Saneerimine › Saneerimisasjad

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 xxxxxxxxxxxxxxxx SEB Pangas.

Lõuna

Park

Avaldaja esitas kohtule avalduse saneerimiskava kinnitamiseks. Saneerimisnõustaja poolt võlausaldajatele edastatud saneerimiskava poolt hääletas kokku 2 võlausaldajat, kes moodustavad 2/3 kõigist võlausaldajatest. Poolt hääletanud võlausaldajate nõuded moodustasid kokku 41,79% kõigist võlausaldajate nõuetest. Saneerimiskavale hääletas vastu võlausaldaja Swedbank AS. Kuna antud juhul on poolt hääletanud valdav enamus võlausaldajatest, leidis avaldaja, et esinevad alused ja põhjendus saneerimiskava kinnitamiseks. Vastuväite saneerimiskava kinnitamisele esitas võlausaldaja Swedbank AS, kes leidis, et saneerimiskava ei vasta seaduse nõuetele, kuna võlausaldajaid ei ole võrdselt koheldud. Pank leidis, et vale on see, et saneerimiskavas ei ole võlausaldajaid jaotatud rühmadesse, sest vastuväite esitaja on pandipidaja ning see oleks tinginud tema eraldi rühma nimetamise. Samuti on saneerimise alt välja jäänud mõned teised võlausaldajad, mistõttu on see samuti ebavõrdne kohtlemine. Saneerimiskava tähtaeg – 10 aastat, on ebamõistlikult pikk. Samuti leidis Swedbank AS, et saneerimine ei ole tõenäoline, ega saneerimiskava ei täida oma eesmärki. Vastuvõtmata saneerimiskava kinnitamiseks puudub avaldajal ka olulise tööandja ja olulise ettevõtja seisund. 06.09.2012.a määras kohus ekspertiisi avaldaja vastuvõtmata saneerimiskavale. Ekspertideks määras kohus Andres Halli, Mart Nõmperi ja Urmas Võimre. Eksperdid on esitanud oma arvamused saneerimiskava kohta. 07.12.2012.a määrusega kinnitas Harju Maakohus OÜ Lõuna Park saneerimiskava. Swedbank AS esitas Harju Maakohtu 06.09.2012.a ja 07.12.2012.a määrustele määruskaebused, milles palus maakohtu määrused tühistada. Avaldaja palus jätta võlausaldajal määruskaebused rahuldamata. Määruskaebuse kohta esitas arvamuse ka saneerimisnõustaja, kes leidis, et kava kinnitamine on põhjendatud. Tallinna Ringkonnakohtu 26.02.2013.a määrusega jäeti Swedbank AS määruskaebus rahuldamata ja Harju Maakohtu 07.12.2012.a määrus muutmata. 15.03.2013.a esitas Swedbank AS Tallinna Ringkonnakohtu 26.02.2013.a määrusele määruskaebuse ja palus selle tühistada ning jätta avaldaja saneerimiskava kinnitamata. 19.06.2013.a määrusega tühistas Riigikohus Tallinna Ringkonnakohtu 26.02.2013.a määruse osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 07.12.2012.a määruse saneerimiskava kinnitamise kohta ning Harju Maakohtu 07.12.2012.a määruse saneerimiskava kinnitamise kohta ja saatis tsiviilasja selles osas Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks. 01.07.2013.a kohustas Harju Maakohus tulenevalt Riigikohtu ülalnimetatud määruses antud juhistest esitama avaldajat, võlausaldajat ja saneerimisnõustajat täiendavad seisukohad.

Saneerimiskava.

2(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 Kokku oli saneerimismenetluse algatamise hetkel avaldajal 6 võlausaldajat, ühegi võlausaldaja põhinõue ei olnud aegunud. Võlausaldajaid, kelle nõue ulatub üle ühe miljoni euro, oli 3. Suurimad võlausaldajad on Swedbank AS, Satnam Europe OÜ ja Eesti Vabariik. Nõuded on tagatud pantidega (kinnispandid) Swedbank AS-l, Satnam Investments Ltd.-l ja Eesti Vabariigil. Võlausaldajate nõuded tulenevad enamasti laenusuhetest. Ainsaks välismaiseks võlausaldajaks oli Satnam Investments Ltd. (Suurbritannia ja Põhja-Iirimaa Ühendkuningriik). Saneerimiskavaga on hõlmatud järgmised võlausaldajad: Swedbank AS, Satnam Europe OÜ ja Satnam Investments Ltd. Saneerimisavaldusele lisatud võlanimekirjas loetletud teiste võlausaldajate (Eesti Vabariik, Maksu- ja Tolliamet, Merko Ehitus AS) nõudeid ümber ei kujundata ning nad ei osale ka saneerimiskava osas peetaval hääletamisel. Saneerimisabinõude kohaldamine toimub alljärgnevalt: 1) Võlausaldaja nõude arvutamisel lähtutakse nõudest (sh põhinõue ja võimalikud kõrvalnõuded), mis oli võlausaldajal saneerimismenetluse algatamise hetkel (so 05.06.2012.a) ning mis toodi välja saneerimisteates.; 2) Kõrvalnõudeid ei tühistata. Juhul, kui võlausaldajal oli saneerimismenetluse algatamise hetkel OÜ Lõuna Park vastu lisaks põhinõudele ka kõrvalnõue, liidetakse see põhinõudele; 3) Alates saneerimiskava jõustumisest hakatakse võlausaldaja põhinõudelt arvestama ja maksma intressi. Intressimäärad on näidatud saneerimiskava p-s 1.2.5. 6 kuu Euribor leitakse Euribor-i määrasid avaldavalt internetilehelt http://www.euribor-rates.eu/euribor-rate-6months.asp10. Intressimäär võib muutuda iga aasta 1. jaanuaril ja 1. juulil – nimetatud kuupäevadele eelneval viimasel tööpäeval fikseeritakse uus intressimäär järgnevaks 6 kuuks. Nõudmisel antakse võlausaldajale informatsioon muutunud intressimäära osas; 4) Intressi hakatakse maksma kohe peale saneerimiskava jõustumist. Intressimaksete graafikud saadetakse võlausaldajatele 10 päeva jooksul peale saneerimiskava jõustumist, 10. jaanuariks 2013, 10. juuliks 2013, 10. jaanuariks 2014 ja 10. juuliks 2014; 5) Alates 01.01.2015.a makstakse igakuiselt igale ümberkujundatava nõudega võlausaldajale tagasi summa, mis moodustab 0,4326% selle võlausaldaja põhinõudest saneerimismenetluse algatamise hetkel. Lisaks arvestatakse ja makstakse intressi. Intressimäär on alates 01.01.2015.a 6 kuu Euribor + 2,75% ning 6 kuu Euribor leitakse samalt internetilehelt. See igakuine tagasimakse ei sõltu OÜ Lõuna Park kinnistute müügist ja seda makset (koos intressiga) nimetatakse edaspidi Garanteeritud Tagasimakse; 6) Hiljemalt 10.01.2015.a saadetakse igale võlausaldajale konkreetne Garanteeritud Tagasimaksete maksegraafik, kus on näha maksed (põhiosa tagasimakse ja intress eraldi) järgneva 6 kuu jooksul. Maksegraafiku aluseks on võrdse põhiosa maksega maksegraafik. Kuna intressimäär võib Euribori muutusest tulenevalt muutuda iga aasta 1. jaanuaril ja 1. juulil, fikseeritakse nimetatud kuupäevadele eelneval viimasel tööpäeval uus intressimäär järgnevaks 6 kuuks ning võlausaldajale saadetakse uus maksegraafik järgnevaks 6 kuuks.; 7) Garanteeritud Tagasimaksed teostatakse alates jaanuarist 2015 hiljemalt iga jooksva kuu

