Luite Arenduse OÜ hagi AS-i SEB Pank vastu kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ja kande kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 15.09.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Luite Arenduse OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Luite Arenduse OÜ (registrikood 11527897, asukoht Veerenni 52, 11313 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jüri Ploom Kotja: AS SEB Pank (registrikood 10004252, asukoht Tornimäe 2, 15010 Tallinn), esindaja Martin Velling
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
Jätta Pärnu Maakohtu 15.09.2014 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud Luite Arenduse OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma vandeadvokaadi vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.
08.04.2014 esitas Luite Arenduse OÜ (hageja) Harju Maakohtule hagi AS-i SEB Pank (kostja) vastu, milles palus tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 620105 IV jao 1. järjekoha kande muutmiseks, asendada kostja tahteavaldus kinnistusraamatu registriosa nr 620105 IV jao 1. järjekohale kantud hüpoteegi kustutamiseks kohtuotsusega ning kustutada kostja kasuks kinnistusraamatu registriosa nr 620105 IV jao 1. järjekohale kantud hüpoteek
2.14.04.2014 määrusega keeldus Harju Maakohus hagiavalduse menetlusse võtmisest ja edastas selle kohtualluvuse järgi lahendamiseks Pärnu Maakohtule. Pärnu Maakohus võttis 26.06.2014 määrusega hagiavalduse menetlusse.
3.Hagiavalduse kohaselt sai hageja kinnistu, asukohaga Suur-Jõe tn 42, Pärnu linn, Pärnumaa, omanikuks 20.12.2011 asjaõiguslepingu alusel, mille kohta on kanne kinnistusraamatusse tehtud 30.12.2011. Kinnistusraamatust nähtuvalt on hageja omandis oleva kinnistu registriosa IV jakku 1. järjekohale kantud hüpoteek summas 18 960 000 Eesti krooni kostja kasuks. Hüpoteek on kinnistusraamatusse kantud 11.04.2006 AKTSIASELTS KNOKE (kustutatud) ja kostja vahel 20.02.2006 sõlmitud ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel (leping). Hüpoteeki muudeti 10.06.2009 asjaõiguslepingu alusel 18.06.2009.
4.Hageja leidis, et kuna kostjal puuduvad mistahes nõuded hageja vastu, mida hüpoteek tagada saaks ja milliste nõuete sissenõudmiseks kostja kinnistut koormavat hüpoteeki realiseerida saaks, on kostja kohustatud andma nõusoleku kinnistut koormava hüpoteegi kustutamiseks. Hageja saatis kostjale 05.12.2013 ja 11.01.2014 taotlused nõusoleku andmiseks hüpoteegi kustutamiseks. Kostja ei ole hagejale nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks andnud. AÕS § 349 lg 1 alusel on hagejal õigus nõuda kinnistut kostja kasuks koormava hüpoteegi kustutamist või kandmist enda nimele. Kostja vastuväited
5.Kostja palus jätta hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Kostja märkis vastuväitena hagile, et hageja esitas hagiavalduse lisana 1 ühishüpoteegi seadmise lepingu, mille punkti 2.2.2 kohaselt tagab hüpoteek summas 1 211 764,86 eurot (18 960 000 Eesti krooni) mh kõiki nõudeid AKTSIASELTS KNOKE vastu, mis tulenevad kostja ja AKTSIASELTS KNOKE vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest. 19.06.2006 sõlmisid kostja ja AKTSIASELTS KNOKE garantiilepingu, millest tulenev võlgnevus summas 95 867,47 eurot on 25.03.2013 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-13-281 kostja kasuks välja mõistetud. Kuna eelnimetatud võlgnevus on kostjale endiselt tasumata, on kostja teavitanud hagejat, et on nõus kustutama vaidlusaluse hüpoteegi tingimusel kui 95 867,47 eurot on kostjale laekunud või laekub kinnistu (registriosa nr 620105) müügitehingust. Maakohtu otsus
7.15.09.2014 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
8.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on nõue, mille täitmist tal on õigus nõuda hageja kinnistut koormava hüpoteegi realiseerimise kaudu.
