Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

sihtotstarbeliselt kasutada. Taoline piirang on põhjendamatu ning ebamõistlikul koormav. Samas ei oleks H R i õigused M M ile Seimesauna maaüksust läbiva Jõeääre maaüksusele juurdepääsuõiguse andmisel kuidagi ülemääraselt kitsendatud. H R i peaks üksnes taluma avaldaja poolt juba aastakümneid eksisteerinud tee kasutamist. Eeltoodu ei takista Seimesauna kinnistu sihtotstarbelist kasutamist ega ka kõnealuse tee kasutamist. Samuti ei vähene kitsenduse tagajärjel H R i kinnistu väärtus. Puudutatud isiku H R i seisukoht H R vaidles avaldusele vastu. Puudutatud isiku seisukoha kohaselt vajab ta ise avaldaja poolt taotletavat juurdepääsuteeks mõeldud kinnisasja osa enda kasutuseks liigvee ärajuhtimiseks ja maaküttesüsteemi rajamiseks. H R palus Seimesauna kinnistule juurdepääsu määramise korral avaldajalt välja mõista järgmised summad: juurdepääsu aastase korrashoiukulu 1615, 20 eurot, 937,94 eurot esialgse õiguskaitse määruse täitmise eest, 395 eurot Seimesauna kinnistu väärtuse vähenemise eest ja alternatiivse maaküttelahenduse kasutamise hüvitamiseks 232 215,91 eurot. Puudutatud isiku N M seisukoht N M leidis, et juurdepääs M M ile kuuluvale Jõeääre kinnistule tuleb määrata üle Seimesauna kinnistu. Vastavalt Eesti Vabariigi Kinnistamisotsusele 19.01.1999 on kinnistusraamatusse kantud elamumaa, Kernu vallas Pohla külas, Tuuliku 26 pindalaga 4259 m2, omanikuks N M, ilma igasuguste piirangute või kohustusteta. Enne erastamist koostati piiriprotokoll 14.05.1997, millele piirinaabrina kirjutas alla ka H R. Eriarvamus H R il piirimärkide kättenäitamisel ei olnud, mida tõestab ka tema allkiri. H R erastas oma maa 02.03.2007. H R i kinnistu katastriplaanil on tee olemas. H R oli teadlik, et erastas üldkasutatava tee, mida kasutas ka M M läbipääsuteena. Tee rajamine N M kinnistule on täiesti ebamõistlik, sest see eeldab mitmeid pikaajalisi toiminguid ja rahalisi vahendeid, mida puudutad isikul ei ole. Puudutatud isiku V B seisukoht V B ei ole huvitatud Seimesauna kinnistu kaudu vee juhtimisest Hingu ojja Tuuliku 30 kinnistu kuivendamise eesmärgil. Puudutatud isik on rahul Tuuliku 30 drenaažisüsteemi praeguse seisundiga ja leidis, et praegune tee peab jääma. Nissi Vallavalitsuse seisukoht Nissi Vallavalitsus toetas avaldust. Puudutatud isiku Kernu Vallavalitsuse seisukoht Kernu Vallavalitsus leidis, et Seimesauna tee on tänasel päeval olemas, oli olemas ka maareformi käigus maade eraomandisse andmise hetkeks, ja selle jätkuvat kasutamist avaldaja ja tema perekonna poolt tuleks aktsepteerida. Maakohtu määrus

Harju Maakohus rahuldas 29.10.2014 määrusega avalduse. Kohus määras M M ile kuuluvale Harjumaal Nissi vallas, Odulemma külas asuvale Jõeääre kinnistule (registriosa nr 12281502) juurdepääsu avalikult kasutatavaks teeks olevalt Tuuliku üldmaalt läbi Harjumaal, Kernu vallas, Pohla külas asuva Seimesauna kinnistu (registriosa nr 11951802) alljärgnevatel tingimustel: juurdepääsuteeks on Seimesauna kinnistut läbiv tee pikkusega ca 50 m ja laiusega ca 3 m alates Seimesauna kinnistu ja Tuuliku üldmaa katastriüksuse piirist kuni Jõeääre kinnistu piirini vastavalt kohtumäärusele lisatund Maa-ameti kaardiserveri kaardil (mõõdistamise aeg 01.04.1997) märgitud juurdepääsutee asukohale (plaanil tähistatud punase joonega märkega 50); juurdepääs on määratud Jõeääre kinnistu igakordse omaniku kasuks õigusega kasutada seda ööpäevaringselt jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga, mis vastab Jõeääre kinnistu kasutamisele maatulundusmaana; juurdepääsutee hooldamise kulud kannab Jõeääre kinnistu omanik; Jõeääre kinnistu igakordne omanik tasub Pohla külas asuva Seimesauna kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu eest 20 eurot aastas, alates juurdepääsuõiguse kinnistusraamatusse kandmisest. Tasu tuleb maksta iga aasta eest ette 31. detsembriks. