Asjaõigus › Omandiasjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja I ja OÜ Laatapojat 7. augustil 2012 hoonestusõiguse seadmise lepingu (leping) kinnistule registriosa numbriga 386935, tolleaegse katastritunnusega XXXXXXXXXXXXX, pindala 8,14 ha, aadress X,X, X vald, Jõgevamaa (X kinnistu) hoonestusõiguse seadmiseks. Hoonestusõigus kanti kinnistusraamatusse 10. augustil 2012. Hoonestusõiguse tähtaeg oli 10 aastat arvates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest (lepingu p 4.1). Kohtutäitur Ivi Kalmet avaldas 23. septembril 2015 teate, et müüb hoonestusõigust avalikul enampakkumisel. Kohtutäituri avalduse alusel muudeti 4. novembril 2015 esialgset hoonestusõiguse kannet ja hoonestusõigus seati hageja kasuks. Hageja ei ole saanud hoonestusõiguse lepingust tulenevaid õigusi teostada, sest hoonet valdavad kostja I ja kostja II. Kostjad peavad hoonestusõigusega koormatud hoones omavoliliselt majutus- ja puhkekeskust X Puhketalu. Kostja I oli hagi esitamise ajal kostja II ainsaks juhatuse liikmeks ja ainuosanikuks. Kostja I oli hagi esitamise ajal ka hoonestusõigusega koormatud kinnistu omanik. Kostja II majandusaasta aruanne kinnitab, et kostja II peamiseks eesmärgiks on suurendada X talu turismiteenust ja peamine müügitulu tuleneb X Puhketalu pidamisest. Seega teostavad kostjad tegelikku võimu hoonestusõiguse üle ja on hoonestusõiguse valduse rikkujateks võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 mõttes. Hageja on alates hoonestusõiguse omandamisest 4. novembril 2015 püüdnud hoonestusõiguse teostamiseks saada juurdepääsu X kinnistule, aga kostjad ei ole seda võimaldanud. Hageja hinnangul rikuvad kostjad kolmandate isikutena hageja kui hoonestusõiguse omaniku õigust, tegemist on ebaseadusliku valdusega. Hoonestusõiguse objektiks olev ala ja selle oluliseks osaks olev ehitis on kostjate valduses. Kostjad teostavad tegelikku võimu selle üle, kuigi neil puudub selleks mistahes alus – hageja ei ole andnud nõusolekut ala või ehitise kasutamiseks. Seejuures on kostjad teadlikud sellest, et hageja kasuks on seatud hoonestusõigus ja ei vaidle sellele vastu. Hageja nõudis kostjatelt kasutuseelise välja andmist ajavahemiku november 2015 kuni august 2022 eest 111 475 eurot. Aastal 2016 oli Tallimaja rent 200 eurot ööpäevas, aastaks 2021 oli rent kasvanud 450 euroni. X Puhketalu kodulehel on hagi esitamise seisuga välja toodud Tallimaja rendina 450 eurot ööpäevas. Kui vaidlusalune hoone renditakse välja ainult nädalavahetustel üheks ööks (aastas on kokku keskmiselt 52 nädalavahetust) keskmise hinnaga 325 eurot ööpäevas, siis on Tallimaja aasta keskmine rent 16 900 eurot (325 eurot x 52 nädalavahetust = 16 900 eurot). Kostjate väited Tallimaja väljarentimise perioodi osas on ebaõiged. Vastavalt avalikult kättesaadavale informatsioonile anti Tallimaja üürile juba 2016. aastal. See on tõendatud asjatundja esitatud väljavõtetega digiarhiivist Wayback Machine, kuhu salvestatakse veebilehti erinevatel perioodidel. Digiarhiivist on selgelt näha, et Tallimaja üüriti välja juba aastal 2016. Seega on eksitav kostjate väide, et nad ei üürinud Tallimaja välja kuni kasutusloa saamiseni aastal 2020.

rikkunud hageja õigusi. Hageja on põhjendamatult ja kunstlikult käsitlenud kostjat I kostjast II lahutamatuna. Juhatuse liige ei vastuta automaatselt äriühinguga solidaarselt. Hageja on esitanud nõude kostja I vastu vaid seetõttu, et kostja I on kostja II osanik ja juhatuse liige. Ühinguõiguslikust seosest ei teki isiklikku solidaarset vastutust. Üksnes juhatuse liikmeks või osanikuks olemise fakt ei anna alust rahuldada kostja I suhtes rikkumiskondiktsioonil tuginevat nõuet. Kostja I ei valda hoonestusõigust ega pea majutus- või puhkekeskust. Kostja I ei ole hageja õigusi rikkunud, ei ole keelanud ega piiranud midagi. Muus osas ühineb kostja I kostja II vastuväidetega.