9.Kohus tugines otsuses asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg-s 1, kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-s 1, lg 2 p-s 2 ja lg-s 8 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-s 5 sätestatule ja leidis, et eeltoodust tulenevalt on hageja õigustatud nõudma kostjalt kui hüpoteegipidajalt nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks ning sellest keeldumise korral pöörduma kohtusse hagiga nõusoleku andmise kohustuse
tuvastamiseks. Samuti tugines kohus otsuses AÕS § 325 lg-tele 1 ja 5, § 346 lg-tele 1 ja 2 ning § 351 lg-le 1.
10.Kohus märkis, et tulenevalt kostja vastusest küsis kohus hagejalt täiendavaid selgitusi nõude aluse kohta ja andis hagejale võimaluse esitada oma vastuväited kostja vastusele ja tõenditele (sealhulgas kostja väitele, et ühishüpoteegi seadmise lepingu punkt 2.2.2. laieneb ka garantiilepingule), millist võimalust hageja ei kasutanud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.
11.Kohus leidis, et kostja on nõude olemasolu tõendanud. Harju Maakohtu 25.03.2014 tagaseljaotsusega on rahuldatud kostja hagi AS KNOKE vastu võlgnevuse 95 867,47 euro väljamõistmiseks. Tagaseljaotsus on jõustunud. Kohtute infosüsteemi andmetest nähtuvalt esitas kostja tsiviilasjas 2-13-281 hagi AS KNOKE vastu 19.06.2006 sõlmitud garantiilepingu alusel, nagu kostja ka oma kirjalikus vastuses praegusele hagile on välja toonud. AS KNOKE ja AS SEB Eesti Ühispank vahelises ühishüpoteegi seadmise lepingu p-s 2.2.2. on lepingupooled kokku leppinud, et hüpoteek tagab ka panga ja AS KNOKE vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest tekkivaid panga nõudeid AS KNOKE vastu. Garantiileping on võlaõiguslik leping. Garantiilepingu sõlmimise ajal kuulus vaidlusalune, Pärnus aadressil Suur-Jõe tn 42 asuv, kinnistu AS-ile KNOKE. Garantii väljamaksmise nõude esitas pank AS-ile KNOKE 2010, hageja omandas hüpoteegiga koormatud kinnistu 2011. Seega oli hagejal võimalus teada saada ja ta pidi olema teadlik kõikidest nõuetest, mida hüpoteek tagab. Lisaks on nii hageja, AS KNOKE (kustutatud), kui ka OÜ Hersis Kaubandus, kelle kohustuste täitmist kostja ees eespool nimetatud garantiilepinguga tagati, omavahel seotud äriühingute juhatuse liikme ja/või osaniku/aktsionäri R. Valgu (Valk) kaudu. Kohus leidis, et olukorras, kus hageja osanik ja juhatuse liige on ühishüpoteegi olemasolu ära kasutades saanud kostjalt laenu oma mitmetele teistele äriühingutele, oleksid hageja võimalikud vastuväited ühishüpoteegi seadmise lepingu p-i 2.2.2. tühisuse osas ka vastuolus hea usu põhimõttega ning kohus võib TsÜS § 138 lg-te 1 ja 2 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 2 alusel jätta TsÜS §-s 86 sätestatu selles asjas kohaldamata.
12.Kuivõrd kohus tuvastas, et kostjal on AS KNOKE (kustutatud) vastu täitmata nõue, mida hageja omandis olevat kinnistut koormav hüpoteek tagab, siis ei ole kostjal kohustust anda nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks. Apellatsioonkaebus
13.17.10.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Pärnu Maakohtu 15.09.2014 otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
14.Hageja leiab, et maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid ning apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleks teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus.