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistris registriossa numbriga 11951802 kantud Seimesauna kinnistu asukohaga Harjumaa, Kernu vald, Pohla küla kolmandasse jakku kanda esimesele järjekohale märkus, mille kohaselt Harjumaal, Kernu vallas, Pohla külas asuv Seimesauna kinnistu on koormatud tähtajatu ja piiranguteta juurdepääsuõigusega Jõeääre kinnistu kasuks. Tuvastada Seimesauna kinnistu omaniku kohustus anda nõusolek märkuse sissekandmiseks juurdepääsuõiguse kohta igakordse omaniku kasuks kohtumääruses määratud tingimustel. Menetluskulud jättis kohus H R i kanda. Avalikule teele juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlust ei olnud, et avaldajale kuuluvalt Jõeääre kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Nimetatud asjaolu tuvastas kohus väljavõttega Maa-ameti kaardiserverist ja vaatlusega. Avaldajale kuuluva kinnistu lähim avalik tee on Tuuliku üldmaal asuv tee (katastritunnus 29701:004:0340). Asjaolu, et ajalooliselt vähemalt viimased paarkümmend aastat on Jõeääre kinnistule juurdepääs avalikult teelt olnud tagatud läbi Seimesauna kinnistu, on tõendatud Odulemma küla majavalduse mõõdistamise dokumentatsiooniga. 1978.a koostatud Riisipere sovhoosi Odolemma küla majavalduse mõõdistamise joonisest nähtub, et juurdepääsutee on olnud samas kohas vähemalt alates 1978.a. Avaldaja on kasutanud Seimesauna maaüksust läbivat teed alates Jõeääre kinnistu omanikuks saamisest. Kuni 2011.a sügiseni ei teinud H R i tee kasutamiseks mingeid piiranguid, seega oli H R nõus taluma tema maal asuvat teed. Kohus tuvastas 29.10.2012 toimunud vaatlusega, et Jõeääre kinnistule praegu kasutatav juurdepääs kulgeb üle Seimesauna kinnistu. Seimesauna kinnistu ja Jõeääre kinnistu vahele jääb Hingu oja. Seimesauna kinnistult Jõeääre kinnistule pääseb üle Hingu oja peal asuva silla. H R väitis, et Seimesauna kinnistul ei paikne teed teeseaduse § 2 lg 1 tähenduses. AÕS § 156 lg 1 järgi ei eelda juurdepääsu nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee teeseaduse § 2 lg 1 tähenduses. Kuivõrd Seimesauna maa tagastamise käigus 2006.a koostatud katastriüksuse plaanile on märgitud Seimesauna kinnistul asuv tee ja nimetatud teed on kasutatud juba paarkümmend aastat Jõeääre kinnistule pääsemiseks ja teisele poole Hingu oja jõudmiseks, siis ilmeselgelt on tegemist Liiklusseaduse § 21 p 82 mõistes teega.

Seimesauna kinnistul asuv tee on teeseaduse (TeeS) § 52 tähenduses eratee. Igal juhul on tegemist teega, mis on teeks rajatud ja see on ka kruusa või killustikuga täidetud. Samuti ei oma tähtust, kas tegemist on kruusateega või pinnaseteega. AÕS §-st 156 ei tulene, et juurdepääsutee peab vastama teeseaduses sätestatud määratlusele. Juurdepääsutee viidatud sätte tähenduses saab olla igasugune jala ja sõidukiga läbitav kindla pinnasega rajatis. Kernu Vallavalitsuse 17.12.2002 korraldusega nr 594 on H R ile tagastatud õigusvastaselt võõrandatud 17 092 m2 suurune maatükk vastavalt Kernu valla Pohla küla Seimesauna katastriüksuse plaanile. Seimesauna kinnistul asuv tee on kantud H R ile Seimesauna maa tagastamise käigus 2006.a koostatud katastriüksuse plaanile. H R sai Seimesauna kinnistu omanikuks 02.03.2007. Maakatastri väljavõttel on üheselt nähtav tee olemasolu. Kohus leidis, et H R oli kogu aeg teadlik, et talle on omandireformi käigus tagastatud maa, kus asub tee, mida kasutab Jõeääre kinnistu omanik juurdepääsuna oma kinnistule. H R i väide, et praegune juurdepääsutee on rajatud valesse koha ja senini kehtib 1986.a projekt, ei oma praeguse asja lahendamisel tähtsust. Kernu vallavalitsuse seisukoha kohaselt Tuuliku hoonesutsprojektil nähtuvat sirget teed üle Hingu oja tänase Jõeääre kinnistuni läbi Tuuliku AÜ 26 kinnistu ei ole kunagi välja ehitatud ja seda teed ei ole tänaseks olemas. H R i leidis, et avaldajale kuuluvale kinnistule on võimalik juurdepääs üle Seimesauna kõrvalkinnistu, asukohaga Tuuliku AÜ 26, Pohla külas, mis kuulub N M ile. Kohus tuvastas vaatlusel, et Seimesauna kinnistul asuv tee külgneb Tuuliku 26 kinnistuga. Jõeääre ja Tuuliku 26 kinnistu vahel on Hingu oja. Kohus leidis, et juurdepääs avaldajale kuuluvale Jõeääre kinnistule on võimalik väljaspool Seimesauna kinnistut. H R i väidete kohaselt vajab ta Seimesauna kinnistut taotletavat juurdepääsu Seimesauna kinnistul enda otstarbeks, s.o maakütte paigaldamiseks ja kuivenduskraavi rajamiseks. Esitatud tõenditega ja vaatlusel kohus tuvastas, et nii Seimesauna kinnistul kui selle kõrvalasuval Tuuliku 30 kinnistul toimuvad pidevalt üleujutused. Iga-aastaselt tõuseb vesi keldris kuni 35 cm, Tuuliku 30 kinnistu on iga väiksemagi saju korral suures osas vee all ja Seimesauna kinnistuga külgnevas osas olev kuusehekk on vee all. H R i tellis vee ärajuhtimiseks projekti ning väidetavalt vajab selleks Seimesauna kinnistu osa, mille osas taotleb Jõeääre kinnistu omanik juurdepääsuteed. Kohus