MAAKOHTU OTSUS

teadlik sellest, et hagejal on hoonestusõiguse omanikuna lepingust ja seadusest tulenev õigus kinnisasja kasutada). Kostja II on juriidiline fiktsioon, mis tegutseb kostja I kaudu. Seega on hageja õiguste teostamine takistatud just kostja I tegevuse tõttu. Hageja on esitanud põhjendatult hagi kostja I ja kostja II vastu. Vaidluse all ei ole järgmised asjaolud: - hageja on hoonestusõiguse omaja alates 4. novembrist 2015 (hoonestusõigus hageja kasuks kanti kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatusse 4. novembril 2015); - hoonestusõiguse sisuks on hoonestusõiguse lepingust tulenev õigus kasutada hoonestusõiguse ala, sh hoonet nagu omanik hoonestusõiguse tähtaja lõpuni, rajada sinna konverentsi- ja puhkekeskus ning seda sihipäraselt kasutada; - X kinnistu (registriosa nr 386935) omanikuks on kostja I; - hoonestusõigus ulatub X Puhketalu Tallimajale ja seda teenindavale maale (hoonestusõiguse seadmise lepingu p 3); - kostjad valdavad ilma hageja nõusolekuta hageja hoonestusõigust, st peavad hoonestusõiguse oluliseks osaks olevas Tallimaja hoones majutus- ja puhkekeskust X Puhketalu; - hageja ei ole saanud hoonestusõiguse lepingust tulenevaid õiguseid teostada alates hoonestusõiguse omandamisest; - kostjad saavad hoonestusõiguse kasutamisest kasu. Hoonestusõigusele kohaldatakse AÕS § 241 lg 4 alusel kinnisasja sätteid, seega omandi sätteid vastavalt seadusele. AÕS § 68 alusel võib omanik asja kasutada, käsutada, vallata ja nõuda kõigilt teistelt isikutelt rikkumiste vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad AÕS § 68 lg 2 järgi olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Tema omandit tohivad teised isikud kasutada vaid kas tema nõusolekul või muul seaduses sätestatud õiguslikul alusel. Hoonestusõiguse sisuks on õigus omada, st vallata ja kasutada, kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Maakohtu hinnangul on kostjad rikkunud hageja absoluutset õigust ja kasutanud hagejale kuuluvat õigushüve hageja nõusolekuta. Kostjate väide, et nende valdus ei ole omavoliline, ei oma VÕS § 1037 rakendamisel tähtsust. Oluline on, et kostjad teostavad ilma õigusliku aluseta tegelikku võimu hoonestusõiguse objektiks oleva ala ja seal asuva ehitise suhtes. Hoonestusõiguse lepingu kohaselt oli hagejal õigus rajada hoonestusalale konverentsi- ja puhkekeskus ja kasutada seda sihipäraselt. Tuvastatud on, et hageja pole seda teha saanud, sest kostjad kasutavad hoonet, pidades hoonestusõiguse alal ja ehitises puhketalu. Kohtuistungil kinnitas kostja II, et teadis hoonestusõiguse hagejale kuulumisest alates enampakkumisest. Ka on tuvastatud, et kostja II juhatuse liikmena teadis seda ka kostja I. Seega on kostjate teadmine hageja õiguste rikkumisest tuvastatud. Kuna kostjate hinnangul võisid nad hagejale kuuluvat õigust kasutada, pidid nad kohtu ette tooma asjaolud, mis võimaldaksid tuvastada hageja nõusolekut (kirjalik või suuline kokkulepe, leping vms) hoonestusõiguse kasutamiseks. Maakohtu hinnangul kostjad selliseid asjaolusid kohtule ei esitanud. Maakohus tuvastas kostjate rikkumise ning hagejale kuuluva hoonestusõiguse valdamise ilma hageja nõusolekuta alates 4. novembrist 2015. Sellega said kostjad hageja õigusest hüve, milleks antud juhul oli ehitise kasutamise eelis. Eeltoodust tulenes maakohtu hinnangul hageja õigus esitada kasutuseelise väljamõistmise nõue alates 4. novembrist 2015. AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037–1040. Omanik saab nõuda valdajalt ebaseadusliku valduse ajal saadud kasu väljaandmist üldjuhul VÕS § 1037 alusel. VÕS § 1037 lg-s 1 sätestatud eelduste täitmise korral tekkiva alusetu rikastumise nõude sisuks on rikkumise teel saadu hariliku väärtuse hüvitamine.

Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 järgi (vt RKTKo 11.03.2008, 3-2-1-8-08, p 20). Riigikohtu 20. detsembril 2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 tehtud otsuse p-s 26 on kolleegium leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid (vt nt RKTKo 22.10.2014, 3-2-1-65-14, p 16; RKTKo 19.05.2009, 3-2-1-4609, p 15). Antud juhul saab kostjate kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses olla kasu, mida nad said seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt majutus- ja konverentsiruume üürima. Kostjate saadud kasutuseeliste arvestamisel saab lähtuda Tallimaja hoonest, mida nad ebaseaduslikult kasutasid majutus- ja puhketeenuse osutamiseks. Maakohtu hinnangul tuleb kasutuseelise sisustamisel käesoleval juhul täpsemalt vaadelda hoonestusõiguse sisu. Lepingu p 3.3 kohaselt pidi hoonestusõiguse oluliseks osaks olema kinnistule rajatav konverentsi- ja puhkekeskus ehitisregistri koodiga 120641869. Lepingu p 6.1 kohaselt oli hoonestaja õigustatud rajama hoonestusalale projektile ja ehitusloale vastava konverentsi- ja puhkekeskuse hiljemalt 31. detsembriks 2016 ning saama kõik selleks vajalikud load ja kooskõlastused. Hageja on selgitanud, et ostis hoonestusõiguse eesmärgiga realiseerida hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevat kohustust, st ehitada välja puhke- ja konverentsikeskus, et selle välja üürimisest kasu saada. Seega oli hoonestusõiguse sisuks hoonestusalale konverentsi- ja puhkekeskuse rajamine ja selle pidamine. Maakohus tuvastas oksjonikeskkonna väljavõtte alusel, et oksjoni toimumise ajal septembris 2015 olid Tallimajal seinad ja katus olemas, kuid puudusid uksed ja aknad. Maakohtu hinnangul on põhjendatud arvata, et sellise välisviimistlusastmega ehitisel puudub ka siseviimistlus. Hageja ei ole esitanud vastuväiteid asjaolule, et kostjad viisid hoonestusõiguse objektiks oleval ehitisel läbi ehitustegevust, st rajasid toimiva puhke- ja konverentsikeskuse pärast enampakkumisel hoonestusõiguse omandamist hageja poolt. Maakohus leidis, et seisundis, milles ehitis oli hoonestusõiguse omandamise ajal, ei olnud võimalik seda hoonestusõiguse eesmärki arvestades kasu saamise eesmärgil välja üürida ehk et hoonestusõiguse realiseerimiseks oli vajalik teatavate kulutuste tegemine. Hagejad ei ole ka tõendanud, et sellises valmidusastmes ja seisukorras ehitist nagu see oli 2015. a lõpus, oleks üldse saanud tulu teenimise eesmärgil kasutada. Sellest tulenevalt ei olnud maakohtu hinnangul hoonestusõigusel kasutuseelist, mida kostjad peaksid välja andma. Maakohus leidis, et valdaja ei pea välja andma kasu, mis põhineb tema enda investeeringutel või tema panusel. Väljaandmise nõue piirdub selle kasuga, mida asi annab selles seisundis, milles ta jäi valdaja kätte. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohus ei määranud kohtulahendiga kindlaks menetluskulude rahalist suurust, vaid teeb seda TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast lahendi jõustumist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