3(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 tasutava müügihinna arvelt samaaegselt müügitehinguga. Juhul, kui kinnisasja ostja kasutab kinnisasja müügihinna tasumiseks pangalaenu või juhul, kui müügihind tasutakse läbi notari deposiitkonto, kohustub OÜ Lõuna Park andma vastavalt pangale või notarile korrektsed ja täpsed juhised Lisatagasimakse teostamiseks võlausaldajale; 10) Lisatagasimaksed vähendavad lisaks Garanteeritud Tagasimaksetele konkreetse võlausaldaja põhinõude suurust ning Lisatagasimakseid võetakse arvesse intressi arvestamisel ja Garanteeritud Tagasimaksete maksegraafikute igakordsel koostamisel. Arvestus toimub viisil, et juhul, kui igakordsel perioodil 1. jaanuar – 30. juuni või 1. juuli – 31. detsember tehti võlausaldajale Lisatagasimakseid, arvestatakse nende Lisatagasimaksete summa uue Garanteeritud Tagasimakse maksegraafiku koostamisel laenu põhiosa jäägist maha ning arvestatakse välja uus maksegraafik. Seega, peale igat Lisatagasimakset laenu jääki automaatselt ei vähendata ja Garanteeritud Tagasimaksete teostamine jätkub saadetud maksegraafiku alusel kuni järgimise 1. jaanuarini või 1. juulini; 11) Võlausaldaja, kellele on tehtud eelpool kirjeldatud Lisatagasimakse konkreetse kinnisvara müügil või müügihinna arvel, on kohustatud andma nõusoleku tema kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks müüdavalt kinnisvaralt hiljemalt samaaegselt kinnisasja asjaõigusliku müügilepingu sõlmimisega. Nõusoleku mitteandmisel asendab võlausaldaja nõusolekut jõustunud OÜ Lõuna Park saneerimiskava kinnitav kohtumäärus; 12) Võlausaldajal on õigus ka Lisatagasimaksest keelduda enne makse teostamist; 13) OÜ Lõuna Park tasub kõik nõuded hiljemalt 31.12.2022.a. st, et hiljemalt 31.12.2022.a teeb OÜ Lõuna Park võlausaldajatele viimase tagasimakse, mis sisaldab selle hetke laenujääki ja selleks hetkeks kogunenud intressi. Alternatiivselt võib OÜ Lõuna Park võlausaldajaga kokkuleppel sõlmida laenujäägi tasumiseks saneerimiskava välise kokkuleppe nõude tasumiseks; 14) OÜ-l Lõuna Park on õigus tasuda võlausaldajate nõuded ennetähtaegselt; 15) Kui OÜ Lõuna Park on tasunud kõik võlausaldajate nõuded (ehk täitnud saneerimiskava), on võlausaldajad kohustatud kustutama nende kasuks seatud hüpoteegid OÜ Lõuna Park kinnisvaralt 30 päeva jooksul OÜ-lt Lõuna Park vastava kirjaliku teate saamisest.

4(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 Swedbank AS asus seisukohale, et tema nõude selline ümberkujundamine võrreldes pandiga tagamata võlausaldaja nõude ümberkujundamisega rikub oluliselt tema kui võlausaldaja õigusi, kuivõrd tema pandiga tagatud nõue on eesõigusnõue kõigi teiste võlausaldajate nõuete suhtes. Võlausaldaja hinnangul ei ole selline saneerimisabinõu eesmärgipärane ning puudub igasugune põhjendus, miks peaks võlausaldaja nõude ümberkujundamiseks kohaldama just sellist saneerimisabinõu. Saneerimiskava p 3.3.1, mis kirjeldab Swedbank AS-i nõude ümberkujundamist, näeb ette võlausaldaja kasuks seatud hüpoteegi kustutamise ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta. Hüpoteegi kustutamine on mõeldamatu olukorras, kus vara väärtus on oluliselt madalam ettevõtte kohustustest. Juhul, kui ettevõtte vara müüdaks saneerimiskavas toodud hinnaga (11,05 miljonit eurot) siis oleks võlausaldaja kohustatud kava järgi kustutama nõude tagatiseks seatud hüpoteegid ja võlausaldaja nõue saaks rahuldatud üksnes 5,2% ulatuses müügihinnast ehk siis 574 600 euro suuruses summas. Nimetatud summa on oluliselt väiksem kui kuuluks võlausaldajale tasumisele pankrotimenetluses, kus võlausaldaja nõue kuuluks avaldaja hinnangul rahuldamisele vähemalt 9 519 441,85 euro suuruses summas. Kuivõrd avaldaja on makseraskustes ja saneerimiskavas puudub igasugune viide ettevõtte rahastamiseks saneerimiskava täitmise eesmärgil, siis järelikult näeb saneerimiskava ette võlausaldaja nõude rahuldamise ainult 5,2% suuruses summas kinnistu müügihinnast ning seetõttu puudub igasugune alus eeldada, et võlausaldaja annaks nõusoleku enda kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks enne nõude täielikku rahuldamist. Kuigi saneerimisseaduse § 21 lg 2 ei kohusta rühmi moodustama, oleks see mõistlik, arvestades võlausaldajate oluliselt erinevaid õigusi. Võlausaldajate õiguste erinevus tuleneb antud juhul sellest, kas võlausaldaja nõue on pandiga tagatud või mitte. Võlausaldaja Swedbank AS-i nõue on tagatud hüpoteekidega avaldajale kuuluvatele kinnistutele. Samas on võlausaldaja Satnam Europe OÜ nõue täielikult pandiga tagamata. Seega oleks saneerimiskavas pidanud ette nägema eraldi rühmad pandiga tagatud nõuetega võlausaldajatele ja pandiga tagamata nõuetega võlausaldajatele. Seega oleks saneerimiskava vastuvõtmise hääletamisel pidanud olema ka hääletamine korraldatud erinevate õigustega võlausaldajate rühmade kaupa. Kuna hääletamine viidi läbi ühes rühmas, siis on tegemist Swedbank AS-i õiguste jämeda rikkumisega. Sest kui hääletamine ei oleks toimunud ühes rühmas, vaid erinevate õigustega võlausaldajate eraldi rühmades, siis ei oleks avaldaja võlausaldajate poolt vastuvõtmata kava kohtule kinnitamiseks üldse esitada saanudki. Saneerimiskavale lisatud pankrotihinnang ei ole objektiivne, sest see ei ole koostatud sõltumatu oma ala eksperdi, vaid saneerimisnõustaja enda poolt. Arvestades asjaolu, et võlausaldaja Satnam Europe OÜ nõue ei ole pandiga tagatud ning kõik avaldajale kuuluvad kinnistud on koormatud hüpoteekidega teiste võlausaldajate kasuks, siis peaks Satnam Europe OÜ nõude rahuldamismäär pankrotimenetluses olema 0%, mitte 60%. Võlausaldaja hinnangul on ka saneerimistähtaeg ebamõistlikult pikk. Saneerimiskava p 3.2 kohaselt kohaldatakse kõikide võlausaldajate nõuete suhtes, kelle nõue ümber kujundatakse, identseid saneerimisabinõusid, kuid see ei vasta tõele, sest saneerimiskava p-s 3.3.2 on ette nähtud, et võlausaldaja Satnam Europe OÜ pandiga tagamata nõuet kavatsetakse rahuldada samadel alustel, nagu pandiga tagatud võlausaldaja nõuet, st tema suhtes kohaldatakse täpselt samasugust igakuuliste maksete teostamist. Pandiga tagatud

5(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 võlausaldaja lubamatu diskrimineerimisena tuleb käsitleda saneerimiskava p-s 3.3.1 kirjeldatud „Lisatagasimakse“ tegemise korda, mis näeb ette võlausaldaja nõude täiendavat rahuldamist kinnistute müügi korral. Saneerimiskava näeb ette, et sellisel juhul makstakse võlausaldajale 5,2% kinnistute müügihinnast ning võlausaldaja peaks olema kohustatud andma nõusoleku tema kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Võlausaldaja leidis, et tema kasuks hüpoteekidega koormatud kinnistute müügi korral tuleks talle tasuda 100% kinnistu müügihinnast kuni hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseni. Samas näeb saneerimiskava ette täiendavate tagasimaksete tegemise kinnistute müügi arvelt ka Satnam Europe OÜ-le, kelle nõue ei ole pandiga tagatud. Selline nõuete ümberkujundamine ei järgi võlausaldajate võrdse kohtlemise printsiipi ning on võlausaldaja oluliselt halvem kohtlemine võrreldes teiste võlausaldajatega. Saneerimiskava ei näe ette kõikide võlausaldajate nõuete ümberkujundamist. Saneerimiskava ei täida saneerimise eesmärke ning ettevõtte saneerimine ei ole tõenäoline. Avaldaja saneerimiskava kõige olulisemaks sisuliseks puuduseks tulebki pidada asjaolu, et reaalsuses puuduvad saneeritaval ettevõttel rahalised vahendid võlausaldajate nõuete rahuldamiseks. Mitte ühestki saneerimiskava punktist ei selgu, mille arvelt saaks saneeritav ettevõte täita enda kohustusi kasvõi osaliselt. Avaldaja ei ole ka oluline ettevõtja ega tööandja.