tuvastas, et Tuuliku 26 kinnistu omanik N M ei kasuta Jõeääre kinnistule võimalikku alternatiivset juurdepääsu võimaldavat Tuuliku 26 kinnistu osa, mida tõendab aastatel 20112014 järjepidevalt muutmata rohi. Sellest tulenevalt kohus nõustus H R i seisukohaga, et Tuuliku 26 kinnistule Seimesauna kinnistu asemel Jõeääre kinnistu kasuks juurdepääsu määramine riivaks ilmselgelt vähem Tuuliku 26 kinnistu omaniku huve, sest Tuuliku 26 kinnistu ei kasuta vastavat kinnisasja osa ning ajalooliselt on viidatud osa olnud tühermaa. Samuti jääb nimetatud vastav kinnisasja osa Tuuliku 26 kinnistu eluhoonetest tunduvalt kaugemale võrreldes Seimesauna kinnistuga. Juurdepääsuõiguse eesmärgiks on tagada äralõigatud kinnisasja omanikule kinnisasja majanduslikele vajadustele vastav kohane juurdepääs. Selle üle otsustamiseks tuleb kaaluda teeniva ja valitseva kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu üle otsustamisel tuleb arvesse võtta ka seda, kas õigustatud kinnisasja omanikul kaasnevad uue juurdepääsu loomisega väga suured kulutused. Õigustatud kinnisasja omanik ei pea leppima naabrite jaoks kõige vähem koormava lahendusega, kui see ei tagaks õigustatud kinnisasja omanikule kinnisasja kohase majandamise võimalust. Kuigi Tuuliku 26 kinnistule Seimesauna kinnistu asemel Jõeääre kinnistu kasuks juurdepääsu määramine riivaks ilmselgelt vähem Tuuliku 26 kinnistu omaniku huve, siis tuleb hinnata, kas juurdepääsutee rajamine üle Tuuliku 26 kinnistu on üldse maakorralduslikult võimalik ja milliseid kulusid peab avaldaja tegema üle Tuuliku 23 kinnistu Jõeääre kinnistule

pääsemiseks. Samuti, kas Seimesauna kinnistu juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla M M jaoks oluliselt odavam kui H R i kui Seimesauna kinnistu omanikku koormav. Kohus leidis, et M M huvi Jõeääre kinnistule juurdepääsu õiguse vastu üle Seimesauna kinnistu on ilmselgelt ülekaalus, võrreldes H R ile juurdepääsuõigusest tuleneva kitsendusega. Praegusel hetkel pääseb avaldaja Jõeääre kinnistule ainult läbi Seimesauna kinnistu. Muid ligipääsuteid Jõeääre kinnistule pääsemiseks ei ole. Ka ajalooliselt on toimunud juurdepääs Jõeääre kinnistule üle Seimesauna kinnistu. Kernu Vallavalitsuse, Nissi Vallavalitsuse ja Keskkonnaameti poolt kohtule esitatud seisukoha kohaselt jääb vaidlusaluste kinnistute vahele Hingu oja, mis on ühtlasi Kernu ja Nissi valdade vaheliseks piiriks ning praegusest erineva juurdepääsutee rajamisel üle Hingu oja tuleb arvestada Hingu oja ehituskeeluvööndiga ja looduskaitseseadusest (LKS) tulenevate piirangutega. Uue eratee rajamine eeldab ehituskeeluvööndi vähendamist LKS § 40 kohaselt. Keskkonnaregistri andmetel on Hingu oja valgala pindala 54,7 km2. LKS § 38 lg 1 p 5 kohaselt on üle 25 km2 suuruse valgalaga ojal ehituskeeluvöönd 50 meetrit; lg 3 kohaselt on ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. LKS § 38 lg 5 p 8 ja 10 kohaselt ehituskeeld ei laiene kehtestatud detailplaneeringuga või kehtestatud üldplaneeringuga kavandatud sillale ja avalikult kasutatavale teele ja tänavale. Kui kavandatakse mitteavaliku tee rajamist, on vajalik LKS § 40 lg 4 kohaselt taotleda ehituskeeluvööndi vähendamist. LKS § 40 lg 3 ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamine võib toimuda Keskkonnaameti nõusolekul. Selleks peab kohalik omavalitsus esitama Keskkonnaametile taotluse ja planeerimisseaduse kohaselt kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava vastuvõetud detailplaneeringu. Sellise detailplaneeringu algatamine ja vastuvõtmine on Kernu valla ehitusmääruse kohaselt volikogu pädevuses. Seda, kas Kernu Vallavolikogu võib pidada üldplaneeringu muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu algatamist ja vastuvõtmist ning ehituskeeluvööndi vähendamist vajalikuks, ei ole ette teada. Samuti on teadmata, kas Keskkonnaamet nõustuks ehituskeeluvööndi vähendamisega. LKS § 40 lg 5 kohaselt hindab Keskkonnaamet nõusoleku andmisel ehituskeeluvööndi vähendamise vajalikkust kalda kaitse eesmärgile LKS § 40 lõikes 1 sätestatule. On selge, et planeerimismenetluse läbiviimine (eeldusel, et volikogu nõustub selle algatamisega) Hingu oja ehituskeeluvööndi vähendamiseks ja selleks ka Keskkonnaameti nõusoleku saamine on pikaajaline protsess, mille ajalist kestust ja tulemuslikkust ei ole võimalik täpselt ette näha. Tuleb arvestada, et detailplaneeringu koostamine, sellega tõenäoliselt kaasnev keskkonnamõjude strateegiline hindamine, tee (sh truubi) projekteerimine ning ehitamine on seotud ka oluliste kulutustega. Kernu Vallavalitsuse seisukoha kohaselt neil selleks rahalisi võimalusi pole. Sellisel juhul jääksid kõik need kulud avaldaja kanda. RTS Infraehitus OÜ 01.04.2013 hinnapakkumise kohaselt on Tuuliku 26 juurdepääsutee rajamise maksumuseks 28 032 eurot. Nimetatud pakkumine ei hõlma detailplaneeringu koostamise ja menetlemise kulusid. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et Tuuliku 26 kinnistule uue tee rajamise kulutused on ebamõistlikud ja ettearvamatud, kuna rajatav tee peab minema üle Hingu oja, mis asub veekaitsevööndis. Ka Keskkonnaamet avaldas, et selgelt eelistatum peaks olema juba olemasoleva tee ja silla kasutamine, mitte lähipiirkonda uue tee ja silla rajamine. Kohus leidis, et H R i huvid ei kaalu üles M M õigust taotleda juurdepääsu Jõeääre kinnistule. H R i väite kohaselt vajab ta enda kasutusse Seimesauna maaüksusel kulgevat teed, kuna soovib rajada sinna kuivenduskraavi ja juhtida läbi selle Hingu ojja Seimesauna ja Tuuliku 30 maaüksustele tekkivat vett. H R i hinnangul on see ainuvõimalik lahendus, kuidas juhtida ära kinnistutele kogunev vesi. Tee uueks asukohaks pakkus ta välja naaberkinnistu Tuuliku 26. Naaberkinnistute omanikud V B ja N M ei nõustunud H R i ettepanekuga. V B teatas, et ta ei vaja Tuuliku 30 omanikuna uut kuivenduskraavi, kuna on rahul olemasoleva drenaažisüsteemiga, ja leidis, et juurdepääsutee Jõeääre kinnistule peab alles jääma.

Kohus leidis, et H R i argument kuivenduskraavi rajamiseks on põhjendamatu, sest Tuuliku AÜ-s on tegelikult olemas drenaažisüsteem ja seda oleks lihtsalt vaja aeg-ajalt hooldada ja puhastada. Vaidlust pole selle üle, et drenaažisüsteem on ühenduses Hingu ojaga ehk H R il ei ole võimalik saavutada oma kinnisasjal veetaseme alandamist pelgalt sellega, et ta kaevab lisakraavi Hingu ojja. Kohtu hinnangul on selge, et nn ühendatud anumate põhimõtte kohaselt on veetase ühendatud süsteemis pidevalt ühene. Hingu oja veetaset mõjutavad mh kopratammid, mis viimastel aastatel on oja allavoolule tekkinud. Kernu Vallavalitsus on liigniiskuse vähendamiseks soovitanud asendada AÜ Tuuliku tee alt läbiviidud truubitoru jämedama toru vastu, et suunata rohkem vett Tuuliku 30 krundilt Tuuliku 26 krundil asuvasse tiiki. Tuuliku 26 omanik on sellega nõustunud. Selle abinõu rakendamine, samuti drenaažisüsteemi korrapärane hooldamine võib parandada olukorda Seimesauna kinnistul. Kui H R i soovib rajada kuivenduskraavi olemasolevale teele, peab ta arvestama kõikide naaberkinnistute omanikega. Kuna naaberkinnistute omanikud ei ole H R i ettepanekuga nõus ja ei soovi uut kuivenduskraavi rajada, siis puudub alus nõuda olemasoleva tee kasutamise lõpetamist. Seimesauna kinnistu piirneb 70 m ulatuses Hingu ojaga ja kinnistu kuivendamiseks on mitmeid erinevaid võimalusi. H R i ei ole põhjendanud, miks ei saa kraavi rajada olemasoleva juurdepääsutee äärde, sest ka see tagaks liigvee ärajuhtimise. Asjatundja Hannes Kase koostatud arvamuse kohaselt H R i poolt soovitud maaküttelahendus ei ole ainuvõimalik. Nimelt on vähemalt kolm arvestatavat alternatiivi, muutmata kavandatava hoone kütteprojekti kardinaalset: rajada soojusvõtutorustik soojuspuurkaevudena, kasutada soojusvõtutorustikus kompaktkollektoreid, paigaldada soojusvõtutorustiku Tuuliku AÜ 26 kinnistu poolne kontuur hoonest kagupoole, kus Maaameti ortofoto kohaselt on hõredam haljastus, või jätta soojusvõtutorustik põhimõttelisel skeemil kujutatud asukohta, kuid juurdepääsutee osas rajada torustiku kohale soojusisolatsioon pinnase külmumise vastu ja betoonist plaat koormuse ühtlustamiseks ja hajutamiseks. Soojusabi OÜ hinnapakkumise kohaselt läheb alternatiivne maakütte paigaldus maksma 237 216,91 eurot. OÜ Maaküte 13.05.2013 näidispakkumise kohaselt on H R i poolt soovitava maakütte rajamise maksumus 18 000 - 20 000 eurot pluss käibemaks. Kusjuures n-ö tavalahendus (ilma aukude puurimiseta ) on Maaküte OÜ näidispakkumise kohaselt 10 820 eurot pluss käibemaks. Seega kui paigalda Seimesauna kinnistule maaküte Soojusabi OÜ poolt näidatud viisil, siis kallineb H R i maaküttelahendus orienteeruvalt 7000 - 9000 euro võrra. Tegemist on üle 3 korra väiksema summaga kui kuluks Tuuliku AÜ 23 kinnistule uue tee ehitamiseks. H R sai Seimesauna kinnistu