see, et nõude rahuldamise perspektiivist ei oma tähtust, kas kostjad realiseerisid hoonestusõigust või kuivõrd edukalt nad seda tegid. Tähtsust omab, et nende tegevuse tagajärjel ei saanud hoonestusõigust realiseerida hageja. Maakohus asus otsuses, hagejale üllatuslikult, seisukohale, et asjas omab tähtsust Tallimaja seisund hoonestusõiguse seadmise ajal. Kohus märkis, et hageja ei ole tõendanud, et sellises seisukorras hoonel võiks olla kasutuseelis. Seejuures ei selgitanud maakohus kordagi hagejale, et see omab tema arust asjas tähtsust ega andnud võimalust selgituste ja tõendite esitamiseks. Maakohus on eiranud ka hageja tähelepanekuid seoses tellitava ekspertiisiga ja selle tulemustega. Kohus jättis oma järeldused suuremas osas põhjendamata. Hageja ei nõustu maakohtuga osas, milles viimane leidis, et hoonestusõigusel puudub kasutuseelis. Kostjad rikastusid selgelt hageja kasuks seatud hoonestusõigust realiseerides. Fakt, et kostjad said hoonestusõiguse objekti valmis ehitada ja tsiviilkäibes kasutusse võtta, tõendab, et hoonestusõigusel oli kasutuseelis. Muidu ei oleks hoonet lõpuni ehitatud ja kasutusse võetud. Hageja omakorda ei saanud hoonestusõigust kasutusse võtta, kuivõrd seda takistas kostjate ebaseaduslik käitumine. Maakohus leidis õigesti, et hoonestusõigus on tähtajaline õigus, mille sisuks oli õigus Tallimaja lõpuni ehitada ja seda sihipäraselt kasutada hoonestusõiguse tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse lepingu täitmine on püsiv protsess/seisund (kestvusleping). Kostjate rikkumine oli kestev – kostjad ajasid Tallimajas kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul äri, teades et hoonestusõigus on hagejal. Maakohtu järeldus, et hoonestusõigusel puudub kasutuseelis, on eluliselt vale – lõpetamata ehitise hoonestusõiguse loogiline eesmärk on see lõpuni ehitada ja kasutusse võtta. Selle tõkestamine läbi ebaseadusliku valduse on õigusvastane tegu, millest teo toimepanija kasu saada ei või. Ka kohtuistungil ei osanud kostja vastata küsimusele, miks ta arvab, et ta võib hageja õigust kasutada ilma igasugust tasu selle eest maksmata. Seega omab asja lahendamisel tähtsust Tallimaja seisukord ja valmidusaste kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul, mitte ainult hoonestusõiguse seadmise hetkel. Teisisõnu tuleb kasutuseelist VÕS § 1037 lg 3 kohaselt hinnata kogu aja jooksul, mil kostjad olid rikkumises ehk kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul. Vastasel juhul puuduks hoonestusõigusel alati rikkumiskondiktsiooni puhul kasutuseelis, sest selle seadmise hetkel ongi hoonestus enamasti rajamata. Hoonestusõiguse realiseerimine on kestev protsess, mis tähendabki hoone püstitamist ja sihtotstarbelist kasutamist teatud aja jooksul. Maakohtu tõlgendus muudab rikkumiskondiktsiooni hoonestusõiguse puhul sisutühjaks. Kui maakohtu otsus jääb jõusse, tähendab see, et iga kord, kui kolmas isik realiseerib hoonestusõigust õigustatud isiku asemel, ei teki tal mingitki kasutuseelist, sest ehitist ei ole või see ei ole 100% valmis. See on ilmselgelt vastuolus rikkumiskondiktsiooni eesmärgiga. Ka Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid. Põhjendamatu on ka kohtu järeldus, et kasutuseelise tekkimine on välistatud, kuna hageja ei realiseerinud hoonestusõigust (ei teinud kulutusi – „hoonestusõiguse realiseerimiseks oli vajalik teatavate kulutuste tegemine“). Ometi on kogu vaidluse kese selles, et hageja ei saanud kostjatest tulenevalt oma hoonestusõigust realiseerida ehk Tallimaja lõpuni ehitada (kulutusi teha) ja selle ruumides konverentsi- ja puhkekeskust pidada. Järelikult ei saa hagejale ette heita, et ta Tallimajja ei investeerinud. Kokkuvõttes ei sõltu kasutuseelis hoonestusõiguse puhul Tallimaja seisundist hoonestusõiguse seadmise ajal. Harilikku väärtust hinnatakse rikkumise aja seisuga. Kostjate

rikkumine oli kestev. Maakohus pidi hindama kasutuseelist kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid. Maakohtu järeldus on karjuvas vastuolus käesoleva tsiviilasja asjaoludega ja VÕS § 1037 lg 1 eesmärgiga.