6(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 arvestades saneerimiskava alusel tehtavaid laenude tagasimakseid ja saneerimine on tõenäoliselt edukas; 6) Kokkuvõtvalt tegi ekspert, vastates küsimustele, kas avaldaja suudab tasuda saneerimiskava järgseid makseid ja teha samaaegselt arendustegevuseks (so kinnisvara ehituseks) vajalikke kulutusi, järgneva järelduse: Avaldaja suudab tõenäoliselt tagada saneerimismenetluse edukuse ja teha võlausaldajatele saneerimiskavaga ettenähtud maksed ning kanda ka kulutused, mis on vajalikud kinnisvaraprojekti elluviimiseks.; Avaldaja saneerimiskava kohtleb võlausaldajaid võrdselt ja proportsionaalselt. Võlausaldajate õiguseid ja huve on arvestatud piisavalt ning see on kooskõlas saneerimisabinõudega. Samal põhjusel tuleb saneerimisabinõusid pidada ka eesmärgipärasteks; Saneerimismenetlus on võlausaldajatele oluliselt kasulikum, kui võimalik pankrotimenetlus, kuna saneerimismenetluses on võlausaldajate nõuded võimalik rahuldada oluliselt (kordades) suuremas määras. Ekspert Mart Nõmper on oma hinnangus asunud järgnevale seisukohale: 1) Ettevõtja maksejõuetus oli saabunud juba enne saneerimisavalduse esitamist, mistõttu ei ole ettevõtte saneerimine põhjendatud; 2) Saneerimiskavas ei ole õigesti välja toodud põhjust, mis viis saneerimisvajaduseni; 3) Ettevõtte maksejõuetus ei ole tingitud majandustegevusest, vaid omanikupoolse toetuse vähenemisest ettevõttele; 4) Kohustuste ümberkujundamine on saneerimiskava kontekstis eesmärgipärane. Samas on saneerimiskavas keskendutud vaid kohustuste ümberkujundamisele, mitte ettevõtte majandustegevuse ümberkorraldamisele, mis peaks olema saneerimise eesmärgiks ja tagama ettevõtte jätkusuutlikkuse; 5) Eksperdi arvates ei ole ettevõtte edukas saneerimine saneerimiskava alusel tõenäoline, kuna saneerimisavalduse esitamisega on hiljaks jäädud, sest ettevõttel on juba tekkinud makseraskused, mitte ei ähvarda ettevõtet makseraskused; 6) Kuna saneeritavate nõuete omanike võidumäär saneerimisest ei ole võrdne, ei ole tagatud võlausaldajate võrdne kohtlemine; 7) Ettevõte ei ole oluline tööandja; 8) Ettevõte ei ole saneerimiskavas esitanud selgeid finantsprognoose, mille abil oleks võimalik hinnata ettevõtte saneerimist edukaks.

7(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 on vaielnud saneerimiskava vastuvõtmisele vastu. Kuna Swedbank AS-i nõue moodustab 58,21% võlausaldajate ümberkujundatavatest nõuetest, siis SanS § 24 lg-st 3 tulenevalt võlausaldajate poolt saneerimiskava vastu ei võetud. Kohus leidis, et avaldaja saneerimismenetlus on läbi viidud tulenevalt seaduses sätestatud nõuetest. Saneerimiskava edukus Hinnates ekspertide seisukohti, leidis maakohus, et saneerimiskava võib lugeda tõenäoliselt edukaks. Sellisele seisukohale on asunud eksperdid Urmas Võimre ja Andres Hall. Ekspert Mart Nõmperi seisukoha järgi ei ole saneerimine edukas. Kohus leidis, et ettevõte vajab saneerimist, kuna ettevõttel on tekkinud majandusraskused. Majandusraskuste tekkimine on seotud sellega, et senine võlausaldaja Swedbank AS ei ole nõus laenulepingu pikendamisega ning on esitanud nõude laenu tagastamiseks. Arvestades Swedbank AS-i nõude suurust, ei ole laenu kohene tagastamine ca 8 miljoni euro ulatuses ilmselgelt võimalik. Saneerimise edukuse juures hindas kohus muuhulgas saneerimiskavas esitatud äriplaani, mille kohaselt kavatseb ettevõte osaniku rahaliste vahendite kaasabil arendada välja temale kuuluvate kinnistute infrastruktuuri ja hoonestada tema omandis oleva maa-ala Tallinna kesklinnas osade kaupa ning siis tekkivad korteriomandid ja äripinnad müüa. Koostöös arhitektide ja Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga on töötatud välja lahendused, mis on võrreldes 2011.a ehitusprojektiga oluliselt kaasaegsemad ja efektiivsemad. 13.03.2013.a kinnitas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ehituslubade osakond juba Veerenni tn 36 ja Pille tn 7 korterelamute ehitusprojektide eskiisid. Avaldaja selgituste kohaselt on valminud uus projektlahendus, millega on ehitusprojekt muudetud efektiivsemaks, vähendades parkimist keldrikorrusel, lahendades parkimise hoonete esimese korruse all ja kruntidel asuvates avatud parklates. Kohus nõustus avaldajaga, et see annab võimaluse alates projekti esimesest etapist saavutada projektile suurem kasumlikkus. Kohus nõustus ekspertide Andres Halli ja Urmas Võimre seisukohaga, et tegevuse üheks tugevaks küljeks on ettevõtja tuumikosaniku Satnam Europe OÜ valmidus edaspidi ettevõtjat rahastada. Seda on kinnitatud ka kohtule koos saneerimiskavaga esitatud kinnituskirjas (I kd tl 72 jj). Kohtul ei ole alust kahelda antud kinnituskirjaga võetud kohustuste täitmises, kuivõrd käesolevaks ajaks on Satnam Europe OÜ avaldaja ja saneerimisnõustaja kinnitusel teinud antud saneerimismenetluses investeeringuid avaldaja majandustegevusse ca 450 000 euro ulatuses. Ettevõtja on tasunud mh Eesti Vabariigile erastamismakseid 223 029,47 eurot, tehes viimase makse 2013.a augustis. Ettevõtjal ei ole täitmata maksuvõlgnevusi ega muid kohustusi. Kohtu hinnangul on alust eeldada, et senise tegevuse valguses Satnam Europe OÜ jätkab investeeringute tegemist, kuna seniste rahaliste vahendite paigutus muutuks mõttetuks, kui ettevõtja jätab täitmata saneerimiskavas võetud kohustused. Arvestada tuleb ema-ettevõtja poolt varasemalt tehtud suuremahulisi investeeringuid, mille tagasisaamine avaldaja pankroti väljakuulutamisel oleks välistatud. Samuti on Nordea Pank AS näidanud üles huvi rahastada ettevõtja tegevust kinnistute arendamisel. Eeltoodu tõttu asus kohus seisukohale, et avaldaja on usutavalt põhistanud, et avaldaja on tulevikus võimeline tagama projekti rahastatuse. Nagu on osundanud ka eksperdid, on sellises mahus projekti korral selle järk-järguline elluviimine mõistlik. Saneerimiskavast nähtuvalt on ettevõtja omandis 12,87ha kinnistuid Tallinna kesklinnas ja selle vahetus läheduses. Vastavalt olemasolevale detailplaneeringule on sinna kavandatud 1621 korteriomandi ja 20 998m2 äripindade rajamine. Sellise koguse kinnisvara müükipanek lühikese aja jooksul viiks nende pindade hinnad alla. Samas on

8(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 esimesed maksed kinnisvara müügist kavandatud juba 2013.a lõppu. Ekspert Andres Halli arvamusega on tõendatud, et 2011.a oli Tallinnas aktiivses pakkumises ca 1500 korteriomandit, mis on vähem, kui ettevõtjal praegu detailplaneeringuga ehitamisel oleks. Seetõttu on kohtu hinnangul mõistlik osade kaupa projekti realiseerimine, et vältida turul pindade hinna allaviimist ülepakkumisega. Seega leidis kohus, et tuleb pidada mõistlikuks saneerimise ajaks saneerimiskavas välja pakutud 10a. Nagu nähtub sama eksperdi poolt osundatud kinnisvaraturu ülevaadetest, on korteriturg mõõdukas kasvutrendis ning korterite järele on nõudlus kasvamas (I kd tl 65, 66). See omakorda viitab sellele, et projekt iseenesest omab kõiki eeldusi, et olla edukas. Kohus arvestas positiivse küljena ka arendatava ala asukohta Tallinna kesklinna suhtes, mis on üks väheseid nii suuri arenduspiirkondi kesklinna lähedal. Seega peaks olema rajatavad korteriomandid konkurentsivõimelised ning oma hinnaklassilt ilmselt tugevalt üle keskmise hinnataseme. See omakorda koos võimaliku ehitushindade pidurdumisega võimaldab saada korterite müügist suuremat müügimarginaali. Ekspert Mart Nõmperi arvamuse kohaselt ei ole saneerimine edukas seetõttu, et ettevõtja on juba maksejõuetu. Oma järeldustes lähtub ekspert sellest, et ettevõtja omakapital on saneerimise alguseks negatiivne ning ettevõtjal on tekkinud maksevõlgnevused Swedbank AS-i ees. Kohtu arvates ei ole see piisav alus, et järeldada ettevõtja maksejõuetust. Kohus leidis, et ekspert Mart Nõmper ei ole saneerimiskava edukust sisuliselt olulises osas analüüsinud, vaid on teinud üldise järelduse, et kuna avaldaja on saneerimisavalduse esitanud hilinemisega, siis ei ole saneerimine edukas. Antud järeldus on paljasõnaline ja põhjendamatu. Nagu on Riigikohus korduvalt osundanud, ei saa maksejõuetust tuvastada üksnes raamatupidamislike näitajate alusel. Ettevõtja on täitnud saneerimismenetluse ajal oma kohustusi ning tal puuduvad võlgnevused. Eeltoodu tõttu ei arvestanud kohus ekspert Mart Nõmperi arvamusega. Vaidlus puudub selles, et avaldaja netovara suurus ei vastanud saneerimise algatamise hetkel seaduses sätestatud nõuetele. Saneerimiskava p-s 2.3 on välja toodud asjaolud, miks avaldajat ei saa pidada maksejõuetuks ettevõtteks. Kohtule esitatud avaldaja ainuosaniku Satnam Europe OÜ 31.12.2012.a otsusega on tõendatud, et Satnam Europe OÜ konverteeris oma nõude 2012.a jooksul osaliselt avaldaja omakapitali summas 6 974 129 eurot. 18.07.2013.a Satnam Europe OÜ täiendava ainuosaniku otsusega on tõendatud, et viimane konverteeris avaldaja omakapitali osa Satnam Europe OÜ nõudest summas 985 127 eurot, millest tulenevalt on avaldaja netovara suurus kooskõlas seaduses nõutuga. Samuti on kohustuste osa avaldaja bilansis nende otsuste tulemusel oluliselt vähenenud. Ka avaldaja saneerimiskava p 6.1 näeb ette nõude äriühingu netovara seaduse nõuetega kooskõlas hoidmiseks. Nimetatud kohustuse täitmine on avaldaja poolt ka usaldusväärselt tõendatud. Samas nõustus kohus saneerimisnõustaja seisukohaga, mille kohaselt avaldaja netovara hetkesuurus ei välista, et nõuded on võimalik rahuldada saneerimiskavaga planeeritud aja jooksul. Tegemist on raamatupidamisliku näitajaga, mis ei kajasta ettevõtte rahavoogusid või eeldatavaid sissetulekuid. Saneerimiskavale lisatud Uus Maa Kinnisvarabüroo hindamisaktiga on tõendatud, et 10a müügitulu projektist võib olla 175,6 miljonit eurot ja puhas müügitulu üle 49 miljoni euro. Vaidlus puudub selles, et avaldaja esitas saneerimisavalduse hetkel, kui tal oli tähtaegselt tasumata üks Swedbank AS-ile tehtav intressimakse. Kuna avaldaja tegevust on aastate jooksul rahastanud emaettevõte OÜ Satnam Europe, kes on jätkanud rahastamist ka saneerimismenetluse jooksul, on tõenäoline, et ka edaspidi suudab avaldaja OÜ Satnam