omanikuks 2007.a, s.o juurdepäästeega, mis oli kantud nii Seimesauna maa tagastamise käigus 2006.a koostatud katastriüksuse plaanile, tee olemasolu nähtus Maa-ameti kaardiserveris ja tee oli ka füüsiliselt olemas. Juba Seimesauna kinnistu omandamisel pidanuks H R arvestama konkreetse kinnisasja iseärasustega, so maakütte ehitamise võimalikkusega. Kohus leiab, et isikul puudub subjektiivne õigus nõuda, et ta peab saama rajada oma kinnisasjale maaküttesüsteemi. Kernu Vallavalitsuse seisukoha kohaselt H R ile on Kernu Vallavalitsuse 03.07.2012. a korraldusega nr 307 antud ehitusluba Seimeauna kinnistul asuva üksikelamu (ehitisregistri kood 116035870) rekonstrueerimiseks. Tulenevalt ehitusseaduse §-st 22 ei anna ehitise rekonstrueerimiseks väljastatud ehitusluba õigust püstitada maaüksusele ehitist ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi. H R il puudub ehitusluba Seimesauna kinnistul asuva üksikelamu teenindamiseks vajaliku rajatise – maakütte rajamiseks. H R i poolt õigusliku aluseta püstitatav rajatis (maaküttesüsteem) ei anna talle õiguspärast ootust ega õiguskindlust selle ehitise püsima jäämise suhtes.

Hinnates kohtule esitatud tõendeid kogumis ja kaaludes Jõeääre kinnistu, Seimesauna kinnistu, Tuuliku 26 kinnistu ja Tuuliku 30 kinnistu huve leiab kohus, et juurdepääs avaldajale kuuluvale Jõeääre kinnistule tuleb määrata üle Seimesauna kinnistu. Avaldaja palus määrata juurdepääsuõigus kindlaks muu hulgas tingimusel, et juurdepääsuteed pikkusega 50 m ja laiusega ca 3 m hooldab Jõeääre kinnistu igakordne omanik. H R i palus Seimesauna kinnistule juurdepääsu määramise korral avaldajalt välja mõista: juurdepääsu aastase korrashoiukulu 1615,20 eurot, 937,94 eurot esialgse õiguskaitse määruse täitmise eest, 395 eurot Seimesauna kinnistu väärtuse vähenemise ees ja alternatiivse maaküttelahenduse kasutamise hüvitamiseks 232 215,91 eurot. Eratee omanikul on õigus nõuda teed juurdepääsuna kasutavalt isikult tasu, teeomanikul on sellisel juhul õigus nõuda tasuna vähemalt TeeS § 37 lg 3 järgses ulatuses tee kasutamisega seotud kulutusi. Juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 järgi tuleb arvestada eelkõige TeeS-s sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. Näiteks peab teel olema TeeS § 10 lg 1 järgi võimalik ohutult liigelda ja tee peab vastama tee seisundi nõuetele. Kuivõrd Seimesauna kinnistul asuvat teed kasutab esmajoones Jõeääre kinnistu omanik, siis on põhjendatud tee korrashoiu ja hooldamise kohustuse ning eeltooduga seonduvate kulutuste panemine Jõeääre kinnistu omanikule. Kuna Jõeääre kinnistu omanik täidab tee hooldamise kohustust, siis puudub alus Jõeääre kinnistu omanikult välja mõista Seimesauna kinnistu omaniku kasuks juurdepääsu korrashoiu ja hooldamise kulud. H R taotles Seimesauna kinnistu väärtuse vähenemise eest hüvitist 395 eurot, mis on eksperdi arvamuse kohaselt Seimesauna kinnistu taotletava juurdepääsutee alla jääva äralõike hüvitisväärus. Kohus pidas põhjendatuks määrata juurdepääsu õiguse eest Jõeääre kinnistu omaniku poolt Seimesauna kinnistu omanikule hüvisena 20 eurot aastas. Hüvitise suuruse määramisel arvestas kohus sellega, et juurdepääsutee hooldamiskohustus jäi avaldaja kanda ning seoses juurdepääsu määramisega väheneb Seimesauna kinnistu väärtus 395 euro võrra. Kohus leidis, et avaldaja taotlus juurdepääsu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse, tuleb rahuldada. Määruskaebus H R i palub maakohtu määruse tühistada ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Puudutatud isik ei vaidlusta maakohtu määrust osas, milles maakohus leidis, et Tuuliku 26 kinnistu omanik N M ei kasuta Jõeääre kinnistule võimalikku alternatiivset juurdepääsu võimaldavat Tuuliku 26 kinnistu osa ning Tuuliku 26 kinnistule Seimesauna kinnistu asemel Jõeääre kinnistu kasuks juurdepääsu määramine riivaks ilmselgelt vähem Tuuliku 26 kinnistu omaniku huve. Tuuliku 30 kinnistul toimuvad pidevalt üleujutused. Iga-aastaselt tõuseb vesi keldris kuni 35 cm, Tuuliku 30 kinnistu on iga väiksemagi saju korral suures osas vee all ja Seimesauna kinnistuga külgnevas osas olev kuusehekk on vee all. Kui paigaldada Seimesauna kinnistule maaküte Soojusabi OÜ poolt näidatud viisil, siis kallineb H R i maaküttelahendus orienteeruvalt 7000 - 9000 euro võrra. Vaidlus puudus selles, et M M vajab juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt, küll aga on vaieldav, millise kinnistu kaudu juurdepääs tagatakse ja millises ulatuses. Kuigi kohus leidis, et Tuuliku 26 kinnistule Seimesauna kinnistu asemel Jõeääre kinnistu kasuks juurdepääsu määramine riivaks ilmselgelt vähem Tuuliku 26 kinnistu omaniku huve, on kohus leidnud, et Seimesauna kinnistu juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla M M jaoks oluliselt odavam kui Seimesauna kinnistu omanikku koormav. Menetlusosaliste huvide kaalumisel on