Hageja ei ole tõendanud Tallimaja seisu hoonestusõiguse seadmise hetkel elik 7. augustil 2012. Samuti ei tõendanud hageja väiteid, nagu olnuks Tallimaja hoonestusõiguse tähtaja jooksul väljaüürimiskõlblik ja et Tallimaja välja üüriti. G. Laanemetsa hinnangu äärmuslik ja valelik kallutatus hageja kui hinnangu tellija kasuks on üheselt ja ümberlükkamatult tõendatud R. Lubi ekspertarvamusega. Õige ja põhjendatud on maakohtu käsitlus, mille kohaselt ei pea kostjad või emb-kumb neist andma välja kasu, mis põhineb nende enda investeeringutel ja/või panusel. Antud vaidluses on üheselt selge, et Tallimajal puudus kasutuseelis, mille väljaandmist saaks hageja kostjatelt nõuda. Hageja ei pöördunud alates 2015. a novembrist kohtusse valduse väljaandmise nõudega, ei avaldanud mistahes viisil või vormis soovi Tallimajja investeerida ning kogu kohtueelse suhtluse ja hageja omavolitsemise eesmärk oli enampakkumiselt omandatud hoonestusõiguse võõrandamine 10 000 euro eest elik vähemalt 8000-eurose vaheltkasuga.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

suhtuda teadmisega, et M. Leht poolt esitatud avaldus on tehtud hageja huvides, mitte toimikus olevatest tõenditest lähtudes. Samas ei vaielnud kostja I kostja II õigusele hagi õigeks võtta ka vastu. Kostja II avaldus ei muuda ega mõjuta kostja I menetluslikku seisundit. Asjatundmatu on kostja II ja hageja nägemus, mille kohaselt saaks apellatsioonkaebuse õigeksvõtuga tekkida täitedokument, mida täita kostja I kinnisasjade arvel, kuna kohtulikud hüpoteegid on seatud kostja I kinnisasjadele. Praeguses asjas osaleb kaks kostjat ja kostja I ei ole hagi õigeks võtnud. Kuna kostja I ja kostja II ei ole ringkonnakohtu hinnangul vältimatud kaaskostjad, saab ringkonnakohus võtta vastu kostja II poolse hagi õigeksvõtu ja tema suhtes tuleb hagi rahuldada kogu ulatuses. Maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hagi kostja II vastu rahuldamata. Põhjendatud on kostja I seisukoht, et kostja II poolt hagi õigeksvõtt ei mõjuta kostja I menetluslikku seisundit. Hagi õigeksvõtul põhineva otsuse võib kohus teha kirjeldava ja põhjendava osata (TsMS § 444 lg 3). Sellest tulenevalt ringkonnakohus hagi rahuldamist kostja II suhtes täiendavalt ei põhjenda.

Ringkonnakohtu hinnangul on põhimõtteliselt küll võimalik mitme kostja solidaarne vastutus VÕS § 1037 lg 1 alusel (vt RKTKo 31.10.2018, 2-16-9519/78, p 39), kuid selleks peaksid olema täidetud nõude eeldused mõlema kostja suhtes eraldi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja praeguses asjas kohtu ette toonud asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et hagejal saab olla nõue kostja I vastu samal alusel nagu kostja II vastu. Hageja ei ole väitnud, et kostja I kasutas tema asja sõltumatult kostja II tegevusest, st mingis sellises majandustegevuses, mis ei olnud kostja II majandustegevus.

nõudmine tühistada. Kostja II taotlus on võimalik rahuldada tema menetluskulude katteks määratud tagatise, st 1300 euro osas. TsMS § 195 lg 21 kohaselt tagastatakse tagatis kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või menetlusosalise korraldusel muule isikule. Hageja eest tasus menetluskulude tagatise 21. mail 2024 Prosandoo OÜ. Kostja II palus kanda tagatiseks laekunud summa Advokaadibüroo Sorainen OÜ kontole, st sellise isiku kontole, kes tagatist ise ei tasunud ja kes ei olnud ka isik, kelle eest tagatis tasuti. Kuna hageja teatas 13. detsembril 2024 ringkonnakohtule, et on nõus kostja II 10. detsembril 2024 esitatud taotlustega, siis käsitleb ringkonnakohus seda hageja korraldusena tagastada tagatis muule isikule TsMS § 195 lg 21 tähenduses. Prosandoo OÜ poolt 21. mail 2024 tasutud 2886 eurost tuleb

eurot tagastada Advokaadibüroo Sorainen OÜ kontole nr EE592200221019758083.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.