9(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 Europe toel saneerimiskava täita. Seetõttu ei saa kohtu hinnangul avaldaja makseraskusi pidada püsivateks. Tegemist on ajutiste makseraskustega, mis on võimalik saneerimisabinõusid kohaldades ületada. Kuna saneerimisabinõudena on kohaldatud vaid nõuete ajatamist, mis on võlausaldaja huve ilmselgelt kõige vähem kahjustav saneerimisabinõu, samuti, kuna võlausaldajatele tasutakse intressi, tuleb avaldaja saneerimismenetlust eelistada pankrotimenetlusele. Nagu nähtub ka saneerimiskavas tehtud hinnangust pankrotimenetlusele, saaks esimeses järjekorras rahuldatud esimesel järjekohal oleva hüpoteegipidaja, Eesti Vabariigi, nõue. Teisel järjekohal oleva Swedbank AS-i nõue saaks eelduslikult rahuldatud ca 60% ulatuses. Võlausaldajate Satnam Europe OÜ, Satnam Investments Ltd ja AS Merko nõuded jääksid täies ulatuses rahuldamata. Saneerimiskava üheks eesmärgiks on ka tagada ettevõtja jätkusuutlikkus. Saneerimiskavas on välja toodud, et saneerimismenetluse lõpuks on avaldaja tasunud oma võlad senistele võlausaldajatele, tekitanud positiivse rahavoo ning on taastanud oma jätkusuutlikkuse. Kohus leidis, et avaldaja on võimeline kavandatavate saneerimisabinõude kaudu oma kohustuste täitmisega saneerimiskavas osundatud viisil taastama oma majandusliku seisundi sel määral, et tema tegevus osutub peale saneerimismenetluse lõppu ja saneerimiskava elluviimist jätkusuutlikuks. Sellele osundavad nii kavas toodud saneerimisabinõud kui ka saneeritava osaniku Satnam Europe OÜ rahaline toetus. Olukorras, kus saneeritav on tasunud kõik oma võlgnevused ning edukalt lõpetanud antud arendusprojekti, ei ole mingeid takistusi edaspidiseks edukaks majandustegevuseks. Võlausaldajate võrdne kohtlemine saneerimiskavas Seadusest ei tulene, et kõigi võlausaldajate nõuded peaksid olema allutatud saneerimisele. Antud osas valiku tegemine on ettevõtja õigus, mida avaldaja on käesoleval juhul kasutanud, allutades saneerimisele 3 võlausaldaja nõuded. Swedbank AS-i koheldakse kohtu hinnangul teiste võlausaldajatega võrdselt. SanS ei näe ette, et pandiga tagatud nõudeid peaks eelistama teistele nõuetele. Pandiõigus ei anna võlausaldajale õigust nõuda enda eelistamist saneerimismenetluses. Pandi eesmärk on võlausaldaja nõude tagamine, kui võlgnik nõuet vabatahtlikult rahuldada ei suuda. Ka Riigikohus on erinevates saneerimismenetlust käsitlevates lahendites andnud juhise, et pandiga tagatud nõuetel ei ole saneerimismenetluses eelisõigust ja neid võib kujundada ümber sarnaselt kõigi teiste nõuetega. Nii selgitab Riigikohus kohtuasjas nr 3-2-1-122-09 tehtud lahendi p-s 18, et saneerimiskavas ei ole kohustust moodustada võlausaldajate rühmi ning kui võlausaldajad on jaotatud ühte hääletusgruppi, tuleb nende suhtes kohaldada ka identseid saneerimisabinõusid. Avaldaja tasub saneerimiskava kohaselt Swedbank AS-i nõude täies ulatuses ning Swedbank AS-i tagatis hüpoteegina jääb nõuet kuni nõude kohase rahuldamiseni (310 500 000 krooni) tagama. Vastavalt saneerimiskavale tehakse võlausaldajatele kahte liiki tagasimakseid: (1) Garanteeritud tagasimaksed ja (2) Lisatagasimaksed. Kohus leidis, et Swedbank AS-i hüpoteegi väärtus kasvab saneerimismenetluse kestel ja ka sel juhul, kui avaldaja saneerimismenetlus peaks ebaõnnestuma ning välja tuleks kuulutada avaldaja pankrot. Saneerimiskava selgitab vajalikul määral Swedbank AS-i nõude ümberkujundamist. Hüpoteegi suhtes saneerimisabinõusid ei kohaldata. Hüpoteegi summat üheski saneerimismenetluse etapis ei vähendata, see jääb tagama Swedbank AS-i nõudeid samas summas. Saneerimiskava näeb küll ette Swedbank AS-i hüpoteegi kustutamise korteriomandilt, mis arenduse käigus müüakse, kuid müümata korteriomandid ja seni arendamata kinnistud jäävad jätkuvalt koormatuks Swedbank AS-i hüpoteegiga summas 310 500 000