15.Seoses otsuses märgituga, mille kohaselt küsis kohus tulenevalt kostja vastusest hagejalt täiendavaid selgitusi nõude aluse kohta ja andis võimaluse esitada oma vastuväited kostja vastusele ja tõenditele, märgib hageja, et ta ei kasutanud kohtu antud võimalust, kuna ei olnud teadlik täiendavate selgituste esitamise võimalusest. Olukorras, kus kohus ei olnud veendunud, kas hageja on kohtu teate kätte saanud, oleks kohus pidanud hageja või tema esindaja poole pöörduma täiendavalt ning muude kanalite kui e-toimiku kaudu ja juhtima viimase tähelepanu tekkinud olukorrale. Hageja sai kohtu pöördumisest teada alles maakohtu otsusest, mistõttu on hageja endast mitteolenevatel põhjustel minetanud võimaluse enda õiguste ammendavaks kaitseks. Hageja on seisukohal, et kohus on täiendavate selgituste küsimisel rikkunud menetlusõiguse norme, tehes otsuse
olukorras, kus ei ole veendutud, kas menetluse pooltele on menetluse seisukohast olulised materjalid kätte toimetatud. Selliselt tegutsedes jättis maakohus eelmenetluses olulises ulatuses täitmata tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud selgitamiskohustuse, mis võis viia vaidlustatud osas ebaõige otsuse tegemiseni. TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1, § 351, § 400 lg 5 ja § 401 lg 1 sätestavad hagimenetluses kohtule aktiivse selgitamiskohustuse nii kohaldatava materiaalõiguse kui faktiliste asjaolude ja tõendite osas. Vaidluse lahendamine kirjalikus menetluses selles osas mingeid mööndusi ei luba ja selgitamiskohustust täitmata ei ole võimalik asja ammendav arutamine. Juhul kui hageja oleks teadnud kohtu täiendavast päringust selgituste saamiseks, oleks hageja vastavad täiendavad selgitused kahtlemata kohtule esitanud.
16.Hageja oli menetluses seisukohal, et AS KNOKE (kustutatud) ja kostja vahel 20.02.2006 sõlmitud ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (leping) p-des 2.2.1 ning 2.2.2. nimetatud nõudeid hagiavalduse koostamise seisuga ei eksisteeri, mistõttu ei ole põhjendatud mistahes kostja nõuded hageja vastu AS KNOKE võlgnevuse tasumiseks ega ka mistahes viited kostja õigusele täitemenetluse alustamiseks võlgnevuse sissenõudmiseks hageja omandis oleva kinnistu arvelt. Eeltoodud seisukohal on hageja olnud põhjusel, et lepingu p-s 2.2.1. nimetatud laenulepingut ei ole kunagi eksisteerinud. Seda on hagejale kinnitanud kostja 31.12.2013 e-kirjas, mistõttu selles küsimuses poolte vahel vaidlust ei ole. Samuti on hageja hinnangul lepingu p-i 2.2.2. näol tegemist globaalse tagatiskokkuleppega, mis on liiga laiaulatuslik ega määratle piisavalt täpselt tulevikus tekkivaid nõudeid, mis on tagatiskokkuleppega hõlmatud. Seega on lepingu p-s 2.2.2. sisalduv globaalne tagatiskokkulepe vastuolus heade kommetega ning seetõttu tühine. Hageja seisukohta toetab ka Riigikohtu praktika (lahendid nr 3-2-1-104-08 ja 3-2-1-64-12). Hageja on jätkuvalt seisukohal, et vaidlusalune hüpoteek ei taga AS KNOKE ja kostja vahel lepingu sõlmimisest hiljem sõlmitud garantiilepingust nr 2006004695 tulenevat AS KNOKE võlgnevust kostja ees, mis on Harju Maakohtu otsusega kostja kasuks AS-ilt KNOKE välja mõistetud, põhjusel et lepingu p-s 2.2.2. sätestatud tagatiskokkulepe on vastuolus heade kommetega ning tühine.
