Asjaõigus › Omandiasjad

kaasomandi mõttelise osa suurusele. b. Juhul kui enampakkumise võidab XXX, siis kohustada XXX vabastama pärast XXX kandmist kinnistusraamatusse kinnistu (registriosa nr XXX) ainuomanikuna, kinnistu ja sellel asuvad hooned ja rajatised ning andma XXX otsesesse valdusesse üle kinnistu ja sellel asuvad hooned ja rajatised ning mitte takistama XXX kinnistu omandi ja valduse teostamist. c. Määrata kindlaks otsuse punktis b täitmise viis järgmiselt. Kui XXX ei vabastada kinnistut, sellel asuvaid hooneid ja rajatis vabatahtlikult, siis tõsta ta välja kinnistult, sellel asuvatest hoonetest ja rajatistest. d. Juhul kui enampakkumise toimumisel võidab enampakkumise XXX, siis kohustada XXX andma tahteavaldus XXX (ik XXX) kasuks kinnistu Tallinn, XXX, registriosa nr XXX 1⁄2 mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX’ule ja nõusoleku andmiseks kinnistusraamatust XXX (isikukood XXX) kohta tehtud 1⁄2 mõttelise osa omaniku kande kustutamiseks ning XXX (isikukood XXX) kandmiseks kinnistu ainuomanikuks. e. Juhul kui enampakkumise toimumisel võidab enampakkumise XXX(isikukood XXX), siis jõustunud kohtuotsus asendab XXX (isikukood XXX) vastavaid tahteavaldusi.

Hageja palub kaasomandi lõpetada ja jätta kinnistu XXX , kohustusega maksta kostjale hüvitist maksimaalselt 80 000 eurot. Lisaks palub hageja tuvastada tahteavalduse, mis on vajalikud kaasoamandi lõpetamiseks ja jagamiseks nimetatud viisil (t/l 98-99, I kd). Alternatiivselt palub lõpetada kaasomand ja müüa kinnistu kaasomanike vahelisel enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Lisaks palub hageja juhul kui enampakkumise toimumisel võidab enampakkumise XXX(isikukood XXX), siis kohustada XXX (isikukood XXX) alates XXX kandmisest kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna andma XXX üle Tallinna linna XXX, registriosa nr XXX, katastritunnus XXX, asuva kinnistu ning kõigi sellel asuvate hoonete ja rajatiste otsene valdus, kinnistu ja sellel asuvad hooned ja rajatised vabastama ning XXX välja andma, samuti mitte takistama XXX enda omandi ja valduse teostamist. Hageja palus määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja palus määrata, et kui kostja kinnistut ei vabasta, siis tõsta kostjaga ja koos temaga elavad ja tema loal elavad isikud kinnistult, sellel asuvatest hoonetest, rajatistest välja. Samuti palub hageja kohustada kostjat andma tahteavaldus vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks; kostja kustutamiseks kinnistusraamatust omanikuna ja hageja kinnistusraamatusse ainuomanikuna sissekandmiseks. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. Hageja vaidleb vastuhagile vastu ning ei pea kinnisomandi reaalosadeks jagamist mõistlikuks. Tõendid: kinnistusraamatu väljavõte, maa-ameti kaardiserveri väljavõte, Simus Kinnisvara 11.10.2012 eksperthinnang, poolte omavaheline kirjavahetus, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti e-kiri, Keskkonnaameti vastus, Simus Kinnisvara 25.02.2014 eksperdiarvamus. Kostja vastuväited hagile, vastuhagi nõue Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja on kinnistul elanud kogu elu, teinud seal remonti, hooldanud kinnistut ning soovib kogu kinnistut jätta endale. Kostja esitas vastuhagi ning soovis kinnistu jagamist reaalosadeks, selliselt et kinnisasi jagatakse kaheks võrdse suurusega kinnisasjaks vastavalt plaanile, nii et elamu aadressiga XXX jääb XXX omandisse ning kinnisasi, millel paikneb elamu aadressiga XXX jääb XXX omandisse. Menetluskulud jätta hageja kanda. Tõendid: Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kiri, testament, poolte omavaheline kirjavahetus, vee-ja kanalisatsioonitorustike piiritlusjoonis, AS Tallinna Vesi akt. Kohtu põhjendused AÕS § 76 lg 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning § 77 lg 1 järgi jagatakse kaasomandi lõpetamisel kaasomand vastavalt kokkuleppele ning lg 2 järgi siis kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas asi jagada kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikest, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul enampakkumisel või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on XXX (edaspidi nimetatud kostja) ja XXX (edaspidi nimetatud hageja) nimele registreeritud kummagi nimele 1⁄2 kaasomandist elamumaale Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXX, registriosa nr XXX, katastrinumber XXX.