10(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 krooni. Igakordsel korteriomandi müügil tasutakse Sweedbank AS-ile 5,2% müüdava korteriomandi hinnast saneerimiskavas ettenähtud lisatagasimaksena. Riigikohus rõhutab 19.06.2013.a määruses, et saneerimismenetluses ei või pandipidajast võlausaldajat kohelda oluliselt halvemini kui pankrotimenetluses. Riigikohus annab lahendi nr 3-2-1-25-11 p-s 50 juhise, et pankrotimenetluse kohta võrdlusandmete koostamisel tuleb lähtuda hüpoteetiliselt sellest, et pankrotimenetlust alustataks saneerimismenetluse algatamise seisuga. Riigikohus osundab 19.06.2013.a määruses, et Swedbank AS-i tagatise väärtus ei tohi muutuda väiksemaks, kui see osa tema nõudest, mille ulatuses hüpoteek tema nõuet tagab. Seega tuleb esmalt kindlaks määrata Swedbank AS-i tagatise väärtus ja tema nõude tagatuse määr saneerimismenetluse algatamise seisuga so 05.06.2012.a. Avaldaja saneerimiskavale on lisatud saneerimisnõustaja koostatud pankrotihinnang, mida ei ole sisuliselt vaidlustatud. Swedbank AS on küll leidnud, et seda ei ole koostanud sõltumatu oma ala ekspert, vaid saneerimisnõustaja, kuid siulisi vastuväiteid pankrotihinnangule esitatud ei ole. Kohtul ei ole alust kahelda saneerimisnõustaja koostatud pankotihinnangus ja kohus leidis, et saneerimisnõustajana tegutsev vandeadvokaat Veikko Toomere on pädev nimetatud hinnangut koostama. Saneerimiskavale lisatud pankrotihinnangu aluseks on võetud avaldaja varale tehtud eksperthinnang, mille kohaselt on avaldaja vara müügihinnaks 11,05 miljonit eurot. Sellega leiti avaldaja vara väärtus, kui see ilma välja arendamata pankrotimenetluses müüa. Vastavalt pankrotihinnangule kuuluks Swedbank AS-ile pankrotimenetluses väljamaksmisele 9 519 441,85 eurot. Kohus nõustus saneerimisnõustaja arvamusega, mille kohaselt tuleks Swedbank AS-i tagatise väärtust saneerimismenetluse algatamise seisuga hinnata 9 519 441,85 eurole ja Swedbank AS-i nõude tagatuse määra 58,63%-le. Käesoleval ajal on Swedbank AS-i tagatiseks 37 välja arendamata kinnistut. Kui kinnistud järk-järgult hoonestatakse, moodustatakse nende kinnistute baasil korteriomandid, mille IV jakku Swedbank AS-i hüpoteek automaatselt sisse kantakse. Kokku arendatakse kehtestatud detailplaneeringu järgi välja 1621 korteriomandit ehk 133 162m2 eluruume, 20 998m2 äripinda ja 2821 parklakohta. Vaidlust ei ole selles, et moodustatud korteriomandite hind kogumis on oluliselt suurem, kui hetkel välja arendamata 37 kinnistu hind. Kuna samaaegselt rajatakse ka teed ja tehnovõrgud, tõstab iga arenduse etapi valmimine kindlasti oluliselt ka nende kinnistute väärtust, mis kuuluvad väljaarendamisele hiljem. Kuivõrd korterid korterelamusse ehitatakse praktiliselt üheaegselt ja Swedbank AS-il on kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks alles korteriomandi asjaõigusliku müügilepingu sõlmimisel, mil korteriomandid on ehituslikult lõpujärgus, on müügihetkeks moodustatud juba ka teised korteriomandid, siis tõstab see oluliselt Swedbank AS-i tagatise väärtust ajaks, mil Swedbank AS peab andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks müüdavalt korteriomandilt. Hüpoteegisumma saneerimise kestel saneerimiskava kohaselt vähendamisele ei kuulu. Swedbank AS-i nõude tagatuse määra ja tagatise väärtuse kasvu saneerimismenetluse kestel ja saneerimiskava ülesehituse ning kavandatavate saneerimisabinõude juures tagab kohtu hinnangul asjaolu, et avaldaja tasub kaks korda aastas Eesti Vabariigile erastamismakseid. Maksetega väheneb Eesti Vabariigi nõue ja Eesti Vabariigi hüpoteek on järjekoha poolest Swedbank AS-i hüpoteegist eespool. Seega igakordsete maksete tegemisel Eesti Vabariigile väheneb Eesti Vabariigi laenu jääk ja sellega tõuseb Swedbank AS-i nõude tagatuse määr. Viimane makse tehakse saneerimiskava kohaselt 2020.a veebruaris ja siis on Eesti Vabariigi nõue tasutud, misjärel Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteegi saab kustutada. Peale seda

11(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 oleks Swedbank AS-i hüpoteek esimesel järjekohal. Kuivõrd saneerimismenetluse jooksul on avaldaja juba tasunud Eesti Vabariigile kokku 223 029,47 eurot, siis on Swedbank AS-i nõude tagatuse määr alates saneerimismenetluse algusest oluliselt tõusnud. On oluline, et saneerimismenetluse kestel vähendab avaldaja Swedbank AS-i laenu jääki Garanteeritud tagasimaksete ja Lisatagasimaksete tasumisega. Igakuine garanteeritud tagasimakse vähendab alates 01.01.2015.a saneerimiskava kohaselt Swedbank AS-i nõuet 70000 euro võrra. Intressi makstakse võlausaldajatele täiendavalt. Seega, alates 2015.a väheneb Swedbank AS-i nõue Garanteeritud tagasimaksete tõttu aastas 840 000 euro võrra. Swedbank AS-le tehtavate Lisatagasimaksete suurus on 5,2% igakordsest kinnisvara müügihinnast. Arvestada tuleb ka kinnisvara väärtuse olulise tõusuga saneerimismenetluse kestel. Saneerimiskava õnnestumisel tasutakse eelduslikult kõigi võlausaldajate võlad ning see ei riku ühegi võlausaldaja õigusi. Ekslik on Swedbank AS-i seisukoht, et tema peaks oma võla tagasi saama enne teisi võlausaldajaid. Seaduse mõtte kohaselt on hüpoteek tagatiseks, et hüpoteegipidaja oma nõude hüpoteegi summas rahuldatud saab. Olulised asjaolud, mis õigustavad võlausaldajate vastuvõtmata saneerimiskava kohtulikku kinnitamist Riigikohus on 19.06.2013.a lahendis nõustunud ka Swedbank AS-i käsitlusega, et avaldajat ei saa lugeda oluliseks ettevõtjaks ega tööandjaks. Seetõttu peaksid Riigikohtu lahendist tulenevalt olema välja toodud muud olulised asjaolud, mis võlausaldajate vastuvõtmata saneerimiskava kohtulikku kinnitamist õigustaksid. Vaatamata asjaolule, et avaldaja näol ei ole tegemist olulise ettevõtja ja tööandjaga SanS-i mõttes, esinevad siiski olulised asjaolud, mis annavad alust avaldaja saneerimisele. Kohus nõustus avaldaja ja saneerimisnõustaja seisukohaga, et nimetatud erakordsed asjaolud on välja toodud saneerimiskava p-s 4, mis põhjendavad ühtlasi saneerimismenetluse tähtaega: 1) Võrreldes pankrotimenetlusega saavad kõik võlausaldajad oma nõuded rahuldatud oluliselt suuremas määras (saneerimismenetluses rahuldatakse nõuded 100%); 2) Võlausaldajatele hüvitatakse raha ajaväärtus intressiga; 3) Avaldaja poolt arendatava kinnisvaraprojekti puhul on tegemist äärmiselt suure projektiga, mille väljaarendamine on aeganõudev protsess. Kohus nõustus avaldaja ja saneerimisnõustaja seisukohaga, et oluline on asjaolu, et võrreldes pankrotimenetlusega saavad kõik võlausaldajad oma nõuded saneerimismenetluses rahuldatud tähelepanuväärselt suuremas määras kui pankrotimenetluses. Nimetatu on välja toodud saneerimiskava p-s 5. Saneerimismenetluses hüvitatakse võlausaldajatele raha ajaväärtus intressi maksmisega. Pankrotimenetluses intressi maksmist ei toimu, mis tähendab täiendavat kulu kõigile võlausaldajatele. Lisaks vähenevad pankrotimenetluses võlausaldajatele makstavad summad ka pankrotimenetluse kulude võrra, mis võivad pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lg 2 alusel ulatuda kuni 15%-ni pankrotivara müügihinnast. Kuna tegemist on suuremahulise etapiviisiliselt arendatava kinnisvaraprojektiga, annab 10aastane saneerimisperiood projektile stabiilsuse, millest tulenevalt on ettevõttel võimalik oma rahavood ja areng 10 aastaks turvaliselt ette planeerida. Laenude tagasimaksed on ette teada nii ettevõtjale kui võlausaldajatele. Ettevõtjale ja võlausaldajatele annab see garantii projekti jätkusuutlikkuseks. Lisaks saab ettevõte sellisel juhul paremad võimalused projekti kapitali kaasamiseks. Projekti täismahus läbiviimisega ei pea sellisel juhul kiirustama, mis võiks mõjuda negatiivselt projekti kasumlikkusele.

12(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908

Kohtu hinnangul on oluline ka esile toodud asjaolu, et saneeritava ettevõtte arendada on ca 13ha suurune maa-ala Tallinna kesklinnas, kuhu on detailplaneeringu alusel rajamisel üle 133 000 m2 elamispinda, üle 20 000 m2 äripindasid. Selle suure hulga pindade valmisehitamine nõuab märkimisväärsel hulgal ehituslikku töövõttu, mis annab tööd suurele hulgale ehitusettevõtetele ning nende kaudu ka märkimisväärsele hulgale inimestele. Käesoleval juhul on oluline ka suuremahulise välisinvesteeringu arvel läbiviidava saneerimise õnnestumine, mis võib tulevikus tuua Eestisse täiendavaid majandust arendavaid välisinvesteeringuid. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et võlausaldajate poolt vastuvõtmata saneerimiskava kinnitamiseks esinevad kõik alused ja seega tuleb saneerimiskava kinnitada.

