugeda üksnes siis, kui kõik lepingu sõlminud osapooled on selles kokku leppinud. Käesoleval juhul sellist kokkulepet lepingus ei sisaldu. Järelikult ei oma lepingu punkt 5 õiguslikku tähendust ning alusetu on maakohtu seisukoht, et lepingu alusel on võimalik kindlaks teha, kus asub aadressil XXX Tallinn korter nr 29 või et hageja on selle korteri omanik, kus kostjad elavad või et hagejal on õigus nõuda kostjate väljakolimist kostjate elukohast. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Kuna hageja ei ole tõendanud, et kostjad valdavad hagejale kuuluvat asja, ei ole alust rahuldada hageja nõuet eluruumi vabastamiseks. Maakohus on rikkunud TsMS § 230 lg-t 1, mille kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Maakohus on lugenud hageja poolt esitatud väiteid tõendatuks, kuigi puudusid vastavad tõendid. Maakohtu otsuse resolutsiooni punktis 3 on maakohus otsustanud: „Juhul, kui TV ja AV keelduvad kohtuotsuse resolutsiooni punkti 2 vabatahtlikult täitmast, tõsta TV ja AV koos neile kuuluvate esemetega Tallinnas XXX asuvast korteriomandist välja.“ Sellist nõuet hageja hagis ei esitanud. Järelikult on maakohus ületanud otsuses nõude piire, mis on vastuolus TsMS §-ga 439. Sellest lähtuvalt kuulub maakohtu otsus tühistamisele resolutsiooni punkti 3 osas. Menetluskulude jaotuse osas leiavad kostjad TsMS § 162 lg-le 4 tuginedes, et kõiki asjaolusid arvesse võttes oleks äärmiselt ebaõiglane neilt välja nõuda hageja menetluskulud juhul, kui jääb jõusse kohtu otsus hageja hagi rahuldamise osas. Kostjad paluvad hagi rahuldamise korral, milleks kostjate arvates küll õiguslikud alused puuduvad, jätta poolte menetluskulud (ka maakohtus kantud) TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, mitte võtta asja juurde apellatsioonkaebuses nimetatud tõendeid ja jätta apellatsiooniastme menetluskulud kostjate kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 04.01.2016 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole tsiviilasja menetlemisel rikkunud menetlusõiguse norme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Apellatsioonkaebuses leiavad kostjad, et kuna maakohus vaatas 08.12.2015 läbi 07.12.2015 esitatud vastuhagi tagamise avalduse ja 14.12.2015 jättis määrusega läbi vaatamata vastuhagi mitte põhjusel, et see oleks esitatud hilinenult, vaid põhjusel, et vastuhagi ei olnud kohtu arvates esitatud kostja I seadusega kaitstud huvi kaitseks, oli kostjatel istungile minnes täielik alus eeldada, et 07.12.2015 esitatud tõendid ja taotlused võetakse arvesse (07.12.2015 vastuhagi, tl 124-133, kd II). Ringkonnakohus nimetatud seisukohaga ei nõustu, kuna vaidlusalused tõendid olid esitatud koos vastuhagiga selle lisadena, siis ei olnud põhjust kostjatel arvata, et need tõendid võetakse asja juurde ilma vastuhagi kohta seisukohta võtmata. Vaidlus puudub selles, et maakohus 14.12.2015 määrusega keeldus vastuhagi menetlusse võtmast (t.l.158-159, II kd). Kostjad nimetatud määrust ei vaidlustanud. Maakohus jättis põhjendatult 7.12.2015 esitatud tõendid vastu võtmata. Kostjad lisasid vaidlusalused tõendid apellatsioonkaebusele (maakohtu kohtukutse, kviitungid 25.02.1992 – 08.10.1992). Ringkonnakohus keeldus neid tsiviilasja juurde võtmast, kuna nimetatud tõendid on juba koos vastuhagiga esitatud (t.l. 96, 114-120, II kd). Vaidlus puudub selles, et kostjad on pikka aega ehk siis alates 1985.a korterit kasutanud. Kostjad on maakohtus tuginenud faktiväitele, et kasutavad vaidlusalust eluruumi vara tasuta kasutamise lepingu alusel (tl 162, II kd). Sama kinnitasid kostjad ka apellatsioonkaebuses p-s 5.3 (tl 91, kd III). Ka ringkonnakohtu istungil kinnitas kostjate esindaja, et kasutasid alates 1991.a-st eluruumi XXX vara tasuta kasutuse lepingu alusel. Kostjad ei ole tuginenud faktiväitele, mille kohaselt kasutasid eluruumi üürilepingu alusel ega esitanud sellekohaseid tõendeid. 1993.a kehtiva eluruumide erastamise seaduse § 4 lg 1 kohaselt oli eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik. Samuti pole kostjad esitanud vaidlusaluse ruumi kohta esitatud erastamise avaldust, millele on küll asjaolusid täpsustamata vihjatud kostjate menetlusdokumentides. Riigikohus on lahendis 3-2-1-122-15 rõhutanud järgmist: „Kolleegium rõhutab, et üle ei lähe mh kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (vt VÕS § 389), milleks võivad mh olla ka sümboolse üüriga üürilepingud“. Hageja, kes omandas vaidlusaluse korteriomandi 23.04.2014. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel, ei ole omaks võtnud mingit lepingulist suhet kostjatega, sh ka mitte tasuta vara kasutamist ( tl 7-8, I kd). Seda ei nähtu ka kinnitusraamatust. Seega ei ole kostjad tõendanud, et valdavad korterit XXX õiguslikul alusel. Eeltoodu alusel on maakohus põhjendatult viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-56-09 p 11 ja leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav. Antud juhul ei ole tegemist olukorraga, kus kostjate asjaõiguslik positsioon sõltub kostjate viidatud tehingute kehtivusest. Seetõttu puudus ka maakohtul vajadus kaasata menetlusse kolmanda isikuna Eesti Vabariik. Maakohus sellekohast seisukohta ei võtnud, kuid see on võimalik lahendada ka apellatsiooniastmes, kuna see ei mõjuta otsuse kehtivust. Kolmanda isiku kaasamise taotluse esitamisel peavad pooled arvestama sellega, et see ei venitaks menetlust hilinenud taotlustega. Ringkonnakohus leiab, et tulenevalt TsMS § 216 lg-st 1 puudub igasugune seaduslik alus Eesti Vabariigi kaasamiseks kolmanda isikuna ning seetõttu tuleb kostjate taotlus jätta rahuldamata.

Kuna kostjad ei ole kunagi tuginenud faktiväitele, et kasutasid eluruumi üürilepingu alusel ega seda tõendanud, siis jätab ringkonnakohus tähelepanuta apellatsioonkaebuse p-des 5.65.20 toodud väited kui asjasse puutumatud. Ringkonnakohus ei nõustu kostjate apellatsioonkaebuses toodud väidetega, mille kohaselt ei ole võimalik kindlaks teha, kus asub XXX hoones hagejale kinnistusraamatu kohaselt korteriomand nr 29. Maakohus on põhjalikult nimetatud kostjate seisukohta käsitlenud otsuse p-s 18 ning seetõttu ringkonnakohus neid põhjendusi ei korda. Maakohus ei ületanud hageja nõude piire, kui asus seisukohale, et hagi tuleb rahuldada ja hageja kasuks tuleb kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda Tallinnas XXX asuv korteriomand ning kostjaid tuleb kohustada eluruumi valduse hagejale üle andmiseks ja juhul, kui kostjad korteriomandi vabatahtlikust üleandmisest keelduvad, tuleb kostjad koos neile kuuluvate esemetega korterist välja tõsta. Hageja on sellekohase nõude esitanud hagiavalduse p-des 2.1 ja 2.2. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel võrdsetes osades kostjate kanda. Vastavalt TsMS § 174 lõikele 1 määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Ringkonnakohtu istungil esitatud menetluskulude nimekirjas palub hageja mõista kostjatelt välja hageja menetluskulud summas 1404 eurot (koos käibemaksuga) ja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kooskõlas TsMS § 177 lg-ga 4. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud, mis seisnevad järgmiste toimingute tegemises: Harju Maakohtu 04.01.2016 otsuse läbitöötamine – 15min; vastuse koostamine apellatsioonkaebusele – 5h 30min ja ettevalmistus istungiks, teeside koostamine – 4h. Kokku on hageja lepinguline esindaja osutanud hagejale apellatsioonimenetluses õigusabi 9 tunni ja 45 minuti ulatuses tunnihinnaga 120 eurot, millele lisandub käibemaks (tunnitasu koos käibemaksuga 144 eurot). Vastavalt ringkonnakohtu istungil taotletule palub hageja lisada menetluskulude nimekirja juurde 19.10.2016 kohtuistungil osalemine tunnihinnaga 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja kinnitas, et nimekirjas märgitud menetluskulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Samuti kinnitas hageja, et ta ei ole käibemaksukohuslane. Kostjad esitasid 24.10.2016 hageja menetluskulude osas vastuväited. Kostjad nõustuvad maakohtu otsuse läbitöötamise ajakuluga 15 minutit, ent leiavad, et apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks hageja märgitud ajakulu 5,5 tundi on ülemäärane. Kostjate hinnangul on piisav aeg apellatsioonkaebuse vastuse koostamiseks 4,5 tundi. Ka ei ole kostjate hinnangul põhjendatud hageja esindaja poolt istungi ettevalmistamiseks kulunud aeg 4 tundi. Piisav aeg antud asjas istungiks ettevalmistamiseks olnuks 1,5 tundi. Teeside koostamine ei olnud vajalik, see oli hageja esindaja valik. Teesides kordab hageja juba varasemalt kirjalikult ja istungil suuliselt esitatud seisukohti.