võtmeküsimuseks võimalikud alternatiivse juurdepääsu rajamise kulud ning maakohtu poolt 29.09.2014 toimunud istungil tagastatud tõendid. Täpsemalt tagastatud tõenditest alljärgnevalt. 19.09.2014 ekspertarvamuses järeldatakse lühidalt kokku võttes, et Seimesauna kinnistule ei ole nõuetekohaselt sõidukitega liiklemiseks projekteeritud ega ehitatud teed. Tuuliku 26 kinnistule samaväärse juurdepääsu rajamisele kuluks võrreldes Seimesauna kinnistul olemasoleva juurdepääsuga üksnes tööde teostamiseks vajavate masinate rendikulu, s.o 126 eurot, sest saab kasutada juba hetkel Seimesauna kinnistule õiguskaitse määruse alusel laotatud killustikku. Samas ei oleks vaja ka lubasid ega kooskõlastusi, sest tegemist ei ole tee ehitamisega, vaid olemasolevale muldpinnasele killustiku paigaldamisega. Seimesauna kinnistul kõikvõimalikele sõidukitele liiklemiseks nõuetekohase tee puudumist kinnitavad lisaks eksperthinnangud, mille on koostanud V V, kes on vastutav teede projekteerimise insener. Asjaolu, et avaldaja poolt Jõeääre kinnistule taotletav juurdepääs ei ole projekteeritud ega ehitatud tee, vaid pinnastee, kinnitab täiendavalt see, et tee ehitamise kohta ei ole esitatud menetluses ühtegi projekti. Tuuliku 26 kinnistule juurdepääsu rajamise hinnaks oleks üksnes tehnika rendi hind. Nimelt avaldaja väidete kohaselt on käesoleva menetluse kestel rajatud Seimesauna kinnistule ajutine juurdepääs sisuliselt nullist, sh Tuuliku 26 kinnistul samasuguste toimingute tegemine ei eelda ühegi loa olemasolu, sest tegemist ei ole projekteeritud ega nõuetekohase tee ehitamisega, vaid üksnes killustiku muldpinnasele paigutamine, mis ei vaja lubasid. Lisaks vajab kaebaja avaldaja poolt juurdepääsuks taotletavat Seimesauna kinnistu osa nt maakütte jm jaoks. Ph.D Ü E ja dendroloog A A ekspertarvamusest selgus, et Seimesauna kinnistul asuva tamme alt ei tohi tee kulgeda ning mainitud tamm tuleks võtta looduskaitse alla. Kui maakohus oleks võtnud ülalkirjeldatud tõendid vastu, siis ei oleks saanud maakohus võtta juurdepääsu määramisel ja menetlusosaliste huvide kaalumisel aluseks teeseadusele vastava juurdepääsu rajamise alternatiivseid kulusid Tuuliku 26 kinnistule 28 032 eurot vastavalt avaldaja esitatud OÜ RTS Infraehitus teeehituse pakkumisele ehk võrrelda võrreldamatuid asjaolusid. Tõendite vastu võtmata jätmisel oleks pidanud maakohus asjaolude õigemaks kaalumiseks arvestama ka Seimesauna kinnistul oleva olemasoleva juurdepääsu teeseadusega kooskõlla viimise kulusid vastavalt AS TREF Nord 28.03.2014 pakkumisele, mille kohaselt läheb vaja 32 637,23 eurot juurdepääsu nõuetele vastavusse viimiseks. Ühtlasi kui arvestada, et maakohus leidis, et kaebajale tekib läbi Seimesauna kinnistu juurdepääsu rajamise korral kahju ainuüksi maaküttelahenduse orienteeruvalt 7000 - 9000 euro kallinemise võrra ning võrrelda seda avaldaja reaalse kuluga Tuuliku 26 kinnistu kaudu alternatiivse juurdepääsu rajamise korral 126 eurot, siis on ilmselge, et kaebaja huvid saavad ebamõistlikult kahjustada. Määruse jõusse jäämise korral ei ole võimalik lahendada Seimesauna kinnistul üleujutuste probleemi ja maakütte rajamisega seotud probleeme, mis kahjustab olulisel kinnisasja omaniku huve. Maakohus leidis õigesti, et nii Seimesauna kinnistul kui selle kõrvalasuval Tuuliku 30 kinnistul toimuvad pidevalt üleujutused. Kaebaja on tellinud vee ära juhtimiseks projekti. Projektil on toodud kuivenduse ainuvõimalikkus, 1986.a projektil on märgitud tulevase kraavi asukoht kõrgustel 7,88, 7,66 ehk veelgi madalamal tasemel. Seega leidsid juba 1986.a projekteerijad, et nõuetekohast teed koos kuivendusega ei saa rajada Seimesauna kinnistule, vaid tuleb rajada uus nõuetekohane tee läbi praeguse Tuuliku 26 kinnistu. Kirjeldatud rikkumised oleks saanud kõrvaldada, kui maakohus oleks üle kuulanud kaebaja taotletud tunnistajad, kelle ülekuulamist määruskaebusmenetluses kaebaja taotleb.