13(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 et saneerimismenetluses rahuldatakse võlausaldajate nõuded – saneerimiskavas ega varasemas menetluses seda väidet esitatud ei ole. Samuti tuleb avaldaja püsivat maksejõuetust hinnata saneerimismenetluse algatamise seisuga, mida avaldaja, saneerimisnõustaja ja maakohus asja uuel läbivaatamisel ei teinud. Maakohus on kaevatavas lahendis sisuliselt täielikult ignoreerinud Riigikohtu 19.06.2013.a lahendi seisukohti, menetlusosaliste väiteid Riigikohtu lahendi valguses hinnatud ei ole, seega on maakohus oluliselt rikkunud TsMS § 693 lg-t 2. Olles tuvastanud, et avaldaja ei ole oluline tööandja ega oluline ettevõte (vt 27.08.2013.a määruse lk 15, t IV kd lk 92), asus maakohus, vastuolus SanS ja Riigikohtu juhistega, lubamatult hindama, kas esinesid „muud saneerimiskava kinnitamist õigustavad asjaolud“. Sellega on maakohus kohaldanud vääralt SanS § 36, viidates asja uuel läbivaatamisel võlausaldajate poolt vastuvõtmata saneerimiskava kinnitamise alustele, mida SanS-s ei eksisteeri. SanS §-s 36 on tegemist ammendava nimekirjaga, saneerimiskava kinnitamiseks peavad kumulatiivselt olema täidetud kõik tingimused. SanS § 36 ei sätesta, et juhul, kui võlgnik ei ole oluline tööandja või ettevõte SanS § 36 p 4 mõttes, on saneerimiskava kinnitamine võimalike „muude oluliste asjaolude“ tõttu. Võimalus kinnitada saneerimiskava olukorras, kus SanS §-s 36 sätestatud tingimused ei ole täidetud, ei tulene ka ühestki teisest SanS sättest. Riigikohus leidis, et avaldaja ei ole oluline tööandja ega oluline ettevõte, millest tulenevalt oleks maakohus pidanud avaldaja saneerimismenetluse lõpetama. Maakohtu seisukoht, et Riigikohtu seisukohast tulenevalt tuli hinnata „saneerimiskava kinnitamist õigustavate muude oluliste asjaolude esinemist“, kuigi avaldaja ei ole oluline tööandja ega ettevõte, on väär. Riigikohus ei andnud sellist juhist. Riigikohus leidis, et selliseid muid väga olulisi asjaolusid, mis õigustaksid vastuvõtmata saneerimiskava kohtulikku kinnitamist, ei ole praegu välja toodud, ja et asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul sellega arvestada. Seega ei olnud see juhis maakohtule hinnata, kas esinesid muud saneerimiskava kinnitamist õigustavad asjaolud, vaid tegemist oli Riigikohtupoolse konstateeringuga, et avaldaja ei ole oluline ettevõte. Hinnates alusetult „olulisi saneerimiskava kinnitamist õigustavaid ajaolusid“, nõustus maakohus avaldaja ja saneerimisnõustaja seisukohtadega – et avaldajat tuleb pidada oluliseks ettevõtteks väljaarendatava maa-ala suuruse või ettevõtte võimalike finantseerimisallikate päritolu tõttu, et avaldaja poolt arendatava projekti mahukuse tõttu saavad tööd ehitusettevõtted ja nende kaudu ettevõtete töötajad – millised Riigikohus oli juba ümber lükanud. Nimetatud seisukohtade osas leidis Riigikohus, et avaldaja ega talle kuuluv vara ei ole erilised, ning üksnes lootus, et äriühing võib saneerimise teel edaspidi muutuda oluliseks ettevõtjaks või oluliseks tööandjaks, ei ole piisav, et lugeda äriühingut oluliseks ettevõtjaks. Maakohus nõustus ebaõigesti avaldaja ja saneerimisnõustaja vastavate 13.08.2013.a seisukohtadega, jättes järgimata Riigikohtu seisukohad. Maakohtu seisukoht, et suuremahulise välisinvesteeringu arvel läbiviidava saneerimise õnnestumine on mingil põhjusel oluline, on seejuures täielikult põhjendamata (TsMS § 436 lg 1 rikkumine). Maakohtu poolt arvesse võetud „olulised asjaolud“ ei saa mingil viisil ka sisuliselt õigustada saneerimiskava kinnitamist. Maakohus on jätnud hindamata võlausaldaja 13.08.2013.a seisukohas esitatud põhjendused selle kohta, et SanS §-s 36 sätestatud tingimused ei ole täidetud ka muudes aspektides. Saneerimiskava kinnitamist ei saa põhjendada võlgniku poolt arendatava projekti finantseerimisallikaga, kuna tegemist on hüpoteetilise investeeringuga, samuti on avaldaja ja saneerimisnõustaja väited projekti finantseerimisallikate ja tehtavate investeeringute suuruse kohta vastuolulised. Maakohus on lahendi tegemisel tuginenud vastuolulistele väidetele, millest järeldub, et kohus ei ole saneerimiskava kinnitamisel teostanud menetlusosaliste väidete sisulist analüüsi. Avaldaja poolt arendatava projekti mahukus ning talle kuuluva maa-ala suurus ei saa samuti olla mingiks asjaoluks, mis võiks

14(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 õigustada saneerimiskava kinnitamist. Kui avaldajale kuuluva kinnistu näol on tegemist perspektiivika kinnistuga, arendatakse see välja ka mõne teise kinnisvaraarendaja poolt. Maakohus on kaevatavas lahendis pidanud väidet, et avaldaja on oluline ettevõte põhjusel, et selle saneerimisel saavad võlausaldajate nõuded täidetud suuremas ulatuses, kuna tasutakse intressi ja hüvitatakse aegväärtus, saneerimiskava kinnitamise aluseks olukorras, kus avaldaja ei ole oluline tööandja ega oluline ettevõte. Võlausaldajale jääb arusaamatuks, kuidas teeb ettevõtja oluliseks see, et ta suudab täita ettevõttele võetud kohustused hilinenult ning seda vaid kohtuliku kaitse abil. Võlausaldaja hinnangul ei suuda avaldaja ka saneerimise järgselt ilmselt oma kohustusi täita. Samuti ei saa ettevõtte olulisuse hindamisel tugineda argumendile, et ettevõte saab saneerimismenetluse tagajärjel arendatavale projektile stabiilsuse. Ettevõtte olulisust tuleb käsitleda saneerimismenetluse väliselt. Maakohus leidis Riigikohtu seisukohaga (nii 19.06.2013.a lahendis kui varasemas praktikas) vastuolus olevalt, et avaldaja ei ole püsivalt maksejõuetu. Võlausaldaja on menetluses läbivalt selgitanud, et avaldaja raamatupidamislikud näitajad on pikaajaliselt viidanud püsivale maksejõuetusele, 15.06.2012.a seisuga oli avaldaja netovara seis -21 697 583 eurot. Riigikohtu seisukoha järgi ei ole avaldaja puhul esile toodud asjaolusid, mis lükkaksid ümber avaldaja püsiva maksejõuetuse eelduse. Maakohus on kaevatavas lahendis märkinud vastuolus Riigikohtu seisukohaga, et maksejõulisust ei saa tuvastada üksnes raamatupidamislike näitajate alusel. Maakohus on seeläbi ignoreerinud Riigikohtu praktikas kinnistunud seisukohta, et ettevõtte raamatupidamislikke näitajaid tuleb ettevõtte püsiva maksejõuetuse tuvastamisel arvestada ning et negatiivsetest näitajatest tuleneb reeglina püsiva maksejõuetuse eeldus. Maakohus jättis tähelepanuta ka Riigikohtu 19.06.2013.a lahendis toodud seisukoha, et avaldaja puhul ei olnud esile toodud asjaolusid, mis lükkaksid usutavalt ümber avaldaja püsiva maksejõuetuse eelduse. Riigikohus tugines sealjuures asjaolule, et saneerimiskavast ei nähtunud avaldaja ainuosaniku õiguslikult siduv kohustus finantseerida ettevõtte tegevust. Saneerimiskavas tugineti argumendile, et avaldaja tegevust toetab rahaliselt selle ainuomanik Satnam Europe OÜ. Maakohus leidis, et kuna nimetatud äriühing on aastate jooksul avaldajat rahastanud, tehes seda ka saneerimismenetluse jooksul, on tõenäoline, et avaldaja suudab ka edaspidi Satnam Europe OÜ toel saneerimiskava täita. Maakohtu kõnealune seisukoht on täielikult vastuolus Riigikohtu omaga, mille kohaselt ettevõtte tuleviku rahavoog peab saneerimiskavas olema näidatud õiguslikult siduva kohustusena, ning et ettevõtte püsivat maksejõuetust ei ole võimalik eitada tuginedes argumendile, et finantseerimise jätkamine emaettevõtte poolt on loogiline, arvestades, et seda on varasemalt tehtud. Säärasele argumendile tuginedes loodaks Eesti õiguskorras ohtlik pretsedent. Maakohus on avaldaja maksejõulisuse ja saneerimiskava perspektiivikuse hindamisel alusetult arvestanud ka asjaolu, et avaldaja on saneerimismenetluse jooksul täitnud saneerimiskava. Kuna saneerimiskavast ei nähtu Satnam Europe OÜ kohustus finantseerida avaldaja tegevust, ei näita saneerimiskava senine täitmine, et avaldaja tegevust rahastatakse ka tulevikus. Arusaamatuks jääb maakohtu seisukoht, et avaldaja „majandusraskuste tekkimine on seotud sellega, et senine võlausaldaja Swedbank AS ei ole nõus laenulepingu pikendamisega ning on esitanud nõude laenu tagastamiseks“. Maakohus on sisuliselt asunud seisukohale, et kui võlausaldaja ei ole valmis laenulepingut pikendama ja selle tagajärjel ettevõte pankrotistub, võiks võlausaldajat käsitleda maksejõuetuse põhjustajana. Selline seisukoht on põhimõtteliselt ja fundamentaalselt väär ning sellise seisukoha aktsepteerimine Eesti kohtute poolt raskendaks tulevikus oluliselt krediidiasutuste tööd Eestis. Maakohtu viidatud väär seisukoht näitab, et kohus ei ole tegelikkuses süvenenud avaldaja majandustegevusse ega saanud aru ettevõtte probleemidest. Maakohus viitas kaevatavas lahendis avaldaja ainuosaniku Satnam Europe OÜ 31.12.2012.a otsusele ja 18.07.2013.a täiendavale otsusele ja järeldas, et avaldaja netovara suurus on kooskõlas seaduses nõutuga.