Vaidlus puudub selles, et kaasomandit ei ole õnnestanud kohtuväliselt lõpetada. AÕS § 76 lg 1, mis sätestab kaasomaniku õiguse igal ajal kaasomand lõpetada. Seega tuleb kinnistu nr XXX kaasomand lõpetada. Kaasomand tuleb aga lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Asjaõigusseaduse § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele, lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kinnistu jagamine reaalosadeks (vastuhagi) Esmalt kohus analüüsib vaidlusaluse kinnistu jagamist reaalosadeks, nagu seda soovib kostja oma vastuhagis. Hageja ei pea kinnisomandi reaalosadeks jagamist mõistlikuks. Kostja enda esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjast (t/l 28, II kd) nähtuvalt ei ole kinnistu jagamine vastavalt kehtivale detailplaneeringule võimalik, jagamise eelduseks on uue detailplaneeringu koostamine. XXX paikneb suures osas veekaitsevööndis, kus majandustegevus (sh ehitustegevus) on keelatud, seega ei ole võimalik olemasolevat ehitust laiendada. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirja kohaselt on kehtivas detailplaneeringus määratud hoonestusala ca 30m kaugusele veepiirist ning planeeringu kohaselt jääks merepoolne krunt ehtisuõiguseta. Kehtivas detailplaneeringus määratud hoonestusalast oleks võimalik kinnistu jagamine pikima krundipiiriga risti, sel juhul tuleks aga lahendada juurdepääsu tagamine tagumisele krundile. Ühtlasi oleks jagamisel tekkivad krundid väiksemad, kui lähiümbruse iseloomulikud üle 1000m2 suurused krundid. Samas on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjas (t/l 28, II kd) märgitud, et uue detailplaneeringu koostamisel oleks võimalik kinnistu jagamine, kuid arvestama peab ehituskeeluvööndit ja veekaitsevööndit ja sel juhul olemasoleva väiksema ehitise (XXX) laiendus kuni 15m2 juurdeehitise näol oleks võimalik. Hageja poolt kohtule esitatud ja hagejale saadetud e-kirjas 25.05.2012 kinnitab Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute arhitekt, et alale on koostatud detailplaneering 2009. aastal, mis on aluseks lähiaastate ehitustegevusele, mistõttu ei ole põhjendatud nii värske detailplaneeringu muutmine (t/l 34, kd I). Eeltoodust tulenevalt oleks kohtu arvates kinnistu reaalosadeks jagamine teoreetiliselt võimalik üksnes uue detailplaneeringu koostamisel. Samas isegi, kui kinnitu jagataks kostja soovitud viisil (pikima krundipiiriga paralleelselt), tekiksid 13m laiused kitsad krundid, kus ühe krundi peal oleks XXX elamu suurusega 79,2 m2 ning teisel XXX elamu suurusega 40 m2 ning mille tulemusena kummalegi kaasomanikule jääks väga väike maatükk, mis ei vastaks lähiümbruse üle 1000m2 suurustele kruntidele. Eeltoodud hageja ja kostja tõendeid hinnates leiab kohus, et teoreetiliselt oleks võimalik uue detailplaneeringu kehtestamine antud piirkonnas, mille tulemusena oleks võimalik jagada vaidlusalune kinnistu reaalosadeks, kuid samas lähiajal ei ole uue detailplaneeringu koostamine tõenäoline.