Hageja esindaja töötunnihinna osas jagab ringkonnakohus maakohtu seisukohta, et töötunni hind 120 eurot, millele lisandub käibemaks, on mõistlik ja jääb turuhinna raamidesse, arvestades seejuures hageja esindaja kvalifikatsiooni. Samuti on selline tunnihind kooskõlas Riigikohtu praktikas põhjendatuks peetud tunnitasu määraga. Ringkonnakohtu hinnangul saab menetluskulude nimekirjast nähtuvat hageja lepingulise esindaja ajakulu 15 minutit Harju Maakohtu 04.01.2016 otsuse läbitöötamiseks pidada põhjendatuks, arvestades seejuures ka vastava otsuse põhjendava osa mahtu. Pidades silmas apellatsioonkaebusele koostatud vastuse mahtu ja sisu, hageja esindaja kvalifikatsiooni ning asjaolu, et tegemist ei ole õiguslikult keeruka vaidlusega, nõustub kohus kostjate vastuväitega ja leiab, et ajakulu 4,5 tundi on apellatsioonkaebuse vastuse koostamiseks piisav. Seega vähendab kohus nimetatud toimingu ajakulu 1 tunni võrra. Põhjendamatu on kostjate vastuväide hageja esindaja 4-tunnisele ajakulule istungi ettevalmistamiseks. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on hageja esindajal kulunud 4 tundi mitte üksnes istungiks ettevalmistuseks, vaid lisaks ettevalmistusele ka teeside koostamiseks. Istungi ettevalmistamise põhjendatud ajakuluks peab ringkonnakohus 1,5 tundi. Hageja teeside koostamise kulu osas leiab ringkonnakohus, et kohtukõne teeside koostamise kulu ei ole põhjendatud ega vajalik TsMS § 175 lg 1 mõttes, kuivõrd kirjalike teeside esitamise kohustust kohtuistungil ei ole ning kohus sellise menetlusdokumendi koostamist ei palunud. Tegemist ei ole sellise kuluga, mille peaks välja mõistma vastaspoolelt, kuivõrd menetlusosalise seisukohad nii hagiavalduses kui ka järgnevates menetlusdokumentides, sh vastuses apellatsioonkaebusele, mida menetlusosaline on kohustatud kohtule esitama enne kohtuvaidlusi, peaksid olema niivõrd läbi mõeldud, kokkuvõtlikud ja ammendavad, et teeside esitamise vajadus kohtuistungil puudub. Arvestades eeltoodut ja asjaolu, et sisuliselt on hageja kohtukõne teeside puhul tegemist varasemalt menetluses esitatu kordamisega, ei pea ringkonnakohus teeside koostamise ajakulu põhjendatuks. Kohutistungil osalemise ajakulu peab kohus põhjendatuks kohtuistungi kestuse ulatuses (45 minutit). Kogumis peab ringkonnakohus hageja õigusabikulu apellatsioonimenetluses põhjendatuks 7 tunni ulatuses. Arvestades hageja lepingulise esindaja tunnitasu suurust 144 eurot (koos käibemaksuga) ja asjaolu, et hageja on palunud menetluskulud välja mõista koos käibemaksuga, on hageja põhjendatud menetluskulude suurus kokku 1008 eurot (7h x 144). Vastavalt hageja taotletule tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel kostjatelt hageja kasuks välja mõista ka viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.