15(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 Maakohtu vastavad seisukohad ei ole kooskõlas Riigikohtu 19.06.2013.a lahendiga. Samuti on maakohtu järeldused sisuliselt valed ja põhinevad tõendite vääral hindamisel. Lisaks sellele, et konverteerimine ei ole lõpule viidud, ei lahendaks see ka võlgniku netovara probleemi. Avaldaja netovara on tegelikkuses avaldaja ja saneerimisnõustaja poolt väidetust väiksem ja saneerimiskavas on avaldaja finantsseisu näidatud tegelikust paremana. Avaldaja bilansis kajastuv ca 30 miljoni euro suurune kinnistute väärtus on väär ja kohut eksitav. Tegelik avaldaja vara väärtus on ca 11 miljonit eurot. Swedbank AS-i nõue tagastada pool laenust (ca 8 miljonit) ei tähenda, et võlausaldaja on pidanud avaldajat maksejõuliseks. Maakohus asus vääralt ja Riigikohtu seisukohtadega vastuolus olevalt seisukohale, et Swedbank AS-i ei kohelda saneerimiskavaga ebavõrdselt. Riigikohus nõustus 19.06.2013.a lahendis Swedbank AS-i seisukohaga, et tagatud nõudega võlausaldajaid tuleb eelistatult kohelda ka saneerimismenetluses. Seega on ümber lükatud maakohtu seisukohad, et pandiga tagatud nõudel ei ole saneerimismenetluses eelisõigust, ning et seaduse mõtte kohaselt on hüpoteegi mõtteks üksnes see, et hüpoteegipidaja saaks oma nõude hüpoteegi summas rahuldatud. Riigikohus leidis samas lahendis (p 20), et praegusel kujul ei taga saneerimiskava hüpoteegi kui tagatise säilimist. Seega ei olnud maakohtul võimalik asuda seisukohale, et avaldaja saneerimiskavas ettenähtud abinõud tagavad Swedbank AS-i hüpoteegi väärtuse säilimise. Riigikohus andis maakohtule küll juhise hinnata, kas ja kuidas on võimalik saneerimiskava ülesehituse ja kavandatavate saneerimisabinõude juures tagada, et Swedbank AS-i hüpoteegi väärtus ei muutuks väiksemaks, kui see osa tema nõudest, mille ulatuses hüpoteek tema nõuet tagab. Samas, arvestades Riigikohtu väidet, et saneerimiskava ei taga võlausaldaja hüpoteegi kui tagatise säilimist, tähendab Riigikohtu eelviidatud juhis ka seda, et igasugune kahtlus, et saneerimiskava tõttu ei ole tagatud võlausaldaja positsiooni säilimine, ei võimalda kohtul avaldaja saneerimiskava kinnitada. Käesoleval juhul esinevad väga olulised kahtlused, et Swedbank AS-i tagatise väärtus väheneb (vt allpool), seega ei saanud kohus saneerimiskava kinnitada. Võlausaldaja hinnangul ei ole tema hüpoteegi säilimine saneerimismenetluse käigus tagatud, kuna saneerimiskava ei kohusta avaldajat kinnistuid välja arendama ja võimaldab Swedbank AS-i hüpoteegi kustutamist ilma reaalse vastusoorituseta. Saneerimiskava alusel on avaldajal võimalik kinnistud müüa ja eemaldada neilt Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteegid (a) ilma kinnistuid välja arendamata, (b) koheselt saneerimiskava kinnitamise järgselt, (c) alla kinnistute turuväärtust ja (d) ilma Swedbank AS-i nõusolekuta. Seega on avaldajale kuuluvate kinnistute müügi ainsaks eeltingimuseks saneerimiskava jõustumine, millest alates on avaldajal õigus igal ajal müüa kinnistuid ja kustutada vastava kohtumääruse alusel Swedbank AS-i hüpoteek ilma panga kui hüpoteegipidaja nõusolekuta. Samuti ei ole saneerimiskavas sätestatud kohustust müüa kinnistuid turuhinnaga ega nähtud ette meetmeid tagamaks, et müük toimuks kindla turuhinna alusel. Lisaks – kuivõrd Swedbank AS-i nõusolekut hüpoteekide kustutamiseks asendab saneerimiskava kinnitanud kohtumäärus, ei ole võlausaldajal võimalik vaielda konkreetse kinnisasja müügile või müügitingimustele vastu. Eelnevast tulenevalt on saneerimiskava jõustumisel võimalik selline skeem, et avaldaja müüb saneerimiskava jõustumisele järgneval päeval kohe kõik kinnistud ilma Swedbank AS-i hüpoteekide kustutamise nõusolekuta. Võlausaldajal puuduks võimalus kinnistutele hüpoteekide uuesti seadmiseks, seega saaks ta maksimaalselt 5% müüdud kinnistu müügihinnast (saneerimiskavas ette nähtud nn Lisatagasimakse), mis võib olla ka nt 1 euro. Ülejäänud osas jääks võlausaldajale ainult nõue ühingu vastu, millel ei ole vara. Ei ole ka tagatud, et arendustegevuse ning kinnistute müügi tõttu osadena ei väheneks kinnistute väärtus. Maakohus on alusetult nõustunud saneerimisnõustaja ja avaldaja seisukohaga, et ehitustööde algusega saab kaasneda ainult tagatise väärtuse tõus. Kaevatavas määruses ei ole

16(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 õige ka maakohtu väide, et vaidlust ei ole selles, et moodustatud korteriomandite hind kogumis on oluliselt suurem kui hetkel väljaarendamata 37 kinnistu hind. Swedbank AS on varasema menetluse käigus ulatuslikult selgitanud, et avaldajapoolse projekti jätkamisega võib kaasneda kinnistute väärtuse langemine. Maakohus on põhjendamatult nõustunud avaldaja ja saneerimisnõustaja seisukohaga, et avaldaja poolt Eesti Vabariigile tehtavad erastamismaksed suurendavad Swedbank AS-i tagatise väärtust. Avaldaja ja saneerimisnõustaja selgitused Eesti Vabariigi nõude vähenemise ning arendamise kohta on spekulatiivsed ning sõltuvad suures osas avaldaja finantsilisest võimekusest. Swedbank AS-i hüpoteegi väärtus ei tõuse saneerimiskava kinnitamisel. Maakohus on vääralt ja Riigikohtu seisukohtadega vastuolus olevalt hinnanud avaldaja saneerimiskava perspektiivi. Avaldaja ainuosaniku väidetava kavatsusega avaldajat rahastada ei saa põhjendada saneerimiskava perspektiivikust. Vastav väide eirab ka Riigikohtu seisukohta, kui Riigikohus käsitles avaldaja maksejõuetust. Kui ettevõtte püsiva maksejõuetuse eeldust ei saa ümber lükata mittesiduvate finantseerimiskinnistustega, ei saa vastavate kinnituste ja finantseerimislubadustega põhjendada ka saneerimiskava perspektiivikust. Saneerimiskavas ei ole kajastatud, et avaldaja ainuosanik on kohustatud avaldaja poolt arendatavat projekti finantseerima ja seetõttu ei saa Riigikohtu seisukohast tulenevalt pidada avaldaja saneerimiskava perspektiivikaks. Sealjuures on maakohus hinnanud valesti ka Satnam Europe OÜ 05.06.2012.a nn kinnituskirja. Ainuosaniku ebamäärane „valmidus“ edaspidi ettevõtet rahastada ei saa olla aluseks saneerimiskava kinnitamiseks, nagu leidis maakohus. Avaldaja saneerimiskava sisuliselt puudub, kuivõrd see ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele, nagu Swedbank AS on asja menetluses põhjalikult selgitanud. Maakohtu vastupidised seisukohad on alusetud. Ka avaldaja tegevus saneerimismenetluse jooksul ei kinnita, et saneerimine oleks perspektiivikas. Avaldaja osanik on keeldunud võtmast siduvaid kohustusi avaldaja finantseerimiseks, seega ei ole saneerimismenetluse käigus seni tehtud kulutused asjaoluks, mis viitaks saneerimiskava perspektiivikusele, nagu leidis maakohus. Maakohus on omistanud põhjendamatult ja Riigikohtu seisukohtadega vastuolus olevalt suurt kaalu kahe eksperdi (so A.Halli ja U.Võimre) arvamusele. Nimetatud ekspertide seisukohad erinevad mitmes olulises punktis Riigikohtu seisukohtadest, seega oleks maakohus pidanud Riigikohtu juhistest tulenevalt tõendite hindamisel omistama suurt kaalu ekspert M.Nõmperi ekspertarvamusele, mille jättis maakohus aga hoopis kõrvale.