Nähtuvalt hageja esitatud Simus Kinnisvara kutselise hindaja XXXarvamusest nr XXX on hooned suure amortisatsiooniastmega ja nende renoveerimise finantsmajanduslikust seisukohast lähtuvalt ei ole otstarbekas, otstarbekas oleks vaid olemasoleva hoonestuse lammutamine ja uue hoonestuse rajamine. Kehtestatud detailplaneering annab õiguse kogu XXX kinnistule ehitada ühe väikeelamu ehitusaluse piinaga 240m2 vastavalt 25.06.2009. aastal kehtestatud detailplaneeringule (t/l 14, 17-18, I kd). Nähtuvalt hageja esitatud Simus Kinnisvara kutselise hindaja XXXarvamusest nr XXX ei oleks kinnistu jagamine kostja soovitud viisil mõistlik, kuna kinnistu poolitamine muudaks ehitusõiguseta merepoolse osa praktiliselt väärtusetuks – ehitusõigusega kinnistu pinnaühiku hind oleks 102,9-113,6 eur/m2 kohta ning ehitusõiguseta kinnistu pinnaühiku hind oleks 0,9-16,4 eur/m2 kohta (t/l 66, II kd). Ehkki kinnistul asuva väiksema ehitise (XXX) laiendus oleks Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohalt kuni 15 m2 võrra võimalik (t/l 34, I kd), tuleb arvestada asjaoluga, et kinnistu paikneb hageja esitatud Keskkonnaameti seisukohalt lähtuvalt veekaitsevööndis (veeseadus § 29, t/l 52-56, II kd) ning nimetatud vööndis võiks paikneda üksnes ehitised, sh rajatised, mille eesmärk on hõlbustada nt veesõidukite randumist, eeskätt lauter ja paadisild, slipp, kuid ka veesõiduki hoiustamiseks paadikuur. Eelnimetatud Keskkonnaameti kirjast nähtub veel, et paadikuuri edasine kasutusotstarve saab olla üksnes paadikuur ning ei või sellesse ehitisse kavandada dušše, tualette jms mugavusseadmeid ja nende lahendusi, mille tehniline rike võib põhjustada veekogu hajureostust (t/l 54, II kd). Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt kirjast (t/l 28, II kd) nähtub et, kui vastuhagis toodud viisil ei ole kinnistu kaheks jagamine võimalik, siis oleks uue detailplaneeringu koostamisel võimalik kinnistu jagada pikima krundipiiriga risti. Selline jagamine võimaldaks küll kahe hoonestatava krundi moodustamise, kuid tooks kaasa servituudivajaduse juurdepääsu tagamiseks. Seega tooks sellisel viisil kinnistu jagamine kaasa täiendavaid vaidlusi juurdepääsutee üle. Kohus leiab, et vaidlusaluse kinnistu XXX jagamisel reaalosadeks kostja soovitud viisil oleks uue detailplaneeringu koostamisel (juhul kui uus detailplaneering peetakse vajalikuks koostada) võimalik, kuid kinnistu, mis jääks mere poole (kus praegu asub peal ehitis XXX), oleks oma väärtuselt ligi sada korda odavam. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul kostja soovitud viisil kinnistu jagamine (kinnistu pikema piiriga paralleelselt) õiglane, kuna kummalegi kaasomanikule kuulub 1⁄2 mõttelist osa kaasomandist, kuid jagamisel saadavaid kinnistuid ei saa pidada võrdseteks, sest merepoolse osa, mis peaks jääma jagamisel hagejale vastuhagi järgi, väärtus väheneks oluliselt ning samas oleks sellele kinnistu kasutamine edaspidi oluliselt piiratud tulenevalt keskkonnakaitse nõuetest. Selliselt ei vastaks kinnistu jagamine võrdselt kaasomanike huvidele ning kalduks kõrvale hageja huvidest oluliselt kostja kasuks. AÕS § 77 lõike 2 järgi saab kohus asja jagada üksnes viisil, milleks on esitatud hagi. Kuna kumbi pool ei ole kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jagada kinnistu pikima krundipiiriga risti, otseselt soovinud, ei anna kohus hinnangut nimetatud kinnistu jagamise viisile. Kaasomandi jätmine ühele kaasomanikule, kaasomandi müümine enampakkumisel (hagi) Asja jagamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades ning kuna kohus on eelpool tuvastanud, et asja jagamine reaalosadeks kostja pakutud viisil ei oleks õiglane, siis tuleb lahendada küsimus kaasomandi lõpetamiseks muul viisil.