Maakohus ei ole võtnud arvesse Jõeääre kinnistule juurdepääsu määramisel kõikvõimalikke alternatiive ja kaebaja täiendavaid seisukohti ning on seeläbi rikkunud oluliselt juurdepääsu määramise põhimõtteid. Jõeääre kinnistule on ka muid võimalusi juurdepääsuks, mille alternatiivid on märkinud kaebaja ära rohelise nurga all joonega ja kahe teise alternatiivi osas sinise joonega (Jõeääre kinnistu on märgitud joonisel sinise ringiga). Rohelisega märgitud joonega tee rajamiseks on kaebuse esitaja saanud kõigi juurdepääsuteed läbivate kinnistute omanikega sisuliselt kokkuleppele, sh on omandanud teemaaks osa kinnistust katastritunnusega 29701:001:0271 ning teinud Kernu vallale taotluse detailplaneeringu algatamiseks. Ainuüksi eelnevalt kirjeldatud kõigi puudutatud isikute nõusolekul rajamisel oleva võimaliku juurdepääsu alternatiivi arvestamata jätmisega Jõeääre kinnistule on maakohus oluliselt rikkunud menetlusnorme. Maakohus oleks pidanud võtma arvesse, et avaldaja ning Tuuliku 26 kinnistu omaniku vahel on hea läbisaamine ja koostöö. Seega võimalikku õigusrahu arvestades oleks igati mõistlik rajada juurdepääs läbi Tuuliku 26 kinnistu. Ühtlasi oleks pidanud maakohus võtma vastu avaldaja kaebuse kohtutäituri tegevusele ning tõendid kaebuse esitaja tervisliku seisundi kohta, mis oleksid olulised asja õiglasema lahendamise seisukohalt. Maakohus on määranud ebaõigesti Seimesauna kinnistu juurdepääsu aastase korrashoiukulude suuruse ja hüvitise Seimesauna kinnistu väärtuse vähenemise eest ning on jätnud tähelepanuta taotluse reaalkoormatise jaoks nõusoleku saamiseks. Kaebaja leiab, et Seimesauna kinnistule juurdepääsu määramise korral tuleks avaldajalt AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 kohaselt välja mõista juurdepääsu aastase korrashoiukulu 1615,20 eurot vastavalt AS TREF Nord 28.03.2014 pakkumisele, millele lisandub 32 637,23 eurot juurdepääsu nõuetele vastavusse viimiseks, 937,94 eurot esialgse õiguskaitse määruse täitmise eest, 395 eurot Seimesauna kinnistu väärtuse vähenemise eest vastavalt ekspertarvamusele ning alternatiivse maaküttelahenduse kasutamise hüvitiseks 232 216,91 eurot. Ühtlasi tagamaks, et Jõeääre kinnistu järgmine võimalik omanik täidab määrusest tulenevaid Jõeääre kinnistu omaniku kohustusi, oleks pidanud maakohus tuvastama avaldaja nõusoleku seadmaks Jõeääre kinnistule juurdepääsu teeniva kinnistu igakordse omaniku kasuks reaalkoormatise. TsÜS § 68 lg 5 alusel saab maakohus määrata käesolevat menetlust lõpetavas määruses, mis asendab AÕS § 231 lg 1 kohast notariaalset kokkulepet, et avaldaja on kohustatud andma nõusoleku Jõeääre kinnistule reaalkoormatise seadmiseks, mis tagab käesolevat menetlust lõpetavast kohtumäärusest tulenevate avaldaja kohustuste täitmist. Maakohus on menetluskulude jaotamise osas kohaldanud ebaõigesti TsMS § 172 lg 7, mis võimaldab jätta menetluskulud poole kanda, kes on menetluse põhjustanud kas tahtluse või hooletusega. Maakohus jättis tähelepanuta, et ka kinnistu 26 omanik on avaldaja taotlusele vastu vaielnud ega ole olnud nõus juurdepääsu määramisega läbi viimase kinnistu. Menetlusosalist ei saa karistada menetluses enda õiguste kaitsmise eest. Menetluskulud tuleks jätta avaldaja kanda.