17(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 ei koheldaks mõnda võlausaldajat oluliselt halvemini võrreldes teiste võlausaldajatega või võrreldes teiste, samasse rühma kuuluvate võlausaldajatega. Samuti tuleb kohtul veenduda, et tegemist on kas olulise ettevõtjaga või olulise tööandjaga. Ringkonnakohtu hinnangul vastavad eeldused täidetud ei ole ja maakohus oleks pidanud käesoleva tsiviilasja asjaolude alusel nii järeldama.

18(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 võlausaldajate suhtes ja võlgnikul valikuõigust ei ole. Nii ei saa kõne alla tulla see, et pankrotimenetlusega hõlmatakse ainult osad võlad ja teiste võlausaldajate osas pankrotimenetlus õiguslikke tagajärgi ei oma.

19(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908

20(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 rahuldatakse võlausaldajate rühmade kaupa, ei tähenda see säte seda, et ettevõtjal on alati suva otsustada, millal ta tahab rühmad moodustada ja millal mitte. Kuigi seadus räägib selles sättes üksnes rühmade moodustamise õigusest, ja paljudel juhtudel võib olla õige see, et rühmasid ei ole vaja moodustada, esineb siiski olukordi, kus rühmade moodustamata jätmine võib kujutada endast olulist võlausaldajate lubamatut kohtlemist, mis võib välistada ka saneerimiskava kinnitamise. SanS § 21 lg 2 lause 1 kohaselt on antud rühmade moodustamise õigus. SanS § 21 lg 2 lausega 2 on aga kehtestatud nõue, et ühe rühma peavad moodustama ühesuguste õigustega võlausaldajad. Siit tuleb keeld moodustada rühma, kuhu kuuluvad erinevate õigustega võlausaldajad. Seega, ühte rühma ei või kuuluda erinevate õigustega võlausaldajad. Kuigi SanS § 21 lg 2 lausest 3 tulenevalt tuleb saneerimiskavas esitada erinevate rühmade moodustamise põhjendused, ei tähenda see seda, et ettevõtja ja saneerimisnõustaja võiksid oma suvast lähtuvalt rühmasid moodustada või moodustamata jätta, peaasi, et selle kohta on mingi põhjendus märgitud. Seaduses (§ 21 lg 2 L 2) on ette nähtud nõue, et ühte rühma ei tohi kuuluda erinevate õigustega võlausaldajad ning sellest nõudest tuleb rühmade moodustamisel kinni pidada ning kui rühmad on moodustatud seaduses sätestatud nõudeid järgides, tuleb saneerimiskavas rühmade moodustamise põhimõtted lahti kirjutada. Sellele, et rühmade moodustamine ei saa olla ettevõtja ja saneerimisnõustaja suva, vaid et rühmade moodustamisel tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid (sh § 21 lg 2 lausest 2 tulenev nõue, samuti diskrimineerimise keelu nõue jne), viitab otseselt ka SanS § 24 lg 4, mille kohaselt omab rühmiti saneerimiskava vastuvõtmise üle hääletamine olulist õiguslikku tähendust. Seega, olukorras, kus iga rühm saab blokeerida saneerimiskava vastuvõtmise, oleks meelevaldne ja ilma õigustuseta see, kui rühmade moodustamine võiks toimuda ilma igasuguste põhimõteteta ning ettevõtja ja saneerimisnõustaja suva järgi. Avaldaja ja saneerimisnõustaja on käesoleval juhul rühmade moodustamise vastu oluliselt eksinud. Ühte rühma arvati nii pandiga tagatud kui ka pandiga tagamata nõuete võlausaldajad. See on oluline SanS § 21 lg 2 lausest 2 tuleneva selge nõude rikkumine ja selle nõude rikkumine välistab saneerimiskava kinnitamise. Seda enam, et juhul, kui pandiga tagatud nõuetega võlausaldajad oleks jagatud eraldi rühma, oleks saneerimiskava kinnitamine ka käesoleval juhul olnud välistatud.

21(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 oma nõude rahuldamist kuni kümme aastat ootama. Selliseks põhjenduseks ei saa olla see, et konkreetse kinnisvaraprojekti läbiviimine on sellise aja jooksul mõistlik. Kümne aasta pikkusi kinnisvaraprojekte võivad ettevõtjad läbi viia olukorras, kus see ei toimu võlausaldajate põhiseadusega kaitstud õiguste arvel.

22(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 Seda aga emaettevõtja ei teinud. Kuivõrd emaettevõtjal oli mitmeid võimalusi selleks, et luua avaldajale kindlus, et avaldajale on tagatud tegevuseks hädavajalikud rahalised vahendid aga emaettevõtja seda ei teinud, olgugi, et määruskaebuse esitaja sellele korduvalt tähelepanu juhtis, muudab see emaettevõtjalt finantseerimise saamise veelgi ebakindlamaks.

23(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908

24(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 miks mõne teise ettevõtja poolt kinnisvara arenduse läbiviimine oleks avalikkust kahjustav, kohtu ette toodud ei ole.

25(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908

26(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908 saneerimisnõustaja kaebustele põhjendamatult ja alusetult vastu. Eespool toodust tulenevalt koostas saneerimisnõustaja saneerimiskava, mille kinnitamine on välistatud. Seega saab saneerimisnõustaja tegevust pidada põhjendatuks üksnes selles ulatuses, mis oleks kulunud samas olukorras, heas usus tegutseval saneerimisnõustajal selleks, et jõuda veendumusele, et selline saneerimiskava igal juhul kinnitamisele kuuluda ei saa. Selleks, et saneerimisnõustajaga sarnane mõistlik, heas usus tegutsev, saneerimisnõustaja oleks pidanud jõudma veendumusele, et sellist kava kinnitada ei saa, ei oleks saanud kuluda mitte rohkem kui 1/3 sellest töömahust, mida saneerimisnõustaja kogu põhjendamatu saneerimiskava koostamiseks ja menetlemiseks tegi. Seega leiab ringkonnakohus, et saneerimisnõustaja tasuna saab kindlaks määrata summa, mis vastab 1/3-le sellest, mida saneerimisnõustaja kogu tehtud töö eest soovis ja mida maakohus põhjendatuks pidas. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus saneerimisnõustaja koostab saneerimiskava, mis ei saa kinnitamisele kuuluda, ei saa saneerimisnõustaja kogu tegevust tasustada. Kohus ei saa tolereerida sellist saneerimisnõustaja tegevust, mis ei saa viia saneerimiskava kinnitamise poole. Saneerimisnõustaja peab tegutsema ettevõtjast ja võlausaldajatest sõltumatult ning saneerimisnõustaja tegevus peab olema suunatud eduka saneerimismenetluse läbiviimisele. Edukas saneerimismenetlus on selline, mis võiks lõppeda saneerimiskava eduka täitmisega ja selle eeldusena saneerimiskava vastuvõtmise ja kinnitamisega. Olukorras, kus saneerimisnõustaja asub algusest peale koostama saneerimiskava, mis selleni viia ei saa, kusjuures vastavad põhjused on algusest peale äratuntavad, teeb saneerimisnõustaja mitte ainult ebavajalikku tööd vaid ka sellist tööd, mis kahjustab nii avaldajat kui ka võlausaldajaid. Juhul, kui kohus kiidaks sellise saneerimisnõustaja tegevuse heaks ja annaks kohtuliku heakskiidu kõikidele toimingutele, mis põhjustasid enam kui aasta pikkuse menetluse, kulude tekkimise ja võlausaldajate huvide kahjustamise, siis annaks kohus signaali edaspidiseks, et ka tulevikus võib saneerimisnõustaja koostada selliseid saneerimiskavasid, mida kinnitada ei saa ja kogu selline tegevus tasustatakse täiel määral. Ringkonnakohtu hinnangul see nii olla ei saa ja see läheks vastuollu ka ühiskonna õiglustundega. Saneerimisnõustajate tegevus on allutatud kohtulikule kontrollile ning üks oluline koht, kus kohtul lasub kohustus saneerimisnõustaja tegevust hinnata, on saneerimisnõustaja tasu kindlaksmääramine. Käesoleval juhul saab teha sedavõrd põhjapanevad järeldused seetõttu, et saneerimiskava ei jäänud kinnitamata mitte sügavalt hinnanguliste väärtusotsustuste tõttu vaid kinnitamise välistasid selged ja üheselt äratuntavad alused. Ringkonnakohus leiab, et puuduvad alused, mis takistavad saneerimisnõustaja kulude kindlaksmääramise maakohtu poolt määratust erinevas ulatuses ning seetõttu tuleb kulud kindlaks määrata summas 159,07 eurot, millele lisandub käibemaks. Saneerimisnõustaja palus määrata kindlaks ka täitmise korra, mille kohaselt tuleb tasu ja kulutuste hüvitis maksta advokaadibüroo arvele, mille kaudu saneerimisnõustaja tegutses.

27(28)

Tsiviilasi nr: 2-12-20908

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud maakohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Kaupo Paal

28(28)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.