Hageja on soovinud kaasomandi lõpetada ja anda kinnistu hagejale, kohustusega maksta kostjale hüvitis maksimaalselt 80 000 eurot. Alternatiivselt soovib hageja kinnistu müümist kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja on oma vastuses hagiavaldusele (t/l 62-64, I kd) välja toonud, et kinnistu asukohaga Tallinna XXX on tema sünnikodu, kus ta on aastate jooksul teinud remonti, pannud sisse kanalisatsiooni, hooldanud kinnistut, aeda ning kindlustanud merekallast. Samas rõhutab ka hageja (t/l 49, II kd), et hagejal on kinnistuga oluline emotsionaalne seos, kuna on hageja ema sünnikodu ja 1⁄2 kinnistust on alati kuulunud hageja perekonnale ja olnud hageja pere kasutuses. Kuna kumbki pool omab emotsionaalset sidet vaidlusaluse kinnistuga ning peab kinnistut oma perekonna koduks, siis eeltoodust tulenevalt ja kaaludes poolte huvidega, ei saa kohus pidada õigluseks jätta kostja ilma võimalusest kaasomandis oleva kinnistu omandamisest. Seega jätab kohus rahuldamata hageja nõude osas, et kaasomand lõpetatakse viisil, et kinnistu jääb hagejale ning tal on kohustus maksta kostjale hüvitist, koos vastava sisuliste tahteavalduste andmisega kinnistusraamatu kannate kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks. Seega tuleb kohtu arvates kaasomand lõpetada selliselt, et müüa kinnisomand kaasomanikevahelisel enampakkumisel. See võimaldab kummalgi poolel osa võtta kaasomandi lõpetamisel kaasomandi ostmisest ja kinnistu omanikuks saamisest. Eeltoodu alusel on kaasomandi lõpetamine selle müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel kõige otstarbekam kaasomandi lõpetamise viis, kuna tagab kõigile kaasaomanikele enampakkumisel kõige efektiivsemalt võõrandatud osa eest hüvitise saamise. Nimetatud kaalutlustel ei oma vaidluses ka tähtsust menetlusosaliste väited hüvitise suurusest. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja alternatiivne nõue kuulub rahuldamisele ning kaasomand, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistuosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX tuleb lõpetada selliselt, et müüa märgitud kinnisomand AÕS § 77 lg 2 järgi kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja jagada võõrandamisest saadud raha nende vahel vastavalt kaasomandi mõttelise osa suurusele. Täiendavalt märgi kohus, et kostja on avaldanud seisukoha (t/l 2, II kd), et õigluse põhimõttest lähtudes on võimalik ka kaasomandi lõpetamise nõue jätta rahuldamata. Nähtuvalt poolte esitatud omavahelisest kirjavahetusest (kostja esitatud kirjavahetus t/l 72-74, I kd ja hageja esitatud kirjavahetus t/l 29-32, I kd) ei ole kaasomanikud kohtuväliselt kaasomandi lõpetamise küsimust lahendada suutnud, ühtlasi nähtub, et kaasomanike suhted ja senine läbisaamine ei ole nö heanaaberlik ning seega õigusrahu huvides ei pea kohus põhjendatuks ka kaasomandi lõpetamise nõuet rahuldamata jätta. Hageja on palunud, et kui ta enampakkumise võidab, siis kohustada kostjat andma tahteavalduse, mis on vajalikud kinnistusraamatus vastavate kannete tegemiseks,. Viidatud nõue kuulub TsÜS § 68 lg 5 järgi rahuldamisele ( kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täimisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma). Seega juhul kui enampakkumise toimumisel võidab enampakkumise XXX(isikukood XXX), siis kohustada XXX (isikukood XXX) andma tahteavaldus XXX kasuks kinnistu Tallinn, XXX, registriosa nr XXX 1⁄2 mõttelise osa omandi üleandmiseks XXX’ule ja nõusoleku andmiseks kinnistusraamatust XXX (isikukood XXX) kohta tehtud 1⁄2 mõttelise osa omaniku kande kustutamiseks ning XXX (isikukood XXX) kandmiseks kinnistu ainuomanikuks. Jõustunud kohtuotsus asendab sellisel juhul XXX (isikukood XXX) vastavaid tahteavaldusi.

Hageja on palunud kohustada XXXit alates XXX kandmisest kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna andma hagejale üle kinnistu ning kõigi sellel asuvate hoonete ja rajatiste otsene valdus, kohustada kostjat kinnistu, sellel asuvad hooned ja rajatised vabastama ning need XXX välja andma ning mitte tegema takistusi XXX omandi ja valduse teostamist. Kuna enampakkumisel muutuvad omandisuhted, tuleb AÕS § 68 lg 1, 80 lg 2 alusel kohustada kostjat vabastama kinnisasi. Seega kuulub nõue selles osas rahuldamisele ja seega tuleb kohustada kostjat alates ajast, mil XXX on kantud kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna, andma hagejale üle kinnistu ning kõigi sellel asuvate hoonete ja rajatiste otsene valdus, kohustada kostjat kinnistu, sellel asuvad hooned ja rajatised vabastama ning need XXX välja andma ning mitte tegema takistusi XXX omandi ja valduse teostamist. Kuna hageja on palunud kindlaks määrata otsuse täitmise viisi, siis eeltoodu alusel ja lähtuvalt TsMS § 445 lg 1 võib kohus kindlaks määrata täitmise viisi ja korra. Seega juhul kui kostja ei anna hagejale pärast hageja kandmist kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna, üle kinnistut ja sellel asuvaid hooneid, rajatisi, teeb takistusi hagejale tema omandi ja valduse teostamisel, siis tuleb ta välja kinnistult, sellel asuvatest hoonetest ja rajatistest. Hageja soov määrata, et enampakkumiseakti alusel kuuluvad koos kostjaga väljatõstmisele kõik XXX iga koos elavad või tema loal kinnistut või selle asuvaid hooneid kasutavad isikud, ei kuulu rahuldamisele, kuna nõuet muude isikute, kui XXX , vastu ei ole esitatud. Menetluskulud, tsiviilasja hind, menetluskulude tagatise andmise taotlus Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele ja vastuhagi jääb rahuldamata, jäävad hageja menetluskulud kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avaldus esitatakse maakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtulahendi jõustumisest. Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1, lg 4 p 4 järgi hagil 3500€ ning vastuhagil 3500 €.

/digitaalne allkiri/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.