Avaldaja ja puudutatud isikute seisukoht Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Puudutatud isik N M vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kernu Vallavalitsus peab maakohtu määrust põhjendatuks ja toetab avaldaja soovi kasutada väljakujunenud juurdepääsuteed.

Nissi Vallavalitsus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta muutmata. Muud juurdepääsu võimaldavad lahendused eeldaksid veelgi pikema tee rajamist, vallal ei ole võimalusi tee rajamiseks rahalist ega muud abi anda, sellekohased väited määruskaebuses ei vasta tegelikkusele. Edasine menetluse käik Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu põhjendused Ringkonnakohus leidis, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Avaldajale kuuluvalt kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Samuti ei olnud vaidlust selle üle, et vaidlusaluse tee ja truubi olemasolu Seimesauna kinnistul nähtub juba 1985.a koostatud aianduskooperatiivi „Tuuliku“ hoonestusprojektilt. Tee oli kantud H R ile Seimesauna maa tagastamise menetluse käigus aastal 2005 koostatud katastriüksuse plaanile (tl 108-109, kd 2). Seega ei olnud tegemist olukorraga, mis oleks Seimesauna kinnistu omanikule teatavaks saanud ootamatult. Maakohus kontrollis nõuetekohaselt kõiki AÕS §-i 156 eeldusi ning asus õigesti seisukohale, et kõik konkreetse juurdepääsu määramise eeldused on täidetud. Maakohus hindas alternatiivset juurdepääsuvarianti ning kaalus avaldaja ja määruskaebuse esitaja huvisid. Maakohus leidis õigesti, et määruskaebuse esitaja vastuväited ei anna alust aastate jooksul väljakujunenud olukorra muutmiseks. Tegemist on maakohtu diskretsiooniotsustusega, kus kohus leidis, et otstarbekaks ja kõiki osapooli vähemkahjustavaks lahenduseks on avaldajal olemasoleva tee kasutamise jätkamise võimaldamine. Huvide kaalumisel tuleb muuhulgas arvestada ka juurdepääsuta kinnisasja omaniku huvi saada võimalikult lühike juurdepääs võimalikult väikeste kuludega. Kohtu kaalutlusotsustusse sekkub kõrgema astme kohus üksnes juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire või rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi. Praegusel juhul ei saa maakohtule nimetatut ette heita. Maakohus arvestas mh asjaoluga, et H R ile kuuluva kinnistu väärtuse vähenemine olemasoleva tee tõttu 395 euro võrra on puudutatud isikut vähem koormavaks kui kulu, mis tuleks avaldajal teha uue tee rajamiseks läbi Tuuliku 26 kinnistu. Mis puudutab kaebaja väiteid tema kinnistu liigniiskusesse ning kinnistult üleliigse vee ära juhtimise vajalikkust, siis ei ole menetluses Kernu Vallavalitsuse poolt antud hinnangul (tl 103-106, kd 2) kuivenduskraavi ainuvõimalikuks asukohaks Seimesauna tee. Maakohus arvestas osapoolte huvide kaalumisel ka nimetatud asjaolu. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on iseenesest õigesti hinnanud, et vaidlusaluse tee kaudu juurdepääsuõiguse määramisega väheneb H R i kinnistu väärtus AÕS § 156 lg 1 kohaselt määrab kokkuleppe puudumisel juurdepääsu kasutamise tasu kohus. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole AÕS § 156 lg-t 1 juurdepääsutasu määramise osas valesti kohaldanud. Juurdepääsuteega seotud kulud jättis maakohus avaldaja kanda, mh lähtudes eelnimetatud asjaolude kaalumise tulemusest. Õigustatud ei ole määruskaebuse esitaja palve määrata

juurdepääsu korrashoiu kuluks aastas 1615,20 eurot ning lisaks tee juurdepääsu nõuetele vastavusse viimiseks tasu 32 637,23 eurot. Asjas ei oma tähtsust asjaolu, et kasutatav tee on kruusaga kaetud pinnasetee. Avaldaja ei ole soovinud muuta olemasoleva tee kasutusotstarvet, tee ei ole avalikult kasutatav ning tee, mis võimaldab avaldajale juurdepääsu tema omandis olevale kinnistule, ei pea vastama muudele standarditele, kui seda võimaldab praeguseni kasutuses olnud tee. Seega on asjaoludega kooskõlas ja proportsionaalne ka kohtu poolt määratud tasu juurdepääsu eest kinnistu omanikule 20 eurot aastas. Juurdepääsutee hooldamise kulud määras kohus jätta Jõeääre kinnistu omaniku kanda. Eespool toodu tõttu tuleb jätta määruskaebus rahuldamata. Määruskaebusele lisatud tõendid jätab ringkonnakohus hindamata. Tegemist ei ole TsMS § 662 lg 3 alusel esitatud uute asjaolude või tõenditega. Esitatud tõendid ja tunnistajate ülekuulamise taotlused jättis maakohus põhjendatult rahuldamata. Ringkonnakohtul puudub ka vajadus uute tõendite kogumiseks määruskaebuse läbi vaatamisel. Ringkonnakohtul puudub alus muuta maakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude jaotust. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus määruskaebuse menetlemisel tekkinud kulud määruskaebuse esitaja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom

Reet Allikvere

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.