17.Hageja leiab, et kõik hüpoteegiga tagatud kostja nõuded hageja vastu on lõppenud ning kostjal puuduvad mistahes nõuded hageja vastu, mida hüpoteek tagada saaks ja millise sissenõudmiseks kostja hageja kinnistut koormavat hüpoteeki realiseerida saaks. Seega on hagejal kooskõlas AÕS § 349 lg-ga 1 õigus nõuda kostjalt viimase kasuks seatud hüpoteegi kustutamist. Vastus apellatsioonkaebusele
18.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
19.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta kohtuotsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
20.Kuna poolte vahel ei ole apellatsiooniastmes vaidlust nõude aluseks olevate faktiliste asjaolude üle, võtab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud. Poolte vahel on erimeelsus küsimuse üle, kas tagatiskokkuleppe saab lugeda kehtivaks või mitte.
21.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium esmalt, et väide, mille kohaselt ei olnud hageja teadlik kohtu 05.08.2014 määrusest (tl 46-47), millega kohus andis pooltele võimaluse oma seisukohti täpsustada, on paljasõnaline ja vastuolus toimikust nähtuvaga. Toimiku lk-del 48 ja 49 on väljatrükk e-kirjadest, millest nähtuvalt on kohus
edastanud määruse ja kostja poolt esitatud täiendavad tõendid hageja esindaja poolt enda kontaktina kohtule teatatud e-posti aadressile [email protected]. Esindaja on nimetatud e-posti aadressi märkinud hagiavaldusele ja jätkuvalt ka apellatsioonkaebusele. Põhjust, miks esindaja kohtumäärust ja kostja täiendavaid tõendeid sisaldanud e-kirju väidetavalt kätte ei saanud, ei ole kaebuses esitatud ning seetõttu ei loe kolleegium hageja väidet usutavaks.
22.Nii või teisiti, on apellatsioonimenetluse staadiumis hagejale maakohtu seisukohad ja kostja poolt täiendavalt esitatud tõendid teada. Kaebuses on kostja sellele vaatamata endiselt keskendunud 20.02.2006 sõlmitud laenulepingule nr 2006004589, jättes tähelepanuta kostja väite, et hüpoteek, mille kustutamist hageja nõuab, tagab kostja seisukoha järgi hilisemast 19.06.2006 sõlmitud garantiilepingust nr 20006004695 tulenevat nõuet, mis on tsiviilasjas nr 2-13-281 jõustunud kohtulahendiga kostja kasuks välja mõistetud.
23.Kaebuse väide, et tagatiskokkulepe on garantiilepingu suhtes kehtimiseks liiga üldsõnaline ja seetõttu ka heade kommetega vastuolus, ei pea hageja poolt seni esitatu põhjal paika. Kolleegium märgib maakohtu poolt selles osas väljendatule lisaks, et hageja on jätnud tähelepanuta, et Riigikohus on otsuse nr 3-2-1-104-08, p-s 19 ja otsuse nr 3-2-1-64-12 p-s 27 sidunud tagatiskokkuleppe heade kommete vastasuse ja sellest tuleneva võimaliku tühisuse rea kriteeriumitega, mille suhtes ei ole hageja faktilisi asjaolusid esile toonud ega tõendeid esitanud. Riigikohus on lisaks tingimusele, et tagatiskokkulepe ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt, sealsamas märkinud, et tagatiskokkuleppe tühisusest võiks rääkida siis, kui sellega ühtlasi piiratakse ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut ning võidakse ebaproportsionaalselt kahjustada kinnisasja omaniku teiste võlausaldajate huve oma nõuete rahuldamiseks võlgniku vara arvel. Kuna hageja ei ole nõuet esitades viimati nimetatud kriteeriumitele garantiilepingu seisukohast tähelepanu pööranud, on õige maakohtu järeldus, et üksnes hageja poolt esitatud asjaolude pinnalt ei saa väita, et tagatiskokkulepe oleks tühine. Lisaks on hageja jätnud tähelepanuta, et Riigikohtu otsused, millele hageja tugineb, käsitlevad õigussuhteid, milles tagatise andjaks on olnud tarbija ning seetõttu ei ole nimetatud otsustes väljendatud seisukohad üks-ühele üle kantavad hagejale ega koormatud kinnistu endisele omanikule AS-le
KNOKE.
24.Kuivõrd maakohtu otsus tuleb jätta muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kolleegium selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.